赠予转让房产交什么税房产转让不满二年可以上市交易吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-10-04 04:16 标签： 赠予转让房产交什么税

　　赠与过户是亲属之间比较常见的房产过户方式。从税法角度讲，赠与的优惠条件仅仅适用于直系三代以内的无偿赠与，也就是说爷爷奶奶（或者外公外婆），父母，子女之间，以及亲兄弟姐妹之间。非直系的亲戚之间赠与也不享受税费优惠。

　　赠与过户获得的住房，如果是直系亲属之间赠与，免征赠与方的增值税和个人所得税，受赠方只需缴纳契税，按照法定税率4%缴纳。

　　【所需材料】：⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权证复印件一套； ⑵住建局需要材料同正常过户基本一样，只不过还需要公证书原件一份。

　　继承房产交易过户，如何缴税？

　　房产所有人去世后，法定继承人可申请继承，持继承公证书办理房产过户。

　　【继承房产的费用】：继承情况下，被继承人不涉及税，对继承人免征契税。只有少量公证费。

　　【所需材料】：⑴公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 ⑵住建部门需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。 注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

　　夫妻析产，双方均免税

　　析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产，一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。比较常见的是夫妻离婚对夫妻共同财产分割，涉及房产过户问题，双方都免税。

　　需要注意的是，析产首先是共同财产，如果是单方财产，在离婚时给对方，需要按照交易买卖来征税。

　　析产过程是先到公证处做析产公证，再到住建部门办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。

（1）营业税：与继承房产相同。

（2）个人所得税：只能采取核实征收。因赠予的房产取得的成本很低，只有很少过户税费，在卖出时近差额核实征收的基数就非常高，个税 = (评估价 - 转让过程的税费 - 原值0 )*20%。也就是几乎是按全额征收20%的个税。

（2）营业税：不满2年的5.6%，满2年免征。

（3）个税：核定征收，接近评估值的20%

（2）营业税：普通住房免征，非普通住户按“评估价-房证原值”的差额征收5.6%

（3）个税：核定征收，接近评估值的20%

二、继承的房产在出售时

（1）营业税：从已故的被继承人购买该房产的日期算起（不是按继承人取得该房产时间），满2年的普通住房免征营业税，不满2年征收营业税。非普通住宅不论是否满2年都要收5.6%营业税。

（2）个人所得税：从已故的被继承人购买该房产的日期算起，满5年且是继承人的家庭唯一住房的，卖出时免征个人所得税，否则要征收个税。个税的可以采取核实征收，即“（出售房产所得 - 房产原值 - 转让过程中的税费）*20%”，需要提供相关资料；也可以采取核定征收，即按房产现值（实际操作中一般是现在的评估价）收1%的个税（非普通住房收1.5%）。因在现实操作中，通常都不能提供相关资料，无法核实房屋原值，一般都是按核定征收。

（1）契税（根据买房人的情况，首套1%，二套3%，非普通住房不论首套二套都是3%）

（2）营业税：不满2年的5.6%，满2年免征。

（3）个税：普通住房1%，非普通住房1.5%

（2）营业税：普通住房免征，非普通住户按“评估价-房证原值”的差额征收5.6%

（3）个税：是继承人的家庭唯一住房的免征，非唯一的收1%（普通住房）或1.5%（非普通住房）。

三、三种过户方式的费用：

公证费、登记费。几百元可以搞定

契税1%（二套3%）；营业税5.6%（满2年的普通住房免征）；个税可按核实征收（收差额的20%）或核定征收（全额的1%），一般是按核定征收。

注意：直系亲属之间的过户，目前在目前没有遗产税的情况下，继承是费用最低的。以继承方式过户，存在一个麻烦，如果房产所有人生前没有留下遗嘱（需要公证才有法律效力）将房产留给某一个人，那就要按法律界定有多少个继承人。如果继承人很多，又想将房产过户到其中一个人名下，就需要其它拥有继承权的人必须公证承诺放弃遗产继承权，只要有一个人不同意，就无法过户。所以，房产所有人生前最好先留下遗嘱安排好该房产由某一个人继承，并做公证。

但继承必须在房产所有人去世后才能实行，若担心将来开征遗产税，父母想提前将房产转给子女，最好以买卖方式过户，而不要用赠予方式，否则将来子女出售此房产时会被征收高额的个税，得不偿失。

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