开发商用欺骗手续为我们办理了办理商铺产权证手续，其实没有商铺，只有划线一块地方。房产局办理了产权证违法吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-07-17 22:06 标签： 办理商铺产权证手续

一、对产权式商铺的理解

所谓产权式商铺，即购房者所购的商铺，在一定期限内，购房者只收租金，不参与经营；购房者在与开发企业签订购房合同时，须与开发企业或开发企业指定的经营管理公司签订房屋的租赁合同或委托经营合同，开发商承诺一定年限的高回报。

2、全国地方房管局对产权式商铺标准的限定：（暂未统一）

上海、合肥、深圳已明确，其他城市暂未限定。

2005年1月5日，自即日起，凡划线分割的商场、办公楼都将禁止销售、转让。如要进行销售、转让，房屋必须符合在有关部门批准下建造、验收备案等房屋权属登记条件。且每个销售房屋都必须四面有墙，有明确、永久的界限结构，能明确到幢、层、套、间。（合肥）

2004年2月1日，上海市房地资源局和建委联合发出的《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》规定：“房地产权利人不得对登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让，如需分割转让，则分割后构成的销售单元在物理形态上应该构成独立、封闭的空间，不符合房屋基本特征的，如仅在地坪线上划线示意分割的权属单元，不得销售。”（上海）

即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线、确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；

即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。

二、司法判例（2016）川0104民初字第6924号）

原告罗棱钰向法院提出诉讼请求:1.被告成都洋洋摩尔百货有限公司立即返还房屋，并恢复原状；2.被告支付房屋占用费，自2015年3月1日暂计算至起诉之日止，总计:41754.3元（税后，所有相关费由被告承担）;3.被告因迟延支付房屋占用费用，给原告造成的经济损失，总计:3084.31元（暂计算至起诉之日）；4.本案诉讼费由被告共同承担。

庭审中，原告罗棱玉与被告成都洋洋摩尔百货有限公司一致确认，被告已向原告支付截止2015年2月28日的物业使用费。另查明，被告与签订《商铺租赁合同》的大多数小业主达成的年租金标准，前三年为原始购房总价的15%（税后），第四年至六年每年年租金递增3%。

被告已于2016年2月29日停止在摩尔百货的经营，通知原告于2016年3月21日接收商铺。2016年3月21日被告在摩尔百货一楼向小业主统一交付商铺。

庭审中，原告确认其收到被告发出的《房屋交付通知书》，通知原告2016年3月21日接收房屋。

法院认为，关于原告主张退还商铺的问题。

被告于2016年2月29日闭店歇业，2016年3月20日起未再使用案涉物业，同时向原告发出了《房屋交付通知书》，通知原告于2016年3月21日现场办理房屋交付事宜，原告没有证据证明被告拒绝退还商铺，加之涉案商铺系开敞式商铺，与四邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有明确的区分隔断墙体，没有单独的门锁，不存在交还钥匙等情况，故事实上不需要由法院判决返还案涉商铺。

对原告请求恢复原状的问题。

原告购买案涉商铺时，被告早已实际租赁使用，原告也无证据证明案涉商铺所谓原状为何。故本院对其退还商铺、恢复原状的请求不予支持。

关于物业使用费的标准及期限的问题。

因海发商厦有1094户业主，大多数业主与被告签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金按业主原始购房总价的15%（税后）标准支付，第四年至第六年每年的年租金递增3%。根据公平原则，原告主张的物业使用费，可以参照被告与大多数业主约定的标准计算。

涉案商铺前三年系2012年2月29日至2015年2月28日，依上述标准，2015年3月1日至2016年2月29日为第四年度，租金标准为15.45%，2016年3月1日起为第五年度，租金标准为15.91%。因被告已于2016年2月29日闭店歇业，店铺实际使用至2016年3月20日。故法院对原告主张的物业使用费支持至2016年3月20日。

案涉商铺从2015年3月1日起至2016年2月29日止的物业使用费，按房屋总价131201元×15.45%（税后）/365天×实际占用天数为标准计算，计20271元，从2016年3月1日起至2016年3月20日止的物业使用费，按房屋总价131201元×15.91%（税后）/365天×实际占用天数为标准计算，计1144元，物业使用费共计21415元。

原告主张2016年3月20日之后的物业使用费，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

关于原告主张被告因迟延支付房屋占用费用，给原告造成的经济损失的问题。

该经济损失实则为资金占用利息，因原告与被告并未约定物业使用费的具体给付时间，而海发商厦大多数业主与被告新签订的合同约定按季度支付租金，同时根据房屋租赁惯例，本院综合认定洋洋公司应采用一般情况下先支付后使用的习惯，每三个月支付一次物业使用费，故在被告未按期支付物业使用费的情况下，应当向原告支付物业使用费的资金占用利息，以每三个月为一个支付周期，按中国人民银行同期存款利率标准计算，本院部分支持。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条 、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决被告成都洋洋摩尔百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗棱玉支付物业使用费21415元，并支付资金占用利息（以2015年3月1日至2016年3月20日中每三个月应付的物业使用费为基数，从应支付之日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；驳回原告罗棱玉的其他诉讼请求。

产权商铺很容易出现纠纷，从司法实践的结果看，售后返租期间，业主可以独自主张物业占有使用费或租金，但不可独自主张返还房屋、恢复原状。因四至不够清晰，独有部分商铺与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，单独解除《租赁合同》，势必影响其他出租人的利益，法院一般不会支持，除非，所有业主成立业主大会，选出业主代表以及业委会成员，通过业委会集体表决的方式对外主张权利，如:代表全体小业主起诉承租户或占有使用人，要求恢复原状、返还房屋，支付欠付租金或赔偿物业占有使用费。另外，关于恢复原状，业主方必须要提供证据证明案涉商铺原状具体情况。

您好，我想质询下，我想买一个商铺，商铺的产权所有人手续齐全，就是没有办理产权证，如果过户的话，他办理完产权，在把产权过户给我。这个费用怎么计算的，谁拿的钱比较多

房屋产权变更产权人即房产过户，需要办理房产过户手续，具体流程如下： 　　1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。 　　2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。 　　3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。 　　4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。

　　没有房产证的二手房能过户吗，　　过不了户，到房管局办不了手续。如果要买的话，会有风险。至少应该到公证处办理一下买卖协议的公证。再去房管局问问可不可以办委托书公证，如果以后产权证下来以后，也不用再去找房主。因为如果到时候房主找不到，可就惨了。　　只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。　　另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。　　相关知识延伸阅读：没有房产证能不能过户　　没有房产证不能过户：　　根据目前的相关规定，取得房产证的房屋才可以进行二次交易，没有取得房产证的房屋禁止上市交易的。由于目前我国采取的是产权登记制度，如果房产证的所有人不是自己的话，那将无权处理该房屋，同样的也就无权享受到该房屋所带来的相关利益，也就是说，如果将来万一该房屋需要拆迁，那自己将无法得到补偿。同时，如果只签订合同，并不能保证最终的结果，如果卖方反悔，同样不能得到房屋的产权，尤其是在已经付款的情况下，风险较大。当然，实际中有部分交易者会采取这样的方式，签订协议之后并进行公证，协议中把相关的过户时间等也进行约定。但这仍然取决于双方的诚信。所以最好选购已经取得房产证的房屋。　　没有房产证过户的后果：　　(一)只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。　　(二)另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。买二手房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的二手房，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。　　不办房产证过户的风险：　　房产证是权利人依法拥有房地产合法权利并对房地产行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房地产权受国家法律的保护。在现实中，经常有人认为向他人购买房地产，不一定要办理房地产权属的过户，只要卖方把《房地产权证》交给自己保管就不成问题了，殊不知这一做法存在很大的风险。　　如果卖方有官司在身，那么他名下的房地产有可能被法院查封，被查封的房地产将不能办理产权过户手续。如果卖方不守信用，他可以以遗失为由向房地产管理部门提出补发《房地产权证》的申请。补发《房地产权证》后，卖方就可以凭产权证把房屋再转卖给他人或抵押给银行，产生“一女嫁二夫”的现象，到时，最没有保障的会是买方。除此之外，买方也提供不了产权依据，行使出售、出租、抵押、拆迁受偿房地产的权利。

通常情况下，关于房产证办理的程序以及应当准备的材料如下： 携带的文件及费用 1.业主身份证； 2.已公证的房地产买卖合同正本(非按揭业主)； 3.购楼发票、付清楼款证明(非按揭业主)； 4.已公证的按揭合同(按揭业主)； 5.契税款及办证费。 办理流程 1.在销售部工作人员处签署《办理房产证委托书》(按揭业主)，将办证资料交予工作人员; 2.领取《收款记录单》，并携其往财务部缴纳办证费用及契税； 3.将已经财务人员签收的《收款记录单》交销售部工作人员;

开发商的一个店铺没有产权证，租户如何办理营业执照。店铺是开发商的，商铺位置刚好在2栋楼之间，是不能办理产权证和土地证的

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　　二手房不能办理产权证的原因　　通常情况下，单位二手房不能办理产权的原因有如下几种：　　(一)单位自管房不能办理产权证的原因　　1未办理法定程序导致证件不齐。如未办理土地用地手续，规划手续，施工手续等。　　2单位在属于本单位用地范围或习惯用地上自建房屋，不知道应先办理用地及建筑审批手续，或手续不全，或少批多建。　　3房屋不能通过竣工验收。　　4权属来源不清或资料不齐全，如是经调拨、调换取得的房屋。　　5因企业倒闭或贷款未能如期偿还，致使房屋被法院查封等。　　(二)单位集资房不能办理产权证的原因　　1合作建房的不能提供有效手续、手续不全或用地、建房单位不统一;　　2没有开发资质、没有合法商品房预售许可;　　3依据规定，不得办理产权证，如将集资房以低于成本价的价格出售给有关人员;　　4集体土地未经批准转化为国有土地，不得办理。

　　商品房买卖合同产权登记的办理　　1、现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。　　2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。　　3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。　　

　商品房买卖中最重要的是两张证，土地证和房产证。房屋建筑产权的归属年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工业用建筑。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。　　土地使用证是确认土地使用权的法律凭证。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。　　商品房办理土地证需要的材料：　　①出售合同书及购房发票　　②清地名单　　③其他的必要材料　　商品房土地证过户所需要提供的材料：　　1、转让方的原土地使用证原件；　　2、已过户后买受人的房产证原件及复印件；　　3、买卖双方身份证原件及复印件；　　4、转让契税(县财政收取)及营业税等(地税局收取)。

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