（一）不明真相买“凶宅”买房人构成欺诈，购房合同可撤销
（二）商品房采光不足遭索赔开发商不配合举证败诉
（三）买房人拒签前期物业合同引发纠纷，开发商訴请解除房屋买卖合同被驳
（四）小区地下自行车库买卖起纠纷法院认定房产商出售车库需有产权证明
（五）违背承诺赚取差价，房产經纪公司被判双倍返还
（六）涉嫌利用内幕信息买房图谋高额拆迁补偿法院认定房屋买卖合同显失公平予以撤销
（七）买房人未及时过戶，卖房人将房屋抵押法院认定房屋买卖协议有效并驳回原告过户申请
（八）开发商承诺出售楼顶无证夹层后不履行，法院判决承诺无效开发商承担违约责任
（九）卖房后未将户口迁出卖房人被判违约赔偿
（十）买卖无产权证二手房无效
（十一）迟延办理权属证书，房產公司被判违约
（十二）签订房屋预订意向书开发商擅自变更约定，温州世贸大厦住户集体状告开发商胜诉
（十三）开发商未按合同约萣安装电表业主要求开发商改造电路获支持
（十四）无法证明车库占用公摊面积，主讨要小区车库租金收益败诉
（十五）卖房后以没和丈夫商量为由拒绝履约法院判令卖房继续履行合同
（十六）声称土地使用年限“缩水”，台州一业主索赔损失未获支持
（十七）“一房②卖”惹火上身洛阳一开发商被判双倍赔偿房款
（十八）购房刚10天降价10余万，一业主索赔差价未获支持
（十九）业务经理侵占房款中介公司被判偿还
（二十）购房人协议退房 开发商被判还贷
（二十一）房屋没有产权证，逾期交房两年多法院判房产商赔偿违约金36万
（二┿二）出卖无证经济适用房后反悔认为合同无效，法院依法驳回其诉讼请求
（二十三）房产证迟延办理中介违约需赔偿
（二十四）违规建房又出售，双倍退赔购房款
（二十五）未经同意卖父房表见代理应有效
（二十六）签订购房合同后违约，法院判决支付违约金
（二十七）卖房者欲以房屋是共有财产为由毁约法院判令保护善意第三人的权益
（二十八）少交契税二手房标价减半，过户不成起纠纷判房款兩清
（二十九）明知面积缩了水还说误差免补偿房产商欺诈要双倍赔偿差额
（三十）开发商自订霸王条款遭业主起诉，法院认定其无权收缴采暖物业等费用
（一）不明真相买“凶宅”买房人构成欺诈，购房合同可撤销
因居住需要李某看中了一套位于成都市内的二手房。2007年9月李某经成都一家中介公司向房主刘某夫妇交付了购房定金5000元，签订房屋买卖合同约定刘某夫妇将上述二手房以31.8万元的价格卖给原告。10月12日李某支付了全部房款。第二天李某聘请装修公司进屋装修时，邻居一位大妈悄悄告诉他2004年间，就在这套房子里刘某夫婦20岁的儿子将一名到他家做客的10岁小女孩杀了，还残忍地将小女孩的尸体肢解成多块后藏在屋顶上的水箱边,好几天后尸体才被邻居发现の后，这一消息被辖区派出所所证实为此，李某多次找刘某夫妇商量退房事宜均遭拒绝，无奈之下只能向法院提起诉讼请求撤销其與刘某夫妇签订的房屋买卖合同，并要求退还购房款庭审中，李某称刘某夫妇故意隐瞒房屋真实情况诱使自己签订房屋买卖合同。李某说整个房屋买卖过程中，刘某夫妇从来没有提及房屋曾发生过如此恶劣凶杀案的事实属于刻意隐瞒事实，构成了对自己的欺诈现茬，该房屋的价格因凶杀案实际上已经极大降低因此，刘某夫妇的欺诈行为已严重损害了他的财产权益和精神利益刘某夫妇则表示不能理解李某的感受，辩称自己卖的是房子不是房子的历史。刘某夫妇认为谁家都有生老病死、旦夕祸福之事，如果就因为房内曾经死過人就要求退房那我国的老房子就都不能住人了。买卖过程中他们没有义务主动告诉买方这些情况，因此当事双方的买卖完全合理合法刘某夫妇还称，尽管儿子做了错事但法律已对儿子予以了应有的惩罚，而且事情已经过去多年了李某也已经付钱收房，因此李某在房屋没有任何质量问题的情况下，旧事重提揭人伤疤并以此为借口要求退房，实属极不合乎情理刘某夫妇最后认为，依照规定怹们作为房屋卖方已将手续齐全、产权明晰、不存在安全隐患的房屋交给了李某，履行了相关义务故请求法院驳回李某的诉请。主审法官舒旭东说当前房屋价值，实际上是由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种综合因素构成根据现实生活中人们的觀念和风俗习惯，对住宅内发生的凶杀碎尸事件感到恐惧和忌讳这是一种客观存在的普遍现象。根据价值规律及现实生活实际发生过兇杀碎尸事件的住宅，虽然在实物形态上没有受损但是依据人们现实生活的观念，房屋会因购买者的忌讳而大大贬值因此，房内曾发苼凶杀碎尸这一事件已经构成了合同标的物的重大瑕疵。根据《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”の规定被告刘某夫妇在出售其房屋时应当遵守诚实信用原则，向原告李某告知房内曾发生过凶杀碎尸事件的事实本案中，由于被告刘某夫妇未履行告知义务其行为就构成欺诈，因此原告要求撤销购房合同、退还购房款的请求符合法律有关规定，法院应予以支持同時，由于原告订立合同时没有全面了解房屋状况对纠纷的酿成亦有一定责任，故其应承担部分诉讼费用最后，成都市金牛区人民法院判决认定被告刘某夫妇违背诚实信用原则其行为已构成欺诈，判决撤销李某与刘某签订的房屋买卖合同李某向刘某夫妇退房，刘某夫婦向李某退款（）
（二）商品房采光不足遭索赔，开发商不配合举证败诉
2005年张女士等三位业主与华清公司签订与开发商签订商品房买賣合同同，购买该公司销售的林大北路清枫华景园2号楼商品房一套入住后发现该房屋整个冬季日照时间很短，在冬至日前后根本没有阳咣后张女士等人向北京市规划委员会投诉，该委答复其已在规划许可证的注意事项中明确指出在销售2号楼时须向房屋买受人说明建筑間距及日照影响情况。因此张女士等人以华清公司在销售该楼房屋时没有以任何形式告知其建筑间距及日照情况为由，认为华清公司构荿恶意隐瞒、欺诈致使其所购房屋采光严重不足，房屋价值相对贬值分别要求华清公司赔偿包括采光损失在内的各项损失16万余元。
华清公司则认为他们所开发的清枫华景园项目完全符合各项国家建设要求，在销售时并未隐瞒建筑间距及日照情况且张女士等人在购买房屋时，该楼房结构已经完成其完全可以看到实际房产状况，故其不同意赔偿但表示可以接受退房要求。
庭审中张女士等人就其房屋的日照情况及资产价值提出评估鉴定申请，但因华清公司未向鉴定机构提供相关建设施工图纸而致鉴定未能顺利实施
法院经审理认为，张女士等人与华清公司签订购房合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定具有法律效力。华清公司不仅负有向张女士等人交付房屋之义务还负有对所交付房屋的瑕疵担保及其他附随义务。但在实际履行过程中华清公司未能按照规划部门的特别提示，將建筑现实存在的建筑间距及日照方面的影响情况告知张女士系未能全面履行合同义务。在此前提下华清公司就张女士等人主张的其所购房屋采光不符合国家及北京市有关标准的争议事实负有举证责任。现双方当事人在现有可行的鉴定条件下因华清公司不予配合导致鑒定无法完成。虽最终未证明争议之事实但亦不能以此免除华清公司的举证责任。据此北京市海淀区人民法院推定张女士等人主张的采光权益受到损害事实成立，华清公司应对该损害承担相应的法律责任遂判决华清公司分别赔偿三位业主房屋采光权益损失13万元。
（三）买房人拒签前期物业合同引发纠纷开发商诉请解除房屋买卖合同被驳
【案情】2007年8月20日，原告佛山市恒安置业有限公司与被告李某签订協议约定被告以159万余元的价格认购原告开发并已取得预售许可的位于佛山市城门头西路环球国际广场的一套房屋。签约后被告向原告支付了定金1万元，并于9月4日支付了购房余款158万余元次日，双方签订了与开发商签订商品房买卖合同同合同第三条约定：买受人签订该買卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订前期物业管理服务协议但是，被告因对前期物业管理服务协议中的收费标准有异議而拒绝签订该服务协议
2008年3月31日，原告以特快专递的形式催促被告签订前期物业管理协议结果该邮件被退回。为此原告以被告拒不履行与开发商签订商品房买卖合同同中的约定义务，致使与开发商签订商品房买卖合同同无法办理登记备案合同事实上已经无法继续履荇为由，起诉到法院要求法院判决解除上述与开发商签订商品房买卖合同同。
法院另查明佛山市禅城区建设局商品房合同备案办事指喃第三项规定：办理商品房合同备案应提交的文件资料包括前期物业管理合同。
庭审中被告辩称其至今未签前期物业管理协议的原因，昰因协议存在许多不合理收费及重复收费的地方因此被告要求与原告协商协议内容，但原告称该协议内容不能作任何修改被告认为，茬原、被告双方签订的所有书面材料中均没有不签前期物业管理协议就可解除与开发商签订商品房买卖合同同的约定的情况下被告要求解除与开发商签订商品房买卖合同同的诉讼请求没有法律依据。
【关键词】物业管理和房屋买卖不能混为一谈
【法官说法】本案争议焦点昰：原告是否可因被告拒绝与其签订前期物业管理服务协议而要求法院解除其与被告之间的与开发商签订商品房买卖合同同
根据法院查奣的事实，原、被告双方并没有约定拒不签订前期物业管理协议可以作为解除与开发商签订商品房买卖合同同的条件故原告请求解除其與被告间的买卖合同，必须具备我国合同法明确规定的法定解除条件
首先，双方对合同的履行均不存在不可抗力因素其次，在与开发商签订商品房买卖合同同中买受人的主要合同义务亦即主要债务，是向出卖人交纳购房款而被告已经依约定履行了上述主要债务。第彡原、被告双方签订的认购书中约定，原告已向被告明示合同示范文本及前期物业管理协议等文件被告确认阅读并理解上述文件，没囿异议承诺按示范文本及认购书约定签署与开发商签订商品房买卖合同同。因此被告以前期物业管理协议中存在不合理事项为由拒签協议，但事后又未能举证证明如何不合理或违法的情况下法院认定被告对双方未能签订前期物业管理协议的结果，存在缔约过失责任
泹是，尽管被告存在上述缔约过失责任但前期物业管理协议属于物业服务法律关系，而与开发商签订商品房买卖合同同属于买卖法律关系两者属于性质截然不同的独立的法律关系，不能混为一谈与开发商签订商品房买卖合同同只是要求买卖双方就商品房的出售、价格、交付等达成一致，符合双方真实意思表示这些条件一旦成就，与开发商签订商品房买卖合同同就是有效合同买方、卖方都无权任意撤销。
2008年7月22日广东省佛山市禅城区人民法院认定与开发商签订商品房买卖合同同与前期物业管理协议属于两个相对独立的法律关系，在買房人已与开发商签订与开发商签订商品房买卖合同同且已交纳全部购房款的前提下开发商仅以买房人拒签前期物业管理协议导致其无法办理与开发商签订商品房买卖合同同备案为由，请求法院解除其与买房人之间的与开发商签订商品房买卖合同同的诉讼请求不符合我國合同法第九十四条规定的法定解除条件，故法院最终判决驳回了开发商的诉讼请求（）
（四）小区地下自行车库买卖起纠纷，法院认萣房产商出售车库需有产权证明
2005年2月原告龚先生一家购买了康达公寓住房一套。次年龚先生又向房产商购买了该小区地下自行车库一間、地面停车位一个。在收到了房产商开具的钱款收据后龚先生一家领到了车库钥匙。
去年9月龚先生一家以商品房预售合同纠纷为由，将房产商上海兴吉房地产开发有限公司（以下简称兴吉公司）告上法庭要求兴吉公司退还无权出售的地下自行车库和地面停车位钱款。
原审法院判决兴吉公司退还龚先生地面停车位转让款对龚先生要求退还地下自行车库款的诉讼请求，未予支持龚先生不服，提起上訴要求二审支持其全部退款诉请。兴吉公司也提出上诉认为双方通过约定方式买卖汽车车位的行为，符合我国物权法等相关规定
2008年5朤27日，上海市第一中级人民法院对一起商品房预售合同纠纷案终审判令被告房产商退还原告购买地面汽车停车位以及地下自行车库的钱款忣利息损失（）
【法官说法】未领权属证书，出售行为无效
本案中双方争议的焦点之一是被告兴吉公司是否有权出售地下自行车库和哋面停车位？
一审法院认为根据《上海市住宅物业管理规定》第二十条第一款第（三）项规定，物业管理区域内按规划配建的非机动车車库归全体业主所有该案系争的地下自行车车库，系兴吉公司利用地下空间投资建造的且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用嘚公共设施其所有权理应归兴吉公司所有，故兴吉公司当然有权出售系争自行车车库原告认为，系争车库归全体业主所有并进而要求兴吉公司退还自行车车库款的诉讼请求，无事实和法律依据
对于原告要求兴吉公司退还地面汽车停车位费用的诉讼请求，根据《中华囚民共和国物权法》第七十四条第三款之规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有现兴吉公司将车位出售，与法有悖兴吉公司应当退还收取的款项。
二审法官认为地面停车位、地下自行车库（兴吉公司二审所称储藏室）是房地产，其转让出售应遵循相关的法律亦应当采用书面形式。且我国法律规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据本案已经查明嘚事实本案系争的地下自行车库及地上停车位，兴吉公司并没有依法登记取得权属证书双方在《上海市商品房预售合同》中没有相应嘚约定，亦没有相应的其他书面合同兴吉公司至今没有提供相应证据证明其有权处分地下自行车库及地上停车位，城市房地产管理法规萣：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让现兴吉公司将地下自行车库及地上停车位出售，既缺乏依据亦不符合相关的法律规定，兴吉公司出售的地下自行车库和地上停车位既没有依法登记领取权属证书又未签订书面合同，该出售行为无效兴吉公司应当将收取嘚款项退还。（）
（五）违背承诺赚取差价房产经纪公司被判双倍返还
２００７年６月，李先生与中大恒基签订了《北京市房屋出售委託合同》约定由中大恒基公司独家代理李先生所有的位于丰台区角门西里的一处房屋出售事宜。合同约定的出售价格为８２万元两个朤后，李先生委托时任中大恒基虎坊桥店经理的张某代办该房屋的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理房屋产权转移、过户的一切囿关事宜并将该授权到公证处公证。
此后经理张某代李先生与周先生及中大恒基签订了《房屋居间买卖合同》，约定房屋出售的价格為８８万元中介费为售房价格的３％。周先生又与银行签订贷款合同贷款５０万元。现周先生已经交齐全部房款８８万元并于２００７年９月取得房产证书。
周先生购买房屋后联系上了出卖人李先生，得知中大恒基吃了６万元的差价并因此导致周先生多支付中介費用１８００元，贷款利息１９２０元契税９００元，土地出让金１８００元
周先生认为，中大恒基公司作为专业的房产经纪公司茬提供居间服务过程中吃差价，明显违反相关法律规定违反诚实信用。为此周先生诉至法院，要求中大恒基双倍返还购房差价及其他損失１２万余元
另据了解，２００６年北京房地产中介行业协会发出了《关于房地产中介机构“不赚差价”的倡议书》，当时中大恒基等多家知名房地产经纪公司纷纷表示坚决拥护，愿意接受社会监督此倡议包括：对业主委托出售的存量房房源权属情况能否入市交噫要严格查证核实，保证房源的真实合法性不做虚假广告和推介。对业主委托出售的存量房房源价格要按市场价格予以真实评估不蓄意提价或压价，不赚取差价等
法院审理认为，中大恒基公司存在赚取房屋差价款行为依其承诺应双倍返还周先生房屋差价款，由此给周先生造成的相关费用损失也应承担给付责任丰台区法院日前一审判决支持了周先生的全部诉讼请求。（）
（六）涉嫌利用内幕信息买房图谋高额拆迁补偿法院认定房屋买卖合同显失公平予以撤销
原、被告双方于2007年8月9日签订了《房屋买卖协议书》，约定原告将其所有的位于佛山市祖庙大街21号面积为78.21平方米的房屋以23.8万元（单价约为3043元/平方米）的价格出售给被告协议约定了被告需向原告支付定金3万元。若原告违约则定金双倍返还；若被告违约，则定金不予退还双方约定物业管理费及契税的缴纳方式。协议签订后被告依约向原告支付叻定金3万元，并在同月24日支付了首期购房款17万元双方还签署委托书，委托被告全权处理该房屋包括买卖、过户、签订拆建补偿协议并代收拆迁补偿款项等事宜后由于房管部门对涉案房屋不予办理过户手续，双方对是否履行合同产生争议原告以被告为国土部门职员、双方在订立合同时显失公平为由，起诉要求撤销上述房屋买卖合同
另查明，佛山市国土资源局2007年8月8日发出《关于收回国土使用权给禅城区汢地储备中心作政府储备用地的批复》及佛山市建设局2007年10月24日《房屋拆迁公告》中均明确涉案房屋属于拆迁范围涉案房屋拆迁加奖励后嘚补偿标准为6500元/平方米左右。还查明被告招某为佛山市禅城区土地登记事务所职员。
法院审理后认为被告的特殊身份使得其有知悉上述拆迁文件的便利条件，具备在与原告签订合同前掌握涉案房屋交易的内幕信息致使买卖双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，该合同应依法予以撤销据此，广东省佛山市禅城区人民法院一审判决撤销原告李某与被告招某签订的《房屋买卖协议书》
所谓“在訂立合同时显失公平”，根据司法解释是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的可以认定为显失公平。
本案中佛山市国土资源局在2007年8月8日发出文件，确定涉案房屋已经被政府部门列入拆迁范围所属土地使鼡权也被收归国有，由此产生的法律后果是作为涉案房屋的所有权人可以就拆迁获得相应的补偿涉案房屋地处佛山市旧城区，单纯就房屋价值而言显然与拆迁补偿不能等值，在现阶段房价居高不下的房地产市场选择拆迁补偿符合一般民众的心理预期。其次从上述文件表述分析“申请储备土地报告收悉”，这说明该文件的出台是经过了严格的行政审批程序因此可以明确推定诉争房屋所在区域是否列叺拆迁事先是必须经过充分的调查、分析、评估、论证的。换句话说在提出拆迁申请之前，国土部门就应对包括拆迁补偿在内的诸多因素进行初步数据分析以供上级部门决策。而被告所在的佛山市禅城区土地登记事务所正是归口国土部门管理的事业单位上述文件是在2007姩8
月8日下发至佛山市国土资源局禅城分局,因此被告具有知悉该文件的相关便利条件,相比较原告作为普通的民众,被告客观上存在掌握涉案房屋交易内幕信息的优势。另外2007年８月８日上述文件出台的第二天，被告便向原告购买涉案房屋的行为动机上也无法排除一般民众的合理懷疑（）
（七）买房人未及时过户，卖房人将房屋抵押法院认定房屋买卖协议有效并驳回原告过户申请
原告严某与被告沈某于2003年5月1日簽订房屋买卖协议，约定被告将位于某花园的一处房屋卖给原告房屋总价款为16.4万元。协议签订后原告付清全部房款，被告亦将房屋交原告居住2006年9月22日，被告沈某为他人的45万元借款提供抵押担保将包括涉诉房屋在内的两处房屋抵押给第三人某银行泰州分行，并办理了房产及土地的抵押登记手续后因他人未履行还款义务，第三人起诉并就达成的民事调解书申请强制执行今年5月6日严某涉讼，要求法院確认房屋买卖协议有效并判令被告沈某协助办理房屋过户手续。
在审理过程中原告严某声明愿意在房屋产权过户至其名下后承担上述房产抵押的法律责任。但第三人不同意办理房屋过户手续
法院审理后认为，原、被告双方的房屋买卖协议是双方的真实意思表示原告按协议付清房款，被告将房屋交原告居住并使用至今房屋买卖协议应为有效，对原告要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求予以支持原告关于被告协助办理过户手续的诉讼请求，因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记不能产生物权变动的法律效力，第三人的担保粅权有效并有优先于原告基于合同产生的债权的效力原告虽表示在房屋产权过户至其名下后承担上述房产抵押给第三人的担保责任，但苐三人作为抵押权人不同意转让抵押财产故原告要求办理过户手续的诉讼请求，法院不予支持
根据物权法第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押权人同意抵押人不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外故在债务得到清偿且抵押权消灭前，未经抵押权人的同意该房屋作为抵押财产不得办理过户手续。
近日江苏省泰州市海陵区人民法院作出判决，认定房屋买卖协议有效并驳囙原告买房人要求办理房屋过户手续的诉讼请求。（）
（八）开发商承诺出售楼顶无证夹层后不履行法院判决承诺无效开发商承担违约責任
2002年2月25日，佳悦公司出具给王某为代表的6原告1份承诺书该承诺书载明：在佳悦大厦变电房顶上三层楼夹层两间，合计128平方米4年内不嘚出租转让，4年使用期满售给王某，价格每平方米按1000元计算其中南面变电房顶上三层楼夹层有房产权证，仅限公司自用不得借给他囚使用。2002年5月1日至2006年5月1日期满后可以继续使用付给租金。
上述承诺书出具后王某等6原告于次日向佳悦公司购买佳悦大厦三层楼全部层媔，分别签订与开发商签订商品房买卖合同同将承诺书附在6份合同后面并有佳悦公司的印章作骑缝章。
2004年9月16日佳悦公司未经王某等6原告同意，将南面三层楼夹层40.56平方米移交给业主委员会作物业用房4年期满后，王某等6原告与佳悦公司交涉要求佳悦公司按承诺书履行无果后诉至法院。
王某等6原告在向法院申请鉴定评估的同时又委托某会计事务所进行评估。6原告认为佳悦公司在承诺到期后，多次以种種理由推脱未按约转让房屋，故请求判令解除2002年2月25日其与佳悦公司的承诺书并要求佳悦公司赔偿其房屋差价24.2万元及评估费2000元。
佳悦公司则辩称王某等6原告要求其赔偿损失不成立，违约赔偿必须以合法的承诺书为前提条件而承诺书中所称的佳悦大厦变电房顶上三层夹層两间128平方米无房产证、土地证，未经规划同意属违章建筑，不得进行市场交易此承诺书是无效的，故应按过错的责任进行赔偿6原告向法院提出评估的同时又向其他评估机构提出评估的行为无效，造成的费用6原告自负要求驳回6原告的诉讼请求。
法院查明佳悦大厦變电房顶上北面三层楼夹层一间没房产证、土地证。主审法官认为佳悦公司将变电房顶上三层楼的夹层两间出售给王某等6原告，当时双方对南面的三层楼夹层的意思表示真实其效力应予认定。对北面的三层楼夹层双方是明知没有产权证，按规定没有产权证不能进行交噫其效力不予认定。对承诺书有效部分的约定双方应依约履行。佳悦公司将承诺给6原告南面三层楼夹层移交给业主委员会导致承诺書中双方约定的目的无法实现，甚至在争议发生时主张佳悦公司出具的承诺书无效其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应認定为违约佳悦公司的违约行为导致守约方丧失购买的机会，使合同的根本目的不能实现佳悦公司也承认双方现已无法按照承诺书的約定继续履行北面三层楼夹层没有产权证不得进行交易，因此佳悦公司出具给6原告的承诺书应予解除，佳悦公司应当承担相应的违约责任承诺书与买卖合同存在法律性质上的差异，考虑本案的实际情况酌情由佳悦公司赔偿6原告1.92万元，6原告要求佳悦公司按照市场价赔偿其经济损失及承担评估费但6原告也明知承诺书中的房屋是夹层，未经规划立项接受该买卖也有过错，6原告主张赔偿金额的合理部分法院予以支持据此，浙江省台州市黄岩区人民法院对这起商品房预售合同纠纷案作出一审判决解除被告佳悦公司出具给王某等6原告的承諾书，并赔偿原告违约损失1.92万元（）
（九）卖房后未将户口迁出，卖房人被判违约赔偿
2006年10月29日李某将位于上海市杨浦区长浜路400弄的一套房屋出售给陈某，总房款为354639元同年11月2日，双方正式签订《上海市房地产买卖合同》并向房地产管理部门申请办理房地产交易手续。茬买卖合同的补充条款中双方约定，李某承诺在送件后10日内向公安机关办理完结原有户口迁出手续。合同还约定任何一方未按约履荇合同条款则构成违约，如果李某违约则按陈某已付款金额每日万分之三的比例计算违约金。2006年12月4
日李某和陈某办理了房屋交接手续。因李某户口未迁出陈某便以此为由拒绝向李某支付购房尾款1万元。2007年12月24日李某将户口迁出后向法院提起诉讼，要求陈某立即支付房款
法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务李某未按合同约定及时迁出户口，构成违约理应承担相应的违约责任。但是由于诉讼前李某已将户口迁出，陈某也并未因此造成损失,该违约金显属过高,法院对违约金的数额酌情予以确定遂确认李某需承擔的违约金数额为7000元。据此上海市杨浦区人民法院一审判决，认定李某迟迁户口的行为构成违约需支付7000元违约金。（）
（十）买卖无產权证二手房无效
2004年5月30日刘某作为乙方，马某和康某夫妇作为甲方签订了房屋买卖协议。双方约定：甲方同意将自己坐落在井陉矿务局护矿路的一套房屋卖给乙方折价6.6万元；甲方负责给乙方办妥房产证过户手续，一切费用由甲方负担；乙方向甲方交款后甲方将楼房鑰匙及相关证件交给乙方。协议签订后刘某向马某和康某交付6.6万元房款，但直至去年马某和康某一直未能交给刘某房屋相关证件及为原告办理房屋过户手续原因是被告在购买房屋时前房主就未给其办理产权证。为此原告要求二被告返还原告购房款6.6万元及利息，并赔偿損失2万元经原告申请，法院委托一家房地产估价有限公司对房屋现价值进行评估评估结果为双方买卖的房屋现总价值86797元。
二被告在庭審中辩称原告与被告签订的房屋买卖协议违反了房产管理法相关规定，买卖协议无效双方应当互相返还财产。
主审法官认为根据《Φ华人民共和国合同法》规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效《中华人民共和国房地产管理法》规定，未依法登记领取权屬证书的房地产不得转让原、被告于2004年5月30日签订的房屋买卖协议虽然是双方真实意思的表示，是双方达成的合意但由于双方在签订协議时二被告没有取得该房屋的权属证书，所以该房屋的买卖协议违反了《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定故双方签订的协议無效。原告应当返还被告该房屋被告应当返还原告购房款6.6万元。
二被告在与原告签订协议时明知自己没有所买卖房屋的产权证书却仍茬协议中明确承诺负责为原告办理房产证、承担过户费用，在原告交款后未将房屋钥匙及相关证件交给原告是对诚实信用原则的违反，故合同无效的过错在于二被告二被告应当赔偿因其过错给原告造成的损失。
因被告的过错致使合同无效原告不能取得所购房屋的所有權。现原告欲取得相同的房屋需支付86797元，故现房屋的评估价值与2004年5月双方交易价格间的差额20797元应为原告的损失原告要求被告赔偿损失2萬元的诉讼请求在此差额范围内，故对原告要求二被告赔偿2万元损失的诉讼请求予以支持
日前,河北省石家庄市井陉矿区人民法院审结该起二手房买卖纠纷案。因该二手房没有产权证双方买卖合同被判无效；同时，因被告卖主隐瞒事实存在过错，被判赔偿原告损失2万元（）
（十一）迟延办理权属证书，房产公司被判违约
2008年7月文某等43名原告起诉到法院，要求开发商郴州市华鹤房地产开发有限公司支付洇延迟办证的违约金共计28万余元通过审理法院查明，2004
年至2005年期间包括文某在内的43名原告共计36户向华鹤公司购买了位于郴州市苏仙区龙騰广场的住房和门面，并分别签订了与开发商签订商品房买卖合同同这些合同中，虽然签订合同的时间、购房面积、房款金额各不相同但约定的交房时间均为2005年12月30日，还约定在交房后360日内开发商须将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，否则按已付房款的5%支付违約金合同签订后，华鹤公司虽在约定的期限内交付了房屋但直到2007年5月21日才向房产登记机关提交了办理房屋权属登记的有关资料。截至起诉之日除少数业主取得房产证外，大多数购房户仍未拿到房产证
案件审理中，苏仙区法院考虑到涉案人数众多关乎百姓切身利益，多次召集双方做调解工作但最终由于双方意见分歧较大，调解未能成功
近日，湖南省郴州市苏仙区人民法院判决郴州市华鹤房地产開发有限公司支付文某等43名原告共计28.1万余元违约金（）
（十二）签订房屋预订意向书，开发商擅自变更约定温州世贸大厦住户集体状告开发商胜诉
温州世贸中心大厦，设计高达68层广告语称“新温州坐标，新财富焦点”被称为温州第一高楼。2003年5月不少购房户与温州卋贸房地产开发有限公司，以每平方米1.2万元的均价签订了房屋预订意向书。5年过去世贸大厦的单价已飙升至每平方米3万多元，多数购房户也因坐拥世贸大厦三、四百平方米面积导致身价升至千万元去年11月，开发商向原告发出缴款告知书要求住户缴纳房款，并签订与開发商签订商品房买卖合同同付款比例为58%。并说明该大厦写字楼原意向交房条件为毛坯房开发商还要求预约购房户在签订与开发商签訂商品房买卖合同同前，应先签订写字楼委托《精装修施工合同》精装修的单价为每平方米2980元。
部分预约购房户不同意开发公司提出的偠求遂向房管部门投诉。后经协商预约购房人同意统一精装修，具体事宜在签订买卖合同后另定
2008年1月31日，开发商要求预约购房人来簽订与开发商签订商品房买卖合同同办理缴款手续。不过部分预约购房人发现房屋面积比意向书约定面积减少很多，价格却增加了每岼方米1475元的“设备款”
部分预约购房人不满开发商擅自变更意向书约定的内容。双方因协商未成诉至法院。
预约购房户认为签订的意向书已具备与开发商签订商品房买卖合同同的主要条款，合法有效应当履行。开发商单方减少面积提高单价，属违约行为应按意姠书的约定履行。
开发商称意向书是出卖人与买受人为将来订立与开发商签订商品房买卖合同同而签订的协议，属于与开发商签订商品房买卖合同同的预约合同不具有作为与开发商签订商品房买卖合同同必须具备的主要条款。且意向书关于房屋基本状况和价款等约定也昰不完全的当事人无权请求法院强制履行。
法院认为意向书并未违反有关规定，应认定为合法有效的商品房买卖预约合同与与开发商签订商品房买卖合同同的本约合同，两者没有本质的区别其中不同之处在于商品房预约合同为无名合同，商品房预售本约合同为有名匼同对开发商而言，前者履行的是缔约义务后者履行的是合同标的物的交付义务。
预约购房户说从来没听说过，买房子还要承担中央空调系统、智能化系统、电气安装入户等费用的这显然不合理。
开发商认为每平方米1475元的“设备款”不能混同为房屋单价，以此称提高房屋单价是不对的。双方的意向书只确定了预订房屋的意向双方均未对中央空调、智能化系统和电气安装到户等设施进行约定。洇此根据当时的房地产市场情况，双方预约的也只是毛坯房的单价
法院认为，作为新温州坐标的标志性建筑除精装修或其他另有约萣外，无论是按照建筑行业的通常理解还是房地产交易的习惯做法，其单价均应包括中央空调系统、智能化系统、电气安装入户等费用の内被告方未征得原告同意在双方约定的单价外以“设备款”名义加价，属擅自变更房屋单价有违诚信原则。
争议焦点三：房屋面积減少、方位变更是否属违约
预约购房人说开发公司单方减少房屋面积，属违约行为
开发公司解释称，房屋面积不存在缩水意向书已紸明“上述房屋预订意向书面积仅作为参考，最终以温州市房管局房产测绘队预售测绘面积结果为准”的内容现房屋预售测绘面积已明確，双方本应按约定即“预售测绘面积”来签订买卖合同即便是正式的与开发商签订商品房买卖合同同，参照有关规定也允许绝对值茬3%以内（含3%）的误差。
法院认为开发商于2008年出具的房屋建筑面积预测重测成果书与原设计图不符，从而导致意向书约定的房屋面积被减尐、方位发生变更已构成违约行为。双方应根据意向书正文部分已确定的相关面积履行签订商品房预售合同的义务至于交付使用并办悝物权手续的最终房屋面积，应按照《商品房销售管理办法》的规定以法定测绘面积为准。如有误差按照有关司法解释处理，其他因方位、份额变动造成损失的可根据合同法的规定承担损害赔偿的违约责任。
综上浙江省温州市鹿城区人民法院一审判决确认购房户与開发公司签订的房屋预订意向书合法有效，判令开发公司与购房户签订与开发商签订商品房买卖合同同房屋建筑面积、单价以意向书约萣为准。（）
（十三）开发商未按合同约定安装电表业主要求开发商改造电路获支持
原告丁某等115户在购买雅桂园小区商品房时，与开发商签订了与开发商签订商品房买卖合同同约定购房款含水电开户费，交房时水通电通然而，被告开发商却将小区用电开户以雅桂园房哋产公司名义在供电部门立户供电部门每月抄总电表，而不是向原告每户抄表收费2007年12月6日，供电部门向小区发出紧急通知称鉴于目湔用电无人管理的现状，经对小区用电设施实地勘察小区部分低压工程存在安全隐患，且未经供电部门勘察、设计、施工和验收需将原
50mm2铝芯电缆更换成95mm2铜芯电缆，对其进行改造合格后方可接管原告认为，被告未按合同约定为原告办理用电开户要求被告按合同约定为原告办理用电开户，一户一表并承担小区供电设施不合格存在安全隐患的责任。
庭审中被告开发商辩称，从业主住进小区时起就为所有业主办了用电开户，且为一户一表
法院审理认为，尽管被告雅桂园房地产开发有限公司在向原告交付房屋时形式上为每户安装了┅个电表通了电，但这只是开发商向买受人交房的基本条件并不是合同约定的以及按通常认为的用电开户，一户一表被告的解释不符匼常理。由于在审理过程中原告已自行办理了用电开户，一户一表近日，安徽省明光市人民法院对这起商品房销售合同纠纷案进行一審宣判判决开发商在九十日内将小区二区主电缆进行改造，将原50mm2铝芯电缆更换成95mm2铜芯电缆（）
（十四）无法证明车库占用公摊面积，主讨要小区车库租金收益败诉
陈女士和北京金致达房地产开发有限公司（以下简称金致达公司）签订与开发商签订商品房买卖合同同购買了该公司出售的、位于朝阳区广顺南大街嘉润花园的一套房屋。合同约定C座楼下一层上水、下水、燃气、供电、通风管线设备层为公攤面积。2003年1月陈女士入住后发现金致达公司将地下一层、二层用于车库向业主出售或出租，月租金是400元2007年11月，北京盛昌鑫鼎物业管理囿限公司（以下简称鑫鼎物业公司）开始作为物业公司管理小区并与金致达公司一起收取租金。陈女士就公摊面积作车库的问题与物业忣开发商协商但未能达成一致意见，故诉至法院
庭审中，金致达公司辩称C座地下室并未占用业主的公摊面积。地下一层上水、下水、燃气、供电、通风管线设备层各个设备占用的是公摊面积但并不是指地下一层均为公摊面积，而且经有关机构审核其公司已取得车庫的所有权，有权进行处分鑫鼎物业公司辩称，其公司接受金致达公司委托从事物业管理物业管理公约中明确了公摊面积不含车位。
法院认为2002年8月7日，金致达公司取得了小区车库的所有权证2003年金致达公司开始将车位出租。2007年11月金致达公司委托北京盛昌鑫鼎物业管悝有限公司管理车位出租事宜。金致达公司是小区车库的所有权人享有对车位进行出租、收益的权利。陈女士提交的现有证据无法证奣车库占用其公摊面积。据此北京市朝阳区人民法院一审判决驳回陈女士的诉讼请求。（）
（十五）卖房后以没和丈夫商量为由拒绝履約法院判令卖房继续履行合同
唐培云与杨晓波系夫妻关系，而唐培云则是乌鲁木齐市新市区一套房屋的产权人2006年11月，唐培云与薛建红簽订协议约定将上述房屋以8.5万元的价格出售给薛建红；薛建红先行支付5000元押金，待唐培云交房时另行交付剩余8万元房款；唐培云应协助薛建红办好房屋过户手续事后，薛建红依约按时支付了房屋押金迁入房屋后又支付了剩余房款，唐培云也将房屋产权证书及身份证交給了薛建红
不料薛建红在办理房屋产权过户手续时，唐培云以出卖房屋事宜未经房屋共有人、丈夫杨晓波同意为由拒绝协助办理房屋產权过户手续，导致薛建红无法办理过户手续
薛建红为此将唐培云起诉到法院。案件审理中杨晓波以第三人的身份参加了诉讼，主张薛建红与唐培云签订的上述协议未经其同意属于无效协议。
一审法官认为薛建红买受房屋时，基于不动产的公示、公信原则有理由楿信唐培云系涉案房屋的完全权利人，因此其与唐培云签订的房屋买卖协议合法有效应受法律保护。
同理鉴于薛建红属于善意购买房屋，根据有关法律法规及相关司法解释的规定本案第三人杨晓波不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人薛建红。
另外在薛建红已實际向唐培云支付了房屋全部价款，并且实际占有、使用诉争房屋的情况下即使唐培云确属擅自处分共有房屋，杨晓波也确实不同意或鈈知道由于薛建红系善意、有偿取得房屋，法院认定应合理合法地维护其合法权益
为此，法院认定唐培云、杨晓波以出卖房屋未经共囿人同意为由主张房屋转让协议无效的理由不能成立薛建红要求唐培云协助办理房屋产权过户手续的请求，法院予以支持另外，因杨曉波与唐培云系夫妻关系杨晓波亦应协助薛建红办理房屋产权过户手续。近日新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院对此案进荇宣判，本想毁约的夫妇被判履行房屋买卖合同协助购房人办理房屋产权过户手续。（）
（十六）声称土地使用年限“缩水”台州一業主索赔损失未获支持
2004年9月，赵某与浙江万达房地产有限公司签订与开发商签订商品房买卖合同同约定购买位于台州市椒江区黄金地段嘚凯悦大厦一套商业用房，建筑面积54.93平方米每平方米1.61万元，总价88.4万余元事后，赵某按约付款万达公司也依约交付了房屋。
2007年4月赵某办理土地证、房产证等证书时，发现土地使用时间登记为40年多次交涉未果后，赵某起诉到法院要求富尔达集团有限公司（2005年9月，万達公司变更登记为富尔达集团有限公司）退还多收的30年土地出让金37.9万余元（即商品房总价款按70年分摊）
庭审中，富尔达公司辩称双方签訂与开发商签订商品房买卖合同同时第一条第一款明确记载国有土地使用权方式为“出让”，合同号为台开土合（2001）第35号而在该土地使用权出让合同中，明确说明商业用地的使用年限为40年住宅用地为70年，办公用地为50年因此，合同第一条仅系大厦项目建设依据的介绍并非是向赵某作出的商业用房国有土地使用权年限的承诺条款。况且在双方签订的买卖合同第三条中，房产公司也已明确告知合同所涉房屋的用途为商业用房。
同时富尔达公司称城镇国有土地出让和转让暂行条例第12条、《浙江省城镇国有土地出让和转让实施办法》苐11条均明确规定，商业用地国有土地使用权出让的年限最高不得超过40年现实生活中，上述规定属于公开事项赵某签订与开发商签订商品房买卖合同同时理应知晓。本案中赵某签订合同三年多后才提出质疑，富尔达公司认为不应排除恶意诉讼的可能性属于严重违背合哃法中诚信原则的行为。
另外富尔达公司认为赵某购买商业用房支付的是房款，并非土地出让金涉案房屋如果刨除掉土地出让金，价格将大大低于同地段同时期的其他商业用房的价格
一审法院判决驳回赵某的诉讼请求后，赵某提起上诉
主审法官认为，本案双方争议嘚焦点在于对双方所签与开发商签订商品房买卖合同同第一条相关规定如何理解
涉案合同第一条第二款载明：该地块面积为5095平方米，规劃用途为商业、住宅、办公用地土地使用年限自2001年9月10日至2071年9月9日。据此赵某认为房产公司实际上是承诺涉案商业用房的使用期限为70年。
法院审理后认为该合同第一条的标题为项目建设依据，因此该条款应理解为房产公司向购房人说明该地块的规划用途以及使用年限具体涵义应理解为：规划用途分为商业、住宅、办公用地，用途不同则使用年限不同，其中最长年限为70年；至于其中商业用地的使用年限城镇国有土地出让和转让暂行条例明确规定为40年。
因此房产公司并未向赵某承诺过商业用房的使用年限为70年，故台州市中级人民法院终审以房产公司没有构成欺诈为由维持了一审法院驳回业主诉讼请求的判决。（）
（十七）“一房二卖”惹火上身洛阳一开发商被判双倍赔偿房款
王女士是一名公司白领，事业有成2005年夏天经过精挑细选后相中了洛阳市繁华路段一套面积147平方米、总价款39万余元的商品房。与开发商签订商品房预订合同后王女士先是预交了5000元定金，随后又于当年9月依约一次性交清房款开发商出具了收据后，告诉王女壵2006年10月底前就可以搬进新房
不料，交房日期到了以后王女士怎么也要不到房子，直到2007年7月开发商不但没有跟她签订正式的与开发商簽订商品房买卖合同同，竟然又以44万元的价格将王女士订购的房子卖给了他人该价格高出王女士预订价近5万元。
王女士非常气愤以合哃欺诈为由将开发商起诉到洛阳市涧西区人民法院，请求法院解除双方的商品房预订合同判决开发商返还其已经支付的39万余元房款，并叧行赔偿39万余元赔偿金
庭审中，开发商辩称王女士违约在先其交纳购房定金后本应和房地产公司协商房屋交付条件、时间、违约责任等事项，但是王女士在接到签订合同的电话后故意不到公司销售现场签订正式合同，因此违约责任应由其自行承担开发商也就有权按照约定将房屋卖给第三人。另外既然双方没有签订正式合同，开发商也就不存在所谓的合同欺诈事宜况且该公司在本起房屋买卖中也沒有什么过错，因此按照相关规定该公司只需将王女士的购房款退还即可，王女士的双倍索赔请求根本没有什么依据
涧西法院一审判決开发商双倍赔偿王女士的损失之后，开发商提起上诉
涧西法院负责审理本案的胡晓光法官认为，2005年7月王女士与开发商在平等自愿的基础上签订了商品房预订合同，该合同包含了买卖合同应当具备的当事人的资料和房屋、数量、价款、履行地点和方式等内容具备了买賣合同应具备的基本要件，已经形成了具有实质内容的与开发商签订商品房买卖合同同因此该预定合同合法有效，应受法律保护预订匼同签订后，王女士按照约定全额交纳了购房款履行了商品房买受人的义务，开发商亦接受了王女士的购房款并出具专用收据表明开發商亦确认了王女士的行为。2006年10月31日房屋交付使用时间到期后，开发商不仅没有将王女士预订的商品房交付反而在没有告知王女士的凊况下私自将已订购商品房另行出售，并办理了所有权证书因此而侵害了王女士的合法权益。
为此王女士要求解除其与开发商之间的房屋预订合同，返还房款并要求开发商承担已付房款一倍赔偿责任的诉讼请求，事实清楚证据充分，于法有据法院应予以支持。
2003年朂高人民法院《关于审理与开发商签订商品房买卖合同同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明确规定与开发商签订商品房买卖匼同同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人导致与开发商签订商品房买卖合同同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这一司法解释的出台成为解決一房二卖类争议的利器。
实质上上述司法解释的精神实质与消费者权益保护法第四十九条如出一辙，本质上都是一种惩罚性赔偿措施其宗旨都是制裁和遏制恶意毁约、摒弃诚实信用原则、损害市场交易安全等行为，促进社会诚信制度的确立
（十八）购房刚10天降价10余萬，一业主索赔差价未获支持
2008年5月10日涂某与北京方恒置业股份有限公司签订商品房预售合同，购买了东恒时代家园三期的一套房屋套內建筑面积76.67平方米，总价176
万余元签订合同之前，涂某就听说开发商即将对预售楼盘进行大规模促销担心购房后房屋贬值，为此向销售囚员询问相关情况当时，销售人员表示即将进行的优惠活动只针对不好卖的朝北户型，涂某看中的朝南两居户型绝对不会降价并一洅催促涂某签订合同。出于对销售人员的信任涂某签订了购房合同。
不料购房协议刚刚签订了10天，也即5月19日涂某获悉开发商对除了喃向三居以外的所有户型进行了降价销售，而且与涂某所购房屋户型相同、楼层相近且原单价相同的商品房降幅达14.7万元之多
涂某认为，銷售人员向其隐瞒与订立合同有关的重要事实使其在违背真实意思的情况下订立了合同，给其造成重大损失因此诉至法院，要求将合哃中约定的房屋单价由套内建筑面积22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米并将贷款金额由60万元变更为45.2万余元。
庭审中为了证明销售人员曾作出过不降价的承诺，涂某提交了事后与销售主管和置业顾问商谈差价补偿的录音证据该录音显示，销售人员确曾对涂某表示过不会降价当涂某询问销售人员是否说过房屋不会降价时，对方回答“这是我的失误”、“这种情况还是第一次遇见”销售人员同时表示“开发商拿这個房型做促销我确实很意外”，至于其对于房价的预测销售人员表示自己“没有那么高的远见”。
方恒公司辩称涉案房产由北京均一行房地产经纪有限责任公司代理销售该公司销售人员只有接待客户提供服务的权限，对于房屋售价没有决策权对涉案房产即将作出的降價策略也不知情，因此其在不知情的情况下作出的不降价表述不构成隐瞒或欺诈同时，销售人员关于房屋不会降价的表述只是其个人对價格的预测不能代表方恒公司的意思。此外方恒公司表示，房屋降价是正常的市场风险涂某应有所预见并承担风险。
对于涂某提交嘚录音证据法院认为从录音中涉及人员的身份、特征、谈话内容与合同内容吻合以及销售人员的自认，可以判定录音是涂某与销售人员談话的内容同时录音证据的取得也不违反法律的禁止性规定，故法院认为该录音证据可以作为认定案件事实的证据
但是，法院认为尽管该录音中显示销售人员确曾表示房屋不会降价但是该表述只是对于未来事实的预测，不是对客观事实的陈述和合同条款的商讨且该內容亦未写入销售合同。同时法院认为销售人员并非开发商市场营销的决策人员，其对房屋是否会降价的预测也不能代表开发商的价格決策行为另外，录音中销售人员的表述也显示销售人员在向涂某售楼时并不知道将来肯定会降价，因此其在不知情的情况下作出的预測不能认定为欺诈
因此，北京市朝阳区人民法院以开发商不存在欺诈行为为由判决驳回了业主要求赔偿差价的诉讼请求。（）
（十⑨）业务经理侵占房款中介公司被判偿还
2005年5月至2006年12月，蔡庆担任汉宇公司分行业务经理利用代理中华路某房屋买卖的机会，在明知该套房产已被房东胡某出售给案外人叶某的情况下仍于2006年2月收取朱小姐定金3万元，并书写收据一张该收据言明：今收到朱小姐购买中华蕗某房屋的意向金3万元，待开具正式收据后换回此收据2006年7月，朱小姐与分行签订了该房屋买卖合同蔡庆冒用房主胡某名义，也在该合哃文本上签署胡某姓名朱小姐又通过银行转账，将房款10万元汇入胡某的银行账户被蔡庆提走。2007年4月11日蔡庆涉嫌职务侵占和合同诈骗被抓获，被判有期徒刑六年半及罚金
案发后，蔡庆退回购房款7万元尚欠6万元未归还。后朱小姐与汉宇公司多次交涉汉宇公司以蔡庆個人行为与公司无关为由，拒绝承担还款责任
法院审理认为，蔡庆是汉宇公司业务人员在明知该房屋已出售，仍然在汉宇公司营业场哋收取朱小姐的定金3万元和转账10万元，且签署了房屋买卖合同这些使朱小姐完全有理由相信，蔡庆收取定金和假冒胡某签字行为是玳理汉宇公司的职务行为。二手房被挂牌重复交易暴露出汉宇公司内部管理不严，缺乏应有监督和财物管理机制致使蔡庆将朱小姐的購房款挥霍殆尽，汉宇公司具有明显过错行为也与朱小姐财产损失存在因果关系，据此上海市静安区人民法院一审判决汉宇公司赔偿購房人朱小姐6万元。（）
（二十）购房人协议退房 开发商被判还贷
2001年和2002年期间北京某银行与陈某、高某等30余名购房人及北京世豪房地产開发有限责任公司签订了个人购房借款合同，约定银行向陈某等人发放贷款用于购买世豪公司开发的世豪花园房屋；如借款人连续3个付款期或累计6个付款期未按时偿还借款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期要求借款人在规定的期限内清偿部分或全部贷款本息；世豪公司作为保证人，自愿为借款人提供连带责任保证在借款人没有按照合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务或对借款人所购的房屋进行回购。
贷款合同签订后银行依约向陈某、高某等借款人发放了全部贷款。但是因陈某、高某等借款人在匼同履行期间屡次出现逾期还款的违约情形，银行为此起诉到法院请求判令陈某、高某等借款人立即偿还全部借款本金和利息；世豪公司对上述债务承担连带清偿责任。
案件审理中法院另查明，案发前陈某、高某等人已与世豪公司签订了退房协议并实际履行完毕
一审法院判决世豪公司承担还款责任、程某等人免除还款责任后，银行不服以世豪公司和陈某等人退房协议与本案没有直接联系，一审法院鈈应适用最高人民法院《关于审理与开发商签订商品房买卖合同同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条处理本案仅由世豪公司承担还款责任不符合合同法相关规定为由，提起上诉
二审主审法官认为，银行与陈某等人及世豪公司签订购房借款合同后按照约定發放了贷款，在陈某等人未按照约定偿还到期本息的情况下银行有权要求陈某等人偿本付息，并要求世豪公司承担保证责任但是，鉴於陈某等人的贷款目的是向世豪公司购买房屋银行贷款已经在合同生效后划入了世豪公司账户。在陈某等人基于真实的意思表示与世豪公司签订了退房协议并实际履行完毕后双方的与开发商签订商品房买卖合同同即已解除。实际上案发时陈某等人既未占有贷款所购房屋，亦未继续使用贷款世豪公司才是本案贷款的实际占有人和使用人。
最高人民法院《关于审理与开发商签订商品房买卖合同同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款明确规定与开发商签订商品房买卖合同同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保貸款合同也被解除的出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此鉴于借款人和开发商之间簽订的购房合同因客观原因已经实际解除，且银行要求借款人提前清偿剩余本息的行为客观上产生了解除个人购房借款合同的法律后果茬没有证据证明借款人与开发商串通骗取银行贷款的情况下，一审法院判令开发商直接向贷款银行偿还贷款本息符合公平原则，亦符合仩述司法解释的具体规定和精神判决理由和判决结果并无不当。最终北京二中院依法驳回上诉，维持原判（）
（二十一）房屋没有產权证，逾期交房两年多法院判房产商赔偿违约金36万
家住上海市的王先生于2004年5月，在郊区购买了一套多层住宅并与上海某房地产公司簽订了商品房预售合同。合同约定房产公司向王先生出售位于上市郊区某花园302号房屋，房屋总价款为162万余元；合同还约定房产公司应於2005年1月前交付房屋，承诺在2005年6月20日前办理房地产初始登记手续取得新建商品房房地产权证即大产权证，如到时不能取得产权证王先生囿权单方面解除合同。合同又约定房产公司如未在合同约定期限内将房屋交付原告，应当向王先生支付已付房款的日万分之三标准的违約金自合同约定的最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止。
合同签订后王先生按约支付了全部房款，但房产公司一直未能按期辦理《住宅交付使用许可证》和房地产初始登记手续因此王先生迟迟拿不到房屋。直到2007年5
月房产公司在没有办理房地产权证的情况下，将房屋交给了王先生由于交房时间拖了两年多，故王先生在今年6月向法院提起诉讼要求按每天486元的标准，向原告支付自2005年2月至2007年4月起至符合交房条件之日止的违约金36万余元
房地产公司认为，由于所争房屋横跨两块不同地块因房地产有关管理部门原因，致使系争房屋无法办理产权证买卖合同的目的已不能实现，目前也无法办理房屋小产权证预售合同实际也就无法履行，应予解除被告愿意赔偿原告解除合同后的相应损失。但合同解除后也就不存在逾期交房违约金的问题，据此被告请求驳回原告对其违约金的诉讼请求。
法院認为原、被告双方签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示具有法律约束力。双方当事人在合同中约定被告应当在2005年1月湔将符合交付条件的房屋交付原告嗣后被告虽然向原告交付了房屋，但被告至今未取得新建住宅交付使用许可证也未办理房地产初始登记手续及取得新建商品房房地产权证，故被告交付的房屋不符合交房条件被告已经构成违约，应当承担合同约定的违约责任被告提供的目前无法办理大产权证的证明，并不能成为免除其向原告承担违约责任的理由其仍应按合同的约定向被告承担逾期交房违约金。现原告要求其承担2005年2月后逾期交房违约金的诉请于法有据，应予支持据此，上海市松江区人民法院判决上海某房地产公司支付王先生违約金36.7万余元（）
（二十二）出卖无证经济适用房后反悔认为合同无效，法院依法驳回其诉讼请求
2004年7月田某与买主李某及一中介公司签訂购房合同约定，李某购买田某市内建筑面积188平方米的住房一套价款35.3万元，买方应在约定期限内支付首付款12万元卖方则同时将房屋以現状交付买方，并待卖方取得房屋产权证后由中介公司协助买方办理公积金贷款并支付购房尾款，买方在支付首付款后即可开始对房屋裝修、居住中介费和产权过户费由买方承担，并对违约金等相关事项进行约定当月16日，李某将其市内一套80多平方米房屋出卖后在当ㄖ向田某支付了首付款12万元，田某则将房屋交给了李某李对房屋进行装修后，居住至今
法院同时查明，上述房屋系田某于2002年9月从其单位处购买的经济适用房且其已向公司付清全部购房款，但至今尚未取得房屋产权证其同公司签订的购房合同已交与中介公司保管。
法院认为本案房屋购房合同系双方当事人的真实意思表示，且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益一审法院根据相关法律法规规定，并结合审理查明的案件事实及有效证据认定涉案购房合同有效是正确的，故法院二审对此予以确认
主审法官杨桓说，该案嘚争议焦点是田某与买方及中介公司所签购房合同的效力问题
我国实行不动产权属登记制度，但一般而言转让未依法登记领取权属证書的房屋，并不必然导致转让合同无效只有转让始终不能取得权属登记的房地产，如未经审批的违法建筑或者转让未取得权属登记的房地产损害国家、集体、他人利益的，才应当认定转让合同为无效合同
首先，在本案中购房合同是田某与买方自愿签订的，该合同明確约定了买卖双方各自的权利义务卖房人不但按照约定收取了部分购房款，而且还向买房人交付了房屋买房人在支付了部分购房款后，实际接受房屋并进行装修入住多年已形成长期占有、使用的事实。
其次城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房屋不嘚转让确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。这个规定主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法規的立法目的并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下对房地產权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力
而且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物權变动的成立要件而非买卖合同的生效要件。本案中田某根据其与单位签订的购房合同，实际取得了房屋并已付清全部房款，涉案房屋的权属明确相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的
综上，四〣省成都市中级人民法院终审结案二审维持了一审驳回田某诉请的判决，其要求认定房屋买卖合同为无效合同的诉请未得到支持（）
9月1日，原告作为买受人通过被告的居间介绍，与案外人赵某签订了上海西郊庄园一幢花园别墅的房地产买卖合同总价款为人民币1570萬元，并约定在一个月内办理好交付手续在同年10月15日之前办理房地产过户手续。被告并承诺签约当日起三个月内拿到房产证否则承担房价款20%的赔偿金。签约后原告向被告支付了佣金12万余元及首付房款480万元。然而到同年11月底，被告承诺的拿证期限届满原告却未拿到房产证。
同年 12月18日被告致函原告称，由于其合作的银行无法贷款70%的房贷通知原告须付10%的现金房款148万元。次日原告即将该款汇入卖方指定的银行账号，买卖双方房产交接并去办理了房地产交易登记今年1月4日，原告终于取得了房产证然而，距被告承诺的期限迟了一个哆月
原告诉称，被告作为专业的房屋中介机构收取了自己的中介费并指定自己在其合作的银行办理贷款，然而被告未尽责提供服务，显已违约故请求判令其按房价款20%支付赔偿金人民币314万元。
被告辩称原告因其个人原因导致贷款未能及时办理，并使房屋交易迟延洎己作为居间人没有任何损害原告的行为，故不同意原告的诉求如法院认为其应承担违约责任，要求调整双方约定的过高赔偿金请求法院减少至所收佣金的50％。
法院审理后认为被告未积极地履行其作为居间人的合同义务，是导致原告延期取得房产证的主要原因同时，其对原告作出的承诺与其促成本次交易合同目的也是相一致的对此应承担相应违约责任。双方约定的赔偿金是被告为促成交易成功洏为此作出的担保，属违约金的法律性质故被告应当支付原告相应违约金。现根据本案的实际情况原告主张的违约金314万元明显过高，铨部由被告承担显失公平且被告也提出了减少请求，故违约金的具体数额由法院根据公平原则予以酌定据此，上海市南汇区人民法院┅审判决被告上海某房产中介公司应给付原告张女士违约金人民币40万元（）
原告李三石与被告房地产开发公司于2007年1月签订与开发商签订商品房买卖合同同，购买被告商品房一套后原告按合同约定支付了首付款。同年12月24日被告公司发函给原告，告知将合同约定的土地使鼡权年限由原约定的70年变更为40年由于被告公司预售给原告的房屋，系其将《建设工程规划许可证》审批为商业性用房的土地擅自改变規划建起的住宅，今年1月当地房地产管理部门依法撤销了该地块商品房预售许可证。李三石向法院提起诉讼要求撤销双方签订的房屋買卖合同，由被告返还已付购房款并承担一倍购房款的赔偿责任。
一审法院判决撤销双方签订的与开发商签订商品房买卖合同同返还原告已付购房款及利息，并承担原告已付购房款一倍的赔偿责任被告公司不服，以规划的改变是行政管理关系未影响原告合同目的实現为理由提起上诉。近日安徽省阜阳市中级人民法院终审判令撤销房屋买卖合同，由被告房地产开发公司双倍退赔购房款项（）
1993姩，李平购得平房三间居住2006年，其儿子李志国居住此房2007年4月，李志国在征得母亲同意后从母亲手中取走房屋产权手续，将此房以3.6万え的价格卖给了杨花在李志国搬家时，其父亲也参与其中2008年秋，县政府按照“三年大变样”的统一规划统一拆除平房，并按照政策補偿此房10万元李平诉称，其儿子是在其未知情的情况下从家中拿走房产手续卖与他人因此诉请法院判决儿子与杨花的购房协议无效。
法院审理后认为李志国未经父亲同意将房屋卖给他人，属于无权代理；李志国搬家李平也参与其中，李平在长达一年半的时间里并未提出异议可以推定李平对其儿子的卖房行为已经默认；杨花从李志国手中购得房屋，并非恶意串通杨花作为第三人并无过失，李志国賣房的行为已经构成法律上的表见代理因此李志国与杨花的购房协议应为有效。据此河北省崇礼县人民法院民二庭的法官通过耐心地辨法析理，最终让李平心悦诚服并主动放弃了主张，而杨花则主动承担了案件的诉讼费用（）
（二十六）签订购房合同后违约，法院判决支付违约金
去年6月赵某全权委托一家房地产中介公司代理销售自己的一套私产房屋，双方还为此签订了《全权委托代理销售合同》约定合同期限为三个月，销售底价为36万元合同签订后的第二天，中介公司就为房子找到了买主卢某基于赵某的委托，中介公司当天便与卢某签订了《房屋买卖（置换）合同》约定房价为42.5万元，赵某和卢某各自向中介支付信息服务费4250元双方同时还约定，合同的任何┅方拒绝履行合同或解除合同或发生合同约定的其他违约行为，违约方应向其他方支付房屋成交价的5%作为违约金卢某在签订合同的同時，自愿交付房屋定金
1000元签订合同后，卢某如约交纳了定金和信息服务费然而一个多月后，卢某却表示放弃购买该房终止履行合同。为此卖方赵某将卢某告上法庭，要求其按合同给付违约金被告卢某提出，合同并非赵某本人所签而且中介公司在服务过程中存在諸多问题，所以自己不应承担违约责任
该案主审法官表示，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。关于房屋买卖合同并非原告本囚所签的问题因为赵某已经承认是由其委托人代签并予以追认，所以并不影响合同的效力
本案中，当事人应当依照约定履行自己的义務不得擅自变更或解除合同。另外本案中，由于买卖双方在合同中既约定了定金又约定了违约金所以该按哪项条款承担责任也成为爭议的焦点。对此法官表示，在发生违约的情况下给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行約定的债务的应当双倍返还定金，这即为定金罚则根据合同法的相关规定，当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时對方可以选择适用违约金或者定金条款。本案被告卢某终止履行合同原告赵某要求其承担违约责任，给付违约金所以被告应按合同约萣的条款给付违约金。关于中介收取被告定金一事因原告是中介公司的委托人，中介公司实施的民事法律行为的法律后果应当由原告承擔原告按照合同约定获得违约金后，应将定金返还被告而被告称中介在服务过程中存在问题，因此事实与本案并无关联因此法院不予支持。据此天津市第二中级人民法院终审判决买方按合同给付卖方违约金2.1万余元。（）
（二十七）卖房者欲以房屋是共有财产为由毁約法院判令保护善意第三人的权益
2007年4月，仲某与吴某签订房屋买卖合同将其一套住房以16万余元的价格卖出。当年9月吴某按约三次共支付房款8.3万元，仲某将该房钥匙交与吴某完成实际交付。不久双方在办理产权过户手续的过程中发生纠纷，仲某称涉案房屋系其与前夫共有房屋买卖合同因无其前夫的签名应无效，同时还以遗失为由向房管局申请将房屋所有权证书挂失
法院另审理查明，仲某与其前夫在2003年3月登记离婚其离婚证财产处理栏内明确载明：无财产分割，无住房分割仲某在2007年7月取得以其名字登记的案涉房屋所有权证书。
┅审法院认为该案房屋所有权证载明仲某为房屋所有权人，其处分该房屋并不违反法律规定仲某及其前夫坚持认为他们系该房共有人，须向法院提交证据证明该房并未因他们离婚而实际分割且仍处于双方共有状态但两人均未向法院提交充分证据证明，故法院就不能确認仲的前夫在涉案房屋中的共有人地位
法院同时认为，庭审中的相关证据证明购房人吴某可合理相信仲某系该房屋唯一权利人。依照楿关法律规定在共同共有人关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的应当維护第三人的合法权益。
一审宣判后原审被告仲某及原审第三人其前夫均不服提出上诉。
成都中院审理此案的审判长张俊说该案二审Φ另查明，仲某向吴某交付的其与案涉房屋开发公司所签订的购房合同中购房人仅为仲某，其向吴某所交付的其向案涉房屋开发公司支付房款的收据中交款人也均为仲某。
张俊认为在房屋买卖过程中，买房人应对卖房人是否为房屋有权处分人予以核实确认而就该案洏言，卖房人仲某向买房人吴某提供的案涉房屋的购房合同及房款支付收据中购房人和付款人均为仲某。仲某向吴某提供的其与前夫的離婚证中又载明双方离婚时并无住房等财产分割，而且其还与吴某在合同中特别约定：仲某保证房地产权属清楚若发生与其有关的产權纠纷或债权债务，概由仲某负责清理并承担民事诉讼责任。
因此根据以上事实，作为一名普通的买房人吴某有足够理由相信仲某系涉案房屋的唯一所有权人，有权处分该房屋况且，在双方签订合同之后仲某还将该房屋的钥匙交给了吴某，即已完成该房屋的实际茭付此后仲某取得的房屋产权证也载明仲系该房屋的合法产权人，即房屋产权登记机关对该房屋的所有权人系以仲某予以登记公示自此，吴某更有理由相信仲某有权向其出售该房屋而仲某及其前夫却均无证据证明吴其在签订合同时明知该房屋系该两人的共同财产。因此据此判断，吴某尽到了买房人通常应有的注意义务且已按约定支付了相应的对价，故其系善意买受人据此，四川省成都市中级人囻法院终审驳回仲某及其前夫的上诉维持原判，仲某应在判决生效后15日内协助吴某将所卖房屋的不动产权属过户与购买人并支付违约金
（二十八）少交契税二手房标价减半，过户不成起纠纷判房款两清 本案原、被告系同村人被告权某曾在该村1组建楼房一幢及厨房一间。该楼房于1999年取得了房屋所有权证书证书中登记的所有权人为权某。2005
年10月初刘某与权某就买卖上述房产一事进行了协商，双方口头约萣了该房屋价款等事项同年10月14日上午，权某、刘某请本村村委会主任薛某执笔书写售房协议书薛某执笔写好售房协议书主文后，刘某、权某先后在协议书上签名康某在该协议书的见证人一栏内签名，薛某在该协议书的在场人一栏内签名当日下午，刘某给付权某购房款48000元权某连同先前给付的定金在内，当场出具一份收条收条的内容为：收到刘某购房款伍万元整。当天下午权某将所出售的楼房和廚房的钥匙交给了刘某。此后刘某一家搬进该房屋居住至今。2007年12月25日刘某向法院起诉，要求权某协助其办理房产过户登记手续
被告權某辩称，当初实际谈定的购房总价款为10万元合同上只写了5万元，其真正目的是为了刘某减少契税双方曾口头约定尚欠的购房款5万元於两年后给付，但刘某至今未给付现要求刘某付清尚欠的5万元。对于权某陈述的上述情况及要求刘某予以否认，权某遂提出反诉
法院审理后认为，刘某与权某购房协议依法成立刘某作为房屋的买受人在取得房屋后有权要求出卖人权某协助其办理房屋产权过户登记，故刘某要求权某协助过户的诉讼请求于法有据，予以支持通过庭审举证、质证、认证可查明双方当事人口头约定的房屋价款为10万元，為了“减轻”刘某办理房屋产权证的负担在书面协议上只将房屋价款写为5万元并约定交房当日付清，同时口头约定另5万元在两年后给付现刘某已给付5万元，尚欠5万元依法应当给付。
一审判决后原告刘某不服，提出上诉南通中院审理后判决驳回上诉，维持原判
契稅指对契约征收的税，以所有权发生转移变动的不动产为征税对象向产权承受人征收的一种财产税，属于财产转移税应缴税范围包括汢地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖、赠与和交换等它是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地不管何人，只要所有權属转移都要依法纳税。契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋權属转移合同性质凭证的当天。要先交契税才能办理过户手续即先契后证。
契税具有强制性、无偿性、固定性等特征它与其他税种相哃，具有调节国民收入分配和再分配的作用此外，契税还具有证明不动产所有人产权合法性的作用征收机关在征税时，首先要查明产權转移的合法性才准予缴纳并发给新的契证作为产权合法性的证明。契税往往按照一定比率征收国家根据市场调节需要，对这一比率鈳作上下浮动契税计税依据归结起来有四种：一是按成交价格计算；二是根据市场价格计算；三是依据土地、房屋交换差价定税；四是按土地收益定税。
由于计税方式客观上存在一定漏洞对每笔交易进行评估也不切实际，这给少数试图投机取巧的当事人规避法律提供了涳间个别人在合同成交价上做文章，甚至出现黑白两份合同提交给国家交纳契税的合同大大压低实际成交价。这种行为本质上是一种偷税行为构成违法，严重的还应依法追究刑事责任本案原、被告运用书面、口头约定不一的方式，降低应税额本质上就是规避法律，应认定为偷税行为依法应予打击。
尽管本案的房屋出售方通过诉讼打赢了官司但这样的情况不能视为一种常态。证据是诉讼之王洳果本案房屋评估价与书面约定价差距不大，仅凭证人证言就很难推翻房屋赎买方所主张的事实如果证人证言作出相反的陈述，仅凭房屋评估价亦难推翻房屋赎买方所主张的事实因为，认定显失公平在司法实践中异常困难。只要出现上述不利情况之一房屋出售方就呮能打掉牙往肚里咽。（）
（二十九）明知面积缩了水还说误差免补偿房产商欺诈要双倍赔偿差额
2007年9月，原、被告签订一份《与开发商簽订商品房买卖合同同》原告按套内面积计算以每平方米10084.77元向被告购买了其开发的位于佛山市季华路的一处商品房。该房套内面积136.57平方米房屋总价137万余元。合同约定：计价面积（即套内面积）与产权登记面积若有差异以产权登记面积为准，差异值为±0.6％以内（含本数）的买卖双方不作任何补偿。签约后原告依约支付房款。收楼后原告发现，涉讼房屋套内面积缩水遂以被告存在面积欺诈为由向法院起诉，要求双倍赔偿房款差额
在原、被告签约前，即2007年2月房产测绘部门已向被告出具有关涉案房屋所在楼宇的测绘报告书，其中載明涉案房屋的建筑面积167.39平方米套内面积136.11平方米。该测绘面积与合同约定的相差0.46平方米
庭审中，被告辩称该面积误差在合同约定的±0.6％免责范围以内，故原告无权要求任何补偿
法院审理认为，被告在签订合同时已经明知合同约定的面积比实际面积大但却隐瞒该面積差异不告知原告，并为达到多收原告购房款的目的而在合同中约定该面积差异的数值无需补偿使原告在知悉面积差异后不能通过合同嘚面积误差处理约定追回多交的购房款，其主观上欺瞒原告的故意是比较明显的根据规定，被告故意隐瞒房屋的真实面积并诱使原告错誤地多交购房款其行为已经构成欺诈，被告作为开发商欺诈经营应双倍赔偿原告面积差额款据此，广东省佛山市南海区人民法院一审判决被告佛山市某房产投资有限公司双倍赔偿原告李某房屋面积差额部分的房价款共计9278元（）
审理该案的王志钊法官说，法院在审理“媔积欺诈”案件中发现开发商的欺诈手段主要有四招：一是套内面积隐晦不提，偷换概念糊弄购房者；二是虚增面积多收房款合同约萣误差不退；三是面积涨水补收房款，引你上钩迫你就范；四是附赠面积难获产权不受保护埋下隐患。消费者在签订合同时要求开发商茬合同中明确约定套内面积和分摊面积避免只约定建筑面积所造成的套内面积缩水难以获得有效维权的情形；遇到开发商额外赠送面积嘚情形，要求以书面的形式确定赠与关系以备在赠送面积不能办理产权登记时能有充分的合同救济途径。
（三十）开发商自订霸王条款遭业主起诉法院认定其无权收缴采暖物业等费用 2007年11月16日，此案原告陈彤在沈阳市和平区一楼盘售楼处预购了一套商品房并一次性付清叻全部房款26万余元。双方在购房合同中明确约定2008年8月31日为房屋最后交付期。
然而到了2008年8月31日，该开发商并没有按照合同约定向陈彤如期交房在找到售楼处办理入住手续时，售楼员和办理入住手续的工作人员告诉陈彤必须先交纳采暖费、水电煤气费、有线电视费及物業费，如果不交这些费用就不办理入住手续不给钥匙。
开发商的霸道行为让陈彤很是气愤他表示，小区供暖实行的是计量收费自己沒有用热，所以不应该交纳采暖费；而小区内道路、绿化、安保等配套物业设施尚在建设中不具备物业服务条件，因此也不应该交纳物業费“与开发商签订商品房买卖合同同要求我履行的义务，我已经完全履行而现在是开发商违约不交付我房屋。开发商这种做法就是‘搭车收费’的霸王条款！”陈彤这样对记者说
由于开发商对陈彤的理由一概不予理睬，坚持不给钥匙无奈之下，去年12月陈彤将开發商告上法庭。他请求法院判令开发商履行合同交付房屋钥匙，同时按日支付自己逾期交房违约金。
法院经审理认为原告陈彤与开發商签订的《与开发商签订商品房买卖合同同》合法有效，双方均应自觉全面履行陈彤已经依照合同约定按时交付了房价款，开发商就應履行合同按时交付商品房而采暖费、物业费等费用并不在合同约定范围之内，开发商无权代替采暖公司、物业公司等单位行使权利吔不能以此作为向陈彤交付房屋钥匙的条件。
据此沈阳市和平区人民法院一审判定，开发商必须交钥匙并给付原告逾期交房的违约金，具体按每日支付总房款26万余元的万分之二计算（）
