我们可以发现,上面的适用标准是一样的,只是一个叫建筑工程项目,一个叫房地产项目,其标准都是拿《建筑工程施工许可证》或合同中的“开工日期”来看的,至于现实情形中是不是这个时间开工,还是偷偷的开工了,那管不了也,只看“形式主义”约定了。同时要注意,不是合同约定签订的日期,这一点也需要有所区别。
在这儿可能有一些争议之处,即在判断老项目时,是先判断许可证上的“开工日期”,如果没有许可证,或者证上没有开工日期,那就看合同注明的开工日期。初步理解看,这儿还是有一个优先判断有施工许可证就以此判断的问题。在技术上可能我们认为合同约定与施工许可证是或者的关系,谁早就认可谁的日期,那比如施工许可证约定的是4月5日,但是合同约定是3月20日,那是违规没有施工许可就开建了,这至少是违规的。通常来讲,施工许可证的日期是早于或等于合同约定的前提。
还有一种情形是房地产企业外购的在建工程项目继续开发的,上面我们表中有提及,这种情形还是要看之前的项目开工时间,而不宜切开一个商品房不同的阶段适用不同的计税方式来选择适用或强制适用的,或者认为就是新购的行为。
不动产新老项目取得时间的界定问题 |
税总纳便函[2016]71号营改增问答(一)至(六)—全面推开营改增试点12366热点问题解答(五) 房地产开发企业自行开发项目,如何判断是否属于老项目,以开工、完工还是产权登记时间为准? 答:根据《国家税务总局关于发布<<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定,房地产老项目,是指:(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 标注:这是教科书的回复,在这儿我们先当一个标准列示着。 |
河北省国家税务局 关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二) 房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在 2016年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准,对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的,按照租、售相同,税收公平原则,房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租,仍按上述标准判定是否属于新老项目。 标注:提出租、售相同的原则,这一点对于房开企业的老项目,如果用于出租的,则仍认为属于不动产出租的老房产,可以简易计税方式。《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》(财税[2016]68号)规定:房地产开发企业中的一般纳税人,出租自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。这一点也是得到了明确。 |
房地产开发企业营改增问题解答 6月3日 按照政策规定,房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法。请问如何界定“房地产老项目”? 答:房地产老项目,是指 :(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(2)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 怎样算一个项目?分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》,是作为一个项目还是不同项目? 答:按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。 标注:项目是以《建筑工程施工许可证》来划分的,在老项目下,不同的项目有不同的核算增值税的方式选择,这个规则的来源当然是基于财税[2016]36号文件规定之下的判断方式。这个基本是没有争议的,也是为大家所接受的一个方式。 |
房地产业营改增税收指引 房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 |
营改增政策执行口径第一辑
房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 |
营改增问题快速处理机制 专期四-九
(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目; |
营改增政策问题解答(十二)8月15日 市政府文件中明确某不动产自2016年4月15日起转让至某公司,但是2016年5月之后才能完成权属登记,能否根据市政府文件判定该不动产属4月30日前取得的老项目? 答:对2016年5月1日前政府文件已明确权属归属、且已完工不动产项目,可确认为不动产老项目选择简易计税方式。 标注:这个情形也是很有趣,当然基于事实项目进展及交易完成时,与权属的对接,从抵扣不充分的角度,这个回复的意见还是有原则可循的。当然这也引起一个问题,即如果是交易形式的呢,那相当于是老项目的转让,到了5月1日之后权属变更,那还是要看是不是营业税下发生纳税义务,如此,可以参照以上规则,认为属于接手人的老项目;如果是基于营改增后的销售老项目享受了增值税简易计税方法,那接手人销售只能是抵扣的方式了,因为这是一个新的不动产项目了,简易的适用条件已经停止了。 |
江苏国税12366营改增热点问题解答(2016第七期) 房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 |
全面推开营改增政策问题解答二 5月30日
一、不动产老项目的确定 |
营改增热点难点问题专题6月1日 、2日
2.房地产开发企业自行开发项目,如何判断是否属于老项目,以开工、完工还是产权登记时间为准? |
江西省国税局解答营改增实务中的37个问题 |
怎样算一个项目,分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》,是作为一个项目还是不同项目? 答:按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。 |
曲靖开发区国税关于下发营改增问题解答摘编(十二)的通知
(一)某房地产公司,在2012年取施工许可证,部分工程已经完工,现在由于变更施工方而重新到住建部门办理施工许可证(开工时间为2016年5月1日后),请问变更施工方后盖的房子应按新项目还是老项目管理?变更施工方后提供的建筑安装服务应按新项目还是老项目管理? |
12366营改增热点问题答复口径 6月6日
根据财税〔2016〕36号文件规定“一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法”此处的“4月30日之前自建”应如何界定? 标注:这儿界定是自建的情形,与上面的外购、投资等是不同的,想必这个大家在对照17号公告的规定也是看得清晰的。 |
湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之四 2016年12月26日 取得的不动产,包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 直接购买的:以合同约定的接收日期为准,若实际接收日期早于合同约定的接收日期的,以实际接收日期为准。 接受捐赠的:以不动产权属变更的日期为准。 按受投资入股、抵债的:以不动产移送的日期为准。 自建的:以建筑工程老项目的确定标准为准。即以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为准,未取得《建筑工程施工许可证》或《建筑工程施工许可证》未注明开工日期的,以建筑工程承包合同注明的开工日期为准。 标注:海南国税、江西国税、内蒙古国税强调直接购买时,以权属变更当天为取得时间,湖南国税首先引用了“合同约定的接收日期”,这考虑了交易经济属性完成的因素,而办理证照只是履行这样一个程序而已。同时由于不动产不同于房地产开发企业的新建,往往是已有的不动产,所以实物存在情形之下,以合同约定的接收日期或许是更考虑了交易的特殊性,小编还是赞同基于纳税人的利益考虑来理解的口径。此时确实对于举证方面不如权属证明更直接,税务机关的管理成本会上升。 |
营改增热点难点问题(房地产)1月3日
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,其自建的定义是什么? 标注:对于购买取得的不动产,安徽国税提出以销售发票的开具时间作为取得时间,这在权属变更时间和合同约定的接收时间又有差异,对于开具发票,这是站在税的角度思考的,小编认为算是一个观点可以参照。 对于营改增后“自建”的解释,恰如安徽国税所言,三种情形均是自建,这个自建与营业税下的自建的定义是不同的,营业税下是自己的员工进行的施工行为,即第(1)种情形,同时营业税下规定不动产转让时还需要计算自建行为的营业税(不包括房地产开发企业的销售)。 |
??5月份为新港地产项目节点众多的月份,其中双湖泊岸交房、装修季,交房前业主都会来现场了解项目进展。联投金色港湾景观轴开放等。鉴于新港旗下三盘业主群体日益壮大,而且业主介绍的比重日益增加,为了促进高库存产品尽快去化,充分挖掘新港地产各项目现有老业主资源,为更好的完成今年的销售目标,特申请加大“老带新”激励力度,充分调动老业主的积极性。
??1.通过给予老客户利益,调动其积极性,立足项目客群特征扩大圈层营销;
??2.给予新客户专属优惠,促进购房成交;
??3.利用老客户资源,节约营销成本,促进口碑传播
??新港地产旗下项目“金色港湾、双湖泊岸、联投·金色港湾”业主
??新老客户身份界定:
??“老客户”:现阶段界定为金色港湾,联投·金色港湾及双湖泊岸成功认购(签订购房合同)的客户
??“新客户”:首次到访销售现场,新客户认定最终以签订购房合同为准。
??参与新港“老带新”活动的老业主,可在新客户签约后领取相应奖励。
??“老带新”优惠原则:
??老客户:3000元武商购物卡(或汉购通)
??新客户:成功购房享受1000元购房减现
??(老业主可以参与全民经纪人奖励)
??老带新客户接待流程:
??老客户介绍新客户确认原则:
??老带新客户确认原则:
??1、“老带新”客户的身份在新客户初次来访时就予以确认。新、老客户双方一起到营销中心,经销售经理审核无误后,置业顾问填写“介绍关系确认单”由销售经理签字后方可生效,此单一式三份,此证明由销售经理留存,要于客户身份证复印件一起存档。
??2、如新客户初次单独来访,需老客户提前与置业顾问电话确认,告知推荐新客户的姓名, 联系方式等信息。经销售经理确认无误后,销售人员填写“介绍关系确认单”。由销售经理签字后方可生效。此单一式三份,此证明单由销售经理留存,要与老客户身份证复印件一起存档。
??客户领取奖励原则:
??老客户介绍新客户成交后,完成购房款项事宜(商贷、公积金放款),销售人员通知老客户来营销中心填写“老带新成交确认单”,老客户亲自到现场签字确认后,销售人员、销售经理签字确认,此单一式三联,客户、销售部分别留存,老客户可领取相应奖励。新客户成功签订购房合同后,凭“介绍关系确认单”领取购房抵用卷,减免相应房款。
??活动注意事项:
??销售人员不得利用本次活动制造虚假客户,一经查处,严肃处理。 所有客户不允许后期补单,如乙方(与新座标合作的代理商人员)操作失误导致,直接扣罚该单2倍佣金;如甲方(新座标)操作失误导致,处于200元罚款。
问:房地产开发用地的商住比例是如何规定的?如果改变了合同约定的商住比例,如何处置?
答:房地产开发用地的商住比例由部门出具的规划条件确定。改变合同约定的商住比例,依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定,规划条件依法变更后,城乡规划主管部门应及时通报同级土地主管部门并公示,建设单位应及时报土地主管部门备案。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定,市、县人民政府土地主管部门应签订出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。