财产继承有效期
我前妻于2010年因病去世，房产证是我跟前妻的名字，现在我想更改房产证的名字，但情况-找法网（findlaw.cn)
财产继承有效期
我前妻于2010年因病去世，房产证是我跟前妻的名字，现在我想更改房产证的名字，但情况
财产继承有效期
我前妻于2010年因病去世，房产证是我跟前妻的名字，现在我想更改房产证的名字，但情况比较复杂：
1.我前妻的父亲早年已经去世，因是在农村，故没有死忙证明，没有注销户口，母亲还健在；
2.我前妻在读时是用别人的户口去读的，姓名完全套用别人的，连姓读不一样，读书时是通过关系，参照对方的户口资料重新做了一个户口迁到读书的地方，结婚后户口已经迁移到我户口所在地肇庆，现实是从她原户口所在地江门地无法查到其户口与其父母的关系，证明不了她们父女、母女的关系，像这种情况该如何去办理她跟她母亲的母女关系证明？具体需要哪些材料证明？
2.我跟我前妻生育有一男孩（现7岁），按照继承法，对于我前妻的遗产我们的儿子也有继承权，在第2个问题解决后，前妻的母亲亦放弃继承的情况下，我能将房产证更改为我一个人的名字吗？或者可以改为我跟现任妻子两个人的名字吗？
3.如果第2个问题没有解决，我现在的房子可以申请抵押贷款吗？
您好，证明关系可以带户口、身份等证件去公证处证明，您的儿子有继承的权利，如继承人放弃遗产要书面放弃并经过公证，如夫妻共同财产可以完成过户，房屋所有权发生变更后可以抵押贷款，具体情况可以向银行咨询
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来源：成都商报
入狱9年后出狱，自贡男子付正良发现，自己当年以儿子名义购买的房产已被前妻赠与他人……为此，他的儿子付小欢先后提起民事、行政诉讼，虽然两次起诉均得到法院支持，继母与他人签的房屋赠与书被判无效，但针对行政诉讼，付小欢认为法院判令国土资源局赔偿2万元的金额过低，遂提起上诉。今年7月，自贡市中级人民法院审查认为，此次行政诉讼存在程序错误，应分为行政登记行为和国家赔偿两个案由进行立案审理，遂发回重审。目前，行政诉讼已进入重审阶段……
付正良展示前妻与他人签订的房屋赠与书
“当年为请律师 将房子以赠与名义卖给他人”
付正良现年53岁，无固定职业；儿子付小欢现年30岁，在外地打工。
2000年，付正良以付小欢的名义买了房，花费37800余元。同年11月底，付正良与王惠芬登记结婚。后来付小欢因与继母关系不好等因素，寄宿姑妈家中，与继母基本没有往来。2004年，付正良因涉嫌诈骗，被攀枝花警方抓获，随后于2005年1月被攀枝花市东区人民法院判处有期徒刑14年。经过减刑，2014年12月，付正良刑满释放回到自贡。回家后，付正良才发现，自己已一无所有。儿子名下的房产，在他羁押候审期间，被前妻王惠芬赠与他人。
他的儿子付小欢认为，王惠芬将房屋赠与他人的行为无效。因为整个赠与过程，时年17岁的付小欢并不知情，《房屋赠与书》上的私章和签字均系伪造；父亲当时在监狱服刑，作为法定监护人，也不知情、更没有签字同意。
成都商报记者从付正良提供的一份民事判决书上看到，当初之所以赠与房屋，王惠芬在庭审中称，名义上是赠与，实际是买卖，主要为了给付正良请律师办案子，才将房子以赠与形式卖给了卢某。而卢某正是付正良涉嫌诈骗案的代理律师。王惠芬还称，赠与一事，付正良与付小欢都是知情的。
据了解，涉案房屋位于自贡市沿滩区沿滩镇黄天楼1号楼，是一套面积80余平方米的住房。王惠芬于2004年12月底将房屋赠与卢某并办理过户手续；2005年2月，卢某将房屋赠与郑某并办理过户手续；2006年1月，付正良与王惠芬办理离婚手续。目前，房屋产权在郑某名下。
继母与他人签的房屋赠与书被判无效
2015年6月，付小欢向自贡市沿滩区人民法院提起诉讼，起诉王惠芬、卢某二人，请求法院判令“赠与合同无效”。
法院审理后认为，王惠芬与卢某签订的《房屋赠与书》情况属实，但产权人付小欢不在场，并非其真实意思表达。同时，王惠芬与卢某之间是名义上赠与、实际为买卖，目的是避税。因此，“赠与”并非二人真实意思表达，不能形成赠与合同关系。法院依法判决王惠芬与卢某于日签订的《房屋赠与书》无效。
2017年1月，付小欢向沿滩区人民法院递交起诉状，向自贡市国土资源局提起行政诉讼，请求法院判令自贡市国土资源局管理的原自贡市房屋权属登记中心将付小欢名下房屋变更登记给卢某夫妇的登记行为违法，并要求赔偿房屋损失、房租损失及房屋价值评估费共计40余万元。
法院审理认为，王惠芬与卢某于2004年12月签订的《房屋赠与书》已被生效的判决文书确定为无效，因此自贡市房地产管理局依据该赠与书转移登记的行为，应当认定为“申请人提供虚假材料办理房屋登记，房屋登记机构未尽到合理的审理职责，导致登记行为违法”，应当承担相应的赔偿责任。故根据该房屋当时当地的市场价格并结合房屋价格上涨因素，酌情确定赔偿数额2万元。
行政诉讼存程序错误，被自贡市中院发回重审
虽然两次起诉均得到法院支持，但对于2万元的赔偿数额，付小欢不予认可。其代理律师罗安平表示，涉案房屋被转移登记至今13年，如今的房屋价值，经评估为26万余元，王惠芬、卢某及自贡市国土资源局三方均应承担相应的赔偿责任。付小欢认为法院判令国土资源局赔偿2万元的金额过低，遂提起上诉。至于对王惠芬、卢某的索赔问题，付小欢将在后期提出。
罗安平介绍，经自贡市中级人民法院审查认为，此次行政诉讼存在程序错误，应分为行政登记行为和国家赔偿两个案由进行立案审理，遂发回重审。目前，行政诉讼已进入重审阶段。
房子还能要回来吗？
四川美地律师事务所律师周茂梅认为，赠与发生时，付小欢17岁，系未成年人，其名下的财产由其法定监护人（即父母）代为看管和处分。2005年1月，付小欢的父亲入狱，其继母作为代管监护权人，即便有权将其财产赠与他人，也需取得付小欢法定监护人（即父亲付正良）的同意。因此，继母代为赠与房屋的行为应当无效。
第二次赠与是否有效，是房屋登记能否恢复到付小欢名下的关键。周茂梅称，从整个案情来看，卢某在收到受赠房屋后短时间内再次将房屋赠与他人，有些不符合常理，三者之间有可能涉嫌恶意串通，如果恶意串通属实，第二份赠与协议也应当无效。但如果第二次赠与是善意取得，那么出于保护其合法权益，该房屋则无法恢复登记。
四川省律师协会环资能专委会委员冯骏律师表示，如果第二受赠人郑某是在不知情的情况下善意受赠房产并依法办理了房屋过户登记，那么，付小欢想通过法律途径恢复自己的房产所有权，几乎是不可能的。根据《物权法》的规定，不动产以不动产登记为准，在没有证据能够证明第二受赠人郑某是有恶意的情况下，则无法撤销和变更郑某的房产登记。
判赔2万元是否合理？
律师周茂梅认为，法院判决的是“自贡市国土资源局变更登记行为违法，赔偿2万元”，这2万元是具体行政机关基于自己的违法登记行为给原告造成损失给予的赔偿费，不是房屋的价值；房屋的价值应当向侵权人继母、卢某等人进行主张。
因此，除了行政诉讼外，付小欢可以通过民事诉讼的方式主张权利，请求确认两次赠与合同无效，在取得胜诉之后，依据生效判决要求房屋登记部门将房屋恢复登记到自己名下。
周茂梅分析称，法院将案件发回重审，主要是认为该案行政诉讼存在两个法律关系，需要审理认定。其一是认定国土部门的登记是否存在错误；其二是该错误登记对当事人造成的具体损失的确认，是否应该给予国家赔偿，赔偿金额如何确定。对于错误登记给付小欢造成的损失，由法院根据国家赔偿的相关规定，以及结合行政部门的过错程度予以认定。
就该案而言，冯骏律师也表示，本案的最大过错方在于付小欢的继母和第一受赠人，二人根据具体情况承担主要责任。至于国土部门的赔偿是否合理？冯骏律师认为，法院判令酌情赔偿2万元是比较合理的，因为这是针对不动产登记部门在当时的情况下，因审核不严，导致错误登记行为而被判处与其过错相对应的赔偿，而非整个房产价值的赔偿。
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今日搜狐热点房产证主人去世，他父母可以改房产证名字吗？_百度知道
房产证主人去世，他父母可以改房产证名字吗？
我一个朋友已经离婚有一个儿子，但很不幸他去世了，有一套住房房产证是写他名字，现在他父母抚养他儿子《未成年》，要如何更改房产证的名字呢？
我有更好的答案
你一个朋友已经离婚有一个儿子，但很不幸他去世了按照继承法第一顺序继承人是：妻子，子女，父母。妻子已离婚，离婚时财产已分割完成。那只有子女，父母有继承权，子女没成年，按照继承法分割继承完房产后可以更改房产证的名字。
如果原房产证上只有他已去世的儿子一个人的名字，说明该房产权确为他去世儿子一个人所有，需要变更该房屋产权人名字的话，主要是根据他那个去世儿子生前的个人遗嘱来确定，在他的遗嘱里说明了将该房产遗留或捐赠给谁，房产证的名字就只能改为受遗留或捐赠那个人的名字；其他人想要办理该房产的产权人变更的话，都必须经过受遗、捐那个人的同意，并由他一起到房管部门办理名字更改程序；如果去世人生前没有留下有关该房屋的相关遗嘱，就必须先走法律程序，由要求更改房产证名字的人向法院提出变更申请，通过法院判定该房屋的继承人后，房管部门才能够依据法院判决书对原房产证的产权人名字进行更改。其实，房产权的变更既涉及到《合同法》又关系到《个人财产保护法》，同时还牵涉《婚姻与家庭法》，因此，在房产证名字更改（产权变更）这个问题上，是只有通过相关法律途径才能解决。
这个比较复杂，如果能证明他的房子是他父母给买的，那依照新婚姻法，只要出示他的死亡证明，那房子就会直接判给他父母。可是如果证明不了是他父母给买的房子的话，就会牵扯上他的前妻，那样的话就麻烦了，即使合法过户，也会有他前妻的一半房产的。除非弄个假的，呵呵，找个跟他很像的人，去建委那里直接花钱把房子过户到小孩身上
这位网友，如你所述情况，建议目前最好不要更改房产证名字，待未成年孩子长大后再更改不迟，否则程序十分麻烦。因为此房产权更改涉及房产继承人祖孙两代三人的一系列环节，程序多手续繁，即便更改为祖孙两代共同共有，将来还须再次更改。除非只更改为未成年人单独拥有。因此现在不如不改。希望网友明了。诚祝网友快乐！
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