原标题：6亿投资，5年被拆，田园综合体要依法建设，警惕“先搞起来再说”

2018第二十四届中国特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端总裁峰会9月28-30日在杭州举办。本次会议汇聚20多位一线项目操盘手齐聚，从 政策机遇、国家扶持、创建申报、顶层设计、盈利模式、策划创意、规划设计、产业导入、落地要点、操盘实践、运营模式、IP打造、投融资模式、资源链接、项目考察等15个纬度分享，如果你打算做就一定要来参与！！来了就能为你节省1个亿，盲目瞎干只会把项目带向死亡！报名咨询电话： 余老师

秀丽东方不再秀丽，幸福场不再幸福

2018年7月11日，成都迎来57年来最大的一次降雨，暴雨掩埋了成都大部分低洼区域。

当天凌晨6点，备受关注的成都近郊休闲旅游项目，秀丽东方幸福场被拆掉，川西特色的灰瓦、木梁、白墙、茅草屋檐在钢筋铁臂的挥舞下化为废墟，任凭大雨冲刷。

雨中的幸福场废墟，破败、落寞、萧条......

强拆过后的秀丽东方一片狼籍，众多名贵树木不翼而飞，只剩被锯断后，满地光秃秃的树桩。

被誉为成都最美后花园的秀丽东方为啥在消费者痛惜声中被拆掉，投资方需要注意大坑比较多，因为一不小心，心血就会化成乌有。

2011年，成都市农锦集体资产经营管理有限公司（锦江区政府平台公司）与秀丽东方开发者签订了《锦江区198农用地流转协议》，将面积约1250亩的农用地流转给企业方，流转期限为2011年4月1日起至2028年3月30日，流转期满后自动续租。

之后，荒草遍地的杂乱区域，在投资方一点点努力下，投资约6亿元，将秀丽东方呈献给成都市民，随着各类活动的举办，休闲内容的不断丰富，秀丽东方逐渐成为近郊游的目的地。

2017年4月，秀丽东方更是宣布永久免门票，人气更是火爆，日均客流量达万人。

2018年全年预计500万人次，但到了5月，秀丽东方闭园谢客，7月，幸福场被拆。现在，500万客流量只剩下理论上。

秀丽东方为何如此“秀”？

秀丽东方位于成都南三环和四环之间，紧邻3.5环锦江大道，四面八方的客流都可以快速抵达，能在主城区内拥有一千多亩的土地发展休闲旅游产业，在成都找不到太多这样的地块。

良好的区位条件是秀丽东方独秀于林的基础。

管理有方，同行衬托的更优秀

秀丽东方所处的成都东南区域，早在2004年，锦江区政府主导打造的乡村旅游区域，国家AAAA级景区，五朵金花横空出世，花乡农居、幸福梅林、东篱菊园、荷塘月色、江家菜地，吸引成都市民蜂拥而至，周末经常堵车为患。

但随着时间推移，消费者需求在不断发生变化，五朵金花主要开发者为当地农民，单个产品多为几亩到几十亩地，提供的休闲产品品质不统一，难免良莠不齐，有些农家乐已逐渐被消费者抛弃。

秀丽东方有一千多亩地，有企业统一打造，统一管理和运营，环境漂亮，一年四季皆有景，休闲功能丰富（亲子、婚庆、商演、美食、近郊、赶场、音乐），特别适合近郊一日游，加上组织各式各样的活动，人气逐渐旺盛，尤其是2017年免门票后，秀丽东方相比于五朵金花，优势更加明显。

天时地利人和，秀丽东方在众多休闲产品中脱颖而出也就顺理成章。

违建被拆 ，“房东”农锦公司首度发声

秀丽东方幸福场为何要强拆？这片休闲园区究竟是否存在违建？违建的标准何以认定？……这些问题萦绕在不少网友的脑海中。但连日来，大家除了看到秀丽东方一直发声外，这片土地的业主方却一直沉默不语。

该公司一名负责人介绍了事情始末。

原来，从2014年起，从成都市到锦江区相关部门，就依照法律法规，一直在跟秀丽东方的各种违建进行拉锯。哪知道违建不但没拆下来，园区内的建筑物反倒愈演愈烈，连绵成势。秀丽东方的成长史，也是一部违建史。

一场拆违战，足足打了4年。直到今年7月11日，相关部门联合执法，强制拆除违建，但这件事并未尘埃落定。

“秀丽东方已经将我们告到了锦江法院。”农锦公司这名负责人说，他非常欢迎秀丽东方走法律途径，法律层面的争议就应该归于法律，而不是成天在自媒体上打嘴仗，“我们已经搜集好材料，做好应诉准备。”

秀丽东方的拆违战，公众没有看到赢家，只剩多方受伤。

若隐若现的坑，一不小心就万劫不复

在分析被强拆之前，先看两个文件。

2010年，《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔2010〕155号），文件指出：

在以农业为依托的休闲观光项目以及各类农业园区，涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、中高档展销等的用地，不属于设施农用地范围，按非农建设用地管理。确需建设的，必须符合土地利用规划，依法办理建设用地审批手续。

2014年10月，《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》国土资发〔2014〕127号，文件要求：

以下用地必须依法依规按建设用地进行管理：经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

根据秀丽东方官方解释，农业旅游用地中，相关部门可以占总面积3%的用地作为附属设施用地，而锦江区在招商引资时承诺的给予投资方的附属设施配套用地指标却迟迟不能兑现，投资方先后多次找到区上相关单位和部门汇报情况，申请落实政策，不给任何文字回复，得到的口头回复是“先搞起来再说”。

文旅产业类项目，一般位于城市区规划范围外，在城市用地指标都不能满足的当下，文旅项目要获取合法的建设用地指标，相当困难。

不少企业开发旅游用地时，经常打擦边球，比如浙江某企业在农业用地上架空，修建空中楼房，为了保证在耕地内“农地农用”，如果严格按国土法执行，这栋建筑无疑是违法的。

秀丽东方的所在区域，城市规划的用地性质为绿地，受制于现有的法律法规，要在城市绿地里批建设用地指标，没几个官员愿意承担潜在的法律风险。

但政府又要招商引资，要发展地方经济，对于打擦边球的行为，只要不过分，都是睁一只眼闭一只眼。对于企业要签白纸黑字的审批合同，他们也只好口头上同意，签字是不可能的。

所以，秀丽东方在园区内建设了幸福场（餐饮一条街）、半坡火锅、婚宴大厅等永久建设设施。

根据国土资源部出台的两个文件，秀丽东方经营的永久建设用地，没有建设用地指标，非法无疑。

按理说，如果之前就被官方认定违法，为啥建设时没被阻止，而且还运营的这么红火，没有官方的默许，投资方也不敢砸下几个亿的真金白银。

这有点类似于《我不是药神》的困境，药企要维护专利权益，卖高价药无可指责，患者要活命，买仿制药也不忍心指责。政府最需要做的是零关税，纳入社保，保全双方利益。

因为秀丽东方所在区域要建设新机场高速、成自高铁等交通干道，秀丽东方的命运发生巨大转折，各种原因无从得知，但被拆掉已是既成事实。

从被人民日报点名表扬的明星项目，到现在化为乌有，政府没有责任，肯定也说不过去。

而且，秀丽东方已经成为成都市民周末游的好去处，网上到处是请求不要拆除的声音，官方却没有考虑声势浩大的民意，仍然将秀丽东方变成废墟。

在官方招商引资的热潮中，如果不能给企业明确的用地指标，就不要承诺那么多美好愿景。

好项目是投资方和工作人员的心头肉，不能因为简简单单的“违法用地”，将多人的心血付之东流。

文旅项目用地，尤其是农村或者景区用地，在里面搞开发建设，很难获取合法身份。如果没有十足的把握，潜在的大坑随时会把项目吞没，投资方欲哭无泪也没辙，胳膊拧不过大腿。

开发文旅，且行且珍惜！！

开发文旅，如何绕开土地陷阱？

土地性质问题成为秀丽东方的死穴。开发商如何避免重蹈覆辙，农用地如何流转成为建设用地？

农用地转为建设用地应当办理农用地转用审批手续。农用地转用审批指农用地按照土地利用总体规划转变为建设用地的审批权限和审批程序。

一、预选符合规划的农用地

农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

二、编制建设项目可行性论证

确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

四、预选符合规划的农用地

用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用;

五、提出项目用地的正式申请

用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。

九、缴纳出让费，获得土地适用权

土地征用后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者按照相关规定，签订《国有土地有偿使用合同》出让供地。用地单位按约定缴纳出让费用。

1、（特色小镇、田园综合体）土地政策研讨会（国家发改委城镇中心副主任--乔润令）；