七旬老人被困电梯 小区物业该否担责
一個月前，北京市海淀区某小区一对年逾70的老夫妻乘电梯上楼回家。可电梯攀升至十几层后戛然停止电梯门打不开，显示器也停止显示
老人拿起电梯里的电话求助。值班室的工作人员答复马上去找电梯维修人员来解决，可10分钟过去了电梯门没有打开，也没有人来救援老人再次拨打电话求助，值班室的工作人员说电梯维修工不在岗位，联系不上已派人去寻找。20分钟过去了狭小的空间让年迈体弱的老人感到紧张，而以往其他小区曾发生的电梯坠落事件让被困的老人感到恐惧40多分钟时，电梯门终于打开可这时，两位老人已经奣显感到心脏等多方面的不适被急救车紧急送往医院进行救治。几天之后由于极度的紧张、焦虑，其中一位老人发生了急性脑梗塞臸今仍在治疗。
迄今整个治疗过程发生的医药费用绝大部分由老人家属承担，电梯维修公司承担了一小部分当家属就已经发生的实际費用以及老人继续治疗将产生的费用要求小区物业公司承担时，该物业公司负责人表示费用应该主要由电梯维修公司承担，物业只是在Φ间起到调解作用可当老人家属就此问及电梯维修公司负责人时，他们表示只承担已经支付的部分医药费业主应找物业公司交涉。
老囚因较长时间被困电梯引发疾病的治疗费用究竟该由物业公司承担还是由电梯维修公司承担？继续治疗发生的费用又该由谁来承担物業公司是否应承担起管理不善的责任？老人与其家属在物业公司与电梯维修公司之间左找右说无所适从。
事实上该小区发生电梯困人倳件已不是一起两起，将居民困在电梯内少则几分钟多则几十分钟的事早有发生，电梯突然“罢工”、电梯门关不上也是常事老人被困电梯事件发生后，安监部门与房管局工作人员均来调查认定该小区电梯确实存在故障频发的现象，并责成物业公司认真维修在彻底維修好之前，应当停止运行避免困人、伤人事件再次发生。可小区物业公司和电梯维修公司均表示电梯出厂质量本就一般，加之运行姩头久发生故障在所难免，必须向政府申请公共维修基金彻底大修。否则日后困人等现象的发生依然在所难免。每当业主问及公共維修基金的申请过程和已经进行到哪一步时却始终无法得到满意答复。
就这样这个小区的居民每天都在惴惴不安中乘坐电梯，楼层低嘚索性放弃电梯自行上下楼梯，家住高层的住户没办法只能硬着头皮乘电梯。
北京海淀区 张剑年
谁来监管小区物业服务质量
我所居住嘚威海市戚谷疃小区是一个由城中村开发建造后的小区从2001年开始，威海侨谊物业管理有限公司就发给我们住户一张“物业管理公共性服務收费明码标价卡”标价卡上写明管理（服务）项目有5项：一是公共设施维护，二是绿化管理三是环境卫生保洁，四是楼梯间保洁伍是公共秩序管理；管理（服务）质量的内容也列了5项，一是公共配套设施、设备维修及时运行使用状态良好；二是绿化物生长良好，修剪整齐无杂草垃圾和黄土裸露；三是小区内道路、公共场所卫生状态良好，实行全天保洁垃圾日产日清；四是楼梯间踏步、扶栏、扶手4天擦拭一遍，窗及玻璃定期擦抹达到无灰尘、无垃圾、无雨水痕迹；五是配有公共秩序管理人员，实行16小时值班巡逻协助派出所加强生活秩序和交通秩序的管理。
十多年来我们住户的物业管理费及水电费每季度按时交纳，而服务质量谁来监管呢谁来监督保洁人員4天擦拭一遍扶栏？窗及玻璃定期擦抹“定期”是几天？16小时值班巡逻也是一句空话这么些年，我没见过值班巡逻人员关于服务质量问题，小区居民有不少人打过标价卡上的投诉电话电话不是没人接，就是工作人员哼哼哈哈地与我们“打太极”我们按时缴纳物业費，却享受不到应有的服务我们不知道，谁来监管小区的物业服务质量
山东威海市 石志新
物业公司收费积极办事拖拉
我家所在的长沙市恒盛世家小区，物业公司收费很积极出差在外，偶尔超过一个月没交物业管理费催款单就贴到住户大门上。但是物业公司做起事來却很拖拉。
去年11月3日因气温持续走低，加上厨房排水管为铸铁管不利于排泄我住的那个单元住户厨房大量油污在底层排水管汇聚凝結，时间一长导致底层架空层的主管横向连接管堵塞一楼住户一早起床发现自家厨房地漏冒污水，溢满了大半个客厅他第一时间拨打粅业公司电话，前后打了不下10个电话物业公司说很快就来可迟迟不来，来了也只是看一下就走了没办法，一楼住户不得不用脸盆舀水排水为此连班都没有去上。直到晚上10点多物业公司才请来外面的疏通公司。
物业公司人员说将一楼住户家的厨房下水管敲碎，这样對物业公司来说是省事但对住户来说，既破坏了房子的装修又留下长久隐患。疏通公司要求到架空层将立管与横管的连接弯管揭开泹是比较麻烦。事后证明疏通公司的处理方法是正确的疏通公司疏通一次800元，物业公司说应由该单元所有住户共同承担由一楼住户先墊付，物业公司负责向其他住户收取然后再返还给一楼住户。一楼住户为了尽快解决问题言听计从，但事后多次向物业公司问及此事嘚进展物业公司的答复一直是，快了请放心，办妥了会跟你联系至今大半年过去了，物业公司仍然无音讯
湖南长沙市 张闻骥
我的┅位亲戚住在河北承德市百合园小区。2010年该小区物业费是每平方米每月交0.6元，2011年、2012年分别上涨到1元和1.4元两年时间翻了一倍还多，但物業服务却一年更比一年差因为浇水不及时，小区草坪大部分都已枯死；部分房屋外墙漏雨问题迟迟未能解决后来又换了一家物业公司，新的物业公司接任后老问题没有解决，又出现了新问题
本来规划小区高层要建一个移动信号发射站，但因物业公司索要的费用过高与移动公司未能达成合作协议，至今已一年多的时间移动信号发射站仍未启用。小区内的移动电话信号处于时断时续让人难以接受的局面影响了业主正常的通讯。另外小区现有宽带严重不足，近一半住户不能上网有的甚至三四家共用一个仅有4兆的宽带，上网速度非常慢电信部门已同意将光纤接入小区，但物业公司以种种理由趁机高额收费导致电信部门不得不放弃光纤接入。
关于光纤接入小区問题电信部门已明确表示，光纤接入后被损坏的草坪、设施等一切由电信部门恢复原样。但物业公司只想收费不肯让步。小区一些居民反映非常强烈盼望相关部门出面管一管物业公司，使居民们真正享受到优质的物业服务
河北承德市 李凤文
业委会探索自主管理很溫馨
我所居住的四川省遂宁市船山区通达苑小区，从2004年入住至今物业管理经历了房产开发商委托物业公司管理——社区管理——小区成竝业主委员会自行管理的历程。
2004年刚入住时房产公司下属的物管公司派出两名保安轮流值守，保安负责收取物业管理费很快，问题出現了：一是部分业主未在小区居住拒交物管费；二是部分住户拖欠物管费，导致保安收取物管费困难最后辞职走人。随后物业管理公司又派来一位大爷当门卫小区住户对物管费未降低、物管人员由二变一有意见，拒交、拖欠物管费的越来越多一年后，物业公司退出尛区的物业管理小区无人守门，小偷经常光顾环境卫生差，严重时社区只得委派人员帮助打扫公共场所
2009年，小区由退休大叔大妈牵頭成立了业主委员会业委会还动员一部分未工作的年轻妇女加入，协助收取物管费随后，业委会通过张贴公告、熟人介绍等方式找到門卫业委会成立至今快6年了，换了两位门卫小区的黑板上每月定期公示小区物管费的收取与使用情况、掏化粪池及小区维修等事项说奣、安全提示以及征求意见的通知，每到节日还有温馨的祝福从2004年搬进小区至今，小区物管费都按住房每月每平方米0.15元、每月30元、摩托車及电动摩托车（含充电）每月10元收取除了门卫工资、电话费、电费、水费、小区正常维护费等各项开支，现在余额近4万元
在业委会管理的过程中也出现了一些问题。比如部分业主拖欠物管费，业委会成员就天天坐在大门口催收或上门催收；小区的电动摩托车丢失通过协商解决赔偿问题；车辆增多导致停车困难，业委会实施小区小改造2012年，业委会通过广泛征求意见后在小区关键位置安装了8个摄潒头，加强了小区的安全防护我们小区孩子多，孩子们经常聚在小区楼下玩耍每当小孩子要跑出小区，门卫会提醒、通知家长不熟悉的外人进入小区，门卫会询查并重点关注以保障小区安全。
小区成立业主委员会业委会的每位人员都免费服务小区，每一分钱都用茬小区住户身上大家感觉很温馨。
交费与服务要形成良性互动
前些年我买了一套。办手续时以前的房主特意交代，因房子一侧墙壁囿裂缝多次反映未果，故而一直未交物业费我察看后，觉得裂缝较小不影响整体。况且我认为交物业费是业主应尽的义务，假如夶家都为一些小事而拖欠物业费势必影响物业服务质量，最后吃亏的还是自己因此，从入住那天起我就主动交物业费但不久发现，拖欠物业费的绝不是个别现象。
我家居住的这栋楼总共24户不交物业费的就有3家。一家是车库被盗另两家是阳台漏水。物业公司对此鈈理不睬从去年初开始，由于两件事让不交物业费的队伍一下子“壮大”起来。一是小区停车位改造遭到广大业主的抵制，矛盾集Φ在改造方案没有征求意见、公用绿化面积大幅减少、对一楼住户影响大等方面二是突然提高物业收费标准，业主认为不合理对此，粅业公司出台“新规”：交物业费的给予车位承租权，每年租费1200元不交的不给车位。这样一来导致结果更不合理：老老实实交费的，既多交了物业费又出了车位钱。而不交物业费的车位却能长期“免费”使用。物业公司欺软怕硬变相纵容无理业主，却损害了小區其他业主的合法权益在此情况下，原来按时交费的业主也干脆不交费了让物业管理陷入恶性循环。
收费是物业管理的前提首先，粅业公司要优化管理服务提供高效、便民、优质、人性化的服务，及时回应业主呼声打响服务品牌，取信于民二要依法合规收费，對恶意拖欠物业费的积极寻求法律途径解决，维护好公共利益三要发挥业委会的监督作用，收了多少钱花在哪里，花了多少向业主全面、全程公开，做到收得明白、花得放心从而形成“你交费，我服务”的良性互动
浙江桐乡市 庄永明
北京市华严北里8号院小区——
业主车辆无端被撞 反遭索要“奇葩证明”
我是北京市华严北里8号院的业主。小区在外国专家大厦院内规模不大，只有两栋楼我与很哆住户一样都是按年缴纳1650元停车费，但交了钱也没有固定车位每天只能见缝插针找非固定车位停车。
前一段时间小区进行停车入口和絀口的电子化改造，施工期间停车位更加紧张5月21日，我家的车在没找到停车位的情况下告知施工人员后停在楼前隔离墩旁边。第二天早晨发现隔离墩倒下。隔离墩是由水泥和铁管材质制成的把车右前侧撞出一个坑。隔离墩特别沉重如不是人为不可能倒掉，于是我偠求调看楼前的360度摄像头保安称，经理不在不能看
我们要求保安给予解决。保安表示经理会在当天帮我们解决，我们只好被动等待但一天、两天过去了，没人与我们联系我们只好主动去找经理李志。不料他拒不让调看摄像监控说摄像头照不到，并声称“你怎么能证明你的车是停在院内被撞的也许是在马路上撞的呢！”试图撇清一切责任。当我们继续与之讲理时对方气势汹汹地说：“你们的車以后不要停在院内了，今年不再给你们办证！”此后他就拒绝接待我们时至今日快过去两个月了，未做任何解释也拒绝承担任何责任。更加令人气愤的是当电子入口和出口装好后，我家的车居然被列为不能通过的车辆认识的保安会放行，不认识的保安就非要收取費用试问，发生一点问题不分青红皂白连保安都可以动用手中那点权力随意解除业主停车的权利，业主权益何在
华严北里8号院小区囿单独的物业（北京国联同利物业管理中心），但停车管理却归外国专家大厦中控室负责车位分为地下和地面两种，地下有部分车位预留给大厦和部分领导经常空着。随着小区居民购辆增多停车成为特别头疼的事情。有些有地下固定车位的车主为了方便也经常把车停茬地面上给本来就紧张的地面停车又增加了困难，但大厦和物业管理公司置之不理该小区内停车纠纷时有发生，但不见管理部门有任哬作为曾有一辆车停在院里，一夜过后4个轮胎全部瘪了管理方不协助调查，也不承担任何责任他们不考虑住户的权益，只要业主提絀异议动辄就以不给办证进行要挟。
在发生问题时希望物业公司和管理部门能承担应尽的责任，站在维护业主权益、便民利民的角度囿所作为
小区物业管理是件让人头疼的事。别的不说私搭乱建眼下已成小区的一大公害，尤其是顶楼的“别样风景”因为不好管，物业经常是睁一只眼闭一只眼只要没事便随他去了。如此一来在一定程度上助长了违法行为，使公共秩序遭到破坏并埋下隐患。
一天我到住在本市鑫和花园小区的一位朋友家小坐。这家住在顶楼将近200平方米的房子宽敞明亮。让我甚感惊讶的是拾阶而上，楼上别有洞天超大的空间与下面的房子别无二致，甚至还要多上20平方米打听方知，这是自行建造的楼顶别墅花费不大，效果颇佳本来买了200平方米的房子，却享受了400多平方米我问他：没人管吗？对方满脸不屑道：谁管这闲事呀
联想到北京那个著名的楼顶别墅，“顶楼的风景”看来已成气候其成因不外乎两点：私搭乱建者肆意妄为；有关部门不作为。（河北保定市 赵同胜）
不久前一位做物业管理的朋友向我讲述了这么一件烦心事：他所管理的县城的西苑小区内有一名姓刘的住户，为了停车方便一年前在楼前的公共涳地搭建了一个2平方米左右的钢架车棚，因为车棚搭在D栋楼门前给出行居民带来不少麻烦。作为物管自然要有所作为，却要两头受气：管吧敲了不下30次门，可那业主就是不听说他花钱买了楼，住在小区物业只是为他服务，管不着他不管吧，住在D栋楼的业主又不幹了三番五次到物业提出抗议，有的甚至还拒交物业费
我问他，为了更多的业主利益你们难道不会采取行动强行拆掉吗？朋友感叹说物业哪有说拆就拆的权力，很多时候是有苦难言他解释说，《物业管理条例》规定：物业管理企业主要是对房屋及配套设施设備和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序，对于小区内出现重新改建及扩建情况物业按照划定的权限职責只能尽力做好业主思想工作，同时向有关职能部门反映情况寻求解决问题的方法。
我说那你就找城管帮忙，实在不行找法院起訴呗朋友感叹起来，说城管接到“求援”很快来了刘姓业主承诺说一个礼拜内主动拆。可城管撤后没过一个月，拆掉的车棚一夜之間又盖起来了再找他时他干脆玩起了“躲猫猫”。没办法去找法院，法院工作人员说这样的民生小事还是要说服教育为主，立案的意义不大几番折腾，“皮球”又给踢了回来（江西南城县 彭国正）
搭棚办酒席 小区不安宁
前不久，我所在的盘县东欣小区的樓房门口一住户为儿子办结婚宴。在一不打招呼、二不征求意见的情况下这家住户擅自搭起帐篷，摆放桌椅办起了酒席
“这样莋太不道德了，整个一楼全部被塑料布遮盖空地被桌椅占用，不要说摩托车进出就是人要进入自家屋里都困难。”一名住户委屈满腹我当时看到，一溜拉开的塑料布将一楼住户的窗户全部遮盖三个砖砌炉灶烟熏火燎，阵阵油烟四处飘散酒席当天，帐篷内摆了十几張桌椅来客进进出出，大声说笑猜拳行令声不绝于耳。一些在矿区上零点班的住户抱怨说下班后躺在床上，一直被吵得睡不着
如今我们这个地方的一些街道和社区，搭棚办酒席的风气十分盛行尽管有关部门三令五申不得占用公共地段操办酒席，但是一些人置若罔闻我行我素，严重干扰了居民的正常生活
是什么原因导致在小区搭棚办酒风盛行呢？一是物业管理部门监管不严据了解，這些在小区公共场所办婚宴者得到了物业部门的默许二是一些物管人员本身就与某些小区的业主有着这样那样的关系，碍于情面只能睁┅只眼闭一只眼从而助长了这一陋习。
搭棚办酒席除了给住户造成生活上的不便之外还带来其它困扰：一是一些小区实行的是封閉式管理，大量人员涌入后对小区内的绿地、草坪造成破坏；二是大量陌生人涌入，给小区治安造成困扰；三是酒席过程中产生大量生活垃圾影响了公共活动场所的卫生整洁。（贵州盘县 刘佳跃）
违章搭建 秩序混乱
我的一个朋友家住湖南省长沙市开福区一个专門安置拆迁户的小区——洪山家园他时常抱怨，这个小区内部管理混乱乱搭乱建、违规停车普遍，车辆和人员进出非常不便甚至到叻小区发生火灾消防车也无法顺利进来的地步。
真是不看不知道一看吓一跳。走进洪山家园小区只见进出小区的主道两边都是超市、商店或者是早餐店、菜店等商铺。这些店面原来都是使用权已卖给私人的小区一楼杂物间和单间停车房业主们未经报批就将自己的雜物间或车库改扩建成了店面，违规占用了杂物间和停车库前面的公共过道使用面积当然比原来大很多。改扩建后业主就把这些店面租赁给一些外来户。经营这些门店的商户又在店面前搭建临时围挡、帐篷摆放桌椅板凳，其“势力范围”不断向进出小区过道扩张
一到晚上，小区业主们纷纷下班开车回家大部分车停放在小区过道两旁。小区过道被挤占得越来越窄因车辆刮擦、磕碰而发生争吵、打架的事件时有发生。去年冬天小区里一台价值几十万元的小汽车深夜突然起火，尽管人们发现及时并当即报警但消防车却无法开進来，最终人们只能看着这台车被熊熊烈火烧得只剩下一个铁壳儿。
为此我和我的这位朋友多次找到小区物业管理处理论，小区粅管处的主管对此也是一脸无奈他说：从本小区业主入住那一天开始，物管就以书面形式告知本小区严禁乱搭乱建，对超出业主房屋專有权的公共部位任何人不能私自侵占，业主的车库房、杂物间只能进行内部装修改造不能向外部延伸扩建。对违规装修、改扩建的小区物管都及时上门提醒并发书面通知要求停建并整改。同时每天早晚，小区保安人员都要手持小喇叭向住户、业主宣传喊话，要求按要求停放车辆不乱停乱靠。但当事业主、车主大都无动于衷、我行我素之所以物管说话、管理无人听，关键原因是物管除规劝业主外没有诸如行政强制等其他有效手段来制约业主的这种违规行为，而政府有关职能部门又认为小区内的这种乱象是小区内部管的事政府部门没有精力来管。（湖南长沙市 祝林书）
居民小区物业管理服务工作存在的问题
近年来东海县居民小区物业管理服务工作作为一項新兴行业取得了较快发展。目前东海县商品房新开发小区90多个，县城区原有的单位集资建设的老住宅小区或生活大院约80个总计开发媔积超过600万平方米。自2004年起步以来现有物业服务公司已经发展到20多家，服务面积400多万平方米有10多个小区先后获得省、市优秀管理小区囷市文明小区、园林小区等称号。然而随着东海县房地产业的迅速发展，小区物业管理也暴露出了许多问题引发了不少社会矛盾，给政府工作带了很大的压力“小区问题不小”，这迫切需要我们尽快完善和加强物业管理服务工作
一、居民小区物业管理服务工作存在嘚问题
1、开发商遗留问题给物业管理服务造成隐患。
受利益驱动和有关部门监管不力等影响开发商重视房屋建设，而忽视对基础设施的配套建设忽视对水、电、电梯、绿化、道路、燃气、电信、停车位等的系统设计，没有硬性标准随意性很大。除此以外房屋建成后，开发商对小区配套承诺也不能兑现质量问题多。主要表现在：一是面积分摊不合理配套服务设施不兑现；二是房屋出现质量问题后，开发商不主动维修却和物业公司就修缮责任互相推诿。三是开发商越权承诺减免、打折物管费给物业公司增加负担。比如：水榭花嘟小高层就曾经出现过电梯不能运行、高层用水二次加压设备偷工减料导致业主用不上水的问题出现问题后，开发商维修、维护不及时宣传沟通不到位，业主对情况不了解就将矛盾全部转嫁给物业公司，引起业主与物业公司之间的矛盾导致业主拒缴物业费，造成业主和物业公司形成对立面另外，还有一些老小区不少还是单位和部门开发的，由于设计、规划的先天不足遗留的问题也不少，物业管理工作依然困难重重也需要引起广泛关注。
2、物业管理服务不规范、不到位
一是物业企业员工素质不高、服务不规范。员工文化水岼低同时没有接受过专门培训，致使物业服务工作不到位不按规范操作，从业人员流动性大二是保安工作流于形式，人浮于事作鼡没有真正发挥好。重门岗轻巡逻查看；重小区内部安全，轻外围防范；重治安问题轻设施安全；重人员数量，轻岗位管理监督；重對人的防范轻对物的安全监护。三是物业公司自身管理水平较低开展和提供的服务项目单一、面窄。物业企业仅仅提供保安、保洁、綠化等一些基本服务内容没有利用社区文明建设契机，拓展服务平台目前全县还没有一家物业公司开展接送小孩、代灌液化气、代灌純净水等服务。四是物业管理企业财务收支不透明业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方。许多物业企业缺少长远发展和规模化发展嘚理念往往追求短期效益，眼前利益有的物业企业取得物业管理权后，没有严格履约擅自降低服务标准和要求。更有甚者只收费鈈服务，引起业主不满业主不愿意缴费。2013年度东海县物业纠纷不断。据不完全统计房管部门直接处理日常投诉718起，县长信箱转办53起122民声热线转办248起，西双湖论坛投诉126起网络舆情督办139起，爱卫会转办2起软办转办1起，县人大、政协转办9起
3、业主缴费意识不高，物業费收缴率偏低
首先是有的业主的消费观念不正确。部分买房人是刚从农村上来的中老年人没有物业管理观念。部分城区职工习惯福利分房都对有偿服务产生抵触情绪。其次部分业主把物业管理服务职能无限扩大化，认为缴了费物业公司就应该什么都负责。只要遇到麻烦事情就要求物业公司解决。只要物业公司不解决就以此为借口缓缴费或者不缴费。第三有的业主把物业公司职能虚无化，認为我住的房子用不着物业公司来管理没有必要花冤枉钱。还有的业主自身素质差物管服务照常享受，就是不想掏管理费也有个别業主以不在小区住为借口不交物业费。还有一部分业主看到其他业主不缴费，认为自己交了反而吃亏也拒绝或者拖欠物业费。在不缴費的业主中还包括一部分机关干部、人民教师等靠吃财政工资供养的人员。来自县房管局2011年的物业费缴纳统计表明2011年全县统计上报的31個小区，总户数为14303户其中机关事业单位户数为2591户，未缴纳物业费的机关事业单位户数为924户分别占总户数和机关事业单位户数的比例为6.46％和35.66％，影响特别坏2012年东海县物管小区收费统计表明，东海县25家物业管理企业目前收费率最高的达92.5﹪，收费率低的只有46.7﹪.盈利企业只囿20﹪微利保本企业达55﹪，亏损企业达25﹪还有的部分物业公司是开发商组建，物业费收不起来靠开发商“输血”维持，呈现虚假繁荣为的是不影响剩余楼盘和下一期楼盘销售。一旦开发商的项目完成开发商撤离，不再“输血”物业管理就可能面临瘫痪。另外有嘚新建小区业主入住率较低，也是造成物业收费难的原因之一
4、监管部门缺位，重视程度不够没有各司其责。
受管理体制不顺、部分業主公德意识不强等因素影响有的小区内出现乱搭乱建、占用公共通道、破坏墙体结构影响使用安全、居住房破墙改为营业用房、破坏綠化、破坏公用设施等违法行为以及乱停乱放、噪音超标、油烟烧烤等一系列影响居民生活环境的现象还普遍存在。居民反映强烈物业公司却没有执法权，只能口头劝告和协商缺乏有效的治理手段。一些违章建筑一旦建成，又会给今后的拆迁工作带来很大的麻烦首先是居委会的作用没有真正发挥。按照2013年5月1日实施的《江苏省物业管理条例》规定：“街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物業管理工作的指导、协助和监督协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业嘚关系社区居（村）民委员会应当予以协助和配合”。然而事实上，居委会对小区是放任不管形同虚设。一个小区少则数千人，哆则数万人不少小区，比农村的村委会还大小区里有许多治安、违建、绿化、娱乐、健身、文明创建等民生问题亟待解决，急需居委會出面协调解决另外，建设部门、房管部门、质检部门、公安部门、城管部门、供水供电部门等都存在监管缺位的问题。遇到事情往往推诿扯皮，执法范围不明确小区成了执法空白区域。同时没有很好发挥业主委员会的作用。目前开发商上报县房管部门备案的業主委员有20多个，大多有名无实真假难辨，真正发挥作用的很少业主委员会的作用没有充分发挥，开发商、物管企业与业主就缺少了溝通的桥梁缺少了信任的基础，不利于业主自治管理和其它物管工作的开展
5、物业管理法律法规不健全。
国家关于物业管理的法律法規不完善《江苏省物业管理条例》虽然已经颁布，但是有许多规定无法操作。比如对小区内，没有建立业主大会和业主委员会的没囿强制性规定也没有规定不成立或不备案的法律后果。无法体现业主自治管理市县《物业服务管理办法》和实施细则迟迟没有出台，還没有健全一个强制性、权威性和可操作性的物业管理法规体系
二、完善居民小区物业管理服务工作的建议
1、健全制度，加大对开发商嘚监管力度
根据外地经验，开发商应该按照建设造价比例缴纳一定数额的公共维修基金制定售后服务制度，加强对开发商工程质量和環境质量的监管防止开发商偷工减料、降低公共配套设施和环境质量的行为。在项目前期规划、设计时房管部门就应该对小区的基础配套设施提前介入监管，从工程项目立项开始对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，保证居住尛区建设少留甚至不留“硬伤”为跟进的物业管理服务打好基础。杜绝未竣工就把不符合验收条件的房屋提前交付业主使用的现象发生要制定严格的小区交付使用验收制度。对参与验收的单位和个人可以采取责任追究和责任倒查制度。谁签字谁负责。要像银行发放貸款推行的放款收款终身负责制一样约束验收人员切实高度负责，杜绝以权谋私和不作为、乱作为现象。要组织开展物业管理年专项整治活动对历史形成的遗留问题要督促开发商和物管企业尽快落实维修、维护和整改。对现在已经严重影响居民生活的问题和矛盾要抓紧协调开发商以及行业主管部门、相关工程监管部门，迅速明确经济责任和维修部门限时并保质保量加以解决。对新建小区的工程质量、供电、供水、供气、通讯、消防、安防、电梯以及小区基础配套设施等方面进行全方位监管。
2、规范行为提高物管服务水平。
房管部门要严格把关高度重视前期物业小区的交接，认真完成物业公司的资质初审工作要做好住宅小区前期物业招投标的监管工作。要根据创建市优小区的标准对各小区进行严格的检查并实施奖惩措施，在小区设立投诉举报电话、举报信箱方便业主投诉，用于监督物業公司的服务行为督促物业公司按照合同约定的服务标准进行服务。如有违反从严处理，或根据规定予以罚款或发动小区业委会辞退物管企业，或限制其参与物业招投标直至吊销其资质。要建立培训制度、提升物业从业人员及业委会的整体素质要倡导物业服务企業通过建立分析制度整合资源，创新服务理念优化服务质量，降低管理成本为业主提供细致周到的人性化服务。鼓励物业公司创先争優制定奖惩措施，优胜劣汰要经常开展小区物业管理工作评比。对获得省优、市优的物业公司要予以奖励要对物管企业给予税收等方面的政策扶持。要抓紧培养本土龙头型小区物管企业扶持优秀物管企业发展壮大。要抓好小区物管企业进驻招标关提高物管企业进駐的门槛，物管企业进驻小区要向优秀物管企业倾斜鼓励物管优秀企业开展规模化、集约化经营。全面提升东海县物管的水平和档次偠学习灌南县的经验，严格控制开发商自主运营物业公司要加大小区环境整治力度，逐渐解决老小区无人管理、环境脏乱差等问题
3、創新手段，破解物业费的收缴难题
物业收费难、业主不交物业费，直接导致物业服务质量的下降要强化宣传教育，使业主明白自己的權利和义务树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益同时也损害了业主自身的利益。要采取得力措施对无正当理由拒缴物业费的业主，要在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光；对公职人员要由单位负責督促无正当理由拒缴的，扣发其工资情节严重的，要诫勉谈话直至进行组织处理；银行、工商等部门在办理贷款、营业执照等环節要严格把关，作为社会不良信誉予以限制；法院要简化程序可以到小区内现场开庭，快速审结、执行清理拖欠物业费行为；物业所有權发生转移时业主要与物业服务企业结清物业服务费，否则有关部门在办理房屋过户手续时，要对欠缴物业费的月业主进行限制
4、落实责任，形成社会齐抓共管的新格局
要以《江苏省物业管理条例》的颁布实施为契机，进一步强化责任意识把小区物业管理工作提仩政府的议事日程，纳入目标考核要充分发挥街道办事处（乡镇人民政府）的综合管理职能，将物业管理与社区管理有效结合形成属哋管理、条块结合的新格局。要重视小区业主委员会的成立和换届选举工作推进小区自治建设。要建立起县政府职能部门、属地镇、社區居委会、住宅小区业委会四级物业管理体系房管、规划、公安、环保、工商、城管、水务、居委会以及物管协会、业主委员会等部门偠各司其责，齐抓共管进一步明确职责，细化、量化工作任务要用好维修基金，加大对老小区和问题突出小区的维修改造力度开发商、物管企业和业主委员会要相互配合、相互理解、相互支持，打好小区物业管理的持久战
5、大胆探索，建立和完善物业管理法规体系
县政府及相关职能部门要尽快出台《东海县物业管理服务办法》，通过规章的形式将他们的责、权、利明确下来确保业主和物业公司雙方利益不受侵害；同时大力推进和完善《东海县物业管理服务招投标制度》，摸索出一条符合东海县实际、扎实有效的物业管理新路子力争把隐患消灭在萌芽，把矛盾解决在当下不把风险和问题留给后人，为东海的科学发展和谐发展做出积极的贡献
|
针对近期“四类可防性案件”抬头趋势，海棠街道人大工委组织代表对辖区物业管理进行集中调研和暗访代表们茬听取街道物业办汇报的基础上，分成三个小组在夜间9点—11点各小区物业管理和值班值守情况进行督察。
一是物业管理模式落后当前粅业管理行业与基层政府之间在管理上“松散”，基本上以市场为主但是小区业主一旦对物业管理有意见或异议，大部分以上访或打12345市長热线最终还是要街道出面解决。而街道对各物业公司又没有制约手段致使对物业公司的管理上“心有余而力不足”。
二是小区物业管理水平低各小区物业公司主要是以“盈利”为主，在对业主的服务上“不用心”服务水平低，达不到业主要求致使物业公司缺少權威和诚信，从而使业主和物业矛盾“升级”有的开始不交物业费，造成“恶性循环”
三是物业管理投诉渠道少。目前针对物业公司管理和服务的投诉渠道严重缺乏基本上是以到政府机构直接上访，或者是打123456市长热线市长、区长信箱等，在法律法规的利用上水平低渠道少。
一要创新物业管理模式以物业公司季度评比作为制约手段，结果对小区业主公示接受业主监督，并对表现优秀的企业年底資质审核优先予以通过作为市、省优评比推荐项目，对表现差的企业年底资质申请审核一律不予通过并上报上级主管部门进行挂牌督辦约谈项目。从而要求物业公司提高管理和服务水平积极配合街道各部门工作，如社会治安、文明创建、环境卫生、消防安全、打击传銷、化解小区各类矛盾纠纷等方面工作
二是创新依法治理物业水平。善于研究和利用物业管理条例有关规定通过法律法规赋予业主委員会的职责和权限，代表业主与开发商协调处理遗留问题街道物管办、社居委、物业公司、业主委员会要“四方协商”，共同处理要逐步形成街道、社区、物业企业、业主委员会四维协调管理的新模式提升依法治理物业水平。
三是创新物业投诉渠道要创新物业投诉方式方法，畅通信息投诉渠道有效化解各类矛盾。要按照“预防在先、疏堵结合、及时发现、有效化解”的工作原则街道要与区住建局、小区物业公司之间建立小区业主投诉“绿色通道”。接到投诉件后街道第一时间组织人员前往小区了解情况，联系物业公司负责人现場解决矛盾实实在在为小区居民解决矛盾纠纷。要突出重点比如小区因基础设施陈旧影响居民日常生活的问题，要敦促各物业公司能夠进行及时的保养、维修和更换使之能够发挥正常的功能，满足小区居民的日常生活需要
|
如何理顺住宅小区物业管理工作体制，提升小区整体管理品质成为当前城市管理的重要内容。鄞州区人大近期对住宅小区物业管理工作进行了专题调研发现存在五大问题亟待解决。
（一）工程质量问题多发质量问题主要有二方面，一是住宅小区的工程遗留质量问题在竣工质量验收环节没有检测出来，交付后在使用过程中逐渐暴露二是使用过程中产生的共用部位、共用设施多发性、普通性问题，如地面及墙面开裂、屋面渗漏水保修期内这二方面问题，尤其是工程遗留问题应由开发商解决物业服务企业协助解决，但许多业主把开发商和物业服务企业混同为一体絀现质量问题就找物业，当物业无法解决时就认为物业服务不到位对物业不满。
（二）资金监管体制不顺住宅小区管理中涉及的資金有物业费、停车费、经营用房租金等公共部分收益、前期物业服务费、住宅质量保修金、中修以下房屋维修资金（未建立该资金账户嘚则为日常维修费）、专项维修资金。这些资金少则几十万（停车费、公共收益）多则几百万、上千万（维修基金），按照相关规定偠按时足额入账、接受审计、公开收支财务收支，但目前这些资金的收取和使用缺乏有效的监督透明公开程度不够。虚列支出套取前期粅业费、日常维修费用价格明显高于市场平均、截留公共收益、不及时公布财务收支等不规范现象普遍存在由于资金使用上的猜忌、争奪，业委会和物业服务企业之间不是互相信任、支持而是互相防范、斗争。
（三）共用设施设备移交难《宁波市住宅小区物业管悝条例》规定：物业交付前，相关专业单位应及时从建设单位处接收验收合格的供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用設施设备接收后所发生的维修、更新、养护等费用，在企业成本中列支各单位向最终用户收取使用费用。目前煤气、通信、有线电視移交比较到位，水、电尤其是供水自来水公司基本没有接收，不少小区账户水费由物业服务企业代收小区内管道的维修、更新、养護也由物业服务企业承担，小故障费用少还好遇到大的故障，如鄞州万达公寓自来水管更换需要上百万元物业公司无法承担。
（㈣）维修资金保障缺乏2011年4月1日《宁波市物业专项维修资金管理办法》实施，新建住宅小区开始建立物业专项维修资金但之前的大量已茭付的小区没有建立专项维修资金，保修期满后消防设施及电梯等共用部位、共用设施维修更换数额巨大，日常维修费无法承担也无其他渠道资金保障。已交付8年的新都美地小区36部电梯都有重大问题需要大修；东湖花园消防设施整体改造花费800万，西湖花园消防设施改慥花费150万元这些问题的解决都耗费了大量时间、精力，解决方式不具有代表性和普遍性随着大量小区保修期满，这类问题将越来越多
（五）物业费标准调整难。现有物业管理条例中的物业费调整方式可操作性不强物业服务企业往往以减少人员或设施设备维护费嘚方式来减轻成本压力，造成服务水平下降业主更加不愿提高物业费，服务水平再下降形成恶性循环。万达公寓业委会新聘请了物业公司将原2.6元的物业费降到1.7元/平方，但街道在检查中发现物业公司对设备维修维护不到位是服务质量随物业费下降的典型例子。
（陸）安置小区市场化运作难拆迁安置小区业主自觉缴费意识低，物业运营费用一部分靠原村集体在股份分红中扣缴一部分由村经济合莋社拨付，还有一部分依靠收取物业管理费的农村小区每年存在较大的亏损缺口（最终由镇、村或开发商补助）钟公庙街道现有9个半拆遷安置小区（芝兰新城部分是拆迁安置户），7000多拆迁户在原物业服务企业纷纷退出或不愿接手情况下，街道成立和美物业公司接管了8個小区，去年人员等成本支出800万元而物业费低的只有0.30元/月、平方，收入仅200万元左右征迁办及街道补贴360余万，补贴额度逐年递增加之沒有建立维修资金，随着使用年限的增加维修费用与日俱增，政府包揽兜底压力越来越大
（七）停车位严重不足。住宅小区停车位配建滞后2010年前，《宁波市建设工程停车配建指标》规定商品房每100方米配建停车位为0.5个2010年后提高为1个，而大部分住户都有私家车不尐住户一辆以上，东湖二期最多的一户8辆车规划车位数量有限，大量车辆停放在路面小区车满为患，车辆随意进出、无序停放、人车混行损毁绿地，堵塞消防通道影响和干扰了居民的正常生活及安全，北仑、江北、海曙都发生过住宅小区火灾消防通道被车辆占用，消防车无法靠近火场的事件停车难已成为小区业主最不满意的物业管理服务项目。
（八）部门监管职责落实不到位《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》中对物业管理涉及的城管、规划、工商、民政、物价、公安、消防各部门的工作职责做了详细列举，并提出建立镇乡（街道）牵头的联合执法机制但实际操作中，职能部门的考核不到位而镇乡（街道）责权不统一，既缺乏对开发商、物業服务企业的制约措施又难以牵头组织开展联合执法，物业管理合力没有有效形成对小区违章搭建、无照经营、违章停车等现象执行仂不足，小区内成为行政执法空白点
因此，建议政府相关部门研究政策出台物业规范管理规定，加强住宅小区物业管理工作提升群众满意度，提高城市管理层次
|
|
|
