关于房屋所有权的约定是否口头约定具有法律效力吗的问题

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-10-03 11:21 标签： 口头约定具有法律效力吗

我是买家。今年二月底和卖家签约购买房产，期间因过户时间问题起过纠纷，在过户前双方协定买家多给卖家4万块，并签了补充合同，约定买家在交房当天给卖家3万8千元，留2000元作为迁户押金，并口头商定了迁户时间。之后的手续顺利进行，交房当日房产租约、水电、物业等也全移交给了买家。买家准备给卖家3万8千元，但考虑迁户时间是口头约定，未写上合同，怕到时卖家不按时迁户，要求卖家在收款收据上备注迁户时间。卖家当场拒绝，并情绪激动，双方不欢而散，买家当日没给卖家钱。第二天买家不想折腾，告知卖家愿意按约给钱了事，卖家说要告买家。而后买家多次联系卖家来拿钱，卖家不予理会。现在有几个问题：1.买家行为构成违约吗？2.如果买家构成违约，卖家起诉，卖家有权取消交易吗？还是只能责令买家给4万尾款？3.此房产产权是否已属于买家？买家可否任意处置房产？

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您好，很高兴为您解答。
     首先，您与卖家之间存在房屋买卖合同关系。你们之前口头商定迁户时间，那么根据《合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案中，因为口头约定取证比较困难，因此，对方如果起诉您，法院不会认定您违约的，因为本身双方之前已经口头约定了迁户时间，您只是进一步将迁户时间通过书面形式予以确定。
     其次，针对本案纠纷，建议您收集您向对方支付钱款的证据，例如电话通知、短信通知等方式固定证据，从而证明您是按照约定进行付款的，且逾期一两天法院也不会直接认定是根本违约的，所以，原则不会取消本次购房交易，且买卖合同已经成立生效，您也支付了之前的房款。
     再次，如上所述，您还有四万元尾款未支付，一般法院会要求您支付剩余尾款。
     最后，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
     因此，作为不动产的房屋是以登记来确定房屋所有权的，目前房屋还没有过户，仍然属于卖家，所以您目前不能随意处置房产，建议您积极协商，然后支付剩余尾款后及早进行过户。
     希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加我好友联系，为您指导和服务。

提问者对最佳答案的评价：

有理有据，有实际性，很好解答了疑惑。

买方出卖房产，办理过户时买方应当履行的义务，合同既然签订，应当按照合同严格履行。

卖家不予理会涉嫌违约，买家可以要求按照合同履行。合同约定不明确的，可以协商补充。房屋不过户产权尚不属于买家。

1、买家行为不够成违约，买家没有根本违约，只是想对原合同做一些变更，卖方不同意时，应该按照原合同继续履行。本案中买方表示要继续履行合同的，只是卖方不愿再继续履行，因此买家不构成违约。
2、如上说的，卖家无权取消交易。只能要求继续履行合同。
3、不动产只有在办理房屋过户登记后才发生所有权的转移，还没过户因此房屋还是卖家的。在没过户前，买方尽量不要处置房屋，以免给自己带来不必要的麻烦。

一方如果存在严重违反合同约定的行为，合同相对方可以主张相关的违约赔偿等，如果双方协商不成，建议及时起诉，祝好！

你好，很高兴为您解答：

1.买家行为构成违约吗？
答：买家的行为不属于违约行为的。
首先，因为目前是卖家不同意履行过户的附随义务，并已经违反了口头约定。
其次，在民事行为上卖家也表示不愿意配合迁移户口的，那么买家也有理由刑事不安抗辩权拒绝支付不成合同的款项的。
再者，补充条款并没有约定具体的时间无法确定您违约的事实依据的。
2.如果买家构成违约，卖家起诉，卖家有权取消交易吗？还是只能责令买家给4万尾款？
答：退一步讲，对方起诉您违约的，不属于根本违约的情形，不存在解除合同的情形。因而不能取消交易，法院审理的原则也是促进交易的进行的。
3.此房产产权是否已属于买家？买家可否任意处置房产？
答：产权已登记为准，登记后为您的产权您才可以处分的。
希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问的。欢迎来电咨询 法律规定的补充：
根据我国合同法的规定，是指双务合同中，双方当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切的证据证明后履行方有丧失或可能丧失履行能力的情况下，可暂时中止履行的权利。
　　规定不安抗辩权是为了切实保护当事人的合法权益，防止借合同进行欺诈，促使对方履行义务。不安抗辩权的行使条件如下：
　　（一）因同一双务合同互负债务，且两债务间具有对价关系。
　　（二）主张不安抗辩权的一方应当先履行债务，且其债务已届清偿期。如果履行期未届至，先履行方只能暂时停止履行的准备，无从停止履行。不安抗辩权适用的双务合同属于异时履行。是指
　　双方履行存在的时间顺序，即一方先履行，另一方后履行。
　　（三）先履行方有确切证据证明后履行方履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险。它包括三个要素：
　　1．后履行方丧失或可能丧失履行能力。根据我国合同法的规定，后履行方丧失或可能丧失履行能力的原因有：①财产显形减少。包括经营状况恶化、转移财产、抽逃资金以逃避债务；②丧失商业信誉；③提供劳务或完成工作的合同中，债务人丧失劳动能力；④给付特定物
　　的债务中，该特定物丧失。
　　2．后履行方丧失或可能丧失履行能力发生于合同成立之后。
　　3．先履行方对事实负有举证责任。先履行方主张不安抗辩权，必须有对方丧失或可能丧失履行债务能力的确切证据，而不能凭自己的主观猜测。否则，将会因擅自中止合同履行而承担违约责任，从而使自己处于极为不利的地位。

合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 　　1．因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力致使合同目的不能实现，该合同失去意义，应归于消灭。在此情况下，我国合同法允许当事人通过行使解除权的方式消灭合同关系。 　　2．在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。此即债务人拒绝履行，也称毁约，包括明示毁约和默示毁约。作为合同解除条件，它一是要求债务人有过错，二是拒绝行为违法(无合法理由)，三是有履行能力。 　　3．当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。此即债务人迟延履行。根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容中非属特别重要时，即使债务人在履行期届满后履行，也不致使合同目的落空。在此情况下，原则上不允许当事人立即解除合同，而应由债权人向债务人发出履行催告，给予一定的履行宽限期。债务人在该履行宽限期届满时仍未履行的，债权人有权解除合同。 　　4．当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。对某些合同而言，履行期限至为重要，如债务人不按期履行，合同目的即不能实现，于此情形，债权人有权解除合同。其他违约行为致使合同目的不能实现时，也应如此。 　　5．法律规定的其他情形。法律针对某些具体合同规定了特别法定解除条件的，从其规定。

《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。


以上法律规定应该可以解决您的问题了，并实践中也是如此操作进行的。
如果有疑问的话可以点我头像加我好友的。

首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。你们双方要按照双方签订合同履行。

其次，根据《合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”所以口头合同也是合同一种形式，不过有争议，存在证据问题。所以要有证据支持，如录音等。
再者，你作为买家如果对合同（包括补充合同）如果双方协商不成，双方按原合同履行，否则构成违约。如果卖家起诉也需要按合同履行，卖家如果没有解除合同，也没有取消交易权利。
最后，房产是否属于买家以房产交易过户为标准，如果过户当然买家有任意处置权利。否则，只能依据合同关系处理。
另外，如卖家解除合同，依据合同法，要恢复原状，你需要退还房屋并将房屋的租约、水电、物业等手续返还，买家也要退还已付房款。如果卖家不要求解除合同，你只需交付尾款。
希望我的解答你能满意并采纳为最佳答案，如有问题，可追问或qq或微信联系。我会为你提供全程指导和帮助。

买方出卖房产，办理过户时买方应当履行的义务，合同既然签订，应当按照合同严格履行。

已经过户的，买家有房子所有权。补充协议有效，卖家不接受的，买家可以向公证处提存，然后诉讼解决。

1、买家的行为并未构成够本违约，不应影响房屋买卖合同继续履行；
2、但就4万元已签订书面合同，若未按时支付应承担继续履行并赔偿卖家损失的违约责任；
3、房屋产权以办理房屋产权过户为准；
4、已办理交房，从实务操作中房屋已由买家控制，买家处于相对有利地位；
5、若有中介，可请中介作证，并非买家不愿履约，也可保留证据证明让买家拿钱买家不予理会。

你们之间的纠纷性质属于房屋买卖合同纠纷，应按照合同法的相关规定处理。

1.不构成违约；2.卖方不权取消交易，可以要求买家给付尾款；3.产权已属买方，买方有权处置。

你好，对于你陈述的事实，你现在手上收集有什么有利的证据呢？

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首先，口头合同也是合同的一种法定形式。其次，凭对方出具的定金证明完全能够说明对方收取了你的定金2万元。定金是为了担保合同的履行而给付的，如一方违约应当适用定金罚则。

你好，当时和兄弟合伙买了房，各出资一半，口头约定各自一半产权，但上只有兄弟夫妻俩人名字，现在他们不认房子有我的，咋样才能争取到我那一半。

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。希望我的回答对你有所帮助。详情可电话咨询或到律所详谈

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你好，请问有没有出资证据呢？

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你好， 当时有转款凭证没有呢

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你好，有相关的证据材料吗

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你好，有付款的证据吗？你叙述的情况还不够详备，如有需要可以我详谈，我再帮你分析。

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