恒力集团老总他13岁辍学，一度连泥瓦匠都当不成，如今生意大过许家印 18岁那年，_恒力股份(600346)股吧_东方财富网股吧
恒力集团老总他13岁辍学，一度连泥瓦匠都当不成，如今生意大过许家印 18岁那年，
恒力集团老总他13岁辍学，一度连泥瓦匠都当不成，如今生意大过许家印18岁那年，因工伤丢掉泥瓦匠的工作后，被迫经商的陈建华用20多年的时间完成了恒力奇迹。如今，他的企业年营收1635亿，位列中国民营企业榜第9。在庞大的织造产业体系里，他每投产一个新项目，都只做世界第一。泥瓦匠做成企业家在“2015中国民营企业500强”榜单的最前列，“恒力集团”显得颇为陌生，这家企业的前面仅有联想、华为、苏宁、万达等8家大众耳熟能详的品牌，而其身后，则罗列着万科、恒大、吉利、美的……和集团一样，在熠熠生辉的企业家群体中，恒力创始人陈建华声名不显。但他的企业，在过去的1年里刚刚实现了1635亿的营收。这一惊人数字的起点，是20多年前，陈建华因工伤失去泥瓦匠的工作，被迫做起了小买卖。1971年，陈建华出生在苏州市吴江区的盛泽镇。盛泽自古便是中国纺织品的重要产地之一，古有“日出万匹、衣被天下”的赞誉。然而在陈建华的成长记忆中，这里只是江南一个平凡的小镇。小时候家里穷，他连读书的几元钱都得东拼西凑。13岁那年，因无力承担学费，陈建华不得不辍学，出来谋生补贴家用，成为建筑工地上的一名泥瓦匠。他的岁数比其他工友小很多，相同的活，他得投入更多的时间。几年的风吹日晒之间，这个瘦弱的少年长高了个头、黝黑了皮肤，成了一名熟练工，但这个关头，陈建华却再难靠身体吃饭。一次事故中，他从高处摔下，卧床数月，从此因身体原因不能再做泥瓦活。没背景没学历，陈建华找不到好的工作，不得已，他开始骑着自行车走南闯北，经营化纤、白厂丝的买卖。被迫经商，似乎“激活”了陈建华的天赋，5年的时间内，他的小买卖不断做大，上世纪90年代初期，他已经攒下了200余万的积蓄。那个年代，成为百万富翁已经是一件了不得的事情，摆脱了贫穷的陈建华却萌生了更大的想法，他要创办一家自己的企业。1994年5月，他路过南麻镇办集体织造厂时，听说这家厂计划出售。陈建华觉得这是一个好机会，立刻找镇领导商量。谈判并不顺利，镇上不希望把工厂卖给私人老板，更何况问价的还是一个年轻人。最后陈建华打出感情牌：“我也是南麻人，厂子卖给我，总比卖给外人要好。”经过谈判，顶着借债的风险，年仅23岁的他以369万元认购了工厂，将其更名为吴江化纤织造厂，这也是吴江地区第一家正规的民营企业。从濒临倒闭到“印钞机”然而陈建华没有料到，工厂的员工对他这个年轻老板极不信任。一夜之间，员工全部走光，只剩下老门卫和保卫科长。他赶忙四处找离开的员工了解情况，这才得知：原先工厂存在多种弊病，员工针对这些问题提出意见，始终得不到重视。工厂的业绩很差，濒临倒闭，工资总是拖到年底才结算。因此，工厂转手后，员工们觉得看不到希望，纷纷离开。了解到情况，陈建华立即烧了“三把火”：一是借钱补发全部拖欠的工资，并且定下规矩，每月15号按时发工资；二是出台“三不”原则：不担保、不欠债、不进亲戚朋友，杜绝三角债及管理上的弊端；三是紧抓原料进口和产品销售两道关，减少脱产管理人员的数量，避免工厂内部腐败的现象。工资让员工们回到工厂，同工同酬、多劳多得的新式制度则激发了大家的热情，这家1年前还濒临倒闭的企业，枯木回春。1995年，织造厂盈利1000多万元，1996年，盈利翻倍至2700多万。织造厂的崛起和陈建华的“大胆”息息相关。他向华商名人堂解读说：那个年代，个体户经营很困难，通水通电都是很大的制约，随时都是“夹缝求生”的状态，这迫使企业主不断“进化”，创新求变，洞悉市场风向。收购吴江化纤厂的第一个月，陈建华就淘汰了原有的梭织机，借钱引进了1200锭网络车。后来，他去浙江考察，发现同行比他还要先进——浙江纺织厂使用无梭织机，每个员工能看管10多台机器，每天能织布400米；而他的员工只能看管2台机器，一天只织40米。回来后，他立刻购置了88台无梭织机中的喷水织机，引进韩国产整浆并1套，新建了三分厂和宏建分厂。此后的时间里，陈建华不断将赚到的钱投入到设备升级改造之中。在人人自危的亚洲金融危机里，纺织行业的利润急剧下降，不少企业相继倒闭，陈建华的企业也遭遇了有史以来最大的一次打击。但他觉得：只要人还要穿衣服，布就不会没有需求。于是，他不仅没有收缩战线，反而逢低吸纳，拿出近乎全部身家引进了500台国际先进的喷水织机。1年后，陈建华赌赢了。纺织业复苏之际，利润大升，世界各地的订单纷至而来。竞争对手们刚从寒冬走出，产能不足，吴江织造厂的逾千台机器，则像印钞机一样，24小时产生着庞大利润。手握钞票，陈建华继续滚雪球，一方面，他继续投入于织造设备，2003年时，织造厂已经拥有3000台无梭织机；另一方面，他开始拓展产业链。2002年，陈建华创立江苏恒力化纤有限公司，投资22亿元从德国和日本进口设备，涤纶产品生产能力达35万吨。不久后，在多元业务的基础上，陈建华正式创立恒力集团。十余年间，陈建华几乎以一己之力带动了盛泽纺织行业的振兴与繁盛，使其重现“日出万匹、衣被天下”的盛景。猛虎过冬“什么时代做什么事”，是陈建华常说的一句老话。他很得意自己对于市场的前瞻把控，然而其行为在旁人看来，却近乎“大跃进”式的“疯狂”。2008年，高度依赖进出口贸易的纺织行业再度陷入萧条。陈建华对团队说：猫在冬天也要缩在洞里取暖，但它和蛇不一样，蛇是沉睡，猫却始终注视着外面。企业要过“猫冬”，不能过“蛇冬”。全球金融危机是对行业的一次洗牌，全球产业技术在变革、国家产业结构在调整，这是一次历史的机遇。于是，从2008年起，陈建华不断斥资拓展产业链。他不仅在苏州上马了20万吨工业丝、60万吨化纤聚酯项目。还南征北战，在宿迁、大连、南通、营口等地相继投建项目。过程中，他相继缔造了全球最大的工业丝的生产企业、全球最大的超亮光丝生产企业、全球最大的PTA工厂，刷新了德国、韩国、日本等多项设备工艺与投资规模的纪录。每到一个地方，陈建华的投资数额都超过百亿，每投资一个项目，他就要做到全球最大。短短的数年间，过“猫冬”的恒力出洞便成了猛虎，集团形成了从石化产业到聚酯化纤、长丝织造和高端纺机的完整产业链，一举成为全球最大的织造企业。冬去春来之际，恒力又成了长足了膘的“肥虎”，每个链条中都获得了傲人的利润，在2012年的又一轮危机中，集团出口额逆势增长近20%，年销售收入近1000亿元。手握充足资本，陈建华又相继布局地产、热电、金融、机械、贸易、酒店等多个产业，俨然要从织造业的龙头变成中国民营经济的领军人。恒力之速陈建华认为，恒力狂飙的优势是“速度”，这也是民营企业的优势。“民营企业，最大的优势就是反应迅速，效率高。时间就是金钱，时间就是市场。”陈建华随时都在追求速度。一个电话能解决的问题，绝不会碰头聊，三句话能处理的事情，绝不到办公室。他将这种作风传导至项目。大连的项目中，经济区前来招商，6天后，陈建华便到大连长兴岛完成考察，14天后就签署了协议，3个月完成奠基，6个月完成全部采购，7个月设备安装完毕。在“一半是海水，一半是荒地”的临海岛上，恒力在2年间填满了3平方公里的海面，并且建设了全球产能最大的PTA工厂，期间每年还要减去3个多月，因北方酷寒而无法施工的时间。这样的速度，在全球业界闻所未闻。对于外行而言，恒力之速更多体现在显而易见的数据方面。2013年，恒力集团成为全国首家销售额过千亿的纺织服装企业，而且是跨了一大步，直接来到1353亿；2014年，集团营收又增长至1635亿。身家同步涨至数百亿的陈建华，至今仍和妻子、父母共同居住在吴江厂区旧办公大楼的顶层，没有雇佣任何家政人员。但低调的作风并没有掩盖他行业霸主的气势，在被问到“产能过剩的现状下，恒力的应对之策”时，他说：“领导全球市场，就能立于不败之地，在全球做到数一数二，就不缺市场；不能做到，就倒闭。”-END-阅读 931237 举报广告1626潮流精选教你如何成为潮人，你敢看吗？ 关注精选评论写评论 6远航23岁就有300多万资产，他到底是怎么做到的3天前作者回复谢谢支持华商韬略，欢迎您多提可贵意见。4分钟前 5梦想逆流而上，“猫冬”是一个不错的价值观3天前作者回复谢谢支持华商韬略，欢迎您多提可贵意见。4分钟前 4Amy牛人，让人只能仰视2天前作者回复谢谢支持华商韬略，欢迎您多提可贵意见。4分钟前以上评论由公众帐号筛选后显示了解评论功能详情
: 什么都不说了，股价看高到五十，买少了就买了几百手。周一开盘只要不涨停，疯狂加仓！！
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早就听说过陈总的经历，今天了解得更为详尽，看好恒力集团这个企业，也祝大橡塑早日腾飞！
陈总的创业史确实令人振奋
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关注天天基金工作好几年，未签劳动合同，没交保险，是否可以申请劳动仲裁？_百度知道
工作好几年，未签劳动合同，没交保险，是否可以申请劳动仲裁？
工作两年，单位一直没签合同，多次催缴保险遭拒，现在我想辞职，我想问 我辞职是否要提前通知，我是否可以申请仲裁补偿及补缴保险，如果可以申请补偿
是怎么计算的
我有更好的答案
　　提供劳动关系的有效证据，可以申请劳动仲裁。　　申请劳动仲裁的方法：　　首先需要确定自己的案件是否是劳动争议仲裁委员会的受理范围，即仲裁委处不处理自己的纠纷。根据相关规定，劳动争议仲裁委处理以下六类案件：　　1．因确认劳动关系发生的争议；　　2．因订立、履行、变更、解除和终止劳动合同发生的争议；　　3．因除名、辞退和辞职、离职发生的争议；　　4．因工作时间、休息休假、社会保险、福利、培训以及劳动保护发生的争议；　　5．因劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金等发生的争议；　　6．法律、法规规定的其他劳动争议。　　注意：单就补缴社保和住房公积金申请劳动仲裁的，仲裁委不会处理，此类案件由社保局和住房公积金管理中心处理。　　确定自己的案件属于劳动争议仲裁委员会的受理范围后，就开始准备申请仲裁的材料，一般需准备以下材料：　　1. 劳动人事争议仲裁申请书（原件，份数：根据被申请人的人数+2）；　　2. 申请人身份证明（复印件，份数：1份）；　　3. 被申请人身份证明（或注册登记资料）（复印件，份数：1份）；　　4 证据材料（复印件，份数：根据被申请人的人数+2）。　　如果群体性案件（劳动者十人以上），还需提供以下材料：　　（1）员工推举代表书；　　（2）申请人仲裁请求明细表。　　如聘请了律师，还需提供如下材料：　　1. 授权委托书（原件，份数：1份）；　　2. 受委托人身份证明或资格证明（律师的，提交律所所函或法律援助公函）（律师证据复印件，函原件，份数：各1份）；　　准备好材料后，再到用人单位所在地或合同履行地的劳动争议仲裁委员会立案窗口递交上述材料，申请立案。仲裁委收到材料后一般会在5日确定是否立案。　　仲裁委受理案件后，会组庭并安排开庭时间，将相关材料和开庭通知书分别送达给双方当事人。你拿到开庭通知书后，便要准备好证据材料原件，到时按时出庭参加庭审。如果有收到被申请人的答辩书和证据材料，最好提前研究被申请人的答辩书和证据，以便在庭审时针对被申请人的答辩进行辩论。　　开庭时，仲裁委会先主持双方调解，如果调解不成，仲裁委才正式开庭审理，审理一般分四个阶段，分别是：庭审调查、庭审辩论、最后陈述、调解或裁决。庭审时不要紧张，根据仲裁员的提问和指挥回答问题，参与庭审即可。　　开完庭后，仲裁委一般不会当庭裁决，而是要过一段时间。仲裁委作出裁决后，会通知当事人去取仲裁裁决书，有的也会直接寄过来。　　仲裁裁决书有两种，一种是终局裁决，这种裁决用人单位不能向法院起诉，只能向当地中级人民法院申请撤销，而劳动者不受此限制，不服仲裁裁决的，可以向法院起诉。另一种是非终局裁决，这种裁决用人单位和劳动者不服的，都可以向法院起诉。　　另附上终局裁决的情形：　　下列劳动争议，除另有规定的外，仲裁裁决为终局裁决，裁决书自作出之日起发生法律效力：　　（一）追索劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金，不超过当地月最低工资标准十二个月金额的争议；　　（二）因执行国家的劳动标准在工作时间、休息休假、社会保险等方面发生的争议。　　收到仲裁裁决书不服要起诉或申请撤销的，需注意时效限制，即向法院起诉或向中级人民法院申请撤销的时限，向法院起诉的，需在收到仲裁裁决书15日内提起，申请撤销的，需在收到仲裁裁决书后30日内提起。　　如是终局裁决或非终局裁决但用人单位没在上述期限内起诉的，劳动者也没有起诉的，仲裁裁决书就生效了。这时如果用人单位不按仲裁裁决书确定义务履行，劳动者可以向法院申请强制执行。　　
提供劳动关系的有效证据，申请劳动仲裁。 1、用人单位不与你签劳动合同，你可主张从入职的第二月起至一年内的双倍工资，法律依据：劳动合同法第八十二条。（切记：是主张双倍工资，主张工资的诉讼时效是离职后一年内，当然在职肯定在诉讼时效内） 2、用人单位不给你缴社保，可主张用人单位为你补缴从入职之日起的社保，法律依据：社全保险法第四条、第五十八条、第八十六条。如劳动仲裁不受理，改向劳动监察大队投诉。 3、如果你要辞职，可以用人单位不缴社保为由，向用人单位提交书面通知，可直接走人，并可主张用人单位按劳动合同法第四十七条规定支付你工作每满一年一个月工资的经济补偿，6个月以上不满一年按一年计，6个月以下按半年计。 【劳动关系 举证】劳动和社会保障部《关于确立劳动关系有关事项的通知》劳社部（2005）12号第二条规定：用人单位未与劳动者签订劳动合同，认定双方存在劳动关系时可参照下列凭证：（一）工资支付凭证或记录（职工工资发放花名册）、缴纳各项社会保险费的记录；（二）用人单位向劳动者发放的“工作证”、“服务证”等能够证明身份的证件；（三）劳动者填写的用人单位招工招聘“登记表”、“报名表”等招用记录；（四）考勤记录；（五）其他劳动者的证言等。其中，（一）、（三）、（四）项的有关凭证由用人单位负举证责任。
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1、找到好单位就辞职，没找到好单位就只要双倍工资、补交社保、住房公积金吧2、劳动合同法第三十八条　用人单位有下列情形之一的，劳动者可以解除劳动合同： 　　（一）未按照劳动合同约定提供劳动保护或者劳动条件的； 　　（二）未及时足额支付劳动报酬的； 　　（三）未依法为劳动者缴纳社会保险费的； 　　（四）用人单位的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的； 　　（五）因本法第二十六条第一款规定的情形致使劳动合同无效的； 　　（六）法律、行政法规规定劳动者可以解除劳动合同的其他情形。 　　用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动者劳动的，或者用人单位违章指挥、强令冒险作业危及劳动者人身安全的，劳动者可以立即解除劳动合同，不需事先告知用人单位。 第四十六条　有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿： 　　（一）劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的； 　　（二）用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的； 　　（三）用人单位依照本法第四十条规定解除劳动合同的； 　　（四）用人单位依照本法第四十一条第一款规定解除劳动合同的； 　　（五）除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，依照本法第四十四条第一项规定终止固定期限劳动合同的； 　　（六）依照本法第四十四条第四项、第五项规定终止劳动合同的； 　　（七）法律、行政法规规定的其他情形。 　　第四十七条　经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。 　　劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。 　　本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。 　　第四十八条　用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同，劳动者要求继续履行劳动合同的，用人单位应当继续履行；劳动者不要求继续履行劳动合同或者劳动合同已经不能继续履行的，用人单位应当依照本法第八十七条规定支付赔偿金。 ……----------------------仅供参考，请找当地律师
根据《劳动合同法》 第三十七条、三十八条规定　用人单位未依法为劳动者缴纳社会保险费的劳动者可以解除劳动合同,但应当提前三十日以书面形式通知用人单位。只有在用人单位以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动者劳动，或者用人单位违章指挥、强令冒险作业危及劳动者人身安全，劳动者才可以立即解除劳动合同，不需事先告知用人单位。
此外，您在辞职后，可以通过提起劳动仲裁的方式，要求用人单位支付两个月的经济补偿金、补缴社会保险，根据《劳动合同法》第八十二条规定，请求用人单位再支付支付11个月的工资,
1、我是2010年5月份进的公司，现在老板还是拒缴保险，所以我想辞职。之前单位也没跟我签劳动合同，而且我在7月31日的时候已经明确告知老板，如果再不交保险，我就不辞职了，他也表示同意。有同事可以证明的，我现在准备辞职，还需要提前三十日通知老板吗？2、我现在还能主张双倍工资的赔偿吗？具体是什么计算的？
你可以申请劳动仲裁，要求支付补偿金。未签订劳动合同的双倍工资等，需要律师与我们联系，可以帮你代理案件。
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再不这样做，你可能真的会买不起房！
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《再不这样做，你可能真的会买不起房！》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《再不这样做，你可能真的会买不起房！》 精选一正在全民都惊叹房价高的时候，一个停车位再度以东方明珠般的璀璨亮瞎了吃瓜群众的双眼……近日，香港出现了一个非常昂贵的停车位它的支付价格达到了66.4打破了去年一个稍小一点停车位卖出的 61.5 万美元的记录这一消息不仅惊讶了香港许多富有经验的观察家同时香港大学房地产和建筑副教授蔡鸿达（Lennon Choy）也表示“这基本上是香港一套公寓的价格，的确很疯狂。”然而，无论这个价格多么疯狂也有人毫不犹豫的就买下了它他就是执行董事关伟明据说他还以 970 万美元购买了两套公寓并且以 99.5 万美元买下了另外两个停车位（可是别人有钱啊！没钱的我只想去厕所哭一会儿）很多人肯定和我一样只看到了钱钱钱但一定也有人也看得到这种天价停车位出现的背后其实也是房地产市场失去控制的最新信号它反映出的是整体房地产涨价的风潮（根据某些衡量标准）香港住房市场每方米的价格已经排到了世界第一位许多原因可以解释这种价格疯涨香港是一个由多岩石岛屿和连接中国大陆的半岛组成的人口稠密的城市为了将资金存放在相对安全的地点而在这里大陆人最近激增▼城市官员对于新地块市场进行了严格的控制加剧了供应限制▼由于大陆开发商加强了与香港老牌房地产巨头的竞争土地价格创下了新的纪录为了鼓励潜在买家房地产开发商正在直接向他们提供这与当地银行形成了竞争关系▼所以即使为外地买家增加收费项目以及对离开中国大陆的资金进行更加严格的管理也几乎无法遏制上涨的价格▼但这不是重点因为这样的情况不一定只会发生在香港说不定哪天这种疯狂就蔓延到了你的城市所以最重要的一点是：这种急剧上涨的价格使业主和开发商变得更加富有但如果一直这样下去，很多年轻户将无力购房所以眼看着房价在蹭蹭蹭的往上涨赚钱的速度跟不上涨价的速度（一个停车位都要66.4万美元了）那么如果只靠赚钱而不通过让自己的钱升值你真的能保证未来你能买得起房吗？虽然你无法控制这个世界房价变化的速度但是你可以控制自己的财富升值的速度比如来“”投资年化收益5%-13%点击下方“阅读原文”赢京东卡《再不这样做，你可能真的会买不起房！》 精选二在许多地方，你可以用 66.4 万美元买下一所不错的房子但在香港，同样的价钱你可能只能买一块长约 5.2 米、宽约 3.4 米的混凝土路面用于停放你的豪车近日，香港出现了一个非常昂贵的停车位它的支付价格达到了66.4万美元打破了去年一个稍小一点停车位卖出的 61.5 万美元的记录这一消息不仅惊讶了香港许多富有经验的观察家同时香港大学房地产和建筑副教授蔡鸿达（Lennon Choy）也表示“这基本上是香港一套公寓的价格，的确很疯狂。”然而，无论这个价格多么疯狂也有人毫不犹豫的就买下了它他就是华融执行董事关伟明据说他还以 970 万美元购买了两套公寓并且以 99.5 万美元买下了另外两个停车位（可是别人有钱啊！没钱的我只想去厕所哭一会儿）很多人肯定和我一样只看到了钱钱钱但一定也有人也看得到这种天价停车位出现的背后其实也是房地产市场失去控制的最新信号它反映出的是整体房地产涨价的风潮（根据某些衡量标准）香港住房市场每方米的价格已经排到了世界第一位▼许多原因可以解释这种价格疯涨香港是一个由多岩石岛屿和连接中国大陆的半岛组成的人口稠密的城市为了将资金存放在相对安全的地点而在这里投资的大陆人最近激增▼此外，城市官员对于新地块市场进行了严格的控制加剧了供应限制由于大陆开发商加强了与香港老牌房地产巨头的竞争土地价格创下了新的纪录为了鼓励潜在买家房地产开发商正在直接向他们提供抵押贷款这与当地银行形成了竞争关系所以即使为外地买家增加收费项目以及对离开中国大陆的资金进行更加严格的管理也几乎无法遏制上涨的价格但这不是重点因为这样的情况不一定只会发生在香港（说不定哪天这种疯狂就蔓延到了你的城市）所以最重要的一点是：这种急剧上涨的价格使业主和开发商变得更加富有但如果一直这样下去，很多年轻户将无力购房所以眼看着房价在蹭蹭蹭的往上涨赚钱的速度跟不上涨价的速度（一个停车位都要66.4万美元了）那么如果只靠赚钱而不通过让自己的钱升值你真的能保证未来你能买得起房吗？虽然你无法控制这个世界房价变化的速度但是你可以控制自己的财富升值的速度比如来“”理财预期年化收益最高18%戳“阅读原文”开始！《再不这样做，你可能真的会买不起房！》 精选三***ouwang中国的实践者官网网址：www.***ouwang.com理财热线：400-788-9566来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》
记者：席志刚任志强 ：离开和税收工具企业自持租赁不可持续在租售并举的调控理念下，房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象。企业市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来，运营模式如何获利，是否可持续？就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？任志强：国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场，占比大致在40％~50％之间，但它绝不是一个国家标准住房政策，因为一些小的城市根本不需要租赁市场。相比于美、英、法等国家，中国租房占比小。平均来看，中国租房人口户数比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右，法国则达到39％。纽约的租赁市场占到50％，北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潜力。所以，在租赁住房政策问题上，不应该一刀切，而要根据城市人口容量和发展特征来决定。我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题。但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％，二线城市大约20％~30％就够了，三线城市有5％~10％就够了，再到下面几乎就不需要了。租赁房的量化比例，全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可以留有适当冗余调整空间。中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外，还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房自持出租，你对此怎么看？任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部。企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去。按照现行政策，这种做法有不合理的地方。第一，企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得？国际惯例是，房地产建筑投资，财团最高20年，一般情况下，本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息，这是比较好的投资。所以租金价格要满足企业资金回报需求，不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以，等于是给租房补贴。第二，租金高了谁会租，租给谁？现在建设租赁住房，各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样，房子租给谁？以北京为例，一方面限制人口，外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了，房子租给谁？另一方面出台优惠政策，吸引高端人才，这是矛盾的。目前示范性较强的上海张江地块，张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作，一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看。4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套，其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华中国新闻周刊：在你看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续？任志强：这项政策若一定要持续下去，只能用（不动产或），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的。REITs最早出现在2003年的18号文件，当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对，最终没写入18号文件正文，但提出酝酿后发展的意见附在文后。2008年，**工作报告正式提出房，并选择了三个城市试点，最终确定两个城市做了把转换为的尝试，此后至今再无动静。建立房地产投资信，不是中央**没想法，不作决定，2008年**工作报告说得很清楚，只是没细则，所以就没有执行下去。直到去年6月份，国务院发文把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进试点。REITs用于持有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向进行分配，按期、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业，但并非直接作为融资渠道。若没有REITs（房地产投资信托基金），这项政策基本执行不下去，没有哪个房地产开发企业能扛得住银行。类似上海张江地块，与集团客户定向合作，将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业，数量少还扛得住，若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行。万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路，比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务，配好家具家电，升级成酒店式人才公寓出租，由**指定租户。中国新闻周刊：从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验？任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40％，大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅，国家保障住房合作社的收益高于一般投资，比如国债、。有不到20％的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主，我们将其称为社会化租赁，既不是单位的，也不是**的，因此德国没有炒房的概念和空间。此外，欧洲的意大利、法国，美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。
附读：任志强：房地产可能的发展趋势今天力哥家里有事，本来不想推送的，但看了昨天开始在网上出现的8月任志强出现活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血，特地转过来。虽然这篇文章很长，里面的逻辑力哥也不是全部认可，但还是有许多能给我们启迪和思考的地方，大炮给出的数据也很扎实。希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小伙伴，花点时间看一下，别拿自己的钱不当钱。看不懂的，力哥和你在留言墙上交流。力哥总结一下大炮的核心观点，就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物，不能拿欧美日本经验套在中国身上，我们是全世界独此一家的大奇葩。明年开发商的资金链会非常紧张，一些之前太过激进的小开发商会死掉，一批涉及房地产的信托和会违约。这个道理很简单，投资要低买高卖，但那些之前疯狂高价拿地，最后撑不过去只能低价卖房的，就是高买低卖，体量大的还撑得住，体量小的冬天里就挂了。现在是**限价，房价被人为抑制，存在很大的，所以买房子像抢的一样，力哥之前说成都的房子要抢，今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样，都是日光盘，还要找人托关系塞好处费。所以还是上海比较好，学北京车牌摇号，大家一律碰运气，最公平。但明年，很多开发商可能是真的现金流不行了，只能降价卖房，那才是真降价，能降到什么水平，力哥不知道，但按大炮的意思，可能会降到去年10月暴涨前的水平。正巧今天统计局公布了8月最新的房价数据，全国15个重点监控的热点城市房价全面降温，但这是因为不给你们买卖了，没的降价，从来不是真正的拐点。还有，今天央行给出明确意见，对北京商业银行普遍把首套到1.05-1.1倍，也就是过去针对二套惩罚性水平，表示强烈支持。这意思是说，不管你是首套还是二套，刚需还是投资，不管，我一律不管，统统调控，无论如何也要把房价压下去，八嘎~就在9月初，力哥有会员和我说5月签下的房贷协议现在总算搞定了，但利率从当初口头约定的9折变成了基准利率，然后开发商还吓唬他说赶快签，不然下个礼拜就要涨到1.1倍利率了，你莫名其妙又要多套十几万利息，他来问我这是真的吗？觉得这是开发商在忽悠他……我说傻孩子，这不是板上钉钉的事吗？定下来啊！赶快定！不然利率真的马上又要提高了，你哭死啊……我想起了权游里最经典的那句slogan：winter is coming~是的，楼市的冬天真的来了，力哥在二季度就多次发文表达了这个观点。所以对于还想买房的人现在就很尴尬了，一方面，拖到年底或明年初，房价下降自己捡便宜货的概率非常大，但另一方面，拖到那时候，自己买房的难度也更大，因为信贷持续紧缩。你的支出会水涨船高，更糟糕的是，放贷速度慢而开发商回笼资金要求很急迫，所以那些真正的笋盘，必须全款买，你有这能力吗？当然，这只是短期趋势，大炮是死多头，坚持认为人口流入型城市的房价长期看还要涨，因为没办法，老家人多低少没产业赚不到钱呀。大炮说，你让一穷二白的临沂人民往哪里去？只能拼着老命挤到济南、青岛去谋个更好的生活（生存）环境啊。再有点本事的，当然就去一线了。所以不管一二线城市怎么赶人，还是有许多底层死皮赖脸不愿走，最多就是像力哥之前说的，从一线被赶回到二线，上海混不下去就去青岛武汉成都混，但绝不会回到临沂，打死也不肯回去了。嗯，力哥基本也是这么认为的，因为我身边充满了这种想法的年轻人。以下是原文，流传很广了，力哥找不到最初的确切出处，就不特别标注了，反正大炮肯定不会问我要版税的。
任志强：是拿这个东西，是吗？这个刚才说了纪律啊，我看你们好几个人都举着东西在这录，录毛大庆，录毛大庆可以，录我的时候别录我人，然后录完声音你就说是毛大庆讲的，这个……别说是我讲的就行。至于这个知识产权嘛，你们随便买，我也不要钱，这个观念你们也可以随便说，但是不可以说是任志强说的，也可以说是汪总、毛大庆、陈jinfeng说的都行，好吧。出了门我说过这些我都不承认哈。让我讲房地产市场，所以我们先说说什么是市场。我个人觉得中国的房地产不是一个完全的市场化，市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。那么传统中呢，我们从上小学的时候就开始知道，这个市场里有一个最简单的话，叫做客户是上帝，你看我们汪总把大家请来，你们是上帝，因为你们要给他钱，所以他要很认真的对待大家，给你们各种机会，让你们知道各种情况，对他产生信任。如果客户是上帝，那就叫做市场经济。企业家只有一个功能，就是把你的产品或你提供的服务进行交易，如果你的产品和服务不能进行交易，那就是失败者，就没有市场。你看我们评世界500强，评的是什么？哪个企业的交易额最大，他就是第一强。就是当你能形成交易的时候，也可能暂时没有利润，但事后会产生利润，比如说阿里巴巴，比如说腾讯，刚一开始的时候，上市的时候，并不是说利润很高，比如说京东，可能还亏损，但是他的交易额足以让认为你在市场上能站得住。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的市场不是一个完整的房地产市场。很多人都担心中国会出现泡沫、崩盘，你们太不相信**党了。中国**党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有**信用，这就是**信用。**信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，你们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国**敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。就是马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。在中国呢可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了，比如说**给你定价，那么陈总在这呢，他代理了很多项目，前天他说代理了一个项目说是深圳的一个豪宅项目，说是十二万块钱，结果秒杀。什么是秒杀呢，就是一秒钟就卖完了。因为**在限制定价的时候实际上是把你的项目给你了很多便宜。什么意思？北京八月初批了三个项目，每个项目大约都是九万多块一平米，买的人多的不得了，大家拼命去抢。为什么抢呢，说九万多块钱真贵呀，错了，原来那项目准备卖十四万块钱啊，现在**给你压价压了好几万了，你还不赶紧买。所以那三个项目一天时间就抢光了。上海采取了个政策，上海出台个政策叫摇号。如果市场没有人买这个东西你要摇号要干嘛呀，摇号就是告诉你这个东西是有人抢的东西，你要赶紧去抢。你要不先抢的话，你连摇号的资格都没有，摇号的概念就是你得去抢这东西。比如说北京买车你得摇号，你不摇号没位置，不给你牌，你想买也买不着。所以一旦出现摇号这个政策时，我想这个城市一定是供不应求，一定是大家急着买，而没有东西卖了，所以才需要摇号，十个人摇一个号只能有一个人买。我想这个东西啊就是在什么是市场化的概念里说清楚就够了，所以说对未来市场怎么判断我们只能说一个大的趋势，因为这个趋势的东西是在一个非完全化市场的情况下讲的。第一个先说说影响市场的因素是什么。通常来说呢有四大因素，一个是国家的基本制度。决定市场的基本制度是什么？前边我们说要进行市场资源的自由配置，但是我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。我们第二个因素呢就是宏观经济政策。他会影响到市场微观的一些变化，所以我们还有微观经济政策和我们市场的一些具体情况。市场的供求关系根据上边三条会有影响，但是不是完全受影响呢，不完全是。我分别把四个来讲一讲。第一个国家制度。你们可以看看我们五四宪法，五四宪法土地是，但是到了七零宪法，就是九大以后的宪法，把它改了，改成土地不完全私有化，真正实际上是八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？没有改变。你们说现在有租售同权允许上户口，可是你们别搞错了，还有附加条件呢，符合条件的允许上户口，如果不符合条件，你想上个上海户口行吗？没门。就是符合条件的上户口还是原来的户籍制度不发生变化，你如果户籍制度不发生变化和土地制度连在一起，为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。在世界上城镇化发展的过程中，有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为公共资源都在城市，学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。那么这个制度随着户籍制度以后他没有发生变化，这是两个定式。这两个定式不改变的时候，我们现在的基本制度所产生的一些情况不会发生变化。第三个是金融制度，金融制度就是我们在座的诺亚，诺亚是干什么呢？就是不买房子，但是能分享因为房地产而产生的。我不知道这句话大家听懂没有，为什么在大多数国家里头没有人去炒房子，英国啊美国啊发达国家都是这样，为什么，因为他有基金，这个金融制度里头，他有一种基金可以像一样，就是你买不起房子，比如付不起百分之三十的首付，我只有百分之二十或百分之十的钱，你买诺亚基金，在国外你用这种基金，他就可以分享，结果就变成买了房子的发了财，没买房子的发不了财，但是如果有这种金融制度的话，就是所有人都可以共同分享。因为在城市化的过程中，一定有城市化的红利存在。只是你没买房子你就没获得，别人买了房子别人获得了。所以基金在世界国家大部分都是免税的，还有一种比较低的成本，告诉你通过城市化的红利你可以分享到房子里的收益，但是你不用冒险或专门去买房子，那就不会形成单独房子的炒作权。中国是2008年温**在全国人代会的报告中提到了要建立，但是从08年到现在，我们还没有看到一个真正的房产基金出现。变相的有几家做了试点，但是没有，换句话说就是他没有一个免税的办法让大家以股票的方式分享基金中获得的房地产盈利。因此，同样一个公司的两个人，可能一个人买了房子发了财了，另外一个人没买房子没发财。但如果有可以进行的这种方式的话，你不用担心房子卖不卖的出去，你也不用担心价格转换，因为他可以长期使用，于是用转换你的基金就够了，所以说这是中国在国家长期来说国家制度还没有改变、正在探索的一个问题。后边一个就是社会租赁问题，大家现在都在说社会租赁化，比如说租售同权大家很感兴趣，我就想问一句租的房子在哪？是万科盖，万科能盖多少？如果我们没有地价问题的优惠，上海有啊，在上海租房很便宜，大概6000多块钱，比商品房便宜多，但是占多少呢，我想在上海的总的住房比例里头，占十万分之一都不到，大概就这么个比例，所以你要想租到那套房子麻烦了。所以必须用普遍的、不是竞争地价的方式，去减免地价的方式去建立，才有可能。第二就是税收，税后租赁的房子要给税后优惠啊。全世界都知道德国在发达国家里头是私有化最低的，大概只有百分之四十六左右。为什么？因为他们租赁住房最多。但是为什么他租赁住房多呢，因为租赁住房可以享受免税。如果你有房子空着不住，超过半年得收你税。但如果你把房子交给合作社，由合作社进行社会租赁给你享受免税，所以他们租房就会**提高。而中国因为没有免税，现在有一些降低税率，但是还没有免税，所以呢社会租赁的价格很高。如果没有大量的社会租赁房的存在，你不买房子怎么办呢？现在我们得问问你想租赁，租售同权的房源从哪来？冯仑讲了个笑话，我听着挺有意思。说老婆是用来生孩子的，那是不是老婆除了生孩子就没有其他功能了，换句话说不是跟老婆生孩子你就不和老婆睡觉了吗，这意思就是说在我们的市场中也有这样的问题。如果让大家买房子大家才会把他变成合作社的一种方式进行社会租赁，比如说德国的社会合作社里头呢，70%多的是私人住房，**提供的住房有11%，另外一部分是社会机构，比如说诺亚基金这种，我用基金的方式购买了房子然后用于租赁的。所以说租赁的房源在哪啊，就成了个大问题了，中国在前50年的时间里，基本上是社会分配的，租赁化，但它解决问题了吗？没解决。说一个最简单的数据，上海，你们知道上海有多少商品房吗，上海现在2400多万人口，大概2.58个人一户，约有9000多万户，将近1000万户吧。商品房占多少，我们假定近五年每年30万套销售额，150万，再往前5年，每年20万套，100万，那就250万套，再往前10年那，大概平均一年10万套，350万套，占上海总人口数的多少呢，大概不到40%，就全国来说，也不到40%，所以别以为商品房已经占领了市场。我们有55年的分配历史，就是到98年是五十年，后来的福利分房又延续了四五年，到03年福利分房才基本上彻底结束，就等于55年的分配历史。你们想想有多少房子？因此商品房在社会租赁中只是少数，很多人跟我说，我们的租房价格太低了。很多人都算的我们的租房回报率低的不得了，你们说的对，为什么？你是按商品房房价去算的，租金回报率很低。但是你按房改房算资金回报率多少呢，大概1000倍或者一万倍。比如说北京当时的房改房1470块钱一平米，扣去工龄，还剩750块钱一平米，60平米，四万二买了一套房子，一个月租金6000块。换句话说一年可以收回房子的全部成本还多，150倍。那你想想租金多少啊，就是因为我们有55年的分配史，那些房子把租金房价拉低了，所以导致你用商品房价格购买的房子租金回报率就显得低了，但是这个租金回报率真的很低吗，也没有那么低，为什么？你只付了30%的首付，后余的钱你是用20年甚至30年以后的一块钱来还今天的一块钱，你们按今天计算，再往十年倒退，十年以前的一块钱在今天值多少钱呢，两毛三分钱，你如果把二十年以后的一块钱拿到今天来卖，20年以后你只花两毛三分钱就够，加上利息不到五毛钱，你还赚了，所以你的租金回报率并不是像某些***家计算的那样，很低很低的。由于这种情况，社会租赁化如果不能确立的话，我们的市场建不了长效机制，也不会发生真正的改变。那么我们说说土地，这个数据呢是土地局公布的数据。你们可以看看今年我们住宅价格的上涨，住宅价格连续上涨，由5900上到6200，这是平均数情况，涨的快不快，还在继续上涨。所以说今年是中国房价历史上最高的一年，因为土地价格也在不断上涨，那么土地价格上涨时房屋有什么影响呢？我们先看看第二季度三大区域，哪个区域最高，珠三角，所以深圳的房价最高，珠三角比长三角的土地价格还高，那么环渤海地区呢就相对低一点，所以现在排在最前头的还是深圳的房价，然后才是长三角的房价，然后才是北京，环渤海地区或北京地区的一些房价。那么我们再看看一二三四线城市，一线城市的房价和主要城市的房价看看差很多很多，所以一线城市的房价自然要高，当然一线城市有几个，四个，我们全国有多少个城市啊，657个城市，所以这四个城市的房价老被所有的媒体当作房价的标准，其实不是房价的标准，其实我们看看二线和三线就会发现，三线城市实际的情况还很低。如果我们只计算三线城市的话，一般地市级以下这些城市的房价，在今天来看，大概只有平均不到四千块钱。你说中国的房价很高吗？我不承认。因为大部分城市是这一类城市，我们只公布了70个城市的数据，650个城市里70个只是个少量数，大部分房价没那么高。但是地价和房价是什么关系呢？这张数据显示的是我们的地价已经六千多块钱了，而我们中部地区西部地区和东北地区的房价都低于现在的地价，只有我们的东部地区的房价高（于地价）。全国的平均房价7922块钱，和我们的6444中间大概1500块钱的差价，不够自己盖房子的。为什么平均房价只有七千多呢？是因为原来的地价低，现在卖的房子是原来的地价。那么现在的地价意味着什么呢?你们认为会涨价吗？傻瓜都知道。所以这个价格与土地的关系，有很多***家都认为没关系，我说有关系，就是因为这么一种情况。如果不承认这种情况，那就是开发商都是傻瓜，只能干赔本买卖了，现在看，有些开发商还是发了财的。除了国家政策以外，目前的宏观政策大家都很清楚，三去一补，啊等等，这个大家都很清楚。今年提出了一个稳中求进和防范，去年没有提防范金融风险。但今年成立了一个什么金融机构，来专门解决的问题。那么当前的经济政策会产生什么样的影响？ 决定经济因素的到底是什么东西？为什么会出台这样的政策？第一个我想不变的指标是翻两番，2020年要求我们的GDP翻两番，所以大家说不能低于6.5就能翻两番。然后还有一个人均，人均呢就是不低于GDP增长率就能翻两番， 第二个是国际经济的一些变化，最重要的是在经济增长防范风险之间求平衡，很多人跟我说中国的经济政策今天向左明天向右，后天向左大后天又向右，其实我说说错了，我们只有一条中间路线，所有的路线都是为了求平衡。当你左边重的时候你往右边靠一靠他才能平衡。当右边重的时候往左边靠一靠才能平衡。平衡就是为了走中间那条路线，所以只是在经济增长和风险之间求一个平衡，既要保证经济增长，同时又要防范风险。这就是我们现在出现的情况。那么由于这样一种情况，出现的什么呢，货币政策。这个可能大家都清楚，一个是信贷政策的收紧，不管是从境内还是境外，在的情况下，收紧了大量的货币。所以国内的贷款是大幅度的下降。从城市来说，地方城市的资金融资量到今年六月份大约一万三千八百亿。和去年相当时候下降了百分之五十，因为下了很多的文件告诉你，**不能随便的借债了。企业也同样，融资政策上出现了限制严管，还有呢就是我们的货币总量缩减了，M1M2到六月份为止都低于百分之十，和去年相比大概下降了两到三个点。M1M2都下降这种情况有的人感觉不出来，像在座的你们可能都是有钱人，你们不觉得。但是有的企业开始觉得紧了。那么同样还有一个反映，就是资金价格的上涨，比如说个人上调了，发债利率上调了，各种各样的都产生了利率上调，那么货币政策从紧还会持续，至少到目前为止我们还看不到有放松的可能性。我们再看看今年一到五月份，我们的108家房地产企业，从新资融资下降了百分之五，银行贷款下降了29%，下降了49%,所以今年上半年大幅度下滑，六月份也没有起色，七月份我们看到的是境外融资超过了一百亿美元，房地产企业从国内拿不到钱就都跑到国外拿钱去了。那我们再看看下方的两行，10年到14年我们新增的房产企业的有息贷款是八千二百亿，五年的时间平均一年是两千亿。那么15年到16年，两年的时间新增的是8525，平均一年新增四千亿。那么今年明年后年我们要还多少钱呢?内外债房地产企业大概要还一万八千亿，其中有六千亿是外债，今年到期的大概有几千亿吧，明年大概四千多亿后年大概四千多亿，这就是按照已经发行的它的到期日期算出来的数据。所以下半年到明年后年都进入了开发商的还贷高峰期。所以大家更看好汪总，希望从汪总这拿钱，因为他们已经从银行拿不到钱了。那么政策持续会出现什么情况呢，明年资金紧张。为什么是明年？因为今年销售不错。后面我会有数据。如果今年销售不错的话开发商兜里还没那么紧张，虽然今年会还一部分债，但是没那么紧张。可是如果持续下去再借不到钱明年就有问题了。所以资金紧张可能在明年，那么有可能投资和销售就会出现下行。销售下行不一定是市场的问题，是因为很多城市不批你销售，不跟你发销售证因为你老想卖高价，这个卖不了高价的时候怎么办呢？就扛着。抗到什么时候呢，扛到资金不够的时候。如果资金不够了，那**就说多少钱就多少。我们也不要定价钱了，是吧，那我也得卖一部分啊。下半年还有一种情况可能导致用低价卖的。就是**批多少就是多少。因为什么呢？因为有些上市公司要求业绩，上半年扛得住下半年不一定扛得住，下半年可能说我总得有的业绩吧，因此他赚不了那么些钱他也会降价或者低价卖，但是降价或低价不表示说他是亏的，或者说该涨价没涨价不等说是赔本的或是故意把这价格放低。这两个概念你们不要搞错了。于是就有可能造成库存增加了，现在为止库存是下降的，持续下降可能有28个月吧。但是下一步呢就有危险了，因为今年土地供应量里头增量最高的是三线城市。大概增长了百分之二十四点几。去库存去的最快的也是三线城市，但是这一轮去完了以后三线城市能不能持续的保持这样高的销售呢？我个人觉得有问题，下边来讲。如果说政策要进行调整，什么时候会进行调整为什么要进行调整？除了房地产这一块下行了，**党不会让它垮台所以就得调整过来，让它适度地回来，现在没有出现，我们估计有可能在明年出现快速下行的问题，但是现在已经出现了下行，下行以后会导致什么呢？会导致经济波动，我们可以看看前两年为什么在16年初15年底要放一点，是因为我们那时候的投资只有零点几或负的增长。那么对全国来说，投资增长经济增长就很有问题。今年我们的GDP增长其中两个重要原因，一个重要原因是基础设施投资高速增长，第二个是房地产。而房地产这块呢，有四最，第一个叫见效最快，你让大家买汽车吧，它见效没那么快，你让大家旅游吧它见效也没那么快，你让大家看电影吧也就几十个亿的事，所以它没有见效快的作用，房地产有。第二个是总量最大，我们的总量有多少呢一手房大概有12万亿，二手房大概七万多亿，整体的大概三万多亿。整体什么意思呢，就像汪总可能拿诺亚的财富买一栋楼，然后把一个旧楼改造了卖新楼或者是或者是买了旧楼以后整体作为出租。像毛大庆，拿了楼以后分销分租，所以这种呢大概有三个亿。换句话说房地产交易大概一年能有二十万亿这个总量，汽车多少？两万亿。吃的多少？六万亿。所以房地产产生的交易额大概相当于十三亿人吃的三倍，这个总量是最大的。需求也大，因为你想卖东西你得有需求，没人买房子卖不出去那这房子也没用啊。需求大，往往是因为我们的调控政策造成的。为什么调控造成需求大呢？因为调控造成里老说你得排队，排一年的分攒够一年的资格。于是中国有一个特殊情况，别的国家消费都是一个斜坡，因为它今天有了今天就涨，中国不是，中国是台阶似的，突然一批人具备了购买资格，哗得冲了上来，因为它不是一天一天具备的。你是三月份下的命令，它明年三月份突然一下子具备资格了。你想想是不是这么回事儿。比如说九月一号我们开学，是一大堆学生，但你那个学生是一月一号、二月一号、三月一号、四月一号、五月一号分别分成几个月生出来的，到九月一号就要入学了。这买房子不是啊，是从下命令那天开始的，所以下完命令后具备条件的一大批一下子冲上来了，这个是特殊的需求。另外一个就是财政支撑，今年到上半年为止，我们的契税增长了百分之二十三点几，我们的增长率百分之二十多，换句话说现在的今年上半年房地产产生的税收是财政的两倍到三倍，增速啊不是总量！比如它增长百分之十我就增长百分之二十，我们是两倍多。就是这种增速情况下房地产对中国来说还是一个巨大的支撑条件。所以到他不行的时候你得调。就像夜壶。尿急的时候就得拿出来用用。那我们再谈完宏观政策后我们再来谈谈微观政策。微观政策现在有一大堆，现在还有好多我没写上的，数一数大概有四十多种，我也写不完后来就说算了吧，那么它影响什么？第一个影响的是资金流向，当你不能买房的时候资金干嘛，你要想分享房地产产生的收益，就只能交给诺亚，你要想干别的你可能会啊买石油啊买期货买粮食买其它东西，那就分流了。第二个是社会心理，这个社会心理和别的东西还不太一样，社会心理有两个取向。第一个呢就是有极少的一部分人盼着**出手了该降价了我等等，他们每次都很失望。另外一部人认为越是**有限制我越是使劲买，因为凡是**限制的都是因为少才限制，多就不限制了。所以心理作用影响很大。再一个价值取向变化很大，价值取向就是往哪去不知道。最重要的是资源分配，我们说的学区啊商住啊乱七八糟的一大堆所有的微观决定的是资源分配。资源分配是什么呢，就是你想获得北京的资源你就得买北京的房子，承受北京的房价，你想获得深圳的资源你就得承受深圳的房价，你想到上海来，对不起你得承受上海的房价，否则的话，你没有办法分配到这些城市所获得的资源。它独有，换个地方去你拿不到，这些影响力都很大。再一个就是消费能力和权利，这些微观政策都能影响到房价，所以这些内容对我们的市场一定会产生巨大的影响。但是不是所有的影响都一定会产生呢？不会。上面三个因素对于供求关系来说产生了两个部分，第一个部分是不变的部分，就是不管你宏观政策怎么调它都不会发生变化。另一部分是随着宏观政策变化的，就是你调了我就得变。比如说你出了个政策我就得办离婚啊，这就是变的部分。那么不变的部分是什么呢？第一个就是城市化进程，它永远不会发生变化。我后边会列举个例子，哪些城市会大量的进入人口，这个城市化进程在中国严格的来说按户籍来说也就是四十，日本发生泡沫的时候是七十二点多，所以通常我们还没有看到哪一个国家，城市化率在百分之五十左右，或者在七十以下的阶段里出现过房地产泡沫。凡是出现房地产泡沫的大部分应该是百分之七十城市化率以后出现的，哪怕就城市而言也是这样。所以继续往大城市跑，这个没有变化。尤其是二百万以上的大城市，人口开始持续增加，而五十万以下的小城市，人口大部分处于减少情况，就是转移的速度是非常快的。第二个就是市场资源。我们说的市场资源，城市的市场资源是不可或缺的，你要想获得的话，你这届毕业了，你说我这房价高我等三届以后我再去争抢这个市场资源行吗？不行。要不然我户口马上转走啊，所以你就得赶紧想办法，今天就得想办法弄个房子，把这城市资源占着，把户口落上。所以说不会发生变化。开发商已经投入的项目不会变，已经拥有的住房需求也不会变，你们以为上海的房子很好吗？我再告诉你们个数据，上海的户均面积是全国城市的倒数第五。你们上海人都很惊讶吧，上海平均的户均面积只有66平米。因为有好几百万套过去的旧房子，包括我们知道四人帮里有个叫王洪文的，王洪文过去是上海纺织厂的机修工人，纺织厂过去在上海是一大主力，大部分是在53年到56年盖得很多很多房子，上海的纺织工人很骄傲的住进了这些小三层楼，你们现在可以去看看那些小三层楼都挤得一塌糊涂了。连厕所都变成厨房了。所有的床在夏天都摆在两个楼之间的走道里。所以这些地区在上海叫做危改，棚改。他们在大力进行拆迁，这些拆迁还早着呢。这些房子还剩的有多少，大概有500万套，所以你们不要看到上海有很多高楼大厦就很高兴。我再举个例子，上海有很多小楼，三四层的小楼，在那个小街里头，变成了会所，很多都变成了餐厅，我那天被诺亚人请到一个餐厅吃饭，我们四个人，到了那个房间里头摆了个桌子，四个人就转不过身来了。什么意思？你要知道那些小楼里的房间有多小，和香港那些小房子差不多，外边看着都漂亮着呢，但是到了里头摆一个四人的餐桌都转不过身来，服务员只能在一边上菜，后面转不过去，这就是住房需求。所以这种住房需求，今天你说我住30平米，明天就40平米，后天就50平米，我们老用平均数和中国人现在的住房平均数三十平米了很高了，他就没想过这里头大概四十多五十多，城里头只有二十多，二十多还是按建筑面积算的，扣除建筑面积以后呢就剩的更少。但是美国和英国公布的时候是套内面积。这里头就差了百分之二十多，美国是多少，大概是54，所以和我们的差距啊大的很，我们大概不到二十，所以住房需求里头啊还有很多是不变的。但是可能发生变化的一个是购买力，首付提高了变成五折了你买不起了。购买力会发生变化，价格预期会发生变化。价格预期会从两种变化，一种变化就是很多人盼着它跌，一种变化就是很多人觉得越限制越涨。八十年代的时候我们曾经经历过价格闯关，年轻人可能不知道，但是老年人都知道。价格闯关的时候就是双轨制，一部分是计划价格。比如说宝钢，那时候还没有宝钢，宝钢生产的钢材呢三百万吨是归计划，再生产50万吨或100万吨会给市场。就是完成计划以后的超产部分按照市场价格去计算，剩余的按照计划价格去计算，就是双轨制。那么双轨制的计划价格是很便宜的。比如200块钱一吨钢，但是市场价格这一部分呢可能600块钱，是三倍。那么结果是什么呢，结果是没有人想着会降价，所有人都说市场价格是暴涨的。于是在88年到89年出现了价格的暴涨，所以双轨制闯关被历史上称为改革的失败。当时没有理解价格预期会发生变化，这个变化呢不上向下而是向上的。那么变化的部分还有投资能力啊、资金周转啊，我们刚才说到了资金啊、库存啊，对开发商都有巨大的影响。这一部分也会随着宏观政策和微观政策产生变化，那么从不变的部分到变的部分特大城市高度集中和特大城市的限制条件，在我们的自身规律里头是逆转的。我们一般来说市场化是顺行，就是你愿往大城市跑你就跑啊。但**是逆着，就越大的城市越不给你地越不让你去，你还是回新农村建设吧，你还是留在农村好。所以我们有新农村建设，有中小城市建设，希望大家回归，回归就是农村来的还是回农村去吧。它做不到。因为城市的稀缺资源是不变的。我们这次雄安建设大家都听说了，规划里头第一个是什么，让北京全力支持，北京市做了个规划。第一先把北海幼儿园搬过去，然后把各个大学搬过去，然后把各个医院搬过去，它希望把这些公共资源搬到雄安去，来支持雄安的建设。可是那些老的教授会到那个新医院去吗。那些老的教授会去那些地方去教学吗。偶尔教一课可能，他们可能离不开北京，而最值钱的是医院里的那些老医生，为什么老的值钱呢，就是因为老的经历的病例多，见多识广所以那些资源啊可能轻易改变不了那么已形成的投资和需求啊，这些不变的规律的东西啊仍然影响市场在市场上占主导地位，而可变的部分，会形成一些影响。就这两个之间是在博弈的，所以我们的市场会发生很多很多的变化。这个博弈过程中啊，有的时候是不变的部分占主导地位，有的时候是可变的部分占主导地位。在瞬间或者在叠加的时候你很难判断，但是它有可能引发价格的变化，因此我从来不具体说某一个城市一定会发生什么什么价格的变化，就是这种叠加作用啊难说，还贷高峰期高了，有的坚持不住了它就会降价卖房，有的人能坚持住我就等下一轮涨呢，我不怕，毕竟我们有很多民营和私营企业，但是上市公司每年要报业绩，所以这两种变化叠加的时候会出现一些引发价格变化的情况。我们看看人口。这个大城市五年人口增长的数据，只列了其中的一些，天津北京这些个竞争啊都是几十万上百万，这个增量是很大的。从16年以后开始出现了一些变化，就是我们的政策调整要求北京市把低端人口轰出去，就是重新开始划分三六九等，所以给每个区下了任务，说每个区你必须轰出去多少人。所以它的净增长率开始下降了。那么其他城市可能也有一些地方做了一些规定，限制一些外来人口进入，出现了一些问题，但是这几年我们起码到16年的数据证明这个持续上涨的态势没有变化，大家还是希望往大城市跑。哪些城市减了呢？我们开始看看负增长的一些城市出现了。比如说这个南洋人口太多了，它就往外跑，安阳人口太多了，它也往外跑，它该往外跑，南阳它就是个地级市上千万人口，比深圳的常住人口还多。它忍不住了它就往外跑，还有阜阳啊等等的一大堆。那这两者之间看出来的情况是什么呢？就是没有资源的城市难以留住人口和吸引人口，而拥有大量资源的城市就拼命地吸纳人口，所以那些拥有资源的城市人口在急剧的增加和加剧。我们再看看山东的一个特例，大家可能误解了以为济南还不是人口最多的？不是。青岛不是人口最多的吗?也不是。最穷的临沂市是最多的，那他不跑怎么办呢？所以他会跑的。而发达的城市不是人口最多的，穷人待在那里干嘛啊，他肯定会往大城市跑。所以在城市人口变动的情况下不会因为你政策的调整它就变，它还会往大城市跑，拼命跑。我们再看一些具体数据，目前的经济呢基本上处于一个下行趋势，一个下行趋势是在持续下降。从7.2到6.9，而我们的固资从9.2的高峰到8.3，下降了0.9个点，我个人觉得这个会持续下降，但下降的速度不是很快，不会一下子跌的很多，可能就零点几零点几慢慢的往下掉。为什么，钱越来越紧了。没钱了它不就往下降吗，**也不会随便投资了，**也不能随便借贷了，它就往下走。这是一个大的趋势。我们再看看这里头的分类，蓝色的是国有和国有控股明显的可以看出来他远远高于民间投资的部分，它大头开始下降了。民间投资占总投资的六十多，所以民间投资如果下行的话，15年16年是下行的很严重的，今年略有回升所以我们的GDP才上来，但是这说明国有和国有控股部分啊开始挺不住了，挺不住的趋势就是下降趋势。他如果往下走的话就拉动不起来了，可能未来的下降趋势就很严重了。我们再看看分类，分类一个是基建，一个是工业。我们明显看到高峰期的时候是房地产和基本建设的高峰期，这两个占到多少，大概是78接近八十，制造业大概占总量的百分之二十左右，所以我们现在看蓝色的和绿色的这两头都是下行的趋势，如果他们持续下行，也就是说很多人在担心中国经济今年的下半年会出现一个下行趋势，但是这个下行趋势可能不会让大家很担心，不会一下掉下一个点两个点或很多。但是这个下行趋势是难以改变的。但是我们看到的零售额增长呢十月份是最高的，七月份也开始出现略下降，这都是一个不是太好的信号，一二季度上升的过程大家都很高兴，两个6.9，但三季度怎么样呢，我们再看看价格涨幅，价格涨幅也是出现一个平稳下降趋势，还是一点几。就是中国还是在通缩一个概念中，而没有进入到通胀的环节。很多人说当**限制了买房的时候呢租金就下降了，我们可以看到的是，租金的居住价格连续六个月2.5以上的增长，我们没看到租金下降，不知那个报纸在拼命造谣租金下跌的，但是我们在统计数据上没看到。我们再看看出厂价格，出厂价格呢曾经高过一段时间，就是我们说的把别人的牛奶倒掉价格就上去了。那么现在呢别人的牛奶也没处倒了，他又开始回来了，这是工业出厂价格，购进价格也开始出现下跌情况了。开发商增速，这也是大家常见的一种东西，如果开发商的增速已经从9.3降到7.9，我个人不觉得它能回来，它还是一个下半年持续下降的一个过程，它可能会延续到今年年底。但即使延续到年底会不会很糟呢，我也不认为很糟，因为今年的销售情况还很好，还略有增长。但是我们看到的土地增长，你们要做一点分析，什么分析呢，开发商购进的土地面积增长中商品房的面积没有增长，增长的一大堆是租赁性住房和其他住房的面积，这部分面积对我们通常所说的市场的房价不是指商品楼的房价，而是指住宅的房价。它是恶化的，并没有得到改善。不要简单看说土地要增长了。销售面积及销售增幅都很好。你们是不是觉得14是在下降一个趋势，21到18，19也是一个下降趋势？是的。自我们调控政策出台以后，基本上出现了一个下降趋势。说句心里话20太多了，要是都这么呼呼的涨谁也受不了。幸亏我们有个聪明的中央**，告诉我们不能这么涨了，得压着点。现在给各个城市**下达的任务基本上是按去年10月份的房价，涨幅不得超过百分之二，这是指限的城市，没限的那些三四线城市，你爱涨多少涨多少、影响也不大。但是限的城市基本是这样一个原则，所以控制在百分之二的涨幅左右，涨百分之十四我们大家都要知道一个事情就是去年我们的销售额接近十二万亿，差一点点，是历史上最高峰。销售面积也是历史上最高峰，那么今年我就算，7月份以后每个月下降了两个点，二七一十四，还剩五个月，每个月平均下降两个点的话，我们还有百分之四的增长，即使我们还剩百分之零点五的增长，也就告诉你今年是中国有房地产以来历史上最好的一年。比去年还好。去年本身就是大丰收，暴涨，但是今年能保持百分之零点几的增长，也告诉你是增长，你也不能说他不好了。毕竟是涨的。如果每个月下降不是零点二，那么涨幅可能还会保留更多一点，因为我们还剩五个月，二五十个点，按面积算还剩四个点，按销售额算的化还剩六个点。所以我个人还是有信心认为，今年的房地产市场，仍然是历史上最好的一年，不管他是怎么的调控，它还是最好的一年。那么把它的相关数据做一下对比，从新开工、在建、竣工和房屋销售。看看那个竣工面积很低很低，而销售面积很高很高，这中间差是什么，这中间差就是告诉你现在的盖的房子基本上都卖完了。你们不要以为在建的房子都是没卖的房子，我不说没有还有一部分。从历史上看，你要把这条红线和那条绿线你把它全加起来看，也就是说在局部的地区和时间里头，红线是高于绿线的，这是产生和增加库存的，而剩下的部分实际上告诉你在建的房子已经卖掉了。那么我们看看今年的个贷，大家都担心的是个贷会不会形成风险，我说不会，我当上银行行长也会这么说，中国的个贷没风险，你们不要听那些专家们乱评价，说中国的个贷有多少。中国的个贷总量很大，分三类。第一类是一手房，大概只有百分之二十二的占比，换句话说房子跌了百分之八十和银行都没关系。第二类是二手房，大概百分之四十几，也就是房价跌了百分之六十和银行都没关系，所以银行计算的时候都是百分之五十的保证。第三类是有风险的，虽然是以房子抵押信贷的，但是这钱没有买房子，这钱比如说用于干工业，但是小资本家是用住房作为抵押去的。很多人不知道这一部分把他计算到个贷里头，错了，它和房地产没关系。因为它抵押的钱是用于干工业干商业干其他东西了，这一部分占的比例很大，大概约有五六万亿。这一部分是有风险的，但是它和房地产没关系。我们再看看今年的价格。绝对价格和去年同期五月份相比，增长了5.4% 。我们再看每个城市之间。大家别以为那条蓝线是下降趋势，他是叫增幅下降。增幅下降不代表绝对额下降，你们千万不要搞错了，我们所有公布的住房价格数据，都是增幅。增幅下降不表示绝对额下降。如果我前头增了百分之十，现在增百分之八了，还是增啊，所以不等于绝对额下降。但这里可以看出来三线城市反而是持续上升的，为什么？在我们的计算中我们的房地产销售实际上按纯商品房计算是负增长的，但是为什么前头是正增长呢？是因为我们有一个新的政策叫棚改里头的货币化拆迁。这个货币化拆迁占了销售额多少呢？大约占了百分之二十多。这部分多少呢？大概开行是六千个亿，地方**再加上几千个亿以后啊他可能还会持续，到下半年这一部分货币化拆迁危改的这一部分还会保证我们的销售额稳定在一个程序上，他还会继续增加，但它多数是在三四线城市。所以我们看到到位资金减速，这个国房景气指数是上升的，就是因为销售问题。这个数据告诉大家，哪个地区增长是最快的。我们看看东北地区是负的百分之十点几的增长，那么换句话说如果扣去了东三省是不是我们其他地区的还是正增长呢？因为东三省太差了，叫不过山海关。我们再看看涨幅，商品房销售面积和商品房销售价格的涨幅之间差告诉你的就是价格上升。如果后者大于前者，就是价格增长的比例，每个月公布数据的时候我们就可以清楚地知道，房价是在持续上涨而不是在下降的。那么我们更重要的一个，就是一手房向二手房转移的速度在加速，这里可以看到，各个城市之间二手房交易量是多少呢，大概相当于挂牌量的百分之九十，最高的是九十九。什么意思呢就是我挂出了二手房就卖掉了，挂出去就卖掉。这个卖的速度是非常快的，而且总量很大。从北京来说，这个总量已经大于一手房的一倍多。所以在一手房和二手房的交易过程中可以看到，很多人都说把商品房把价格拉高，把贫富差距拉大了。我告诉你错了，央改房已购公房都是房改房，这些房改房是占比例第二的，而房改房都是因为房价上涨发了财的，所以让那些穷人或者过去没有发财的人因此而降低了贫富差别的差距。他们不是因此变穷了，而是因此变富了。这就是城市化发展的过程。这个面积看二手房交易里头一百五十以上平米以上的数不是少数，什么意思呢就是告诉你你真实的需求和刚需改善需求占多数，而绝不是说我们在奢侈性而造成了另外一种情况。那么我们还可以看到，这个从价格上来说，低价格的占多数、高价格的占少数，为什么低价格的占多数呢？就是还是刚需占多数啊，真实需求占多数啊。那么我们还可以看看，从的比例上看，真正买二手房的比例很高，就是付款比例很高，为什么？就是它卖掉了原来的旧房子买了新房子，或者说卖了旧房子买了旧房子但是买大了。因为那个钱不是来自工资，那个钱来自卖房子的钱。因此我们现在的特点特点是逆向调控。人向大城市集中的时候我们地向小城市减，然后造成结果就是好的压坏的救，我们看看钢材是不是这样，铝材是不是这样，所有的几乎都是这样。所以这就是一个特点，不仅仅是在房地产。那么我们还可以看到，房地产最危险的就是现金流能不能扛得住，我们希望最好的情况就是低潮买地，高潮卖房子。但是如果你的现金流扛不住你就得在低潮卖房子，高潮的时候去买地，那你就惨了。因此我们希望真正实现市场化，第一个是土地问题，不改变土地政策难以实现长效机制，什么都是白搭，第二个是如果户籍制度不改，税收制度不改变，我们很难实现真正的市场化。他们举牌告诉我时间到了，我只好不讲了。谢谢。声明：本文观点不代表喜投网，若该文章涉及版权问题，请及时联系我们删除。喜投网(www.***ouwang.com)是一家综平台，背景硬、严、团队强。自2014年5月上线以来，累计成交额超165亿元，活跃投资人数超50万； 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精选四点击蓝字关注我们吧！90%以上的中产阶层最核心的资产就是房子，曾经多少人因炒房而“一夜暴富”，如今随着房价下跌，而使得他们财富开始缩水。反而是那些不冒进，合理安置资产，进行理财的老手们，并未受到什么冲击，这再次说明了！特别是近年来新兴的P2P，成为了大家的理财首选！房价下跌，中产财富严重缩水最新一份关于中产阶层调查显示，中国的中产阶级人数已达到2.04亿人，人均财富为13.，无论是以中产阶层人口规模，还是中产阶层总财富来看，中国都跃居世界榜首。对于中国的中产阶层，不管是生活在北京上海这样的一线城市，还是诸如铁岭一类的小城市，90%以上的中产阶层最核心的资产就是房子。可以说，中国的中产阶层和房地产密切相关，主要原因就是因为房地产暴涨而导致中产阶层们财富暴涨。中国楼市历经去年的“疯狂”上涨，今年前两个月全国房价同比与环比涨幅连续缩小，开发商连续推出降价促销，房地产市场增长显示疲态，房价崩溃论又开始甚嚣尘上。昨天国家统计局公布了上个月70大中城市房价数据，相比其它一线城市，深圳新房价格降幅最大！深圳环比下降0.6%，在一线城市中，北京、上海新房价格环比涨幅为零。与去年同期相比，北京新房价格同比上涨14.6%，上海新房价格同比上涨12.9%，广州新房价格同比上涨19.5%，深圳同比上涨5.5%。如果今年房价继续下跌，谁是最大的受害者？的《中国家庭金融调查》报告结果称，房价下跌对中产阶级家庭打击很大。要论原因也不复杂，因为中产阶级是房价上涨相对较大的受益者，如果房价往下跌，那么大量中国家庭，尤其是一线城市家庭财富将严重缩水。姜是老的辣，新中产敌不过老中产这几年经常会有一些机构隔三差五发布一些所谓的中产调查报告，基本上都把年收入几十万的人群定义为所谓中产。实际上，获益最大的中产应该是那些在90年代到2008年以前，2008年以后买楼的中间以及上层收入阶层。从时间上推断，他们应该以60后、70后居多。那时候，不动产价格很便宜，买房门槛低并且稳赚不赔，但是今天的新中产还在上中学，等大批80后们进入社会，房价已经很高，整个社会已经完成了对于地产的“分食”，该赚钱的已经用不动产赚足离场，开始鼓捣更赚钱的金融工具了。换言之，肉已经被前人吃完，只剩下骨头，硬的很。可以说，在九十年代以来形成的老中产和现在产生的新中产之间，有一场激烈的财富拉锯战。而在这场竞技中，今天的新中产们手中几乎没有任何筹码，无论你年收入十万也好、二十万也好，在前十年的天量M2与地产经济挖的坑面前，始终显得苍白无力。基本上来说，80后新中产们今天过得幸福不幸福，其实取决于你老爹在十年前有没有在核心地段多买几套楼。年，价值攀升近30%，均值升至27.175万元，两年间更多的财富转移到中产阶级，相应缩小了贫富差距。不同阶层家庭持有资产占比房价上涨产生了一批新兴中产阶级。西南经济与管理研究院《2014中国：展望与策略》报告显示，北京市民的83.8%是房子，全中国平均是66%，而美国的房产占居民资产比例仅有35%。然而国内房价的涨跌对富有阶层（比如60后、70后）的影响没那么大？有一个原因是，不少富有人士已经移民海外，将也转移海外。中国与全球化智库(CCG)调查数据显示，过去23年内中国海外移民存量增长了128%，截止2011年已有2.8万亿元的资产已经转移至海外，约占当年中国GDP的3%。中国人已成为美国第二大海外房地产买家。既然房价给中产阶级带来了更多的财富，那么房价大跌也会给中产阶级更大的打击。中产阶级消费力下降对中国经济也更大。美国***家佩蒂斯(Michael Pettis)上月指出，贫富差距给内需带来的负面影响在于，普通家庭的数富有家庭多得多，可富有家庭的消费与收入之比还不及普通家庭。然而，一个很有意思的现象是，房价越涨，大家越觉得应该涨价，也越应该赶紧买。但是，在房子这类需要消耗巨大资金的物资，薄弱的中产阶级承受不起半点波澜。因此，现阶段中产们在购买自住房、投资房产时，一定要结合自己的偿还能力，合理适度的运用杠杆，使收益最大化。投资有风险，买房需谨慎。切记，房产是中产阶级返贫的重要原因。中产阶级呢？第一、 降低。，保证安全。在总较高时，保留其他的现金或持其他的投资类资产，作为房安全备用金。比如说，留出足够的现金，分配好去进行其他的投资来进行资产升值。第二、 降低房产在资产所占比重。降低房产在资产中的占比，房产价格坚挺是建立在不断上涨的基础上，不涨了，靠居住和租赁是支撑不了这么高的贷款，停止继续炒房吧。可以把资产中的比重加大，试着投资一些足够权威安全的。在近两年这种经济环境下，保守投资，守住财富，为王，是保护中产阶级资产的最佳策略。在面，金融创新的重要性更为凸显。数据显示，随着对的约束造成收益率下降，以为代表的互联网金融已经风光不再。相较而言，开始为人们所熟悉，使用率也相对增高。从调查数据看，互联网金融P2P理财现在不但收益比银行高，而且安全性也比肩银行！理财严把风控，，最高达14%，让投资者轻松理财赚大钱！关注嘉e贷理财，了解最实用、最健康的资讯。让你情商高、朋友多、财运旺旺！嘉e贷，做有态度的理财人！《再不这样做，你可能真的会买不起房！》 精选五--24日，博鳌o21世纪房地产第17届年会论坛在海南三亚理文索菲特度假酒店举行。任志强在讲话中，不断的抛出：你们会认为房价会上涨吗？或者说房价会下跌吗？房价有可能在地价高涨的情况迅速下降或者出现崩盘或者泡沫等等情况吗？为什么很多大城市仍然出现摇号的政策呢？等问题，并进行回答。01、严监管、强调控下 房价是否会降——任志强认为，不会。任志强表示，影响房地产市场的主要因素是：国家基本制度、宏观经济政策、微观经济政策、市场中的供求关系。就国家基本制度而言，我国的土地制度不会发生变化，在国家分配土地资源的情况不会发生变化的前提下，中国房地产市场不可能会发生根本性变化。其次，在很多城市，住房已经成为落户的基本条件，要想获取城市的优质资源，就必须要获得城市的房子。第三，二季度公布的土地价格显示，地价一直呈现出持续上涨态势，很多城市，在严调控下只控制房价，但从未采取任何措施来控制地价。这种情况一定会影响到住房。从土地供给情况看，地价已经成为推动房价继续上涨的必要条件。“在地价不断飙升的前提下，房价有可能会在地价高涨的情况下，出现迅速下降，崩盘或者泡沫的情况吗？”02、为什么中国炒房现象严重——在缺少房地产基金的市场环境中，只有付得起首付和支付的起利息的人才能分享到房地产红利，假如中国的房地产基金能够获得较好的发展，也就不会造成了现在巨大的。03、租赁市场能否顺利崛起——如果没有社会化的住房租赁，高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的，德国允许大家私人买房，但有政策支持让你把房子交给住房合租社，用于出租的时候是免税的，所以他会有较高的收益。如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品，那么这个租赁市场还是有一定困难。历史上，我们十几年的租赁市场，但是并没有真正解决问题。04、谈房企负债——月，108家房企新增融资579.69亿元，增速降低45.3%，其中银行贷款降低29.6%，票据降低49% 。而值得注意的是，2015年—2016年新增有息债务8520亿元， 2010年—2014年5年内的新增有息债务8200亿元。这意味着，房企很快要进入还贷高峰期，明年大概有3300多亿的债务，后年4470多亿，今明后三年大约有1万多亿的到期债务，这也控制有直接关系，未来影响会很大。05、调控何时会放松——只有当房地产市场发生快速下滑或者是实体经济发生巨大波动的时候，当前的调控政策可能会出现放松。“今年1月6月份房地产相关的税费增长很快，契税增长18.5%，土地增加了23.9%，高于其他税费两倍多，所以，如果出现经济下滑的情况，特别是由于资金紧张导致这种情况的出现，那才有可能对房地产的政策提出调整。”06、谈房地产未来——任志强表示，从目前的情况看，今年房地产市场的销售。从面积到金额，都将创历史新高。有谁可以说，当房地产再创历史新高的时候，这是不好的市场吗？有谁能认为，已经过去了，为什么我们的销售在持续增长呢？从总的市场情况看，我不认为今年会有大的问题，而可能产生的问题，则是国家政策、宏观政策和微观政策会导致某些企业的现金流在融资条件受限的情况下，出现其他的问题。以下是任志强演讲实录——1制度决定中国房地产市场不会发生根本性变化一个是什么是充分的市场?当国际上评价中国是不是市场经济的时候有很多定义。我们俗话说，顾客是上帝，假定我们的政策对顾客有很多限制性条件，那么这一定不是一个充分的市场。影响市场的主要因素，一个是国家基本体制制度问题，一个是宏观、一个是微观。中国不能用西方市场经济国家的经验来进行对比和套用，因为我们的制度条件不同。判断一个不完全市场的趋势，要从多方综合分析，不能只看单一因素的影响而忽略了其它。就国家体制制度而言，最重要的是土地制度。在这样一种**决定土地资源配置的情况下，中国的房地产市场，不可能会发生根本性的变化。第二是户籍制度，住房已经成为落户的条件，所以我们在限购的城市中，可以看到限购政策大多数是以户籍为基本条件。倒过来说，你要想获取城市的资源，就至少要拥有城市的户口。我们的金融制度中没有房产，它的作用是从个人买房，变成用基金来分享城市化的红利。目前的情况，大家很多人去投资房子，那么，是因为没有房产基金去共享。所以有钱付首付和付利息的人就可以，而无钱付首付或者付利息的人，也没有办法用资金的方式去分享。这就造成了一个巨大的投资市场，假定基金发达就可能不会这样一个以住房为直接目投资市场，就会变成以基金方式来共同投资的一个市场。2如果没有社会化的住房租赁 高地价会导致高租金我们又可以看到，许多城市在谈住房的租赁问题，尤其是一些大城市，但是如果没有社会化的住房租赁，高地价而形成的租赁市场一定是高租金的。德国允许大家私人买房，但有政策支持让你把房子交给住房合租社用于出租的时候是免税的，所以他会有较高的收益，如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品，那么这个租赁市场还是有一定困难。历史上，我们十几年的租赁市场，但是并没有真正解决问题。那么，我们可以看看二季度公布的土地指标情况。这个土地实际上是在持续上升的