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房地产开发企业营改增后预缴增值税,计提和缴纳的会计分录?
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企业年度先进。 30年的商业、服务业、工业、会计领域工作经验。 1987年参加全疆大中专院校珠算比赛二等奖。
增值税是不用计算的，直接在做营业收入时做应交增值税。借：应交税费——应交增值税（预缴增值税）贷：银行存款
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来源：智慧源地产财税
作者：lee 人气： 发布时间：
摘要：本期看点：房地产企业营改增政策的全面推开，对所有纳税人都将产生深远影响，对房地产企业的财务人员也是新的挑战。房地产企业既要做好增值税相关的会计处理，按照税务征管要求准确核算、及时足额申报增值税，从企业管理角度做好增值税的分析与筹划，避免政...
　　本期看点：房地产企业&营改增&政策的全面推开，对所有纳税人都将产生深远影响，对房地产企业的财务人员也是新的挑战。房地产企业既要做好增值税相关的会计处理，按照税务征管要求准确核算、及时足额申报增值税，从企业管理角度做好增值税的分析与筹划，避免政策变动应对不利造成的企业税负增加。
　　一、房地产企业税务筹划的背景及意义
　　在&十二五&期间国务院提出完成&营改增&改革规划后，&营改增&政策成为各相关行业研究的热点，至文正式发布，房地产企业&营改增&就此尘埃落定。
　　虽然&营改增&作为我国税收制度的减税措施，但由于房地产企业涉及的行业较多、项目建设的周期较长、成本费用构成复杂，其也需要进行合理的税收筹划，并对过渡期的税务政策进行充分的学习。根据房地产企业自有的项目具体开发情况，进行合理的税务预测，选择适应本企业的计税方法，选定符合要求的上下游合作单位，取得可抵扣的增值税专用发票，从而有效地降低企业的整体税负。
　　二、&营改增&对房地产企业税务筹划的影响
　　（一）税负水平的影响
　　根据国家税务总局日发布的《》，确定了房地产开发企业一般纳税人在日之前开工的房地产老项目，可以选择简易征税和一般计税两种方式进行增值税预缴和申报。日之后开工的新项目必须选择一般计税方式进行增值税预缴和申报，小规模纳税人以简易征税方式进行增值税预缴和申报。
　　选择简易征税方式的房地产企业，假设其所售房价为100万元，原先缴纳营业税5万元，&营改增&后，房地产业的增值税征收率为5%，则增值税计算为100/（1+5%）*5%=4.76（万元）。且公告中规定在收到预收款时先按照3%的预征率预缴增值税，因而选择简易征税的房地产企业较之前的营业税明显地降低了税负。
　　选择一般计税方式的房地产企业新项目，增值税实际税负取决于可抵扣进项税额发票的取得情况。因而房地产企业需要对增值税发票的取得进行科学管理，确保房地产项目开发所对应的成本费用可以进项抵扣，从而达到减少税负的目的。
　　对于可选择简易征收和一般计税两种方式的一般纳税人的房地产老项目，需要根据项目自身的已售部分，及未来可取得的进项抵扣金额进行科学的测算，比较哪一种计税方式的整体税负对企业更为有利。例如，选择一般计税方式，企业需要与原有供应商进行充分的协商沟通，确保未来结算的成本费用均可以取得增值税专用发票，才能计入增值税进项可抵扣税额，从而落实企业整体税负的变化。
　　（二）盈利水平的变化
　　增值税作为价外税，相对于营业税减少了中间环节的重复征税问题，对房地产企业整体来说，可以起到减少税负的作用。对于选择简易征收的房地产企业，增值税作为价外税在减少企业实际销售收入的同时也减少了流转税额，在相同的房价下，两种计税方法的毛利相同。对于一般计税的房地产企业，项目整体的税负取决于可抵扣进项税额，即成本费用相应可抵扣增值税发票的获取，可抵扣进项税额发票的取得直接影响企业整体的利润水平。另外&营改增&后土地增值税清算时，将以不含税的收入与成本费用计算，需要对销售定价进行合理的测算，避免土地增值税税率临界点，造成企业净利润的变化。
　　（三）企业财务管理的变化
　　首先，增值税专用发票可以作为企业的进项税额抵扣，因而需要房地产企业加大对增值税发票的管理力度，对不可抵扣的或抵扣额度小的项目要充分的学习和掌握。其次，&营改增&对房地产企业的会计核算提出了更高的要求，营业税的会计科目设置相对简单，而&营改增&后企业需要根据不同的业务增加会计核算科目，对不同的涉税业务进行区别核算。因而，房地产企业需要对财务管理人员进行系统的培训，对房地产企业使用的财务核算系统也要进行相应的升级处理。因增值税专用发票在企业取得后180天内需要进行认证才能抵扣，因而需要由专人负责建立详尽的发票台账，及时认证，确保取得的专业发票可按期抵扣。
　　三、&营改增&政策后房地产企业税务筹划的应对措施
　　（一）政策过渡期选择合理的计税方式及合理定价
　　&营改增&政策虽然已正式推开，各项执行细则也在逐步地颁布，但因房地产项目的开发周期较长，涉及的范围广，对一般纳税人在过渡期存在的两种计税方法，如选择了简易征收方式，在36个月内不能更改。因而。房地产企业应根据项目自身的实际情况，进行准确的测算，比较实行不同计税方法给企业带来的税负变化，确定合理的计税方法。对于开发周期较长有可能更改为一般计税方式的项目，在简易征收阶段需要做好变更计税方式的相关准备工作，对于后续可以抵扣的成本费用支出，特别是使用周期较长的权益性资产购入，应尽可能取得增值税专用发票，并及时认证计入进项税额可抵扣金额，便于更改计税方法后可以抵扣进项税额。房地产企业对产品的定价也要进行合理的测算，特别是项目整体的土地增值税的测算，需要规避土地增值税税率的临界点，合理调整价格，不能盲目地向消费者转嫁税负而增加了项目整体的税负，从而降低了房地产项目的整体利润率。
　　（二）加强成本费用管理、提高进项抵扣金额
　　&营改增&政策实施后，采用一般计税方法的房地产企业，需要对上下游合作单位合理合规的取得相应增值税专用发票进行增值税进项税额的抵扣。因而，房地产开发企业要加强增值税发票的发票管理、首先在材料供应商的招标采购阶段，就需要财务人员的介入，提前进行税票事宜的沟通，严格要求供应商具备相应的资质，及时开具可进项抵扣的增值税专用发票。其次，对施工单位资质也需进行提前审查，选取具有增值税一般纳税人资格的施工企业，确保及时取得增值税专用发票。最后，应根据合同实际执行情况及付款节点，严格要求供应商及时提供可进项抵扣的增值税专用发票，尽量做到合同签署方、发票提供方及收款单位三者一致，并加强工程合同决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，在项目竣工验收时，及时完成会计核算的要求，做到销项税额与进项税额抵扣相匹配。
　　（三）加强税票内部控制，提高财务管理水平
　　针对&营改增&政策对房地产企业所带来的涉税风险问题，首先要对企业的全体员工进行增值税方（下转第页）（上接第页）面的相关培训，使企业的各相关部门，如销售部门、招标采购部门、项目施工相关人员，以及行政管理部门对财务和税务的相关知识都应有所认识。在实际工作中加强增值税票的内部管理，对增值税发票的领购、使用、作废、传递、保管、缴销、认证等过程，按国家有关发票及增值税发票管理的法律法规严格执行。对不可抵扣项目要进行针对性的学习，通过具体的实例充分掌握增值税发票的各项管理要求，避免取得不可抵扣的发票或因管理不善造成发票遗失、损毁等问题。房地产企业应对取得的可抵扣增值税专用发票，实施专人保管，建立详细的登记台账，对财务会计人员进行相应的培训，对财务核算系统进行相应的科目更新和升级，提高财务核算水平，对房地产项目的整体税负进行合理的测算比较，对相应政策的变动及时了解掌握，并积极采取应对措施。提前做好增值税的申报准备，及时准确的进行纳税申报，避免税务风险。
　　（四）企业发展战略调整，优化产品结构
　　在目前的宏观调控大背景下，房地产开发企业的税负将很难通过单纯的提高售价来转嫁给消费者，因而房地产开发企业有必要增加多元化的产品组合策略来有效地降低整体税负，如商业地产的定价权较灵活，可以实现税负转嫁。&营改增&政策对新老房地产项目不同征收税率的规定，需要企业根据自身项目的实际开发进度选择适当的计税方法，对同一地块的不同产品，需要进行成本费用的合理分摊，使得收入与成本费用相匹配。房地产企业在&营改增&的背景下，可以考虑自身的战略转型，调整目标客户群体及产品定位，优化企业的产品种类和结构，根据市场需求向多业态发展，实现企业战略转型，从而降低企业税负。
　　综上所述，增值税的实行在总体上可以对房地产企业起到减税的作用，但由于房地产企业项目建设自身的特点，且无法确保可抵扣进项税额的取得，因而需要房地产企业积极应对&营改增&政策带来的财务管理及税务方面的变化。提高企业财务核算水平，加强增值税发票的管理，科学测算企业的整体税负，合理选择适合本企业的计税方法。努力做到既满足税务征管要求，准确核算、及时足额申报增值税，也能做好增值税的分析与筹划，避免政策变动及管理不利对企业造成税负增加。房地产财务的薪水为何那么高呢？房地产财务的薪水为何那么高呢？飞扬地产财税百家号从16年5月1日起到目前，房地产行业营改增已过1年8个多月，飞扬老师一直在地产一线进行财税实操，我深知，做财务的特别是做房地产财务的，真心不容易，营改增文件就像那雨滴一直不停地下，有时狂风暴雨、有时细雨绵绵，一直让你心焦，何时是晴天？（营改增何时是尽头）在营改增前，有好多资深财务人员会这样认为，本人工作十多年，是高级会计师，积累的经验足够应付日常工作，不用看书学习了，可以轻松一下，谁知，随着营改增工作的推进，忽然发现，不管是老会计还是新入行者，统统站在同一起跑线上，营改增政策对所有人都是新东西，你不学习就要落伍，你不接受新知识就要被淘汰！作为财务人，必须紧跟时代步伐，不停滴学习营改增文件，不然如何立足房地产财税职场？你不进步，有人在熬夜研究营改增文件；你不学习，有人书不离手手不离书；你解决不了企业财税问题，HR就会挑选他人在合适的时候就会替代你，因为企业需要能解决问题并带来效益的员工！君不见各大招聘网站，房企招聘财务，每家都有同一个要求：房地产开发项目实操经验、土增清算、营改增纳税筹划。没有实操经验的进不来，新手能进来的都是老板亲戚、要么某股东方派来“监督”的、要么公司转型到地产开发，原公司财务跟着来的。。。。。。总之，这个行业的财务必须有实操经验！做一个房地产财务咋就这么难呢？因为：1、房地产企业税负重，风险大；2、房地产企业收入无法隐瞒；3、房地产企业风险隐藏周期较长；4、营改增核算模式及虚开；5、项目完工还有两税清算。。。现在，该明白了吧，为什么房地产财务工资那么高呢？因为行业特殊、门槛高、责任重大，还有需要天天学习房地产营改增知识，还要会纳税筹划，所以房地产财务的薪资必须高！！！本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。飞扬地产财税百家号最近更新：简介:深耕房地产营改增一线财税实操作者最新文章相关文章房地产企业“营改增”应对准备与地产开发“重特事项”的会计核算和税务处理专题班
关注度：500
& 编号：175856
课时安排：2天
讲&&&&师：杨老师
课程类别：
会务组织：中华品牌管理网
课程费用：2880元
报 名 表：
举办时间：
(本期已结束，点此查询其它计划)
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课程大纲 1：房地产业“营改增”政策前瞻与应对⑴“营改增”背景概述及对房地产业的影响分析⑵“营改增”基本政策解析与涉税操作⑶“营改增”前的准备与过渡期应对操作⑷ 增值税的会计处理2：以承诺建设“公共设施”、“生态、环保、绿化”项目等方式取得土地使用权，所发生的项目外建设支出应如何进行会计核算，税收上应如何处理⑴ 项目外建设支出应如何进行会计核算⑵ 计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、应如何扣除⑶ 外建项目本身是否需要缴纳各种税收3：房地产企业取得的政府“土地返还款”应如何进行会计与税务处理⑴ 取得政府给与的“土地返还款”的会计核算⑵ 取得政府给与的“土地返还款”的税务处理4：购买在建项目（烂尾楼）进行开发、销售的会计与税务处理⑴
购买在建项目（烂尾楼）的会计核算⑵
购买在建项目（烂尾楼）支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除5：甲供材、甲控材、“超低价出包”业务会计成本与税务处理⑴ 不同运作模式下甲供材的会计核算方法及税收的合法性、不确定性的分析⑵ 甲供材对开发成本隐含的巨大影响（正常影响、非正常影响）⑶ “甲控材”控什么，与“甲供材”的本质区别是什么，如何以“甲控”取代“甲供”，即回避税收风险，又能够实现财务成果最大化。⑷ 以“超低价出包”方式进行经营的合法性、与现实性6：“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理⑴ 如何划分“拆迁补偿费”与土地使用权转让支出⑵ 支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据⑶ 支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项⑷ 返迁房的会计核算与税务处理① 用商品房做返迁房的会计核算与税务处理② 用非商品房做返迁房（返迁房属于集体土地或者划拨地）的会计核算与税务处理7：不同合作模式下房地产开发的会计核算及税务处理⑴
合作开发行为的认定⑵“同行合作”模式下房地产开发的会计核算及税务处理① 共同开发&&&&&&&&&&&& ② 挂靠开发⑶“非同行合作”房地产开发的会计核算及税务处理① 以物易物&&&&&&&&&&&& ② 合营建房&&&&&&&&&& ③ 项目合作8：以“委托代建”模式开发房地产相关的会计与税务处理⑴ 确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件⑵ 委托代建行为适用哪些开发产品⑶ 委托代建项目的交房验收与会计核算⑷ 采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收9：以合并、分立、兼并、投资、股权转移形式实现土地使用权、房屋产权转移，营业税、土地增值税、契税、印花税有哪些税收优惠？⑴ 企业以合并、兼并、分立形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理⑵ 以投资、股权转让形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理10：BT模式在房地产开发业务中的合理运用⑴ BT模式的概念⑵ 采取BT模式，项目公司应如何进行会计核算⑶ 关于BT模式的税收规定⑷ BT模式的特点及对房地产开发企业税收的影响⑸ BT模式可渗透的空间11：房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置⑴ 未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款？⑵ 房地产开发企业在销售过程中收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理？⑶“错期开发”应如何计算缴纳土地使用税？12：房地产企业在不同模式下，处置无产权建筑设施（包括公共配套设施、人防工程等）对营业税、契税、企业所得税、土地增值税、印花税会产生哪些影响？13：融资性“售后回购、售后回租”，“低价出售、免费回租”，“产权式酒店销售、回租”业务的会计核算与税务处理⑴ 融资性“售后回购、售后回租”业务应如何进行会计与税务处理⑵ 企业采取“低价出售、免费返租”方式销售不动产应如何进行会计与税务处理，如果将租回房屋再次转租，应如何进行会计与税务处理？购房人涉及哪些税收？⑶ 销售产权式酒店业务，房地产企业应如何进行会计核算，需要缴纳那些税收，进行酒店经营应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款？产权人应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款？14：跨地区经营的企业所得税处理⑴ 跨地区经营就地预缴企业所得税应具备的条件⑵ 就地预缴企业所得税税款的分摊计算15：项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理⑴ 注销前，项目清算缴纳的土地增值税应怎样在各个年度间进行分配⑵ 因注销前未缴纳土地增值税造成多交的企业所得税应如何进行调整16：专家现场预留时间与学员互动交流，答疑解惑。
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课程对象各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。
备&&注课程费用：2880元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。收藏本课程会员也收藏了、、、、、专题
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