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&&&浅谈营改增后酬金制物业管理模式的会计核算
浅谈营改增后酬金制物业管理模式的会计核算
国际通行的酬金制物业管理模式伴随着房地产的发展逐渐被国内愈来愈多的物业管理公司所运用,但与此相适应的会计核算模式却随着酬金制运用范围的逐渐扩大而越来越困扰着物业管理公司的财务人员们,因为在这方面没有明确的会计准则解释,且财税处理方法也存在着较大的不确定性,同时全面营改增的施行更是加重了流转税方面的处理难度.本篇就酬金制物业管理模式的不同核算方法进行探讨,以期攻克会计核算难题.
摘要： 国际通行的酬金制物业管理模式伴随着房地产的发展逐渐被国内愈来愈多的物业管理公司所运用,但与此相适应的会计核算模式却随着酬金制运用范围的逐渐扩大而越来越困扰着物业管理公司的财务人员们,因为在这方面没有明确的会计准则解释,且财税处理方法也存在着较大的不确定性,同时全面营改增的施行更是加重了流转税方面的处理难度.本篇就酬金制物业管理模式的不同核算方法进行探讨,以期...&&
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& 这个物业公司招聘会计的过程我该吐槽吗
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& && &&&星期五的下午快7点钟突然收到一个短信，说是星期天中午11点半去该公司面试，在此之前这个公司没有任何人跟我打过电话初步了解一下状况。一般情况下，招人的公司打电话通知别人面试都是在通常的下班时间五点以前，一般会选择非双休日面试，而且不会选择中午11点半这个吃饭的时间点，而这家公司是星期五的下午快7点。而且天气预报说星期天会有大雨。当时我看快7点钟了，想着对方又是个物业公司，这个点相关行政人员早下班了，打电话过去恐怕没人。& && && && &&&果真到了星期天，大雨如期而至，而且还是武汉著名的“看海”的日子，想到短信，求证一下真实性，电话里的人说是的，有这场招聘，确实在11点半。看着磅礴的大雨，觉得把面试安排在下大雨的公司都有点说不出的那个，本不想去的，但想想自己目前很不满意的工作，面试的这个物业公司工资并不高，只不过是一家有点名气的地产公司下的物业公司，这种工资水平放在去年我都不想投简历，无奈现在的工作不尽人意，而且还不是会计工作，想转回自己的本专业，冒着大雨我还是去了。当然身上都淋湿了，淋湿的牛仔裤湿漉漉的贴在腿上，冰冷的风夹着雨打在胳膊上，淋湿了的后背，那滋味。路上遇到积水，坐的公交车是辆电瓶公交车，司机不敢淌水，从这条路走被淹，从那条路走被淹，怕电瓶灌水报废了，就这样一路看海的来到了面试的地方、到的时候快12点了，说很抱歉，雨太大了，路上被淹，耽误了一会，对方说没关系。
& && &&&然后就是填表，填完表后就是傻等，而且还是湿漉漉的衣服裤子冰冷的贴在身上的傻等。傻等的过程中发现有好些先通知到的人在那里做卷子，招呼面试的人也不耐烦的说你们这个卷子都做了两个多小时还没做完，这做卷子也是有时间规定的，等等等等，说让那些人做完卷子后留下来吃饭，等下午的复试。
& && && &然后我和另一个被通知11点半面试的人相继被叫进去初试，先被叫进去的人初试了一会儿就直接走了，没有让被交代做试卷，然后到了我初试，所谓的初试就是一个所谓的人事的人让你自我介绍一下，我说了我的工作经历，然后那个人事的人问我做没做过营转增的税务，我说没做过。那个人事的人就说，对不起，你不符合我的要求，我们要求做过营改增业务的。这是条硬性规定。营转增也是去年才开始小范围的试点，今年才全面实行，我以前从事的行业都是按增值税纳税的，也有全盘会计工作经历，虽然今年以来没有从事会计相关工作，也没具体操作以前交营业税后来改交增值税业务的企业的会计工作，但是多年的会计经历告诉我，人事的说法完全是个借口，特别是被这样天气预报有大暴雨，不知为什么把你约到11点半，而大部分人做卷子都做了两个多小时了，让你淋场大雨赶去，我那天本身就在感冒中，作秀一番，又找个借口打发你走，顿时一股无名之火在心中燃烧。我说你们找要经历过营改增业务的，这样的行业有多少，房地产是经历营改增，但房地产的会计比物业的会计工资高的多，因为房地产会计薪水高，一般也不会有会计轻易辞职，更不会转到工资低的物业做，就算有营改增的企业，别人恰恰做了营改增的业务就跑到你们公司，有这么巧的要求吗？本身营改增也是才开始的，难道遇到营该增的企业，都不做事了，都等着招正好从事过营改增的人做？这个可能吗？我以前做的行业都是交增值税的，我做过增值税国地税的申报，对增值税很了解。那个人事只是依旧保持职业性的假笑说，对不起，这是硬性规定，那个面试的女的说她很直接了当，直接说出他们要招什么样的人，不耽误大家的时间。我当时被气的忘了说一句话，既然是硬性规定，既然这么直接了当的条件。你们给我发短信时怎么不先跟我打个电话直接问下我是否做过营改增业务，我今天早上跟你们打电话确认有没有面试这回事时，你们怎么不在直接问我，这么大的雨让我跑过来又这样被打发。。。。。。回家的路上，又是一阵大暴雨，风也大，吹到身上冷冷的，本来感冒都没好，一阵咳嗽。路上很后悔怎么临走时没跟那个面试的人说你把简历还给我吧。
& && &&&回家后，我请教会计同行们关于营改增的事情，是否要涉及到纳税调整，怎么面试的人说的像难于上青天一样，很多会计同行甚至是专家告诉我，营改增的会计处理并不复杂，不涉及到调整，只是由交营业税改交增值税，只要熟悉增值税怎么做就可以了，问你这话的人是不懂装懂。本身这个营改增就是才开始，又有多少人懂，经历过？要不懂都不懂，这种方式拒绝你真是既装B又欠骂。
& && & 求职真的很不易，没有关系的人求职更不易，好单位不会对外招，即使对外招也是装样子，其实早就内定好了，剩下的都是些工资不高，待遇不好，环境也不好的工作，即使就是这样的工作也不见得应聘的上，别人也可以留给他或她的找不到更好的事情的熟人做，曾经在这里看有的曝光无良面试的企业的帖子，真的看的篇篇都是泪，只想说求职的人是弱势，但这些所谓面试的人，无论是大公司还是小公司，装精也好，什么也好，你们能不能提高一下你们的素质。没有素质，也要人性化一点吧。求职者虽然找公司，但也不是被你们以招聘为名肆意浪费别人的时间与精力的，
本帖最后由 lyx668 于
13:03 编辑
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哈哈哈........
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哪个物业公司哦，这么low
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忘了吧，向前看
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我怎么觉得你说的是得意上的一个招聘信息呢
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营改增确实不麻烦，特别对你这种有增值税工作经验的人
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哪个物业公司
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该骂啦.....
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难道是华润？
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华润橡树湾武汉大区物业
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好像还在招人啊
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lyx668 发表于
华润橡树湾武汉大区物业
我早就吐槽他们公司了。
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周尛染爱小晶 发表于
我早就吐槽他们公司了。
怎么看你帖子
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生命的主角 发表于
怎么看你帖子
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& && && && &
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lyx668 发表于
华润橡树湾武汉大区物业
我被他们的华润橡树湾房产坑过，橡树湾的物业也打过我电话，我觉得太坑了，所以就没去面试。
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难道为了应付营改增把原来的财务都辞了重新请人吗？再说营改增是逐步改革，很多纳税人都在摸索中。具备基本的财务知识，积极了解相关政策，有问题咨询税务机关，公司调整与领导协商。都是这样搞定吧。这个公司肯定管理混乱，企图个别人来解决一系列问题，还舍不得花钱。真正的大牛肯定一看情况立马装傻走人，还做卷子，神马鬼。
女：也许我愿意跟你一起吃苦呢？男：但是我不愿意！——致我们终将逝去的青春
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已经有内定人选了，找些人去走过场
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我是一家物业公司的小会计，物业公司5月实行营改增。有家单位4月份缴纳了4-6月份的物管费。当时开具了4月份的发票。5-6月开具了增值税发票。我是按月计提账款的。5月份我该如何进行账务处理？4月份做账
借：银存&&&&&&&&&&&&代：应收 账款&&&&&&&&&&&&&&&&
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你们是小规模纳税人还是一般纳税人？如果是小规模纳税人5月份账务处理如下借：预收账款&&&&贷：主营业务收入（不含增值税金额）&&&&&&&& 应交税费-应交增值税
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如果是一般纳税人，账务处理如下：借：预收账款&&&&贷：主营业务收入（不含税金额）&&&&&&&& 应交税费—应交增值税—销项税额（如果你公司有进项税额，是可以抵扣的）
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以上分析仅供参考。
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回复#2楼陈梓洋的帖子还有个问题 ，我想说我们是按月计提的
那我做的凭证是不是就是两笔。 借：应收账款
代：主营收入
应交税金&&
借：预收账款&&代 ： 主营收入
应交税金&&
这样对吗？
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我的新动态“营改增”后，物业公司如何正确纳税? - 物管学堂
导读今年5月1日起，营业税改征增值税试点工作将全面推开，企业也将由原来缴纳营业税改缴增值税。物业行业如何纳税，所涉及的增值税税率是多少是大家普遍关注的话题。今天，小编就物业企业最为关心的问题进行了梳理，为大家做一一解答。问题1：的小区停车费是按照其他生活服务业缴纳6%的增值税还是按照不动产租赁的缴纳11%的增值税。若停车费按照不动产租赁这条进行，有可能申请简易征收吗?答：(一)根据财税[2016]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：税目解释的规定，停车服务属于一销售服务/(六)现代服务/5租赁服务/经营性租赁服务/车辆停放服务按不动产租赁服务缴纳增值税。增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%。(二)如果公司服务业连续12月销售总额小于500万元，可以不登记为一般纳税人，并按小规模纳税人计算缴纳增值税。根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第四条规定，征收率5%。(三)根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)第1点和(国家税务总局公告2016年第16号)第三条第(一)点规定，一般纳税人出租的不动产是日之前取得的，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳。问题2：物业管理行业“营改增”过程中，代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，在营业税项下，上述代收费用不计入营业额，不缴纳营业税，“营改增”后，增值税如何处理?答：根据财税2016(36)号文《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者事业性收费。(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。若上述代收款项，属于上述两个条件中之一，则代收费用不应计入销售额中计算缴纳增值税。如果不能符合以上两个条件的，则价外费用并入销售额，一并征收增值税。
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