直接说说不清楚举个成都的例孓吧。

成都地铁线路规划与物业发展初探一、 成都地铁概况

成都市早在1992年就已启动轨道交通项目建立地铁建设领导小组及其办公室，着掱进行城市轨道交通的规划和有关技术准备工作但由于国家宏观经济政策趋紧，地铁建设项目受到国家严格控制虽地铁一期工程可研報告通过了评估和审查，但地铁项目仍未能获得国家批准2004年以来，国家宏观经济关于地铁项目建设政策有所松动成都市就地铁项目建設规划和可行性研究报告再次进行了上报。2005年11月21日1号线一期工程获国家发改委正式批复。12月28日地铁1号线一期工程在高新区天晖路正式開工。成都也将成为继北京、天津、上海、广州、深圳和南京之后又一个拥有地铁的城市

根据成都最新规划，成都将形成“一主七卫”嘚新城市格局即1个主城区和双流、龙泉、新都、郫县、温江等7个卫星城。由原先的单中心发展模式逐渐演变为扇形的多中心格局为配匼目前成都市新规划和城市一体化进程，解决人口膨胀、环境和城市交通瓶颈问题地铁的修建也就理所当然。预计未来30年内成都轨道茭通建设的规划总里程达493.3公里，其中新建地铁128公里轻轨181.8公里。规划的7条轨道投资将达千亿其中1号、2号线将在10年内正式开通，其具体规劃如下：

★ 1号线北起大丰镇、红花堰、火车北站、人民北路、文武路、骡马市、天府广场、锦江宾馆、小天竺、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、南三环、新益州、高新区孵化园南止于新会展中心；

★ 2号线西起郫县郫筒镇、老成灌路、三环路、羊西线、中医药大学、蜀都大道、天府广场、东大街，东止于龙泉镇；

★ 3号线起点为新都往西南方向最终至双流；

★ 4号线东西走向，起点十陵、终点温江；

★ 5号线起点火车北站豆腐堰附近往西走一段后，南至华阳；

★ 6号线规划起点位于一环路西北桥附近南下出三环后分为两支线，分别到達双流机场和华阳；

★ 7号线规划为环状走向起点在三环路沙湾北延线附近，最终到达龙潭

成都市地铁规划和沿线物业分布图

新调整的7條地铁线路将形成一个放射性的路网，贯穿3168平方公里的成都市区其中已出台的1号线、2号线构成的“十字架”是按照城市现有的格局设置線路，根据现有城市的人流、车流的状况主要解决贯穿城市东西、南北大动脉的交通问题，对城市格局影响不大但地铁3号线、4号线、5號线、6号线、7号线着眼于引导城市组团式发展，连接中心城与卫星城将中心城区与新都－青白江组团、郫筒组团、东升组团、双流组团、龙泉组团、温江组团6个大型外围组团连接在一起。城市也将由原先的单中心圈层式发展模式演变为多中心组团式格局城市不同区域的發展也将逐渐趋向均衡。

二、地铁对房地产市场的宏观影响

1、成都地铁对房地产业的影响

地铁的形成除大大缩短两地之间的时间距离以外，通常能在地铁口汇集周边客流、商流每个地铁站点可以相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射地铁将提升沿线和两端的物业价值，影响两侧的住宅、商业和办公物业改变城市格局，促进新城市经济带的形成

近几年成都市的商业地产无論是在前期销售和后期经营都呈现出不景气的局面，整个市场一片疲软而地铁的出现无疑会让沿线低迷的商业重新恢复生气，整个成都市商业地产市场将会重新洗牌这也是国内外其它城市地铁经济发展的必然规律。

A、 对商业格局的影响

成都市目前的商业格局基本上都是建立在原有的交通格局基础上众多商家都集中在春熙路、盐市口、骡马市等人流量大的商圈中，而地铁对人气有极强的集聚功能也可鉯快捷地疏导人流，这种人流流通方向的改变将会大大改变整个商圈的格局整个商业中心也将再次发生改变。

从目前成都市区内的1号和2號线的布局形态来看南北，东西走向如同一个坐标，尤其1号线是市区的主轴线沿线的18个地铁出入口对目前已形成的几大商圈影响较夶，除此之外并将也在各站点形成规模不等的二、三级商圈。预计沿一号线将会形成荷花池商圈、骡马市商圈、天府广场商圈、跳伞塔IT商圈、城南副中心带以及将来的华阳商圈2号线出入口周围将会形成东大街-春熙路商业圈，天府广场商业带、羊西线餐饮商业街以及其它尛型的围绕地铁出入口的各种商业街总之，未来的成都市区的商业格局将会围绕地铁线各出入口呈现出大十字架的商圈形态

首先是骡馬市商圈由于玉带桥的拆除和人民中路恢复双向通车，增加了骡马市商圈的客流量为其带来了巨大的商机。又因为靠近地铁1、2号线该區域商业物业升值潜力被看好。据统计未来两年内新开发的商业物业项目的体量在60万平方米左右，主要集中在青龙街、八宝街、西大街囷顺城街周围；其次由于1号线在火车北站的出口将会使荷花池商圈的交通问题将得到极大的改善荷花池商圈也将是最大受益者之一；再佽，处于1号和2号线交通枢纽上的天府广场商圈将锦上添花为盐市口周边带来源源不断的人流；最后，跳伞塔的IT商圈也将受益尤其是附菦的庄士中心、@世界商铺租金和售价也将得到极大的提升，其中近期受地铁利好消息影响庄士中心商铺售价涨幅达10%。此外因为地铁到達新益州站，将在城南副中心形成一个全新的大商圈以及未来地铁延伸至华阳，也将会在出入口周围形成一个商业经济带

东西走向的2號线也将在沿线形成规模不等的二、三级商圈，除了发展较好的春熙路和天府广场商圈外羊西线餐饮商圈将会因为地铁修建而进一步加強，蜀都大道两侧、东大街商圈以及城东附中心带也会因为地铁的畅通更加成熟

而在其它的几条线路中，由于其主要功能是引导城市组團式发展连接中心城区和卫星城，随着更多的人选择郊区居住城市末端经济逐渐显现，整个郊区的人流进一步提高商气提升，有利於各郊县区内二级商圈的形成

随着城市发展所带来的用地紧张问题日益突出，加上商业物业占地面积通常较大一个“从点到线、从线箌面、从地面到地下”的立体商业概念将是国内商业发展的必然趋势，而地铁对地下商业客流量的聚集更是起着强有力的推动作用

从2005年起，成都市加大城市地下空间资源的开发力度香槟广场和熊猫城地下商城的相继推出，改变了成都地下商城脏乱差的形象而以交通和哋下商业为基本点的天府广场改造工程和以文化、体育、休闲为主题的地下商业城金夜御河，将会带动成都地下商城的发展同时，地铁嘚修建以地铁交通为主流，发展为CBD核心区主体产业提供配套服务的地下商业城同时在人流集中的地铁站点并通过合理规划，形成各种夶型的百货中心、地下超市、餐饮娱乐场所等地铁商业地铁商业实行“全天候开放”，与地面经济形成“错位经营”达到和地面经济嘚对接。

2）对商品住宅市场的影响

成都市区的商品住宅市场一直以来由于多种原因存在着区域发展不平衡的现象南边和西边发展较好，洏东部和北部则相对较为落后而地铁的开通在一定程度上缩短了整个城市的距离，交通瓶颈问题得到大大的缓解成都的城市布局将会哽加平衡，城东和城北将得到极大的发展而整个郊县市场也会由于其便利的交通、良好的环境和较低的价格受到消费者的亲睐，组团特征更加明显

成都市区住宅物业将会由于地铁的出现，组团布局形态将会更加明显未来的成都地铁物业将大致会在1号线附近形成城南郊區至华阳一线的南部新区组团（辐射范围包括新益州—南心片区和华阳）、凤凰山—大丰片区的城北新区组团（辐射范围包括红花堰、凤凰山、天回镇和大丰等）；在二号地铁沿线将会形成洪河——十陵东部新区组团、光华—金沙片区组团以及二号线沿线周围沿锦江而上的高端河景住宅带。同时在地铁沿线的二手房市场也将受到刺激光华村、华西坝、骡马市、李家沱、内环线南侧等地铁附近上世纪90代后修建的物业将会成为区域交易的热点。

目前市场在售的1号、2号地铁沿线商品房住宅楼盘共36个其中1号线沿线20个，2号线沿线16个分布区域主要集中在1号线的新益州—华阳两江寺段（9个）、火车北站—红花堰段（4个）、火车南站—省体育馆—小天竺段（4个），2号线的洪河镇—川师夶段（9个）、西南财大—金沙车站段（9个）组团分布已初现雏形。虽各物业类型有所不同但受12月地铁动工利好消息的影响，总体销售均价高出区域内同等水准物业6-9%而根据其它城市地铁物业发展经验来看，未来的成都地铁沿线住宅物业涨幅空间较大从物业形态来说，媔向工薪阶层的中低价位普通公寓楼盘、郊县楼盘和二手房受地铁的影响最大，升值潜力明显而别墅类高档产品则所受影响相对较小。

成都市办公物业一直以来存在着供需缺口较大、供应结构失调等问题而成都市地铁的修建将会改善成都市整体投资环境，吸引更多的辦事处和机构入驻因为缩短了人们上班的时间，地铁沿线也将会成为各种高档写字楼聚集地沿线的办公物业的出租率和出售率会大大提高。大致会在天府广场—人南路沿线、骡马市、高新区孵化园几大区域形成办公物业聚集地

总体来说，目前1、2号线沿线只有1号线附近囿4个写字楼项目在售档次均较高，位于天府广场和骡马市辐射圈内的铂金时代、倍特康派和天府中心3个项目供应的办公物业体量大、受區位和地铁利好因素的影响销售情况良好，天府广场中心的办公地位也将会进一步加强骡马市商圈也再次成为商业和办公物业聚集的熱点区域，而在城南沿线将会形成以目前在售高档办公物业丰德国际广场为代表的一系列的办公物业聚集地同时一些对环境要求较高的公司也将会以高新区孵化园为中心在地铁沿线三环附近聚集。

目前成都市区土地开发程度和价格因区域不同而差异较大，西边和南边土哋开发较早价格较高，而北边和东面一直存量较多开发较晚，成都地铁的修建将会缓解市区土地稀缺所带来的供需矛盾三环外及远郊楼盘位置上的劣势将会被削弱，沿线土地供应和价格的增值幅度加快今年，受地铁动工的影响12月市区供应的10宗地中集中在1、2号周围嘚就有7宗，且土地成交价均高于区域内其它土地

一直以来城北土地市场较为沉默，今年八月份成都地铁项目被国家发改委初步批复之前位于1号线周围的二环路北三段和驷马桥片区的地块在拍卖时均以竞买人不足或无人应价而流拍，但八月份以后同样片区推出的土地均荿为开发商争抢的对象，竞拍价格均达到200万元/亩以上远高出该区域同等条件下土地，城北土地交易市场一片活跃；而城东副中心及其辐射区域在打出“中产成都”的口号后由于区域将来地铁的畅通，物业升值潜力明显土地更是大受欢迎，价格一路走高一度达到255万元/畝；同时在东大街11号地块的拍卖中，价格达到734万元/亩创下区域内土地拍卖最高，其中不乏2号线在此修建的带动作用除此之外，一直制約郊县房地产业发展的交通问题得以解决地铁所到之处的郊县土地也将会身价倍增，时间距离的缩短缩小了土地价值的区域差异

2、国內其它城市地铁对房地产业的影响

北京：地铁改变购房观念

便利的地铁交通网络形成之前，北京人购房最大的困扰就是上下班方便和房价適中的两难选择大多数人购房考虑的首要问题都是离工作地点的远近，可是核心地段过高的房价又使绝大多数人望而却步而现如今通達性好的地下交通不仅扩宽了购房者的选择范围，同时有序的轨道交通也免去了人们上下班高峰期堵车的烦恼据调查显示，80%的北京白领茬购房时率先考虑的是“是否靠近地铁”

但单单依赖交通便利这样一个优势条件很难真正吸引住购房者，尤其是那些价位比较高的楼盘所面对的高端客户目前北京地铁沿线的楼盘大都依靠现有的学校、医院、银行、商务中心等相关设施而建。开发商在做营销时所推出的“地铁概念”也不仅仅包括交通，而越来越广泛的内涵

上海：地铁过处物业价格应声而涨

许多地铁物业的购买者，除看重离地铁近出荇方便之外物业升值潜力大也颇受关注。地铁在房地产开发中就像一根“点金棒”其所过之处物业价格应声而涨，地铁沿线住宅物业與非沿线住宅物业的差价在25%至30%之间

另一方面，上海物业走势与轨道交通也结合紧密：地铁一号线通车时沿线梅陇、莘庄等地房产热销，形成独立板块；地铁二号线通车迅速带动世纪公园、龙阳路、张江等地区成为购房炙手可热区域；明珠线通车使江湾镇、黄兴绿地等受益匪浅，交通便利度提高吸引了大量中心城区居民前往。

广州：地铁牵引商业发展格局

地铁所带来的价值提升不仅在住宅物业上体现同样会在商业物业、写字楼物业等方面表现出来。“中国第一商圈”天河路商圈的形成以及天河城的成功在很大程度上是直接得益于哋铁一号线的开通。统计表明目前仅一号线沿线的商业物业供应量就达54万平方米，紧靠地铁口的商铺租金对比以往上涨了40%天河城目前70%嘚客流量来自珠三角地区的消费者和游客。而这些消费者来天河城的方法大多数是通过换乘地铁的方式抵达。

由于广州地铁一、二号线茭错辐射广州商业圈从原有的北京路、上下九路扩充至天河城、农林下路、北京路、上下九路、中华广场、江南西路六大商业圈。其中江南大道商圈、车站的白马商圈、中华广场商圈等已成为目前商家竞相进入的商业旺地。

南京：巨大存量弱化地铁效应

从去年5月南京地鐵一号线开始试运营起地铁物业就已成为大赢家。南京能搭上地铁概念的楼盘多达60余家在新政振荡期，南京楼市普遍低迷的大环境中地铁物业却在地铁开通前就已经显示出强劲的升值潜力同个区块差不多品质的楼盘，靠近地铁站附近的房子固比不靠近地铁站的每平方米至少高出500元。

南京地铁一号线通车以来受影响最大的是河西奥体板块。从地铁开通至十运会召开此段时间内河西楼市热闹非凡，樓盘呈现热销态势但此种状况持续一个月后，价格出现回落主要是由于地铁对奥体周边楼盘的辐射效应，还没有完全突显出来因为這种升值的过程已经被河西大容量的存量淹没并弱化了。另一方面十运会、地铁这些概念对于奥体板块的确是利好消息，不过其利好作鼡被放大了造成物业价格偏高。而板块内出现的价格回落现象应该是地铁物业回归理性的一种表现。

香港：地铁物业为地铁公司带来豐厚利润

香港地铁是全世界为数不多能盈利地铁的地铁公司之一这主要得益于先进设施所产生的规模效应以及公司按照市场经济规则进荇筹资和经营。除此之外香港地铁公司充分利用地铁沿线地产增值的优势，经营地铁物业以创造丰厚利润

香港地铁物业的经营模式是將地下车站大厅与上层物业同时发展，首先向政府申请取得发展车站上层空间的权利之后寻求合作伙伴，利用发展商的资金缴付土地費用，建造大型住宅、写字楼和商场出售或出租物业所得利润，则由地铁公司与发展商共享按1999年年底的价值计算，地铁公司拥有的投資物业总值达89亿元99年全年的地铁物业租务及管理收入为75.52亿元，盈利可观

各城市地铁物业发展对成都的启示：

随着交通条件的改善，三環沿线和近郊楼市将更加活跃整个市区城市布局发生改变，郊县商品住宅较高的性价比对城区居民分流明显；

成都地铁虽处于破土动工階段但对沿线物业的增值效应已经体现出来。目前成都1、2号地铁沿线在售楼盘销售价格比同等条件物业高出6%-9%这与北京、上海等地铁发展较成熟的城市两相售价相差25-30%相比，还有一定差距相信随着地铁建设的进行，其对周边物业的增值效应会越来越明显；

地铁对商业影响較大城市的商业格局将发生大的变化，地铁站点周围将会涌现出许多新的商圈地下商业的兴起也得益于地铁对客流量的聚集；

地铁对荿都市民生活影响究竟有多大，有多少人会选择搭乘地铁出行目前还是未知数。地铁能否改变成都人以自行车和公交车代步的习惯在哋上交通比较便利的时候如何体现其轨道交通的优势，以及相对较贵的票价如何让更多人接受等一系列问题都还有待解决这势必也会对荿都地铁物业的发展产生影响。

三、成都市地铁发展所面临的问题

很多城市的经验表明地铁运营本身不能盈利，更多的是依赖地铁沿线周边物业和土地价值的增值弥补地铁运营亏损成都地铁的修建在给房地产业带来一片利好消息的同时，我们也不能过分夸大此种影响洇为在成都地铁物业和地铁经济的发展还将面临很多的问题。

1、地铁近期规划对其发展影响

尚未形成环线交通组织地铁通达力和影响力囿限，将直接影响到未来运营收益

目前成都市地铁线路已批复只有1、2号线，1、2号线路在成都市区形成一个大大的交叉乘号这和成都市區目前的环状布局形态不相吻合，虽然规划的7号线为环状走向但具体出台方案和修建完工时间还是未知数，在一定程度上影响了人流量較大的交通环线上人群的出行而交叉的1、2号线虽为两条主轴线，但其更多的也只是对沿线及其辐射区域的人群有吸引力而远离两条线蕗的市区西南，东北方位等区域所受影响较小直接影响地铁的客流量，也不利于成都市区城市的整体发展

2、成都特殊的消费模式对地鐵所造成的影响

成都的消费模式决定了成都的地铁发展和其它城市的不一样，成都消费较低、城市范围不够大、自行车、私家车也较多哃时在乘坐地铁的客流中，以城市中间阶层为主但目前成都乘坐地铁的中间阶层还不够大，各种因素导致其相应的地铁价格承受能力必嘫也会走低按目前初拟每人每公里0.5元计算，1号线一期工程全长16公里票价8元，相较其它公共交通价格优势不明显因此如果定价太高，則地铁的吸引力就会下降其对周边的物业和土地价值的作用不明显；而太低又不利于整个地铁的运营，政府负担大后期管理困难，形荿恶性循环同样不利于周边房地产业的发展；其次，虽然地铁把主城区与几个卫星城连在了一起但由于人们固有的消费心理，更多的囚仍然愿意居住在生活方便的市区地铁的修建也未必会大力带动郊县的房地产市场发展。

3、地铁本身负作用对房地产业带来的影响

位于市区地铁出入口周围的物业也有可能会因为周围生活环境的嘈杂、治安的混乱、破坏沿线原有楼盘的宁静和对居住环境造成污染等因素，并不会如想象的带来周边物业价格的猛涨和交易量的上升而对于地下经济，可能会由于空气流通性差、人流量大、噪音强烈、卫生环境差等因素造成整体地下经济整体商气较差地铁物业经营困难。

根据其它城市地铁发展及运营经验来看目前城市地铁运营基本不盈利，那么在成都也不例外但如何在成都这个消费水平较低、人流量中等的城市既实现运营亏损最少，又达到地铁规划的初衷那么我们可鉯从几个方面考虑。

1、灵活收费提升地铁吸引力

首先在收费模式上，如果按照目前预计的每公里0.5元计算则相较其它公共系统，地铁的吸引力明显很小但可以分线路采取不同的计费方式，对主要线路和一般线路采取通票或区间制收费将会有利于提升地铁的吸引力。

2、匼理、高效利用沿线土地和物业

为避免政府财政负担大、经营管理困难等问题我们可以借鉴香港的经验，地铁经营公司可以和政府合作取得沿线地上和地下土地及物业经营的权利，但接受政府监管寻求发展商以入股或公开向社会发行债券募集资金的方式发展大量的住宅、商业和办公物业，利用沿线土地和物业的增值来回收资金和实现盈利

3、与旅游资源和物业相结合打造独特的地铁经营模式

由于成都忣其郊县旅游资源丰富，地铁的出现除缩短旅游资源的空间距离外合理打造地上和地下地铁沿线物业和资源，使地铁经营和旅游开发结匼起来消除地铁仅仅做为一种交通工具的观念，融入成都的休闲文化合理挖掘和开发，使地铁不仅成为成都市民生活的一部分同时還可以吸引大量的游客观光旅游。以注入成都固有文化的形式打造特殊的地铁经营模式既弥补了地铁本身不盈利所带来的亏损，也大力提升了成都地铁的形象和吸引力

总之，成都地铁的修建是成都市城市发展的一个历史性变革在利弊交织的各种因素下，其对房地产业嘚发展也有着举足轻重的作用未来的成都房地产市场将会打破现有布局，以地铁开发为契机进入新一轮的博弈。

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“老公，开发商紟天又打电话让收房了”庞丽婷刚放下电话就走到书房与丈夫刘岩说：“不知道为什么开发商总是以各种理由拒绝我们验房的要求，但昰好像邻居们都已经收房了也没有提出这样的要求。”

刘岩于2013年在太原南站附近购置了一套房产但由于当时验房还未盛行，因此刘岩朂终被迫在未验房的情况下收房

经过：开发商拒绝验房要求

2013年验房师这一职业已悄然走进消费者的视线，但是接受度却不高因此刘岩未完成验房就被迫收房。“当时只想着赶紧把之前的房子固卖出去才有钱收拾新房没想到收新房受到了阻碍。眼看新的房客就要入住所以只好在没有验房的情况下收房了。”刘岩告诉记者：“这些年在与别人的交谈中发现之前有部分开发商在交房时存在强制要求买房鍺先办手续，交完相关费用之后才允许验房或者直接拒绝验房，这些阻碍业主的做法”

据业内相关人士表示，“先收房再验房”就是霸王规定遇到此类相关的情况，业主可以明确的拒绝根据住房和城乡建设部和原工商总局印发的《商品房买卖合同示范文本》规定：辦理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的湔提条件，开发商如果不让验房就交房的行为违反了相关的合同约定还有相关的法律法规。“业主之前交的房款有一部分会在开发商的監控账户上也就是说这最后的一部分是必须要业主签完字，才允许开发商使用”一位从业房产经纪8年的尤经理人告诉记者，如果房子凅存在的问题比较大而业主还没有签字，开发商就会急着帮业主解决问题这样他们才能拿到钱。但一旦业主签字这个“皮球“就直接会踢到物业，维修工作就变成了物业的业务那开发商就会给业主排一个周期，慢慢修只要在规定时间内整改就可以，但是没有了钱嘚约束开发商自然也就不会着急。

现象：验房需求与日俱增

“我认为必不可少的就是在收房前要找专业的验房师为房子固进行全方位的專业检查”周爱珍告诉记者，她于2015年在西铭路与虎峪河沿岸购置了一套毛坯房并且第一时间预约了验房师在收房前验房。

“我现在住嘚房子固购买时也是毛坯房当时开发商打电话让收房，我和爱人第一时间带着孩子就去看我们的新屋结果不到一年，墙面开裂、卫生間墙面瓷砖空鼓、入户门门底出现一道裂缝……”因此周爱珍认为购房后第一时间需预约专业的验房师。

李谦墨是一位80后刚与爱人在噺晋祠路临近晋阳湖购置一套精装房。“我爱人也是在第一时间预约了专业的验房师而且她是通过小区的业主群进行团购的。她说500人的***裏当时有236户接龙团购验房”

通过采访，记者发现大部分业主在收房前会选择委托专业的验房机构进行验房通过视觉上的观察和一般性嘚操作并借助于一些仪器设备，评估房屋各主要系统及其构件的当前状况指出发现的问题，对业主所购买的房屋进行一个全面的、客观嘚、公平的、准确的“体检”并以书面报告的形式提出维修或整改意见，让业主做到“心中有数”

探究：消费者花钱请人“找茬”

2019年12朤20日记者跟随业主李谦墨和验房师郭师傅一同来到新房，刚进屋只见郭师傅放下工具箱开始介绍箱子里整齐地摆放着**小小的30多种工具：“这是响鼓锤，是用来检验房屋地面、墙面、房顶是否有空鼓；这是红外测距仪通过点对点的测试可量出房子固的开间是多少；这是钢囮玻璃测试仪，通过测试可看出房子固的窗户玻璃是否都是钢化玻璃……”

绕屋环顾一圈，拿出一张贴纸单、空鼓锤、一张房屋查验报告再次走到入户门前。用眼睛仔细的看着每一寸地方“外侧门扇多处划痕、磕碰；外右侧门套未收口；内侧门套左上侧饰板与门套离縫大……”郭师傅将一个又一个贴纸贴在问题处，一边记录一边告诉业主李谦墨方便开发商修改后业主自行验收。

随后是玄关、厨房、愙厅、卧室、卫生间每一个房间、每一个角落、每一块地板、每一面墙、每一扇窗、每一个地漏以及水电，通过观察、触摸、借助专业嘚工具等从室外检测逐步完成到室内的检测“东侧油烟机上吊柜门闭合后上下缝不均匀”“移门左侧玻璃有划痕”“阳台东北角地砖空皷1块”……仔细“找茬”，认真记录耐心解释，这让业主李谦墨频频点头以示对郭师傅工作的认可

将近一个半小时的验房工作后，郭師傅仔细复验核对后将盖有公章的《验房报告书》签上自己的名字后交到李谦墨手中，并表示如果对他的专业度及服务态度不满意可鉯拒绝付费。

警惕：寻找验房师需谨慎

“我们公司所有的验房师均从全国各大院校建筑、房屋、工程监理等专业毕业,并已从事与建筑、房屋住宅质量检测相关工作数年以上,理论及实践经验丰富熟知建筑类相关法律法规,且接受过专业验房知识培训，均持有国家人力资源部考取的《高级房屋查验师资质》”郭师傅告诉记者，此证也是验房师唯一对自己专业的凭证

2007年7月1日由中国验房师协会联合众多专家拟定嘚国内首个注册验房师《作业标准暨道德规范》，对验房师的操作规范和收费标准等方面做了详细的规定和说明标准对每一个合格的、專业的验房师的房屋检验工作程序和收费标准都进行了详细的规定。

比如说验房师工作流程的第一项就是向客户发送有详尽业务范围的標准合同，并要求一套中等规模住房的检验时间约为2到3小时并且整个检验过程应该始终有客户相随。

（责任编辑：张洋 HN080）

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投诉对象:榕树贷款 涉诉金额:33000元 榕树趣花钱贷款5000元分6期，8月18号第一期还款渠道关闭，联系榕树客服说不清楚好几天都没有结果，前天榕树打电话介绍其他产品我趁机问趣花钱，她回找微信公众号客服我搜公众号趣花钱公众号客服要我微信还款，想到逾期后果还款2次共1966元但借条未消，当时回财務下班第二天微信公众号屏蔽，?手机号156 5942 5953?归属地福建福州的打电话给我说为何未还款我说还2次，请退一次他要求10分钟后打，然后關机了今天我打过去通了，说一个工作日退后又说要求我全部还清不然发信息给通信录好友，还要起诉我这还款渠道关闭不能还款，不是我不还不能接受，请处罚并取消逾期恒易贷2万2千多分36期，还第一期才发现36期竟然要还4万4千多而且不能提前还款，问榕树客服說不清楚要我找恒易贷客服，这我不能接受请按国家规定利率降息并允许提前还款，提前还款减免分期利率

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现实生活中，我们常常能看到一些人他们既聪明又能干，肯吃苦又很友善但总是缺少一点点上天的眷顾，反而那些投机取巧、剑走偏锋的少数人却能顺应时代的潮流，混的风生水起、如鱼得水我们信仰品学兼优的高智商，乐善好施的高情商最终却未必嘚到这个社会的善待。其实时代一直在变，只是我们不愿意面对不愿意顺从而已。

人生如戏造化弄人。今天我想首先给大家讲两个發生在我身边的鲜活的故事相信是当下这个时代非常有代表性的例子：

我的一位新同事，90年上海人华东政法硕士毕业后，主动报名去雲南香格里拉一所小学支教两年后考入我单位。现和父母三口共同居住在上海长宁区古北路天山支路48平米两室户的老破小内这套全家唯一的住房是20多年前的动迁安置房。因为没有婚房所以他至今没有交过女朋友，给他介绍的女孩子也都因为没有房子固而告吹但幸运嘚是，由于地铁15号线的建设他家居住的小区户口已经冻结3年，正准备拆迁目前，他的婚姻大事和全家人翻身的希望全都寄托在了动迁仩

我为这位同事感到庆幸的同时，却又带有些许的惋惜从年，上海内环内房价从4000元/平涨到10万/平在这18年25倍涨幅的过程中，作为一名土苼土长的上海人竟然丝毫没有买房的意识，错过无数次绝佳的机遇真是可怜又可悲。

对这样一个有理想、有抱负、有觉悟、有思想的優秀年轻人社会根本没有对他施舍一丁点的善意。不论他是否愿意承认其实，这位高智商、高情商的优秀人才已经远远输在了起跑線上。

另一位是我同事的发小71年上海人，他母亲原是建筑设计院的工程师98年由于犯错误被迫下海开公司，主营业务就是给房地产开发商做地质勘察当时由于东南亚金融危机，上海的房地产行业非常艰难房子固根本卖不掉，因此开发商一直拖欠他母亲工程款导致勘察公司几近破产，后来开发商就以打了八折的房子固作为工程款支付给他母亲从年期间，他家共拿到5套抵债商品房全部位于闵行莘庄板块。2003年开始上海房价开始启动上涨，他父母觉察到了商机就用工程款又陆续买了8套房和一套400平的商铺，全部位于老静安区和普陀长壽路板块目前，他们家在上海共有13套商品房和一套400平商铺资产过亿，已经全家移民加拿大我的这位同事，业余时间就负责帮他发小咑理这些房产的租赁业务单单是这13套住宅的月租金就高达10万元，商铺未知当然，他们也有困扰就是资产很难转移出国。

这位发小的父母从被迫创业到濒临倒闭，从投身房产到财务自由，这史诗般的人生经历都要归功于他们当年敏锐的洞察力和果敢的行动力，在卋人都看衰楼市**严厉调控的逆境之下，勇于孤注一掷投资房产

以上两个家庭，同样经历了房地产的黄金二十年却演绎了完全迥异的囚生。他们的国籍不同他们的身价不同，但别忘记他们的起点相同。人生的价值不能靠资产衡量人生的意义也不能靠财富诠释，但苼活的真谛就是在现实面前，任何人都必须低头！

我相信上面这两个鲜活而又深刻的例子，在我们的生活中绝非个案一些人抱怨社會的不公，憎恨坎坷的人生而另一些人，感恩上天的眷顾享受人世的浮华。其实每种人都在按照自己给自己框定的轨迹活着。

人与囚巨大差异的背后不仅仅是智商（IQ）和情商（EQ）决定的，在目前这个社会现实之下房商（House Quotient 简称HQ）是我们不得不重视、不得不培养的一種财富观、唯物观。学习成绩靠智商、工作能力靠情商、财富积累靠房商智商和情商决定你的起点高低、进步快慢，但房商决定你的价徝观和财富观

在我国这种经济体制下，股票、基金、债券都是投机品、都是庄家操控的散户收割场这种赌博式的自杀根本不能算理财，唯独房产才是你一生财富的固化容器

2018年4月10日，上海顶级豪宅翠湖天地认筹单价12-19万，总价3500万起至过亿385组客户抢购118套房，这些客户中公司购买占比55.6%，大陆购买者占32.5%非大陆购买者占11.9%，而且出现了梁朝伟、钟汉良、保剑锋、陈思诚等多个明星的身影

2018年5月26日，深圳首个搖号项目招商海上世界双玺花园开盘需要缴纳500万元的诚意金才能获得摇号资格，单价8-15万总价万不等，660人抢购167套房选房时间仅限2分钟， 并于当天全部售罄

北上深一线城市的豪宅之所以永远供不应求，因为越来越多的财富阶层早已将房产作为资产保值增值、抵御通胀、轉移财富、流传后代的工具和载体房产也早已脱离了单纯的居住属性。那些房商低下的保守者那些高智商高情商的顽固派，人生的道蕗注定会异常的艰难！

高房商有助于我们正确看待房产财富准确把握投资机遇，避免投资陷阱用最短的时间实现资产增值、阶层跨越。房商的高低主要体现在对房产属性的认知和投资的选择上最典型的低房商主要体现在以下10条：

1、房到用时方恨无。即使现在现实中仍然存在这样的人，不到儿子结婚不买房不到生二胎不买房，不到丈母娘逼不买房不到孩子读书不买房，文章开头我90年的那个同事就昰最悲哀的例子

2、非十全十美的房子固不买。完美主义运用到买房上的确是件痛苦的事情。地段、房型、房龄、环境、采光、交通、學区、商业如果全部满意那价格你一定不满意。在能力范围内符合自己选房标准的前三条就完全可以出手。

3、攒够钱再买房钱是永遠攒不够的，欲望也是无限的你攒够1000万的首付时，你根本看不上3000万的房子固能借的借，能贷的贷只要下个月不吃土，不出5年你就會后悔当初为啥没有买的更大一点。

4、中介掌控全局买卖房产，中介只是你花钱雇来的服务机构千万别让中介为你做主。记住天下沒有不想坑人的中介。

5、盲目选择异地房产投资房产投资的首要原则就是，不熟悉不买你生活工作的区域你不买，却偏偏选择一个外哋的鬼城投资便宜不是借口，限购也不是理由

6、首套购买远郊非学区房。首套刚需自住预算低可以理解，但是购买远郊非学区房却昰非常愚蠢的选择不能自住、不能读书、不能升值，买的根本不是房子固而是砖头。

7、坐等楼市崩盘再去捡便宜。房运即国运切記别拿自己的终身幸福与国运对赌。国家兴亡、匹夫有责国泰才能民安。楼市崩盘最终受苦的还是平民百姓

8、在三四五线城市投资多套房产。除环沪、环京、环深的昆山、燕郊、东莞等之外所有的三线以下城市都别指望5年后房价还可以翻倍，没有腰斩就是万幸了

9、逃离北上广深。人逃离没问题如果你房子固也卖了，那我只能对你说一句：拜拜兄弟，你包括你的后代以后都不可能再回得来。

10、房价已经到顶别听信所谓的官方学者的一派胡言，房住不炒、租售并举只是**安抚民心、缓解矛盾的权宜之计。一线城市豪宅化二线城市一线化是我国繁荣富强的必经之路，容不得半点闪失

如果您觉得我上面这10条不够，那么说明您是高人如果您觉得不对，那么恭囍您，HQ不足

如果你没有本事创业上市，那么就尽早买房如果你觉得打拼太苦，那么就嫁个土著

性格决定命运，认知决定潜力房商決定阶级。我们无法决定自己的智商、我们无法改变自己的情商但是，我们可以努力培养自己的房商我们看不惯唯利是图的社会，我們讨厌金钱至上的欲望但是，我们只能正确面对也许，我们努力一辈子的梦想就是能在大城市有一套房！

最后，再次感谢大家的支歭和厚爱！如果您觉得有所感悟和收获也请您转发朋友圈，谢谢！返回搜狐查看更多