二手期房，慎买！_黄金楼市·关注_新京报电子报
B18：黄金楼市·关注
<option value="
<option value="
<option value="
<option value="
<option value="
<option value="
<option value="
<option value="
<option value="
<option value="
<option value="
<option value="
<option value="
数字版首页 >
第B18：黄金楼市·关注
二手期房，慎买！
●网签已推行多年，从他人手中购买期房，几无改底单可能，产权变更只能等到房子拿到房本以后 ●由于等待过户时间长，期房转让期间易现涨价、毁约等风险，律师建议尽量别买二手期房
日 星期五 新京报
律师提醒买房人，不要贪图便宜而购买二手期房。在购房前，要核验房屋的产权，要购买有产权证的房产。资料图片 周晓东 摄
　　近日，朱先生给新京报热线打来电话，说他买了一套二手房，由于房产还未取得房本，无法及时办理过户。中间又因为迟付房款，房主要求解除合同，但已交给房主的120万元却被拖欠着未归还。　　事实上，早在2005年，国务院七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，明令禁止期房转让。但在现实买卖交易过程中，还是有不少的购房者看中二手期房并私下进行交易，而忽略了二手期房交易的种种风险。　　案例&买期房过户需等两年半，引出两场官司　　去年10月，朱先生通过链家地产看中了昌平回龙观地区国风美唐一套商住房，60平方米，最终商定以171万元成交。双方约定，将总房款分四次付款付清。由于该房为期房，房主还没拿到房本，双方约定950天内完成过户。这意味着如果一切顺利的话，这个期房买卖的交易将长达两年半才能完结。　　截至去年12月20日，朱先生将120万元打入房主账户，其中一笔晚打了15天，房主起诉朱先生要求解除买卖合同，并赔偿违约金。“去年年底房市火爆，由于付款晚了，房主想涨价10万，但我只同意给3万，最后成了被告”。朱先生说。　　今年5月，昌平区法院一审判处朱先生败诉，合同解除。但朱先生已交给房主的120万元房款，却因房主“无钱”而被拖欠至今。朱先生决定起诉房主，要回房款。　　买房买出两场官司，朱先生这才发现购买二手期房的风险很大。朱先生认为，链家地产代理了政府禁止交易的房源，并且没有建议购房人做资金监管，加大了交易的风险，令自己蒙受损失。　　链家地产相关负责人表示，目前买卖双方已经通过司法途径解决此房的买卖问题，从一审判决来看，法院认可买卖双方签订的合同真实有效。朱先生通过司法追要已付房款链家地产也将全程予以配合。如果双方买卖合同解除，与链家地产签订的居间合同也可解除，并退还中介费。　　调查&中介代理二手期房随处可见　　据了解，在2005年以前，不少购房人通过修改与开发商签订的预售合同，来完成产权变更，这种期房交易就是所谓的“改底单”。而为了打击炒房，国家明令禁止期房交易。同时，随着网签的推行，“改底单”意味着需要先退房再网签，这样将提高项目的退房率，各种风险令开发商不愿配合改底单。　　随着改底单越来越难，期房交易又衍生出另一种形式，即挂在中介公司售卖。但要完成过户，需等待期房从交房、拿到房产证后才能实现，最快也需要一年时间，而一般的二手房买卖交易时间为3个月。因此，在二手期房漫长的交易期间，存在着巨大的变数和风险。　　记者在顺义、房山、通州、丰台等区域的中介门店看到有大量二手期房的出售信息。各大新楼盘周边的中介门店中，未交付的期房房源也随处可见。　　在昌平回龙观，首开国风美唐因为占据13号线和8号线双线出口位置而受到购房人青睐，目前该项目一期已交付。二期正在售，将于今年10月交房，已有房源在中介门店销售。一位经纪人表示，门店里的房源都是房主首次开盘时挑的优质房源，价格在3万元/平方米左右，价格与现在售楼处在售的被挑剩下的楼层和户型持平。而一期已有房本的房源价格则在3.5万/平米。　　当记者问“二期还没交房，也没有房本，如何保证交易安全”时，该经纪人表示：“房主把原始购房合同、发票押到你那里，等房本下来时委托你去领房本、过户，保证交易的安全性。如果房主涨价、毁约，可以约定为总房款的20%为违约金”。　　律师提醒&勿图便宜买二手期房　　北京市铭滔律师事务所合伙人律师孙涛表示：根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”这就是说，当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才发生房屋所有权变动的法律后果。不经登记，法律不认为已经发生了房屋物权的变动。　　目前，住建部明令禁止期房买卖。一旦出现纠纷诉诸法律，法院判定以买卖合同为主，但房屋主管部门无法登记该房屋，房屋所有人仍为原房主。如果产权还没下来，等待过户时间太长，期间一旦房价上涨，一些房主会坐地涨价，甚至毁约。一旦打起官司，至少要半年以上才有结果。此外，此类房源还有一大笔税费要交。　　孙涛提醒买房人，不要贪图便宜购买此类房源。在购房前，要核验房屋的产权，要购买有产权证的房产。　　■&名词解释　　期房&人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。　　采写/新京报记者&袁晓澜<INPUT type=checkbox value=0 name=titlecheckbox sourceid="SourcePh" style="display:none">
更多详细新闻请浏览新京报网二手期房交易风险大 交易切勿图便宜
律师提醒买房人，不要贪图便宜而购买二手期房。在购房前，要核验房屋的产权，要购买有产权证的房产。资料图片 周晓东 摄
近日，朱先生给新京报热线打来电话，说他买了一套（、、），由于房产还未取得房本，无法及时办理过户。中间又因为迟付房款，房主要求解除合同，但已交给房主的120万元却被拖欠着未归还。
事实上，早在2005年，国务院七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，明令禁止期房转让。但在现实买卖交易过程中，还是有不少的购房者看中二手期房并私下进行交易，而忽略了二手期房交易的种种风险。
案例 买期房过户需等两年半，引出两场官司
去年10月，朱先生通过链家地产看中了昌平回龙观地区国风美唐一套（、、），60平方米，最终商定以171万元成交。双方约定，将总房款分四次付款付清。由于该房为期房，房主还没拿到房本，双方约定950天内完成过户。这意味着如果一切顺利的话，这个期房买卖的交易将长达两年半才能完结。
截至去年12月20日，朱先生将120万元打入房主账户，其中一笔晚打了15天，房主起诉朱先生要求解除买卖合同，并赔偿违约金。“去年年底房市火爆，由于付款晚了，房主想涨价10万，但我只同意给3万，最后成了被告”。朱先生说。
今年5月，昌平区法院一审判处朱先生败诉，合同解除。但朱先生已交给房主的120万元房款，却因房主“无钱”而被拖欠至今。朱先生决定起诉房主，要回房款。
买房买出两场官司，朱先生这才发现购买二手期房的风险很大。朱先生认为，链家地产代理了政府禁止交易的房源，并且没有建议购房人做资金监管，加大了交易的风险，令自己蒙受损失。
链家地产相关负责人表示，目前买卖双方已经通过司法途径解决此房的买卖问题，从一审判决来看，法院认可买卖双方签订的合同真实有效。朱先生通过司法追要已付房款链家地产也将全程予以配合。如果双方买卖合同解除，与链家地产签订的居间合同也可解除，并退还中介费。
调查 中介代理二手期房随处可见
据了解，在2005年以前，不少购房人通过修改与开发商签订的预售合同，来完成产权变更，这种期房交易就是所谓的“改底单”。而为了打击炒房，国家明令禁止期房交易。同时，随着网签的推行，“改底单”意味着需要先退房再网签，这样将提高项目的退房率，各种风险令开发商不愿配合改底单。
随着改底单越来越难，期房交易又衍生出另一种形式，即挂在中介公司售卖。但要完成过户，需等待期房从交房、拿到房产证后才能实现，最快也需要一年时间，而一般的二手房买卖交易时间为3个月。因此，在二手期房漫长的交易期间，存在着巨大的变数和风险。
记者在顺义、房山、通州、丰台等区域的中介门店看到有大量二手期房的出售信息。各大新楼盘周边的中介门店中，未交付的期房房源也随处可见。
在昌平回龙观，首开国风美唐因为占据（、）和（、）双线出口位置而受到购房人青睐，目前该项目一期已交付。二期正在售，将于今年10月交房，已有房源在中介门店销售。一位经纪人表示，门店里的房源都是房主首次开盘时挑的优质房源，价格在3万元/平方米左右，价格与现在售楼处在售的被挑剩下的楼层和户型持平。而一期已有房本的房源价格则在3.5万/平米。
当记者问“二期还没交房，也没有房本，如何保证交易安全”时，该经纪人表示：“房主把原始购房合同、发票押到你那里，等房本下来时委托你去领房本、过户，保证交易的安全性。如果房主涨价、毁约，可以约定为总房款的20%为违约金”。
律师提醒 勿图便宜买二手期房
北京市铭滔律师事务所合伙人律师孙涛表示：根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”这就是说，当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才发生房屋所有权变动的法律后果。不经登记，法律不认为已经发生了房屋物权的变动。
目前，住建部明令禁止期房买卖。一旦出现纠纷诉诸法律，法院判定以买卖合同为主，但房屋主管部门无法登记该房屋，房屋所有人仍为原房主。如果产权还没下来，等待过户时间太长，期间一旦房价上涨，一些房主会坐地涨价，甚至毁约。一旦打起官司，至少要半年以上才有结果。此外，此类房源还有一大笔税费要交。
孙涛提醒买房人，不要贪图便宜购买此类房源。在购房前，要核验房屋的产权，要购买有产权证的房产。
■ 名词解释
期房 人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得（、、）预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
采写/新京报记者 袁晓澜
本文来源：新京报
咨询热线：转6
免费接送 买房一站式服务
意向楼盘：
48小时评论排行
不做嘴炮 只管约到
编辑推荐楼盘
每日成交前十
1 暂无优惠
2 暂无优惠
3 暂无优惠
4 暂无优惠
5 暂无优惠
6 暂无优惠
7 暂无优惠
8 暂无优惠
9 暂无优惠
10新静安 4
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：　　想买一套135左右面积的分期房，总价41万，房东自己也是走银行分期，现在他在银行还有18万的分期款，房东想让买房人支付他二十万，然后接他分期，签合同，然后两年后过户，为了省去需要缴纳的营业税，现在该房子所在小区已经能办房产证，现在我担心这样做后期房东不想卖了或者一个房子卖两户会有很多风险，而且我自己也想走银行分期，希望天涯高人能给支招。主要是房子大体相中，而且这样走分期我也不用付太多钱。想买这套房，可是又担心会出现很多问题，所以希望大家支招，看能买这种房子不，还有就是买的话如何注意问题，去规避未来会出现的风险，拜托大家啦。
主帖获得的天涯分：0
楼主发言：5次 发图：0张 | 更多
　　等于说二十万给他，（他说卖房是因为急用钱），然后等于说银行还有18咱万了贷款我们接过来每个月去付这个分期，等到够两年了我们把房子过户，我们需要自己走分期的就再从银行贷款，银行把该他的给他就行了，因为对这种交易毫无经验，求支招　　
　　没有人看吗？　　
　　风险很大：房东可以拿钱后跑路，房东可以再次抵押或者一房多卖。
　　不买　　
　　总价41万的房子搞这种事情　　就怕变数太大　　你到时候20万被骗走或者房主坐地涨价　　风险太大　　两种选择　　1 直接想办法马上拿下，哪怕自己掏营业税；　　2 不买了
　　风险很大，首先去做公证！给点定金让他去银行赎楼，赎完楼过户给尾款　　
　　期房就是还没交付吧，我不理解还没交房怎么办房产证，而且就算可以办了，同一栋楼有的当月就办好有的得排队半年　　
　　干嘛要买这种风险很大的房子？　　
　　不建议买，风险很大的　　
　　风险太大了，还没出房产证可以出手续费更改合同，再办房产证
　　别买，公正了也没用，两年后涨价了他不卖了你有啥办法，别说已经公正了，没用　　
　　什么都不用注意。就四个字“绝对不买”。
　　签借款合同，签的金额和利息以及违约金高点，约定到期无法偿付以房抵债，你必须接受。
　　房产证还没下来，你手中可没业主的抵押物啊。风险太大了。
　　谢谢大家了，这种房子我也不考虑买了，风险大，而且税多，再找合适点的房子吧。??　　
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)买期房还是二手房？看完让您茅塞顿开，不再纠结！相信很多人在购房之前，都会衡量一下到底要买期房还是二手房，到底哪个更划算。其实，无论是考虑期房还是二手房，只有适合自己的房子才是最好的房子。接下来，我给大家整理一些关于期房和二手房的优缺点，供大家参考。期房的优势1、房屋设计合理、时尚期房都处于在建设状态，无论从房屋设计理念上还是新兴材料的使用上，都比二手房具有优势。新建住宅往往在配套设施上也下足了功夫，例如：湿地公园、健身中心、游泳馆、幼儿园等。2、房屋价格优惠开发商推出期房，也是为了资金回笼。出于减轻资金压力的考虑，同时也为了尽早打开自己的市场，开发商对于期房都会让利销售。3、可选性大期房的房源多、设计风格多样，对于购房者来说，选择余地大。尤其对有特殊要求的购房者来说，选择自己心仪的期房是个不错的选择。4、首付款优势如果您是购买首套房，一般期房的首付资金会小一些，可以减少不少购房者的首付压力。期房的劣势1、逾期交房很多购买期房的房主都会碰到逾期交房的问题，也给一部分购房者造成了困扰。更有甚者，前些年也出现了不少烂尾工程，购房者交钱后，开发商迟迟不能完工，甚至拿钱跑路。购买期房还是存在一定风险的，要尽量选择有实力的开发商。2、社区不成熟期房交房后，初期社区配套都会有不完善的地方，但是随着入住率的提高，配套设施也会逐渐完善，什么都是需要有个过程的。二手房的优势1、即买即住只要手续办理妥当，一般很快就可以入住。因此，对于着急住房的购房者来说，二手房更为方便，甚至还能省去装修的麻烦。2、配套成熟一般二手房周边的服务和配套设施都相对成熟，对于日常生活来说更为方便。例如：实用性很高的菜市场、超市、车站、学校等。3、风险低能够更加直观的感受到房屋本身的状况以及周边的生活配套设施，选择起来会更加客观。二手房的劣势1、交易风险高二手房交易中，需要的考虑的较多。例如：房屋是否有纠纷、抵押、案件诉讼、购房合同等，所以是一件比较复杂的事情，最好还是请专业的房产中介或者房产律师来办理。2、贷款问题银行贷款对二手房的房龄要求比较严格，一般超过20年以上的房龄就很难通过贷款审核了。有些房龄久的二手房，即便是通过审核了，贷款金额也会受到影响。3、房屋翻修成本高一般二手房都带有装修，翻修比首次装修更加麻烦，成本也会相对提高。4、房屋设计落后早些年的老房子在设计上确实存在缺陷。例如：卧室和客厅比例不合适，卫生间无洗手池等都是一些老房子的特点。看完以上这几点，相信各位心里也有了更明确的目标。其实，期房和二手房各自都有自己的优缺点，没有什么是十全十美的，鱼和熊掌不可兼得，关键还是要考虑自己的需求。新房、二手房、租房、代办过户、房屋托管、免费登记 —— 滁州诚实房产中介不懂二手期房如何买？掌握这四点不怕被坑
二手期房该如何买？把握大方向：买二手期房最好不要买政策限制买卖的二手房，还有未办理房产证的房子。那么，具体要如何买？我们可以从以下几个方面控制风险：
1.在合同约定明确的违约责任和赔偿责任
合同约定到期，如果卖家不配合过户交易的违约责任。
除了全价返还全部房款外，应支付总房价30%违约金，若违约金不足以弥补买方损失的，应补齐买方的损失，损失的计算方式为：合同约定过户交易条件成就时，同一小区房屋单价计算出的房屋总价或第三方评估机构评估的房屋总价格 减去买方购置该房屋时的价格，即买主收益损失。
如果被过户给了善意第三方、被查封、被抵押无法交易过户，那么最终就只能请求违约责任、赔偿责任。当然最终的万一这个卖主没有钱，那买方损失就很大，可能连买房的本都要不回来。
2、签订买卖合同，虽不过户但应入住并占有房屋
上述各种情况，除了经济适用房不能交付占有之外，其他可以根据合同约定进行占有入住。虽然说不动产的“交付”方式是以转移登记为准，就说完成不动产交付，只有过户了才算是完成交付，但是期房交易虽然不过户登记，现实转移占有也是对买主有利，实际入住占有房产能减少善意第三人的购买。
比如这个户主又想卖给第三方，那么作为第三方一般情况下是要实地看一下房子的，这时候如果买方已实际占有房屋，就能有利控制这种第三方作为善意方来买房子。
3、控制卖主所有原始交易的协议、票据、产权证明
比如经济适用房，应让卖主把原来买经济适用房的合约、买卖的原始票据、纳税证明、房产证（如果已经取得）都交到买家手中，防止卖主一房二卖。
像惠州这种政府限制5年内限制卖出的房产，那么买家应控制卖家房产证原件，如果没有原件押在银行，那么要把盖了银行章的复印件，以及原来卖方买房时的叫交易合同、票据都控制在手中。比如像开发商还没办证的，那么应当把卖主原来的预售合同、开发商收据、发票都控制在买主手中。
4、不一次性付清款项，留尾款在过户后支付
为了防止赔了夫人又折兵，减少可能的损失，也可以在合同中明确约定，尾款在过户后才进行支付。
责任编辑：
声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。
今日搜狐热点