★试论高校的后勤社会化与物业管理
　　★探索高校后勤社会化改革的物业管理之路
　　★高校物业管理改革趋势分析
　　★开发住宅小区物业管理智能化系统的探讨
　　★物业管理信息系统的设计与实现
　　★小区物业管理系统的实现
　　★GIS在居住小区物业管理中的应用
　　★住宅小区物业管理的社会功能
　　★我国物业管理的发展与完善
　　★社区物业管理与构建和谐社会
　　★物业管理企业的管理与经营
　　★物业管理人员的职业精神与素质要求
　　★中小城市物业管理的现状及对策
　　★物业公司监管问题思考
　　★关于构建物业管理质量评价体系的思考
　　★关于物业管理产业化发展问题的探讨
　　★大型居住区突发事件的预警研究
　　★住宅小区物业共有部分管理问题探讨
　　★物业消防安全管理问题思考
　　★物业管理收费中存在的问题及对策
　　★保洁外包与自管问题思考
　　★城市居住区突发事件应急机制研究
　　★论和谐社区的物业管理
　　★物业管理企业核心竞争力研究
　　★高校学生公寓管理分析
　　★物业管理本土化研究
　　★住宅小区物业管理招投标方法探析
　　★物业管理行业规范性管理研究
　　★前期物业管理问题研究
　　★物业管理企业发展战略探讨
　　★高校住宅小区物业管理社会化问题的思考
　　★物业管理收费难问题探讨
　　★论提升小区智能化管理水平的对策
　　★城镇社区安全管理模式的设计与分析
　　★香港物业管理模式及其借鉴意义分析
　　★物业再开发利用的实证分析
　　★物业管理企业员工考核探析
　　★物业管理项目招投标行为研究
　　★试论综合经营服务在物业管理中的地位与作用
　　★试论智能小区的物业管理
　　★试论小区房屋维修管理
　　★试论物业清洁保养与管理
　　★试论小区绿化管理
　　★试论物业管理的市场竞争及对策
　　★浅析广州物业管理市场开发战略
　　★论住宅小区的物业管理服务
　　★论物业管理服务方式及其发展趋势
　　★试论物业管理的品牌创建
　　★改善和提升小区居住环境质量的途径
　　★提高小区物业管理水平的对策
　　★试论业主委员会在物业管理中的作用
　　★论社区文化建设与和谐社会建构
　　★论物业管理的营销策略
　　★论物业管理的规模经营
　　★小区物业管理收费研究
　　★物业管理中的停车场问题探析
　　★我国物业管理企业发展现状与趋势分析
　　★物业管理服务质量标准与评价方法
　　★智能物业与职能化物业管理研究
　　★物业管理与小区文明建设的关系
　　★论物业管理与居住区规划设计
　　★论物业管理企业与社区居民自治组织的关系
　　★物业管理企业“代管基金”的会计核算问题
　　★物业管理市场化的探讨
　　★论进一步规范深圳的物业管理
　　★关于物业管理收费标准的思考与建议
　　★宁夏物业管理的现状、问题及对策
　　★住宅区物业管理的体制、机制和市场建设
　　★我国居住区物业管理的研究现状与对策分析
　　★物业管理是房地产业可持续发展的动力
　　★物业管理企业的服务层次定位
　　★银川市居住物业管理发展对策研究
　　★银川市物业管理问题初探
　　★企业推行物业管理的重要性
　　★物业管理与城市经济发展
　　★从盈亏平衡分析看居住性物业管理的规模经营
　　★开发商应具有物业管理的超前意识
　　★银川市城市住宅小区物业管理现状及对策
　　★论物业管理的品牌竞争
　　★论物业管理服务的创新与延伸
　　★浅析物业管理收费难的原因及对策
　　★浅析如何处理好物业管理企业与业主的关系
　　★试论物业管理人如何建立正确的服务观
　　★物业管理企业文化建设与社区文化建设
　　★浅谈物业保安如何服务
　　★试论物业管理企业如何构建高效团队
　　★浅析我国物业管理的现状、问题及对策
　　★试谈物业管理人员职业道德建设
　　★浅谈专业写字楼的物业管理与服务
　　★生态住宅小区的建设与管理探讨
　　★浅谈现代智能化小区管理
　　★试论物业公司与业主委员会和谐相处的艺术
　　★论物业管理企业的核心竞争力
　　★论我国物业管理的服务营销策略
　　★谈物业管理招标制的利与弊
　　★业主委员会运作中存在的问题及对策浅析
　　★论物业管理中的人文关怀
　　★浅析商业物业的管理及服务
　　★浅析商住两用型物业的管理及服务
　　★物业管理：产权安排与管理模式选择
　　★加入WTO我国物业管理行业如何应对
　　★简论物业环境管理的特点和发展趋势
　　★层次分析法在城市小区物业管理效果评价中的应用
　　★医院后勤物业化管理探讨
　　★居民物业管理费用来源分析
　　★入世：中国物业管理市场的机遇与挑战
　　★论我国物业管理可持续发展战略
　　★浅谈物业管理人员应具备的能力
　　★商业物业的供求与商圈理论
　　★二十一世纪物业管理观及战略探索
　　★浅谈物业管理的前期介入
　　★浅析县(市)级物业管理工作现状及发展对策
　　★物业管理存在的问题与对策研究
　　★关于物业管理企业会计制度体例的思考
　　★关于物业管理企业走集团化发展道路的构想
　　★关于在旧住宅小区推行物业管理的几点思考
　　★当前物业管理工作面临的形势和任务
　　★物业管理收费问题浅析

内容摘要：当前我国物业管理存在的问题及对策研究，内 容 摘 要：随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为社会各界人士和老百姓关注的焦点之一。物业管理是房地产业在消费领域的延续，各地住房分配货币化方案陆续出台和实施以及公房出售的加快，意味着物业管理覆盖面进一步加大，会有更多家庭和个人的生活与物业管理密不可分。物业管理在我国尚属新兴行业，如何搞好住宅小区的物业管理不仅成为城市管理的一项重要内容，也成为房地产业健康发展和住房制度改革深...

当前我国物业存在的问题及对策研究，内 容 摘 要：随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的逐步深入，物业管理日益成为各界人士和老百姓关注的焦点之一。物业管理是房地产业在消费领域的延续，各地住房分配货币化方案陆续出台和实施以及公房出售的加快，意味着物业管理覆盖面进一步加大，会有更多家庭和个人的生活与物业管理密不可分。物业管理在我国尚属新兴行业，如何搞好住宅小区的物业管理不仅成为城市管理的一项重要内容，也成为房地产业健康发展和住房制度改革深化的一个重要环节，本文首先简述了物业管理的有关概念，然后指出我国目前物业管理行业的现状及出现的问题，最后提出了解决这些问题的若干对策。

 物业管理 现状 问题 对策

 一、物业管理概述

??(一) 物业管理的含义

从广义上讲，物业管理包含物业管理法律、法规，物业公司的服务活动以及房地产发展、租赁、销售及售租后服务等内容。从狭义上讲，是指专业化的物业管理受物业所有人(即业主)或其承租人的委托，以商业经营形式，运用现代管理手段和先进的维修养护，对房屋及其相关设施、居住、保卫等进行专业化维护和管理，为业主和承租人提供高效、优质和的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。物业公司的服务活动包含楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护、安全保卫、清洁卫生、绿化等内容。我们通常所说的物业管理，指的是狭义上的物业管理，即物业公司的服务活动，强调的是服务。它具有以下特点：

?? 1.物业管理的对象是完整的物业，指己建成、验收合格、己投入或即将投入使用的物业。其管理规模和类型，可以是一个单元或套房，也可以是有几千个单位的大型物业。

?? 2.物业管理服务的对象是人，即物业使用人，包括业主、同住人、承租人和实际使用物业的其他人。

??3.物业公司与业主是雇用关系。业主是雇主，物业公司是被雇用者。

??4.物业管理的核心内容是“服务”，物业公司必须尽最大努力为业主提供优质的服务，创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。

?? 5.物业公司的服务能提升物业的使用功能、延长其使用寿命、完善物业环境，对物业起到保值、增值作用。

??6.物业管理是一种化、社会化、专业化、市场化的经营型服务。物业公司既要为业主提供优质服务，又要最大限度地获取利润。为此，物业公司必须努力协调好与业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，实现社会、经济、环境三个效益的统一，促进企业经营的良性发展。

??(二) 物业管理的主要内容

??物业管理行业属于第三产业中的服务行业，虽然服务内容和范围广泛，物业类型和使用性质各不相同，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质上是一种经营型的综合服务，融管理、服务、经营于一体，三者相互联系、相互促进。物业管理按服务性质和提供服务方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

1.常规性的公共服务。是物业管理的基本工作，是物业公司面向所有业主提供的最基本的管理与服务。主要包括八项内容：(1)房屋主体的管理；(2)房屋设备、设施的管理；(3)环境卫生的管理；(4)绿化管理；(5)保安管理；(6)消防管理；C7)车辆道路管理；(8)公众代办性质的服务。

2.针对性的专项服务。是物业管理企业为改善和提高业主的工作、生活条件，面向广大业主，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要包括五类：(1)日常生活类；(2)商业服务类；(3)、教育、卫生、类；(4)服务类；(5)经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在所负责的住宅区内开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。

3.委托性的特约服务。是为满足业主的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人上下楼梯、为业主代购生活物品等。

??上述三类服务，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和业主的需求，确定第二、第三类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，不断拓展服务的广度和深度。

??二、我国的物业管理现状

??物业管理在世界上已有100多年的历史。1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、区、政府机关办公楼、、、车站、码头、宾馆、商场商业街和房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。在我国刚刚起步的物业管理，尚未形成一个适合我国国情的现代物业管理理论，许多许多物业公司由房管所“翻牌”而来，物业管理的通病就在于人们与物业管理者们对这个行业的认识不够深入，因而这些公司存留着的思想还是以前房管所的思想，没有意识到现代物业管理的重要性，物业管理者真的把自己当成“管理者”了，而真正的物业管理涵义，应该是物业服务，这也是我国物业管理转型的核心问题，即从管理向服务的转型。

三、我国的物业管理存在的问题

?? (一)商、物业公司强迫业主接受物业合同

目前通行的做法是，开发商先在预售楼盘自主成立或委托一家物业公司，与之签订《物业管理委托合同》。在实际销售过程中，则以每个小区都必须有物业管理为由，要求购房者除与开发商签订《商品房买卖合同》外，必须同时签订由开发商和物业公司制订《业主大会公约》、《物业管理合同》，并接受其法律约束力。开发商主动承揽物业管理虽然有促进商品房销售的考虑，但更主要则是为了获取商品房售后的物业管理利益。当业主对物业公司的服务不满意，要求解除合同时，物业公司往往以合同未到期或业主、业主委员会不是合同的签署人，拒绝解除合同。

物业管理基本知识教育纲要 全程物业管理方案 目 录 一、项目物业管理定位及整体设想 项目的认识和定位 项目物业管理策划 项目管理工作重点 项目管理工作目标 二、项目物业管理筹备 项目运作机制 项目人员配备 项目人员培训 项目项目管理制度建立及资料准备 项目物业管理用房及物资装备 三、项目房屋接管验收及交房 项目接管验收标准 项目接管验收及交房组织 项目接管遗留问题的处理 项目交房遗留问题的处理 项目交房业主争议的处理 项目接管验收及交房强矩阵及职责 项目接管验收工作程序 项目交房工作程序 四、项目全面运行管理 项目客户管理 项目安全管理 项目车辆及交通管理 项目消防管理 项目环境管理 项目工程管理 项目文化管理 项目第二时间管理 五、项目盈亏测算及增收节支措施 测算依据和原则 月收入测算月支出测算 增收节支措施 六、项目物业管理筹备、接管验收及交房工作责任分解 项目物业管理定位及管理策划 一、项目的认识和定位 通过系统的收集、汇总、分析项目的项目设计规划、设计风格、地理环境和人文环境、项目规划业态、项目大小、周边市场和环境等等，为项目物业管理进行定位； 项目物业管理策划 根据项目进展及物业公司在项目的物业服务深入情况，在分析和评估的基础上，可将项目的全程物业管理分三个阶段： 第一阶段 项目物业管理筹备 由项目合法物业管理单位负责物业管理筹备工作。 按照本方案要求完成物业管理所需人员的招聘、培训。 按照项目《前期物业服务合同》中项目物业管理开办费中物资细目，结合项目的实际情况，做好物资采购，保证及时到位。 按照本方案要求完成项目制度体系的建立和相关资料的准备。 第二阶段 物业接管验收 1、成立项目的物业接管验收组； 2、落实接管验收的相关事宜； 3、严格按照相关规定对物业进行查验，办理物业承接验收手续。 第三阶段 全面运行管理 针对项目自有特点、资源条件及客户需求层次，开展日常服务，包括二装管理、业主大会成立前各项工作的开展，业主大会成立及成立后相关工作的开展等等。 项目物业管理目标 ㈠、管理总体目标 日常管理服务标准参照并不低于“成都市物业管理优秀项目考评标准”； 实施全面管理两年内项目获得“市级物业管理优秀项目”称号。 ㈡、管理分项目标 1、房屋零修急修及时率 2、维修质量合格率 3、管理人员专业培训合格率 4、服务受理回访率 5、客户年有效投诉率和处理率 6、物业管理的满意率 项目物业管理筹备 第一节 项目运作机制 一．管理方式 在项目设立“项目处”，全权负责项目的物业管理工作。 二．项目处架构 三．项目处运作机制 （一）监督和自我约束机制： 1．监督机制示意图 ２．自我约束机制示意图 （二）信息反馈处理机制 １．信息反馈示意图 2．信息来源示意图 第二节 项目人员的配备 项目处所有员工首先应是所在岗位的合格人员，并通过严格的管理充分体现其价值，发挥他们的潜力。在人员的配备和选拔上，应坚持如下原则： 淡薄智商，看中毅力、努力和魄力； 摈弃庸才，不容惰性、傲性和奴性； 注重员工的可塑性和可持续发展性。 （一）管理人员配备 岗位设置 岗位要求 工作内容 配置 人数 备注 项目处经理 大学本科及以上学历，从事物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的见解，对项目处的工作有整体的思路和构想，具内审员资格。 a) 认真执行国家及政府的有关政策、法规以及公司制定下达的各项工作方针、计划和指令，严格执行公司各项规章制度，定期向公司汇报项目处工作情况。 b) 负责对外协调有关单位、部门的公共关系，确保各项工作顺利开展。 c) 负责项目处经营管理工作及日常费用支出的审批工作，合理控制费用开支，充分合理利用项目处人力、物力资源，增收节支,确保收支平衡及项目持续稳定发展。 d) 负责审批本项目的物资借用、申购的审核以及各类物资的采购管理工作，控制本部门的物资进出、采购程序。 e) 不断提高项目员工的品质意识、服务质量，进一步规范操作程序，加强监督机制，确保实现项目质量目标。 f) 负责项目需要的环境、设备改造任务的落实及物业管理创新、规范等工作的具体安排与实施。 g) 负责组织、协调各类人员的工作安排，负责本项目员工每月工作业绩考评，报公司相关部门作为公司人力资源管理的依据。 h) 负责审批本项目每月的培训计划及安排、组织工作，监督各类员工之培训是否有效。 i) 每月底审批下月《月工作计划表》，并交指定人员汇总存档。 j) 负责每月对部门质量记录抽查一次，确保质量记录的真实性、完整性。 k) 负责或授权主管制定夜间查岗计划，合理安排夜间查岗人员并监督查岗情况，每月组织一次夜间紧急查岗，以确保项目安全保卫工作质量。 l) 负责项目物业文化活动计划的监督，实施及检查工作，确保