上海房价未来5年还会翻番 未来10年如何买房才赚钱？
文／吴晓波今天和大家讨论一个和房价有关的话题。在过去的一年里，北京、上海、深圳等一线城市的房价飙涨，引起了大家的愤怒。每一个人都在问，经济这么低迷，为什么一线城市的房价却涨成了这个样子？房价未来还有怎么样的发展呢？很多同学问我说，吴老师，我还能不能在北上广深买房了呢？今天我和大家讲一下我的判断。我认为在未来的5年内，上海的房价还有可能要翻一翻！讲到这里的时候，80、90同学就和我说，吴老师，你一定会被雷劈的！房价已经涨地那么高了，你居然说上海的房价还有可能翻一番？我想说，在被雷劈之前，能不能让我先把这段话讲完。我记得在2010年的时候，当时中国经济受到了美国金融危机巨大的冲击，我在一次演讲中讲到中国的房价问题时，我认为不动产会成为中国经济增长的一个催化剂。5年内北京上海的房价会翻一番。说出这段话后，我再网上啊被网民们骂的狗血喷头。但今天看来，这个预言呢其实已经自我实现了。那为什么我认为未来5年内北京上海的房价还有可能翻一番呢？第一个原因是货币，目前中国的经济增长在6%-6.5%之间。我们把它叫做新常态，叫做L型。但是中国每年M2广义货币的年均增加量大概是在13%-14%之间。这就是说，每年货币的新增投放量是经济增长的一倍以上。M2增加的13%-14%复合的增加下去，那么基本上每隔5年到6年左右，整个中国的货币总量会翻一番。1998年中国进入到了城市化的进程，不动产价格上涨，其实是货币增发的一个投影。货币的增发量和房地产价格的波动、土地价格的波动有强大的正关系。未来5年内，只要中国经济不崩盘，我们的货币总量就有可能会翻一番。那么你觉得房价会发生怎么样的变化呢？第二个原因呢，上海是中国经济的发动机。今天的上海是全球第二大金融城市，上海的股票交易量排全球第二，黄金现货交易量排全球第一，上海有1500多家金融公司。上海的第一产业还不是金融行业，而是文化产业。今年，迪斯尼进入上海，文化产业会继续在上海进入到一个爆发式的增长，成为中国中产阶级和资产阶级的一个销金窟。上海还是全球最大的港口城市，是长三角经济带的龙头。1998年到2008年，上海的人口净流入是36%，以上这些数据告诉我们，上海是中国经济泡沫的一个象征物。只要泡沫不破灭，上海在全球经济中的和中国经济中的权重，都会持续地加大。从货币增发的效率到中国经济发展的结果，这两个元素中，我们可以得知，上海在未来仍然是人口净流入的城市。是中国经济发展的一个驱动力量。今天我们在上海外滩看到的那个绚烂的江湾，是全球最不真实的一个景象。这是全球经济泡沫的一个标志性象征，投影了上海房地产的泡沫市场式发展。在未来想当长的一段时间内，我相信中国的青年精英仍然会蜂拥进入上海，就像不久前的一部电视剧，《欢乐颂》中所描述的那样，无论是海龟，屌丝，还是500强中的普通白领，每个人都希望在上海包括像北京深圳等这样的一线城市实现他们的中国梦。同时，全球资本对中国经济的输入以及全球产业在中国经济发展中的兑现，上海仍然是一个重要的窗口。在未来我们会看到三个景象：第一，随着中国经济继续泡沫化发展，上海仍然是全球产业和中国精英人才最大的聚集场。第二，上海会对以成本依赖为主的产业形成一个挤出效应。它的消费属性，金融属性，贸易属性会持续地加大。第三，有可能会出现灯下黑的现象，以上海为中心的城市规模不断的扩大，对周边三四线城市人口和产业产生巨大的压迫。上海现象，已经成为了中国经济泡沫式发展的一个重要标本。好了，我讲完了，80/90同学，现在请雷来劈我吧。l 未来10年，在中国买房还能赚钱吗？作者：巴九灵 来源：吴晓波频道“逃离北上广”，这是一个近几年每隔一段时间就会被搁在大众眼前讨论一番的议题，这些核心城市的生活成本令为数不少的一部分人不堪负重。而不断上涨的房价，则令人有一种不真实的绝望感，工资再涨也跟不上房价。小巴也常常有这样的疑问，房价现在这么高，还会再涨吗，以后会不会跌了？不管有钱没钱，大家都会问这个问题。有能力做房产投资的人问的是以后买房子还能赚钱吗？而暂时买房吃力的人问的则是，未来买房会不会越来越困难？如果我们将城市的房价放在一个分析框架中，就会发现它在短期受到资金、库存和政策决定，但从长期来看，则是一种人口趋势与产业结构的产物。它和城市化进程相伴而生，那些人口增加最快的地区、城市化最迅速、产业结构最符合需求的阶段，房价都是高企并且不断向上的。美国城市地理学家纳瑟姆（Ray Northam）研究了当时已完成城市化国家的经验后，在1979年揭示了一条简明但深刻的规律：发达国家城市化进程大致都经历了类似正弦曲线上升的过程。这条曲线被命名为“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线这其中有两个关键节点，即城市化率达到30%和70%。城市化水平超过30%时，这个国家将进入一个经济高速增长的阶段，从农业社会进入工业社会，人口快速涌进城市。当城市化达到70%左右后，第二个拐点出现，人口向城市迁移的过程进入平缓发展阶段。中国城市化率在1998年前后达到第一个拐点，在那之前，中国只有不到30%的人口生活在城市中。这个拐点适逢房地产市场商业化，之后是波澜壮阔的房地产黄金十年。而根据国家统计局公布的数据，2015年中国的城市化率为56.1%，也还在加速城市化进程中，远远没有达到第二个拐点。但“逃离北上广”给我们提了一个醒，“纳瑟姆曲线”揭示的城市化规律，并非一种单一的进程，这其中是分为两个阶段的。如果我们去了解美国、日本、韩国等发达国家的历史，就可以充分发现这一点。火爆全网的“逃离北上广”活动第一阶段，城市化率30%-50%，农村人口涌入城市。这是一种潮水漫灌式的全面“入侵”，所有人都往城市迁移，不管大城市还是小城市，而全国中小城市的数量明显多于大城市，因此大部分人其实是去了中小城市。很多80后的小伙伴都有这样的经历，他们在90年代和00年代这两个十年间，从农村随父母举家迁往左近的小城镇，他们后来有一些上了大学留在大城市了，有一些毕业后则回到了自己的小镇上。在这个阶段，商品需求大于供给。一旦某一样新产品在大城市中被开发出来，很快就被复制到周边中小城市，有的甚至复制到全国，这种复制有的时候是企业主动采取的市场扩张，有的是被动的，被竞争对手模仿了。也正是因此，全国所有的中小城市都以发展制造业为优先考虑，创造庞大的就业机会，人口迅速向就近的中小城市靠拢，中小城市迅速发展起来。这个过程中，大城市和中小城市的房价同步增长。大城市的房价，尽管从绝对值上看十分夸张，比如北京从3千上涨到了3万。但是从相对比例上看，中小城市的房价可能也不遑多让，从几百上涨到几千，10倍也比比皆是。小巴有一位朋友A，居住在杭州附近的小城市，她父母带着她从农村出来，在1999年以600元/平米的价格购买了小镇上的一套房子，现在，这套房子的价格在元/平米，十五六年涨了十几倍。同一时间段内，作为区域中心的杭州房价，涨幅最多也就是如此。这是一个全国房价普涨、“闭着眼买套房子都能赚到钱”的年代。杭州市中心地段但当城市化率占比大约达到50%左右，变化来了。几十年的工业化发展后，商品产能开始过剩，制造业在贡献经济增长的首要地位让位于第三产业，而服务业需要建立在大规模人口聚集基础上。这时大城市与小城市的区分就出来了，人口众多的大城市，在三产上能够提供中小城市提供不了的服务。小巴的朋友B，来自于一个三四线小城市，他去年为了女友辞掉了北京的工作来到杭州。不久他抱怨，杭州周末的各种社群活动和文化活动相比于北京，差了不止一个量级。抱怨完，他也说算了算了，杭州还算不错了，毕竟比他老家还是好多了。他回到老家就发现，周末除了约老同学打打游戏打打球，实在也没有什么活动。到了这个阶段，强者恒强的马太效应开始显现出来，全国人口向东南沿海经济发达地区迁移，一个省份内的人口向省会或副省级城市迁移。随着人口趋势的背离，再加上产业结构上的区别，大城市与中小城市的房价也开始分流。上半年楼市很火的时候，有一次去物业，一家人正在办理手续，小巴听到这一对为子女支付了首付的60后夫妻无奈地表示：“在老家卖掉一套房子，到杭州还不够付首付”。这种情况或许会越来越常见，但高房价也会让生活在这些城市里的年轻人不堪负重逃离。年轻人买房不堪重负中国目前的城市化率为56%，达到50%则是在2010年左右，“逃离北上广”在全社会范围内被大规模讨论，也是在这个时期开始的。在个人的投资理财上，这是一种必须要留意的历史性转折。过去十几年随意买房子的行为应该停止了，但如果说买房子不赚钱了也不尽然，只是具备投资价值的不动产相比于从前十几年减少了，在做房产投资上需要更多的专业知识。当我们考虑城市时，我们明白，人口净流入、三产占比不断提升、资金最多、施政效率高、土地供给合理的城市房价显然更有潜力。而当涉及具体的某一套房子，哪些地段更好、哪些开放商显然更令人放心、怎么样的户型最好、如何装修更加实用等等，更是需要好好花时间去思考与学习的。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved未来10年，农村的房子会越来越有价值吗？20多年前，能有个城市户口，是多么自豪的事情。但是，随着挤往城市的人越来越多，城市已经变得拥挤不堪，尤其是房价的过度上涨以及就业难度的不断加大，很多从农村进入到城市，且农村的土地也在新一轮承包中被收掉的人，已经开始后悔，有的还萌生了回到农村的想法。如此一来，虽谈不上农村户口比城市户口更吃香，但至少农村户口与城市户口的差别已经没有那么大，农村的房子也不会总用不值钱来看待。那么，10年以后，农村的房子是否会越来越值钱、越来越有价值呢？
农村的房子是否值钱，是否有价值，笔者认为，关键看三个方面的因素：首先，要看城市的发展。如果未来十年，城市发展是以质量、品味、气质和和谐为主要目标，而不是一味地追求规模扩大和人口数量增加，对劳动用工的阶段性需求越来越少，长期和固定性需求越来越多，那么，一部分农村务工人员就有可能因为在城市找不到工作而回到农村，从事与自身相适应的工作，包括粮食生产、经济作物生产和培育、农村和城市之间互通有无、为城市提供基础设施和经济发展所需要的配套产品与服务等。慢慢地，农村的房子也会越来越值钱。现在的房子所以不值钱，是因为人口向城市集中，需求大大减少，且留在农村的大多是老人、孩子和妇女，对房子质量的追求也不是很高。只有当更多的农村进城务工人员回乡置业的越来越多了，农村房子的价格才能得到提升，价值得到体现。如果城市人认识到城市环境的恶化对身体的影响，也可能将农村作为第二栖息地，购买一些环境不错的农村的房子，也会对农村房价带来推动。
其二，看城镇化建设速度和水平。新型城镇化、留得住乡愁的新农村建设、特色小镇等，都可能是提升农村房子价值的重要手段。未来十年，农村的房价怎么走，房子是否会越来越值钱。很大程度上看新农村建设、特色小镇建设等，一旦这方面的启动步伐很快，且都有产业配套相支撑，那么，农村的房价会伴随着新农村建设等逐步上涨。但有一点可以肯定，绝对不会出现前一轮城市房价那样的变化，而是会缓慢上涨，与农村居民的生活水平、农村经济发展等基本协调。第三，看农村经济发展和农民收入水平提高。农村有没有吸引力，能否把进城务工的农村吸引回来，能否吸引到城市人到农村落户和居住，对农村的房价影响很大。从总体上讲，如果农村经济发展快、农民收入增长步伐大，与城市居民的收入差距不断缩小，那么，就极有可能把城市人吸引到农村，并与农村居民一起，共同发展经济，共同推动农村公共设施和公用事业的发展，最终吸引更多的城市人、特别是年轻人来农村创业创造。眼下的农村，已经有很多城市人开始跃跃欲试，开始在农村租赁土地等进行创业。可以肯定，随着农村发展水平的不断提高，会有更多的城市人进入农村，实现他们在城市没有能够实现的梦。而从目前中央对农村工作的政策和目标来看，未来十年农村工作一定会是重中之重，农村经济了着未来十年有个质的飞跃。那么，农村的房子也一定会越来越值钱。当然，农村的各种公共设施、公用事业、配套设施等能否完善，特别是学校、医院等能否提高水平，对农村进城务工人员回归和吸引城市居民入驻影响很大。
从总体上讲，未来城市的用工需求会逐步萎缩，农村的用工需求会逐步增加，从而形成倒流效应，更多的农村到城市务工的人员回乡发展，而城市居民也会到农村寻找机会。特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
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2018,楼市将迎来巨大转折,影响未来10年的房价走向
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马云说未来十年房价，2018房价下降已成定局？！
经济学家马光远则表示，当前楼市已经变天！调控继续坚持下去短期内大部分城市房价下跌！有概念、有经济基础，位居未来大的城市圈的三四线城市，以及东北的几个中心城市，房价补涨会持续，但库存高的热点城市，属于炒作引发的繁荣，热度不会持续，这些城市的房地产没有太多的投资价值，上涨也是危险的。马云曾经说，电商可以降房价被嘲笑，现在看来，马云是不是和神一样？然后现在马云的余额宝通过增加银行的存款成本，影响到了银行放出房屋贷款的力度，从而影响到房屋交易量，最终终于导致了杭州等地房价暴跌的现象。当年马云说他能降房价的时候你信吗，反正当年我是没看懂！各位是怎么看？这也是为什么央***马云，因为马云动了太多人的奶酪，并且形成了太多的连带效应，各位存几百块钱当然影响不了房价，但总量上千亿元了，那肯定就会产生影响了！
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10年前买房的人都发财了，未来10年房子真的最便宜吗？
房价，一直都是绕不开的话题，茶前饭后都是谈论的资本，而且房产也造富了千千万万的人，也害苦了社会最底层的人，人人都希望房价可以回归到十年前，高房价已经让许多家庭贫困不堪，高昂的首付和房贷压垮了一代又一代的年轻人，不敢追逐资金的梦想，都被现实的社会所折服。那么10年前买房的人都发财了，未来10年房子真的最便宜吗？10年前买房现在就能发财，为什么？10年前，正是中国经济高速发展，滕飞的时代。前10年，中国的GDP增长速度是每年百分之十几以上，城市化急速发展，所以那时候的资产自然价格飞涨，比如土地、房产、矿产、能源，所以加杠杆买资产的基本都是人生赢家。很多普通人也是这一轮上涨的受益者，过去20年房价涨了20倍，相当于买入了一个稳定的年收益将尽20%的理财产品。当前的房价如何不得不承认，现在的房价已经很高了，很多家庭穷其一生也很难在一线城市买到一套还算过得去的房产，但是反过来说，很多一线家庭又手持多套房。有人说很贵，也有人说还不够，同时也还有人继续买，有的甚至全款一次买几套。所以，房价的贵，是相对的。目前国家也已经反应过来了，从最近各地出台出台政策来看，对炒房团的打击力度也是空前强硬，坚持了“房子是用来住的，不是用来炒的”，大量的去杠杆，一边又增加住房供给，双面调整下，房价有望进一步得到控制。人口大国，十年后或许会有翻天覆地的变化不看不知道，一看吓一跳，我国从00年开始就已经进入了老龄化社会，12年达到了老龄化的标准， 14年末我国60岁及以上人口数为2.12亿，占总人口比重为15.5%；65岁及以上人口数为1.37亿，占比10.1%，首次突破10%，我国已成为世界上老年人口总量最多的国家，且每年仍以800万人左右的速度增加。有关专家预计，到2050年，我国老龄人口将达到总人口数的三分之一。十年后，供或许会大于求我们都知道，房子最后的归属仍然是刚需，不管是炒房客手里有几套房，最终房子的去处都是刚需在接盘，可能目前短期内房子很难会出现供大于求的情况，但是十年后，一切皆有可能。共有产权、廉租房、公租房、租售同权，这些都是国家近日来不断推动发展建设的，为了加大住房的供给端，提供多渠道保障，确保房地产健康、稳定发展。房子在未来，随着供给端的多样化与国家的大力扶持，会呈现出越来越多的景象，而刚需的数量在未来十年，是逐年减少的，尽管现在看来刚需的基数很大，需求很旺盛，但是人口老龄化就意味着未来刚需的数量不可能会增加，只会减少。
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