准夫妻买婚房四种房产登记有何不同？
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【人民网《人民眼光》综合报道】6月25日，合肥发布房屋登记审查新规，7月1日起，房屋买卖、抵押时，只认房产证上的名字，即使是夫妻共有财产，如房产证上只有一人名字，也无需经配偶同意，这引起市民广泛关注。
24岁的琪琪与身为银行高管的男朋友肖力经过3年的爱情长跑，目前正处于筹备婚礼阶段。本来一切都顺顺利利，但让人没想到的是，这对甜蜜的“准夫妻”却因为婚房问题产生了矛盾。
琪琪父母认为，自己就一个闺女，婚房一定要男方全款买，不能让闺女嫁人后还要背着还房贷的包袱。而且房产证上要写上女儿的名字。
肖力家则认为，结婚是俩人的事情，全款买房需要一大笔钱，女方家必须出部分资金，共同买房才有可能在房产证上加上琪琪的名字。
记者发现，与琪琪情况类似的准夫妻非常普遍，房子究竟落在谁的名下，除了法律因素、感情因素，往往还会因父母的介入变得异常复杂，让一些年轻的新人感到困惑。
目前关于产权证上到底写谁的名字主要有几种做法？不同的方案可能导致怎样的法律后果？
情况一&&& 准夫妻共同署名
问题：大多数恋人特别是女孩子都认为，既然是买婚房，房本上当然应该写上双方的名字。如果采用这种方案，需要什么前提条件？房屋为夫妻的共有财产吗？但如果购房后“准夫妻”分手，后续的房贷如何分割？
解读：在不具有夫妻身份且需从银行按揭贷款支付部分购房款的情形下，要在房产证上登记准夫妻的名字，在各个地区的操作上可能有区别。
如果产权可以登记为两人，必然要事先明确双方对该房产的共有方式，是按份共有还是共同共有，按份共有则要明确各自份额。
原则上，双方对银行按揭贷款具有共同还款义务，即双方是共同债务人。
如无“借条”等其他证据，父母出资也将被认定为是赠与夫妻两人，归双方共有。
若遇双方离异，父母也无权索回出资钱款，“准婚房”仍将认定为双共有财产，贷款也是为双方的共同债务。但对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。但如果双方没有结婚，父母就有权索回出资的钱款。
购房后“准夫妻”分手，后续房贷仍应由双方共同偿还。也可以在分割该房产时，通过在银行变更贷款人的方式一并解决后续还款问题。
情况二&&& 只写男方或女方的名字
问题：为了避免婚后因父母的介入而产生不必要的麻烦，在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担所有房款的情况下，很多恋人这样选择。 房产只登记在男方或女方名下有什么法律后果吗？
解读：这种情况需要从两个角度进行分析：其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人。
其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。
如果双方没有特别的约定， 婚前就已经支付所有购房款且房产登记在该方子女方名下的，原则上是登记方子女的婚前个人财产。夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。该房产的自然增值也属登记方所有，但若该房产婚后用于出租，则租金收益为夫妻共同财产。
情况三&&& 写出资方父母名字
问题：很多出首付购房的家长认为，虽然买的是婚房，但毕竟恋人还没有登记，而且有的期房还要等一段时间才能交房，到时候分手了怎么办。况且首付款全是父母出的，恋人并没有什么投入，因此写父母的名字也比较保险。这种情况下房屋与恋人有关吗？
解读： 首先婚前财产不因婚姻关系的延续而自然发生权属转化。登记在父母名下的房产，若无其他与该登记不一致的约定，权属自然推定为父母。与准夫妻双方没有关系，也不涉及离婚分割问题。
从这个角度来说，确实对男方及其父母利益的保护比较有利。但子女谈婚论嫁时，父母年龄往往会超过银行按揭贷款的要求，导致无法办理贷款。而且有的父母考虑较为长远，如未来遗产税的征收，将来过户再产生新的费用等，所以该种操作方式实践中也有限。
如采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。
情况四 && 写双方父母和准夫妻名字
问题：很多人认为，与其那么麻烦，不如把双方所有人都登记到产权证上，这样大家都有权利，公平合理。
目前，房产证上最多可以登记几个人？有无人数限制？登记在双方父母和“准夫妻”名下有什么法律后果？
解读：在全款支付购房款的前提下，房产证上究竟可以登记多少人，在理论上、原则上没有限制，但人数越多各自权利的行使自然会受到相互制约。如需要贷款，能否同时登记在父母和准夫妻多人名下，具体操作可行性需要与银行等机构协商。
采用多人登记时，自然要明确房产的共有方式，是按份共有还是共同共有。若按份共有，则将来面临分割时，按照各自享有的份额进行分割。如果是共同共有，则原则上等分分割。同时考虑各自对购房的出资贡献等因素。房屋的增值或贬值按照相应的共有方式共同享有或承担。
那么，如果是夫妻共同买房，合同应该怎么签？
疑问1：夫妻共同买房时购房合同怎么签?
按照新规，登记机构受理登记时，需询问申请人申请的房屋是否有共有人。如果申请人表示配偶为共有人，则要和共有人共同申请登记;如果申请人明确表示无共有人时，登记机构将按照房屋登记簿内容，直接将购房人登记为房屋所有权人。
如果属于夫妻共同购买房屋，在签订购房买卖合同时，最好将夫妻双方的姓名作为买卖合同的“买方”，并凭上述合同及相关要件共同申请购入房屋的所有权转移登记。
疑问2：婚前购房，婚后办证需要另一方到场吗?
如果只是购房人为房屋所有权人，则不需要另一方到场。如果夫妻双方均要求登记为房屋所有权人，可以按增加配偶登记为房屋所有权人来办理。在房屋登记时，夫妻提供婚姻关系证明共同申请登记，并领取夫妻双方名下的《房屋所有权证》。
疑问3：卖房还要不要开具婚姻证明?
按照以前的政策，房屋出售转移登记时，房产部门一般需要审查申请人的婚姻证明材料，来判断是否有其他“隐形”共有人，因此很多人卖房都需要开具婚姻证明。据了解，去年一年，合肥市民政部门开具无婚姻登记证明和婚姻登记证明达到157347次，其中大多与房子有关。新规出台以后，房产部门不再审查婚姻状况，关于是否共有产权，将变审查为询问，房屋权利人不再需要提供婚姻证明材料。
疑问4：新规7月1日执行如何理解“过渡期”?
按照规定，今年7月1日前已办理房产证的房子，在明年7月1日以前出售、抵押，依然执行之前的规定，不仅要看房产证，还须查验婚姻关系，即房产证上有名字的一方仍须经过配偶同意才能处理房产;今年7月1日以后办理房产证的房子出售、抵押，房产部门将只看房产证的名字，不再需要其配偶同意。
（综编自法制晚报、中安在线）
(责编：张文晖、王嘉伟)房产消费一站式服务平台
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房产证里学问大 写了名不一定房子就有份
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免费问律师婚姻法与物权法冲突随谈----房屋不动产夫妻共有的困惑与选择
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婚姻法与物权法冲突随谈----房屋不动产夫妻共有的困惑与选择
婚姻法与物权法冲突随谈----房屋不动产夫妻共有的困惑与选择
【写在前面】
本文不是一篇规范的学术论文，文中没有引文、脚注，更没有深层次宏论。大都是作者在日常的法律实务中，观察到的我国《物权法》生效以来，它与传统的婚姻司法制度的某些冲突，顿悟思考的一些感言、思绪的流露，思辨与探究。诸多种种大都很不成熟，但作者凭者多年的法学研究的职业感，略做随笔，匡有不当，恳请指教。
《婚姻法》与人们的生活息息相关，是自然人的人身和财产关系存在、发展的基本规则。自新中国成立以来，不同时期的婚姻法律，一直是调整我们这个社会婚姻家庭关系的基本法。夫妻关系存续期间所得的财产为夫妻的共同财产成为一个不变的定律。然而，日正式生效的《物权法》中规定的不动产的登记制度，正在冲击着已形成的“夫妻共同财产制”的司法惯势。
传统的婚姻法制度之一：我国现行《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除非当事人另有约定或法律另有规定，归夫妻共同所有。以此推断，夫妻在婚姻关系期间所得房屋，即使登记在一人名下，只要无特别约定或法律的特别规定，就应当认定为夫妻共有财产。事实上，这一制度一直得到了司法实践的认可。
传统的婚姻法制度之二：《婚姻法》司法解释（二）第十九条就明确规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”
我国已经生效的《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。” 根据《物权法》出台的《房屋登记管理办法》，已于日经建设部第147次常务会议讨论通过，现予发布，自日起施行。该办法第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。”很显然，夫妻共有的房产权利没有包含在其中，夫妻一方不得单独申请房屋登记，需适用《物权法》和《房屋登记管理办法》的规定，登记后夫妻双方共同取得不动产的权利主体资格，而我们的司法实践仍停留在传统婚姻法的房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产等等习惯做法。
如何梳理物权法与婚姻法及其司法解释之间的冲突、解除司法的困惑，成为司法实践需要迫切回答的问题。也给法学工作者提出了新的课题，本文对此类问题做出分析，以求明辨法理寻求法律的正确适用。本文称为随笔，不过是一些感慨、思绪的流露，不成体系，与大家交流，不吝赐教。
困惑与选择之一：夫妻以一方的名义购买的房屋，其产权归属
【案例简介】
王宏和李平1997年结婚，2003年两人购买了一套一居室住房，房屋产权证上登记的是王宏的名字。2006年底，王宏家又购买了一套面积更大的商品房，就想把先购买的小房子卖掉。王宏通过中介公司与张某签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给张某，后双方办理了房屋产权过户手续。
没想到在王宏与张某签订房屋买卖合同不久，一居室所在位置的房价从每平方米9000元，涨到了12000元。王宏和李平向法院起诉张某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，王宏卖房未经李平同意为由，要求法院判令张某将该房屋返还王宏和李平。
【法律冲突】
《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除非当事人另有约定或法律另有规定，归夫妻共同所有。《婚姻法》司法解释（二）第十九条就明确规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”
根据《物权法》出台的《房屋登记管理办法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。”
【解惑与选择】
根据《物权法》的规定，不动产物权变动采登记生效要件主义，不动产登记簿是确定物权归属和内容的依据。如此一来，未登记的夫或妻是否还能取得房屋的共有权就成为一个令人困惑的问题。本人认为：应以《物权法》公布前后为一个分界，确定夫妻不动产共有的法律模式不同。
《物权法》公布前，夫妻双方一方登记，另一方未登记的，该不动产视为夫妻双方的共同财产，法律依据《婚姻法》司法解释（二）第十九条就明确规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”在这其中登记的权利和未登记的权利区别有二：一是，在对外的法律效力上不同。虽然，在权利的真实性上没有区别，夫妻双方都是不动产的权利人，享有权利主体的资格，但在对外的法律效力上未登记的权利人，不具有对外的排他的权利，而登记的权利人享有对外的排他的权利。二是，涉及法域不同。权利未登记是双方意思自治选择，纯属私法领域内，自然人对自己民事权利状态有权支配，国家不能刻求权利人必须登记；但一旦登记，权利具有了公法的性质，体现了国家对私权的干预，国家追求的是整个社会财产交易关系的安全和秩序。此前很长的时期内，夫妻双方购得的房产仅以一方名义做产权登记，并不影响夫妻双方对该不动产享有共同的所有权。依物权理论，物权区分为法律物权和事实物权二类。夫妻共有财产关系中的任何一方进行不动产登记的，为法律物权人；如未进行不动产登记，就称为事实权利人。
将婚姻法与物权法结合起来，考虑我国的夫妻家庭关系的实际、传统的风俗习惯，已经纳入登记的物权，以及由占有表示的物权，即由法定公示方式表征的物权，为法律物权，其权利人为法律权利人，又称登记权利人。未经登记但客观上实际享有，且不存在与第三人交易的情况下，能够对抗法律物权人以外的人为推定物权，其权利人为事实权利人。
按照物权公示原则，夫妻共有财产关系中的任何一方，在不动产登记簿上记载的不动产物权是以符合法律认可的形式反映出来，其物权具有物权权利的正确性推定效力。此时的物权对于社会公众而言，就是物权属己的标志，以这种推定方式所取得的物权应受到法律的保护。
顺着这一逻辑关系分析，物权区分为法律物权和事实物权两类。夫妻共有财产关系中的任何一方进行不动产登记的，为法律物权人；未进行不动产登记，就是事实权利人。由于事实物权没有法律物权这种公开的形式，这种权利要取得法律的认可和保护，事实物权人就必须以专门法律为依据，在不涉及第三人利益的情况下正确推定享有物权。仍不能被推定为物权法上的有处分权的权利人，不得行使处分不动产物权的行为。
法律物权人和事实物权人概念的产生，源自我国现行的婚姻法及其司法解释，物权法的贯彻实施，在合法、和情、合理，符合中国社会、家庭生活实际的情况下，一种法律的选择。这种划分的优点：维护了现行婚姻法律制度的有效性，同时，兼顾了我国《物权法》不动产登记的法定性。应该看到这种同一不动产上两类物权人并存的局面只能是一种法律设计，是一种历史性的过渡而此种设计仅仅停留在法理学层面，从立法的角度去完善物权法与婚姻法规范的对接，还有大量而艰巨的工作需要完成。
随着《物权法》的出台，《房屋登记管理办法》的实施，夫妻权利登记的法定性进一步明确。夫妻一方不进行房屋的权属登记，难成为不动产的权利人。事实物权人的做法会逐渐退出司法的范畴，取而代之的是法律物权人制度的完善。要证明某人是否为该不动产的权利人，必须查看其姓名是否记载于不动产的登记簿上，这样就使得不动产登记物权制度与婚姻法中的财产共同制相贯通。
随着贯彻《物权法》向着纵深发展，《房屋登记管理办法》的进一步的落实，夫妻双方共有的不动产，就需依照相关规定双方共同申请产权登记，以取得法律物权人的资格。长期以来已经形成的“婚姻关系存续期间取得的、登记在一方名下的房屋原则仍然属于夫妻共有财产”的做法，由于其有违物权登记的公信力，对于未登记一方而言存在着极大的法律风险。为防范此类风险，未登记一方应尽快将归已的权利堂堂正正地记载在登记簿上。具体的法律救济途径有二：
其一，未登记一方向登记机构要求更正登记。如果登记名义人书面同意更正，则登记机构应当予以更正，从而将房屋登记在夫妻双方的名下。
其二，如果登记名义人不同意更正，则未登记一方可以向法院起诉，法院一旦查明了房产事实，符合婚姻法关于夫妻共有财产的规定，就应当认定房屋属于夫妻双方共有。胜诉方可持判决书向登记机构办理更正登记。为防止在诉讼过程中登记名义人处分房屋，未登记一方可以先行办理异议登记。异议登记程序一旦起动，不动产产权就进入禁止变动的状态，而买房人一旦得知此房有争议后，一般不会匆忙购买，从而保障异议人通过胜诉判决进行异议登记，从而得到不动产的所有权。但值得一提的是异议登记制度，虽然可以对真实权利人提供保护，但这种保护只是临时性的。《物权法》规定，如果异议登记的申请人在十五日内不起诉的，异议登记失效。
此外，为保护夫妻共有房产的合法权益，防止登记名义人在未经对方同意的情况下，擅自处置房产，我国也应当进一步完善房屋登记制度，对夫妻办理共有产权登记以及领取房屋共有权证的问题予以明确的规定。
有观点认为《物权法》实施后，这种情况下只能认定房屋归登记名义人所有，而不能认定为夫妻共有财产。笔者认为这种说法尚过于绝对。在笔者看来，这一问题需要根据不同的情况予以具体分析。
　１、如果夫妻双方以书面的形式明确约定，房产归一人所有并登记在其名下，则房屋属于登记名义人所有，而不为夫妻共有财产。因为根据《婚姻法》第十九条的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。将婚姻关系存续期间所得房屋约定归一人所有，是双方意思自治的体现，具有法律效力。比如：上述案例中，夫妻关系期间取得的房产，夫妻双方可以共同拥有，也可约定归其中一方所有。而当登记机关在进行房屋登记时，会对夫妻双方进行询问记录，这个记录实际上就是夫妻双方共同达成的，有关同意某一方单独拥有该房屋的书面约定。如果夫妻双方意见不一致，就不可能产生这份约定，其产权登记也将暂时不能达成。
不过对于号之前的房屋办理，仍将遵循法不溯及既往的原则，遵循以往的原则进行交易手续办理。
　２、在没有约定（或约定不明）也没有法律特别规定的情况下（如法律对夫妻特有财产的规定），则应当认定婚姻关系存续期间取得的、登记在一方名下的房屋归夫妻双方共有。
理由：（１）虽然不动产登记簿在很大程度上能够反映不动产的实体权利关系，但这并不能排除登记的物权与真实的状态不一致情况的出现。就此而言，依不动产登记簿确定的物权的归属，实际上只是一种权利的推定，一旦有证据证明登记发生错误，就应当推翻登记从而重新确定物权的归属。（２）对于夫妻关系存续期间所得的房屋，依婚姻法的规定，在既无约定也无法律特别规定的情形下，应当认定为夫妻共有财产。这是法律对此类财产权属的规定，是真实的物权状态。如果登记簿上仅登记为一个人的名字，就与真实的物权状态不一致，属于登记错误，而错误的登记不能作为判断物权归属的依据，对物权归属的确定仍应以真实的物权状态为依据。因此，一方面，在夫妻离婚的时候，法院仍然应当将此类房屋认定为夫妻共有财产从而予以分割；另一方面，如果未登记一方向法院起诉要求确认房屋为夫妻共有财产，则法院一旦查明符合婚姻法关于夫妻共有财产的规定，就应当对此项诉讼请求予以支持。
困惑与选择之二：婚前买的房，结婚后领到房产证，该房产能否成为夫妻的共同财产？
【案情简介】李先生与王女士于2004年WWw.ZaidIan.Com 载.点.网整理4月8日登记结婚。婚前，李先生在本市某地购买了一套商品房。该房合同价为120万元，由李先生以一人名义签订购房合同，并缴纳36万元首付款，并即时入住。其余房款由李先生向银行按揭贷款三十年，每月还贷7000元左右。2005年2月，李先生取得了该房的产权证书。2005年4月，由于双方婚后感情不和，均同意离婚，但对房屋是否系夫妻共同财产存在分歧。李先生认为该房为其个人财产，理由是该房系其与王女士结婚之前所购，且首付款都是其个人婚前财产；王女士认为该房为夫妻共同财产，理由是产权证是房屋产权取得的法定凭证，该房产证取得在婚后，自然该房为夫妻共同财产。
【法律冲突】
《婚姻法》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除非当事人另有约定或法律另有规定，归夫妻共同所有。《婚姻法》司法解释（二）第十九条就明确规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”
《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”
根据《物权法》出台的《房屋登记管理办法》第十三条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。”
【解惑与选择】
困惑焦点： 该房产是否为夫妻共同财产？房产所有权的取得时间，是以付款后，房屋交付时为准？还是取得产权证时为准？
引用了一位专业人士的说法，认为《物权法》的实施，对夫妻共同财产制度将带来一定的变动，会出现“房屋所有权将以房证的出现为准，也就是说在婚前买的房，但房产证是在婚后下来的，那么房子也将成为夫妻共同财产”。
关于“婚姻当事人一方于婚姻登记之前以其个人财产购买的房屋，婚后取得房屋产权证的房屋，属于夫妻共同财产”的这种说法，笔者的意见。
第一，依据我国《合同法》的规定，房屋买卖合同也是售房人转移房屋标的物所有权于购房人，买受人支付价款的合同。房屋买卖完成了交付房款、给了房屋钥匙后，房屋买卖合同已经完结，严格的说房屋不动产的所有权已经转移。即便没有领到房产的产权证，也不影响房屋买卖合同的法律效力。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”购买方实际支付了购房款（贷款购房也是购买方向银行借款后，向出卖方支付了购房款），履行了合同主要义务，房屋的所有权已经属于买受人，买受人就是真正的房屋的所有人，只欠办理房屋登记这一公示行为，房屋未登记不具有一种排他的法律效力。因此，夫妻一方作为买受人已经是该房屋的实际所有人了。该房屋不应成为夫妻双方的共同财产。
另外，根据我国现行的《婚姻法》司法解释规定，婚前财产不论婚姻关系经过了多长时间都是归属于个人，不会因婚姻关系延续而转化成夫妻共同财产。根据这一原则，该房屋只是夫妻个人财产的另一种表现形式。产权登记证书只是法律上的一种确认，不能带来房屋财产所有权利的发生。
第二， 持上述观点的人仅是简单、机械地理解了《物权法》中的不动产登记制度。购
买的这类房屋仍应属于婚前个人财产。
婚前购买婚后取得产权证书的房产，一般表现为以下情形：婚姻登记前签订房屋购买合同，并支付了相应的购房款或者通过银行贷款形式向出卖方支付了购房款，由于各种原因导致婚姻登记后取得产权登记证书。
持有“房屋应成为婚后共同财产”这一观点的人，主要是依据《物权法》中“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”和《婚姻法》中夫妻关系存续期间取得的财产为共同财产。据此认为，这两个法律规定产权的取得都是以登记为准，房产证取得时间又是在婚姻关系存续期间发生的，因此得出结论，夫妻一方婚前购买婚后取得房屋产权证的房屋，即为夫妻共同财产。
但笔者认为，房屋买卖和房屋的产权登记是两个法律关系：一是，债权债务关系，即前的商品房买卖关系。方是夫妻的一方，且买方已经支付了商品房的对价，付出代价的一方理应是所购房产的所有人，这是商品交换关系性质决定的。发放房屋产权证书只是对买方所有权的确认，而不是一个新的权利的产生。二是，房屋产权证书的发放。仅是一种权利的登记制度。登记的目的在于公示，以让人们知晓。在房产处于静止状态时，在茫茫人海中让权利人与房产的连接权利找到了稳定的形式，起到了定分止争的作用；当房产处于流转状态时，为保护另一方的交易安全。登记并不带来一个新的权利的产生，它仅就原来已经真实存在的权利，给它一个公开自己、并能合法对抗第三人的身份。
如果房产在婚前购买，未办理了房屋权属证书，购买时是以按揭贷款形式进行，婚后偿还了部分贷款。根据《民法通则》和《婚姻法》财产制度的规定，不得因时间的顺延致使债权关系与物权关系的基本性质发生变化，婚前夫妻一方购买的房屋，通过银行代为支付房款取得了真实的所有权利，婚后偿还的是一种债务，而不是支付不动产的对价。这种类型的房屋在司法实践中应认定为夫妻一方婚前个人财产。
其实，这里涉及到民法理论中物权和债权的关系。夫妻一方婚前，以个人财产、个人名义购买房产之后即成为所购房产的实际产权人。
在第一阶段，夫妻一方就购买房产发生了两个民事法律关系：一是房产买卖合同关系，当交付了房款，已经入住，卖关系已经完成；二是准物权关系，按照《物权法》第二十条规定，购房人向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。凡购房后，进行了预告登记的，购房人就成为准物权人。
第二个阶段，按期偿还银行贷款。其用于支付房款的银行按揭贷款，实际上是与银行之间形成的债权债务关系。虽然从表面看，婚后另一方参与还贷的行为也为房屋产权的取得在做贡献；但从法律层面来分析，婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务，与房屋产权的归属是两个不同的法律关系，并不改变房产作为个人财产的性质。因此在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未偿还的贷款属于其个人债务，对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
不过有一种情况例外，即配偶方有证据证明婚前购房时是处于双方恋爱阶段，双方共同出资的，基于双方均认可或有双方首付款时的付款凭证为证，所购得的房产也为共同所有，虽然该房产登记在一方名下，仍应当认定为夫妻共同财产，在分割时应当考虑未署名一方的出资的比例。夫妻双方离婚时，该房产变价的增殖部分，应按照双方购房时的出资比例分享。
《物权法》该条还规定了“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。这说明了不动产登记时间不是绝对产生效力时间，存在例外情形。比如：《婚姻法》第十八规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方婚前的财产；”夫妻一方婚前个人出资（含向银行按揭款）购得房产行为已经完成，此时的房款已经转化为不动产，仍属夫妻一方所有的财产。符合婚姻法的上述规定。因此，婚姻登记前购买的房屋婚后取得房产证，必然成为夫妻共同财产与情与理不容，也缺少足够的法律依据。
第三，《婚姻法》司法解释（二）中规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”。这里房屋权属证书取得是婚后，但并不是必然成为夫妻共同财产，认定这类房屋为共同财产，应当具备一个前提和两个条件。一个前提：是承租和购买的房屋同属一处。两个条件：一是婚前承租；二是婚后用共同财产购买。该解释重点在于购买，购买才发生所有权的取得，成为夫妻关系存续期间的共同财产。仅仅承租并不发生所有权的取得，也就谈不到夫妻共同财产的问题。如用非共同财产购买，则不能属于共同财产。这从另一个侧面也说明，婚姻法及司法解释也不支持婚前购买，婚后取得房屋权属证书的房屋，必然归属于夫妻的共同财产。
综合以上的法律规定及司法解释，结合司法实践和理论分析，对于婚前购买房屋，婚后取得房屋权属证书的，必然成为夫妻共同财产的说法是显然不当的。对于是否能成为夫妻共同财产，要从财产来源及性质进行综合判断，不能简单、僵化的去理解《婚姻法》、《物权法》的规定和司法解释。（
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