析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，依照一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。依据最高法院的司法解释，发生遗产继承，通常是先析产再继承。父亲留下的房产(由于没有明确说明，我们按照婚后夫妻共同财产处理)，有一半的产权属于母亲所有，剩下的一半产权才是遗产。若母亲建议直接将房产名字改为孩子的名字，那么说明母亲将自己的一半产权无偿赠与了孩子，赠与的房产需要缴纳契税，而法定继承人继承房产是不需要缴纳契税的。房产的过户，无论是交易、继承还是赠与，都要产生合同印花税、权证印花税、产权登记费、房产评估费、公证费(继承通常都会有，买卖不一定)等费用。交易和赠与还要多交上面提到过的契税。假如是交易的话还涉及营业税和个人所得税。由此看来一缴费的项目综合来看，法定继承是交税费项目最少的，其次是赠(但要看情况，实际计算才行，有时实际最终金额买卖反而比赠与交的金额少)，买卖缴的税费项目最多。对于本案来说，最省钱的办法就是按照继承，变更产权人为孩子和母亲共有。赠与和买卖都会增加额外成本，实际哪个更少需要实际计算。

主要看你的房子大小，年份，要想省钱，目前最好的方式立遗嘱，以继承的方式将房屋过户给子女，这个是不用税费，只要给点公证费就可以。

房子过户给子女需要什么手续？过户的话办赠予费用约为报税价（即你们商定的房产转让价）的6%（公证费3%，过户税费3%）。但赠予过户后，如果你们以后要转让房产，单一项个人所得税就要交报税价的20%。所以不建议采用赠予过户。

建议采用买卖过户，即直接由父母转让房产给子女。税费约为报税价的8%（卖方：个人所得税1%（房产证大于5年的免）、营业税5.5%（房产证大于5年的免），买方：契税1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。

买卖过户如房产证过五年也不用交个税，只需交契税1.5%，其它过户税费约数百。即总共1.8%左右。

房产过户给子女的方式有三种： 第1种是以出让的方式办理过户，也就是以买卖的方式按照交易的程序去办理过户。第2种是以赠与的方式办理过户，先办理赠与公证，然后办理房屋评估作价和房屋鉴定，较后办理过户。第三种是以继承的方式办理过户，但这种情况需要发生在父母一方死亡的情况下，不是很常用。

（一）以出让的方式将房屋过户给子女：房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中房产满五年，营业税是免征的，同时个税也免征，只需要缴纳契税和产权转移登记费，如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。

（二）以赠与的方式将房屋过户给子女：办理赠与过户，需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的，因为赠与是被认为是无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时赠与过户也需要缴纳公证费。

（三）以继承的方式将房屋过户给子女

继承过户与买卖和赠与相比，税费支出是较低的，因为继承的房产没有营业税、个税和契税，只需要缴纳公证费。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管管理部门办理过户更名就可以了。

房屋怎样过户给子女更省钱？

（一）继承过户最省钱：在买卖、赠与、继承三种过户方法之中，继承是最经济快捷的途径，因为我国还没有开征遗产税，办理继承过户只需缴纳公证费，其他税费全免。由于继承的方式在父母一方去世的情况下才可以实现，所以很多父母都暂时不考虑这种途径。当然，也有父母考虑得很远，打算写下遗嘱把房产留给孩子。

（二）五年以内的房产赠与过户更省钱：根据国家政策，父母把房产赠与子女是免征营业税和个人所得税的，只缴纳占房屋总价2%的公证费和11.5%的契税即可。但如果买卖过户虽不用缴纳公证费，但除了契税外还要缴纳下面的税费：

1、房屋购买不足五年以及面积超过140平方米的房子买卖过户时要征收营业税。

2、房屋购买不足五年或者房屋虽然购买已满5年但并不是家庭少有住房的，买卖过户时要征收个人所得税。

（三）五年以上房产买卖过户更省钱：根据国家政策，如房产购买已超过五年，则免征营业税和个人所得税，只需交纳契税，比赠与过户少缴纳一个公正的费用。

一是赠与的费用过高。二是房产继承的流程也比较复杂。一般来说，选择卖给子女的方式比较省钱。提醒：由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等的限制，如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照较高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。

??在合法范围内，为自己争取最大的权利，这就是自由最好的状态了！

??一、羞于谈的“遗产”

??这一阵子，有个帖子很多《父母去世后，房子竟然不属于独生子女》：因为父母生前没有立遗嘱，按照法律的规定，所以，房子的继承人有很多。即使身为独生女儿，她也拿不到房产权。

??我们总是避于谈生死，也不好意思“想着”父母百年后，名下的房产的问题。大部分人的想法就是：父母百年之后，房子自然会到我名下了。

??但事实却不是这样的，如果父母没有明确遗嘱，财产的继承和分割就会成为问题。所以，小财还是建议，就遗产问题可以早点明确，以免造成更大的纠纷。

??二、过户给子女的“三种方式”

??需要注意的是，父母把房子过户给孩子，其中也藏着很多门道。不同的方式所要缴纳的税费都是不一样的，产生的差别可能会到百万！

??父母把房子过户给子女，一般有三种方式：继承、赠与和买卖。

??小财以上海一套价值500万的房产为例，带大家算一下，这三种方式，分别需要缴纳的税费。

??公证费：房子估价的2%；

??房产价值评估费用：房产价格总额(万元) 累进计费率‰，100以下(含100) 是千分之五，101以上至1000部分是千分之二点五；

??过户税费：房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税；

??继承过户契税：法定继承人继承房产，免契税。

??所以，子女继承父母价值500万的房产，需要缴纳的税费为：10万+1.5万+2605元=11.7万又605元

??首先小财需要明确，根据国家相关法律，个人所得税和营业税，是免征的。

??财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 财税〔2009〕78号

??一、以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

??（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹

??财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知 财税〔2009〕111号

??二、个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

??（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹

??那么，赠与所需要缴纳的税费主要有：

??契税：按房价3%缴纳；

??房屋产权登记费：80元；

??房屋评估费：按评估额0.5%缴纳

??公证费：房子估价的1%。

??契税：90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳

??营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。

??土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。

??所得税：房屋产权取得满五年且房产是夫妻名下唯 一房产的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。（房屋原值一般按上道契税完税额计算）

??房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米交纳

??房屋产权登记费：80.00元。

??房屋评估费：按评估额0.5%缴纳（按正常市场交易交割填报买卖契约，可不需要评估）

??就买卖要缴纳的费用，小财已经列得非常详细了。但具体的费用，还需要明确，在上海价值500万的房产，我们按照100平方米算。

??父母买卖给子女的房子，房屋产权一般是在五年以上且是唯 一一套房产（夫妻只有一套房产的情况普遍，小财就这么假设了），所以营业税、土地增值税和所得税都无需缴纳。

??那么，需要缴纳的费用就是：7.5万+600元+80元+2.5万=10万又680元

??就一套价值500万的房产，这三种方式过户给子女，需要缴纳的费用分别是：

??三、怎样过户才最划算

??小财再大家分析比较一下，哪种方式过户给子女最划算：

??1、从过户的成本上来看，赠与的成本最高，所以不是很适合。

??看到继承和买卖价格差不多，大家可能会比较倾向继承。但是，继承过程可能比较麻烦：父母要立遗嘱公证，等到父母百年后，房产转移到子女名下，手续上繁琐的因素还是挺多的。

??此外，还有一些不确定因素。如果以后出台了遗产税，那要缴纳的税费就很吓人了。遗产税也是我们在海外置产时需要考虑的因素，在美国买房子，除去6万美元的免征额度，其它部分要缴纳40%的遗产税！所以，这个因素也需要考虑进去。

??所以，买卖较为理想。

??2、为以后考虑：子女想要卖房子

??如果子女是继承或者受赠与得到房子，那么，个人所得税就是不得不考虑的因素。买卖房产，卖方个人所得税免征的条件是：房产证满5年，并且是卖方夫妻名下唯 一一套房产。

??一般家庭，都会有一套房，加上父母过户给自己的，房产都不会是唯 一的。所以，20%的个人所得税是逃不掉的。

??假设父母过户给子女的时候，房产价值500万，他们想把房子卖出去的时候，房子升 值到600万。

??如果是按照继承或者赠与的方式得到的房产，需要缴纳个人所得税：600万*20%=120万

??这中间，差了100万啊！

??考虑到种种因素，小财认为父母还是把房子“卖给”子女最为合适，省心又省钱。（PS：如果父母名下有多套房产或者房产证未满5年，父母把房子卖给子女，20%的个人所得税也是要的）

??四、其实，思路可以更广一点

??小财举的例子是针对父母和子女，当然，但是以上内容适用的不仅仅在父母和子女之间的。

??亲属之间涉及到房产过户的问题，买卖都是比较合适的方法。小财是来扩宽大家思路的。比如小A大伯无子女，小A对他特别孝顺，大伯想把房子留给小A，买卖也是比较好的方式。

??但如果是远方七大姑八大姨不幸身亡，各种亲属关系排一遍，居然只有你是合法继承人。那你也没得挑了，乖乖继承，天上掉下来的馅饼啊！

??五、合理避税，并不可耻

??“税”是每个朝代每个国家的政府都会遇到的问题，毕竟这是政府用以实现自身职能的经济保障。

??我纳税，我光荣；但我合理避税，也不可耻。

??在法律允许的范围内，合理避税，让自己得到更多的收益，这是法律给你的自由。

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