原标题：未签订书面协议的“借名买房”该如何认定

　　在2016年全国房价暴涨后，各地调控政策不断升级。为了规避限购、限贷等调控政策，借名买房现象凸显，不少借名人或被借名人因房屋所有权归属问题诉至法院。对此，有必要作出提醒，借名买房者应与被借名人签订书面协议，以此确定双方权利义务。若未签订书面协议，借名人对房屋的出资、装修、手续的持有及使用情况应留存充分的证据，避免因举证不足而导致“房财两空”。

　　林一与刘英生有二女一子，即林勇、林翔、林云。刘英于2002年去世，林一于2012年去世。

　　林一与中国石化国际事业公司于2001年11月30日签订了一份《房屋买卖契约》。该合同显示：林一按房改房政策以13284.92元购买北京市海淀区某一处房屋，计算房屋价款时折合了林一、刘英夫妻的工龄。

　　2006年4月4日，林一在公证处立下公证遗嘱，表示涉案房屋属林一个人所有，在其去世后将该房产留给女儿林翔个人所有。2007年4月22日，林一与林翔就涉案房屋签订房屋买卖合同，林一将涉案房屋以50000元价格出售给林翔。同年4月25日，房屋过户至林翔名下。后林翔将房屋出售他人。

　　林勇、林云主张，2000年3月，中国石化国际事业公司将涉案房屋分配给林一承租，后由林一以现金支付方式购买，2002年林一对房屋进行了装修，林一一直居住在涉案房屋内，购房款票据、房屋所有权证均一直由林一持有。刘英去世后，继承人未对遗产进行分割，而后林一与林翔在未经其他合法继承人同意的情况下进行了虚假交易，签订了房屋买卖合同将房屋过户至林翔名下。

　　林勇、林云认为，林一与林翔的行为侵犯了他们的合法继承权，诉至法院要求确认林一与林翔签订的房屋买卖合同无效。

　　林翔主张，涉案房屋是前夫父母给予他们夫妻二人的，其是合法承租人，也一直居住在涉案房屋内。只是为了少支付购房款才借自己父母的名义购买涉案房屋，购房款、房屋装修费均是由其支付的，取得涉案房屋产权证后也一直由自己持有，故其不同意林勇与林云的诉讼请求。

　　法院经审理后认为，关于林翔主张的借名买房问题，林翔主张其借林一名义购买涉案房屋，林勇、林云对此予以否认。

　　首先，涉案房屋来源问题。林翔与林勇、林云意见不一，但针对各自主张，双方所提供的证据均不足以证明各自主张；且双方均认可家庭成员中没有中国石化国际事业公司的员工，但对于如何取得涉案房屋，双方均未做出合理解释，并且未提供相关证据证明；法院亦无法核实相关情况。

　　其次，购房款的交付。双方也意见不一，但双方同样未提供充足有效的证据证明各自的主张。还有，房屋的装修、使用情况及房屋手续的持有情况，双方意见不一，且均未提供充足有效的证据证明各自主张。另外，林一生前留有公证遗嘱将涉案房屋遗留给林翔，亦与林翔的主张相矛盾。在林一与林翔未就借名买房签订书面合同，且上述情况均无法通过双方提供的证据证明予以确认的情况下，法院无法采信林翔的主张。

　　关于涉案房屋的性质问题。基于前款认定，法院不采信林翔借名买房的主张，而涉案房屋是林一与刘英夫妻关系存续期间购买，且计算房屋价款时折合了二人的工龄，故涉案房屋应为林一与刘英的夫妻共同财产。

　　关于林一与林翔签订的买卖合同的性质及效力问题。从林翔的自述看，林一与林翔签订房屋买卖合同是为了过户涉案房屋，而林翔并未依照买卖合同中的约定支付购房款。

　　再结合林一曾留有公证遗嘱将涉案房屋遗留给林翔的情况，法院认定林一与林翔所签订的合同名为房屋买卖合同，实为赠与合同。林一与林翔在明知涉案房屋中包括刘英的财产份额的情况下，在刘英去世后，未经所有法定继承人同意，擅自将房屋从林一名下过户至林翔名下，已经损害了第三人的利益，故林一与林翔赠与合同中涉及刘英财产份额的部分无效。

　　近年来，随着各地限购政策的出台，“借名买房”情形日益增多。

　　《中华人民共和国物权法》规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，此系我国法律对房屋权属的形式要求。而我国民法又充分尊重当事人意思自治原则，在不违反法律强制性规定以及社会公共利益的前提下，允许当事人之间自由订立合同，因此北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”但由此便造成了法律层面的产权人与实际层面的产权人不一致的形态，从而由“借名买房”引发的纠纷屡见不鲜。

买房的现象在如今是非常的常见，主要是现在房屋资源困乏，另外房价上升趋势快；很多时候父母为了减轻子女的压力，帮助子女减轻压力，为子女买房就要以子女的名义进行购买房屋。那么以子女名义买房协议书怎么写?下面就让小编为大家详细的讲解吧。

甲乙双方系父母与儿子关系,甲方自愿出资购买位于的物业赠予乙方,根据合同法等相关法律规定,甲乙双方现达成本赠以供，共同遵守。

1、甲方自愿出资元给乙方用于购买位于的物业并仅赠予乙方一人，乙方自愿接受甲方的赠与。

2、乙方以个人名义办理购买上述物业，甲方在乙方购买过程中提供元给乙方作为支付楼价款之用，楼价余款则由乙方通过银行按揭贷款方式支付。

3、签订本协议时，因乙方已婚，甲方的实际出资仅限于对乙方的赠与，并涉及乙方妻子，不属于乙方与其妻子的婚后共同财产。

4、本协议一式三份，自各方签字之日起生效，合同共方各执一份，均具有同行法律效力。

如何以未成年子女名义购房

有些购买二手房的购房人因为考虑将来征收遗产税，或者考虑婚姻的问题，希望以未成年子女的名义购房，房产证落在未成年子女名下。能否在买卖合同及房屋所有权书上签署未成年子女的名字，主要涉及到"房屋买卖"民事法律行为，其前提条件是行为人(公民)必须具备民事行为能力。民事行为能力指法律确认公民以自己的行为行使民事权利和设定民事义务，并且能够对自己的行为承担民事法律责任的资格。

根据《中华人民共和国民法通则》第十二条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。由此可见，我国法律根据年龄、智力发展水平的不同，将公民的民事行为能力分为三种：即完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。从年龄上分析，十八周岁以下的子女属于限制民事行为能力人或无民事行为能力的人，能进行与其智力能力相当的法律行为。购房行为，标的数额高，手续复杂，风险与收益并存，这已大大超出了未成年人所能预测和承担风险的范畴，因此，购房行为必须由他的法定监护人来代为行使。

另外，根据我国房地产交易的相关法律规定，在房屋权属证书上登记的产权人姓名，必须与《房屋买卖合同》上的“买方”名称一致。因此，如果想以未成年子女的名义买房，必须以自己未成憨锭封瓜莩盖凤睡脯精年子女的名义签署《房屋买卖合同》。但未成年子女不能以自己的名义单独签署购房合同，而必须由其监护人以“买方监护人”的名义同时签署。以未成年子女名义购房必须办理父母和子女关系公证。

父母以孩子名义买房如何贷款

一、父母申请贷款，以孩子房产做抵押

孩子如果还是未成年人是不能够贷款的，但是如果孩子已经满了18岁，就可将房产抵押用父母的名义做抵押贷款，这种方式有着很强的操作性可是会产生较高的成本。就目前来说，抵押贷款的申请期限一般可以是十至十五年，且较高可以贷到抵押物的七成，可是由于额度紧张，银行的抵押贷款一般利率都需要上浮30%-50%，这样的话成本就会高很多，并且还款压力也大很多。

二、与孩子联名购房，还完贷款后除名

孩子正在上学，没有任何的收入，可是父母又想以孩子的名义买一套房子，这时应该怎么办?父母可以选择与孩子联名购房，等到还完贷款后再除名，这种方式的适用面比较广，但是比较费时，也会产生较高的税费。

此外，这种操作方式会挤占父母的一个购房名额，且只能按照二套房的方式贷款，对孩子来说，也仅仅只是获得了一部分的房屋产权，即使是将来还完了贷款，也要按照转让或者赠与的方式负担相应的房产份额转移的税费，至于具体税费是多少，要依照届时的政策规定而定。

三、孩子已有收入，父母做担保人

还有一种情况就是孩子虽然还在上学但是已经找到了相对固定的兼职单位，能够拥有一份收入证明，并有一定的银行流水，这个时候如果父母想以孩子的名义买一套房的话，就只需要同时提供自己的收入证明、银行流水等相关资料，一样可以办理贷款，以这种方式办理贷款所产生的成本较低，但是并不适用于大多数人。

利用这种方式购房的话，因为孩子已经满十八周岁，所以可以按照首套房的贷款成数和利率进行计算，产生的成本相对较低，不过，这种贷款方式仅适合孩子已经有自己收入的情况，如果父母本身的收入不高且已经负有房贷，那么获批的可能性就会比较小。

以子女的名义买房的协议书要根据子女的年龄进行区分，子女如果是成年人是需要子女到场证明的，未成年子女监护人是可以自行进行决定的，其协议书需要三方签字才有效。了解更多的法律知识请上进行专业的咨询。

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你家是自购房还是租赁房？

这问题好像挺普通的呀~

近日，这样的一连串跟“房“有关的问题出现在了深圳市龙岗区童梦可园幼儿园中（4）班下发的《“我的小区”主题调查表》中。

9月11日，记者实地走访了该涉事幼儿园。

本属正常教学范畴的调查引出网络争议

9月11日下午3点半，记者来到了位于龙岗区布吉街道的童梦可园幼儿园，所见该园运行一切正常。

通过该园园长、涉事班级家长的口中，还原了“问房“调查事件的始末——

作为童梦可园幼儿园的正常教学安排，该园每个班级均要在每个学期内展开两组主题教学，主题内容由各班老师和学生讨论发起，园方给予指导而共同制定。

将“我的小区”定为主题

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9月7日，这个班的孩子们拿到了此主题的第一份问卷调查表，而表中有关学生家里的户型、房价、房龄、自购房还是租赁房等一系列跟房有关的问题引起了部分家长的质疑，并在家长群内讨论调侃。

次日，该表内容即开始在网络上发酵，有网友质疑此举为“幼儿园版房产实名登记联网”，“这是描述我的小区还是描述我家的经济状况？ ”

问卷内容的设置确存在不严谨

对此，童梦可园幼儿园彭园长表示，此问卷内容的设置确存在不严谨的情况，引发了家长误会。在加之部分家长曲解了表中“调查”二字，进一步加深了误会。目前园方已经进行了反省，并中止该主题活动，向家长致歉，做好与家长的沟通解释工作。

彭园长表示，原先是该班的老师在跟孩子的接触中发现了班级孩子们对房间、建筑布局等身边空间充满好奇，由此才决定制定“我的小区”的主题，目的在于让这个阶段的孩子了解自己家所在的小区、幼儿园等地。

并不存在外界猜测中的“摸家底”、要当地产中介等情况。所有这些问题的设置出发点都是为了贴近生活，需要承认的是问题设置中确实存在失误，但这都属于教学的正常范畴。

彭园长表示，每年新生入学前，申请入学的家长均需提供包括房产证复印件、户型图等房产证明，以及申请入学的孩子身份证号码、家长姓名和电话、出生证等资料，并不需要以问卷调查的形式再次向学生了解。

“所有孩子的资料都是保密的，从未往外泄露过”，彭园长介绍，“现在这个班的一位老师因为自责，已经向园方提出了辞职申请，全班的孩子和家长都很舍不得，我们也在极力挽留”。

如今反思这一调查问卷所设问题，彭园长表示，如果当时能从“你知道可园小区有哪些户型吗？”，“你知道可园十年前是什么样的房价吗？”，“你知道可园现在的房价是多少吗？”来问，不要套入个体化的信息，这样就不会触及到个人隐私，也能更为妥贴。

一石激起千层浪，那么作为当事人的家长们咋认为呢？

幼儿园该班家委会成员、家长朱女士向记者回忆，9月7日看到孩子拿回这个调查表时并没有多想。

因为当时时间临近教师节，我们班的家长们都在商量如何给老师过节。

秦女士介绍，因为此前就有班上老师提醒过家长教师节不能收礼，所以全班的孩子们就用照片等素材给老师们做了一个问候教师节的短视频。

直到群里有家长问起才注意到班里还发了一个这样的调查表，第一反应是这些内容开学的时候就已经填过了，怎么又要填一遍？

朱女士的说法，也得到的该班另一位家长秦女士的认同：

我觉得这很正常，该怎么填就怎么填嘛。

如今，在家长群里，让这个班家长最为头疼的事情是班里很受孩子们喜欢的詹老师因为此事已经向校方提出了辞职——

全班孩子们和家长都在极力挽留她，但直到今天她还是没有回到课堂。

针对此事，龙岗教育局回复记者表示，经了解，该班开展《我的小区》主题活动，目的是让幼儿了解自己周边的环境，主题内容包括让孩子熟悉小区的名称、历史演变、户型的大致形状、住址的安全行走线路图、小区配套的服务设施等。其中《“我的小区”主题调查表》，在设置选项时，由于班主任考虑欠妥，设置不当引起误解。

目前，幼儿园已经中止该主题活动，并向家长致歉，做好与家长的沟通解释工作。同时，该局要求各幼儿园加强政策业务的学习，开展类似主题活动要更优化、更严谨、科学，并多征求家长意见