二手房交易4大技巧，9大流程，11项潜规则，资深地产人推荐！二手房交易4大技巧，9大流程，11项潜规则，资深地产人推荐！房投客百家号「导语」不是业内人士，你看的文章有何意义？点了坚持看下去，不是干货写了也浪费时间。为什么写二手房？因为二手房的坑大于新房，复杂程度多！请点击输入图片二手房税费新政策一般在每年3月份出，不同税费，当然不同的购房成本，大者几十万税费，小者几万税费。如满二，满五唯一的影响。在房产存量市场交易中，面对高额税费的痛苦，不少购房者打起歪脑筋，签订“阴阳合同”，宣称避税省钱。业内人士提醒，当心“阴阳合同”陷阱。那么二手房流程和注意事项有哪些？二手房交易流程中的9步走1步：买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方咨询房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，特别是原件！包括房屋所有权证书、身份证、户口本、结婚证、离婚证、商品房买卖合同、契税票、维修基金票及其它证件票据。没有房屋所有权证书的要提供购房合同原件。现在房东卖房子存在虚报房屋面积，产权不清晰，共有性质，单独所有，家属院性质，安置房，棚户区，土地性质不明确等因素。要是一次性购买，在核查证件不全的情况下，最好让房东补齐，可以有中介担保，签署三方合同。如果是按揭购买，一定要先核查自己的个人征信和这个房子的贷款额度。否则，自己信用有问题或者审批贷款额度低。后期付不完尾款，要不增加首付额度，要不付不起首付将会扯上赔偿。2步：经纪人匹配带看自己购房真实需求很多购房者不明白自己买什么地段的房子，其实二手房包括新房、精装、简装、写字楼、商铺、房改房、安置房、拆迁房等。很多经纪人不专业原因导致购买到不能交易的房子会时有发生，不要有什么房子都能看的心态。建议为了省时间，还是看品牌开发商的房子，毕竟保值升值率高，后期有问题好解决。3步：签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金，但交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序，但是交了定金可是退不了，这是法律规定，一般定金不能超过总房款的20%，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及销售价格、房屋交付时间、房屋交付家具家电、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同，此时该发生的问题，都要写在上面，权益写的越多越有保障，不要看看合同就随便签字。4步：银行贷款面对贷款的买受人来说与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的征信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，再做抵押变成他项证，银行将贷款一次性发放到卖房账户。5步：办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。过户一定要把证件带齐，否则很麻烦。6步：立契房地产相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。但很多地方还是需要立契。7步：缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。税费很好解决，有些客户为了省钱，其实税费有一个省钱的奥秘。一般二手房公司要给你做大包税费，就是二手房公司能从税费里面挣到差价。挣到当然不只是中介费的钱了，但此时，你一定要让二手房为你省些税费，省税费这个环节在签定定金协议就要开始，要不然签完合同就无法周旋了。8步：办理产权转移过户手续交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。9步：打余款完成销售交易买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。二手房交易中的11项潜规则潜规则1：房屋产权是否明晰有些房屋有好多共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。潜规则2：土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是开发商已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;现在划拨土地，如家属院房子，安置房，政府给予支持的土地，只要是划拨土地都交易不了，必须去当地国土局咨询该房子是否可以交易，否则你会面临交高额的土地出让金问题。或者无法交易的风险。还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。潜规则3：交易房屋是否在租或者被第三方抵押有些二手房在转让时，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可&买卖不破租赁&，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。潜规则4：房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以较好选择有房产证的房屋进行交易。潜规则5：福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。潜规则6：物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。潜规则7：市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。潜规则8：单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。潜规则9：中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。建议所有的房款让中介来承担担保责任。要在合同上加一句话即可。否则房东有可能是老赖。你的首付款就会打水漂。潜规则10：合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。建议合同一定要看清违约责任，不合理的可以提出异议修改，合同不是一层不变的。潜规则11：“阴阳合同”陷阱在二手房交易时，为逃避监管，少交税费，一些机构和个人想方设法在合同上做文章，签订‘阴阳合同’，这种方式极易引起纠纷，给当事人带来风险”，该业内人士表示，进行二手房交易时，买卖双方要认清“阴阳合同”的危害和风险。虽然报低房屋交易价格，表面可以降低增值税、契税、个人所得税等，但这样做有很大风险。对于卖方而言，首先要面临合同宣告无效的风险。买方可能以存在“阴阳合同”为由，通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易。其次，存在无法全额收回房款的风险。由于“阴阳合同”存在价格差异且无第三方监督，买方有可能不按期支付备案价格外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易。买卖双方签订“阴阳合同”都有可能面临行政处罚和刑事责任。二手房中的4大购买技巧技巧1房子千万不要顶楼，顶楼的房子在哪都不畅销，后期处理漏水，热都会让你很难受。即使在二手房市场里，再好的地段，顶楼也是比同小区差价在1000元至5000元/平以上。技巧2买房一定要找物业服务好的小区，当时新小区，感觉房子保存较好。房子的保值看的是你后期的维护，如果环境较好，保安服务好，开发商实力差不多的话，同地段的物业服务好，环境好的小区反而价值更高，也更保值。技巧3不要贪图便宜，不是房子价格越低，就是越增值，越值钱。技巧4建议购买品牌开发商的房子，特别是全国全省能排前10名的开发商，后续房子有问题，他们会快速解决。包括小编也遇见买房子的问题，不动产登记证已经办理，但是自己卖掉自己的房子，发现无法登记交易，主要原因就是开发商的验房报告没交。毕竟开发商房子很少，就很少管理，效率低下，不专业，导致后期麻烦维权较多。2017年国家政策较严格，后续国家会对每一块土地，都会严查，确权。如落宗问题，很多开发商超宗地，或者是不向不动产中心提供资料，导致很多业主有房产证也无法买卖的状态。关注公众号，向作者免费咨询，任何房产问题本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。房投客百家号最近更新：简介:资深地产投融资人 | 公号：行乎地产频道作者最新文章相关文章昆明二手房重磅新政！以后这些房子不能卖啦|房产|二手房|产权_新浪新闻
近期，昆明市住房和城乡建设局下发了一批通知，这些通知对于想买二手房的市民来说无疑是利好消息，既省了钱，又提高了效率，还方便操作。二手房交易不用去公证了昆明市住房和城乡建设局下发《关于调整完善存量房交易流程有关事项的通知》，通知要求：自7月24日起，当事人办理存量房买卖合同备案手续，不需要提供公证书；当事人可以向任一网签点申请办理存量房买卖相关工作，也可到各房产交易中心大厅自由网签点申请办理，各网签点不得强制当事人办理公证、收取公证费。“昆明市二手房买卖合同必须公证”最早可追溯到1999年。从那时起，昆明市相关主管部门便要求所有的二手房买卖合同必须先办理公证，然后才能办理过户手续。按照国家最新的公证收费标准，证明土地使用权出让、转让，房屋转让、买卖及股权转让，按下列标准收取：标的额50万元以下部分，收取比例为0．3％，按比例收费不到200元的，按200元收取；500001元至5000000元部分，收费0．25％；5000001元至元部分，收取0．2％；元至元部分，收取0．15％；元至元部分，收取0．1％；元至元部分，收取0．05％；元以上部分，收取0．01％。都市时报记者算了一笔账，新政实施后，如果市民购买一套总价为50万元的二手房，可省1500元公证费。8月起 二手房买卖一个工作内办结《关于调整完善存量房交易流程有关事项的通知》同时还要求，自8月1日起，当事人申请办理存量房买卖（网签、审核备案、缴费、出具《交易告知书》），在一个工作日内即时办理完结。8月起 交易二手房须核验房源真伪 昆明市住房和城乡建设局下发《关于做好存量房房源核验工作有关问题的通知》，从日起，在主城五区、三个国家级开发（度假）区范围内申请二手房交易都要先核验房源的真伪。今后，通过房源核验以及房屋状态的实时更新，购房者可以买到真实可靠的二手房。核验不收取任何费用，市民在家即可通过微信办理查询。房源核验的内容所谓房源核验，是指交易的二手房，无论是个人自行成交还是委托中介机构进行交易的，首先要向房屋交易产权管理部门申请核验房源的真伪，然后才能发布并办理交易手续。此举是为了保证二手房交易的安全，保护买卖双方的利益，杜绝虚假的二手房房源。A、核验房屋证载的房屋所有权证号/不动产权证书号、权利人是否与楼盘表记载信息或房产档案等资料记载的信息一致；B、核实房屋是否存在查封、异议登记等限制交易信息；C、核验房屋坐落、建筑面积、规划用途等基本信息。核验流程1. 申请A、房源核验申请人（即房屋所有权人，以下简称申请人）可通过“昆明房产管理”微信公众号提交房源核验申请；B、通过经纪机构出售房屋的，申请人可委托房地产经纪机构到市中介行业协会诚信评价系统申请核验；C、自行达成交易的，申请人可自行或委托他人到存量房交易合同网签机构或者市房屋交易产权管理处和官渡区、西山区、呈贡区房屋交易产权管理部门窗口申请核验。2. 核验房屋交易产权管理部门受理房源核验申请后，通过存量房房源核验系统进行信息校验，依据楼盘表记载信息或房产档案等资料记载的内容进行核查。3. 查询结果房屋交易产权管理部门将通过手机短信的方式告知申请人核验结果；申请人也可通过“昆明房产管理”微信公众号查询核验进度和结果。需要准备的三种材料《存量房房源核验申请表》、房屋权属证书原件、房屋权利人身份证明原件。如本人来不了，委托办理的，还需提供《存量房核验委托书》和受托人身份证明原件。在下发的通知中，市住房城乡建设局还要求各区房屋交易产权管理部门须设立服务窗口，指派专人负责房源核验工作。各区房屋交易产权管理部门、各存量房交易合同网签机构、各房地产经纪机构应及时、准确的录入房源核验申请信息，保障信息录入的真实有效性。开展房源核验是进一步优化二手房交易流程，加快办理速度的重要措施之一，只有通过房源核验完善原房屋登记信息后才能保障后续交易手续的正常办理。可通过微信公众号申请及查询市房产交易中心有关负责人介绍，由于历史原因，导致同一房屋名称或坐落位置不一致，以及小区或楼号重复登记等个别数字房产档案信息不准确的情况。房源核验中发现这类情况的，将告知权利人到相关部门申请，由相关部门予以规范、清理、核实、纠错、补录，确保昆明数字房产档案的精确性和完整性，防范房产交易登记风险，从而维护群众合法权益。另悉，自8月1日起昆明市房产交易中心将正式开通“昆明房产管理”微信公众号，市民可通过微信里的“办事大厅”栏目，按照指引申请核验及查询结果。除房源核验、预约服务外，办件进度查询、信息验证查询、挂牌房源公示、在建工程抵押查询等服务也将陆续开通，更加方便市民办理房产交易。尽管新政带来很多实惠，但有些房屋是不能进行交易的，在购买时一定要提高警惕。根据我国相关法律的规定，存在下列情况的二手房，不能买卖：1. 未依法取得房屋权证的房屋；2. 只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；3、鉴定为危房的房屋；4. 以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；5. 在农村集体土地上兴建的房屋；6. 已经被列入拆迁公告范围的房屋；7. 权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；8. 权有纠纷的房屋；9. 已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；10. 依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；11. 房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；12. 法律、法规规定禁止转让的其他情形。来源：都市时报、部分来源房天下文字：王海涛 吴劲松编辑：杨莉嘟嘟精选◆29名学霸心经！考上北大 清华 人大 浙大 科大…来自师大附中 昆一中 昆三中◆夫妻俩杀人潜逃17年在大理开客栈 儿子在北大读书 被抓时与警方激烈搏斗◆昆明98所小学划片信息大全！ 8月1日起报名 你家房子对应上哪里？◆哈哈，司机笑了！昆明试点抓拍行人闯红灯 大头照直接上路口大屏◆昆明“黑马”高中打破师附中6年录取线老大地位！今年高考文科状元、中考状元都出自它
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&存量房与二手房的区别是什么
存量房与二手房的区别是什么
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二手房是已经在房地产交易核心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易核心办理转移登记。区别：存量房，是房地产公司还未销售给客户的库存新房；此房在房产局登记的是预售证；二手房是已经销售给个人或单位，在房产局登记注册并发有房产证的房源。【二手房交易超过新房 中国一线城市进入存量房时代】和20世纪80年代的发达国家一样，中国正逐步进入存量房时代，北上深三市率先实现。民生固收李奇霖称，劳动力人口减少、住房需求饱和城镇化趋缓压缩了新增住房需求；房地产开发*动力不足和政策上去库存导向加速了存量房交易。【一线城市房价涨幅扩大 城市间房价分化恐加剧】一线城市可供应土地日益减少，拿地成本的持续加重推高了新房房价，而存量房流通不充分的现状也导致市场上二手房供需矛盾再度加深，供需长期失衡的状态下遭遇去年开始实施的宽松货币政策，房价上涨难以避免。
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买了个二手房 房证写的是购买存量房 用途是住宅 土地使用权取得方式出让 这是什么产权 可以卖么
买了个二手房房证写的是购买存量房用途是住宅土地使用权取得方式出让这是什么产权可以卖么请问这是几十年的产权这种房证写购买存量房是商品房么土地出让是不是以后拆迁就没我什么事了...
买了个二手房 房证写的是购买存量房 用途是住宅 土地使用权取得方式出让
这是什么产权 可以卖么 请问这是几十年的产权
这种房证写购买存量房是商品房么
土地出让是不是以后拆迁就没我什么事了
还有有贷款的情况下可自由买卖么
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擅长：暂未定制
存量房就是从来没有人居住过的二手房
都是正规大产权
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