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国家中小企业发展基金旗下关联公司：关联律所：相关法条：浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第2197号上诉人（原审被告）宋亚梅。被上诉人（原审原告）。法定代表人陈忠明。委托代理人林文杰、严诚强，律师。上诉人宋亚梅因与被上诉人（以下简称同诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2015）杭富民初字第889号民事判决，向本院提起上诉。本院于日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定事实如下：同诚物业公司与富阳市金苑山庄业主委员会签订物业服务合同，合同就金苑山庄的物业管理进行了相关的约定，合同约定期限自日0时起至日24时止。物业管理费用，住宅由业主按照其拥有建筑面积一期每月每平方米1.12元向同诚物业公司缴纳，二期每月每平方米1.5元向同诚物业公司缴纳。该物业服务合同同时约定了其他相关事项。同诚物业公司与富阳市金苑山庄业主委员会在签订物业服务合同后，同时签订物业服务补充协议，对于物业服务费用的收费标准进行调整，调整后的标准为金苑山庄一期每月每平方米1.42元向同诚物业公司缴纳，二期每月每平方米1.8元向同诚物业公司缴纳。宋亚梅系富阳市受降镇金苑山庄金龙道100号的业主，其所有房屋的建筑面积为195.78平方米。根据同诚物业公司物业费用催缴通知书显示，宋亚梅自日起至日止，拖欠物业费用共计8281.50元。同诚物业公司通过邮寄物业费缴费通知书及张贴的形式，向宋亚梅告知其尚欠物业费用的情况，其中日，向宋亚梅发出物业费缴费通知书，通知显示，宋亚梅截止日拖欠物业费用8281.50元，该物业费缴费通知书通过国内挂号信函的方式邮寄，邮寄时间为日。根据中国邮政的改退批单显示：日该信件，改寄杭州市上城区柳浪新苑某室；日，拒收；日，拒收；日，拒收。后该挂号信函退回。同诚物业公司于2014年4月诉至原审法院，要求判令：1、宋亚梅支付其物业服务费8281元；2、宋亚梅支付其逾期付款利息损失78元（日起至日为65天，以欠费8281元为基数，按照银行同期贷款年利率5.35%的标准计算），共计8359元；3、本案诉讼费用由宋亚梅承担。原审法院认为：同诚物业公司与富阳市金苑山庄业主委员会签订的《物业管理服务合同》及补充协议，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当确认有效。宋亚梅抗辩认为，该协议不合法，但是并未向原审法院提交相关证据证明其主张，原审法院对于其答辩意见，不予采纳。宋亚梅作为富阳市受降镇金苑山庄金龙道100号的业主，依法应当及时缴纳物业服务费。同诚物业公司作为物业服务人，通过向宋亚梅邮寄催缴通知书、在金苑山庄业主房屋张贴公告的形式，告知宋亚梅尚欠物业服务费事实，而宋亚梅在催告后的合理期限内，仍未缴纳物业服务费用，依法应当承担相应的民事责任。故同诚物业公司依法要求宋亚梅支付物业服务费用8281元，合理合法，原审法院依法予以支持。关于逾期付款利息损失，原审法院结合同诚物业公司的物业服务情况及宋亚梅之辩称认为，宋亚梅之逾期缴纳物业费系因双方对于物业服务质量产生争议，故对于该部分损失的主张，原审法院不予支持。综上，同诚物业公司诉讼请求合理部分，原审法院依法予以支持。原审法院依据《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、宋亚梅支付同诚物业公司物业服务费8281元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回同诚物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由宋亚梅负担。宣判后，宋亚梅不服，向本院提起上诉称：一、同诚物业公司于2012年9月进驻案涉小区，但未公示过物业管理合同，宋亚梅直至本次诉讼才看见该合同，其上内容有诸多不合理之处，且合同只有盖章，没有主任签字，也未明确签订时间。这届业委会成立于2010年2月，且委托管理期限为5年。但一般业委会任期为3年，即便任期5年，2015年2月任期就满了，故该届业委会无权超过权限订立合同，且宋亚梅怀疑该5年期的物业合同是业委会个别人和同诚物业公司签订的。该合同第四章第十八条第二条约定2012年10月至12月为磨合期，经甲方考核合格2013年开始合理增加服务费标准，按照《浙江省物业管理条例》业委会无权承诺提高物业服务费，需50%以上业主同意方可，且同诚物业公司进驻刚3个月就要求增加物业费也不合理，故该合同无效。二、业委会和同诚物业公司签订的补充协议没有经过业主大会和投票表决，当时征求意见时有20多人参加，但大部分人均表示不同意提高物业费，因为同诚物业公司进驻时间短，收支情况没有完全反映，不具备提价条件。该补充协议也是业委会个别人擅自订立的，没有业委会主任的签字，也没有订立时间，故该补充协议无效。三、同诚物业公司进驻小区二年来未履行合同义务，如公用设施、设备的维修、养护、运行和管理（包括公共自来水管道）。小区自来水管道在2011年7月改造一户一表时，需要每户交7000元的安装费，其中20多户业主认为小区水管破损可用维修基金进行维修，无须重新安装管道且费用过高，2011年11月小区所在地受降镇居民自来水一户一表改造只需1300元，对面紫云山庄小区只需400元，故小区未安装一户一表。当时小区业委会和前任物业公司、水务公司订立了三方协议，约定小区没有改造一户一表的用户沿用原水管线，由前任物业公司代为收缴水费。同诚物业公司自2012年10月进驻后未尽管理职责，未及时对公用水管道进行维护，也未代收水费，使得老管线自来水供应不正常，且导致小区2013年3月至5月供水中断，后小区十几户业主分摊了1245元的欠费后小区供水才恢复正常，由此也造成了宋亚梅家5000元的太阳能烧坏。因自来水不正常，宋亚梅买房后无法正常居住，相关损失应由同诚物业公司负担。经多次要求后，同诚物业公司从2013年6月才开始履行抄表和代收水费的工作。从水业集团提供的交费单看，月产生的水费较合理，但10月之后水费多了1000余元，说明水管漏水严重，但同诚物业公司未告知宋亚梅，直至日停水宋亚梅才得知已欠水费5万余元，并导致宋亚梅户至今停水，无法正常居住。四、同诚物业公司入驻小区后从未公布物业费收支使用情况。五、小区管理混乱，对他人私自占用公共水域的活禽放养、配电房旁种菜养鸡等，同诚物业公司没有进行及时管理和劝导，小区保安年逾60，安保力量薄弱，导致业主财物多次被盗。综上，上诉人宋亚梅请求二审法院依法改判。二审法庭调查中，上诉人进一步明确其上诉请求：要求按照小区68号业主缴纳物业服务费的标准每平方米1.5元并打8折计交自己的物业费，共计5368.46元。被上诉人同诚物业公司辩称：一、被上诉人和业委会签订的物业服务合同加盖了公章，是合法有效的。二、关于物业费单价涨价的问题，该涨价程序是经过金苑山庄137户业主中超过50%的业主同意的。三、关于水务的问题，这与本案没有关联，这是历史遗留问题，该问题系在被上诉人2012年9月进驻之前，由前任物业公司、业委会、富阳市水务公司三方进行的协商，这与被上诉人没有关系。被上诉人没有法定义务解决该问题，只能尽力协调。上诉人陈述其交了7000多元自来水管道安装费，其停水问题就解决了，故停水问题根本症结不在于被上诉人。四、物管费收取的公示问题，应由业委会来公布。小区的账目一直都是公布的。缴纳物业费是业主应尽的义务，金苑山庄大部分业主也都是按时缴纳物业费的。被上诉人一共起诉了11户业主，大部分都协调掉了，只有2户还未缴纳物业费，其他都和解掉了，现在上诉的只有本案宋亚梅。这个时间段未缴物业费的情况，据代理人了解已经没有了。五、关于物业服务的问题，小区养鸡的情况一直是有的，但对于物业服务的程度问题，每个业主的主观感觉都是不一样的。关于上诉人陈述的小区物业服务非常不到位的问题，据被上诉人了解是没有的。关于上诉人的太阳能热水器问题，这是上诉人自己家的事情，不属于被上诉人的服务范围。六、关于其他业主缴费的标准问题，应由上诉人自行与被上诉人协商，被上诉人也是愿意和业主协商解决问题的。上诉人宋亚梅在二审举证期限内向本院提交以下证据材料：1、宋亚梅书写的由25位业主签字的关于金苑山庄提高物业费的真相材料复印件一份，这些签字的业主基本上已经交了物业费，拟证明提高物业费并未经过法律规定的程序；2、水费催款通知单复印件一张、其他业主写的没有缴水费的情况说明复印件二张、业主打款给水务公司的农村银行单据复印件一张、从水务公司调取的欠费情况复印件一张，拟证明水费缴费单是给被上诉人的，但是被上诉人从来没有向业主催讨过水费，而且业主向被上诉人缴水费，被上诉人不收，由此导致宋亚梅被停水；3、业委会与前任物业公司签订的物业服务合同复印件一份，拟证明以前的物业合同是一年一签，且业委会主任要签字，合同日期也是写明确的；4、物业费的收款收据以及发票复印件共四张，拟证明到2014年为止，被上诉人对个别业主一直是按照原来的标准收取物业费的；5、施工协议、补充协议、会议纪要复印件各一份，拟证明以后金苑山庄的水费都是由新的物业公司来负责收取。被上诉人同诚物业公司在二审举证期限内未向本院提交新证据。对上诉人宋亚梅二审提交的证据材料，被上诉人同诚物业公司认为：对证据1，真实性无法确认，且只是部分业主的单方行为，物业费涨价是经过合法程序的；对证据2，结合证据5的施工协议，真实性无法确认，且均与本案没有关联性，水务公司的问题是历史遗留问题，系因当时金苑山庄有20多户业主认为7000元的自来水管道安装费过高而拒绝缴纳，故后来导致了停水问题；对证据3，真实性无法确认，且合同可以由双方协商，并不一定是一年一签，故无法达到上诉人的证明目的；对证据4的收款收据，编号为1043327的收款收据，在一审法庭调查时，被上诉人已经提交了情况说明，2013年12月，当时被上诉人为了尽快回笼物业费，临时出台了鼓励性的缴费政策，在当年12月底前缴纳2013年物业费的，全年可以按照涨价前的标准执行，如果预缴2014年物业费的，也可按照涨价前的标准执行，其他的收款收据与本案没有关联性；对证据5，恰恰可以证明被上诉人是为何进驻金苑山庄的，也可以证明自来水安装管道问题是历史遗留问题，产生该问题的责任主体不是被上诉人，且被上诉人在进驻金苑山庄后，一直在协调解决该问题，不存在上诉人所说的被上诉人未督促、未履行义务的情况，庭前，上诉人自认其已经缴纳了自来水安装管道的7000多元费用，停水问题已经解决了。本院认为，证据1真实性无法确认，即便真实，也只能反映小区少部分业主的意愿，不能体现全体业主的意见；证据2、3真实性无法确认且与本案缺乏关联性；证据4、5与本案缺乏关联性。综上，本院对宋亚梅二审提交的证据均不予采信。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，业委会是业主大会决议的执行机构，同诚物业公司有理由相信富阳市金苑山庄业委会系代表全体业主与之订立《物业管理服务合同》和补充协议，双方意思表示真实，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。宋亚梅主张《物业管理服务合同》和补充协议系业委会个别成员为某种经济利益与同诚物业公司订立，但未提交有效证据证明，且《物业管理服务合同》和补充协议已经加盖业委会公章，是否需要负责人同时签字以及合同订立时间缺失与否均非合同效力的认定要件，故本院对宋亚梅关于《物业管理服务合同》和补充协议违法的主张不予支持。宋亚梅作为案涉小区业主，应当依约履行缴纳物业服务费的义务。对宋亚梅以同诚物业公司未履行物业服务义务为由拒不缴纳或要求减少物业服务费的主张，缺乏有效证据证明，且物业服务具有动态性、涉众性，需要物业公司、业委会、业主的相互配合，作为物业公司和业主应当加强沟通和自我提升，共同创建小区和谐环境。综上，上诉人宋亚梅的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宋亚梅负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王　亮审　判　员　　李国标代理审判员　　韩圣超二〇一五年十月十九日书　记　员　　周　佳置顶反馈APP微信客服活动电&&&&&&&话 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2016全国物业前十的公司咱合肥全占了！那合肥的物业收费怎么样呢？合肥在售别墅物业费排行榜Top10物业费最贵的别墅：铂悦庐州府，6元/㎡/月其别墅最大建筑面积为450㎡一年最多要交3.24万！不过，但凡能住得起别墅的，应该也不会在意这区区6块~区域项目名称物业公司物业费（元/㎡/月）庐阳区铂悦庐州府永升物业6新站区陶冲湖·别院上海永升物业5.2高新区旭辉湖山源著旭辉地产物业5.2庐阳区万科城市之光万科物业4.6（地上）高新区保利西山林语保利物业4.5高新区九台别墅重庆海宇物业4.5肥西县幸福联盟紫郡幸福联盟物业4.5肥西县中国院子戴德梁行全程物业4.5肥西县名流高尔夫庄园名流幸福物业4.5高新区新华御湖庄园天一物业4.4合肥市在售高层物业费排行榜Top10物业费最贵的高层：融创合肥壹号院，4元/㎡/月其高层建筑面积约135-140㎡一年最多要交6686.4元！区域项目名称物业公司物业费（元/㎡/月）政务区融创合肥壹号院融创物业预计3.98包河区绿地御徽仲良联行3庐阳区长安天玺长安物业2.9滨湖区万科时代之光上海万科物业2.8高新区中国铁建国际公馆中铁自带物业2.7滨湖区皖新朗诗绿郡皖新物业2.7庐阳区万科城市之光万科物业2.7&庐阳区万科森林公园万科物业2.7滨湖区保利海上五月花保利物业2.2（1-3年）2.7（3年后）蜀山区金隅南七里力城物业2.57合肥1864家楼盘物业公司及物业收费标准▼▼▼看看你家一年要交多少物业费？合肥市9区3县楼盘物业费一览包河区最贵：益力檀宫 3.98元/平米/月最低：四季花园等小区 0.1元/平米/月现在售楼盘：玲珑大厦、居安物业、中辰未来港、绿地御徽、星海城、东方名邸、滨湖龙川里、恒大水晶国际广场、新世界公馆、金中环广场、BINGO缤购、国贸天悦、滨湖阳光里、南翔汽车、智慧新城、和昌中央城邦、绿地中心、宝利丰广场、国开公馆、益力檀宫、玫瑰绅城、碧湖云溪?缘墅、东方广场、融侨悦府、中海央墅最贵：益力檀宫 3.98元/平米/月最低：国开公馆 1.2元/平米/月滨湖区最贵：中海滨湖央墅 4元/平米/月最低：滨湖欣园 0.5元/平米/月现在售楼盘：文一·塘溪津门、琥珀瑞安家园、国购中心、保利海上五月花、合肥万达文化旅游城、华冶翡翠湾、滨湖向上城、皖新朗诗绿郡、滨湖新地城、合肥云谷、文一名门湖语、利港银河广场、宝能城、蓝山CBD、万科时代之光、文一豪门金地、滨湖宝文中心、联投中心书城、佳源巴黎都市、淮矿东方蓝海、滨湖·双玺、高速时代公馆最贵：蓝山CBD 3.5元/平米/月最低：琥珀瑞安家园 1.2元/平米/月政务区最贵：融创合肥壹号院 4元/平米/月最低：常青花园 0.1元/平米/月现在售楼盘：融创合肥壹号院、融创物业、文一品一墅、当代ΜΟΜΛ、华润中心凯旋门、天珑广场、文一名门首府、置地广场·栢悦府最贵：融创合肥壹号院 4元/平米/月最低：华润中心凯旋门、天珑广场等 1.44元/平米/月瑶海区最贵：文一名门广场 3.5元/平米/月最低：开元小区等 0.1元/平米/月现在售楼盘：春天城市广场、文一名门广场、文一名门名城、瑶海万达广场、恒大中央广场、大众时代之光、长安东郡、保利罗兰春天、海尔地产·智慧公馆、蓝光时代红街、天时东崃、保利东郡、东城一品轩、坝上街环球中心、信地城市广场、城建琥珀东华府、文一锦门学府里、文一云溪湾、保利熙悦府、现代花苑最贵：文一名门广场 3.5元/平米/月最低：东城一品轩、现代花苑等 1.2元/平米/月蜀山区最贵：拓基·蘭宫墅 4.3元/平米/月最低：和谐家园等小区 0.1元/平米/月现在在售楼盘：中国铁建青秀城、华润桃源里、花山堡墅、求实领势学府、金隅南七里、加侨微公馆、国祯广场、长江8号、金水黄金广场、天玥中心、新加坡花园城、华邦蜀山里、燕园、乐客来国际商中心、大溪地、CBC拓基广场、拓基蘭宫墅、中翰名庭、幸福金色湖畔、原溪贝乐城-状元第公寓、新江名苑最贵：CBC拓基广场 2.85元/平米/月最低：新加坡花园城 1.1元/平米/月新站区最贵：武里山天街 4元/平米/月最低：农垦厅宿舍 0.1元/平米/月现在售楼盘：文一陶冲湖城市广场、圣联梦溪小镇、家天下北郡、禹洲中央城、陶冲湖·别院、朗香书院、当代MOMΛ未来城、中环云公馆、合肥绿地香树花城、力高君御世家、唯客武里山天街、长虹世纪荣廷、光盛豪庭、隆昊昊天园、同济自由都市最贵：陶冲湖·别院 5.2元/平米/月最低：隆昊昊天园 1.23元/平米/月高新区最贵：保利西山林语 4.5元/平米/月最低：蜀峰湾小区等 0.1元/平米/月现在售楼盘：祥源金港湾、汇景城市中心、中国铁建国际公馆、祥源城湖山小筑、祥源城湖山别墅、圣联时代广场SOHO公寓、文一名门学府里、太平洋森活广场·SOHO、蓝光雍锦半岛、航空新城、悦湖山院、保利西山林语、旭辉湖山源著、太平洋森活广场、新华御湖庄园、御景城、九台别墅、蜀山凡高、新华御湖上园、圣联·香御墅、淮矿馥邦天下、皖新朗诗麓院、喜尔美-菁英汇&最贵：保利西山林语 4.5元/平米/月最低：御景城等 1.3元/平米/月经开区最贵：好运锦绣年华 5.5元/平米/月最低：朝霞社区 0.1元/平米/月现在售楼盘：安通缘梦天地、加侨悦湖公馆、汇美广场、海恒金屿海岸、禹洲翡翠湖郡、合肥启迪科技城、小微公馆、依澜雅居、世茂君望墅、华邦观筑里、原树提香、中环CBD、翡翠花园维C派、文一名门南郡、尚泽紫金公馆、尚泽大都会、世茂翡翠首府、金大地时代天街、水安盛世桃源、铜冠花园、远大尚林苑、融科城、绿城翡翠湖玫瑰园、翡翠花园芳岛别墅、锦绣大地城、金星家园、文峰中心最贵：绿城翡翠湖玫瑰园 4.21元/平米/月最低：金星家园 0.9元/平米/月庐阳区最贵：中国铁建国际城瑞园 4.8元/平米/月最低：幸福家园等小区 0.1元/平米/月现在售楼盘：普天合电world庐州公馆、皖投天下名筑、碧水兰庭、融侨悦城、恒泰城宫、瑞阳公馆、恒泰阿奎利亚8.0组团、铂悦庐州府、上城国际·百合苑、华地森林湖、万科城市之光、海能跨界A+、国能首府九号、万科森林公园、金都华庭、文一名门湖畔【小米空间】、栢景湾7期、长安天玺、国贸天成、北阜时代公寓最贵：铂悦庐州府 6元/平米/月最低：国能首府九号 1.12元/平米/月肥西县最贵：中国院子·万振紫蓬湾 4.5元/平米/月最低：建邦皇嘉锦苑 0.45元/平米/月现在售楼盘：华南城紫荆名都二期沁园、绿地微客公园、绿地海德公馆、光明观澜印象、文一名门绿洲、信地华地城、绿地新都会、华地翡翠蓝湾、城改春景花园、禹洲天玺、振荣锦尚公馆、幸福联盟紫郡、建邦皇嘉锦苑、中国院子、西南欢乐城、中街水晶城、观澜天下、名流高尔夫庄园、华地紫金府、新华九龙首府、丽丰铂羽公馆、和昌中央悦府、安粮紫云湾度假别墅最贵：名流高尔夫庄园 4.5元/平米/月最低：建邦皇嘉锦苑 0.45元/平米/月肥东县最贵： 文一名都 1.8元/平米/月最低：聚龙阳光都市花园 0.3元/平米/月现在售楼盘：锦绣花园、星光国际广场、华盛大运城、斌锋·未来城、城建琥珀名郡、禹洲中央广场、琥珀庄园、恒大绿洲、文一名门东隅、文一名门河畔、文一名都、世宏城市广场、东方明珠嘉苑、盛世新城和公馆、尚泽琪瑞康郡、文一名门云河湾最贵：文一名都 1.8元/平米/月最低：东方明珠嘉苑 0.5元/平米/月长丰县最贵：元一后九栋 3.6元/平米/月最低：中奥花园 0.5元/平米/月现在售楼盘：文一锦门北韵、京冠御园华府、京祥名都、力高共和城、恒大帝景、北部湾·双子星座、奥青城、金大地翡翠公馆、北城世纪城、祥和公馆、汉华金域中央、文一名门北郡、鹭山湖&乐活岛、北城中环城、御景嘉苑、晟威鑫城华府、融科梧桐里、元一·后九栋、新慧御湖城、金科·半岛1号、临湖雅苑、京城国际、华展中央花园、鸿路北城明珠、文德艺墅、圣智科技园、蓝鼎水湖新城最贵：元一后九栋 3.6元/平米/月最低：华展中央花园 0.5元/平米/月以上数据仅作参考，最终信息以开发商公布为准。（数据来自合肥楼市、霸都楼市）来源：柚货