【摘要】根据北京市相关规定，申请变更为公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住一年以上；没有其他住房。另外，满足条件的当事人还须写出书面申请，经出租人同意并办理变更登记后方能成为合法的公房承租人。

    【案情简介】某房管所的直管公房，原承租人为谢某。原告甲系谢某之长子，被告乙系谢某之次子，户口均落于涉案该房产内。后谢某去世，乙申请变更为承租人，后又签订《购买公有住宅协议书》，取得涉案房屋产权，交付拆迁并获得拆迁款。现甲诉至法院，认为乙未征得自己同意将承租人变更，违反了公租房承租人变更的相关规定，要求确认某房管所批准的《公有住宅租赁合同承租人更名申请审批表》无效；确认某房管所与乙之间签订的《公有住宅租赁合同》无效；鉴于该房现已拆迁，乙的行为致使我丧失了领取拆迁补偿款的权利，要求乙赔偿我拆迁补偿款。

    【审理结果】法院认为，甲虽拥有涉案地点的户籍，但相关证据材料均显示其并非同住人。且甲未提交其他证据材料予以反驳，并对其抗辩主张的事实予以佐证，故对甲系同住人的意见不予采信。甲据此提出的要求确认《公有住宅租赁合同》无效的诉讼请求依法亦不能成立。《公有住宅租赁合同承租人更名申请审批表》属于某房管所的内部审批文件，并不直接产生对外的效力，对甲亦不具有直接的权利义务影响。故原告对此无权提出具体的诉讼主张。原告所提第三项诉讼请求，既不明确同时又无相关的事实和法律依据，故难以支持。

    【律师提示】从上述案例不难看出，在变更直管公房承租人的问题上，若时间隔得很久了，且一方通过不正当手段变更的承租人根据房改政策已经将直管公房买下来，又或者原直管公房已经拆迁，其他家庭成员维权是很艰难的。房与法苑房地产律师提示，广大网友发现直管公房承租人变更，应尽早维权，切勿等到见到拆迁利益才想起里面有自己的份额，才开始主张权益，这样有可能为怠于行使权利而付出代价。

在司法实践中，有可能家庭成员中的一人瞒着其他家庭成员悄悄变更自己为直管公房承租人；有的甚至伪造其他家庭成员的签名，骗过公房管理部门，变更自己为直管公房承租人，其他家庭成员起诉到法院要求撤销该变更的，法院一般会支持。

【律师分析】在直管公房问题上，很多咨询一般归纳为两大类：一类是直管公房变更承租人问题及法律救济，一类是直管公房拆迁款的归属分配问题。现房与法苑房地产律师借此案例之际，扩展分析直管公房之相关法律问题。

第一，直管公房变更承租人问题及救济。

现实生活中，若符合直管公房变更承租人条件，但房屋管理部门通常要求申请变更公房承租人的家庭成员就承租人变更事宜达成书面一致，甚至房屋管理部门要求对家庭成员达成书面一致的情况进行公证，否则不予变更。问题在于符合变更为承租人的不是一人而为两人甚至多人时，家庭成员达成一致意见的可能性很小。在家庭成员不能达成一致意见的情况下，房屋管理部门是不可能给办理承租人变更手续的。

在直管公房中居住的家庭成员应当如何维护自己的利益呢？在当前的司法环境下，一些法律人士提出几种建议：1、提起民事诉讼，请求继续承租公房。如上所诉，法院会以公房产权人或管理人对公房有处分权，可以自由决定是否续租以及续租程序上的事情为由驳回诉讼请求。2、提起行政诉讼，请求行政机关履行变更职责，然而，这种诉讼请求得到法院支持的可能性很低。3、提起民事诉讼，请求确认居住权。所谓居住权是指对于他人房屋享有的占有、使用的权利，可是我国法律并没有规定居住权，缺少法律上的依据，这还需要我们法律制度的不断完善。

第二，直管公房拆迁款的归属和分配问题。

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，对公房承租人的补偿可以选择采用以下三种方式：1、公房承租人按照房改政策购买承租房屋，以被拆迁人身份获得补偿；2、被拆迁人以异地安置公房承租人的方式，与公房承租人解除原来的租赁关系（实物补偿）；3、被拆迁人以协议方式收购公房承租人的公房使用权（货币补偿）。现实生活中，比较常见的是第一和第三种方式。而本文的论述仅仅针对第三种即货币补偿方式。

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，公房拆迁补偿的是承租人，这是很明确的。此前，看到一种论断称公房租赁中的拆迁补偿款归承租人和共同居住的家庭成员共有，笔者认为没有依据。但是，笔者后来找到了也许是这种论断的依据，就是《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（以下简称《解答》）。《解答》第九条规定了拆迁补偿款在承租人、同住人之间，一人一份、均等分割的原则。当然，《解答》仅仅适用于上海，并不适用于北京，但是其中所透露出来的政策价值取向也许有一定的参照意义。

笔者认为，如果把公房拆迁补偿款理解为承租人及其共同居住的家庭成员共有的话，实务上会面临十分复杂的问题。首先是共同居住的家庭成员的范围如何确定？签署拆迁补偿协议的时候是不是所有共同居住的家庭成员都要参与谈判？并且只有当所有共同居住的家庭成员都在拆迁补偿协议上签字，拆迁补偿协议才有效？结合实务，笔者认为，在承租人明确的情况下，主张拆迁补偿款归承租人及其共同居住的家庭成员共有是不妥当的。实际上，在一般人（包括拆迁人）眼里，公房承租人所持有的租赁合同和房产证差不多（现实生活中，人们也将租赁合同称为“房本”的），持有租赁合同或租赁合同上记载的权利人被视为房主。至于其他家庭成员，一般不予理会的。

在货币补偿方式中，拆迁补偿款的归属及分配取决于以下几个事实的发生顺序：承租人死亡、承租人变更、拆迁的实施。根据上述事实的发生顺序，拆迁补偿款归属及分配的情形可以分述如下：

1、拆迁在公房承租人生前实施，公房承租人在获得拆迁补偿款后死亡的。这种情况下，应当认为拆迁补偿款归承租人所有。公房承租人死亡后，该拆迁补偿款作为个人遗产按照继承法相关规定，由其继承人继承。

2、公房承租人生前与被拆迁人达成补偿协议，但在补偿款落实到位之前死亡的。这种情况也是有可能的，因为拆迁本身有一个周期，从前期的筹备、协商，到拆迁的实施，补偿款的落实存在一个较长的时间跨度。而承租人——大部分都是上年岁的老人了——有可能在这个时间跨度中的任何一个时间点告别人世。在这种情况下，拆迁补偿协议在承租人死亡前还是死亡后达成对于补偿款归属的认定就具有关键意义。如果拆迁补偿协议在承租人死亡前达成，则承租人的地位已经被固定，后来不可能再发生承租人变更的问题。这种情况下，笔者认为拆迁补偿款应当归承租人所有。承租人死亡后，拆迁补偿款作为承租人个人的遗产，按照继承法有关规定由继承人继承。如果承租人在拆迁补偿协议达成前死亡的，其承租人的主体资格丧失，不能再以承租人的身份获得拆迁补偿款。

3、原来的公房承租人死亡，家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见并经公房产权人或管理人同意变更了公房承租人。变更承租人后发生拆迁，取得拆迁补偿款。这种情况下，应当认定拆迁补偿款归变更后的承租人。理由如情形1所述，不再重复。

4、原公房承租人死亡，因为家庭成员不能就变更承租人人选达成一致或公房产权人或管理人拒绝变更承租人，在此僵持之际，发生拆迁。这种情况最为复杂，也最为普遍。那么拆迁补偿款的归属如何确定？如上所述，承租人的死亡将导致租赁合同的终止，承租人资格的丧失。我国《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。” 虽然，承租人死亡后与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋，但是在后来的承租人和出租人之间发生的是一个新的租赁合同关系，而不是继续履行原来的租赁合同。因此，拆迁补偿发生在原公房承租人死亡后的，拆迁补偿款不应当归属原来的承租人。因为随着死亡事实的发生，他（她）已经不再具有承租人的身份，虽然他（她）可能还是公房租赁合同上的承租人。

现实生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成员继续居住公房，并承担房租及其他由承租人承担的义务，扮演实际承租人的角色。但是，就笔者了解，请求确认事实上的公房租赁关系或实际承租人地位的诉讼主张在目前是得不到法院支持的。

那么在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，是不是就不存在补偿的问题了呢？因为不存在承租人了，如果这个论断正确的话，共同居住的家庭成员就只能流落街头了，因此，共同居住的家庭成员的居住利益是必须得到补偿的，虽然他（她）不是承租人。也就是说，在承租人死亡后，变更承租人之前，在公房中居住的所有家庭成员都有自己独立的权利。如果此时发生拆迁，他们应当共同得到补偿。他们对于公房拆迁补偿款是一种共有关系。根据笔者手头掌握的有限的资料，拆迁补偿款是按照各自的居住面积而不是按人头（平均）进行分割的。

赵娜律师简介：黑龙江大学学士，中国人民大学法律硕士，全国律师协会会员、北京律师协会会员，北京房产纠纷、婚姻家庭纠纷专业律师。具有丰富的办案实战经验，其凭借敏锐的法律思维、坚实的法律基础、丰富的实战经验，为广大客户提供了优质高效的法律服务。

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