房产证面积小，实际面积110房产证88大，拆迁时算面积如何算

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-08-20 06:56 标签： 实际面积110房产证88

"房屋认购金"和"房屋定金"一样与否，绝不能一概而论。 首先，法律上没有“认购金”一说，而法律有“定金”的完整定义和法条规定。 其次，所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依...

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在房屋拆迁工作中，我们往往会遇到被拆迁的房屋存在着产权证登记面积与实际不相符合、房改房登记的面积小于实际面积等问题，对于这些问题，我们该如何解决呢？

笔者在重庆市某法院看到如下案例：2002年4月16日，原、被告签订了《拆迁补偿安置协议》。内容为：被告将位于云门镇新场街原房17号砖结构房2间，建筑占地40平方米，建筑面积80平方米的房屋交给原告拆迁改造。其中住宅40平方米，非住宅40平方米。原告付给被告房屋拆迁款，搬迁补助费等。原告在原房处还面积48平方米的门市一个及住宅110平方米一套。2003年4月，原告向法院起诉，要求对拆迁补偿安置协议予以变更，使之符合拆迁管理条例及该片区的拆迁补偿方案的规定。法院经审理查明，被告房屋产权证所确认的面积是：住宅11平方米，门市19平方米。

本案在法院产生了两种不同意见。第一种意见是，房屋拆迁面积与房屋产权证面积不一致时，法院应当认定实际拆迁面积，其理由是，拆迁条例规定的补偿标准是指导性标准，应当允许拆迁人与补被迁人就补偿标准自行协商，自由处分其权利。而房屋的实际面积多于房产证上的面积，是行政机关没有履行审查职责，与法院的司法行为无关。而原告取得了实际拆迁面积，按权利义务一致的原则，就应当按照实际面积计算。第二种意见是，房屋拆迁面积与房屋产权证面积不一致时，法院应当认定房屋产权证所确认的面积，其理由是：在拆迁活动中，无论是颁发公告，发放许可证，还是对拆迁房屋性质、拆迁面积的认定以及确定被拆迁人的补偿安置标准，都在行政机关职能范围内，是一种行政权力，人民法院不能擅自干预。当被拆迁房屋产权证上载明的面积与实际面积不一致时，法院不应直接认定。从法律上讲，被拆迁房屋产权证上载明的建筑面积是确定拆迁安置补偿面积的法定证据，凡与产权证上载明的面积不一致的，必须以产权证上载明的面积为准，这也是行政法规的规定。被告在房屋产权证所确认的面积之外，不经行政机关审批，私自扩充“地盘”，对这种“私挖乱种”现象，不能合法化。国务院《拆迁管理条例》第二十二条明确规定，拆迁违章建筑，不予补偿。不予补偿就是不予认可未经房屋产权证确权的建筑设施。综上，房屋产权证所确认的房屋面积，在没有充分的相反证据下，人民法院应当予以确认。

法院依照第二种意见对本案做出了判决。2003年10月，法院以双方所签协议显失公平为由作出判决：将原、被告于2002年4月16日所签订的《拆迁补偿安置协议》变更为：(1)原告在原拆迁房屋处，还给被告门市1间，等面积(19平方米)部分，按每平方米500元计价，超面积部份按每平方米2300元计价；（2）原告在原拆迁房屋处，还给被告住房一套，等面积(11平方米)部分，原房折价每平方米300元，另按每平方米62元补差结算，超面积部分按每平方米380元结算。

我国虽然不是判例制国家，但是从上述判决中我们可以看出，在实践中，当涉及房屋拆迁房产证与实际面积不一致时法院的审判倾向。我们知道，为确定被拆迁房屋货币补偿金额，都会由专业评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行评估。在房屋拆迁过程中，被拆迁房屋估价报告直接关系到拆迁双方的重大经济利益，而被拆迁房屋的面积的认定就成了一个举足轻重的问题。

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以按照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。对于拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由是、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

根据上述规定，律师建议被拆迁人在拿到被拆迁房屋的估价报告以后，应该认真检查该报告对被拆迁房屋性质和面积的认定是否与该《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条或当地对被拆迁房屋的性质和面积认定特别规定的规定相一致，如果不一致，应该及时向估价机构和拆迁人提出异议。一般情况下，被拆迁人在收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。在复核结果或者另行委托估价的结果出来后，如果拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

但是我们要知道，估价专家委员会的复估只是针对估价报告的技术问题出具的书面鉴定，并不是进行实地现场的再次调查评估，因此如果对于评估面积的丈量有错误或者依据有错误，在复估中是不能被纠正的。

那么，如果被拆迁的房屋实际面积大于产权证上标明的面积，怎么做才能维护被拆迁人的拆迁利益呢？

我国《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定，对违章建筑面积明确规定不予补偿，拆迁房屋货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，而房地产的建筑面积、用途、建成年代、结构等重要因素均依据房屋权属登记的内容为准。如何评估被拆迁房屋的市场价格，这就必须了解房地产权属证明上登记的内容，依据登记的建筑面积、结构、用途、土地使用状况等情况，结合房地产市场进行估价。

如果产权登记面积与实际面积有误差，如何认定呢？办理房屋产权初始登记的必备要件为建设工程规划许可证、土地使用权证、房屋产权人合法的身份证明，产权登记的面积以测绘的面积为准。如果房屋的实际面积大于或者小于建设工程规划许可证上规划的面积，产权证上的面积大于或者小于房屋的实际面积等情况。根据有关法律规定，不按建设工程规划许可证确定的建筑面积、范围、性质、建筑面积和建筑造型建设的建筑物属于违章建筑，不得办理房屋权属登记。拆迁时不予补偿。需要变更建筑工程规划许可证的，应当变更建设规划许可证，实际面积与产权登记面积有误差的，应申请测绘，按测绘的面积进行房屋权属变更登记。

房改房权属登记的面积应该是房屋的建筑面积，而不是享受折扣后的房屋面积，在办理房改房产权登记时，只要在备注中说明参加房改的面积等于建筑面积减去厨卫折半的面积减去阳台和楼梯的面积即可。在拆迁时这部分房改房可按实际丈量的建筑面积给予补偿，同时由产权登记部门按规定出具产权认定书。

在被拆迁人的房屋面积明确后，被拆迁人的补偿金额基本可以得到确定，即房屋拆迁货币补偿=房产评估价格 房屋装修、装饰商定补偿金 搬迁补助费 临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费等。

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