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富人怎么利用“杠杆”在房地产赚钱
一个投资者购买一个100万的房子，首付20万，贷款80万。此后，他们自己左手倒右手（当然房主的名字不一样），因为自己倒手，他们可以将这个房价炒高到任何程度。假设此后这套房子炒高到200万，首付40万，贷款160万。当然，这样的过程中，第一套房的贷款必须被提前还贷或者转按揭，也就是他将第二套房的销售款200万提前还贷第一套房的80万贷款，还剩下120万。再扣去两次用到的首付20万和40万，还剩下60万。大家一定要把这个逻辑看清楚了，在这样的一个左手倒右手的过程中，最后的结果是不是很惊讶呢？这个投资者直接套到了60万元钱，而房子依然还在自己手中，只是房子的贷款增加到160万。但即使自己还不起贷款，房子被银行收回去了，又有什么关系呢，60万还在自己手中啊。人们肯定很奇怪这样的逻辑怪圈怎么实现的？关键点在于两个：一是贷款银行成了冤大头。二是风险转嫁给了后续购房者。比较配合的是，中国的银行恰恰愿意成为这个冤大头。不幸的是，这种可怕的规则却在中国的房地产市场中广泛大规模运作，而且到目前为止没有被普通投资者识破：中国的地产商在开盘之前，都会弄一个内部认购，超过一半以上的房子都被内部认购掉。这样的过程其实就是开发商找人向银行贷款买房，本质是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行。只要产权一变换，银行的钱就全进到开发商的腰包了。而真正想买房的老百姓，基本都告诉你全部卖掉了，制造“饥饿营销”。然后过几天告诉你说有人退房，把内部认购的房子高价转移到老百姓手里，钞票再一次进入地产商的腰包。而老百姓还庆幸好不容易买到房子，殊不知自己成了高风险的接盘者。简单一句话说，就是中国的富人借助了银行的杠杆，抬价到手，狠狠的赚最后接盘老百姓的钱。
这样做犯法吗
这样做不违法，只是钻空子而已。但是整个市场的风险被累加上去了。除非房子不断涨价。只要房子大幅下跌，所有的危险都全部暴露出来。最后就是所有参与者要买单。
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对金融危机最普遍的官方解释是次贷问题，然而次贷总共不过几千亿，而美国政府救市资金早已到了万亿以上，为什么危机还是看不到头?有文章指出危机的根源是金融机构采用“杠杆”交易另一些专家指出金融危机的背后是62万亿的信用违约掉期(Credit Default Swap, CDS)。那么，次贷，杠杆和CDS之间究竟是什么关系?它们之间通过什么样的相互作用产生了今天的金融危机?在众多的金融危机分析文章中，始终没有看到对这些问题的简单明了的解释。本文试图通过自己的理解为这些问题提供一个答案，为通俗易懂起见，我们使用了几个假想的例子。有不恰当之处欢迎批评讨论。
一。杠杆。目前，许多投资银行为了赚取暴利，采用20-30倍杠杆操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。也就是说，这个银行 A以 30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5%，那么A就获得45亿的盈利，相对于A自身资产而言，这是150%的暴利。反过来，假如投资亏损5%，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。
二。CDS合同。由于杠杆操作高风险，所以按照正常的规定，银行不运行进行这样的冒险操作。所以就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做“保险”。这种保险就叫CDS。比如，银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。机构B可能是另一家银行，也可能是保险公司，诸如此类。A对B说，你帮我的贷款做违约保险怎么样，我每年付你保险费5千万，连续10年，总共5亿，假如我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿。A想，如果不违约，我可以赚45亿，这里面拿出5亿用来做保险，我还能净赚40亿。如果有违约，反正有保险来赔。所以对A而言这是一笔只赚不赔的生意。B是一个精明的人，没有立即答应A的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1%。如果做一百家的生意，总计可以拿到500亿的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过50亿，即使两家违约，还能赚400亿。A,B双方都认为这笔买卖对自己有利，因此立即拍板成交，皆大欢喜。
三。CDS市场。B做了这笔保险生意之后，C在旁边眼红了。C就跑到B那边说，你把这100 个CDS卖给我怎么样，每个合同给你2亿，总共200亿。B想，我的400亿要10年才能拿到，现在一转手就有200亿，而且没有风险，何乐而不为，因此 B和C马上就成交了。这样一来，CDS就像股票一样流到了金融市场之上，可以交易和买卖。实际上C拿到这批CDS之后，并不想等上10年再收取200亿，而是把它挂牌出售，标价220亿D看到这个产品，算了一下，400亿减去220亿，还有180亿可赚，这是“原始股”，不算贵，立即买了下来。一转手， C赚了20 亿。从此以后，这些CDS就在市场上反复的抄，现在CDS的市场总值已经抄到了62万亿美元。
四。次贷。上面 A,B,C,D,E,F....都在赚大钱，那么这些钱到底从那里冒出来的呢?从根本上说，这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利。而他们的盈利大半来自美国的次级贷款。人们说次贷危机是由于把钱借给了穷人。笔者对这个说法不以为然。笔者以为，次贷主要是给了普通的美国房产投资人。这些人的经济实力本来只够买自己的一套住房，但是看到房价快速上涨，动起了房产投机的主意。他们把自己的房子抵押出去，贷款买投资房。这类贷款利息要在8%-9%以上，凭他们自己的收入很难对付，不过他们可以继续把房子抵押给银行，借钱付利息，空手套白狼。此时A很高兴，他的投资在为他赚钱B也很高兴，市场违约率很低，保险生意可以继续做后面的C,D,E,F等等都跟着赚钱。
五。次贷危机。房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘。此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁。房子卖不出去，高额利息要不停的付，终于到了走头无路的一天，把房子甩给了银行。此时违约就发生了。此时A感到一丝遗憾，大钱赚不着了，不过也亏不到那里，反正有B做保险。B也不担心，反正保险已经卖给了C。那么现在这份CDS保险在那里呢，在G手里。G刚从F手里花了300亿买下了 100个CDS，还没来得及转手，突然接到消息，这批CDS被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1%到2%的违约率。每个违约要支付50亿的保险金，总共支出达1000亿。加上300亿CDS收购费，G的亏损总计达1300亿。虽然G是全美排行前10名的大机构，也经不起如此巨大的亏损。因此G 濒临倒闭。
六。金融危机。如果G倒闭，那么A花费5亿美元买的保险就泡了汤，更糟糕的是，由于A采用了杠杆原理投资，根据前面的分析，A 赔光全部资产也不够还债。因此A立即面临破产的危险。除了A之外，还有A2，A3,...,A20，统统要准备倒闭。因此G,A,A2,...,A20一起来到美国财政部长面前，一把鼻涕一把眼泪地游说，G万万不能倒闭，它一倒闭大家都完了。财政部长心一软，就把G给国有化了，此后A,...,A20的保险金总计1000亿美元全部由美国纳税人支付。
七。美元危机。上面讲到的100个CDS的市场价是300亿。而CDS市场总值是62 万亿，假设其中有10%的违约，那么就有6万亿的违约CDS。这个数字是300亿的200倍。如果说美国政府收购价值300亿的CDS之后要赔出1000 亿。那么对于剩下的那些违约CDS，美国政府就要赔出20万亿。如果不赔，就要看着A20,A21,A22等等一个接一个倒闭。无论采取什么措施，美元大贬值已经不可避免。
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致命的杠杆：为什么借钱让富人更富，穷人更穷，谁在鼓吹借钱？
10月18日，趣店正式登陆纽交所。然而，随之而来的，还有外界一片质疑。在创始人罗敏“回应一切”之后，趣店股价一夜之间暴跌近20%。质疑声中，也有人为其喊冤。万穗小额贷款公司前董事长张化桥发表公开文章：《为趣店平反昭雪》，他认为，趣店是在为信贷民主化做贡献。趣店被怼，真的冤吗？
恕我直言：趣店一点不冤枉。
而且，无论它赚多少钱，永远都无法洗白。
因为它的商业模式就是原罪：把用户作为人肉杠杆，提供给大佬疯狂吸金。
如何用一句话介绍趣店？
生于放贷，死于话多。
和乐视的“生态化反”比起来，趣店的商业模式简直太朴素了。趣店给自己的定位是“为没有信用卡的人”“提供线上信用卡”，主要业务就是两块：短期的小额现金贷款和商品分期消费。
也就是借钱给低收入者，公司靠收利息赚钱。
要赚这笔钱，不靠脑子，纯靠胆量和良心。
因为这就是门“不能声张的”生意。
在2016年，趣店59.5%的借贷生意年利率都超过了36%。而我们国家规定，凡是年利率高于36%，都属于高利贷，不受法律保护。
也就说，趣店一大半的收入都是违法勾当。
甚至，在去年媒体曝光前，趣分期还在收取高昂的逾期费：按所有未偿还价款总金额的1%，每天进行收取。
也就是说，如果你借了5000元，超过1天没有还，就要多付50元；拖了1个季度，就要付4500元的“罚款”。要是1年没有还？罚款就直接有1万8了，是本金的三倍还多！
但是，这么重要的信息，在你借款的时候，页面不会作出任何看得见的提示。你需要点击“我的”，再找到不起眼的“客服中心”，再点击“延期还款”的问题，才能看到具体的说明。
带着血的钱，当然是来得快。根据数据，趣店去年的净利润是5.77亿人民币，今年上半年公司净利润就达到9.73亿。
可能是钱太好赚了，创始人罗敏一膨胀，就想出来“洗白”了。
可惜，偏偏用的手段太拙劣。大概是太久不用动脑子赚钱了，以为天下人都好骗了。
来看看他说了些什么胡话。
罗敏：“我们的坏账率低于0.5%，是业内最低水平，比信用卡都低。支付宝上面还有很多提供消费贷的银行和公司，它们也是接入了芝麻信用，大部分坏账率比我们高，这说明我们自己的风控在起作用。我们下单要借钱的用户有4800万，他们都有芝麻信用，只有30%多能借到我们的钱，其它都通过风控剔除了。”
罗敏这次装逼大发了。
根据银监会的数据，我国2016年四季度末的商业银行不良贷款率为1.74%。而这个数字，是2012年一季度后，银行不良率的首次下降。
你说趣店牛不牛？相比之下，银行做风控的一大群人，恐怕要羞愧得切腹谢罪了。
趣店神秘的风控体系也是让人看不太懂。
我下载趣店试用了一下，在申请借款额度的时候，除了读取了一下我的芝麻信用分，没有调取任何资料信息。不到10分钟的时间，就完成了借款审批。
所以，除了芝麻信用之外，趣店自己的风控体系究竟是如何起作用的呢？大概，我的手机号里8比较多，比较吉利，看着就很招财。
趣店在路演的ppt里，把自己定位成高科技公司。
但说实话，这个“高科技”，还没有乐视来得带感。
要吹自己是大数据，好歹做做样子，多少读取点用户的数据呗？
你说趣店这次冤吗？
都赚了那么多钱了。也就现在亏点股价，交了点装逼的学费，就别得了便宜还卖乖了。
其实，归根到底，趣店就是在做杠杆的生意。
这一点都不新鲜。只不过，以前的金融机构是向富人提供杠杆。
比如，新晋的“华尔街之王”摩根士丹利。
根据数据，摩根史丹利的资管业务已经成了公司的“印钞机”——占到了公司50%的营收，税前利润率要高达25%。
资管条线里最亮眼的就是信贷业务。光上季度，就创造了高达10亿的净利差同比增长16%。去年，资管条线信贷总量就已经达到770亿美元。
而对于富人来说，杠杆就是天使，给他们带来无穷无尽的财富。
“垃圾债之王”米尔肯就成就了历史上最大规模的杠杆收购。
当年，KKR公司用250亿美元，成功收购了美国雷诺兹公司。但是，其实KKR公司自己的资金只有1500万美元，其余99.94%的资金都是米尔肯发垃圾债“借”来的！
也就是借助米尔肯的杠杆收购模型，WPP靠着收购，成为了全球最大的传播集团。很多人都知道，WPP当年以8亿多美元收购了奥美。但其实，WPP最早不过是一家造超市购物车的小公司而已。
哪怕是对于很多普通投资者，杠杆也是亲人一样的存在。
对于炒房团，信用卡和pos机就是最好的杠杆。
在炒房圈里，有一个传奇人物李志勤奋。
2015年，他用105万的总价，购买了关山大道的一套三房住宅。首付21万，直接用信用卡支付。
2016年9月，在武汉房价最疯狂的时候，他果断套现离场，最终成交价为220万元。
1年的时间，就靠着信用卡，成功套现上百万现金。相当于，银行白送他钱。
同样是提供杠杆，为什么趣店就让人越借越穷？
关键原因还是在于三个字：流动性。
为什么富人要向摩根士坦利借杠杆？
——为了增加流动性。
摩根士坦利的客户往往持有非常庞大的非流动资产，包括房产和自己公司的股票。但是，他们也有流动性需求，又不愿意出售手里的资产。所以，这个时候，他们就需要摩根士坦利房贷了。
换句话说，富人们借杠杆的结构是增加流动性，可以给自己创造更多机会，去市场上投资、博弈，获得更多的盈利。
但是，谁会需要向趣店借款呢？而且，每次不过是借几千元，还需要经常借？
——为了填窟窿的人。
要么是为了填生存的窟窿，要么是为了填欲望的沟壑。
这群人借杠杆只能是透支未来的消费能力。如果自身收入能力没有提高，哪里又能有多余的钱去还多出来的利息呢？
在流动性已经为0的情况下，趣店只能让借款人陷入万劫不复。
在现金贷行业，“借新还旧”是所有悲剧的开端。
对于逾期的借款人，很多催收人会主动“推荐”他去其他平台借款。甚至，还能提供“便利”服务，帮助已经有过黑历史的人申请到贷款。只不过，这个“便利”也不是白来的，往往要收10%左右的“中介费”。
广州某高校学生王淼，曾经在某校园贷平台上欠下近3万元。在表示自己无力偿还后，出借人教给王淼“中介”的方法：只要王淼成功介绍一笔1000元的借款，久可以抵消将近200元的债务。
而且，王淼还可以从同学那收100元的中介费。
而这样庞大的利益链下，原本就已经缺钱用的人，当然只能被动地承担起越来越多的债务。
要想再上岸？恐怕是身不由己了。
面对同样的杠杆，穷人和富人截然不同的结局，又进一步拉大了两个阶层的差距。这才是趣店最大的原罪。如果放任自流，久而久之，这个差距将被无限放大，形成可怕的两级分化。
而最有意思的是，这一次周亚辉还神操作，无意间暴露了趣店背后的80后富豪：杜力。
说到底，趣店也不过是一场资本的游戏。最大的赢家也并非是创始人罗敏。
对于这群大赚一笔的大佬们来说，趣店的穷人用户们成了他们的杠杆，成功放大了他们的财富。
还记得今天刚结束的人民盛会吗？
那厢台上刚说了，我们现在主要的社会矛盾就是“不平衡不充分的发展”，一定要着力解决。
这边却还在卯劲了力，用着人肉杠杆捞金。
你说，这局面是不是有点讽刺？
胆子这么大，不搞搞你，人民群众能答应吗？
各种公众号只会告诉你，富人们都在借钱，越借钱越有钱。
但真正的问题在于：个人究竟该怎么使用杠杆？
我建议，不如把自己想象成一家企业，像公司一样来管理自己的杠杆。
你需要解决3个问题。
1.打牢现金流基础
杠杆就像是搭积木的游戏。这一层层地搭上去，要想搭得高、搭得稳，就得找到一个足够好的支点。不然，大厦将倾，不够就是眨眼间的事情。
而最好的支点，就是持续不断的现金流。
最简单的道理，你想问别人借钱，那总得证明自己有能力还钱吧？人家每天看到你口袋里都有钱进账，总会多信你几分。
什么叫现金流状况良好？
这不是说你有一份工作，每个月都有收入就万事大吉了。
一个人的现金流一般有三类：主动性收入、被动性收入和融资借贷。
主动性收入，就是指出卖劳动力换来的钱。一般就是你的工资、奖金、项目提成等等。如果这就是你现金流的全部构成，你的现金流基础其实非常脆弱。
举个例子：房奴。一旦背上房贷，很多上班族的精神压力就指数型上升。别说跳槽了，连休假都不敢提！万一失业了，贷款还不上，连房子都保不住！
从此，整个人就和老板“签下了卖身契”。
所以，只有你的现金流构成不再单纯依赖主动性收入了，才真的算作找到了一个足够稳妥的指点。
比如说，你的收入里还应该包括被动性收入，也就是指不用劳动就能获得的收入。再比如，投资的收益。而你的信用也是你的一大资本，如果你能够以很低的成本获得借贷，这也能改善你的现金流情况。
2.算清你的杠杆成本
每一种杠杆的成本都不一样。
比如，对于企业来说，如果选择了金融性杠杆，也就是和银行这些金融机构贷款融资的话，成本相对就会比较高。
企业主就必须想清楚：自己的盈利，更不能覆盖掉利息。
当然，虽然这里的有一定的风险，但同时，它也能在短时间里形成非常大的乘数效应。
对个人来说，也是一样的。
光是金融性杠杆，就有完全不一样的成本。按揭房贷的利息可以是4.9%／年，而信用贷的年利息可以高达18%。
当然，世界上也不是只有借钱，才叫做杠杆。
还有一种“最便宜”的杠杆，我们每个人都使用过——读书。
这个杠杆玩得好的人，投入18年后，直接成功拿到叩开上一个阶层的敲门砖。
它直接实现的是劳动力的升级，是在帮助我们提高单位时间的效益。
不过，这个杠杆的成本其实也不低。
只不过一个花时间、一个花钱。全看你的衡量标准是什么。
3.找到加杠杆的时机
怎么选择加杠杆的时机？
说到底，这是一个对风险和收益的衡量问题。
预期收益要大于风险的时候，当然是要加大杠杆，大干快上。
眼看着风险越来越大，那当然就要选择去杠杆，把步子慢下来。
对企业来说，什么时候加杠杆，取决于自己处在什么样的经济周期里。现在，加杠杆是过街老鼠，谁敢提谁就是吃了熊心豹子胆。要是企业主都不做实体了，没有了地基，再加杠杆也只是把“危房”盖得再高点，加快奔溃的速度罢了。
对个人来说，也是一样的道理。
在人生风险的低点，如果遇到了好的机会，不加杠杆那就是一辈子的遗憾。
我又要分享我那位学弟的故事了。
而立之年，自己做律师的营生，小日子过得风生水起。在父母的帮忙下，还在深圳买了套房。
结果，到了15年，赶上牛市。果断把房子卖掉，套现300万，借了10倍杠杆进入股市。5个月后，300万变成3个亿，就此功成身退。
大部分人一辈子，大概率也就只能遇到3个牛市。用行话来说，只要还年轻赚得动，有把握的大机会当然就要“一把满上”。这个时候，你不是去考虑要不要投入自己所有的钱，而是要考虑自己全部能搞到的钱能有多少。
但是，这里最难的地方，莫过于明白什么时候应该“退”。
一个真实的例子。
我有一个远亲，他曾经借了所有能接到的钱，去玩一个类似3m的传销骗局。
这个局当然是很快就玩不下去了。但是，他还算聪明，退出得比较早，不仅没有亏欠，还小赚了一点。
我问他：“你下次还会玩这种游戏吗？”
他反问我：“为什么不呢？只要我玩得够早，撤得够快，不就行了？”
谁都知道这是一个高危的游戏。
但大部分人都觉得，自己不会是最倒霉的那个。
而杠杆，就是这个危险游戏里的放大镜。
它不放大一个人的聪明或者愚蠢。
它只放大人的欲望。
无论是使用杠杆的富人或者穷人；
他们赢，是起于欲望；
他们亏，亦是源于欲望。
这，才是杠杆真正危险的地方。