一百万，你是选择在一线在其他城市贷款买房房，还是退居二三线

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-08-30 23:50 标签： 在其他城市贷款买房

并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。

拐点正真切反映在土地市场上。尽管年内土地交易量再创年内新高，但成交均价、溢价率持续走低。

中原地产数据显示，截至目前，50大城市土地成交金额达2.6万亿，同比上涨21%。但平均地价普遍下调。2018年以来，50大城市平均地价为2107.7元/平方米，2017年同期为2548元/平方米。85%的城市溢价率下调，楼面价下调的城市也超过一半。

CRIC监测的300城数据也反映了土地降温，300城经营性土地成交总价4446亿元，环比跌幅10%，相比去年同期上涨21%，成交楼板价随之回落，8月土地成交均价仅为1671元/平方米，同、环比分别下滑28%和34%，价格降至2017年以来最低水平。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“坚决遏制房价上涨”将成为下半年房企拿地“紧箍咒”，因此，一方面房企尤其是龙头房企的补库存内趋力依然上升，从而导致部分城市尤其是三四线城市土地交易还将旺盛；但另一方面，受政策影响，房企在拿地时往往更为谨慎，部分城市土地的溢价率走低以及土地流拍不断增多亦属正常。

对房企来说，土地流拍既不代表房企在勒紧裤带过冬，也不代表市场捡漏机会增多，而是房企对于后市保持的谨慎度不断提升。换言之，并非房企不拿地，而是在拿地的选择上更为保守。

“大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右，明显低于年平均30%的溢价率。”中原地产分析师张大伟表示。

CRIC数据显示，8月份土地市场的溢价率再度刷新历史最低点，平均土拍溢价率连续两个月下调，8月份土拍平均溢价率仅有13.5%，环比再度减少4.1个百分点：一线城市本月的平均溢价率更是低至0.7%，几乎全部都为底价成交，二线城市溢价率也环比降低7.5个百分点，仅有7.1%，三四线城市溢价率21.8%。

此次土地市场降温是从6月开始，溢价率每月的降幅都较大。CRIC认为，溢价率降低主要反映企业在土地竞拍时候高价拿地的意愿下降、土拍的激烈程度减缓：一方面原因是2018年以来三四线城市土地出让量持续增加，一定程度上缓解了供求关系的紧张；另一方面是一、二线城市今年以来调整供地结构，租赁用地等保障性用地的出让也对平均溢价率有一定的拉低。

7月份土地流拍现象频发引起了市场的广泛关注。CRIC重点监测的一二线城市就有69幅地块流拍，8月份回落至50幅，广东、浙江、江苏等省份仍有不少流拍地块产生，一方面，成交幅数整体上升带动流拍幅数上升也属于 正常现象，另一方面，关注度较高的城市如广州、常州、嘉兴、温州等地都出现流拍，证明企业在拿地方面态度确实转变得更加谨慎；此外虽然重点城市的流拍情况有所好转，但仅从指标来看，8月份全国城市的整体流拍率达到1.36%，环比增加0.7个百分点。

8月份恰逢上市房企年中业绩发布，不少房企在业绩会上表达了审慎拿地态度。从企业的发言来看，主要是由于长期的政策调控目前仍无放松迹象，令企业对市场的预期也受到影响、进而拿地态度发生转变，但同时也表示借助“逆周期”低价拿地。

“拿地谨慎主要是因为目前地块基本属性复杂，再加上融资渠道受到严格监管，导致房企对高总价地块积极性不高。”张大伟表示。

以8月份土地成交总价榜单榜首地块为例。该地块来自上海徐汇区罕见出让地1宗大体量综合地块。最终由万科+华鑫置业+徐汇土储联合竞得，成交总价为98.63亿元，环比上月总价榜首回落了28%，虽然该地块处于核心地段，但可能由于起始总价已经很高，对许多企业来说现金流难以负担，所以仅以0.1%的溢价率成交，开发商竞争意愿不高。

58安居客房产研究院表示，土地市场整体表现为一线冷三四线热，这也显示出房企对于不同城市未来判断。从一线城市来看，土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一是城市的一二手房价格不断下探，导致房企对于未来的预期变得更为谨慎；二是限价影响，房企获利空间被收窄，在一线城市拿地的心理压力较大。而三四线城市则明显不同，一方面受到“去库存”及“棚改”政策的影响，企业的“抢地”意愿依然十分明显；另一方面虽然PSL收紧直接会带来货币化安置的比例降低，但并不代表货币化安置即将落幕，未来货币化安置还会在棚改中起到重要作用，房企也正是看到这个趋势，从而依然在三线城市大胆布局。

通常来讲，土地市场降温与销售市场息息相关。这是否意味着房企多看空后市？

易居研究院研究总监严跃进认为，从土地市场金额等同比数据看，表现还是不错的。这说明，房企补库存的需求还是很大。土地市场成交金额创新高，说明此类地产企业对于未来市场还是看好的。不过，土地市场溢价率下调，一方面是地方政府对于拿地资金有所约束，另一方面也是房企理性拿地的表现。

新城控股副总裁欧阳捷对21世 纪经济报道记者表示，溢价率下调主要原因是地价过高。“不少城市都在限价，房价地价差就会缩小，这会导致房价地价差不足以覆盖运营以及税收成本。房企要么不赚钱，要么亏损。因此，房企拿地量减少。今年以来，二线城市流拍了181宗，一线城市流拍了13宗，三四线城市流拍了630宗，加起来已经超过了800宗土地。”

“三四线城市地价同样很高，虽然这些城市不限价，但是这些城市房价上涨空间几乎没有，再加之购买力被透支，高端改善性需求没那么多，房价上涨后投资客退潮，导致市场需求下降。”欧阳捷已经注意到，大房企已经在谨慎拿地。“前19强房企目前拥有的土地储备即便是三年内不拿地也没问题，但中小房企还没有意识到整个市场已经发生变化。”

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房企资金压力渐显也是土地市场降温的原因。“虽然上半年央行向市场投放了更多的资金流动性，但对房企来说，融资难依然是摆在面前暂未缓解的问题。当然必须看到，国资背景的大型品牌房企的融资压力相对较小，而对于中小民营房企来说，融资收紧却可能会直接引发其债务违约风险乃至业务受挫，直接影响到拿地的资金来源。”

“从全国市场来看，观望情绪已经开始蔓延。在一二线城市，很多人失去资格，而房价平稳也使得房产失去投资价值；在部分三四线城市，房价达到历史高位，上涨空间有限，购房者也在观望。”欧阳捷表示，房地产市场已经无法支持高增长需求。今年会呈现“大稳小乱”的一年。所谓“大稳”即整个大格局很稳，“小乱”即每个地方政府的政策不一样。有的（城市）在收紧，有的在刺激和打压。

近日，据上海发布消息，上海市住建委、市房管局等9部门决定，到2018年底，在全市范围内，联合开展市场专项整治工作。重点打击虚假信息、投机炒房、虚拟交易、违规收费、违规提取住房公积金等违法违规行为。

不仅上海，近来一线城市的调控再加码迹象明显!8月初，深圳出台了堪称“史上最严”的楼市调控政策“731新政”后，在9月13日，北京又发布了堪称“史上最严”的公积金贷款政策。

事实上，自7月底中央定调“坚决遏制上涨”以及住建部展开的“严打”、“约谈”等手段，房价长期上涨的基石已经被打破。但是，从短期看，这一趋势貌似很难发生根本转变。

虽然调控不断升级，但是本月中旬国家统计局公布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，70个城市的新建商品住宅，仅厦门房价环比下跌，其余69个城市中，南京和北京环比持平，其他67个城市环比全部上涨。

同样如此，数据显示，70个大中城市中，仅上海和厦门房价环比下跌，其他68个城市中，北京环比持平，其余67城市环比均上涨。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，除了4个一线城市的二手房销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平外，4个一线城市的、66个二三线城市的新房和二手房的价格环比涨幅较上月都是扩大的。

此外，根据中国指数研究院发布的百城样本住宅平均价格走势来看，自2010年以来，整体呈现上升态势，而且从2015年以后，有加速上涨的趋势。

参考价格：参考均价5000元/㎡

地址：宝鸡市渭滨区高新11路中段

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当我们从学校毕业踏入社会参加工作，开始为自己未来打拼。对于买房这个话题，也是开始在年轻人话题间出现。对于买不买房，有年轻人会有说房子嘛，是必需品早晚也是一定要买的。也有年轻人持有相反的态度，对于房子来说没有必要一定要买。更多年轻人觉得没有必要那么早就开始规划买房，让自己承担如此巨大的还贷的经济压力。

在认为房子一定是要买的年轻人在参加工作几年后，手上开始多许有些储蓄，就开始规划自己安家置业。多数的出自普通工薪家庭的年轻人家人都会多少出资帮自己的子女买房凑首付，就开始背负还贷之路了。

事实上认为不应该那么早买房的年轻人，或许认为在人生中最风华正茂的年华里，不应该年纪轻轻上就背上房贷而限制了自己的人生。毕竟世界这么大如此精彩，不去浪的话，怎么对得起这个自己?

纵观中国，一线二线城市房价增长速度，也影响着三四线城市的房价。面对这种楼市市场环境，让许多的年轻人特别是在一线城市打拼的年轻人来说，买房带给他们年轻人来说是一个巨大的经济压力。也有的是面对这个物欲纵横的社会中衍生出一些所谓的佛系年轻人，认为房子这种物质性的没有必要买。

但是在现实中，房子并不是简单一件物质有价的商品，而是个人的必需品，更是一家人的必需品。当到了年轻人成家立业时，希望所有努力的年轻人获得幸福。

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