原标题：小区车位所有权到底归谁？最高法判决：归业主所有！

小区的车位归属权问题，一直是业主和开发商矛盾的焦点，不少的小区交房后，由于停车位问题引发维权。

比如港区某楼盘，卖房时说的人车人流，交房后地面的道路上规划的全是停车位，而且高价卖给业主。

还有未来路某楼盘，地下车位不仅卖给小区内的业主，而且对外出租，只要你交钱，不管是不是本小区的车辆，全都可以租一个车位，弄的小区人员混杂。

最近，央视报道了最高法院关于车位归属权的判决，给为车位纠结的业主吃了一个定心丸。

央视报道，最高法判决案例

先来说一下央视报道的车位纠纷事件的焦点：

重庆帝豪景苑小区业主，将开发商告上法庭。业主说，你的车位连个产权登记都不能办理，凭什么拿来卖钱？开发商说，别人家的都能这样卖，为啥我就不能卖？

最后最高法宣判：不能办理产权证，车位就是业主的，不是你开发商的！

1.土地随售出房屋转移，开发商不拥有土地，无权处置买卖小区车位；

2.开发商通过卖房的强势地位，单方面约定小区停车位归属无效，法院不予支持；

3.未计入小区建筑容积率的配建停车位及公共部分，不属于开发商专有部分，属于小区全体业主共有；

4.以政府产权部门核准登记为准，未获登记，为取得不动产证的停车位及公共部分，属于全体业主所有。

这一判决有理有据，有法可依，央视对此是这样评论的：

“最高人民法院这一司法裁决，具有拨乱反正、返本清源的划时代意义，为全国各地方立法和司法审判，提供了审判裁定指导标准”！

但是还有一个问题，什么样的车位属于开发商可以卖的，什么样的车位属于全体业主共有呢？

郑州的小区车位大致可分为4种：地下产权车位、地下人防车位、地上规划车位、地上临时车位。

小区车位到底归谁，不能一概而论，需要看到底是哪个“妈”生的。

1.可以办理产权的地下停车位，是指在小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位，这样的车位，产权属于开发商或者购买业主，可以买卖销售。

2. 小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。律师认为，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主，开发商自然不能出售获利。

3. 地上规划车位，《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，属于开发商所有，可以售卖或出租。

4.地上临时停车位，如果开发商占用小区公共道路、绿地，规划临时停车位，则属于小区业主共同所有。

总结一下，按照《物权法》等法律的规定：

地下产权车位、地上规划车位属于开发商所有，可以出售。郑州绝大部分项目的地下车位都没有产权证，但是开发商作为其权属所有者，是卖是租，都无可厚非；

地上临时车位，属全体业主所共有，开发商无权处置。如果开发商硬要出售、或租赁，业主可直接将开发商或者物业告上法庭，依据最高法院此次判例，胜诉将是大概率事件；

就郑州来说，争议最大的就是地下人防车位，既不属于开发商，也不属于业主，那么该如何使用，如何分配？

郑州绝大部分开发商的做法就是，所有的车位混在一起卖，根本不会告诉业主，你买的是不是人防车位。

《人民防空法》规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定“作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积”。

由此可见，业主所购房屋的公摊面积中不包括地下人防工程的面积，因此，人防工程的投资主体不是业主而是开发商。

开发商作为物权原始取得人没有经过法定的物权登记做出“出售”的行为，符合民法“法无禁止即可为”的原则。

也就是说，人防车位开发商即使卖了，法律也拿它没办法。

我们再看文首最高法院的判决，不能办理产权证的车位，指的是地上的临时车位，也就是小区交房后，在小区内的路边、绿化带这些地方规划的停车位，属于全体业主所有。

地上临时车位，开发商无权出售，物业无权出租，只能业主共同处置。至于说是摇号分配，还是先到先停，这些都是业主自己需要协商的，和开发商没有任何关系。