??新浪乐居讯：人民银行南京分行、中国银监会江苏监管局今天中午（3月28日）发布，关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知，将严格区分“首次购房”和“首套房”，同时对以下三种情况，执行或比照执行“首套”住房信贷政策：（1）有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；（2）已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；（3）仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的。

1、“首次购房”不等于“首套房”。

2、“首次购房”首付为2.5成，“首套房”首付为3成。

3、贷款还清都算首套房，首付3成，有利率优惠；有贷款未还清，算二套房，首付4.5成，利率上浮10%。

关于《人民银行南京分行 中国银监会江苏监管局 关于规范个人住房贷款业务 促进住房金融健康发展的通知》的解读

2016年2月1日，人民银行、银监会（以下简称“两部门”）出台了《关于调整个人往房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号，以下简称“26号文”），明确在不实施“限购”的城市，商业银行在发放住房按揭贷款时，对首次购买普通住房的居民家庭，以及已拥有一套住房且房贷尚未结清拟再次购买二套房的居民家庭，其最低首付比例可作适当下调。26号文还要求人民银行、银监会各派出机构要加强住房金融宏观审慎管理，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行。

为了把两部门发布的26号文件精神贯彻落实好，支持居民家庭合理的购房需求，同时针对部分城市房价上涨过快、商业银行个人住房按揭贷款中存在“首付贷”等不规范、不审慎的情况，以及由此可能产生的金融风险等，人民银行南京分行和江苏银监局于2016年3月25日，联合出台了《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》（南银发〔2016〕32号，以下简称“《通知》”）。

一、《通知》出台的背景和目的

当前，部分一线城市房价上涨过快，并带动部分二线城市居民购房需求大幅上升，住房市场量价齐升。在此背景下，甚至出现部分城市的少数购房者通过房地产中介机构、P2P平台、互联网众筹、消费金融贷款等渠道筹措的借贷资金，用以支付“首付款”的现象；同时，个别地方还出现以“假离婚”等方式取得“购房资格”的现象。对这类情况和苗头可能带来的潜在金融风险，已引起人民银行、银监会等金融管理部门的高度重视，并明确要求予以禁止。

此外，极个别商业银行的分支机构和网点在执行差别化的住房信贷政策过程中，未能严格、规范地执行，导致市场上存在“首次购买”与“购买首套”概念混淆的情况。

为了推动江苏省辖区的商业银行把现行的差别化住房信贷政策落实好，特别是把26号文的精神规范地落实好，既要积极支持居民家庭合理购房的贷款需求，积极支持省内三四线城市房地产市场“去库存”，也要有效抑制个别城市过度的投机炒作行为，防范房价上涨过快城市的住房金融风险，并严厉打击住房金融不规范的“场外配资”和弄虚作假等行为，引导金融切实强化对江苏制造业等实体经济企业的有效支持，确保全省房地产金融健康平稳发展，人民银行南京分行和江苏银监局根据当前房地产市场的形势和变化，联合出台了这一文件，即《通知》。概括地说，《通知》的目的主要在于“规范”。

二、现行个人住房贷款政策中的首付比例和贷款利率

首先需要说明的是，现行住房信贷政策是在2014年“9.30”政策、2015年“3.30”政策、2015年“9.30”政策，以及2016年“2.1”政策（即26号文）基础上形成的。关于房贷首付比例的政策，最新的调整就是26号文的相关规定。《通知》并不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整。

其次需要说明的是，尽管江苏的各城市都是属于不实施“限购”的城市，但国家统一的“限贷”政策，即差别化的住房信贷政策均适用于江苏各城市。26号文出台后，人民银行南京分行、江苏银监局按照“分类指导、因地施策”的原则，在充分征求省内各地方政府意见的基础上，已经指导省级市场利率定价自律机制协商确定了差别化住房信贷政策的具体执行标准，并已于2月4日起生效执行。其中，对于不同条件的居民家庭，在申请商业性个人住房贷款购买普通住房时，按如下标准执行差别化的最低首付比例和利率水平：

1.居民家庭首次购买普通住房的，即购房人申请贷款购房时，此前既未曾购买过住房（既未申请银行贷款购过房、也未使用自有资金购过房），在商业银行无购房贷款记录，且购房人提供首次购房书面诚信保证的，可以执行首次购房贷款政策。对这类购房人，江苏的现行信贷政策是，南京主城区（除高淳、溧水外）按揭贷款最低首付比例为25%，南京以外的其他地区（含高淳、溧水）还可向下浮动5个百分点，即可以执行的最低首付比例为20%；贷款利率下限，均为基准利率的0.7倍。

2.根据26号文发布前的规定，对以下三种情况，执行或比照执行“首套”住房信贷政策：（1）有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；（2）已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；（3）仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的。“首套”房贷政策即：住房贷款最低首付比例全省各城市均为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。

其中，26号文发布前，对仅有一套住房、有住房贷款但尚未结清的，再次申请住房贷款时，不得比照执行“首套”房贷政策。即这类贷款（即通常所说的有贷款未结清的“二套”房贷）“最低首付比例”为40％。根据“因地施策、因城施策”和“宏观审慎管理”的要求，江苏银行业自律定价机制2015年4月确定，南京、苏州执行45％的最低首付比例，其余各城市执行40％的最低首付比例。“贷款利率下限”为基准利率的1.1倍。

3.根据26号文最新规定，居民家庭已有一套住房、有住房贷款，尽管相应购房贷款尚未结清（即有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”），也可根据“分类指导、因地施策”的原则，灵活执行“首套”房贷政策的“最低首付比例”，即住房贷款“最低首付比例”可设定为30%。

同样，对这类购房贷款（即有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”），根据“分类指导、因地施策、因城施策”的原则和“宏观审慎”、防范金融风险的要求，江苏银行业自律定价机制2016年2月经商各地方政府后已经确定：（1）对南京市，除南京所属高淳、溧水外，仍执行此前的“二套”房贷政策，即执行45％的“最低首付比例”；（2）苏州市，除县级市、吴江区外，执行40％的“最低首付比例”；（3）对其他城市，以及南京所属高淳、溧水和苏州县级市、吴江区，均将最低首付比例从40％或45％统一下调至30％。

无论是26号文发布前还是发布后，对有住房、有贷款且未结清贷款的“二套房”，其“贷款利率下限”仍为基准利率的1.1倍不变。

可以说，对有房贷的“二套”房贷，“已结清”和“未结清”是有较大差异的，特别是在贷款利率方面。比如，“已结清”的，商业银行贷款利率下限可以定为0.7倍，而“未结清”的则为1.1倍。目前申请商业银行“二套”房贷的，以“已结清”的为主，“未结清”的并不多。

4.居民家庭已持有2套及2套以上住房且相应购房贷款已结清的，继续按照原有的差别化信贷政策，由银行根据从严控制金融风险的原则，审慎把握是否发放住房贷款，以及具体确定首付比例和贷款利率。即可以发放住房贷款，但条件更加严格，首付比例和贷款利率上浮幅度也更高。

5.居民家庭已有2套及以上住房、且有购房贷款未结清的，继续按照原有的差别化信贷政策严格执行，即不得发放“三套”及以上的住房贷款。

需要说明的是，上述政策中仅规定“最低首付比例”和“贷款利率下限”，每个借款人购房贷款的“具体首付比例”和“具体贷款利率”，由商业银行在最低水平基础上自主确定。也就是说，“最低首付比例”、“贷款利率下限”均是指商业银行执行中可以向下浮动的最低下限，该下限不得突破，即可以上浮，但不得再低。进一步说，对于不同的购房人，商业银行经过尽职调查后，可以参考其一贯的信用状况、还款能力、抵质押情况、房屋价值评估值等，综合评价，并自主确定每个客户的具体“首付比例”和“贷款利率”（下浮或上浮幅度）。也就是说，不同的客户，其“首付比例”和“贷款利率”可以是不同的，商业银行在“下限”的基础上，有自主定价权。

关于“首次”与“首套”的认定问题。本次的《通知》针对此前实际操作中，个别银行对“首次”和“首套”不做具体审查的情况，《通知》重申了“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”，因此对于符合“首次”购房条件的，应不折不扣地落实政策，并按“首次”政策发放贷款，以确保大学毕业生、进城购房安家落户的农村家庭等“首次”在城市购房时，能够得到住房信贷政策的优先支持。同时，对有购房贷款记录的借款人家庭，为了改善住房条件再次申请房贷时，如果房贷已经结清，且暂时无住房，仍继续按照“首套”房贷政策执行，但不得列入“首次”购房的贷款范围。事实上，“首次”和“首套”的差别并不大，即仅“最低首付比例”最多相差5或10个百分点，“贷款利率下限”则均是0.7倍。

三、关于引导银行业机构加强住房贷款业务风险管理

近期，部分热点城市暴露出房地产中介机构、P2P平台、众筹以及小贷公司等从事购房首付款场外配资的情况和苗头，其实质是变相突破了现有的住房信贷政策，放大了房地产金融的杠杆，甚至造成“零首付”的情况出现，这会埋下潜在的风险隐患。为此，从加强宏观审慎管理的角度，《通知》对江苏辖区的金融机构进行了必要的风险提示。主要包括：

1.严格禁止“首付贷”或“零首付”。一方面，要求商业银行按照“了解你的客户”的原则，从严审查住房贷款业务真实性、合规性，坚持“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线，即购房可以贷款，但“首付款必须是自有资金”。同时，要求商业银行综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。对通过房地产中介公司、P2P平台、众筹以及小贷公司等非银行渠道筹集首付款，或通过消费贷款或信用贷款等银行融资充当首付款的客户，银行一律不得发放个人住房贷款。对商业银行无法查实首付款来源的，商业银行必须要求借款人提供首付款的书面诚信保证或书面承诺函。

2.严格规范商业银行与房地产开发企业的合作关系，防止“首付分期”等行为。对提供“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业，商业银行要从信贷风险控制的角度，一经发现应当中止或从严控制合作关系。

3.商业银行个人房地产贷款业务必须合规经营，并借助征信手段惩戒住房贷款中的失信行为。要求金融机构做实“面签面谈”，充分核验借款人身份信息、工作和婚姻状况、家庭收入水平的真实性，禁止居民家庭借助 “假离婚”、“假按揭”等行为办理按揭业务。对于书面承诺函不实的，以及“假离婚”等弄虚作假的借款人，商业银行应当将其计入个人征信不良记录。在支持居民正常购房的同时，培育良好的社会信用文化，有效防范系统性金融风险。

人民银行南京分行 中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知（政策原文）

人民银行南京分行营业管理部、江苏省各市中心支行，各银监分局，各国有商业银行江苏省分行、股份制商业银行南京分行，江苏银行，江苏省农联社，南京银行，各城市商业银行南京分行，邮政储蓄银行江苏省分行，各在宁外资银行：

为进一步落实好《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号）精神，积极支持居民家庭自住和改善性购房，有效防范个人住房贷款的金融风险，根据江苏省房地产市场最新发展变化，现就规范个人住房贷款业务、促进住房金融健康发展的有关事项通知如下：

一、紧紧把握支持合理住房需求的信贷政策导向

当前，江苏房地产市场走势分化明显，既存在局部地区特别是部分三、四线城市库存较高的压力，又出现了南京、苏州等二线城市房价上涨过快的情况。针对这种情况，全省金融部门要按照“分类指导、因地施策”的原则，把差别化住房信贷政策真正落实好。一方面，积极支持居民家庭合理的自住和改善性购房需求，稳妥有序消化去化周期较长的三、四线城市商品房库存；另一方面，密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险，促进住房金融业务健康平稳发展。

1.各银行业金融机构要优先满足居民家庭自住和改善性住房需求，根据借款人家庭拥有住房数量、购房记录、原购房贷款是否结清等情况，综合判断借款人属于何种政策支持范围。

2.严格区分“首次购买普通住房”和“首套普通自住房”，对于有购房贷款记录的借款人家庭，不得纳入“首次购买普通住房”支持对象。

3.鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款，支持居民家庭购买普通自住房。

二、加强对个人住房贷款首付资金来源的审查

1.各银行业金融机构要按照“了解你的客户”的原则，加强首付款真实性审查，明确“客户的首付款不能来源于借贷资金”的底线，综合运用征信、首付款流水审查等方式，确切掌握借款人首付款真实的资金来源状况，严格审查首付款证明材料。

2.各银行业金融机构对无法查实首付款来源的客户，应要求借款人提供未使用商业性借款资金充当首付款的书面诚信保证，查实诚信保证不实的，应将其记入征信不良记录。银行业金融机构个人住房贷款审批材料要能体现首付款调查痕迹。

3.各银行业金融机构在发放消费贷款和信用贷款时，要加强对客户的交易真实性审查和贷款用途验证，严禁客户将消费贷款和信用贷款挪作首付款；各银行业金融机构在发放个人住房贷款时，对通过消费贷款或信用贷款等银行融资用于首付款的客户，一律不得发放个人住房贷款。

4.对通过房地产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集首付款的客户，各银行业金融机构一律不得发放个人住房贷款。

5.对存在“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业，各银行业金融机构一经发现即中止或从严控制合作关系。要对存量住房贷款进行排查，主动把控贷款中“首付贷”的风险。

三、有效强化个人住房贷款风险管理

1.各银行业金融机构对办理个人住房贷款业务要严格审查，做实面签面谈，认真核实借款人身份、工作、婚姻状况、家庭收入等信息的真实性，不做“假离婚”的按揭业务。

2.鼓励银行业金融机构综合运用公积金缴存信息、纳税信息等多种数据源进行客户身份的交叉核验。

3.支持银行业金融机构通过借款人家庭收入负债总体控制、房价收入比测算等方式，核定客户首付比例和按揭贷款额度。

4.坚决抵制个别房地产开发企业扰乱市场秩序和监管规定的行为。对在客户办理按揭贷款至正式抵押登记期间履行阶段性担保责任不力的房地产开发企业，一律不得向其相应的楼盘发放住房按揭贷款，防范出现批量风险；要重点防范“假按揭”风险，防止房地产开发企业通过虚假交易变相融资。

四、营造公平有序的竞争环境

1.充分发挥省级自律机制的作用，牵头单位及相关成员单位要根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对省内城市商业性个人住房贷款最低首付比例进行自律调整。

2.各银行业金融机构要严格执行省级自律机制相关决议内容，在省级自律机制确定的最低首付比例的基础上，根据本机构房贷政策、风险防控、借款人信用状况、还款能力等合理确定具体的首付款比例和利率水平。

3.鼓励银行业金融机构相互监督，共同抵制变相降低贷款条件、恶性降价等争揽客户的恶性竞争行为，营造公平有序的市场竞争环境。

五、加强住房金融业务的跟踪监测和检查

人民银行各级分支机构、各银监分局要指导当地金融机构认真落实差别化住房信贷政策，共同加强对住房信贷政策落实情况的监督检查。特别是要加强对房地产贷款首付比例、首付款来源，以及房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析与评估，密切关注住房金融业务发展中出现的倾向性、苗头性问题，推动金融机构有效防范住房信贷风险。

中国银行业监督管理委员会江苏监管局

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