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国家中小企业发展基金旗下关联律所：相关法条：山东省章丘市人民法院民 事 判 决 书（2015）章民初字第1991号原告张仁喜，男，生于日，汉族，海尔电机厂职工，住章丘市。原告党光岭，女，生于日，汉族，居民，住章丘市。两原告委托代理人吕国强，男，工作人员。被告张运山，男，生于日，汉族，居民，住章丘市龙山街道办事处甄家村。委托代理人张运城，男，生于日，汉族，居民，住章丘市，现住章丘市明水宏昌家园9号楼4单元301，系被告之弟。第三人党明香，女，生于日，汉族，居民，住章丘市龙山街道办事处甄家村。委托代理人张晓芳，女，生于日，汉族，济南市城肥清运管理一处工作人员，住济南市，系党明香之女。原告张仁喜、党光岭与被告张运山农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于日受理后，依法组成合议庭，于日公开开庭进行了审理，原告张仁喜、党光岭及其委托代理人吕国强，被告张运山的委托代理人张运城到庭参加了诉讼。后依法追加被告张运山之妻党明香为第三人参加诉讼，并于日第二次公开开庭进行了审理，原告张仁喜、党光岭及其委托代理人吕国强、第三人党明香的委托代理人张晓芳到庭参加了诉讼，被告张运山经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张仁喜、党光岭诉称，2002年龙山街道办事处甄家村因修街道需占用原告家房产及院落，原告要求安置宅基地，经村里了解被告房产闲置欲出售。经协商，双方于6月签订房契协议书，原告买下被告北屋4间、大门1间及宅基地。原告一次性支付了2000元，被告将土地使用权证及房产证交给原告。同年6月17日，被告办理了契税手续，后搬入居住至今。现因不动产登记，找被告协助办理过户手续未果。请求判令被告协助办理涉案房产的过户手续，并承担本案诉讼费用。被告张运山辩称，原告户籍地不在龙山街道办事处甄家村，无权购买村内房产，双方签订买卖合同违反法律强制性规定为无效合同。2002年原被告签订房屋买卖合同时，第三人党明香对此并不知情，系无权处分，该处分行为无效。原告至今才主张权利，已经超过诉讼时效。故应驳回两原告的诉讼请求。第三人党明香辩称，涉案房产是第三人与被告张运山的夫妻共同财产，原被告签订房契出卖房产第三人不在家，不知情也未追认，为无权处分，房契为无效合同。原告户籍地不在龙山街道办事处甄家村，无权购买村内房产，且农村土地属于农村集体经济组织所有，禁止买卖转让，买卖合同违反法律强制性规定而导致无效。故第三人请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定，原告张仁喜、党光岭系夫妻关系，被告张运山、第三人党明香系夫妻关系，原均为章丘市龙山街道办事处甄家村居民，后张仁喜因顶替招工，户口迁至章丘市明水西外环5号。张仁喜户口转出后，于日与张运山签订房屋契1份，约定张仁喜以2000元购买张运山位于甄家村的宅基地、北屋4间、大门1间。房契签订同日，张仁喜支付张运山价款8000元。日，张仁喜到章丘市党家镇土地管理所缴纳了买房手续费100元，日到章丘市党家镇财政所缴纳了买房契税60元、手续费30元。后张运山将房屋交付张仁喜使用，并将涉案房产的集体土地建设用地使用证（地号1711160）交付张仁喜。2006年章丘市人民政府对涉案房产进行了确权，于日为张运山颁发了章房权证龙字第007283号房屋所有权证，张运山将该房产证交付张仁喜。张仁喜主张自2006年起多次催促张运山办理房产过户，张运山不予认可。以上事实，由张仁喜、党光岭提供的结婚证、房契、收条、收据、完税证明、契纸、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证及双方陈述为证，本院依法予以确认。本院认为：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。我国土地管理法和物权法规定，农村村民住宅用地经乡镇审核并报县级人民政府批准，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或其他用于非农建设，农民集体所有的动产和不动产属于本集体成员集体所有。被告张运山出卖的宅基地系农村集体所有的土地，买卖房屋也必然导致集体所有土地使用权的转让，而原告张仁喜非该集体组织成员，依法不能将宅基地使用权登记在张仁喜名下，双方的买卖行为为法律所禁止，张仁喜未提供证据证实买卖房屋之后已成为该集体组织成员，故该买卖行为违反法律强制性规定，不应当得到人民法院支持。党光岭虽为村集体经济组织成员，但非买卖合同当事人，故张仁喜、党光岭诉求张运山协助办理房产、土地过户手续，于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张仁喜、党光岭的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　王　涛人民陪审员　　付贞训人民陪审员　　潘国新二〇一五年十二月十八日书　记　员　　赵春龙置顶反馈APP微信客服活动电&&&&&&&话 : 400-871-6266工作时间 :&周一至周五 9:00-18:30在线客服 :&商务合作 :&官方论坛 :&官方微信 :&官方QQ群 :&全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局&&&京公网安备 95号&违法和不良信息举报电话：400-871-6266举报邮箱：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&农村房屋买卖
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农村房屋买卖合同纠纷裁判规则
时间：&&|&&作者：梁静飞&&|&&浏览：3819
尽管国家和地方政府数次明令叫停在建、在售“小产权房”，在商品房价格高企的城市，部分购房者仍然选择购买价格低廉的农村房屋。特别地，受“农地入市”政策的刺激，市场上甚至出现了农村房屋的成交热。
尽管国家和地方政府数次明令叫停在建、在售“”，在商品房价格高企的城市，部分购房者仍然选择购买价格低廉的农村房屋。特别地，受“农地入市”政策的刺激，市场上甚至出现了农村房屋的成交热。本文拟以农村房屋买卖合同的效力认定为切入点，由农村房屋买卖的裁判规则透视其中的法律风险点。一、农村房屋买卖合同的界定农村房屋买卖合同是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，既包括同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，也包括本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同。与其他房屋买卖合同不同的是，农村房屋买卖合同的标的物为农村房屋，即在农村集体土地上建设的房屋。日修订的《民事案件案由规定》将“农村房屋买卖合同纠纷”单列为“房屋买卖合同纠纷”项下的第四级案由。“小产权房”并非严格的法律概念，结合《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(国土资电发&[2013]70号)，我们将“小产权房”界定为违反土地和城乡建设管理法律规定，在农村集体土地上开发建设，向本集体经济组织以外的单位或个人出售的房屋。不难看出，我们通常所称的“小产权房”为农村房屋的子概念。二、农村房屋买卖合同的法律效力司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍地区法院的司法裁判尺度。(一)一般裁判规则1、最高人民法院《最高人民法院关于印发&全国民事审判工作会议纪要&的通知》(法办[号)第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据第五十二条和第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”2、各地高级人民法院根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(日)，对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效;对于&日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。根据《省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(日)第13、14条之规定，城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当认定为无效合同。根据《省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。根据《市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号)，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。(二)特殊裁判规则我们将重点关注北京地区法院处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法，深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。1.集体经济组织成员资格的判断标准根据北京高院的司法指导意见，买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区法院近两年的裁判案例来看，北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准，通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来，对于农业户口的买受人，购房后至一审辩论终结前，已将户籍迁入房屋所在地村委会的，则认定其为该村集体经济组织成员。反之，对于非农业户口的买受人，即使其户口已迁入房屋所在地的村委会，在该村参加选举等，也不应认定其为该村集体经济组织成员。另外需要注意的是，在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，北京地区法院一般以购房家庭为参照系，只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。2.出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力出卖人主张农村房屋买卖合同无效，是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件?换言之，出卖人签订合同时为城镇居民，或起诉前已成为城镇居民，或起诉前已成为其他集体经济组织成员的，是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定?从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，合同无效为自始无效，出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效，即使出卖人起诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的，其仍然有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。若起诉时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，法院则会支持出卖人的诉求，进而裁判认定合同无效。但是，有极少数法院裁判认为，出卖人起诉时不是房屋所在地集体经济组织成员的，即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同为有效合同。3.连环交易中农村房屋买卖合同效力出卖人将农村房屋转让给第一手买受人，第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人，甚至接连转让给其他买受人，由此发生连环交易，出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时，如何认定农村房屋买卖合同的效力?从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之，第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之，只要最终一手人为房屋所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。4.主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制北京地区法院认为，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，应当适用诉讼时效期间的限制。三、农村房屋买卖合同无效的法律后果根据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于印发&全国民事审判工作会议纪要&的通知》(法办[号)第15条明确“在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条明确“合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”具体到农村房屋买卖合同的场合，通常出卖人起诉要求确认农村房屋买卖合同无效，若买受人没有提出反诉，合同无效情形下，北京地区法院通常会向双方当事人释明是否一并处理合同无效的法律后果。农村房屋买卖合同无效的法律后果具体包括以下几方面：(一)返还财产通常情况下，农村房屋买卖合同无效后，出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人(一般不支持利息损失)。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人，同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》等权利证书。(二)损害赔偿1.合同无效过错责任分担北京地区法院通常认定，出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任(一般为70%)。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担次要责任(一般为30%)。2.损害赔偿范围《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(日)明确规定：“在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡;对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿;买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。”《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》明确“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。”现结合北京地区法院裁判实务，对于农村房屋买卖合同无效时损害赔偿的范围问题，具体说明如下：(1)信赖利益损失赔偿。合同无效场合的损害赔偿责任，性质上属于责任，原则上以赔偿信赖利益损失为限。北京地区法院一般支持买受人主张的信赖利益损失赔偿，并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素，参考房地产评估报告及现有证据，酌情予以确定。(2)添附价值损失赔偿。买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的，合同无效后，出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。农村房屋买卖合同无效，损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。通常情况下，对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋，可以对区位补偿价一并做出处理;而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋，区位补偿价可暂不予处理，待日后拆迁时，再由当事人另行解决。涉案房屋虽未进入征用拆迁程序，但双方房屋交易行为已完成多年，涉案房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等发生了变化，土地价值、房屋价值明显提升，且房屋、装修和附属设施重置成新价、区位补偿价已经有资质的评估机构估价确定的，也有法院支持当事人主张区位补偿价。“有恒产者有恒心”，住房问题是现阶段最大的民生问题。在农村房屋买卖合同纠纷中，问题的实质其实是土地问题，如何发挥司法的导向作用值得我们深入思考。
作者： [河南-郑州]专长：债权债务 婚姻家庭 保险理赔 人身损害 合同纠纷 律所：河南焕廷律师事务所1139342积分 | 帮助538309人 | 5902个好评电话:
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农村房屋买卖合法吗
农村房屋买卖合法吗？农村房屋买卖有效的条件，农村房屋买卖的流程是怎样的？农村房屋能否买卖，买卖农村房屋应注意哪些事项？农村自建房买卖纠纷有哪些，如何解决农村房屋买卖纠纷。
1 一、农村房屋买卖有效的条件 农村房屋买卖有效必须符合下列四个条件： 1、购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。 2、售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。 3、购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。 4、买卖经过村民委员会同意。这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。2 一、农村房屋能否买卖 对于农村房屋买卖合同，至今也没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖，也没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。因此，农村房屋是可以买卖的。但农村房屋要买卖必须具备以下条件： (一)如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员; (二)受让人没有其他房产; (三)该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准; (四)房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。 除此之外的其他情况，农村房屋原则上是不可以买卖的，比如城镇居民因为不是集体经济组织内部成员，是不允许购买农村房屋的。
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您好，可以举报的！
您好，我们办过很多这种案件，90%都能拿回来。 可以看下 你好，协商不成起诉处理，1、民事起诉书。(1个被告2份，2个被告3份，类推，都须原告签字或盖章)
2、主要证据材料目录及复印件。(1个被告2份，2个被告3份，类推)
3、原告身份证复印件1份并同时提供原件供查验。 法定(指定)代理人代为起诉的应提交本人身份证复印件及与原告关系的证明材料复印件，同时提供原件供查验。 没有身份证的提供其他身份证明材料。
4、如委托他人诉讼，另须提交授权明确的授权委托书及受托人身份证复印件各1份，并同时提供原件供查验。
5、如委托律师诉讼的，则另须提交授权明确的授权委托书及律师事务所接收委托的证明、函件和律师证复印件。
6、被告为单位的，提供被告工商基本信息。（起诉个人的，有些法庭要求补充被告身份信息）
注：以上材料都得用A4的纸
邵丽霞律师，硕士研究生，现任江苏智和律师事务所专职律师，中华全国律师协会会员，具有丰厚的法学功底和司法实践经验，条理清晰，思维缜密，擅长房地产、婚姻、...
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农村房屋买卖悔约纠纷
来源:法律文摘 唐山房产律师
导读：本报讯（记者 丛林 通讯员于洪香）2004年，何某将荣成市崖头镇南耩村一栋房屋以4.9万元价格卖给王某，去年何某心生悔意，以王某不是该村村民为由将王某起诉至荣成市人民法院，要求法院判决双方买卖房屋关系无效。但在
　　本报讯（记者 丛林 通讯员于洪香）2004年，何某将荣成市崖头镇南耩村一栋房屋以4.9万元价格卖给王某，去年何某心生悔意，以王某不是该村村民为由将王某起诉至荣成市人民法院，要求法院判决双方买卖房屋关系无效。但在诉讼过程中，王某已经将户口迁入该村，何某因此输掉了这起卖房官司。
　　1992年7月，何某的户口由老家迁入南耩村，并以此为由向该村村委会申请宅基地使用权获得批准。日，何某与村委会签订建房合同建起一套住宅。日，何某以4.9万元价格将该房转让给王某，当时双方签订了房屋买卖协议，南耩村委会也对该协议予以盖章确认。2007年，何某对当年卖房行为产生悔意，并以王某不具有南耩村村民身份，买卖房屋导致宅基地进入交易市场，双方买卖行为无效为由提起诉讼，请求法院判决双方买卖房屋关系无效，王某返还该房屋，他退还当初4.9 万元购房款。王某则坚决拒绝返房，他认为，2002年南耩村已转为城镇村，2004年购房时他与何某签订了买房协议，且该协议已经村委会盖章确认。
　　法院经审理认为，依据我国房地产管理法相关规定，房地产转让采用房屋与土地一体的原则，农村宅基地使用权及地面建筑物的转让，只能在农村集体成员之间转让。2004年3月，双方签订买卖房屋合同时，虽均属双方真实意思的表示，但由于王某不属南耩村村民委员会成员，因此，该买卖房屋合同无效。但在诉讼过程中，王某已将其户籍迁至该村，实际上已取得了村民的合法资格，阻却双方买卖合同无效的法律障碍消失。因此，判决双方房屋买卖合同有效。
　　最终，法院依据相关法律规定，驳回了何某的诉讼请求。
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律师： [河北-唐山]
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