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&公寓演变至今，你赶上发展的脚步了吗？
公寓演变至今，你赶上发展的脚步了吗？
来源：吉屋网 &&发布时间：
这个词其实是舶来品。在中国，1992年公寓名称获得认可；1997年商务公寓迎来大发展；2002年酒店式公寓盛行；2005年首届中国国际公寓节开幕，公寓走向国际化与服务化时代。公寓的发展历史其实是其内涵演变的历史，在历经10年的时间里，公寓的内涵演变经历了外销房、写字楼、高档住宅、商业住房两 用这些过程。公寓发展不可不说的三个阶段:外销房时代。公寓是当年外销房时代，借鉴国外的说法产生的，北京较早一批外销房建于上个世纪80年代，主要是提供给外国人居住。随着时代发展，京津沪等各大城市的外国人越来越多，外销房满足不了市场需求，所以一些住宅项目转为外销房。随后公寓的内涵发生了变化，无论是写字楼还是住宅，都叫为公寓。且多数为精装，价格较高，公寓在当时人们的眼中即是高档产物。再之后，公寓则向国内的购房者开放。商业住房公寓时代。1998年左右，公寓开始细化，商业住房公寓、酒店式公寓、产权酒店式公寓等名词开始出现，其中较有代表性的是商业住房公寓。在1999年到2000年，商务公寓应时代发展需求进入快速发展阶段。酒店式公寓兴起。2002年酒店服务式公寓概念获得市场追捧，如果说商业住房公寓是功能上的迁变，那么酒店式公寓则是对居住和服务理念的重视，是对公寓本质的回归。以服务为客户提高公寓的居住体验感，增加公寓附加价值得到业内一致认可。这种思潮推进公寓产品走向国际化。今天，公寓为人们带来的不仅是居住，安家栖息，更多的是感受体验等其他价值。作为一个购房者，你对公寓的诉求是什么吗？你最看中公寓的又是什么？
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&开发商“举报自己”，违规合同还有效吗？
开发商“举报自己”，违规合同还有效吗？
来源：腾讯房产 &&发布时间：
据多家媒体报道，西安部分消费者2016年通过签订内部认购合同的方式购买了紫衫庄园的房屋，而且支付全款，但是两年之后，开发商竟然以该项目没有预售许可证为由，将12名消费者起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。“举报自己”从表面上来看是多么荒唐的事情，但我们分析事件的来龙去脉，就会明白开发商打的是什么“算盘”。开发商当初为了减少审批环节，加快销售进程，尽早确定客户，没有按照法律规定，与消费者签订了内部预售合同，而如今，鉴于房价由7000元涨至2.5万，开发商想要通过举报自身违规，将交易作废，收回曾经的房屋，并再次出售，赚取其中价差。有关开发商无证销售之后反悔的行为，仅仅在西安一个城市，就不只有这一例。除紫衫庄园外，还有宝枫佳苑、世茂都、王城九号等案例。那么，这些明显具有“违规”的合同还有效吗？笔者认为，合同不仅有效，而且开发商还需要承担违规所带的消费者损失赔偿责任。其一，开发商“举报自己”是一种严重背离契约精神的行为；其二，从合同法立法原则如诚实信用等来看，通常消费者并不知道是否取得预售证，开发商自身违规不能对抗善意的第三者，开发商明知没有预售证还售卖，其不利结果应该由其自身承担；即便是消费者明知违规，作为真实意愿表达的合约双方，消费者处于弱势的一方，也应该是优先保护。很明显，从商业伦理和合同法立法精神来看，开发商这种“举报自己”的行为，是一种严重背离契约精神的行为，会对市场产生不好的示范作用，扰乱正常的市场秩序。在2016年及以前，房产市场逐渐火爆，而由于当初监管制度还不够完善，很多开发商为了加快资金回笼速度，都选择在没有拿到预售证的情况下，与业主签订内部认购或者认筹协议。假如不予惩罚，反而作出有利于开发商的法律结果的话，可能会有很多开发商效仿，这不利于我国房地产市场的健康发展，而且会危害更多业主的自身利益。这种违背契约精神的行为这是不符合公共利益的。从法律的角度来看，开发商“举报自己”的行为也是与《合同法》基本原则中平等自愿、诚实信用和公共利益等原则背道而驰。开发商在没有取得预售证的情况下，与消费者签订内部预售合同，并长时间内没有进行告知，该交易行为存在着欺诈的成分，违背了交易双方平等自愿的原则。而开发商单方面撕毁协议，状告自身，逼迫业主交回住房的行为，更是将诚实信用原则置于脑后。该交易行为的开端就是开发商的非诚信，没有让业主足够的知情。之后，在两年时间里，向监管机构谎报整改结果，并且没有告知业主，较后，又不顾业主的利益，单方面撕毁协议，用收回房屋再售出的方式赚取收益，该事件开发商的全程行为毫无诚信可言。我国《合同法》以及《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下，开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。从上述规定不难看出，开发商是要承担赔偿责任的，具体到西安的案例来看，房价已经超过一倍了，应该是合同继续有效，假如合同由于预售证等无法补办而消费者愿意退房，则应该是按照目前市场价格赔偿，并承担赔偿责任。法律不可能支持欺诈者获利。那么，“违规”的合同是否违背合法原则呢？合同法中的合法原则有两层意思，一是当事人订约和履约必须合法，二是当事人必须遵守社会公德，不得违背社会公共利益。同时，合同法还规定，“当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致，经济合同就能成立。”在开发商“举报自己”案例中，从消费者的角度而言，是完全依法签订的经济合同，本身合同没有违法性，应该保护依法当事人一方。同时，按照我国合同法、民法、消费者保护法等立法精神来看，一般来说要倾向性保护处于弱势的当事一方。因此，法律应该支持合同真实有效，至于有违规的瑕疵，应该依据合同法基本原则中遵守法律、不得损害公共利益原则，判定开发商承担不利责任，而维护并没有违法的消费者的合法权益，这也是维护公共利益所在。有关部门应该责令开发商尽早补办相关证件，使得协议合法化，对由此所造成的延长交房等消费者利益损失，应予以赔偿。（作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后）
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&租赁将带动房地产金融发展
租赁将带动房地产金融发展
来源：腾讯房产 &&发布时间：
对投资者来讲，房地产证券组合为其提供了新的投资渠道，并且其具有较高的现金回报、市场价值稳定，是一种可以有效分散风险的高回报投资组合。日前，北京某区一房主发消息称，自家120平方米的房子，预期租价7500元/月，找中介询价时房源被争抢，最终租金定价10800元/月。租房市场仿佛“变了天”，与以往拼命向房东压价的做法不同，如今的房地产中介为了获得房源甚至不惜大幅提价，与竞争对手争得头破血流也要拿下房源。以上现象的出现，一方面是因为地区经济发展水平存在差异人口流动性较强，加上毕业季、春节等时间性因素，租房需求在总体增长的同时，呈现出阶段性猛增的特点。另一方面，房地产阶段性调控初具成效，房地产市场已经进入存量时代，对房地产乱象的整顿使得合法房源进一步减少，加之二手市场活跃不断吸走流量，更使得租赁市场房源重金难求。在卖方市场条件下，商品自然呈现的是高价状态。房源少、房价高，背后也就意味着高利润。这也解释了为什么目前各房地产商纷纷开始转型升级，转向自持性商品房的开发，走开发+经营的道路。在房地产市场的当前阶段，转身做房东，对于企业来说，是一种相对低风险+高利润的投资组合。从当前的政策趋势来看，自持性商品房的投资正处于红利期，其土地成本较低，并且国有企业也在积极地发挥作用。据有关资料显示，杭州（楼盘）有两家国企已经参与到租赁公寓的试点。值得注意的是，类似于长租住房类的房地产长效机制，将一定程度带动房地产金融的发展。目前。以住房租赁为底层资产的证券化产品主要有两种REITs、CMBS。所谓的房地产证券化即以房地产为债券标的，以信托或抵押的方式，最终组成资产组合以股票或债权的形式发行入市。对于当今的房地产市场来讲，房地产证券化颇具现实意义。从商业银行等金融机构来说，以现有房屋地产抵押或信托进行投融资，房地产证券化能有效地减少银行资产的流动性风险，提高银行资本利用率。对投资者来讲，房地产证券组合为其提供了新的投资渠道，并且其具有较高的现金回报、市场价值稳定，是一种可以有效分散风险的高回报投资组合。不论从政策层面来讲，还是从房地产市场现状来看，房租价格在未来都是呈上升趋势的。在住房需求不断增加的状况下，目前杭州、厦门（楼盘）、福州（楼盘）等地已经相继出台相关租赁新规，租赁市场正在迎来政策红利期。同时，房地产市场投资销售模式的利润空间正在下降，投资经营的模式正在焕发新的发展生机。不过，虽然房地产租赁是朝阳产业，高增长象征良好的发展势头，但是如今租金过快地上涨，则完全淹没了租房对购房的经济替代意义，这与保障民生的目标是背道而驰的。根据以上数据，暂且不论中介的利润空间，仅10800元/月的租金够在三四线城市购买一平米的房子，租住两年的费用已经与100平米首付费用齐肩。因此，房地产租赁必须要“正根基”才能获得长久健康的发展。其中，最核心的问题在于，为防止从现在的“买不起房”到将来的“租不起房”，政策指导方面需要未雨绸缪。首先，盘活存量优化房源供给结构，同时广开渠道，增加信息透明度，防止租价过高偏离，损害整个租客的权益和整个市场的发展。其次，培育新生市场主体，创新经营模式比如采用托管，同时加紧对市场行为的规范管理，完善管理监督机制，廓清市场发展风气，为长久发展创造一个良好的行业环境。最重要的是，加快廉租房等保障性住房的建设，建立起租赁市场的保障机制，形成多层次的供给机制。同时，增加政策扶持力度，为其发展提供政策红利真正地活跃租赁市场，为房地产发展注入新活力。盘和林（中国财政科学研究院应用经济学博士后）
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&二手房价格回调 房价地价均合理回归
二手房价格回调 房价地价均合理回归
来源：365淘房 &&发布时间：
厦门在最近几天频上热搜：“地价腰斩”、“房价跌上万元”，与此同时，一些“厦门楼市开始崩盘”的言论也开始流传，不过，这些文章和言论真实性却遭到不少业内外人士的质疑。厦门大学教授戴亦一则公开驳斥“崩盘论”，他表示在2016年至2017年因素一度涨幅过大，因此自2017年以来二手房价格有20%的回调，最近也开始企稳放量。厦门政府地产限购政策至今不敢有纹丝放松。中原地产领头分析师张大伟则表示，厦门市场变化幅度和北京差不多，已经调整半年了。为了进一步了解厦门楼市真相，媒体记者实地走访厦门楼市进行调查。买卖双方观望情绪浓厚按照闽南地区传统的习俗，农历的7月份不宜买卖房屋，这也是厦门地产人士熟知的“潜规则”，这段时间只能靠“熬”。小张在位于厦门集美区桥头片区的一家中介上班，近半年来由于成交的订单太少，离职的同事不少。“我们这行底薪比较低，就是靠卖房拿提成，没有成交就只能‘吃土’了。”小张无奈的调侃，“前一段热卖厦漳泉片区(厦门周边)的均价都是从大几千到1万多左右的房源，现在这些片区的楼盘价格也下跌了，不好卖了。”记者了解到，在小张所处的杏林东路这片区域，最近一年关张的中介店就有好几家，目前只剩下了几家大的连锁店。家在杏林片区的诗敏正在计划换房搬到岛内住，她在5月初就把自家房子在中介挂牌。“一开始的心里预期是成交底价480万元，几个月过去了我也开始面对现实，如果460万元能成交就不等了。”诗敏在开始的两个月里，一边寻找新房，不断在岛内看房，一边寻找合适的接盘人(价格)。买卖双方的心理如何博弈，诗敏深有感触，“最近一个意向强烈的购房者开价466万元，我计划对方要是还价到460万元就直接成交，没想到对方就此作罢。后来从中介听说这名购房者也是要换房，较后也是花了460万元买了该片区另外一套。”“460万是底价，如果再低我很难在岛内买到中意的房源，现在已经是在计划用我的大套换小套了。”诗敏告诉记者，目前她所居住的片区二手房的价格普遍在3.7万元/平方米至3.8万元/平方米(2010年之后建的新房)，而此前2016年至2017年高位时，这边价格一度达到了4万元/平方米。二手房价格回调按照厦门机构向媒体提供的数据显示，目前岛内在售的新房仅剩下5个尾盘。以其中一楼盘华尔顿为例，均价在6.7万元/平方米。新房价格依然坚挺。诗敏告诉记者，她在岛内看房时确实也看到了一些报价3.9万元/平方米的二手房源，但这些都多少有些“问题”，有的是安置房需要补交土地金等，有的房子太老旧或者周边是加油站高压电站等等。记者通过走访了解到，目前市场确实出现了价格回调现象，且观望气氛浓厚，但新房价格仍较为坚挺。来自联合网数据，2018上半年厦门二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；与2017年下半年相比，环比下跌25.42%。此外，来自厦门官方的统计数据显示，2018年上半年房结果下调14%，新建住宅没跌，最近几个月一直上行。根据中原地产整理数据显示，新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指数分152.9、151.6；二手房分别为138.2、152.2。楼面价下行按照公开信息所示，日，厦门出让五幅商 住地块(其中位于翔安新城有两幅地块)，起拍价降至1.7万元/平方米至1.8万元/平方米，而一个月前，海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万元/平方米创出新低，没想到仅仅一个月，地价又降了30%。而与2016年厦门翔安地块融侨铂樾府地块38345元/平方米等相比，无异于“腰斩”。对此，厦门机构分析师胡慧荣告诉媒体记者，“从我们长期的跟踪监测来看，近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米，相比2017年下降近两成，与2016年的顶峰时期相比，则下降约三成。”胡慧荣表示，值得注意的是，7月2日拍卖的翔安南部新城2幅地块区位优势不如2016年融侨地块，且2016年地块容积率较低，体量较大可分批出售，并在楼市乐观预期下。对比之下7月2日出让地块不仅体量小，需一次性对外出售，且受“限价”制约。而张大伟则认为，2016年地块和2018年新出让地块相比，一个位于地铁环绕的热点新城，一个直线距离在2.4公里至2.8公里的非热点区域。“这距离是什么概念？基本就是北京国贸到四惠的距离，差一环。”厦门中原地产进一步分析认为，本次土拍地块位置相对较差，且处于房企年中贷款偿还节点，开发商资金压力较大，土拍参与相对谨慎，土地市场更多的是回归理性。胡慧荣进一步分析认为，行业内一般用“地楼比”来分析城市地产投资价值，地楼比越小，则意味着未来可能的利润空间越大，土地投资价值越高。2016年是厦门一级市场高峰，地楼比高达134%，即“面粉比面包贵”，但地价与房价的倒挂，本身就是不合理的市场规律，一旦房价的增速跟不上地价的涨幅，市场的风险就会暴露。尽管年的地楼比逐渐回落，但仍高达81%、61%，也处于较高水平。从这角度来看，耸人听闻的楼面价“腰斩”的背后，“其实是地价的合理回归，是市场在政府的政策调控下回归正常和稳定，也是我们一直提倡的市场有序和健康发展。”
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