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第A08版：关注
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长春市民李女士，买房7年，至今没有拿到房产证，致使房屋无法出售……
让人操碎了心的房产证办理到底有多难？
&&&&长春市民刘先生，入住5年，房产证一直没办下来，孩子去哪上学成难题：有房产证不用交择校费，就能进入师大附小……&&&&新闻背景&&9月8日凌晨，兴麟、德邦房地产经纪公司在经历了“病毒式”急剧扩张之后，这个曾笼罩着“中国房地产经纪机构总部”光环的中介公司，几乎在一夜间崩盘。8月底以来，全国超过9个省区发生以吴秉麟为法人代表的“兴麟系”房产中介公司突然关闭事件。为何“兴麟系”房产中介公司会如此迅速占据房产中介市场份额？这源于“兴麟系”房产中介公司经常用“无论有没有房产证，都能通过兴麟房产交易”来骗取购房者，“房产证”成为了其骗人的重要工具。&&&&那么，办个房产证到底有多难？&&&&【现象】&&&&房子买了7年多&还是没有办下来房产证&&&&2007年，长春市民李女士在位于二道区的松苑小区买了一套房子，当时开发商承诺三年之内房产证能下来，但是时间已近过去了7年，房产证依然没有到手。李女士数次找到开发商、物业问其原因，得到的却是各种不一样的理由。最近，李女士又一次来到物业询问，得到的答案是，“房产证依然在办理中，由于开发商与施工方发生了矛盾，带走了一些手续和文件，导致房产证迟迟办不下来。”&&&&李女士说，她家已经张罗卖房一年多，即便是房子的标价低于周围其他小区的房价，也一直没有卖出去。因为没有房产证，谁都不敢买这个房子。即便是私下签署协议，对于买卖双方也都存在风险。“开发商办不下来房产证，真是坑死人了。”&&&&在松苑小区没有拿到房产证的还有上百户，业主们协商，想通过法律程序维护自己的权益。&&&&【危害】&&&&四方面权益受影响&&&&没有房产证，到底会有哪些不方便？像李女士这样，没有房产证导致房子转售不便、无法过户的，只是一个方面。吉林省阳光博舟律师事务所孙浩然律师指出，业主如果拿不到房产证，四方面的权益可能会受到影响。&&&&首先就是会影响子女上学；其次是阻碍房屋的转让或租赁；没有房产证也无法将房产抵押以便获得投资贷款；另外还有一种情况就是，如果开发商利用销售后、备案前的时间差把房子抵押，一旦资金出现问题，不能偿还银行的开发贷款，购房者的损失可能就不只是房产证了。&&&&市民刘先生家住在南湖附近的湖畔诚品小区，入住5年多，房产证一直没办下来。刘先生说，“没有房产证不说别的，单单是我家孩子上学的事就闹心死了。”按照学区，湖畔诚品小区属于师大附小的学区，而没有房产证，户口一直没能迁过来，孩子上学只能在原户口地。&&&&刘先生皱着眉头说，“一个房产证操碎了心，孩子眼看明年就上小学了，难道还要拿一笔本不该支付的择校费上学吗？”&&&&【解读】&&&&房产证为啥这么难办？&&&&开发商在开发建设的商品房竣工后，应首先申请初始登记，即把已竣工的房屋登记至开发商名下，办理“大证”。然后，开发商持其名下的房屋所有权证明，和业主办理商品房转移登记，之后业主就拥有属于自己的房屋所有权证书了。&&&&长春市房地产协会秘书长盛学永说，“开发商办不下来房产证的原因很多，这两个登记环节（指初始登记和转移登记）都有可能造成办证难，主要是因为手续不全，另外可能未能及时缴纳契税。”有的开发公司在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设，造成规划及竣工验收困难，这就需要再到相关部门完善规划、验收等手续，从而造成难以办理初始登记，办理转移登记更无从谈起。&&&&另外，开发商办理转移登记往往是整批次办理，但是个别业主未能及时缴纳契税、大修基金等相关税费，或者是不能及时提供个人身份证件等材料，从而影响业主整体办证进度。&&&&【指导】&&&&如何督促房产证如期发放&&&&盛学永表示，买到房子后，购房合同中会有房产证的下证时间，如果逾期没有下证，他为业主出了几招：业主遇到办证难题时，首先应向开发商询问原因并督促其尽快办理。同时，也可以向房管局反映情况。&&&&首先，如果因开发商原因造成无法办证，如房屋未能通过规划、建设等方面的验收或存在历史遗留问题等原因导致无法办理初始登记的，房管局可对涉及项目研究分析，对确须完善相关手续的，一次性告知并督促其尽快办理；情况复杂确须多部门会商的，由房管局向上级部门提出召开协调会申请，由建设、规划、房管等相关部门联合研究，提出解决方案。&&&&其次，如因个别业主未能及时缴纳契税、房屋维修基金或不能提供相关证件导致无法整批次办理转移登记的，由房管局协调开发公司为已具备条件业主先办理房屋所有权证书。&&&&另外，如果因批量申请办证，导致办证流程增长，由房管局协调工作人员加快办理。&&&&【须知】&&&&收房后90天内&业主即可申办房产证&&&&孙浩然律师说，根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《城市商品房预售管理办法》的有关条款，除当事人有特殊约定外，业主应在收房后的90天内办理并取得房产证，开发商应予以协助，并提供必要的证明文件。但实际来看，很少有业主能在入住90天、甚至1年以内拿到房产证的。并且，大部分购房合同中只约定开发商向产权登记机关提供资料的时限（多为360天），对业主办理房产证的具体期限并不提及。另外业主可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，或者《城市房地产开发经营管理条例》规定，申请退房并请求赔偿相应损失。&&&&盛学永指出，要解决房产证难办、拖办的问题，关键还要在法规和合同内容上进一步明确（如业主取得房产证的具体时限），同时强化监管。&&&&另一方面，身为业主，要了解两点：第一，办理房产证的申请人是业主，开发商只起协助作用；第二，房屋交付后90日内，业主主动缴纳了相关税费，就可以开始申请办理个人的房产证。&&&&&&【他山之石】&&&&不办房产证将停办新建在建项目手续&&&&陕西省政府和西安市政府早在2007年公布，对拒不办证的单位，由国土、规划、建设、房管等部门对其违法违规行为进行处罚，并停办其新建、在建项目的一切手续，追究相关人员责任。也就是说，如果开发商不办理房产证，新建、在建的项目申请不下来手续和相关资质。（记者&冯超/报道）&&&&房产证办理流程一般程序&&&&（1）买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。&&&&（2）买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。&&&&（3）办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在3个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。&&&&（4）经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。&&&&（仅供参考）
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兴麟系房产中介3大骗术揭秘 超2亿购房款一夜蒸发
　　房产中介崩盘 超2亿元购房款“一夜蒸发”
　　□记者 于瑶 石志勇 张丽娜
银川 西安 呼和浩特报道
　　9月8日凌晨，兴麟、德邦房地产经纪公司涉嫌系列合同诈骗案头号犯罪嫌疑人吴秉麟及刘某、张某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包头市公安局人员抓获。
　　此前的9月3日，宁夏兴麟房地产营销策划有限公司在银川的120家门店突然全部关闭，总部人去楼空。几乎同一时间，宁夏石嘴山市、吴忠市、中卫市等地的兴麟房产也“一夜蒸发”。而与兴麟房产属同一法人的德邦房产也全部人员消失。
　　不仅在宁夏，从8月底起，辽宁、吉林、陕西、内蒙古、河南、河北、云南、甘肃等多地，以吴秉麟为法人代表的“兴麟系”房产中介公司相继倒闭。由于该公司存在违规代收购房款、交易不成功不及时退款、未按合同约定办理购房手续等问题，各地公安部门接到大量购房者报案。
　　经公安部门初步调查和购房者不完全统计，仅宁夏、内蒙古、陕西、甘肃四省区报案的购房者就超过1200户，涉及金额超过2亿元。每位购房者少则被卷走几千元，多则上百万元。
　　兴麟房产创立于2009年，2010年后变更为以房地产经纪业务为核心发展的房产综合型服务公司。据初步调查，兴麟房产中介公司在全国50多座城市有140多家分公司，法人代表吴秉麟以“中国房地产经纪机构总部”的名义统一管理。
　　据业内人士透露，“兴麟系”房产中介公司在发展过程中不满足于赚取正常的中介费，而是将业务分成“正常中介业务”和“非正常业务”两大类，后者以违规收取购房款为手段制造了多起资金欺诈骗局。
　　记者还原了最基本的三大骗术。
　　骗术一：在形式上大力包装，制造“规模大”“实力强”的假象。兴麟房产的工作人员经常强调“我们这么大的公司，怎么可能出问题”。
　　骗术二：在交易时虚假承诺，以具备价格优势的房源做诱饵，宣称能通过“关系”帮助购房者办理贷款。无论是小产权房、经济适用房、房改房还是回迁房，无论有没有房产证，都能通过兴麟房产交易。
　　骗术三：在办不了手续时就靠“拖”。多地受骗者反映了同样的问题，兴麟房产收取首付款后，往往会以正在做贷款、银行下班了、公司领导不在等种种理由故意拖时间，等到交易彻底没戏了，购房者为追回首付款还需要耗费半年、一年甚至更长时间。
　　“兴麟系”房产中介公司的违规行为并非无迹可寻。仅宁夏银川市房管部门，近3个月以来就接到对该公司的投诉120多次，主要涉及代收房屋首付款不及时退还等问题。但案发之前，各地相关部门对其违规行为态度都比较“温和”。
　　宁夏工商和房管部门表示，曾对企业多次约谈，房管部门对其两次处以共2万元罚款。在内蒙古包头市，当地房管部门称，针对兴麟公司的违规行为多次发布警示。而在西安，房管部门接到部分投诉后并未高度重视，只是将其作为普通合同纠纷进行处理。
　　购房款被骗是本案焦点。按照2011年出台的《房地产经纪管理办法》规定，房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。
　　按照这一规定，购房者的资金其实很难被中介机构侵吞。但记者发现，很多地方并没有建立相应的专用账户，如银川市目前仍没有一家房产中介机构建立专用账户。另一方面，很多购房者对二手房交易相关法律法规和流程不了解，直接把钱打入兴麟房产的公司账户或法人账户。甚至在兴麟房产全国大范围关门后，还有人在向该公司的账户打入购房款。
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王彦君)自兴麟德邦房产合同诈骗案件发生后，内蒙古晨报持续关注并报道了此事。11月27日，记者从内蒙古包头市中级人民法院了解到，目前法院已经受理了此案，并将于近日开庭审理。　　日，被告人吴秉麟(另案处理)注册成立了包头市兴麟商贸有限公司，2012年4月将公司名称变更为内蒙古兴麟房地产经纪有限公司，经营范围为房地产经纪、房产咨询服务。经营期间，公司出现亏损。为弥补公司亏损，吴秉麟以甘迪克名义注册成立了内蒙古德邦房地产有限公司，经营范围为二手房买卖、租赁及咨询服务。至案发前，兴麟公司成立85家分公司，德邦公司成立84家分公司，被告人周某、安某分别曾任兴麟公司、德邦公司的总经理。两公司的各分公司在吴秉麟及总部的统一指挥控制下，编造为客户办理按揭贷款、保证交易安全需要等虚假理由，违反国家规定诱骗客户将定金、首付款、中介费等打入兴麟、德邦公司财务账户及个人名义开设的公司账户内。时任两公司总经理的被告人周某、安某及兴麟公司财务经理徐某某明知收取购房客户的定金、首付款应专款专用，却违反国家规定私自改变用途，将所收款项用作其他，造成巨额亏损。并在拓展业务过程中，出现了一房多卖、虚假房源、冒充假房东的行为。至案发，兴麟公司未退还购房款共计3873万元，未退还购房款中涉及一房多卖的有20套，收取购房款727万元。德邦公司未退还购房款共计4396万元，未退还购房款中涉及一房多卖的有6套，收取购房款205万元。公诉机关认为，被告单位兴麟公司、德邦公司以非法占有为目的，在吴秉麟及总部的指挥下，通过签订合同骗取客户资金用于公司运营及个人使用，数额特别巨大，两公司的行为应当以合同诈骗罪追究其刑事责任。　　被提起公诉后，包头市中级人民法院受理了此案，并将择期开庭审理。延伸阅读：　　　　　　　　　　　　　　
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nmgcb.com.cn All Rights Reserved. 蒙ICP备号-1勤劳街上的一家天运房产大门紧锁，玻璃上还贴着招聘广告　　河南商报记者 张郁/摄　　郑州部分消费者投诉郑州市天运公司的报道见报后引起热议　　平顶山、南阳消费者纷纷打来电话说上当了　　对此，其他房产中介公司称应该让更多人了解房产交易的政策和流程　　中介违规收购房款应重罚　　河南商报记者 邓飞 郭丁然　　昨日，郑州部分消费者投诉郑州市天运房地产营销策划有限公司违规收取购房款一事见报后，引起了强烈反响。　　包括南阳、平顶山在内的不少地市的消费者，以及“兴麟系”房产中介员工，纷纷给河南商报记者打来电话，讲述他们的遭遇。　　忧心忡忡　　写字楼曾交给天运管理　　以后还能收租金吗　　袁先生在郑州有一套80多平方米的写字楼，曾经交给郑州天运房产公司管理，协议一签三年，从签约到现在还不到一年。双方约定，租金收入由天运打给袁先生。但天运老板出事以后，袁先生担心，下个季度该咋收钱。　　河南嘉同律师事务所律师回新生称，房东袁先生可以先给天运房产公司发一份解除合同通知书，通知书到达天运时，委托合同就宣布解除，从而终止和天运房产公司的委托关系。另外，租户也可行使不安抗辩权，解除其与天运的租赁合同。　　然后，房东可以主动联系租户，和租户重新签订租赁合同。　　叫苦不迭　　房产证被押，咋样才能拿回来　　“我的购房合同还在他们那边押着。”　　房主孙先生说，他的商品房要转手，就通过郑州天运房产公司，和李女士（化名）签订了三方合同。李女士则向天运交付约30万元的首付款，并委托其代办贷款。　　“我的房子该咋弄？”孙先生很郁闷，他现在面临的是，李女士首付款被拿走，目前不能买他的房子了。而他因为与李女士签了合同，也没法再向其他人出售房屋。　　郑州市民张女士看到河南商报报道后也给记者打来电话。她说，9月2日刚签了卖房合同，目前买家的首付款和自己的房产证都押在天运房产公司。现在不仅买家没了首付款，自己的房子也没法继续出售了。　　轻信他人　　通过天运购买“内部房”，说好的6月动工至今没动静　　有市民反映，今年上半年，他通过农业路和天明路交叉口附近的天运房产，购买一套尚未动工的房子。交了2万元中介费和2万元信息费，当时要求签协议，但天运房产不给签，只给了收据。　　经过天运房产介绍，该市民和郑州西区的一家开发商签了一份“内部房”的购房协议，交了15万元首付款。当时说会在6月份动工，但等到现在还没有动工。他担心，工程会无限期拖延，自己的住房梦会不会成为泡影。　　昨日，他打电话给中介人员，想要回钱款，但电话打不通。下午又打，中介人员说回老家了。　　悔不当初　　买两套房交了50万元首付，要求退钱无果　　今年1月份，购房人李先生通过郑州天运选购一套房，但这套房属于“团购房”，当时还没有拿到房本儿，签了三方协议。李先生将20多万元的首付款打到了天运的账户上，连同姐姐购买的那套房，共计将近50万元。他则只拿到了收据。　　双方约定，自签订合同之后60个工作日内完成付款。当时选了一家银行贷款，一直批不下来，后来换了一家银行。三个月后，中介人员通知说，已经批过了，但后来又说，审核比较严格，贷款下不来了。　　“总而言之，就是一直在拖延时间。”李先生逐渐察觉到，有点不对劲，开始怀疑中介办事有问题。于是要求退钱，但直到现在也没有拿到钱。　　有惊无险　　吴秉麟被抓前，首付款退回来了　　据新华社报道，兴麟、德邦房地产经纪公司涉嫌系列合同诈骗案头号犯罪嫌疑人吴秉麟及刘某、张某等10名主要犯罪嫌疑人，于9月8日凌晨在北京被包头市公安局民警抓获。　　而一周前，郑州消费者孟先生交给郑州天运的首付款刚刚退回来，其爱人接连向河南商报记者表示，“太幸运了”。　　今年8月中旬，孟先生通过京广路附近的天运房产买了一套二手房，实际面积要比合同面积多3平方米，卖方要求，多出的面积要由孟先生出钱买。最后协商不成，双方解除合同，并要求中介公司于8月底退还20.5万元的首付款。　　“幸运的是，9月1日钱到账了，没过几天，天运的老板就出事了。”说起来，孟先生的爱人还心有余悸。　　据介绍，给孟先生办手续的天运房产经纪人也叫苦不迭，原来，这位经纪人也通过公司购买了一套房，现在，交易没完成，钱也搭进去了。　　满腹委屈　　“兴麟系”员工成“过街老鼠”　　昨日，河南商报记者联系到一名同样属于“兴麟系”的平顶山泰麟房产中介的基层员工小萧（化名）。　　“其实我们也是受害者，公司还欠我两个月工资。”小萧说。　　据小萧介绍，平顶山泰麟房产中介2014年4月开始在平顶山开展业务，不到半年时间，就在平顶山开了10家店。当初入职这家公司，也是感觉公司实力比较雄厚。　　他告诉记者，中介不能收取购房款，其实他们不知道这个规定，但起初公司培训时就告诉他们，“我们卖房子要收客户30%的首付。”　　据他回忆，9月4日，开始有报道称总公司老板出事了，接着就陆续有客户找上门来。警方介入后才发现，原来，很多买房者都投诉过。　　“现在还时不时会接到客户电话，说我们和公司合伙骗钱。”小萧说，自己也很委屈，“我们每个月工资也就两三千元。”他说，平时他们并没有权力管理收上来的资金，对于现在的情况，他们也很无奈。　　地市情况　　南阳、平顶山消费者　　投诉“兴麟系”中介关店跑路　　“邦德房产是南阳最大的房产中介公司，有50多家，怎么说关门就关门呢？”昨日，南阳市民胡先生致电河南商报记者，投诉这家中介。　　据介绍，今年6月8日，他通过南阳邦德房产中介买了一套二手房，15万元首付款打给了中介公司。之后，银行贷款一直批不下来，中介公司表示无能为力。目前，这家中介已人走店空。　　来自平顶山的张先生二手房交易手续基本办完了，却发现房产中介没了人影。　　张先生说，他将11.8万元的首付款交给了平顶山泰麟房产中介，6月25日交的钱，到9月3日才办好相关手续，包括银行贷款也下来了。原以为银行贷款一到账，就可以将存入中介公司的首付款转给房主，不料中介突然关门。　　上述两位投诉者所说的两家中介公司背后老板都是已被逮捕的吴秉麟。　　业内建议　　应让更多人　　了解二手房交易流程　　同时业内违规应重罚　　“天运出事，业界有预感。”郑州一家大型连锁房产中介公司负责人赵航（化名）向河南商报记者表示。　　他说，最早关注天运还是因为天运进入郑州时，曾经挖过他们公司的人。　　“一名能力一般的员工被挖去，却当了他们的营销总监。”赵航说，之后天运还为这名员工配了车，这引起了他们的注意。　　一年内，郑州天运连续开了几十家店，这种速度也让他们慢慢发现了一些端倪。　　“通常，除非资金异常雄厚，很少有企业会以此规模和速度扩张店面。”因为如果经营不善，店面越多，损失就越大。　　“慢慢的一些老客户抱怨，为何天运可以做的交易，你们做不成？”赵航说，他们观察发现天运接的很多房源都是没有房产证或还未取得房产证的，而天运收取客户首付款的做法也不符合行业规范，“中介机构在整个交易过程只有权收取中介费和定金，而没有资格收取购房款。”　　有业内人士认为，这么多购房者涉嫌受骗，一方面说明大家对房产交易相关的政策和流程不了解，另一方面也与目前的行业规范处罚力度太小有关。　　中介机构出现违规操作被举报后，只会被罚几万元，这对于一些不法中介来讲很难起到警示作用。该业内人士表示，相关部门应该加大处罚力度。