（原标题：赚钱与花钱――居民收入对消费的影响(海通宏观姜超、李金柳、宋潇)）

赚钱与花钱――居民收入对消费的影响

收入增长的来源。决定的主要是两方面，一是经济增长，经济增速越快，各部门可获得的收入也越多；二是居民在收入分配中得到的比例，一般与经济制度和分配方式有关。经济决定居民收入水平。经济景气、企业盈利改善，往往带动居民工资性收入和经营性收入提升；企业经营向好、公司股价上涨，会增加居民财产收入，而经济繁荣伴随利率上行，又会提高存款的利息；此外，政府收入增加，转移支付的空间也更大。而政策则是调节收入的分配。常见的政策包括公务员和事业单位调薪、最低工资标准、转移支付和个人所得税等。最近两次居民的大幅提高，也与政策相关。

增收带动消费提升。过去居民收入每次快速增长，都促进了消费增速的提升。07年经济高速增长、通胀抬头，政府出台公务员和事业单位加薪政策，居民可支配收入增幅跳升到17.2%，社消零售同比也上升到16.8%，08年依然高达21.6%，居民的实际消费继续扩大。10年通胀导致消费名义同比大增18.4%，也催生了居民增收政策的出台，居民可支配收入增速达14.1%，支撑11年消费同比维持在17.1%的高位。从消费结构来看，收入提高对消费的影响更集中地体现在必需品以及金银珠宝上。07年和11年两个时期，金银珠宝类消费增速均超过平均水平22个百分点，必需品如日用品、食品烟酒和服装鞋帽的消费增速也高于平均水平8到10个百分点。而尽管家具、家电和建材消费同样快速增长，但与房地产销售高增的关系更直接。

收入与财富，谁是主导？当前，居民人均收入的涨幅随经济增速一同趋缓。16年居民转移净收入增速保持在10%以上，而财产性收入同比增长8.6%，工资性收入增速8.0%，经营净收入增速仅6.6%。同时随着非公有制经济的发展，薪酬调整政策促进居民增收的效果也在减弱。07年公务员加薪大幅带动了整体平均工资的显著上升，而15年公务员加薪幅度同样很大，但居民平均工资的整体增速变化却不明显。形成对比的是，这两年一二线到三四线房价飙升。这一方面，增加了居民的财产性收入，另一方面，居民持有的房产明显升值，带来财富效应。从历史看，房价上涨和财富升值，有助于部分可选消费和高端消费的增加。00年以来四次快速上涨，都导致了家电、金银珠宝和体育娱乐用品等可选消费的快速增加，16年家电消费增速接近15%，体育娱乐用品增速超过20%。居民财富增值对高端和奢侈品消费需求的贡献同样显著，二手房房价与澳门博彩收入同步性极强，同时也是富豪消费价格指数的领先指标。但房价上涨对居民整体消费的带动并不明显。地产相关的家具、建材、和家电类合计仅占社消零售的10%。12年和16年地产销售和房价大幅上涨，社会消费品零售总额增速反而震荡走弱。居民消费中的必需品主要由可支配收入决定。由于可居民支配收入增长平稳，今年以来服装鞋帽纺织类的零售额增速保持低位，日用品销售额同比降至7%，而粮食食品饮料烟酒的消费短暂反弹后最近3个月也接连回落到8%以下。

因此，财富升值对消费的贡献有限，最终决定消费需求的还是居民的收入。房价上涨带来的财富效应仅刺激了可选消费和高端消费，而地产相关消费虽然被拉动，在社会消费总体中比重却不高，对整体消费贡献有限，甚至在居民偿债压力加大的情况下，还会反过来侵蚀居民的消费能力、挤压其他消费。所以，依靠房价上涨带来的财富升值来拉动居民消费并不现实，未来只有发展有利于提高经济效率的产业，根本上增加居民收入，抑制短期投机和过度举债，才能支撑居民消费的长期提升！

从收入法GDP的角度看，居民收入本质上是经济增长中分配到居民部门的部分。而如果把收入分配比作分蛋糕，那么决定居民收入的主要是两方面，一是蛋糕的大小，即当年创造的生产总值，经济增长越快，居民从中获得的收入也越多；二是分配的比例，即居民在创造的价值中获得的相对多少，一般与经济制度和分配方式有关。

1.1经济决定收入水平

统计局将居民可支配收入进一步分为四类：居民受雇和出卖劳动获得的“工资性收入”；来自于生产经营活动的“家庭经营收入”；居民因拥有动产和不动产的而获得的“财产性收入”；以及养老金、惠农补贴等居民无须付出对应物就可获得的“转移性收入”。

而这四类收入均与经济增长紧密联系。首先，经济景气时，企业盈利改善、社会经营活动旺，往往带动居民工资性收入和经营性收入快速提升；其次，企业经营向好有利于公司股价上涨，增加居民的财产性收入，而经济繁荣伴随利率上行，又会提高居民存款的利息收入；此外，政府收入增加，转移支付的空间也更大。

具体来说，工资收入在居民各类收入中的占比超过一半，因此主导了居民收入整体的变化趋势。从名义增速来看，01-07年我国同比从9%提高到24%，居民工资收入增速则从8%增至17%，人均可支配收入也从9.2%增至17.2%，但随着11年后我国经济放缓，居民工资收入增速下滑，人均可支配收入同比也回落到8%左右。

而居民的财产性收入更直接决定于资产价格的表现，在我国主要是与利息、股市和房价相关。07年经济过热、多次加息，同时股市和楼市快速上行，带来的结果是居民财产净收入同比增速超过40%。09年股市、楼市反弹，对应着居民财产收入增速止跌回升。10-11年的密集加息，再度带动居民财产收入增速提高。而15年以来，宽松的货币环境轮番刺激了股市和楼市，因而虽然居民存款利率下降，但整体财产性收入的增速依然保持平稳。

1.2政策调节收入分配

经济环境决定的是收入分配的总量，而政策因素则可以影响分配比例。常见的影响收入的政策包括公务员和事业单位调薪、最低工资标准、转移支付和个人所得税等。最近两次居民收入增速的大幅提高，也与政策相关。

07年公务员和事业单位的涨薪，提高了国有单位工资增速。统计局将政府、事业单位和国有企业的工资一同计入国有单位工资类别，在06年积极财政政策的背景下，我国上调了公务员和事业单位的基础工资，导致07年国有单位平均工资同比增速高达20%。由于当时国有单位工资总额在非私营单位工资中的占比达到57%，因此本轮薪酬调整对全国平均工资拉动作用明显。

11年通胀背景下，各地大幅上调最低工资标准，则对其他单位工资起到了明显的影响，带动居民平均工资的提升。各地每年都会根据居民生活支出情况调整最低工资标准，主要影响的是包括私营企业在内的其他单位中低收入者的工资。10年的通货膨胀导致11年最低工资标准升幅超过以往，当年其他单位平均工资的增速高达15.4%。

收入与消费和价格之间有着密切的关系。一方面，经济增长或者涨薪政策会提高居民收入，从而促进居民消费，而商品需求增加则进一步推升物价、抬高通胀。另一方面，货币超发等因素也可能引起通胀，而商品价格的上涨意味着消费名义总额增加，同时也会促使名义工资上调。

过去居民收入的每一次快速增长，都促进了消费增速的提升。可支配收入是影响居民消费的最重要因素。一方面，居民的实际收入决定了其购买能力，对当期消费形成预算约束，另一方面，居民对未来收入的预期也影响着居民的消费意愿。

例如，07年居民收入大幅提高推升了消费增速。07年经济高速增长，GDP同比达14.2%，同时通胀抬头，政府出台公务员和事业单位加薪政策，当年居民可支配收入增幅跳升到17.2%，社会消费品零售总额同比也上升到16.8%。到08年，虽然通胀大幅回落，但社消零售年度同比依然高达21.6%，居民的实际消费继续扩大。

而11年收入增长也支撑了消费的持续改善。10年通胀在宽松货币的刺激下走高，导致消费名义同比大增18.4%，同时也催生了居民增收政策的出台。11年各地大幅上调最低工资标准、个税起征点也从2000元提高到3500元，当年居民可支配收入增速达14.1%。而在10年消费的高基数效应下，11年消费并没有明显下滑，同比仍维持在17.1%的高位，这背后正是收入提高的支撑。

进一步从消费结构来看，收入提高对消费的影响更集中地体现在必需品以及金银珠宝的需求。通过对比2007年和2011年，我们发现两个时期金银珠宝类消费增速均超过平均水平22个百分点，而必需品类如日用品、食品烟酒和服装鞋帽的消费增速也高于平均水平8到10个百分点。

而尽管家具、家电和建材消费在07和11年同样快速增长，但考虑到07年和09年商品房销售面积同比分别高增25%和45%，因而地产相关的建材、家具和家电消费的回升，可能与房地产销售高增的关系更为直接。

3、收入与财富，谁是主导？

3.1收入稳定，增长平缓

当前，居民人均收入的涨幅已随经济增速一同趋缓。11年后随着经济增长放缓，我国人均可支配收入增速也下降到了8%左右。16年除了居民转移净收入的增速保持在10%以上，其余收入增速相比14年均明显下降，财产性收入同比增长8.6%，工资性收入增速8.0%，而经营净收入增速仅6.6%。

而通过薪酬调整政策促进居民增收的效果也在减弱。随着非公有制经济的发展，非国有单位的工资占总工资的比重已从07年的不到40%持续上升到16年的60%以上。调升公务员或事业单位工资的政策，对提高整体工资水平起到的效果在减弱，一个明显的对比是，07年公务员加薪大幅带动了整体平均工资的显著上升，而15年公务员加薪幅度同样很大，但居民平均工资的整体增速变化却不明显。

3.2财富升值，影响几何？

形成对比的是，这两年房价飙升带来居民持有房产的升值，居民财富保持较快增长。过去两年从一二线到三四线，房价轮番上涨，一方面，增加了居民的财产性收入，链家估算16年全国二手房交易规模已达5万亿元，16年人均财产性收入同比也一度高达13%，今年二季度再度反弹到10%。另一方面，居民持有的房产明显升值，带来财富效应，按照招行私人财富报告估算，16年底中国个人持有的可投资资产规模约165万亿元，其中投资性不动产净值在30万亿元左右，假设平均房价上涨10%，对应可投资资产规模就升值3万亿元。

那么，房价上涨及其带来的财富增值，又会如何影响消费呢？

从历史看，房价上涨和财富升值，有助于部分可选消费和高端消费的增加。00年以来，房价经历了四次快速上涨，都导致了家电、金银珠宝和体育娱乐用品等可选消费的快速增加。16年房价飙升，带动家电消费增速接近15%，体育娱乐用品增速超过20%。同时，居民财富增值对高端和奢侈品消费需求的贡献同样显著，二手房房价与澳门博彩收入具有极强的同步性，同时也是以高端汽车、白酒、化妆品以及奢侈品等为内容的富豪消费价格指数的领先指标。

但是，房价上涨对居民整体消费的带动并不明显。虽然房价上涨往往伴随着销量高增，对应带动地产相关的家具、家电等消费，但这些产品在社会整体消费结构中的占比却不高，家具、建材、和家电类合计仅占社消零售的10%。尤其到11年以后，房价与全社会消费增速的之间的相关几乎消失，12年和16年两个地产销售和房价大幅上涨的时期，社会消费品零售总额增速反而维持震荡走弱的表现。

甚至，房价过快上涨促使居民大举加杠杆，举债增速远超收入增长，进一步加重了居民的债务负担，挤压消费能力。过去我国居民的贷款增长滞后于存款增长，反映的是居民财富增加时会增加负债，行为相对稳健，但15年以来，居民收入和存款的增速都相对平稳，贷款增速却从15%大幅攀升到24%，意味着居民债务负担在加重。因此，即便地产相关和高端消费品有支撑，居民整体消费能力却依然受到挤压。

在居民消费中比重更大的是食品、服装鞋帽、日用品等必需品，主要由可支配收入决定。由于可居民支配收入增长平稳，今年以来居民对必需品的消费并未显著增加，服装鞋帽纺织类的零售额增速保持低位，日用品销售额同比降至7%，而粮食食品饮料烟酒的消费短暂反弹后最近3个月也接连回落到8%以下，纵使面临上游涨价，消费品的价格也难以全面回升，消费品CPI仅从年初的负值小幅回升到1%。

因此，财富升值对消费的贡献有限，最终决定消费需求的还是居民的收入。房价上涨带来的财富效应，仅仅刺激了可选和奢侈品为主的高端消费，而地产相关消费虽然被拉动，在社会总体消费中的比重却不高，对整体消费贡献有限，甚至在居民偿债压力加大的情况下，还会反过来侵蚀居民的消费能力、挤压其他消费。所以，依靠房价上涨和带来的财富升值拉动居民消费并不现实，未来只有发展有利于提高经济效率的产业，根本上增加居民收入，抑制短期投机和过度举债，才能支撑居民消费的长期提升！

??新浪乐居（编辑 徐梦）菜价上涨了，油价上涨了，房价上涨了，感觉所有的物价都在上涨，唯 一不涨的只有自己的荷包。港真，一口的工资在上海似乎已经无法支撑我们活下去，房租去掉工资的一半，吃吃喝喝花掉剩下一半，在上海买套属于自己的房子这个小目标似乎渐行渐远，生活实在太艰难了！氮素，天无绝人之路，在党的英明领导和决策之下，这些人的工资终于要上涨了，赶紧找个角落偷偷乐吧。

??是谁把雨露撒遍大地？是谁把幼苗辛勤哺育？是您，老师，您是一位伟大的园丁！看这遍地怒放的鲜花，哪一朵上没有您的心血，哪一朵上没有您的笑影！咳咳！扯得有点远，老师一直是一个热门的职业，但是奈何高尚的职业情操也抵不过现实的残酷，很多年轻人的老师由于教学经验有限，工资也难免不如人意，所以这次工资调整的人群教师位列其中，未来将全面开展中小学教师职称制度改革，改善教师的待遇。

??当然，有人要问了，只有中小学教师吗？那高校教师怎么办？别担心，虽然上面调整的人群不包括高校教师，但是对高校教师来说还有另外一个福音，那就是允许高校教师依法依规适度兼职兼薪，从此高校教师就可以从事多点教学获得合法收入。

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??在售情况：()在售LOFT、SOHO房源，SOHO建筑面积约45-62平米，均价约元/平米。LOFT户型建筑面积约46-54平米，均价约元/平米，。预计2017年5月底交付，更多详情请致电售楼处咨询。

??科研人员一听这个称呼就觉得十分高大上，百度百科里面对此名词的解释是具备某一学科专业知识的而从事科学研究的高级知识分子，但是科研人员的待遇似乎并没有我们想象中那么好，目前国内与国外相比，相关的机制并不成熟，所以在未来一段时间内，政府也会致力于提到科研人员的薪资水平，以达到提高科研人员成果转化受益分享比例的目的。

??对于此类高级知识分子人群，对于住房的需求可能与一般人群不同，所以下面推荐一个稍微高端一点的项目——()。

??推荐理由：该项目位于内环内，苏州河旁，比较适合高端人群置业，无论是从位置还是周边配套来说，这个项目都是非常值得推荐的，另外，从这个项目的户型图和样板间就能够看出这个项目的高端定位及目标客户人群。

??以建筑面积约285平米户型为例，这个户型是4室2厅4卫，三个卧室都设计成了套房，每个房间都带有一个独立的卫生间，保证了每个家庭成员的私密性。而在主卧里面还设计了一个主人的小书房，能够在卧室简单的办公，满足了目标人群的一定需求。而客厅和餐厅的设计也与一般的刚需房不同，客厅没有设计成中规中矩的方正型，而是设计成一个圆，虽然整个户型并不是传统上大家所喜爱的方正房型，但是这样也早就了客厅能够有三面的采光，整个餐客厅非常大气.，比较适合高端人群置业。

??在售情况：()项目目前在售建筑面积为140至285平米的3至5房，均价约10万至11万元/平米，项目预计2017年11月份交房，更多楼盘详情请致电咨询售楼处。

调控之后的半年，也就是2017年上半年，合肥楼市仍然扑朔迷离，涨跌之声不断。

但最近的小半年时间，合肥房价终于对冷淡的成交量低头，开始小幅下降。

但是很多购房者却感觉房子虽然便宜了，但买房却并没有便宜。

其实，这种现象也是真实发生的事实。

2年后合肥房价下降10%

其实，很多购房者觉得房子难买了，并不是因为房价升高了！

最主要的原因在于过去一年利率快速上升，造成了实际买房成本的预期值（毕竟利率不是锁死的）不降反升。

这让我意识到，利率对楼市的影响要远远超过大多数人的认知。

实际上，合肥的房价就是被现金流框死的。毕竟人可以疯狂，但现金流是硬约束，付得出月供才能买得起房产。

合肥地产大V多次强调过，不是房价涨了，而是钱不值钱了！而利率绝对是影响居民现金流情况的最重要因素之一。

那么，在收入增速放缓、上升的情况下，根据计算，合肥房价2年后也许将成为一个低点，这个低点较现在房价也许将会是下降10%。

自合肥调控之后，新房的价格数据就一直被控制着，这里我们就不用新房的价格进行对比了！

合肥的价格数据一直都是市场自身进行调节，比较靠谱点。这里我们参考二手房的数据来分析下，为什么合肥房价下降了，房子却不便宜！

如果将合肥2016年10月至今的房价中位数价格绘制在一张图标上，我们就得到以下这张图。

1、合肥房价确确实实下跌了；

2、去年2月开始连续13个月持续下降；

3、从年初高点至今房价相当于下降了4.8%。

从年初15000元/㎡的到12月的14200元/平，相当于同样100平的房屋便宜了8万。

但为什么很多购房者却并没有感觉买房便宜了？

最主要的原因在于房贷利率在去年快速上升。

去年的房贷利率持续上升，特别是6月左右开始上升趋势进入猛烈加速状态；

实际的房贷利率已经从年初的4.52%上升近50个基点至5.01%。

目前利率实际更高，根据融360《11月份中国房贷市场报告》数据显示，去年11月首套房贷款平均利率已经达到5.36%。

为了更直观的理解，我举一个直接的例子：

下图是在同样购买100产，30%首付，30年按揭情况下，近1年不同时间点上买房，按揭到期时累计付出的人民币金额。

可以看到，虽然房子便宜了，实际买房成本反而增加了：

2016年10月和2017年10月对比，房价虽然下降了，但买房成本反而增加了16万。

如果按照融360统计的11月5.36%计算，买房成本将达到201万，即房子便宜10万情况下，买房成本反而增加了整整22万。

真的是不算不知道，一算吓一跳！

其实，很多人都理解利率的变化对于买房成本的影响很大，但并不会意识到影响这么大。

合肥真实房价1.63万/㎡

目前合肥房管局及国家统计局公布的数据显示，合肥的新房价格在1.4万/㎡，但是很多人觉得合肥目前的房价不止1.4万！

其实，根据公式我们是可以推算出目前合肥的真实房价数据的！

如果我们假设两口之家最多能够拿出一半的工资作为月供，那么根据当时的平均房贷利率和，就能计算得到最大贷款金额。

并进一步得到这一情况下对应的上车盘的房屋总价。再用总价除以面积，就得到这一逻辑下的合肥房价。

因此，可以认为居民的现金流情况锁死了房价的区间这一假设是合理的。

而从上表也可以看出，这一假设下的变量就是：工资、房贷利率！

工资和房贷利率这2个变量决定了合肥的房价是多少。

一、房贷利率正处历史低位

任泽平说，房价涨跌短期看金融。这句话我是很认同的。

上图显示的是近20年房贷利率的走势，我们可以看到几点：

1、当前利率仍低。从历史数据来看，2008年底至今的差不多9年时间里，有5年时间（2011上半年-2015上半年）房贷利率都在6%以上；

2、目前的情形与2010年11月左右相似。不论是09年和16年楼市的暴涨，还是利率的点位和趋势。

3、负相关性。房贷利率一旦进入上升趋势，房价涨幅往往就开始收窄直至转为下跌，反之亦然；

你以为买房成本已经骤升，实际上当前利率还处于历史低位。

工资实际上也与利率显著相关。

并不是谁决定谁，但是确实是相关的。一般来说，工资增长推动物价增长，而物价增长又会反过来增加提升工资的压力。

在未来大概率利率持续走高的情况下，我们还将会看到工资的增速明显放缓。

目前的情形和2010年11月左右确实比较相似：

1、2009年楼市大涨，2016年楼市大涨；

2、2010年下半年开始利率加速上升，2017今年下半年利率开始加速上升；

如果2010年11月的历史重演，看看2年后的合肥房价将会市多少！

对应2018年和2019年的工资增速为了保守起见参考2014年的4.00%。

按照这个猜想，以当前房价16300元/平为基准来看：

2年后房价14700元/平，下降10%；明年将会有一波较大幅度的下降，大概在8%；后年房价将会比较稳定，略微下跌2%。

房贷利率对于楼市影响非常大。

因为它与决定楼市价格的2个因素(工资和月供)息息相关。

基于内部和外部的双重原因，未来利率将会持续走高。

如果这个猜想成立，那就意味着房价还将会下跌，距离见底的时间还早。明年才是楼市真正的考验。

虽然房价下跌，但是跌幅并不算深。两年合计10%的下跌对于自住者来说其实并不算什么，但是高杠杆的朋友们日子可能就非常煎熬了。

没有人是先知，未来走出年的走势是一种可能性，但最多也仅仅是一种相对较大的可能性。而且下跌10%的房价也是极端的现象，虽说未来2年楼市不会太好，但是也不会太差的！

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