您好， []|
左晖：未来北京的1000万人会这样租房 房租持续上涨是大概率事件
链家集团董事长左晖认为，未来北京会有1000万人租房，按人均20平米左右计算，北京需要的租房面积将达两亿平米。解决如此庞大的租赁需求，C端（业主端）供应将是主要的依靠力量，未来CtoBtoC即房屋的机构化率占比会越来越高，而从业主端直接租给房客的比例会越来越低。
导语在意识到租赁市场的巨大机会之后，各大开发商、互联网巨头纷纷以各种方式切入。那么，租赁市场的空间究竟有多大？看似庞大的市场上，机会都存在哪些环节？租赁市场的火热是否会推涨房租？链家集团董事长左晖从人口、收入以及市场需求、国内外对比等多个维度，描述出了未来租赁市场的一个完整图谱。他认为，未来北京会有1000万人租房，按人均20平米左右计算，北京需要的租房面积将达两亿平米。解决如此庞大的租赁需求，C端（业主端）供应将是主要的依靠力量，未来CtoBtoC即房屋的机构化率占比会越来越高，而从业主端直接租给房客的比例会越来越低。至于房租是否会随着租赁市场的火热而上涨，左晖指出，只要一个城市的人均收入水平在持续上涨，房租上涨便是大概率事件。左晖 链家集团董事长以下为观点全文租房，可能跟我们每个人都有一些关系。我自己本人是1992年大学毕业，毕业后在北京租房子，大概租了12年的房子，2004年我34岁的时候买的第一套房。今天，北京的首次购房平均年龄，大家知道大概是多大吗？34岁了！近四年以来，这个数字实际上是以每年往后推一岁的速度在增长，在北京买个房已经是越来越难的事情，特别是对很多年轻人来说，所以我觉得这样的情况下我们再说说租房更有意义。未来北京会有1000万人租房租房的事儿，我今天给大家从几个维度来做一些定量的分析，这样的话会更有一些确定性。第一，我们关注租房的时候，首先要关注人口。中国目前大概有6亿的城市人口，未来几年时间，大概会增长到9至10亿。这些城市人口未来在我们的国土上你会怎么摆？这是一个比较重要的问题。当然，从不同的横向维度，摆法有很多种，比如考量就业、环境污染、国土安全等等因素，结果就会不同。但总的来说，我们会有一种基本判断：未来的人口可能会在全中国20个城市圈相对比较集中一些，今天的很多三线城市，人口向中心区域越来越集中，同时，人口净流出的趋势也已经非常明显。这是我们的第一个判断，未来大概会有6亿人口在20个城市圈，每个城市圈大概三千万左右的人口。第二，未来到底有多少人租房子？多少人买房子？今天的数据，21%的人会租房子，将近80%的人住在自己的房子里。未来的变化，一定是租房住的人越来越多。北京现在有35%的人在租房子，将近三分之二的人住在自己的房子里。但纽约、香港、巴黎这样的国际型城市，都是超过一半的人租房子，纽约大概是60%的人在租房。我觉得随着时间的推移，有各种各样的原因，比如说房价高了大家不一定买得起，或者说首购年龄不断往后推，会有越来越多的人租房，也会有越来越多的人停留在租房的状态，像我这样租了12年房的状况会变成常态。第三，说到租，我们再看看，未来这个租本身的状况会发生什么样的变化？或者人口本身状况会发生什么变化？拿北京来说，现在是2200万的常住人口，这里边大概有1400万的户籍人口和800多万的非户籍人口。北京的房屋供给是什么状况？存量住房700万套，人房比是0.85―0.9，就是每户平均摊不到一套房子。全中国的平均水平是1.05左右，三线城市大概1.2左右。700万套房子，套均2.1间，所以北京大概只有1500万间房子，住了2200万常住人口，理论来讲，每个人摊不到一间房子。导致了北京人均居住面积大概只有12平米，只有一亿平米住宅用于租赁，这是一个很大的问题。北京今天的人口结构在未来的五年，我们可见会发生一些变化，同样是2200万人，它的构成也会和三五年前发生很大的变化，即便是租房，大家也愿意租，支付能力肯定会变强。所以，今天住宅租赁市场本身的缺口实际上是非常大的，我们估计未来北京会有1000万人租房，人均20平米左右，所以北京需要两亿平米的租房面积，但现在只有一亿平米，这一亿如何补充？这是未来很大的一个问题。房地产资产价格快速增长的阶段已经过去今天看起来，中国人的买房热情高涨，但从实际数据的对比来看，中国人并不是最爱买房子的那拨人。依据便是“千人购房率”的指标，即每一千个城市人口一年会发生多少套房屋交易？我们看了全世界很多地方，大概在20‰左右，这是一个非常稳定的数。总体来说，好像是澳洲人的这个指标要更高一些，美国人也比我们高。我们跟一些政府相关机构探讨的时候，会很强调一个事情，就是所谓的“中性价值观”。过去的这个十年时间，北京房价涨很多，算下来，十年120个月，房价月度环比涨幅超过2%，但我想说的是，我们今天看起来很高的房价，实际上大部分的贡献是在十几个月时间完成的。是什么原因导致了这样的情况？就是所谓的千人流动率。如果我们从年化数据来看，按照今年3月份的数据，北京的千人购房率高达千分之四十，而按照最近几个月的数据来看，千人购房率只有千分之六。这其中，一定是有一拨人在观望，我们线上的数据也能看到这个现象。即便今天的实际交易量已经降到非常低的状况下，线上流量基本上没有什么变化，就是所有的领先指标基本上没有什么太大变化。如果条件许可，原来观望的那部分，可能会在几个月突然涌现到市场里来，导致几个月时间内价格增长非常高，这是过去几年的总体状况。所以，我们非常强调一件事情，就是所谓的“中性价值观”。但总的来说，我们我自己觉得，房地产资产价格快速增长的阶段其实已经过去了。2001年，我们当初做这个行业的时候，有些数据是很激励我们的。我们去很多城市和很多国外城市去看，我们认为未来的二手房市场是一个空间。依据是什么呢？当人均GDP超过1400美元之后，房地产新增投资额开始增加；当人均GDP超过3000美元后，房地产的新增投资额开始快速增加，同时不动产的资产价格开始快速增长；当人均GDP超过8000美元后，房地产新增投资额开始平稳，资产价格开始平稳，大概它会有一些这样的基础的规律。中国2008年时的人均GDP超过了3000美元，2015年时达到了8000美元，从3000美元做到8000美元，咱们只用了7年时间，美国人从1960年到1976年，用了16年时间。它背后实际上是有一些大的规律的，未来相对价格会越来越平稳，这是我们的一个基础判断。租金会一直涨么？是的，这是大概率事件再一个事情，租金。经常有人会关心一个问题，会不会我买不起房子之后连租也租不起了？这就比较麻烦了。我觉得这个问题其实是没有的。我想告诉大家一件事情，租金的价格跟资产的价格没有任何关系，就是不动产的资产价格跟租金没任何关系。所以，有人算所谓的租金回报率是没有任何意义的，因为它的变量里边跟这个事儿没有任何关系，最相关的变量是什么？是城市的人均收入。所以，只要这个城市的人均收入在涨，不动产的租金价格，就是资产的使用价格就会涨。租金价格的核心变量，是城市的人均收入。所以，我们看过去的11年时间里，以北京为例，虽然中间偶尔会有小幅调整，但整体租金的涨幅非常平稳。租金占你收入的比例，相对来说是个很稳定的数字。中国今天的房租贵不贵？北京的房租贵不贵？我们要看怎么比。我给大家一个数据，北京跟东京比，今天的资产价格谁高，不好说。它也不太好比，因为，东京是按使用面积算的，咱们是建筑面积算的，但我们姑且认为它基本相等，就是北京和东京的房价基本上相等。就可比地段，比如说拿北京的奥林匹克公园周围的跟东京的逮逮木公园周围的房子比，北京的每平米租金价格基本上相当于东京的40%左右。那我们就要看，租这个房子的人跟东京租那个房子的人，他们的收入有没有相差2.5倍到3倍？我感觉好像是没有。所以，理论上来讲，北京今天的房租并不算高，我的感觉。但总的来说，房租占个人的月收入的比例，是相对来说比较稳定的数，大概30%、40%左右。我们看到，全世界这个比例最高的是巴黎，大概39%左右。租金回报率这个事情更没有意义了，北京现在的租金回报率平均算下来1.7%左右，好像回报率很低。但有一个问题，我们拿近期的和远期的回报率来算是两回事儿。比如近期的租金和五年前的资产价格相比，回报率大概4%左右。美国、日本的资产价格相对平稳，所以它五年前也是5%，今天也是5%。但咱们这两个数，差别是比较大的。房价是预期收入在近期的体现，房价为什么高？核心体现出来的是你对未来有信心。租金是近期收入在近期的体现，这两个是有比较大的差别的。 租房供应端：CtoBtoC会越来越大，占比越来越高我们再来看一个问题，就是说租的这个房子，应该是政府来解决？还是应该是由市场来解决？全世界这个事情上有很多的探讨，也走过很多弯路，基本上都是“从补砖头到补人头”。一开始大家都建了大量的廉租房、公租房，但后来发现很多的问题。这种事情，全世界各个地方都发生过，所以说把人集中的，尤其把中低收入人群集中去摆的事情，大家发现都不行，最后都变成了补人头，给你发租房券，去市场上解决。再一个，供应量的问题到底是由C端解决还是B端解决？到底是由一些单位、公司盖很多房子用于出租，还是这么多C端的业主自己买了房子再租出去？全世界来看的话，解决市场租的供应量的主要方式，是C端解决的，就是个人房主去解决租赁住宅的问题，B端只是一个补充。当然，这个补充有各种各样的方法。美国最大的管理机构叫AVB，大概是30billion的市值现在，它的房屋持有量不到20万套，但它是很大的资产持有者，就是所有的物业都是它自己持有的；美国还有第二个叫EQR，也是个上市公司，大概跟它的估值差不多，大概30或者27个billion左右。他们俩的区别，就是AVB是开发商背景，EQR是资本背景，它的房子是市场上买来的。大家可以看到，它最大的公寓管理机构，当然美国因为Reits发展比较好，所以都是Reits来管理。比如他们做的学生公寓，我们自己也曾经想过，也跟北京的很多学校去谈把他们的宿舍楼交给我们来管。因为今天的学生跟我们上学已经不一样了，他们有的想住得好一点，因为各种各样状况，都不大好实现。我们刚刚跟北京一个大学签了一个合同，帮它管老师的宿舍楼。在国外，还有很多公共建筑，比如监狱，就是一个非常大的Reits市场，由私人机构去运营，住在里边的人是要交房租的，而且是非常稳定的现金流。中国未来也会有，我估计中国会从公共设施、公共产品开始发Reits，比如说铁塔公司。但总的来说，我自己的判断，未来的核心，租本身的市场主要是通过C来解决。为什么通过B解决不了那么多？因为这个规模太大了，非常大的资产规模。下面的事情，CtoC，还是CtoBtoC，就是房主直接租给租户还是房主通过机构去租给租户？这个未来的CtoBtoC会越来越大，占比越来越高，就是C跟C之间交易会越来越低。我们跟日本比较像，我们叫机构化，机构化比例在日本大概是70%左右，就是70%的房子是通过B端租出去的，所以现在全世界最大的租赁代理机构是日本的两个公司，它们大概在管着100万间左右的物业。我们会觉得，首先是要依靠C端的住宅去解决租房的核心问题，另外，C可能会通过机构化来解决核心问题。结语这个是我大概描述的租的图谱，我觉得可能会更定量一些。总之来说，第一，未来的人口怎么摆，这是很大的问题。当然对北京来说，人口控制目标是不能超过2200万人，但今天和昨天的2200万人结构是不太一样的。但我的理解是，新的结构下人均租住面积或者居住面积，只会提高，不会降低。第二，这拨人里边到底多少人买房、多少人租房子。两个原因，第一是买不起了，第二是租住的物业品质越来越好。租金价格，我觉得未来还会比较平稳的增长。因为中国开始有希望去度过中等收入陷井，这个变化过程中，主要是由服务产业来推动的，服务产业的核心特点是GDP增长和人均收入增长是完全相关的。尤其像北京这种城市，平均收入稳定增长是极大概率的事件，所以未来租金还会保持比较平稳的增长也是极大概率的事件。租赁市场是少数城市的市场，在很多三线城市其实没有租赁市场这回事儿，因为物业太冗余了。谢谢大家，这是我今天的交流。本文来源：未来可栖微信公号（ID：hifuturecity）更多精彩内容欢迎搜索关注微信公众号：原子智库（AtomThinkTank）
版权声明：本文系腾讯财经独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
链家集团董事长
微信扫码 订阅专属投资管家
Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved租房时签了一年合同，住了一个月不住了。房租1200每月，一共交了3600，其中有一个月的押金。_百度知道
租房时签了一年合同，住了一个月不住了。房租1200每月，一共交了3600，其中有一个月的押金。
租房时签了一年合同，住了一个月不住了。房租1200每月，一共交了3600，其中有一个月的押金。现在不住了请问房租和押金能退吗？哪个能退。能退多少...
租房时签了一年合同，住了一个月不住了。房租1200每月，一共交了3600，其中有一个月的押金。现在不住了请问房租和押金能退吗？哪个能退。能退多少
答题抽奖
首次认真答题后
即可获得3次抽奖机会，100%中奖。
来自经济金融类芝麻团
采纳数：195
获赞数：172
参与团队：
首先看看你们当初签的合同有没有提及这个问题。一般情况下由于租客不租了租期又没到的情况，押金是不退的。但是如果合同没提及，可以和房东好好协商一下，应该是会退的。
采纳数：16
获赞数：14
擅长：暂未定制
1条折叠回答
为你推荐：
其他类似问题
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。(木子猫咪)
(等等说等等)
(我可能是花艺师)
第三方登录：请教上海租房问题，我签了一年合同，压二付三交了一个季度的房租，三个月后我不租了要付违约金吗？要付多少？ - V2EX
V2EX = way to explore
V2EX 是一个关于分享和探索的地方
已注册用户请 &
请教上海租房问题，我签了一年合同，压二付三交了一个季度的房租，三个月后我不租了要付违约金吗？要付多少？
07:57:38 +08:00用 iPhone 发布 · 8995 次点击
20 回复 &| &直到
08:00:00 +08:00
& & 08:28:21 +08:00
不是签了合同嘛？里面没说明这个问题？好好和房东商量下吧，他要不给你还真难拿回来~
& & 08:29:30 +08:00 via Android
一般都是押金不退。好说话的房东是你找到接盘的，就可以退给你
& & 08:40:32 +08:00
找到接盘的应该就可以了, 再不行的话, 你就当2房东原价转出去就是了.- -!
& & 08:44:53 +08:00 via Android
北京有些好点的小区也这样
& & 09:07:19 +08:00
主要是要找到接盘的，其实这样房东没啥损失，你也不会有损失，要不然房东还要在找人， 房子就空下来了，他就损失了。
& & 09:12:08 +08:00
找到接盘者，再好好和房东好好说说，都好办的。
& & 09:13:42 +08:00
一般来说合同里会说明不租了提前一定时间通知房东，给房东找房客的时间就可以了，押金是抵押房屋及内部物品的，如果完好无损房东无法扣留押金。
& & 09:36:57 +08:00
@ 合同都会说, 提前退租不退押金.
找到接盘侠, 房东扣押金,虽然不合理, 但是完全合法.
& & 09:41:53 +08:00
所谓压二就是两个月是押金，违约就不退押金了
& & 09:41:53 +08:00
不都是压1付3吗，付这么多押金的也租？
& & 10:05:50 +08:00
如果提前你单方面解除合同，押金就是违约金了。。。好好跟房东沟通一下，帮着找接盘侠，应该会退一个月的。想要全部拿回来看人品吧。。
& & 10:19:11 +08:00
看合同里关于押金的说明。
& & 10:20:52 +08:00
合同里面会有 违约金这一块，还有看看是不是合同上有 转租声明之类的。 如果没有注明或者房东允许的情况下，可以沟通后转租，减少双方损失嘛
& & 10:32:38 +08:00
一般看房东， 如果房东和气， 基本上不用付违约金， 不过有些恶劣的房东， 就专门扣你钱。看你运气了。
& & 11:55:43 +08:00
& & 13:40:00 +08:00
和房东商量, 不给退的话, 就说自己帮他转租出去再退, 一般这个会同意, 如果不同意, 没辙
& & 14:51:07 +08:00
@ 在租赁行为中，押金是用来抵押出租物品，以防有所损坏的，合同中写押金不退本身属于不平等条约，正常的租房合同不会这么写
& & 15:16:25 +08:00
如果真的是房东，说说好话，可以退的，一般都不是....一般都是二房东，或者中介，之前要说清楚
& & 16:26:23 +08:00
一般都不退押金的，最好的情况是提前一个月跟房东说，房东人好的话会同意退还押金。
& & 11:30:57 +08:00
房东就是靠押金活着的啊。你out了。
& & 13:44:25 +08:00
押金一般都退的，违约就是一个月的房租，遇到好说话的，帮他找到下家让他没有空关的问题，违约费都好商量。遇到不好的就七扣八扣，楼主好运
& · & 3090 人在线 & 最高记录 3762 & · &
创意工作者们的社区
World is powered by solitude
VERSION: 3.9.8.1 · 17ms · UTC 06:55 · PVG 14:55 · LAX 23:55 · JFK 02:55? Do have faith in what you're doing.免费发布咨询，坐等律师在线服务
需求发布后
10分钟内收到律师在线回复
平均有多个律师参与回复
得到了圆满解决
您的位置： & &
租房合同签了一年，房租押一付三，现在住了两个月了，想要退房，房东说押金
租房合同签了一年，房租押一付三，现在住了两个月了，想要退房，房东说押金不给请问合理吗？
精选优质答案
地区：甘肃-庆阳
咨询电话：
帮助网友：120 次
点赞人数：5 人
还需根据当初合同是如何约定的而定。如需帮助可与我联系。
相似优质问题答案
刚来上海，在中介处租房签的一年的合同，住了三个月，要搬走，房东不退押金和剩余房租，说要转租，而且搬走前居委会说涉嫌群组要整改，但是最后自己的房子没有拆，只拆了客厅的，但自己已经搬走了，怎么办，押金还能要回吗，感觉自己很亏啊，可以维权？
地区：甘肃-庆阳
咨询电话：
帮助网友：5045 次
点赞人数：29 人
您之前处理的就是不对的，现在难了，要证明群组才可以去法院告。
租房合同签了一年，但是现在我住了一个月不到，因为这里信号太差，电话都打不出去交了押金可以退回吗？
地区：广东-广州
咨询电话：
帮助网友：39695 次
点赞人数：59 人
你好，具体要看你们双方所签的协议合同内容再做定论，需要对各项问题进行妥善解决才可以处理。具体需要了解案件详细情况才可能给你专业的意见，如需要法律帮助，可以直接致电咨询(如遇本人繁忙可请稍后再拨)或者最好携带相关资料来律所与我当面约谈。
相关优质咨询
热门法律咨询
最新法律咨询