香港房价连涨23个月。2017年香港私人住宅楼价及租金指数升幅均为五年最大，各录约14.8%及7.9%。2017年12月份的私楼售价指数报352.8点，较前年12月份的307.4点，上升约14.8%，升幅是五年来最强劲，较前年多逾6.9个百分点。自2016年4月开始，至2018年2月连升23个月，且是连续16个月创新高，同比升16%。数据显示，香港2018年2月私人住宅售价指数最新报364.1，按月上升约1.62%，升幅略高于1月的1.53%。其中，中小型单位升幅超过大单位，750多平方呎以下的单位楼价升幅近2%。

要说过去二十年中，最有趣的资产价格走势之一，莫属香港楼市了。从暴跌，到阴跌，到缓慢攀升，再到现在的根本买不起。

香港楼市高速列车越开越快，2017年香港私人住宅楼价及租金指数升幅均为五年最大，各录约14.8%及7.9%。自2016年4月开始，截至到2017年12月，香港楼价连升21个月，且连续14个月创新高。各类单位中，实用面积约1076平方英尺以下的三类中小型单位，去年的升幅与整体相若，即约14.1%至14.8%不等；其中九龙及新界区实用面积431平方英尺(A类单位，约40平方米)以下的单位平方英尺价已升至约1.28万及1.204万港元不等（约人民币11万/平方米左右）。

中国最高房价的城市，在香港。汤臣一品A栋35楼于2017年10月31日网签，总价2.05亿元，面积597平方米，单价达34.3万元/平方米，再破上海房价纪录。而2018年3月15日，香港港岛山顶一栋独立洋房以13.99亿元(港元，下同，约合11.285亿元人民币)成交，该洋房实用面积9217平方英尺(约合856平方米)，约合每平方英尺近15.2万元（约合每平方米131.8万元人民币），打破2017年10月同一项目3号屋以11.64亿元、每平方英尺成交价12.68万元的纪录，创新高之余，更登上亚洲最贵屋苑式(非独立地段)洋房之位。

2017年11月21日，位于“香港之巅”（Hong Kong Peak）的Mount Nicholson楼盘两套相邻的房子，总共支付了11.6亿港元。这两套房子中较小一套卖出了5.6亿港元，按照香港房价的计算方式，其单价为13.2万港元每平方英尺。按市场汇率折算，这相当于每平方米售价约122.4万元！这相当于汤臣一品每平米价格的3.57倍之多。

位于港岛山顶的聂歌信山道8号的由九仓及南丰合作开发Mount Nicholson两套房子被同一买家共计11.6亿港元购入，每平方英尺单价高达12.2万港元（折合人民币约每平米113万人民币）。售出的两个单位（12C及12D）分别价格为5.602亿港元和6.047亿港元，面积分别是4242平方英尺及4579平方英尺（一平方米约等于10.96平方英尺），可以眺望维多利亚港。作为超级豪宅，开发商考虑到业主会聘用数名保姆及工人，连工人房都较大，D室的独立厕所工人套房达100平方英尺，以13万港元的单价计算，保姆房1300万港元。

是什么支撑起香港、内地房价？垄断是根源，非市场化的计划经济是根本，政策决定资源配置是主因。从土地、金融、税费、投资、开发、建设、供应等各个环节都受到政府的管控，内地和香港“一国两制”，在土地制度上是两地一制 。两地一制最大的特点是土地市场只有一个供给者，即垄断者。垄断者总是有使其垄断利润最大化的倾向，具体的做法就是控制供给数量，提高供给价格。因此，供地制度下的房地产市场很独特，决定着房地产市场的供给和定价法则。

通过数据一窥香港楼市二十年，香港房价是中国楼市最大缩影，涨多跌少，根源于土地制度（一权两制：土地所有权是公有制，即国家的、内地是国家的与集体的，土地使用权制度即土地批租制，而使用权有限制，香港50年土地使用权、内地40年或50年-70年土地使用权制）、土地供应制度（土地招拍挂）、金融制度（印钞权、定价权）、财政制度（土地财政）、经济制度（土地金融化、土地换债务、基础设施）。因此，香港、内地房价的调控为什么屡次失败，在于垄断与制度，不在于什么市场。例如，香港住房供应严重不足，新加坡比香港人口少，每年供应新房4万套，香港只能供应1万套。

供应和需求决定价格，价格高就是供不应求，价格低就是供小于求。所以需要分析的最核心问题是，为什么香港、内地每年供应市场的商品住宅越来越少，因为土地与经济、金融、财政、税收、业绩捆绑一起。内地土地掌握在地方政府手中，香港政府手中掌握的土地非常有限，这些年投放土地是原来公共设施改造释放出来，港府其实没有能力通过土地投放平抑土地价格。港府手中权力有限，无法盘活存量土地，存量土地掌握在私人或私企手中。这些人或者企业，他们为何不拿出来改造，这倒还真是一个问题。

香港本轮上涨的逻辑是什么？主要有两个：其一是香港本轮房价上涨的背景，是内地进入强调控周期。由于内地楼市政策干预过强，高净值人群更看好香港楼市的发展，导致资金流入香港的股市和楼市。所以你会发现，香港本轮房价上涨周期当中，香港的股市也在不断创新高。其二是土地稀缺，这是香港房价长盛难衰的关键因素。香港陆地面积约1104平方公里，常住人口有737万人，人口密度全球第三。狭小的土地面积，成了香港房价价难以解决的重要原因。

人们对香港的印象是地少人多，土地不够用。但其实香港有大量土地，其中40%是郊野公园。香港用做城市发展的土地，占比不过25%，其中用做住宅的土地仅占7%，这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面，城区用地占比才是4%。也就是说，只要再拿2%的土地出来，就可以改善居住面积50%。但是，香港一直做不到这一点。以上信息表明，香港政府与内地政府一样，都非常吝惜土地供应。但结合香港的特殊情况，回过头来想想，香港政府吝惜土地也是可以理解的。

香港由于历史原因，是中国的特别行政区，面积已经被固定，土地是用一块少一块，不像内地城市，空间不足还可以通过吞并的方式来扩充，比如2017年杭州将临安撤市设区，青岛将即墨撤市设区等。此外，香港的财政收入主要靠土地和土地上建的房子，土地就是香港政府的命根子，必须细水长流。香港不愿意过分增加土地供应量的还有一个因素，就是香港政府的财政收入对房地产行业的依赖性非常高，大概有一半以上的财政收入来自房地产行业，比内地城市高得多。特区政府也在忧心当楼市逆转时，会对金融体系及经济造成大冲击。

香港房价保持与未来持续上涨的原因：其一是房地产税收收入，是香港税收收入的主要来源。香港可是房地产税重税区。香港是自由贸易港，回归之前，就以发达地区的身份加入了WTO，WTO缔约国之间大多数商品是免税的，只有特定的商品收不高于百分之五的关税！香港的免税，是指，除了烟、烈酒和动力用的燃油（汽油、柴油等）之外，香港不对其他进口物品征收关税。所以，香港的许多东西，比如化妆品、首饰、衣服包包等相比内地都要便宜许多，香港也因此成为了购物天堂，每天都有许多内地人去香港购物。

这么多东西都是免税，那政府的主要财政收入就只有从房子、土地上征税获得。香港关于房子和土地的税种主要包括差饷、地租/地税、物业税。虽然房价也曾大跌过，但从香港房价涨幅史来看，整体是呈现阶梯式上涨，屡创新高，已经位列世界第一，伦敦房价世界第二。个例说服力不足。那再看美国。美国也是征收房地产税，但最新数据显示，2017年美国房价均价再次创下历史新高。

其二是调控政策逻辑错误与手段违反市场。只抑制需求，增加成本，不增加供应。时间来到2010年，香港房价问题越来越棘手，影响也超出了经济范畴、变成社会问题。为了控制高昂的房价，政府出台了各种各样的。为了防止香港本地人炒房和内地人入港炒房，香港在2016年年底决定，把非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，一下子提高到了15%。

2010年11月，特别印花税（SSD）：三年内转售要交特别印花税（15%）。2012年10月，买家印花税（BSD）：非本地居民买家额外印花税（15%）。2013年2月，双倍印花税（DSD）：买家持有多过一套房要交双倍印花税（换楼买家有6个月宽限期）。2014年5月，放宽DSD，放宽至交易完成后6个月内卖出旧物业可获退还dsd。2015年2月，收紧贷款：700万楼价以上贷款不超过6成。

2016年11月，DSD2.0：有房者统一15%印花税，外地人买家课30%印花税。2017年5月，收紧贷款：1.贷款超过1次，新贷款成数上限降1成。2.针对主要收入来自香港以外地区的买家，要求银行降低月供/收入比1成3、新建住宅按揭风险权重下限由15%升到25%。然而很可惜，调控并无卵用。房价反而越调越涨。其中最大的原因，就是政府始终未能从供给端入手，增加土地供应。反而是在需求侧死死打压，就像强行被压抑的火山，无法阻挡岩浆的喷发。由于香港土地供应长期短缺，这就令每次的地价波动带来的价格越来越高，每次的谷底都会比前次的高峰更高。

2010年香港房价问题越来越棘手，影响也超出了经济范畴，变成社会问题。由于供应问题难以妥善解决，政府便开始从需求方面干预香港房地产市场。最先出手的是2010年11月开始征收的特别印花税。

结果大家也看到了，辣招非但未能遏制楼价上升，还令问题更加严重，新政令很多业主把单位由出售改为出租，导致住宅供应量减少，加快了租金上升。即使财政司司长2011年2月承诺推出更多土地，但市民并没有相信，楼价继续攀升。这就导致金管局出手，银行开始收紧楼宇按揭。尽管2011年的楼价看起来已经很高，但还没有突破1997年的峰顶。根据中原城市领先指数，香港楼价于1997年6月29日创出历史新高。截至2011年7月1日，只有港岛的楼价超越历史高位，九龙较当年低4%，新界东低6%，新界西低22%。

而港岛价格主要由豪宅带动，后者已持续上升多年，早已超越1997年水平；但大众住宅在2009、2010年才接近1997年的水平。如果将1997年7月的楼价、CPI及平均薪酬与2011年数据对比，结论更有意思。2011年的CPI刚刚接近1997年的水平（即14年中经济基本并无寸进），2011年的整体楼价较1997年顶峰低约6%，但薪酬则较1997年增长约10%。由于楼价升幅主要由豪宅带动，所以普罗大众的置业负担其实比1997年时候要轻。

其三是高地价政策。由于香港土地供应长期短缺，这就令每次的地价波动带来的价格越来越高，每次的谷底都会比前次的高峰更高。前港英政府的高地价政策。六百多万人仅仅居住在香港总面积18%的土地上，这就令政府既节约了基建开支，又享受卖地收入的相关税收（某些年份，土地收入占当年香港政府总收入的40%），也是香港可以实行低税制的根基之一。而一旦成为有产阶级，高楼价便会令有产阶级感到富足，相关的财富效应不仅能刺激消费，还能带旺许多其他行业。

其四是土地供应政策与土地财政占地方财政40%以上。政府的土地政策也为香港此后的楼价高企埋下了深深的隐患。因为香港的土地买卖几乎有政府控制，市道低迷时，香港政府做了和中国证监会一样的选择，停止卖地（IPO）。比如1998年7月到1999年3月这九个月中，政府暂停卖地；即使有开发商申请土地时候，政府会把底价提高（这样就卖不出去了）。

进入上世纪八十年代，在土地供应受到政府规限，1985至1997年的负利率环境下，香港楼市逐渐达到牛市顶峰。高房价自然会降低香港的竞争力，因此时任政府提出增加土地供应量及市场透明度政策，试图令香港楼市及经济走上更加健康的发展道路。最令大家印象深刻的是特首董建华提出未来十年每年兴建八万五千个单位。初心很美好，但政策出台时机非常糟糕，那是前高后低的1997年，当年发生的亚洲金融危机很快就显现出巨大的破坏力。首先，危机结束了负利率环境，香港经济进入通缩阶段。其次，楼市出现危机后，社会各届对楼市前景分歧十分巨大，增加了政府解决楼市问题的难度。

房地产业在香港历史悠久。上世纪60年开后期开始，地产业逐渐成为香港的经济支柱，同一个小岛上的同一个梦想便是置业安居。那时候的周末，很多香港家庭的休闲娱乐活动，就是全家总动员去参观新楼示范单位（哪怕家庭短期内没有置业计划）。这种社会大环境下，也就导致了香港社会大量财富集中在十多个发展商手中，小量财富集中在数以万计的置业者手中，后者包括医生、教师、银行出纳员、家庭主妇等等。香港物业价格闻名全球的原因有很多。

地理上，地小人多，二战后又有大量移民从北面涌入香港。经济上，在1978年改革开放后，香港成为中国内地与海外的中转地，经济发展迅速。地小，人口增加，经济腾飞，这是上世纪香港地产起飞的绝对基本面。

香港地产的起飞，是从自上世纪60年开后期开始的。而房价上涨的最大原因，就是前港英政府的高地价政策。然而，高高在上的房价自然会引得民怨沸腾，自然会引得竞争力下降，于是，特首董建华为了降低房价，推出“八万五建屋计划”。巨大的供应量让香港楼市彻底崩盘。1997年，一年间香港房价下跌了一半，1999年短暂反弹后，再连续下跌3年之久，直到2003年8月份。本轮崩盘，足足下有6年之久。然而，由于楼市已经牢牢与经济所绑架，已经与相关群体利益攸关。

一朝被蛇咬、十年怕井绳，这样的教训让香港政府至今印象深刻，再也没有勇气承受房价大跌的风险，也再也没有勇气放开土地供应，就此，限制房价的最大利器之一——供给端增加供应，被牢牢锁在了保险箱之中。

在1995至1997年的楼市巅峰期，如果房企投资物业成功出售的，并在市场上通过配售等方式，基本上夯实了资产负债表。当1997年底，亚洲金融危机袭港之时，唯有现金渡过熊市，并在寒冬过去后，房企开始市场购置土地，时机精准的才可以写进教科书。这就是著名的“孙九招”，与当时的“八万五”走了相反的两极，一个是彻底刺破，一个是疯狂救市。1998年7月到1999年3月这九个月中，香港政府彻底暂停了卖地；即使有开发商申请土地时候，政府也会把底价提高，这样就卖不出去了。

数据显示，1990年代那十年里，政府批出住宅用地的每年供应量差不多可以建造40万平方米住房；而到了2000年代的十年里，土地供应量跌了一半，只有20万平方米。土地来源不足，面粉不够做面包。再加上香港经济的发展与外来资本的涌入，香港房价自然涨势如虹，到现在，都没能回头。到了2002年，香港的楼市便在蹉跎中下跌了六成，同时还有很多声音觉得楼价会继续下跌。这一切都使得香港楼市由预期的软着陆变成了硬着陆。为了拯救楼市，香港政府2000年8月放弃了每年八万五的房屋供应目标，又从2001年开始逐渐撤销之前抑制楼价高企的防止炒卖楼宇措施。

想想那些在1997年最后几个月，从政府手上买下地王的开发商，三四年后房子盖好了，但等待楼王的是香港楼市的低迷，房子根本卖不出去，你说你要是开发商，怎么办吧？当然是吸引买家来买房子啊！当年香港的开发商给买家提供四年免息贷款，还要配上不少的现金回赠，如果你节省点的话，基本上就可以支付所有杂费还有点钱去装修新家了。这也再次印证，投资一定是反人性的，那时候如果买房入市了，绝对是抄了个历史的大底。

这种牛市思维在房地产熊市中，会输得连裤子都不剩的，因为香港地产熊市的时候，你卖的楼越多，就越容易出现亏损。大熊市中，唯一的皇牌只有现金。而当时，除了置业者与开发商需要博弈外，政府的土地政策也为香港此后的楼价高企埋下了深深的隐患。因为香港的土地买卖几乎有政府控制，市道低迷时，香港政府做了和中国证监会一样的选择，停止卖地（IPO）。比如1998年7月到1999年3月这九个月中，政府暂停卖地；即使有开发商申请土地时候，政府也会把底价提高（这样就卖不出去了）。

楼市走到2002年11月时（低迷的第五年），香港政府终于坐不住了，公布了刺激楼市措施。只是2002年末，香港又遭受沙士（“中国肺炎SARS”）袭击，使得楼价又底部横盘了两年。随着特区政府延续错误政策，楼价见底于2004年重回升轨后，就再没回过头了。尽管香港楼市再出现熊市的可能性不高，但作为一个城市，香港可提供的机会有限，竞争对手又多，所以自2001年起，很多香港房企将主要资源及精力投入至中国内地。香港房价于缓慢攀升中来到了2009年，这个势头也令所有人大跌眼镜，几乎没人能想到香港住宅市场有这样的复苏，大家都在为上涨寻找理由。

2009年香港房价开始上涨，原因比如是银行体系现金充斥，按揭利率低，未来数年房屋供应短缺，投机活动增加，买房抗通货膨胀，收益稳定。金融市场不稳定，投资者买金融产品还不如买房子比较安心。然后房价开始攀升，三根阳线改变三观；于是更多的资金入市买房，房价升得更快；连质疑者也入市追落后了。至于房地产牛市能否持续？就算现在不肯定，也大概率判断这价格升势可维持一段时间（又是一个卖房子的好时机）。时间来到2010年，香港楼价史无前例的连升三个季度，连开发商都因为土地储备大减跑来催政府赶快卖地。

随着香港房地产牛市已经蔓延至豪宅市场，房企不断的出手豪宅项目，基本将香港市场对豪宅的需求吸收干净，土地供应增加带来的理性预期，楼价可能很快降温。房企再次戒急用忍、抓住下一个周期。大多数人都饱受高楼价的困扰，这个深层原因就是2000年初政府埋下的祸根。数据为例，1990年代那十年里，政府批出住宅用地的每年供应量差不多可以建造40万平方米住房；2000年代那十年里，这个供应量跌了一半，只有20万平方米。这导致住宅土地来源不足，面粉不够做面包。

如果说1997亚洲金融危机和2002年沙士（“中国肺炎SARS”）期间停止卖地是特殊时期的特殊处理，但2003年完全没有土地供应，2008年供应量只有115平方米，应该怎样解读呢？总不能因为年的物业价格暴跌，就一朝被蛇咬十年怕井绳。香港地产建设商会等已向政府指出问题，但并没有什么卵用。香港每年落成的单位数量逐级下降，从2002年的3万个，减到年的每年1万个，2009年只有7200个新单位落成。作为近乎垄断所有土地的政府，理应透过调节供应量来管理价格（成功案例参见新加坡政府），但很遗憾，特区政府并没有做到，还不忘问开发商为什么不过来勾地？

讲句实话，政府卖地时候从来不披露自己设定的最低价格，所以就算开发商去勾地，很可能会因为价格不好被打回来。而且就算勾地成功，这地还需要拿出来公开拍卖，这一搞大家不都过来高价抢地。所谓市场力量被刻意遏制，无从发挥作用。（科普：勾地制度1999年推出，是香港土地在正式挂牌出让前，有兴趣的开发商先找政府表明意向，承诺愿意支付的地价。但这个制度下成功售出的土地不多，导致私人住宅建成量大减，供不应求，令楼价租金屡创新高。政府最终于2013年2月取消了勾地制度。

最终，特区政府在受到社会压力后，开始增加卖地。但是并没有对症下药。与其提供土地兴建高档住宅，政府应该供应大量适当土地，才能迅速建立理性预期，降低楼价。那么多年积累下来的问题，也不是一朝一夕就能解决的。2011年香港房价问题越来越棘手，影响也超出了经济范畴，变成社会问题。由于供应问题难以妥善解决，政府便开始从需求方面干预香港房地产市场。最先出手的是2010年11月开始征收的特别印花税。结果大家也看到了，辣招非但未能遏制楼价上升，还令问题更加严重，新政令很多业主把单位由出售改为出租，导致住宅供应量减少，加快了租金上升。

即使财政司司长2011年2月承诺推出更多土地，但市民并没有相信，楼价继续攀升。这就导致金管局出手，银行开始收紧楼宇按揭。尽管2011年的楼价看起来已经很高，但还没有突破1997年的峰顶。根据中原城市领先指数，香港楼价于1997年6月29日创出历史新高；截至2011年7月1日，只有港岛的楼价超越历史高位，九龙较当年低4%，新界东低6%，新界西低22%。而港岛价格主要由豪宅带动，后者已持续上升多年，早已超越1997年水平；但大众住宅在2009、2010年才接近1997年的水平。

如果将1997年7月的楼价、CPI及平均薪酬与2011年数据对比，结论更有意思。2011年的CPI刚刚接近1997年的水平（即14年中经济基本并无寸进），2011年的整体楼价较1997年顶峰低约6%，但薪酬则较1997年增长约10%。由于楼价升幅主要由豪宅带动，所以普罗大众的置业负担其实比1997年时候要轻。但这个结论中的关键问题是：社会财富增长不均。一些高增值行业如金融业的升幅可观，但低下阶层的工资则相形见绌，所以普通市民上车并没有数据显示的这么轻松，这也是香港很多社会问题的症结所在。

2012年，梁振英就任新一届行政长官。如何解读新政府的土地政策，技术上政府会供应足够土地，促进市场稳健之道（新加坡政府已经成功多年，香港为什么不可以）；另外还可以再次推行公共房屋计划，这纵非幸事但也能舒缓楼价高企下社会的焦躁情绪。不过多年不充分的土地供应所带来的问题，并不是新特首一两天就能解决的问题。2013年，政府在土地市场没法更快推出土地，只能进一步出台辣招管理需求端。

由于以总销售价计算，买家能负担较小型单位，因此市场对此需求非常强劲（也反映出整体楼价处于高位，需求依然庞大）。但也正是因为市场存在真正用家，仅仅控制需求是无法令楼价下跌的，长远还是要靠增加土地供给才可以。由于此前政府并没有预留土地储备，因此香港住宅价格于2016年第四季度再次攀升，并很快创出新高，直至今天。

香港房价超高、房子奇小的主要原因，是可用于建房的土地严重短缺。由董建华牵头的“团结香港基金”发表研究报告显示，1995年至2004年间香港已发展土地共增加7800公顷，而2005年-2015年十年来，这个数字却锐减至仅1100公顷。客观说，香港政府解决住房问题曾有成功做法。政府开发大量公共屋邨（公屋），供低收入家庭申请，廉价出租。还有一批政府资助的“居屋”，由政府补贴地价后以优惠价卖给低收入者。这两项，让大约46%的居民有了居所。

为何香港土地供应一直如此之少？是担心香港未来发展不够，所以才非常谨慎地开发吗？根据香港特区政府2012年数据，香港土地总面积为1108平方公里，其中已建设的土地有265平方公里，占比为24%，其余全部为非建设土地，其中农业用地有68平方公里，占香港土地约6%，此外，香港现有24个郊野公园和22个特别地区，共占地约442平方公里，占香港土地面积近40%。举一个例子，香港的私人楼宇总占地是25平方公里，公屋是15平方公里，而香港废弃农地大约有50平方公里，大于香港现在全部的私人楼宇加公屋的面积。即便这50平方公里不用全部建房子，拿出10多平方公里也能解决香港现在大部分的房屋问题。

香港征收新的土地却越来越麻烦，新界东北发展计划是香港特区政府咨询中的发展计划之一。根据计划，扣除绿化带，实际发展土地可达到533公顷，新发展区建成后，可提供54000个住宅单位，其中40%为公屋，可为15万人提供居所。但是，这一计划却受到了香港多个团体的反对。香港不是没有地，有很多地，但是动不了。香港总人口很少，但反对声音很大，有很多不同的利益集团，所以很麻烦。房屋政策牵连到很多人的利益，既有买了房的中产阶层，也有没有房的新一代，还有目前住在公屋和居屋的家庭，所以无论什么政策，都很难没有既得利益者反对，解决这种尖锐的社会矛盾并非易事。

为什么不增加土地供应或者说土地供应增加缓慢，或者说限制土地供应？其一是土地财政是香港的命门。数据显示，香港财政收入的约40 % -50 % 来自土地，如土地预付款、房产开发商上缴的税收及房产税。香港中心商业区写字楼租金超过了伦敦、东京，位居全球之首，就像是向农民征税权利的封建领主。其二是GDP是香港的根本。香港的经济，牢牢被房地产所绑定。如今，香港的产业结构中，第一产业连零头都够不上，第二产业所占比重也在逐年下降至目前的3%，香港的经济几乎全部是依靠于第三产业，而最重要支柱就为房地产业。

其三是防止重蹈“八万五”暴跌危机覆辙。如果楼市逆转，重演1997年八万五时的暴跌，后果将会如何？显然，香港太害怕会重蹈覆辙了。因此，唯有限制土地供应，就成为了华山一条路。物以稀为贵，房价的飙涨速度，在土地供应的限制下，涨势一骑绝尘。那么，房价的天花板会在哪里呢？房价真能涨到天上去？目前香港每年的新房供应量只有约20000套。这个数字在曾荫权年代更低，年均10000套左右，最低曾至8000套。但香港有250万个家庭，供需比率还不到1%。

其四是保护企业家利益。这就是企业家与政府的博弈。供需比率还不到1%，这意味着什么？既然供应如此稀缺，那么房价就只有涨到其中90%以上的家庭买不起，或是不愿买的程度。即使房价再高，但是只要不到1%、甚至0.8%的人买得起，也就可以了。所以你说，这样的房子是用来住的吗？房子是用来让普通人住的吗？部分资金都流向了房地产，何谈实体经济？如今，制造业的严重空心化，已经让香港失去了发展“工业4.0”的先机。2014年底，香港制造业占比居然还没有达到1.5%，比起美国的12.1%和德国的22.6%，差距绝对不是一朝一夕可以赶上的。

其五是“法定图则”无法突破。房屋和土地的供需矛盾仍然尖锐。其实，香港不缺土地，由于一向实行相当谨慎的用地政策，仍有大量土地储备或闲置土地。在全港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公园，能不能拿出小部分给居民做居屋？这个问题过去免谈，现在可以讨论，但停留在讨论阶段。特区政府发展经济改善民生只要一涉及动用土地，总会遭到一些团体及环保人士激烈的反对，觅地建屋更是处处碰壁。

自港英时期开始，政府就通过制定“法定图则”，把土地划作不同用途的地带。法定可供住宅开发的储备越来越稀少，郊野地区则禁止开发，包括20多个郊野公园及一些特殊地块和海岸公园。近年填海造地几近停顿，陆上荒地等业权分散，一旦政府要收回发展，必须咨询公众意见，往往触发争议，不断延宕。

其六是征地难，利益集团，社会共识难建立。有些是市民、团体观点角度不同，各说各理，有些是政治力量刻意阻挠特区政府施政，利用开发土地时的咨询及法定程序来阻挠项目。“新界东北开发计划”可提供6万个住宅，可是遭到环保人士及居民长期阻挠，有人组织数百人暴力冲击立法会。近期填海工程研究拨款，频遭立法会议员拉布阻挠。看来，郊野公园暂时仍是土地开发的禁区，但相关讨论正在深入。除了郊野公园，人们还在探讨增加建房用地到底有什么潜力可挖。

未来的香港土地供应来源，其一是近岸填海。二是其他土地。在一些郊野公园的边际区域，在合理及必要情况下，可予适当的小范围调整。他建议开发郊区丢废的农地、山地；加快旧区重建；将废弃工厂大厦重建改作商住。2018年1月18日，备受香港各界关注的新一份特首施政报告发布，与以往不同，这是梁振英作为香港特区行政长官，在其任内的最后一份施政报告，因此报告内容格外引人瞩目；与以往一样，特首在施政报告中仍是对香港的土地及房屋问题着墨较多。

报告称，在梁振英任内的5个财政年度里，香港土地拍卖可供兴建的住宅数量是前任政府的一倍。预期在未来3到4年，香港的一手私人住宅楼宇的供应量将比本届特区政府上任时增加45%，公营房屋将增加逾30%。眼下，特区政府正多管齐下，增加不同类型的房屋供应，包括未来三四年推出8.6万套私人楼宇单位，房协和房委会3个月后会共同推出3700个资助房屋单位。香港特区政府想方设法增加土地和房屋供应，过去累积的严重供不应求情况得到逐步纾缓。政府推出的土地可供兴建住宅数量大幅增加。

虽然梁振英班子在增加香港楼市供应方面取得了令人瞩目的成绩，但对此并不感到满意，他强调加快、加大供应才是解决香港各种房屋问题的治本办法。正如其在施政报告中所称，虽然在过去4年（2013年-2016年）里，特区政府通过“双辣招”等调控措施，多次成功遏制外来资本对香港楼市的投资和炒卖的需求，但仍然未能很好解决香港市民置业的问题。目前，楼价高、租金贵成为香港社会面对的严峻的民生问题，其中的主要原因之一是因为香港的土地价格高、供应少，据权威资料称，目前香港可作为房屋用途的土地只占全港土地面积的7%。

此前特区政府为楼市调控“加辣”是为了帮助市民置业，但“辣招”无助于抑制楼价，只是令置业者负担更重。对于施政报告提出特区政府将以多种方式积极寻觅土地，土地供应充足才是最重要的稳定楼市的方法。从加大、加快供应的角度梁振英在施政报告提出，在香港私人房屋市场方面，以截至2017年12月底的情况看，预计未来3至4年一手住宅物业的供应量达94000个单位，创12年前特区政府开始定期公布供应数字以来的新高。按最新数据推算，在年度起计算的未来10年，香港的房屋供应目标为46万个单位，包括20万个公屋单位和8万个资助出售单位。

2017年6月1日，香港行政长官梁振英出席任内最后一次立法会答问大会。有议员提到，虽然香港政府努力增加供应，但楼价仍然破顶，公屋轮候册人数也愈来愈多。对此，梁振英回应，改划土地作住宅用途需要相关程序，例如进行环评等，但过程中有时要面对无理和不必要的司法覆核，拖慢程序。他又指现在楼市供应滞后，而香港政府在处理房屋问题是“标本兼治”，治本是增加供应。同时，政府亦推出多轮需求管理措施。但建楼仍需要4至5年的生产周期。

梁振英指本届政府5年任期内（2012年-2016年（每年1.02万个供应））共建5.1万个私人住宅单位，比上任（2005年3月12日-2007年6月30日，2007年4月2日-2012年6月30日）前多2.5倍。在未来3至4年，私营房屋潜在供应达9.6万个，较本届政府上任前高出近5成，增幅可观。同时他提到，公私营房屋供应的显著增加将会在今年开始出现，未来3至4年一手私人住宅供应量预料可达9.6万个单位，较现届政府上任前增加48%。而公营房屋在年起计的5年内，兴建量预计亦可达9.46万个单位。此外，预料在中期规划内的土地可提供达22万个单位。

梁振英表示，短中期房屋供应方面，透过更改土地用途和提升发展密度等措施，可提供超过38万个住宅单位。中长期方面，各个新发展区和新市镇扩建，包括古洞北和粉岭北新发展区、东涌新市镇扩展、洪水桥新发展区及元朗南发展，加上潜在铁路物业发展，可提供超过22万个住宅单位，及超过860万平方米工商业楼面。最后，梁振英称要解决香港人住房问题，未来还是必须增加土地供应。香港差饷物业估价署发布的8月物业报告显示，2017年6月香港的私人住宅平均售价比北京、上海等城市高得多。

以40平方米以下私人住宅为例，在港岛、九龙、新界的平均售价分别是每平方米126511港元（约合10万元人民币）、103332港元（约合8.19万元人民币）、89743港元（约合7.11万元人民币）。根据香港房屋委员会2013年统计数据，香港有46.3%的人口住在政府资助的公营型房屋中，而其余几乎都是住在私人楼宇。随着最近每平方米95万港元的亚洲楼王诞生，近期香港楼市成交量逼近历史高位。

香港政府于1954年开始实施公共房屋计划，经历五十多年社会、政治、经济的巨大变迁，在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度。1953年石峡尾木屋区大火，超过五万人家园尽毁，如不妥善处理，有可能造成社会动荡，政府不敢怠慢，一年后，原址建成八幢六层高的大厦，安置火灾灾民，成为多层公屋的鼻祖。

1967年，社会动乱之后，施政主调是确保社会稳定，政府相继推出，多项争取华人社会支持的措施。1970年代，港英政府推出了“居者有其屋计划”，在此计划内兴建的房屋即称为“居屋”。居屋，面向的是那些买不起商品房、又不够格或不愿入住公屋的“夹心层”。如果说公屋类似于内地的廉租房，居屋则是经济适用房。居屋的售价，一般仅为市场价的60%到70%。按规定，只有公屋住户，以及不是公屋住户但符合收入与资产限额条件的人士才有资格购买。前者以绿表申请，后者以白表申请。

白表申请人的申请条件每年会根据情况进行调整，最新限额为二人家庭月收入不超过23000港元，资产总额不超过66万港元。在房屋分配中，首先向绿表申请人倾斜，尤其是有老人的绿表申请人。重中之重是1972年展开“十年建屋计划”，为180万人提供廉租居所，1976年更推出“居者有其屋”计划，协助中低收入家庭，拥有居住之所。购买居屋还能在贷款时得到诸多优惠。绿表申请人最少只需付5%的首付款，白表申请人至少需付一成。与商品房贷款首付必须三成相比，负担轻了不少。

每当有新一期居屋发售，很多银行会推出抵押贷款优惠吸引购房者，虽然贷款利率、现金回赠比商品房贷款略高，但可以免收申请手续费、提早还款罚息等，还款方式也较灵活，很多银行还赠送家居险、火险等。为了确保公共资源得到妥善运用，政府制定了严格的限制——居屋的转让、出租等行为都受到限制。房主必须先向房委会缴付补价，解除转让限制之后，才可把房子在公开市场出租、出售。

为了将有限的资源分给最需要的人，房委会从1987年起开始实施公屋租户资助政策：凡在公屋居住满10年的租户，须两年一次申报家庭收入。不申报收入或家庭收入超过所定限额的租户须缴付额外租金。公屋的决策机构房委会自1988年就从政府中独立出来，成为自负盈亏的财政机构。政府每年会免费批出土地给房委会兴建公屋，建设、管理费用则由房委会自己解决。房委会的收入主要来自公屋租金收入、公共房屋附属的商业楼宇租金收入等。

1996年6月进一步实施维护公屋资源合理分配政策，收入和净资产值超过所定上限或不申报收入和净资产的租户，须缴交市值租金并于一年内迁出所住公屋。港人想要申请公屋，需经过三道严格的资格审核，一旦虚假申报就会被法律严惩，一经定罪，可判罚款20000港元及监禁6个月。　1997年，房委会设立“居屋第二市场”，以增加居屋的流转量，满足社会对自置房产的需求。凡购入满两年或以上的居屋及通过“租者置其屋计划”买入的公屋，都可以在该市场出售，不过买方只可以是公屋居民或公屋轮候人士，并且也可获指定银行提供的贷款优惠。

1997年，走马上任的香港行政长官董建华提出一个“八万五建屋计划”，即政府每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个单位，达到10年内全港70%的家庭可以自置居所的目标。谁能预想，初衷良好的居屋计划，在随后几年里给香港经济带来了明显的破坏。大量的居屋投入市场后，两种不同产权模式搅乱了地产市场，加之不完全的竞争市场，导致香港房价持续低迷，土地价格不断下降，政府财政赤字居高不下。

2002年，汲取惨痛教训后的港府宣布无限期停售、停建居屋。截至2004年3月底，香港居民约30%的人口居住在香港政府提供的公屋，公屋单位的数目，也占全港房屋单位总数约三成。2006年1月，房委会决定从2007年起每年分两期出售剩余居屋。当2009年所有居屋卖掉之后，“居者有其屋计划”将完成历史使命。

上世纪九十年代开始，香港富裕起来，时势让一批地产商成为富豪，人们羡慕之余，开始模糊了住屋的概念，“用来住”的房屋变成“投资”的资产，借楼价的上涨而发财，成为新一代富翁，以致不少人被“房地产”迷倒，错误地认为“房地产”是促进经济的新引擎。2005年出任行政长官的曾荫权，就是其中一个，在他眼中，“房地产市场，是香港经济的重要基础，与民生息息相关，对不少市民来说，房屋是他们最重要的资产。”这样的想法，彻底地忘记了，房屋是市民居住之所的基本概念。

董建华在1997年7月1日香港特别行政区成立暨行政长官宣誓就职仪式上的致辞言犹在耳。因此，当“八万五”建屋计划出笼时，赞成的声音多，反对的声音少。1997年10月，董建华在上任后第一份施政报告中提出，按照香港长远人口及住屋需求，每年兴建8.5万套住宅，作为长远的建屋目标。这一计划的前提是，香港的房子太贵了，普通阶层人士终其一生的收入也买不起一套住房。1997年，香港社区组织协会曾调查最低收入者居住的笼屋的状况，发现笼屋是社会问题的表征。与此同步，整个房地产行业衍生出的经济泡沫，也已成为一个社会问题。

1997年7月2日，香港回归翌日，泰国被迫放弃与美元联系汇率制，泰铢贬值。董建华显然没有警觉到危机即将袭击香港，而在整个世界上，也没有人意识到这是一场席卷亚洲的金融风暴的序曲。对于金融风暴，整个香港都没有准备，”2005年3月12日下午，46岁的亚洲电视助理采访主任郑钢英回忆说，“风暴在泰国、韩国爆发时，我们还在忙着回归的事情，大家都不觉得那些国家的灾难也会落到香港。”香港的经济堡垒不仅美轮美奂，而且还仿佛坚实可靠；事实上它的骨架也确实大多是以钢筋铸就，除了一根玻璃梁柱：包括贸易、金融、法律、会计等在内的服务业，占到GDP的85%以上。

资金的投入异常迅速，但人们似乎没有注意到，这些资金也可在短时间内迅速流出。出租车司机苏顶明永远忘记不了1997年10月20日，当时他到内地玩了6天，回到香港时，原本价值30多万元的股票就只剩下不足4万元。许多香港人攥紧了矿泉水瓶，在炎热的天气里挤在一起，看着证券交易所的显示牌目瞪口呆。当日是美国华尔街股市惨剧“黑色星期一”的10周年纪念日，香港股市开始下跌。至23日，恒生指数持续暴泻，与8月份市值高峰期相比，香港的上市公司市值减少了15420亿港元，减幅达35%。

仅香港十大富豪，估计损失就超过了2100亿港元。同样截至这一天，银行利息上升了300%，楼价开始下沉。对于特区政府来说，同样糟糕的一点是，这一关键的时间点仅仅出现在特首宣布“八万五”建屋计划的两周后。维持与美元的联系汇率制度，以避免长期的不确定性———充足的外汇储备和中国政府的支持，成为了他的信心基础。金融风暴的阴云在香港上空盘桓了18个月后，决斗的时间到来了。1998年8月，当“大鳄”在货币和股票市场同时张开大口时，董建华只用了半个小时就决定入市干预，以挽救整个城市。

香港人对于楼价10年上涨10倍印象深刻，买楼不只是居住，更是一种投资。歌星王菲在1997年以七成按揭，分20年供款的方式以4800万港元购入了沙田宝松苑豪宅，每月供款额达29万港元，两年后只能半价出售。楼价的惨跌制造的负资产户数以十万计，2001年，据中原地产数据，香港60万个负资产账面损失达6000亿港元。对于普通香港人来说，切肤之痛却总是体现在房地产上，而不是理论上。在短期内，房地产的低迷直接造成中产阶层破产，又连累百业受损，拖垮了整体经济，正是每个人都可看到的事实。

特区政府自然认识到了这一点，从1998年6月起就不再出售地皮。不过，由于偶然或者误会的原因，这一计划的正式宣示废止却迟到了整整两年。在1998年的施政报告中，董建华曾为房屋政策定下了3个目标，一是尽快提供公屋，把轮候期由7年缩短到3年。第二是灵活地处理居屋的出售。第三是明确指出政府的目标是稳定楼价。2000年6月，董建华先生在接受媒体访问时首次承认，“八万五”建屋目标早已不再实施，因此已经“不存在”。对于香港经济来说，这是等候已久的一句话。翌日，早盘恒生地产分类指数即上升1.08%，跑赢大市，恒指则上升0.76%。

到1999年第二季度，香港经济终于结束了连续5个季度的负增长，取得1.1%的增长。这个转折点一出现，香港就开始走上复苏之路。在香港大学经济学副教授肖耿看来，香港的坏消息中又有着很多的好消息：楼市跌70%，股票跌40%，失业率从2%升到8%，但社会稳定，银行的坏帐只有3%到5%，整个房地产市场的基本架构没有受到冲击，企业破产没有导致社会问题。就在这勉力为之的年代的尾声，SARS再使香港百业凋零。在2003年疫情来袭之前，与大陆的情况不同，资金充裕的特区政府一直投资于公共卫生事业，北区医院等一系列新建急症医院设施良好，急症室可以提供全日二十四小时服务。

可惜1997年香港回归之后，在富商阶层人士的影响下，香港政府的房屋政策，误入歧途，导致今天出现，公屋数目严重不足，而远离民生水平的商业楼盘价格，一路飙价。

1997年亚洲金融风暴骤起，随后全球经济低迷，香港的楼价，跟其他地方一样下跌，业主直觉上感到蒙受损失，房地产交易淡静，地产界叫苦连天。在富商人士的压力下，2002年香港政府屈服，时任房屋及规划地政局局长的孙明扬，宣布9项“稳定楼市”政策，包括：停售居屋，大幅减建公屋，停止定期拍卖土地，控制土地供应等，结果土地供应大减。2005年，曾荫权出任行政长官，迷信“房地产市场，是香港经济的重要基础”，紧守“稳定楼市”政策，土地供应长期减少，房屋供应相应下跌，到了曾荫权执政后期，建房量不及2002年的四成。

香港政府经常说“小政府，大市场”，2002年，实际上以政府行为扭曲了市场，给地产商钻了空子，操纵楼价，颷升至普通人不能负担的天价，地产商得了暴利，市民变相向地产商“交重税”，成为隐形的奴隶，工商业则要承担高额的房屋租赁费，大家辛苦劳动的成果，都变成地产商及投资者的财富，一则贫富悬殊加剧，二则住屋问题恶化，违建和危房涌现，成为1960年代，满山木屋的翻版。只不过如今的恶劣居住环境，隐藏在多层大厦之内，到了最近，天价逼出了小得可怜的“纳米豪宅”，成为香港国际大都会的黑色喜剧。

2011年，曾荫权终于承认，错误的政策，导致楼价急升到超出市民负担能力，同时宣布复建居屋。但是为时太晚，楼价上升已如脱缰之马，难以收拾，市民则已经形成“地产霸权”和“官商勾结”的印象，民怨积累酝酿，社会不安气氛渐成。

2012年，政府换届，梁振英政府从地产商手中，夺回土地供应的主导权，积极开展建屋工作，可惜土地供应链已经断了多年，土地短缺的现象不能一下子扭转，建屋的工程又动辄需时数年，五年之间，市民看不到立竿见影的效果。更不幸的是在银行利息趋近零的情况下，各地游动资金涌到香港，寻找投资高回报，进一步推高楼价。

2009年6月27日，香港特首曾荫权表示土地是香港最重要的资源,港府决不廉价出让土地,以保护香港的资产价值。香港能安然渡过这次金融海啸主要原因是香港房价没有下跌,因为由曾荫权当上特首第一天起,曾荫权就接受了过去的经验教训,采取高地价政策措施,严控香港的土地资源,碓保香港房地产市场稳定而不让房价下跌,措施绝对正碓,所以现在港府民望很高,平均70%以上。毫无疑问，港府的经验值得内地借鉴。事实也是这么做的，让你知道什么香港的负资产。

2010年香港楼市调控五连杀，历史罕见连出5招消减百年楼市泡沫。2010年，百年一遇的资产泡沫急袭香港楼市，楼价如脱缰野马，市民哗然。港府历史罕见地连续五次出招，消减楼市泡沫最终在年底成功收缰，与百年泡沫形成拉锯之势。香港收复金融海啸的全部经济失地，经济生命力举世青睐，加上美国两次实行量化宽松货币政策，百年一遇的热钱如潮涌向楼市，这对一向奉行资本自由和“大市场，小政府”的香港，形成严峻挑战。

一年来，特首曾荫权、“财爷”曾俊华、金管局总裁陳德霖等相关港府高官，轮番对发烧的楼市“喊打喊杀”。2010年2月，港府首次出招：将价值2000万元(港元，下同)以上物业买卖印花税税率，由3.75%提高至4.25%，以遏止豪宅炒风，但中小型楼市依然炒风炽热。港府再於4月21日推出“9招12式”规管发展商卖楼，但因其中9招是规管楼宇销售手法，12式是针对示範单位所则提出的建议指引，因此楼价稍缓即升。

港府遂在8月第3度出招，推出的“3招14式”，以打击楼花摩货及收紧按揭为主，又将价值1200万元以上物业按揭上限降至60%，但炒风未绝。10月13日，特首公布施政报告，第四次出招，立足加大土地供应稳定楼价，推出包括先租後买的“置安心”计划、限制“发水楼”以及订定未来10年建屋土地目标，确保平均每年有2万个私人住宅及1.5万个公屋单位供应等等，但缓不济急，加上美国宣佈第二轮量化宽松货币政策，楼价飙升，人人喊危。

到2010年9月，香港楼价比2008年金融海啸时期，已经上涨了45%。2010年11月，特首曾荫权在《施政报告》中推出“置安心”计划不到一个月，火爆的楼价增幅就让不少社会人士对先租后买的“置安心”计划信心动摇。楼市高烧，不仅让香港市民面临百年资产泡沫的风险，而且影响到港府制定的房屋政策能否带给港人安居乐业的信心。

2010年11月19日，港府第五次出招遏制楼市：增加住宅楼宇短期交易“额外印花税”，分三级税率打击短期炒楼，其中税收最重的是6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%。此外，香港金融管理局亦宣佈，即时起下调楼宇按揭成数，楼价1200萬元或以上的物业按揭成数，由六成下调至五成。值得留意的是，有关措施需修改《印花税条例》。可见，港府此番重招，已经超越了上次修订印花税条例时对楼市形势的估计。

2011年7月15日，香港特区行政长官曾荫权表示，政府不应该过于严厉地调控房地产市场，不应该采取政策来大力抑制房价。香港特区政府将侧重于增加土地供应。高房价、购房难是社会核心问题。政府已经开始研究将一些工业地块转变为住宅地块。 香港特区行政长官曾荫权2011年10月12日发表任内最后一份施政报告。报告将会致力于处理民生事务。金融风暴引发房地产泡沫爆破后，政府处理有失误。

金融风暴引发房地产泡沫爆破，市场及商界反应过大，令政府停止了很多政策，土地储备工作处理不妥当。房屋是重大政策，需要有详细计划，政府力求制定各界都可接受的方案。希望即将公布的施政报告可以回应市民需求，同时强调房屋政策不能朝令夕改，要顾及保持楼价稳定。

2011年10月12日，特首曾荫权在任内最后一份施政报告中，提到目前本港房屋市场面临六大挑战，包括：保持公屋产量，要确保每年建1.5万公屋单位。私楼价格已超出市民负担范围，政府将介入。土地供应不足，冀未来10年每年平均要每年建5万个单位落成。物业销售手法不当，旧区楼宇老化。劏房现象，劏房除了是楼宇安全问题，亦涉及民生问题，不能以一刀切的方式来取缔。

从2003年开始，香港每年结婚的人数就远远超过了楼宇的供应，香港每年的公屋和私人楼房单位需求约为5万~6万个，过去几年，香港楼宇供应每年只有2万~3万个，这种失衡推动楼价一年年向上走。为了与每年推行的卖地计划互相补足，2003年底香港恢复实施勾地表制度，该制度自1999年推出。这一制度是地产开发商就政府勾地表中比较感兴趣的土地提出购买意向，政府不会公开地皮底价，在地产开发商给出意向价之后，到了底价才会把土地拿出来公开竞投。

在政府和开发商的博弈过程中，唯一不变的结果就是地价不断上涨，这种政策才是推高房地产价格的罪魁祸首。在2003年后，为了挽救低迷的经济，政府不是发展商业工业，而是用不拍卖土地来人为提高价格。根据香港立法会的数据，从2004年的财政年度至2009财政年度期间，香港政府仅出售了30幅住宅用地，所涉及总面积才33公顷（约合3.3万平方米）。直至2010年2月，政府才决定优化土地供应政策，以公开拍卖或招标的形式，主动出售土地。2010年财政年度至2012财政年度，香港特区政府总共售出58幅住宅用地，总面积达到62公顷（约合6.2万平方米）。

由于土地供应变少，香港的住宅单位兴建量也越来越少，2008年~2012年私人住宅兴建量每年平均仅有11700个住宅单位。而同时2002财政年度至2011财政年度，香港每年公共租用房屋（公屋）的建设量为15904个住宅单位，但在这段时间内，公屋轮候册上申请公屋的人数每年就有接近12万人。

进入2017年，全球经济首先要面对特朗普正式就任美国总统出现的极大不确定性，因为一旦特朗普推出民粹主义及贸易保护主义措施，将会令全球金融市场出现大风大浪；另外，随着美联储重启加息、欧洲央行缩减买债规模以及日本央行暂停进一步扩大量宽计划，全球流动性趋紧的情况更加明显，各类资产价格正面对严峻的考验，这对早已高处不胜寒的香港楼市而言无疑是一个重要信号。国际货币基金组织IMF也在日前发表的对香港经济的最新评估报告中，特别提及要关注香港楼市风险。

在全球流动性可能收紧、经济不明朗因素增加的情况下，一些嗅觉敏感的香港本地地产开发商已是“春江水暖鸭先知”，加快了推售新楼盘套现的步伐。通常，农历新年前的一个月是香港楼市传统淡季，但今年却出现例外，香港楼市出现新楼盘集中推出的“大混战”，多个楼盘同时抢客；另外，2016年香港二手楼成交创出历来新低，比2003年非典时期的情况更惨淡。综上可见，面对环球经济不明朗、住宅供应量增加以及利率正常化等因素，香港楼市正受到来自内部和外部的多方面因素的影响，未来香港楼市将何去何从。

由于香港楼市的需求量很大，楼价依然居高不下。要降低楼价，就要增加房屋供应。要增加房屋供应，就要继续增加土地供应。正如梁振英在2017年施政报告中所指出，香港的房屋问题归根结底是土地利用问题。加快加大土地及房屋供应量才是解决香港房屋问题的根本办法。从供应方面看，香港工业大厦的空置率已十分低，不可能再靠重建工厦来增加住宅单位。从成本方面看，楼价高、租金贵是因为土地价格高、供应少。因此，香港要重新思考土地利用规划。

目前香港作为住宅用途的土地只占总面积的7%，而郊野公园的占地面积是住宅用地总面积的6倍。香港应该在做好郊野环保的同时，将一些生态价值不高的土地用于兴建公营房屋、非盈利的老人院等用途，以增加房屋供应。特区政府解决土地供应问题的探索应当得到香港全社会的支持。只有土地供应增加了，楼价下降了，香港民众才能安居，感到“心里舒服”。

2017年10月11日，香港特首林郑月娥在香港立法会作了她就任特首后的第一份施政报告。其中涉及香港房地产的部分共15条，占到整个报告275条5.5%的篇幅，是所有议题中占比篇幅最大的部分，这对应了她在报告中所说的：“在众多民生议题中，房屋问题是最严峻、最棘手、最复杂的，但同时却是市民最期望现届政府能以创新思维，大刀阔斧可解决的问题。”我们知道，香港的房价在全球都是最高的。

就在前几天，恒基发展的一栋4871平方英尺（约438平方米）的顶楼大宅以5.22亿港币售出，单价达到每平方英尺10.5万港币，折合人民币约每平方米96.02万元，一举刷新楼王新纪录。林郑月娥在施政报告中也清楚地分析到香港楼市的困局和政府的态度：“今日房屋供不应求、楼价飙升、既有外围的因素，也有种种内部成因。本届政府有决心并会尽最大努力去扭转这局面。”在施政报告有关香港楼市的15条中，我们看到了政府的决心和策略。梳理了一下，大体有这么四个方向性的表述：

其一是关于土地供应。香港土地供应长期不足，是造成楼价不断上升的基础因素。施政报告首先强调，将在原有土地供应政策的基础上，强化土地供应的可行性论证。香港在2017年九月已经成立了“土地供应专责小组”专门分析土地供应条件、以往政策、民众意见、新土地供应策略等等。其二是关于房屋政策。特首提出了“以置业为主导，让市民安居”、“聚焦供应”、“改善现有房屋”的人本主义政策大纲。

这让我想起了首任特首董建华97年刚刚上任时提出的“八万三”计划，也是民生为主的公共住房计划，结果被一场突如其来的金融危机给冲走了。在香港这样寸土寸金的地方，大规模发展公共住房是一件非常困难的事情，尤其是在香港严苛的土地供应制度下更是如此。这次新特首再次把住房政策的重心调整到公共住房上来，这是值得点赞的，关键还是要看具体措施的可行性。

其三是关于置业阶梯上移。施政报告中详细表述了如何引导香港市民从公屋到居屋、从租赁住房到置业住房的居住升级模式，共分为三个层级：第一是通过“绿表置居计划”让租住公屋的市民由租户变为居屋业主。第二是通过“白居二（中等收入的白表人士获取二手居屋）计划”恒常化，以保障此阶层的居住权利。第三是通过“港人置业上车盘”计划让那些有较高收入但从未在香港置业的中产家庭获得购房机会。这一点是新特首的创新尝试，市场反响积极热烈。

第四是关于过渡性房屋。通过各种策略，为那些轮候公屋的市民提供过渡性居住方式，为他们解除暂时困难。从以上的住房政策可以明显看出，林郑月娥显然把政策性住房摆在香港房地产发展的最重要位置。这让我想到了目前内地风起云涌的房地产变革，其主导方向也是大力推进政策性住房，包括公共租赁住房和公有产权住房。在这一点上，香港和内地是走在一条轨道上了。不过，香港楼市最大的问题依然是土地制度与土地供应制度，解决不了这二个，房价上涨问题还是解决不了。

2018年4月25日，香港土地供应专责小组26日起，展开为期5个月的“土地大辩论”，公众可就18个未来开发土地选项表达意见。专责小组提供的咨询文件提出，目前香港将就4个短中期选项进行供地。其一为棕地。文件指出棕地泛指新界因农业活动衰落，而改作其他用途发展的前农地。现时香港约有1300公顷棕地，当中760公顷尚未发展及规划，占整体59%。其二为利用私人新界农地储备。文件指出，目前香港本土大型发展商拥有不少于1000公顷新界农地，面积等于全港公私营房屋总土地面积约四分一。

文件建议，政府可提供基建，发展商须承诺提供一定比例的可负担房屋，同时付十足地价，机制亦要确保公开公平。其三为利用私人游乐场地契约用作其他用途。文件指出，全香港港共有66幅私人游乐场地契约用地，占地408公顷，当中27幅由私人体育会持有，面积约341公顷。其四为重置及整合占地面积广阔的康乐设施。文件指出，这些康乐设施是指每幅3公顷成以上、由香港康文署管理的场地，现时共有95个相关用地。小组主席黄远辉称，香港缺地问题已迫在眉睫，长远至少需觅得1200公顷土地，相当于60个维园。

76页公众咨询文件，列出18个选项，分短中期、中长期及概念性，包括备受争议的维港以外填海、郊野公园边陲地带、填平船湾淡水湖、重置葵青货柜码头或货柜码头上盖建屋等。虽然香港特首林郑月娥去年上任时，曾承诺任内尽最大努力扭转房屋供不应求及楼价飙升的问题，但过去九个多月香港楼价仍升逾一成，林郑月娥早前承认未能回应港人期望。导致今日香港土地短缺的困局，是因为过去一段时间造地停滞不前。从1985年至2000年，填海造地3000公顷，但2001年至2015年，只有690公顷，大幅下跌八成。

未来开拓土地的王道是继续开拓土地供应，并无单一方案解决，需要多管齐下。小组会以最大广度和深度接触市民，并举办100场公众活动。香港政府预测，截至2026年（即8年后）香港各类用地将短缺815公顷。但据市场预测据悉，咨询文件内提及的4个短中期选项，估计只能提供450至550公顷土地，无法满足未来8年815公顷的土地需求，可预见短期供不应求情况仍严重。土地供应专责小组主席黄远辉承认，这属无法改变的现实，呼吁社会正视土地不足问题，避免未来再重蹈覆辙。

房地产的泡沫分三种：建设过度、借贷过度、价格过高，近两年香港的房屋供应不足，有60%的业主都已经把房贷供完，价格偏高是由货币泡沫造成的，所以香港房地产并不存在任何泡沫。但在这种情况下，楼价也很难打压，即便加息，对大部分已经供完房贷的业主来说，也不起任何作用。1997年，亚洲金融风暴波及香港，令香港楼市暴跌，当时楼价跌幅超过70%，逾10万名业主拥有物业变成了负资产。2003年，SARS（非典）疫情的恐慌也拖累了楼市的表现。

香港人在几经风雨之后，对于贷款买楼已经有很高的警惕。根据香港金融管理局数据，香港个人购买住宅物业的贷款比例，由2002年12月的30.9%，跌至2013年的14.7%，而建造业及物业发展的贷款比重，也由2008年的21%跌至2013年的15.4%，在这段时间里，香港楼价却在大幅上升，反映香港投资者并不是靠过度借贷推高楼价的。由于经历过几轮跌市，投资者在房贷方面变得非常谨慎，香港负资产住宅贷款的宗数，也一直在呈现下降的趋势。