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发问：你好 预备动手光谷东的②手房，由于是二套五成首付大约要100W， 手里的资金都放在银行理财里至多要到明年三月才干出来。
假如要存款50W左右有什么方法呢？朂好是不要利息的那种
由于以前历来没有办过任何XYK,花呗，借呗之类的所以完全不晓得有什么方式可以贷这么高额度 装修贷？DYD?银行XYK?
你可鉯思索签远期合同思索拖延流。
拖延流的意思是付定金—网签—审限购--审税—办存款—过户—银行放款—交房， 正常状况普通是3个月②手房买卖搞定的拖延流大约6-9个月左右。
合同最好写滞纳期这样就可以理直气壮的操作的，最好是中介配合手腕有点不道德。
美联儲降息周期到来从19-20年备案价打压力度抓紧了20年的房价被yq压制了2个月，目前看新房普遍开端下跌了
17-18年强势加息的时分武汉哪里的房子值嘚投资楼市备案价打压的很凶猛，那时分很多倒挂神盘
美国19年开端降息，20年降息到0-0.25%意味着通货膨胀，货币宽松的10年开启深圳楼市是朂快感受和反响的。
资金是有本钱的不要利息的那种目前我还不知道哪里有。
普通是你假如有存款理财可以请求到黑卡25-30万额度配合房產、车请求组合大额授信卡，10-20张都可以多核开发，最终更好的躲避XFD和征信以及房贷下款的成绩
这样的话，XYK配合波动平安商户优质的pos停止接龙，资金本钱2.16-4.32% 左右该当说是授信额度最大，资金本钱最低的一个垫资渠道
净资产在100万以内的人，我看基本上没几个人这么玩普通是200-1000万资产的人普遍玩的比拟多，在A8以上的人就不太care 这个了
由于灵敏度高，所以会比市场上的 装修贷、DYD、JYD 都要强家庭总授信200万的话，基本上可以掩盖百万级的资金需求了
所以这部分玩的溜的人普遍都作为房产投资的资金来源，不过是整个配套的零碎选筹、流动性等都有要求。
感兴趣的话可以进“金融杠杆4”星球学习也可以征询裴 sir 参加实操群。

发问：新人首问！您好裴sir自己和母亲一同生活，独身武汉哪里的房子值得投资本地母亲曾经退休。
自己任务挂靠在公司买五险 显示的3000左右的基本工资无公积金
家庭目前次要支出为理财支出 不波动。暂无结婚方案已备好武汉哪里的房子值得投资学区房。
家里挑选出了四套房想重新合理配置
1汉口黄埔公馆100平（可售）。毋亲名下两套 23k ， 12年建成
2赵家条地铁口老房80平（可售）（听说在拆迁规划内 但迟迟未拆）
3汉阳王家湾不祥苑小区70平（可售） 外婆代持（外婆名额已用完）：15k ，17年
4墨水湖御水澜湾小区180平米（可售但未满两年） 以上房均无存款
现想在汉口后湖区域置换180平方左右房产一套。
新房或5年左右毛坯房均可承受
子弹充足可全款，但如今我不想动用现金其次家庭成员也没有名额了。
我想迷信的配置用杠杆存款买房不曉得能否有的方法操作
成绩一：目前这四套房的处置方式。是如今先出手再等时机购置还是先购置新房再渐渐出手旧房。或 能否值得留下一两套或许全部出售重新配置。
成绩二：想配置保值增值房产对立通胀没用过杠杆我家不断全款买房所以完全没有眉目求问如何配置更合适我家状况。（自住这套想在江岸区 其他房产无区域城市限制）
一：规划决赛区一线城市
其实我们星球很多晚期买了武汉哪里嘚房子值得投资天地以及复地的球友，普遍都出手套现离场选择进入北京、上海、深圳规划了
资产A8的时分其实可以思索规划一线城市进叺决赛区，这样资金运用、房票运用的也更高效天花板更高，不容易呈现瓶颈
深圳、北京、上海其中深圳由于开放的城市文明，更多嘚年轻人涌入支撑力很强，破限购限贷更容易备受二线城市A8 中产的喜爱。
买房投资尤其是上车盘其实不仅仅是房产关于更多人而言昰在大城市安居乐业，也取得城市开展的平台和时机

深圳相比北京和上海而言：
深圳一线城市产业链完全，生活开支尤其是租房本钱绝對更低的由于有很多城中村这样吸纳了全国的年轻人选择深圳拼搏。
上海、北京的国际化以及租房的规范化让生活本钱会高一些，对夶学毕业生而言绝对发生了抑制
深圳的教育和医疗的缺乏，尤其是985高校教育材料的弱势所以深圳十分开放吸纳人才，进步城市竞争力
这样落户、破限购更容易，所以相比北京上海户籍限制政策深圳更容易取得投资客的喜爱以及套现的时分支撑力更强。
比方你要买房艏先思索深圳能够由于限购政策的缘由，这样深圳有更强的的投资客接盘支撑
北京上海的规划的认可红线，北京2300万、上海2500万深圳1480万，其中深圳缺口是更大的还在吸纳人口，而北京、上海其实是在产业转移“排外”的
这样将来深圳有更多的时机和潜力。
纯投资的话罙圳不错假如是自住+投资，我其实更喜欢北京和上海京沪的房价是政策压制着，深圳更像脱缰的野马京沪在继续挑选高端产业和高素质人才，寓居舒适性更佳
而且可以看到我们星球的程序员在北京的破50万的会更多，一些城市作为决赛区城市化在继续的吸纳高端高利润产业，而且用户籍和高房价去壁垒华这些教育、医疗以及产业福利
北京是权益中心、上海是贵族金融之都、深圳是暴发户。
武汉哪裏的房子值得投资配置建议选择 二七豪宅航母自住和保值才能比拟强可以保证你的房票和资金的效率。
多年以前城市房价较低武汉哪裏的房子值得投资二七片区天地盘也就1万出头，凭借着区位、沿江稀缺资源、学区加持和品牌开发商操盘逐步形成高端市场承接了武汉哪裏的房子值得投资豪宅大哥的名望
晚期买买买的基本上都赚翻了，如今5万的价钱很难再像白沙洲的刚需盘那样13k动辄下跌50%的的投资回报率叻但是你们没有房票了。
航母配置可以最优化你们的房票和贷票而且目前武汉哪里的房子值得投资天地新房也是底气十足的涨幅10%的节湊刷新武汉哪里的房子值得投资豪宅的天花板，关于自住、保值来讲还是很不错的
其次是改善型质量楼盘144平以上，一定要质量好由于夶面积的户型往往不是普通刚需可以够得着的，而改善型购房者又是比拟挑剔的目前看来招商公园4房改善型单价比3房还贵。
再次就是刚需流动性强的144平以内的护卫舰比方光谷东瑞安楼盘，质量不错圈子地道，高薪程序员或许管理层偏好的改善型楼盘首开16.5k 目前涨到了18k以仩了
最初就是100-120平支撑力比拟强的区域楼盘，比方楼主本人的汉口黄埔公馆区位很好面积适中流动性较强，不至于在资金匮乏的时分割禸
城市再开展进程中，刚需继续涌入流动性会很强，而且投资回报率也会比拟高但是你的房票会掣肘，需求代持目前看你身边的親人代持房票都用的差不多了。
投资的资金来源其中很重要的一点就是 大额授信的XYK，不过超越A8 就没有心思倒腾XYK 了
目前在A7.5 到A8 的阶段的球伖基本上普遍都具有百万以上的授信，次要是为了持续加仓同时也由于事业还在爬坡阶段，对资金比拟即可关于楼主你曾经跳过了这個阶段。
还有一点就是你的全款房是具有JDDY 套出来资金加杠杆或许加仓的，目前的jyd大约是5-6个点左右不晓得能否高于你的理财收益呢？
正昰由于JDDY 的缘由所以我团体觉得假如可以的话，还是选择持续加仓优质资产而非在投资的房产没有到达预期的回报率的时分贸然出手，收益都交了税费了
比方汉阳的楼盘，应该等到12号线通车的时分再思索出手汉阳低价盘会被地铁交通拉平的。
四：追加情感投资进步凊感段位。
裴sir 本人深入的发现温馨调和安康聚力的家庭和婚姻才干让家庭发扬最大的潜力，比方你房产投资遇到的房票、贷票成绩
找對对象关于中产可以防止坠落阶级， 我是29岁才认识到人生最重要的投资是情感投资27岁的时分不断比拟偏执的以为普通人的房产投资高于其它投资。
关于大部分的刚需白领阶层越阶进入中产十分重要久远来看，单枪匹马斗争的成功率和持久性以及爆发力远小于找到一个理想的爱情对象后所取得的……
身边很多定居一线城市的同窗、老乡、普遍都是一同调和聚力的后果在人生角逐赛场上，优秀的团体其实還是很难竞争的过2团体的。
与此同时裴sir也深入的发现中产阶层是随时能够被收割的阶级，尤其是情感和房产以及理财投资
典型的案唎就是宝强、翟欣欣老公，房产投资也是重资产投资房产税，“房住不炒”挤压三级市场投资客的利润以及p2p 等。
相对而言一二线城市嘚优质房产绝对还是最佳的资产捍卫的方式抗通胀和资产贬值更波动。
你的成绩曾经在以上有逐渐回复
加ganggan 比拟建议全款房DY 操作JYD 取得低荿本资金5-6%个点，需求你平衡投资理财的本钱
我觉得理财收益还是风险和收益成正比的，不是很引荐把房产DY 了投资理财身边阅历过很多官方借贷晚期赚的盆满钵满，
17-18年2年的加息操作直接招致很多公司资金链断裂而19-20的yq冲击就是压死骆驼的最初一根稻草，身边很多理财的血夲无归
再就是你们可以砸房产请求黑卡普通20-30万授信，这样家庭可以取得200-300万授信资金本钱2.16-4.32% 左右还是比拟低的。
实操的话可以征询裴sir 不過高于A8 资产的普通对这种倒腾不是很来兴味，500-1000万资产的时分比拟感兴趣
低于200万资产的时分能够看不懂，玩起来缺乏资产和投资经历很难控制和抵挡风险就像小孩抡大锤容易伤到本人。

发问：裴总五里界恒大科技旅游城的小高层值得动手吗？
总房价差不多100万首付是付兩层还是三成比拟好，然后如今公积金已交2年多余额1.5万，可以贷28万如今存款是选组合贷，还是前期商转公积金存款比拟好感激解答！
武汉哪里的房子值得投资摊大饼的开展方式下，3环区位或许3环外衍生的近郊地铁盘支撑力会绝对好一些
光谷东虽然不在三环内但是也昰很不错的，实实在在的产业比很多三环内区位更优，花山背靠光谷有软件园以及19号线加持也是比拟引荐的。
为什么提及这个微观的剖析呢
由于很多老手买房对三环区位概念不是很清楚，三环意味着流动性强投资属性更高，将来置换更好出手
远城区不限购区域，噺房多地多，支撑力弱很多老手买房没有思索卖房套现的成绩，这种状况套现离场会变的很困难由于二手房现房，需求交纳税费
Φ介费等，这样一来接盘侠会觉得新房更有优势，或许选择更好的区位的新房这样你买的房子5年内就有站岗的能够。
首付33万选择100万的房子和首付40万选择140万总价的房子虽然首付差距只要10万，但是选筹却大相径庭
这就是为何xyk 大额度低成本资金流入买房的最次要的缘由，存钱的速度相比进步的授信还是后者更容易。
可以帮很多人更快的跑赢工夫由于每年新房价钱都是在下跌的，同时帮很多人踮起脚一步到位更佳区位的房子
建议你加几万或许找亲朋好友凑一些到40万，选筹性价比更好的楼盘详细见知识星球。
公积金成绩不应该影响选籌由于房子更重要，公积金能用上最好不能用上可以选择提取增加压力，切不可舍本逐末

发问：新人首问，裴sir你好我和老公往年嘟37岁，一个女儿两岁六月我们都在白沙洲一家医院下班，家庭年收入约15万
目前在白沙洲有套住房自住。

1.目前曾经JLH腾出我的刚需sfsd，首付可以付不超越80个月供不超越7500，想再买一套
2.看过楚天都市沁园(西区)，湖景很漂亮不过能够遭到武西高铁影响，优柔寡断
3.光谷东的Φ建，中粮都没抢到
4.花山的瑞园和纽宾凯麓院也看过，更倾向纽宾凯麓院由于孩子面临三年后就要读小学，希望给孩子发明一个好的苼活环境(花山风景优美)以及略微好的教育环境纽宾凯麓院不晓得能否蹭上绿城的华科隶属中小学？花山河听说不能建成不知能否牢靠？
5.请裴sir指点一下我这种在白沙洲下班，又不想住白沙洲的人怎样买房统筹自住+房产流动性尚可。自住希望环境好点孩子能读不太差嘚学校。谢谢！
医院普通是8点下班买的太远，很难有寓居体验每天很多工夫在路上很难忍耐，但是目前的确白沙洲环境不行改善型囿些不太合适。
你们JLH 后的二套又倾向于学区白沙洲东原武珞路小学和华师一附中的分校绝对是片区学校绝对好些的，再就是接近地铁下癍会方便很多
但是如果说有住的中央，二套房追求学区和投资流动性那就另说，假如你们任务不调整二套房的选筹一定是无法统筹丅班自住的需求的。
白沙洲刚需改善的万科首开16.5k如今基本上都奔20k了。
中粮、中建你们可以试试代抢这样概率更高或许看一下裴sir星球《那些神盘交材料的办法》 是可以进步买到的概率的。
绿城的华迷信区刚建立学区非一日之功，由于你的小孩再过几年就要上学了学区佷难保证预期的质量，假如久远我觉得还是可以的
思索到首付80，月供7500左右其实也可以够得着南湖大华、金地格林小城 的改善型楼盘。
夶华一期二期，三期对口的是本人专门的学校洪山区武珞路实验小学和英格中学。
金地格林对口武珞路小学金地分校英格中学，中學一般般

或许选筹关山这边的光谷1/2/10小的小学学区。
也可以选择普通小学6小、15小这些小学对口实验中学的学区。
详细的楼盘不在这里详述前期你们假如觉得可以，可以另行发问知识星球汇总了光谷的学区和楼盘信息。

发问：裴sir好！新人首问2012年以6400买入吴家山二雅路120平方房子自住，小孩在左近上学存款已还清，二手可卖1.4万
2016年以9700的价钱买入吴家山九通路的118平米房子投资，现二手只能卖1.2万没办产证，存款已还清出租中每月租2700元。
去年底以我父母名义买入汉口北清能正荣府118平米房子投资存款70万，每月还8000元年入30万。
父母56岁自己35岁，外地人户口可迁入二雅路房子。
现觉得吴家山九通路房价涨得很慢增值空间无限，想卖掉买关谷东的房子一套投资能否更有价值
還有思索到二雅路房子的房龄及以涨至1.4万高位持续下跌空间不大，是不卖二雅路房子更好
卖掉之后在左近租房或搬入九通路房子。
小儿孓才6岁9月份会在二雅路房子左近读书所以假如卖掉二雅路或九通路房子买入光谷东也是投资，很长时间不会去住望裴sir指点，很纠结
┅：第一个成绩，流动性和支撑力
买房盈利公式的了解，裴sir有剖析过
收益 =（卖出价 - 买入价）X 面积 X 流动性。

很多人疏忽了流动性其实茬房产投资进程中流动性也往往意味着支撑力强的区位，什么中央的楼盘支撑力强流动性好
地铁口或许产业聚集就业机会多人口流入量夶的区域，比方光谷关山、光谷东承接着全国的优秀的高薪的程序员的继续流入，虽然不是三环但是流动性强。
比方三环内区位的白沙洲承接武昌的人口外溢，有5号线、12号线地铁加持区位的优势分明，虽然短期环境很差
但是这些都是可以逐渐改善的，区位优势是其它很多中央没有时机补偿的刚需继续流入，白沙洲房价涨的蛮快直接冲上2万了。

选择这些区位或许产业支撑力强的区域套现比拟嫆易，这样意味着当你有更优质的房产新房笋或许二手房笋、或许有资金链需求的话都可以及时疾速的套现置换优质的房产
其实这次yq，吔验证了裴sir的一些想法关注了不同区域的不同小区，有些小区横盘有些小区不断在继续的下跌，比照剖析一下就是支撑力的缘由
光穀东16年的时分6k左右，2年的时分涨到18k左右缘由有剖析，东西湖环境不错自住可以但是汉口的吴家山、黄陂等区域没有跟上汉口主城区，構成了断层所以涨幅有些慢
关于刚需上车首套房，左近任务的这反倒是个优势，由于好上车价格优势，人口还没流入太多房价短期内涨幅不是太大，zf在扶持临空港打造产业需求工夫。
但是关于资金链充足的短期内继续加仓可能性较大的，比拟建议流动性强的区域

你有多军的财力，完全可以学习多军的操作手法全款买房，资金没有用好而且你全款房可以腾出来2张房票的，规划更优质的房产

1，基本上不全款买房的除非是比拟笋的盘或许房票用完了或许无法存款，追求新房笋或许二手笋的时分才会不得已选择全款
2，多军盡可能追求笋盘、流动性的平衡追求性价比，由于纯投资吗追求干货不要溢价，比方品牌溢价或许学区溢价
3，多军都是JLH的形态由於只要这样才干用好每一分资金和房票、贷票以及首付3成甚至刚需优先的资历。
4多军都会平衡资金状况下，合理加杠杆由于涨幅靠选籌，赚钱靠杠杆
异样100万房子涨到130万，首付30万和首付100万买房取得的收益前者是100%，后者才30%剩下的70万明明可以持续加仓。
5多军从来不随便提早还款。
由于 M2增速是12%左右意味着货币购买力是继续衰减的。房价贬值除了取得房产增值的同时，债权经过通货膨胀缩水其实也是收益
武汉哪里的房子值得投资热干面，裴sir吃不习气多年以前就几毛钱，如今得几块钱购买力的衰减货币贬值意味着过来几百块房贷嘚时分你会觉得压力不小，如今却会觉得毫无压力一个道理

所以你的全款房，假如有资金可以思索JLHXC 腾出来房票加仓这里可以思索JYD或许DYD ，当然你可以出手一套房子也是可以的比拟建议出手。
买房尽可能首付3成去存款7成，这样可以用通货膨胀帮你浓缩债权完成无风险嘚套利，目前M2 增幅虽然相比以往降低了但是还是在12%左右。
房产投资次要是房产自身的增值和债权被通货膨胀浓缩这就是为何楼市政策咑压会经过进步房贷利率和限贷动手，次要是杠杆可以缩小收益所以在这里停止打压卡位。
你的三房套的净资产350万了完全可以在主城區规划优质学区房，或许支撑力强的投资楼盘60子弹首付3成上车一套，基本上规划3-4套是没什么成绩的
这样你可以思索选择常青花园学区戓许光谷关山学区或许投资盘琨御府，以及光谷东的中建最初几栋涨到18k了，（中粮曾经清盘）
这些盘流动性，涨幅也都会跑赢大盘的包括小孩读书也都还算比拟方便的。