二手房交易中，我是卖方，买方是一家房屋中介的负责人，买卖合同上盖的公章就是他们中介的章，做网签合同时-找法网（findlaw.cn)
二手房交易中，我是卖方，买方是一家房屋中介的负责人，买卖合同上盖的公章就是他们中介的章，做网签合同时
二手房交易中，我是卖方，买方是一家房屋中介的负责人，买卖合同上盖的公章就是他们中介的章，做网签合同时，他的公司因为没有做网签合同的资格，委托了另外一家中介来做，但声明书我没有签过字，他在我不知情的情况下，递交了一份空白的声明书给那家中介来做，那家中介的工作人员冒充我和他的签名做出了网签合同，过户那天（也是买卖合同约定的过户最后一天），我发现了有人冒充我签字的声明书而拒绝在网签合同上签字，这样当天一过，能否判定对方违约或我有权单方面解除合同吗？
可以要求解除合同，具体可以联系
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买二手房中介把网签价格恶意做低，中介需要承担什么法律责任？
提问时间： 23:20:34
去中介买二手房实际成交价格80万，中介说房产交易中心的评估价格会比成交价格低一点，但是不会太多，由于是外地买房所以我们签订了全包协议，各种税费都由中介缴纳，我们提前把首付款和税费都打包交到中介，最后去过户的时候发现网签备案价格才不到40万，也就是说我按照80万缴纳的税给中介，中介应该是通过各种关系把房子评估价格做低，之后偷税漏水只按照40万的房价进行缴税，请问中介这样的行为是不是违法？我起诉的话会不会得&
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该答案已经被保护
关于二手房法律纠纷，可以先参考我的普法帖子 重磅：教你如何应对二手房合同违约 - 法象说 - 知乎专栏 依次回答你的问题： 1、存在这种可能性，但不是象对方说的那么轻易，不过从我们代理案件的实践经验看，如果你想起诉继续履行的话，最好同时做诉讼保全； 2、不是一个法律关系，正常来说实质性影响未必有，但是可能影响诉讼程序进度； 3、是的，这个是目前法院普遍的做法。&br/&&br/& 鉴于业主目前态度反复（拖时间的目的不排除是在安排一房二卖或者抵押事宜），建议你方一方面尽快到房产部门争取就房产做个预告登记（物权法第二十条规定：&当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。发展商还能要求解除保全！ 我的补充&br/&&br/&
16:09 下面就您的问题再作详尽解答： 首先，&我们向法院撤销保全，发展商也可以把房子收回去重新卖出去，这样对三方都好！&在现阶段，只有在重新卖出得更高价格时，发展商（开发商）才会收回房子再卖以获得更多利润，否则亏本的事情，开发商不会做的。&br/&&br/& 其次，根据A某和开发商签订的购房合同，A某因没有银行贷款未付清房款，开发商有权解除合同收回房屋，并可以通过诉讼实现这一权利，收回去重新卖给别人。
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您可能有同感的问题中介如何办理二手房网签 全部流程介绍－产经要闻－齐鲁晚报网
中介如何办理二手房网签 全部流程介绍
核心提示：
该负责人说,不论是通过中介还是自行成交,在网签前都有一个核验房源信息的环节,有效卡住“假房东”以及存在抵押、查封等情形影响交易的房源,确保房源真实性的同时,也有助于提高成交率。
以后二手房网签所有中介都可以办了。(资料片) 以后网签业务不用都去挤房产大厅了。(资料片)&
16日,记者从济南市住房保障管理局了解到,济南市出台了《济南市存量房买卖网上签约管理办法》,即日起,市区范围内的二手房网签都可以在中介完成,并将于10月份正式推广使用。针对目前市场上的虚假房源、一房多卖等现象,网签前都有一个核验房源信息环节,出售的二手房都有了&身份编号&,市民可以自己核验。
本报记者 喻雯
中介办网签,减少了跑腿和排队
根据现在的二手房买卖交易流程,购房者通过中介看中一套房子后,要先到房管部门核实房子有没有抵押或是被查封,核实好没有处于限制状态后,到中介签订房屋买卖合同,然后再到房管局办理网签、交税、过户等手续。
对此,济南市住房保障管理局产权市场处有关负责人说,在整个过程中,购房者要多次跑腿、排队。&即日起济南市存量房交易网签系统在市区开始试运行,并将于10月份正式推广使用。&
具体来看,依法取得营业执照的经纪机构,经市房管局备案后,可申请网签用户认证手续,符合条件的取得&存量房网签资格证书&,并在门店显眼部位摆放。从二手房交易的卖方而言,可将房屋委托给获得证书的经纪机构,经纪机构操作人员通过相关系统进行房源核验,并在&济南市房地产综合信息网&(www.sdjnfc.com.cn)上发布房源或经过卖方允许后在其他平台发布。
从买方角度来讲,买方选定上述发布的房源后,可与中介、卖方签订三方合同,直接在中介门店,由中介操作员在官方网签系统进行网签。网签后可直接打印合同办理后续贷款、申请登记、缴税、领证等。
总的来说,按新的流程,核验房源信息、办理网签手续都可以在中介完成,且不用再签中介提供的纸质合同,等于三步并一步。
买卖双方没有通过中介自行成交的,可实行自助网签,办法是通过登记机构的网站及房产交易大厅的自助终端核验房源信息、在线签订买卖合同；也可以像以往那样相约到大厅窗口办理签约手续。
中介赶紧去备案,还要经过网签培训
随着网签办法实施,网签系统从即日起开始试运行,二手房买卖全面实现中介网签工作也进入倒计时。
记者了解到,目前全市有大小房产中介机构1200家左右,交易量较大、市场份额较高的190多家机构已完成备案手续。按照网签办法及市住房保障管理局要求,只有取得备案资格、且经过网签业务培训的中介机构,才能在中介开展网签业务。因此,从即日起,尚未到市住房保障管理局进行备案的,需要及时前往办理备案手续。
各区房管部门将督促辖区内从业的房产中介机构办理备案手续,不按规定办理备案的机构,将及时通报工商等部门依法处理。中介机构和执业人员不落实网签工作,妨碍网签合同推广使用的,市住房保障管理局还将会同工商部门依法予以纠正处理。
按照计划,8-9月为网签系统试用准备阶段。8月3日起,取得备案资格的房产中介机构,可组织经纪人员申请参加房地产中介行业协会组织的网签业务培训,获取网签业务资格。10月,网签系统将正式上线运行。
网签工作正式开始后,具备网签资格的房产中介及其分支机构除应当在经营场所醒目位置公示营业执照、营业范围,房地产经纪服务项目、内容、标准,房地产经纪业务流程,收费项目、依据、标准,交易资金监管方式,档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话,政府主管部门或行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同示范文本,分支机构的上级中介机构经营地址及联系方式等内容外,还应公示机构备案证书和网签资格证书。
自9月起,二手房交易当事人选择中介机构买卖房屋时,可查看其是否具备网签资格,并可登录上述信息网进行核实。
市民可自主核验房源编码,确保真实
目前的二手房买卖交易中,除了购房者要到房产大厅排队外,虚假房源、一房多卖等都成了二手房交易中,让购房者头疼的问题。
&即将实行的网签系统通过技术手段,进一步为中介机构和购房人掌握真实有效的房源信息提供帮助。&该负责人说,不论是通过中介还是自行成交,在网签前都有一个核验房源信息的环节,有效卡住&假房东&以及存在抵押、查封等情形影响交易的房源,确保房源真实性的同时,也有助于提高成交率。
&根据存量房网上交易系统,存量房源验证后,系统会生成唯一核验编码。&该负责人介绍,经纪机构在网络或者门店发布房源时,应注记房源信息核验编码,这一编码就类似于房屋的出售身份证一样。购房市民在网上查看以及实际门店看到中意房源时,均可以通过房管政务微信、济南市房地产综合信息网和自助设备查询房源信息。
此外,交易过程中可能出现的房源查封等情况,上述交易系统也能更为迅速地显示。&房源信息发布过程中,如交易房屋出现查封、异议登记等限制交易条件的,该条房源信息将从网站自行撤销发布,并反馈给经纪机构。&该负责人说,如果交易房源申请了抵押,系统也会及时更新,并反馈。
买方、卖方和中介都能通过登录&济南市房地产综合信息网&,输入房源核验编码,来查询房源的最新情况。买方及时了解了房源的最新变化,可减少此前因房源情况变化造成的各种纠纷。
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责任编辑：崔京良
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周争锋律师
发布时间： 16:35:31
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一、二手房过程中出卖人需要注意的交易常识1.如何认识独家委托代理独家代理是指在指定区域和一定期限内，由该独家代理人单独代表委托人从事有关商业活动。委托人在该地区内不得再委托第二家代理人。限时独家代理属于独家代理的一种特殊方式，是委托人与被委托人约定在一定时间内有被委托人独家代理委托人所委托的事项。现实中，中介公司委托难道独家房源在签订限时代理时，会约定给与卖方一定的保证全，保证在双方约定的时间按照卖房人的要求销售出去，时间到了没有销售出去则保证金被卖家没收，双方代理关系终止。在委托合同中，合同的当事人双方均享有任意终止权，可以任意终止合同。无论是有偿委托合同还是无偿委托合同，也无论是定有期限的委托合同还是未确定期限的委托合同，也无论委托事务的处理进行到何种程度，当事人均有权终止委托合同。但是，如果因解除委托合同而给对方造成损失的，除不可归责于自己的事由外，解除合同的一方应当赔偿损失。依据合同法的规定，委托合同的委托人是随时可以解除委托的，只不过是受托人可以要求委托人承担相应的赔偿责任，但该赔偿责任以实际损失为限，也就是说中介公司要举证合同签订后他们的实际损失，这很困难。《合同法》第四百一十条“ 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”2.如何出具公证委托书公证委托书的法律效力我一直在深圳二手房买家维权群中，把业主出具的公证委托书，称为戏文中的尚方宝剑。一提到尚方宝剑，大家都不会陌生，那么公证委托书的法律效力大家就更能直观的感受到了。拿着业主出具的公证委托书的人，办事就和业主本人去办理的法律效果是一样的，因此任何一个卖房的业主都要格外注意这个环节，不然自己会陷入非常被动的境地。出具公证委托书的时间 公证委托书在办理首期款资金监管协议后办理也不晚，卖家办理公证的目的是让担保公司去帮你赎楼，至于办理首期款监管协议卖家完全可以自己去。自己去办理首期款监管有好处，(1).防止买家不经你同意，虚增成交价格，办理高贷，因为高贷有可能会被银行拒绝，导致卖家套现的目的不是如期实现，影响自己的后续计划。(2).可以避免被人家玩ABC单，吃差价。如果B贷款不能通过后也不能一次性付款或没有购房资格，此时卖家就可以没收定金，不给中介或买家预留串通担保公司玩ABC的机会。(3).监督下买家的贷款程序，避免买家贷款不成功后，担保公司反复配合买家换银行，拖延交易时间。公证委托书的撤销撤销有二种途径，一种是到公证处办理公证委托的撤销声明，并通知给公证委托人，一种是自己直接发函给自己的公证委托人声明撤销。公证委托书撤销的通知到达委托人以后，委托人再签订的合同属于超越代理权的行为，需要对你承担责任，但是其签订的买卖合同在法律上构成表见代理，该份买卖合同的法律责任先由你承担，你再追究他越权代理的责任。公证委托书的内容和注意事项在买卖合同中尽可能的约定在买家办理完首期款资金监管协议后，再找担保公司出具公证委托书，在委托书中禁止转委托，限制里面中介人员的权限，尽可能明确约定交易对象、交易价格。至于在公证委托书中明确约定交易对象，明确交易价格，实践中担保公司一般不会同意，他们就要求按照他们的通用模板办理，但是有一个情况卖家一定不能同意，就是授权他们有收取购房款（含定金）的权利，一定不能同意。公证委托书具有尚方宝剑的作用，因此要自己找信得过的大型担保公司赎楼，中介推荐的担保公司基本上是只认中介，不认委托人。无论什么情况下都要预留一份公证委托书方便自己以后维权，和担保公司签订委托赎楼协议时要对责权利约定清楚并索取原件，避免以后出现问题自己没有合同依据追究担保公司的法律责任。总结：整个二手房交易流程中对卖家而言最大的风险就在于公证委托环节，也就是出现所托非人的情况，这一点所有的卖家都要有清晰的认识，买家失去的无非是定金，而卖家操作不当失去的可能是全部身家。如2012年的刘贵初案件。所有吃差价的手法，没有持有公证委托书的委托人一方配合递件，最终也无法绕开卖家完成过户并收到差额。3.出卖人必须知道的交易惯例(1)买家逾期给付定金时不可贸然发函解除买卖合同。对于约定一次性支付多少定金的房屋买卖合同，买家给了一部分定金，剩余的没有支付，卖家在接到一部分定金后没有提出异议并退回，依据担保法的规定应视为双方在合同履行过程中已经变更定金数额。根据《担保法》司法解释第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”的规定，定金合同可以由交付定金一方有条件地单方变更合同，收受定金的一方不同意的必须同时提出异议和拒绝接受金额不符的定金，二者缺一不可，只表示异议，没有退还已经收取的定金，视为双方合意变更定金合同条款。对于约定分二次支付定金的房屋买卖合同，支付了第一次的定金，第二次的定金没有依约如期支付，超过合同约定的支付时间，也超过约定的延迟履行期间，则可能会被法院认定没有按照合同履行合同义务构成违约，这时法官给的理由往往是合同法第六十条确定的全面履行原则。《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 司法实践中，法官一般都回避买家逾期支付定金或不足额支付定金是不是构成违约的问题，基本上都不正面答复，但是买家诉讼继续履行基本上都会被支持，依据法理没有理由不支持该请求，逾期或少给定金不影响双方合同目的的实现。(2)没有约定贷款承诺函出具的最迟时间，就不能约定业主赎楼的最迟时间。在卖房的时候，不管是自己筹钱赎楼还是委托担保公司赎楼，一定是约定在买家取得贷款承诺函以后才能赎楼，并且不能在合同没有约定买家必须在什么时间取得贷款承诺函的情况下，约定卖家必须在合同签订后多少日内赎楼完毕。把赎楼时间约定在买家取得贷款承诺书前面，就是自己给自己挖坑，买家想让卖家违约分分钟的事，买家贷款承诺函没有下来，卖家赎楼的时间提前到了，不依约完成赎楼手续注销抵押登记就违约。(3)赎楼需要提前一个月向抵押权银行提出赎楼申请。很多业主不知道这个常识，也没有中介提示，碰见合同约定的有具体赎楼完成时间的，虽然这是一个小小的疏忽，但会导致卖家签完合同就注定会违约，比如签订了某个中介版本的合同，约定合同签订后40日内卖家必须注销抵押登记。有些银行需要在赎楼申请通过后提前一个月就要把赎楼款打在还款账户上，你比如深圳的一家浦发银行支行。还有的银行要求提前还钱必须在每月的15日和25日提出书面赎楼申请，其他时间不接受卖家的赎楼申请，你比如深圳的一家汇丰银行支行。卖家不知道这些，签订合同后注定会构成违约。(4) 首期款监管协议的生效时间是看银行的最终落款时间、首期款的具体比例看银行的要求。 双方在买卖合同中虽然约定了办理首期款资金监管的时间，实际上该时间在双方实际监管过程中会被变更。原因就是，买卖双方在银行办理首期款资金监管的协议是买卖双方和银行的三方协议，而买卖双方当天去申请首期款监管协议时，首期款支付金额及合同落款时间一般是空白的，银行会在审批的时候才填写首期款数额，并添加自己的签名盖章并注明时间，依据三方协议的约定，首期款资金监管协议的生效时间是银行最后签字盖章时间。而银行是看到买家打入首期款后才审批贷款承诺函。因此要保留买卖双方去银行签署首期款监管协议时间的证据，发现买家没有按时支付首期款后要及时催告固定证据。 （5）没有特别约定配合买家办理首期款监管只有一次义务。在买卖双方约定的首期款监管时间到了之前，买家提前申请了银行按揭贷款，结果银行没有批准，再此种情况下，买家再次要求卖家配合更换银行，情有可原，因为合同约定的首期款监管时间还没有到达，法院一般不会认定买家违约。但是在合同约定的首期款监管时间之后，买家的贷款申请被银行拒绝，买家就要按照合同的约定一次性付款，要求卖家再次配合办理首期款监管，卖家可以不同意，但是卖家一旦同意了，卖家就不能再要求买家一次性付款，此时视为双方变更合同内容。卖家出售房产的主要目的是尽快的套现，不可能在合同约定的首期款到期以后，没完没了的配合买家更换银行，深圳银行很多的，买家一家一家申请人家的房还卖不卖，因此买家应尽可能的提前办理首期款监管手续。（6）贷款承诺函的有效与否，需要由银行方面确认。 基本上按揭贷款银出具的贷款承诺函中，均有什么情况下无效的说明，一般都会声明如双方虚构交易背景，虚增成交价格，提供虚假资料，涉嫌欺诈行为导致贷款不能发放的，贷款承诺函无效或银行有权终止履行承诺。很多卖家在发现买家虚增交易价格办理高贷或有提交假的离婚证申请贷款后，认为自己已经有确实充分的证据证明买家骗贷，就以买家存在贷款承诺函上声明无效的情况，买家也没有在规定时间内选择一次性付款，构成违约为由解除合同。而在诉讼过程中卖家只能举证证明自己知晓的买家虚增成交价格或提供假结婚证的情况，却不能提供银行方面已经确认贷款承诺书已经无效的证据，此时法院是不认可卖家的理由的，依据双方的买卖合同，买家在接到银行贷款不能的通知后还有一次性付款履行合同的机会。此种情况下，卖家需要有确实充分的证据证明，银行是什么时候通知买家贷款承诺函无效的，这是起算买家什么时候一次性付款的时间点，没有这个证据，直接解约反而是违约。（7）买家虽然承担赎楼费，但赎楼是卖家的合同义务。双方在房屋买卖合同中约定，业主实收买家出赎楼费，但是这并被改变赎楼是卖家的主要合同义务，简单点理解就是“你请客，我买单”。通常情况下双方都会选择二笔款赎楼，所谓二笔款赎楼就是卖家在买家按揭银行也需要自己申请一笔短期贷款用来赎楼，而此时担保公司的作用，就是给业主的该笔短期贷款提供担保服务，这是业主的一笔贷款，另外的一笔是买家申请的按揭贷款，交易过程中在买家的按揭贷款银行产生上述二笔贷款，故称之为二笔款赎楼。所谓的额度赎楼就是担保公司给业主提供担保，由业主向买家按揭银行申请一笔短期贷款用来赎回自己的房产。所谓担保公司的赎楼额度不够，指的是担保公司在合作银行的担保授信额度用完或剩余的额度不足，此时换一家担保公司就可以的。当然担保公司提供担保服务需要收取相应的费用，这就是担保赎楼费。因为在选择二笔款赎楼的时候，卖家需要有一个短期贷款行为，这对卖家的信用也是有要求的，信用太差银行不会批准短期贷款，此时再换成现金赎楼方式就是担保公司有自有现金替业主赎楼，担保公司也会要求卖家向担保公司提供相应的担保，不然现金赎楼他们也不会做。为什么，因为怕自己垫钱赎楼后，房产被业主的债权人查封导致自己有损失，对于征信太差的客户这样的风险是存在的。4.对于卖家而言最容易出问题有哪些环节 （1）没有按照合同约定把红本交给中介公司。可以在合同中不约定这个条款，这个条款对卖家而言百害而无一利，其他人拿着公证委托书和房产证原件，可以在业主不知情的情况下，转移房产。但是约定了就要按时给，不然在诉讼时，这也是一个违约事由。（2）不及时的办理公证委托书。必须按照合同约定的时间办理公证委托书，超过时间要和买家协商，让买家陪同前往办理保留该证据，视为买卖双方就公证委托书时间达成新的合意，不构成违约。（3）房产出现不能交易的障碍。卖家交易不能主要可能面临的问题：a、存在抵押权；b、被人民法院查封；c、被其他共有人申请异议登记（主要是配偶）；d、因为其它事由被锁定房源。其它事由主要有：1、以前购房途径不合法如通过虚假裁决过户;2、房间存在违法建筑被政府有关职能部门锁定；3、因为刑事案件被司法机关锁定。再次提醒所有的卖家在卖房前，均需要按照我给出的以上几点，到登记中心查询窗口核实下自己房产的情况。 5.上海买家用五万定金套住卖家千万资产如何做到的（1）利用定金是实践性合同的法律性质，以小博大。（2）一般违约和根本性违约。利用合同条款漏洞，约定很长的监管时间和延期履行时间。所谓根本违约，主要是指合同一方当事人违反合同的约定，致使该合同的目的不能实现。其法律效果是当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。一般违约主要是区别于根本违约，因为一般违约并不导致合同的目的不能实现，在实践中有具体的赔付比例和标准，没有根本违约那么高的赔付比例。二、二手房过程中买受人需要注意的交易陷阱1. 如何避免购买有问题的房产，比如查封房等。（1）通过微信公众号按揭帮或深圳房网开发的咚咚找房APP,就可以在知道房产证号和产权人的情况下，实时查询深圳房产的产权信息，注意这个只是能够查到查封和抵押，内部锁定的查不到。提醒下对于购房二手期房的买家，要求要和业主一块带上身份证和预售合同，到深圳不动产登记中心查询下有没有被查封，不然很容易买到已经被查封的二手期房。（2）和持有公证委托书的人交易，需要保留有关代理人具有代理权的相关证据。买家需要保留一份公证委托书的原件，最起码要在看到公证委托书原件后保留一份公证委托书的复印件，要能体现公证处委托书的编号，并要求中介公司和代理人在复印件上签字注明和原件一致，确保买卖合同合法有效。不要和委托书没有公证的代理人进行交易，有可能该代理人根本就没有代理权，因为你没办法核实代理权的真实性。需要提醒下，业主不出面，和一个只有公证委托书的所谓业主的代理人签订买卖合同时要特别的小心，这里面可能有事。一种情况是代持，拿着公证委托书的人是房屋的实际产权人。此时要和实际挂名的业主核实清楚，因为有些是挂名产权人和实际产权人正在闹纠纷，一旦挂名的产权人，不履行合同比如不提供自己的银行账户，买家还是很麻烦，虽然可以维权但是浪费时间。一种情况是代理人是业主的债权人。这一类的要特别小心，业主欠债不能还，债权人逼迫业主出具公证委托书后，和多人低于市场价签订买卖合同收取高额定金，结果业主根本就没有出售的意思，而债权人通过这样的方式能够顺利的收回自己的债权，至于业主和买家的纠纷，和他无关了。（3）买家一定要实地的看房落实清楚实际使用人的和房产的关系。实地查看有几个好处，a.避免出现卖家隐瞒房产存在长期租约的情况；b.避免里面居住的是和业主有纠纷的上一个买家；c.避免业主在房间内违法改扩建；(4)不要碰房产抵押给自然人或存在连环抵押的房产。对于抵押权解除的问题，没有仲裁和法院生效的判决文书，抵押权人不可能依据买家的申请同意解除抵押权，这样做对卖家就构成抵押合同违约。此时买家可以依据物权法第一百九十一条第二款的规定，通过诉讼方式向抵押权人主张凃消房产抵押权登记。但是主张该项权利受卖家和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果约定不能提前赎楼或赎楼有其他附加条件，法院就可能就不同意买家代为清偿卖家债务解除抵押权。还有一种情况就是，设定的抵押是为卖家自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。（5）不要约定代替卖家赎楼，也就是不采用一笔款赎楼。赎楼是卖家的基本合同义务，不要约定买家赎楼。所谓的一笔款赎楼，买家先申请银行的贷款，银行审批买家贷款后就开始放贷，担保公司用放给买家的这笔款项去赎楼，买家在房产还没有过户到自己名下，抵押没有成功的前提下就要还月供了，这风险是显而易见的，就是买家赎楼后，卖家的房产被债权人查封或另行抵押或过户他人。二笔款赎楼就是卖家为了赎自己的楼，需要向银行申请一笔短期的贷款用来赎楼，有担保公司就贷款行为提供担保，买家只是出一点的担保手续费，风险在业主。区别就是一笔款的方式没有短期利息。2. 换房族如何才能换房无忧（1）必须审查买家的购房资格，没有购房资格的果断放弃。买家存在到双方约定的过户时间社保才符合深圳的购房政策，买家存在临时办理深圳户口的情况，这样的买家应果断放弃。（2）买家同样也是换房族的，也应该果断放弃。 他是一买一卖，你也是一买一卖，你如何能保证他的买家能正常的履约，不会出现问题，在不确定的情况下，换一个买家未尝不可。（3）审核买家婚姻情况、流水征信和自己的征信情况，确保双方贷款不会有问题。在卖房合同中明确不同意买家公积金贷款，并对买家取得贷款承诺函的时间作出明确的约定。贷款承诺函的出具时间直接左右双方交易流程的快慢，对买家贷款可能存在问题的，要约定明确的承诺书时间限制，深圳一般7到15天审批完成，给买家预留一个半月足够。（4）不选择和要求签订买家主体变更确认书的或要求在合同中备注过户时可以用第三人办理过户手续的买家交易。这些基本上都是炒家，业余选手不要和职业玩家交易，这里买卖容易出纠纷。（5）对于想通过离婚方式换房的家庭，离婚要趁早。早离婚有个好处就是自己的房子可以变成满五唯一出售的时候有点优势，更为重要的是，在购房政策和贷款政策不断变化的时候，计划赶不上变化，没有离婚就签订了买房的买卖合同，满以为在办理首期款贷款前，离婚也不迟，谁知新的限购政策出台，自己直接失去购房资格或失去贷款优惠资格。 3.购买回迁房、二手期房的法律风险主要有哪些回迁房和二手期房买卖带有娘胎病，存在一些固有的法律风险。在没有办房产证办理到买受人名下的情况下，买受人通常已经按照约定支付了大部分的购房款，面临的法律风险很大，手中所持的回迁房期房的买卖合同只是证明双方存在债权债务关系，仅享有债权请求权,而不享有物权请求权。固有的风险主要有，产权人私自办理抵押给他人、或产权人自身存在债务被债权人申请法院依法查封、或私自另行出售他人。直接到开发商处更名，双方涉嫌逃税损害国家利益，合同效力存疑。4.如何做才能避免受到新限购政策的影响（1）提前办理网签手续。很多人对于网签合同的生效时间是理解错误的，大部分的中介会告诉买卖双方网签合同在限购政策前已经录入，不受政策影响。实际上却不是这样的，网签合同的录入时间、打印时间和双方签订确认时间均必须在限购政策前，才不受限购政策的影响。在深圳有二种录入网签合同的方式，一种方式是在业主房产解除抵押或查封以后，由中介公司通过其公司系统联网登记中心数据库录入；第二种方式是买卖双方通过深圳市规划和国土资源委员会网站提供的二手房自助交易合同打印系统录入。这二种录入方式有个很大的区别，就是选择自助交易录入的方式时，不需要考虑业主房产有无抵押或查封状态。因此为了避免在中介处签订二手房买卖合同后，深圳市出台新限购政策对交易产生不利影响，可以在签订二手房买卖合同中介版本的同时一并采用自助形式录入网签合同打印出来，并由双方签字确认。在北京或上海等城市，二手房网签合同有限制卖家另行出售的功能，也就是一旦买卖双方通过中介的系统录入了网签合同，在该网签合同没有被撤销以前，登记中心的系统不再接受业主发起的和另外买家签署网签合同的请求，而撤销网签备案需要双方共同申请或由中介公司通过中介的系统申请撤销。在深圳二手房网签合同目前还没有这样的功能，业主可以同时发起几个网签合同，也就是说业主一房二卖是很方便，要想阻止业主一房二卖可以事先约定办理预告登记，但是深圳有个规定申请预告登记的前提是业主红本在手没有抵押。（2）利用空白的主体变更确认书。新买家处空白的主体变更确认书，在出现限购政策的时候，对于买家而言是进可攻退可守的情况。进的情况，自己找一个符合新限购限贷政策的买家继续履行双方的买卖合同。退的情况，找到一个不符合新限购政策的买家作为新买家，因为新买家没有和卖家有任何的银行资金转账行为，该交易行为不会被登记中心认可，不是限购政策缓冲期放宽的对象，属于不可归责于新买家的事由导致买卖合同不能履行，此时卖家需要返还定金。5.如何保障自己定金的安全少支付定金，监管在大型中介公司依据担保法的规定，定金的数额不得超过合同价的20%，超出部分可以看做是预付款。在深圳买房支付定金是要讲究个学问，定金给了业主合同价的20%，买家有可能会贷款存在问题而导致违约，要事前和自己拟贷款的银行了解下他们的关于定金的土政策，一般要求不超过总房价的7.5%。定金数额太大，银行有可能认为买卖双方串通做高贷而不予审批贷款。买家碰见此情况，就要多支付首期款，等贷款出来后再要求业主返还多收取的尾款。很多买家碰见此情况，首先想到的是要求业主返还一部分定金，我可以很肯定的答复，买家无此权利，业主退了一部分定金，万一哪一天买家真的违约了，业主不就吃亏了吗，本来可以没收20%的，结果只能没收5%。《深圳市房地产市场监管办法》第三十九条规定：未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。——周争锋日写于深圳转载请注明出处，不然追究法律责任
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