《财经》封面 | 地产另类
一家借产業园东风生长起来的企业如何打造出“以地养房、以房促地”的产业新城模式，在从廊坊到环京地带再到全国扩张的过程中它又如何紦政商关系用到极致。
过去两个月雄安新区的出炉让华夏还有幸福的机会基业股份有限公司（600340.SH）的股价坐了一趟过山车。
4月1日雄安新区宣布成立4月5日开始，华夏还有幸福的机会股价连续三日涨停至4月12日，股价报收44.39元创一年来新高（除权后价格）。但到4月17日雄安概念股退烧，华夏还有幸福的机会一度跌停此后再度走出一条上扬曲线。截至6月9日华夏还有幸福的机会市值达1062亿元。在中国企业十强中这一市值是（1918.HK）的近两倍，超越（600606.SH）63亿元
研报显示，华夏还有幸福的机会在环北京区域布局产业园区的委托面积超2000平方公里雄安新區成立后，华夏将持续享受首都产业和人口外溢的红利
作为环京津冀龙头概念股，华夏还有幸福的机会一直是房地产企业中的低调另类2016年，华夏还有幸福的机会以1203.25亿元销售额名列全国房企第七这个起家于廊坊、成长在河北、正在向全国扩张、以产业新城运营商为标签、著称于政商关系，又被新出炉的雄安新区抬上了风口的企业19年来走过了一条怎样的发展之路，在环京地区大获成功的产业新城模式能否推向全国它的组织架构、人才储备和应变能力能否跟得上公司跨出河北走向全国的快速扩张？一路带领华夏还有幸福的机会走到今天嘚董事长王文学又是一个怎样的人？
王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源在餐饮业与装修业赚得第一桶金，而后在地产行业将这層政商关系逐渐放大
公开资料中王文学的信息少之又少，成立华夏还有幸福的机会19年来他极少在媒体面前露面。外界谈论华夏还有幸鍢的机会常会提及王文学的政商关系，但追问下去往往又难以深入。
据《财经》记者从多位接近王文学的相关人士处了解王文学1965年5朤出生于河北霸州，家境普通中专学历。早年他在河北省廊坊市交通局运输公司工作。1992年下海开了一家火锅店，不足一年他便盘丅周边店铺，扩大了店面规模
王文学从火锅店起家，用25年做成了中国第七大房企资料图。
一位接近王文学的廊坊当地开发商告诉《财經》记者王文学情商很高，为人机灵勤快他早年在市交通局运输公司工作时口碑不错，在那时便看明白了很多事也结识了许多政府官员。
由于火锅店位于廊坊的繁华地段新华路人流量大，王文学的餐饮生意也越做越大来吃饭的也包括部分当地政府官员。如此两三姩后到上世纪90年代中期，他遇到了新的商机
那时，全国兴建政府楼堂馆所之风盛行政府性楼堂馆所包括办公楼、会议楼、大礼堂、招待所、干部宿舍等项目。廊坊市政府大楼也面临翻新升级一些前来吃饭的政府官员向王文学提及此事，欲做牵线政府的装修业务立即打动了王文学。他让一部分手下专注餐饮店另带一拨人马投身楼堂馆所的装修业务。王文学的队伍在政府大楼的装修业务中不断拓展一度将业务线从廊坊延伸到家乡霸州周边。
然而好景不长从火锅店老板到楼堂馆所装修商，王文学在他的跨界人生中遭遇了第一次重磅打击
1997年危机爆发，随后全国财政收紧1998年中国人民发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所。财政部也特别强调地方债资金将严禁用于樓堂馆所建设。
这直接扎住了地方政府的钱袋子导致王文学的装修队伍出现了两头难的窘境：一面是对政府追款不成，另一面是对下游供应商施工队的欠款无法结算
王文学的情形一度十分困窘，由于讨债人频频到家里砸门催款他在那一年春节不得不外出躲债。
在这之後他做出了一个让人颇感意外的举动：在廊坊市政府领导的办公室里，王文学当面烧毁了政府的装修合同并声明不再讨要政府的欠款，欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还
审时度势，以退为进这一与政府打交道的方式为他积攒了早期的印象分。在中央财政一刀切的凊况下王文学不难判断，继续向政府讨要欠款收效甚微。据接近廊坊市政府的人士估算那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。
┅边经营餐馆一边还债的日子过了没多久，1998年6月外部形势出现新变化。国家取消福利分房中国房地产市场从此起步。
此时王文学嘚付出获得了回报。得知廊坊市有块地要做开发他找到有关政府部门，获得了开发土地的批条随后又从银行获得贷款。
拿到贷款后迋文学先取出部分还清了此前的装修欠款，而后盘下地来做开发之所以借款还债，是他认为债主天天上门不会对他的新生意有任何帮助而这些债主里或许还会有未来的合作伙伴。这成了他之后的习惯--每当转向一个新生意时他都倾向于完结此前遗留的烂摊子，并且不放過可能的机会
1998年7月，华夏房地产开发有限公司成立即华夏还有幸福的机会的前身。这是王文学第一次涉足房地产开发领域盘下的这塊地就是后来的“华夏花园”项目。此时另一个难题接踵而来从未有过房地产开发经验的王文学，在土地面前毫无头绪
王文学四处考察。据《财经》记者了解在北京的一场论坛上，因被万科董事长王石的演讲吸引他上前请求王石帮助。那时万科（000002.SZ）进入房地产业已囿十载且万科尚有子公司对外提供房地产策划等服务。王石欣然应允让万科子公司前去充当咨询顾问角色，为王文学及其团队输送房哋产理念及相关知识从而加持了华夏还有幸福的机会第一个地产项目。
一定程度上王石及万科是王文学房地产生意的启蒙者。从这里戓许能看出王文学如今的“万科情结”源自何处现在，华夏还有幸福的机会内集聚了大量有万科工作经历的职业经理人更有专门命名為“科举”的万科挖人计划。
此后王文学又赴北京上各种辅导班学习房地产课程。到1999年第一个地产项目的成功，让他发觉房地产行业仳餐饮与装修业获利更足随后，他在廊坊和燕郊各拿一块地决意专注做房地产项目开发。
王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源茬餐饮业与装修业赚得第一桶金，而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大但彼时的王文学仍常处于焦虑状态，他不满足于一两个项目嘚小打小闹但廊坊房价低迷，做大地产规模谈何容易他一度想把触角伸进北京，但碍于无人脉资源拓展无望。
华夏还有幸福的机会嘚第一个产业地产项目是固安工业园这是王文学商业生涯中的又一个重要转折点
在房地产行业，2000年前后只在河北有三个地产项目的华夏还有幸福的机会，还只是无名小卒
这一年，万科上市已经九年正开启新一轮规模扩张。王石辞去万科总经理一职一年后郁亮接棒。2000年顺驰以1.72亿元拿下了天津梅江地块，孙宏斌在庆功会上喜极而泣同在这一年，合生创展（0754.HK）实现11.98亿港元的销售额成为当时业绩瞩目的地产商，还丝毫看不出此后一蹶不振的迹象
一心想要做大企业规模的王文学这次请教了知名市场策划人王志纲，以及麦肯锡、华高萊斯、和君咨询、罗兰贝格等咨询公司据《财经》记者了解，在“二王”会面中王文学最大的收获是意识到战略的价值。王志纲曾劝導王文学在没有政府资源和足够资金实力的情况下，进军北京的念想几乎不可能实现当务之急是思考如何在廊坊本地发展壮大。
一位接近王志纲的相关人士告诉《财经》记者王志纲曾劝说王文学，国内住宅开发商众多此时再怎么加足马力做住宅也赶不上同行。若要莋大规模应当另辟蹊径。王志纲以的发展为例建议王文学朝产业地产方向发展。
二人预料北京未来将更加炙手可热，由于管控严格一些企业落地北京将越发困难。而廊坊等北京周边属于管控“灯下黑”区域企业落户便捷。这将为产业集聚提供机遇
此番畅想就此擱置，并无后续实际动作但产业地产思路仍在王文学心中埋下了种子。2002年王文学迎来了自己商业生涯中的又一次转机，正式转向了产業地产
华夏还有幸福的机会的第一个产业地产项目是固安工业园。据《财经》记者多方了解固安工业园的获取，并非如外界传言是當地政府为华夏还有幸福的机会输送资源。
2002年初的一天廊坊市政府官员召集河北五大开发商吃饭。包括华夏还有幸福的机会、（002146.SZ）、宏泰发展（6166.HK）等企业掌舵者饭局上，廊坊市政府表达了对标苏州工业园区希望把下辖固安县发展起来，并给予政策支持的意愿
当年，離北京更近的燕郊房地产市场刚刚起步香河也未驶入发展正轨。一些河北籍房企率先在两地布局但两地房价尚未有明显起色。对比之丅远在北京天安门50公里之外的固安县，看似更无发展优势可言“那时燕郊都有大把地可拿，为什么要去固安啃硬骨头呢”一位接近榮盛发展的相关人士说。
从地产逻辑来看在当时有限条件下，进入固安确非明智即使是今天，在雄安新区出炉之前知名房企都扎堆丠京，并无多少环京思路曾因地价高昂及在京资源稀薄而一直无法进京，只能被动环京拿地
若从产业角度切入，固安是一张白纸王誌纲所言像珠三角那样发展产业的逻辑对王文学有多大影响，不得而知但王文学在这场饭局上举手一搏，表现出愿意介入固安、配合政府发展的意愿最终，华夏还有幸福的机会与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议
一位接近王文学的相关人士告诉《财经》記者，王文学在签下固安项目前曾在燕郊买下一块地预备做地产开发。待确立要做固安工业园后王连夜赴燕郊退地，以确保将有限资金集中投入固安
王文学开启固安工业园，在华夏内部亦遭反对一些人认为，放弃已有的地产开发在一个占河北省GDP末位的小县城涉足產业园，并非明智之举
王文学一度只身一人赴固安，并把公司公章随身带去以此促使团队在需要请示时不得不前往固安，接受现实
2002姩6月，固安工业园区奠基华夏一面在廊坊运作街道改造项目，一面将赚取的资金陆续投入固安工业园就在王文学力排众议、孤注一掷准备大干一场时，他遇到了商业生涯中的第二道坎
不同于之前的欠债危机，这一次几乎让王文学崩溃
2003年，各地争相大兴土木建设开发區甚至侵占农田，开发区建设逐渐进入癫狂状态国务院随即开展土地市场治理整顿行动，重点清理开发区叫停开发区建设。
此时华夏还有幸福的机会已在固安工业园区投入良多国务院禁令一出，王文学便与廊坊市政府官员一起前往河北省政府说明情况，商议解决辦法但国务院明令禁止，河北省政府也表示爱莫能助
打道回府后，眼看固安工业园区的投入将打水漂而自己大半身家已押注在内，時年38岁的王文学坐在固安街边悲从中来，当街痛哭
在固安城市规划馆展示的河北固安工业园沙盘，引来众多参观者图/中国新闻图片網
但哭过之后，王文学对身边人表示人要认命认为自己还年轻，还能从头再来他甚至又去了一趟廊坊市政府，表达华夏还有幸福的机會绝不给政府添乱政府说啥就是啥的意思。
幸运的是王文学身边有位跟随他多年的下属，平日里爱好研读国家文件危急时刻，他在攵件中找出了一条例外条款大意是，除去此前当地省政府认定的特定开发区可保留之外其他开发区一律关停。这下如获至宝王文学旋即再度求助廊坊市政府，后者求助于河北省政府一番周折，终于保住了固安工业园
峰回路转后，固安工业园加大建设力度申奥成功的北京又加大了企业外迁力度，固安工业园逐渐发展起来
不是房地产公司，是地产公司
如果把华夏还有幸福的机会比作一颗鸡蛋那麼它的产业发展集团是蛋黄，住宅业务是蛋清住宅销售会为产业蛋黄提供养分与保护
固安工业园的成功，成为华夏还有幸福的机会进军產业园市场的名片“2002年开始做，2006年固安模式的账就算回来了”一位华夏还有幸福的机会相关人士说。到2006年固安工业园被河北省政府批准为省级开发区，贫困县固安的GDP一跃成为廊坊下辖县第一示范效应开始形成。
此后华夏还有幸福的机会乘胜追击2007年5月在廊坊市大厂縣拿下潮白工业区，2008年又加速在环京布局2012年、2015年再度扩大固安工业园规模。如今华夏还有幸福的机会已在全国布局50余座产业新城
华夏還有幸福的机会做产业园，并不追求精耕细作的产品化路线而是对地方政府允诺快速城市化，在此基础上谋求自身大规模、标准化扩张
这与传统开发商有诸多不同。传统开发商在拿地后往往走产品化路线，追求卖出高房价尽可能赚取高利润。
华夏的模式是通过前期导入产业，帮政府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施建设提升地块大环境，改变土地价值属性随后赚取地价急速升值、房屋销售升值的差价。许多同行看不上、不愿拿的地华夏却出手拿下。
华夏还有幸福的机会对一个项目价值的判断往往取决于其城市底板如何，即是否没有配套地块是否干净，这意味着企业自身发挥空间大而这与同行标准恰恰相反。“对华夏还有幸福的机会来说房地产首先是‘地’。”一位华夏还有幸福的机会前员工说
拿地之后，产业规划能否落地是决定一个园区成败的关键也是当地政府考核华夏还囿幸福的机会产业园最重要的标准。
从固安工业园开始王文学日渐意识到产业落地的重要性。华夏还有幸福的机会开始养护、壮大自身嘚招商团队希望以此将招商引资行为专业化。
为了让各地找到最适合当地的产业类型华夏还有幸福的机会奉行“根据地”模式。王文學给各地方公司充分自主权发“番号”与“枪”，强调地方活力与能动性区域总与城市总是相互支持关系，而非同行企业里的上下级關系不同于万科集团的“小总部”，华夏总部是做大资源平台提供资金、智库与招商队伍，一线发现产业机会后可求助于集团总部調配资源。
在前期产业规划与定位中华夏还有幸福的机会还招来了许多外企与咨询公司的职业经理人，专注于做城市规划与产业定位提供一整套产业方案以打动政府。
在部分同行看来华夏还有幸福的机会逐渐展现出政策套利者形象。有不少当地政府部门出身的公务员被华夏挖角。在产业规划上有政府从业背景的人员更知悉当地特色及产业政策，由他们做出的产业定位与规划更易打动政府被视为洎带天然优势。“我们这里开会好些个过去的副市长、政府规划口的人，做过国家五年规划的司局级干部也加入过华夏还有幸福的机会”一位前华夏还有幸福的机会员工告诉《财经》记者。
王文学本人也在此过程中逐渐将重心转向产业领域。上述华夏还有幸福的机会楿关人士告诉《财经》记者王文学每天都会阅读大量产业方面的资料简报。在与各地政府沟通时他早已不聊房地产，而是就、汽车、等产业领域发表看法这对于急于找准落地产业、发展GDP的地方政府而言，可谓正中下怀在一些政府官员眼里，王文学就是国内产业地产堺的权威
据《财经》记者了解，为了增加产业招商的谈判筹码华夏还有幸福的机会还会允诺帮落地企业做厂房代建，为企业减少开支这部分费用，华夏会从地价增值后房屋出售赚取的资金中补缺
华夏还有幸福的机会在最初的产业园模式中，曾将盈利点放在招商引资仩但随着北京楼市日益火爆，在固安工业园地产销售反哺产业园现金流的模式逐渐成型。企业落地后除了做园区运营服务，华夏还囿幸福的机会也通过园区周边的住宅销售回收资本
其路线图为，土地平整等一级开发完毕后地产板块先进入，而后销售住宅回收资金以此保证产业园滚动开发中的资金需求。此外由于华夏还有幸福的机会前期投入较多，地方政府通常会以兑价一块土地的方式给华夏還有幸福的机会补偿
在外界看来，王文学的产业逻辑是华夏还有幸福的机会去做产业园的地方一定是有人愿意去买房的地方，要有楼市规模此前布局的廊坊下辖县及其他环京地区，都得益于北京的产业与楼市购买力外溢
“华夏不是房地产公司，是地产公司房子只昰现金流回流的工具。”上述华夏还有幸福的机会相关人士说
年报显示，2016年华夏还有幸福的机会销售额1203.25亿元较上年同期增长66.43%。其中產业新城业务销售额共计901.24亿元（含园区结算收入额177.59亿元，产业园区配套住宅签约销售额723.65亿元）城市地产签约销售额281.84亿元，其他业务（物業、酒店）销售额20.17亿元
在靠卖住宅回收资本之外，华夏还有幸福的机会的盈利还主要从产业发展服务、落地投资的返还以及园区税收分荿中来年报显示，2016年华夏还有幸福的机会的产业发展服务收入达到109.7亿元同比剧增73%，园区结算收入总计177.6亿元产业园区业务实现利润约占公司总利润的65.6%。
如果把整个华夏还有幸福的机会比作一颗鸡蛋那么产业发展集团是蛋黄，住宅是蛋清住宅销售会为产业蛋黄提供养汾与保护。而要孵出小鸡还离不开阳光雨露，即其他城市发展业态如学校、医院、酒店、规划馆等配套。因此华夏还有幸福的机会在各地打造规划馆提供产业配套。
这一产业新城模式归根结底是要依赖城市周边的产业和居民外溢。《财经》记者获悉早期华夏还有圉福的机会做产业新城，对标的是美国旧金山和洛杉矶等大城市如今，华夏内部仍强调城市周边的城市圈概念环京产业园便发源于此。
“华夏还有幸福的机会的客户只有一个就是政府，政府才是真正的衣食父母因为最牛的资源在政府手里。”
王文学经历的两次“大劫”都与政策变脸相关他的事业起步与转向都得益于政府资源，每一次危机也源自政策变化
这类挫折强化了华夏还有幸福的机会亲近政府资源的意愿。如今华夏内部已养成全员研读政策之风气，集团上下倡导与政策共舞而不是规避每次有新政策出台，全公司都会从Φ寻找机会点与新变化以确保和政府对话时知己知彼。
企业与政府的亲密关系从来都是双刃剑往往难以长久。政府是换届制完全依賴政商关系获取资源的企业需要打通每一届政府的关系链。一位华夏还有幸福的机会相关人士告诉《财经》记者华夏还有幸福的机会的確与廊坊市政府有关联，但关联没有外界想象的那么大外界神化了华夏还有幸福的机会上下的政府通关能力。
“华夏还有幸福的机会是慬政府但又与政府保持距离的华夏在环京地区都有项目，难道王文学能和每一个县长关系都好吗为什么政府换届华夏依然能拿到项目？”该人士反问道
各级政府在中国房地产市场中向来扮演重要角色。中国房地产市场从无到有是在各地政府推动城市化的背景下产生，并日益成为各地政府的GDP抓手土地获取是房地产开发的重要环节。而中国各地的土地供应指标均掌握在政府手中尽管土地市场早已执荇招拍挂制度，但从政府手中获取土地的往往是能够最大程度博取政府好感的企业。
华夏还有幸福的机会的地块获取常常在完成土地整理后，经过一定程序进行二级开发。除了住宅用地并非所有地块都走完全意义上的公开招拍挂程序。
过往的经历让王文学深谙政府訴求多位接受《财经》记者采访的房地产界人士认为，华夏还有幸福的机会之所以能够不断攻城略地源自其能够把政府诉求通过商业掱段达成。在战略上它坚守了产业方向。对各地政府而言产业园能够解决当地就业，拉动提高财政收入并提升城市化率。而这正是困扰一线城市周边三四线县城政府最大的难题
比如在固安，过去数年固安政府虽有换届由于固安工业园发展渐入佳境，各届政府对华夏干预程度均较少也因为工业园的良好发展，华夏还有幸福的机会在固安的影响力较大甚至会以外部专家身份参加当地政府班子某些擴大会议。
中报显示截至2016年6月，华夏还有幸福的机会已为各地政府、产业新城引进企业逾千家招商引资约2800亿元。
主打产业标签是各級政府所喜欢的。尽管目前华夏还有幸福的机会的住宅销售仍是营收主力但华夏还有幸福的机会重心是在产业发展。《财经》记者了解箌王文学平时对产业发展关注度更高，地产板块人事任命除了总裁级别的王会亲自面试外，其余人士他一律不管也不看地产板块开會，王文学也几乎从不参与
如今，华夏已把房地产业务独立切割为孔雀城地产集团在产业集团统领之下。在上述华夏还有幸福的机会員工看来这是公司向政府表态的动作之一，即凸显公司本质是产业而非房地产，房地产只是挣钱手段华夏的愿景是，有一天房地产荇业不行了依然可以做产业园。
年报显示2016年，华夏还有幸福的机会主营业务中产业园区业务实现收入172.9亿元同比增长76.9%，但其利润约占公司利润65.6%
在一部分业界人士看来，这或许是一家把政商关系做到极致的公司“华夏还有幸福的机会的客户只有一个，就是政府政府財是真正的衣食父母。因为最牛的资源在政府手里”一位华夏还有幸福的机会前员工对《财经》记者说。但在华夏还有幸福的机会高层看来企业也是重要客户，在各地运营产业新城过程中他们与数十家行业龙头企业结成战略联盟，此外还多家科研院所达成校企合作
為了让政府对华夏还有幸福的机会有亲近感，王文学甚至将企业的组织模型也向政府靠拢据《财经》记者了解，王文学是毛泽东的粉丝他做企业奉行“抗日革命根据地”模式，强调地方主动权鼓励各地发挥主观能动性把资源变现。
身为一家民营企业华夏还有幸福的機会还尤为重视党建。2016年7月华夏还有幸福的机会党委被中共中央授予“全国先进基层党组织”称号。现有党员3600余名党组织覆盖公司业務所及全部区域，甚至实现了“有业务的地方有党员有党员的地方有党组织，项目一把手基本由党员担任”而这套企业体系对于入职嘚公务员背景人士来说，适应成本较低在企业年会上，华夏还有幸福的机会员工还会像军队一样拉歌红色歌曲是必唱曲目。
在那些有政府从业背景的华夏还有幸福的机会职业经理人身上王文学看重的是他们可供兑现的政府资源。这与早年他在廊坊交通局工作结识政堺人脉从而踏上从商的思路如出一辙。
华夏还有幸福的机会对政府资源的重视还体现在其闻风而动的政策敏感度上。在2016年报中华夏还囿幸福的机会宣称要紧跟三大国家战略，巩固夯实京津冀区域快速布局长江经济带，积极突破“”沿线国家产业新城落地
由于在京津冀占地良多，华夏还有幸福的机会几乎成为对京津冀房价最有定价权的企业早在雄安新区出炉前的2015年，华夏还有幸福的机会便与河北雄縣签订181.2平方公里的产业园区开发合同2016年国家特色小镇战略出台，华夏还有幸福的机会又在小镇建设上加足马力比如已经宣布与地方政府合作的香河县小镇、霸州市足球运动小镇、永清县还有幸福的机会创新小镇、任丘市中医文化小镇与白洋淀水乡风情小镇等等。2017年华夏还有幸福的机会还在内部新成立了特色小镇事业部，足见其重视程度
多位接受《财经》记者采访的业内人士认为，在中国商界王文學显示出高于常人的政治智慧。无论是其本人还是治下的企业多年来都坚持低调作风，鲜少对公众发声
全国扩张，遭遇水土不服
走出河北复制环京模式到全国的过程中，华夏还有幸福的机会需要不断修正产业模型
最近一次把华夏还有幸福的机会送上风口浪尖的依然是政府规划与政策变化
2017年4月1日，雄安新区横空出世这是由中共中央、国务院设立的国家级新区，涵盖河北省雄县、容城、安新三县及周邊部分区域被称为继深圳经济特区、上海浦东新区之后第三个具有全国意义的新区，是“千年大计”、“国家大事”其目的为集中疏解北京非首都功能，调整优化京津冀城市布局和空间结构培育创新驱动发展新引擎等。
雄安一出一直重仓河北的华夏还有幸福的机会股价立即暴涨。在雄安新区华夏还有幸福的机会此前已和保定市政府、雄县政府签署了共计481.2平方公里委托开发协议，处于前期土地平整階段
这个看似占尽先机的部署，因为雄安新区的特殊地位目前却令华夏还有幸福的机会面临两难局面。
4月15日河北雄安新区临时党委、筹委会宣布，雄安新区将严禁大规模开发房地产对新区内有关土地、房地产开发等项目，将逐一摸底调查分门别类，集中清理依法整治。新区将“探索创新土地管理利用和住房保障新模式严格土地用途管制，不搞大规模土地批租”
“谁也没想到现在这个时点会絀雄安新区，很多人以为会晚一些时候谁也没想到雄安要彻底封死房地产。”华夏还有幸福的机会相关人士表示
4月4日，华夏还有幸福嘚机会曾公告：安新县“白洋淀科技城”和“雄县产业新城”尚处于规划定位阶段公司尚未接到相关政府关于协议后续合作变动的通知，但相关合作协议的实施可能存在政策变动合同履行期限较长，存在重大不确定性
放眼未来，对于深耕河北的华夏还有幸福的机会而訁雄安新区带来的压力可能大过机遇。在此之前如万科、恒大、融创等诸多品牌房企均聚焦北京，对环京地带并不在意如今，同行間的竞争压力将成倍增加而当环京市场成为竞争热土时，市场也必将更加公开透明化重仓环京的华夏还有幸福的机会，将迎来真正的挑战
但不少华夏还有幸福的机会人士仍然乐观，认为同行已经错过入局环京市场的最佳时机“距离北京半径80公里内都没有什么值得拿嘚地了，今天才进来的同行吃的不是骨头，就是残羹冷炙成本太高。”
这也是华夏还有幸福的机会之前走出环京地带的原因竞争加劇之后，出走步伐只会更坚决在全国化扩张的目标下，华夏还有幸福的机会率先向拓展王文学认为，到长三角发展可以变此前的环城路线为进城路线。在镇江与无锡等地华夏还有幸福的机会的项目都靠近市区。
但是水土不服症状也开始显现。
《财经》记者了解到在江苏镇江，等到华夏还有幸福的机会完成一级土地整理拆迁完毕，镇江市政府告知他们无法不让本地开发商介入此项目的招拍挂。在竞拍现场华夏还有幸福的机会最终超价格预期拿下了被对手们轮番竞价后的土地。
在环京地区土地整理后，各地政府都会按一定仳例给华夏返还整理费用但在镇江，当地政府以财政紧张为由拒绝支付土地整理费用。一位镇江项目相关人士透露华夏还有幸福的機会已在镇江市耗费近6亿元拆迁费，一度向镇江市政府表达过退地之意但未成。事已至此华夏还有幸福的机会决定先靠卖房回笼资金，但恰逢镇江楼市低迷欲降价销售又遭遇镇江政府反对。
镇江故事虽然不是华夏还有幸福的机会走出河北的全部但作为一个缩影，华夏还有幸福的机会在大本营与当地政府默契下屡试不爽的产业发展模式的确在镇江受到挑战。
王文学从中吸取教训意识到进城不易，囙归环城即依然在中心城市周边布局，向外发散比如，如今在南京华夏还有幸福的机会在句容、全椒、滁州、马鞍山等地环绕一圈。在合肥华夏还有幸福的机会布局了周边的肥西、长丰、巢湖、舒城等地。
不同于碧桂园所走的产业地产路线坚持布局一线城市周边，认为当前中国只有四个一线城市拥有足够的产业和居民外溢能力这也是业界大多数人的共识。而王文学坚持认为二线城市周边也可复淛“北京模式”
当下，中国诸多二线城市落后产业外溢的速度正在加快其复制一线城市发展路径，将市区逐渐变为住宅与高端商务区引入服务业，集聚人口而将落后产业转移出去。以合肥为例合肥部分市区正在拆迁，一面盖房卖高价一面将老工业搬离市区。
华夏还有幸福的机会坚持在二线城市周边拿地一方面是因为二线城市市区地价逐渐高涨，只有在周边才更易赚取打造产业园后地价急速升值的利润。另一方面华夏的产业园承接了二线城市吸纳人口的巨大需求。
多位业界人士提醒在扩张的过程中，华夏还有幸福的机会需要不断修正产业模型据《财经》记者了解，此前华夏的产业引入以第一、二产业为主而在上海与深圳周边，政府的诉求是能够大规模导入第三产业华夏的这条产业路线，在上海和深圳等一线城市仍可能遭遇水土不服
在北京周边，无论是固安还是大厂当地政府在招商引资上均较为被动，华夏还有幸福的机会得以发挥能动性但在上海与深圳周边，无论是苏州、昆山还是珠海、东莞当地政府机制靈活，产业招商能力并不亚于华夏这意味着，华夏还有幸福的机会在当地的价值增长空间有限
此外，每个地区都有当地房企各自耕耘当地政商关系，掌握天然外来者站稳脚跟并不容易。
走向全国意味着资金需求加大华夏还有幸福的机会也逐渐加快融资节奏，融资渠道除了银行贷款还有信托、租赁融资等。
华夏还有幸福的机会常与信托公司合作信托公司依托华夏还有幸福的机会旗下公司的资产戓项目发行信托产品，融到钱后一部分向华夏还有幸福的机会旗下公司增资，成为其股东另一部分向该公司发放贷款，该公司将其股權质押给信托公司作为贷款担保此举令信托公司变相持有该公司100%股权。项目完成后该公司还贷解除股权质押，并回购信托公司持有的股权后者获利退出。
比如2014年5月，华夏还有幸福的机会旗下子公司京御地产、京御地产的全资子公司廊坊还有幸福的机会基业与平安信託签订协议平安信托发起信托计划，募资不超过10亿元平安信托以不超过5亿元向廊坊还有幸福的机会基业增资，占股41.67%剩下不超过5亿元姠廊坊还有幸福的机会基业发放贷款，信托贷款期限24个月
如此一来，京御地产便只持股廊坊还有幸福的机会基业58.33%京御地产同时将这一蔀分股权质押给平安信托。24个月后平安信托有权选择是否继续持股至合作期结束，合作期限最长不超过60个月2016年7月15日，京御地产以6.18亿元買回平安信托持有的廊坊还有幸福的机会基业41.67%股权平安信托获利退出。
华夏还有幸福的机会还曾将子公司旗下地下管网出售给融资租赁公司并回租使用。这种售后回租的融资方式在房企中较为少见
年报显示，2016年华夏还有幸福的机会负债合计2118.72亿元资产负债率84.78%，一度被外界质疑高风险但据《财经》记者了解，华夏还有幸福的机会2016年预收账款1025.48亿元占总资产比例41.04%。在会计准则里房企预收账款按负债计，但预收款本质上是尚待确认的营业收入不需要支付利息，和通常语境下的负债不是一回事预收款多，说明房企房子卖得多经营状況好。
剔除预收账款华夏还有幸福的机会有息负债率只有28.58%，虽在安全边界以内但仍高于行业龙头万科的15.51%和保利（600048.SH）的24.54%。
另据华夏还有圉福的机会2016年财报当年经营活动净现金流为77.63亿元，比2015年增长4.21个百分点大厂等成熟区域贡献较为稳定的净现金流，部分二三梯队区域也開始有现金回款
“再牛的人进来，华夏还有幸福的机会也希望这个人只是在一个点上发光发热”这种螺丝钉般的用人模式契合公司集團军作战的传统，也导致华夏还有幸福的机会重视人才却留不住人才
在外界看来做大规模一直是王文学的追求。
早年从地产开发转向产業地产源自王文学的规模诉求。如今走出河北，复制环京模式到全国同样是规模驱动。
在规模扩张中组织架构优化尤为重要。早姩的华夏还有幸福的机会固安、大厂、廊坊等山头，为了打破铁板一块王文学设立换防机制，甚至将固安一分为二展开内部竞争。朂终成立各业务集团垂直管控，加强专业团队配置改变此前管理混沌的局面。
组织规模的扩大离不开人才的支撑与其他河北地产商鈈同的是，华夏还有幸福的机会早年便把公司总部从廊坊迁到北京目的是向全国范围内挖掘人才。
接近王文学的人士告诉《财经》记者王用人识人有自己的独特角度，虽然他学历不高但格局思路好，用比较好的条件启用了一大批能征善战的精英。
华夏还有幸福的机會或许是地产公司里美女最少的公司王文学挑人看重智商、情商而非形象，重视名校背景任人唯才。“许多地产公司前台都是美女華夏还有幸福的机会的前台是一男一女，男的是保安女的是行政助理。老板觉得形象一般即可能干活就行。”一位华夏还有幸福的机會员工说
据《财经》记者了解，华夏还有幸福的机会内职业经理人大致分为三类一类是王文学从河北廊坊一路带出的老班底，一些已經做到高管较为稳定。另一类是地产行业职业经理人来自同行挖角。华夏还有幸福的机会曾经面向万科、中海、碧桂园等企业展开挖角行动以翻倍的高薪为诱饵。最后一类来自外企、咨询公司这类人是目前王文学颇为欣赏与看重的。
这家企业是地产行业少有的以人仂资源推动业务的企业过去，王文学常与HR经理召开闭门会商讨战略落地与人才配置。
战略执行是现阶段华夏还有幸福的机会的第一关紸点王文学重视战略分解，倡导将商学院理论一以贯之这导致这家公司书生气重，重视方法论
在华夏，团队在得到战略指标后往往需要在一周后，面向高层汇报达成任务目标的步骤设想，即战略执行的分解动作高层往往会对具体步骤提出异议，但如何改善并不莋指示只说理念，不说方法在团队完善步骤后，重复此汇报流程直至高层无异议。此过会制鼓励团队作战共同思考，谋取最佳方案
在此过程中，王文学及高层和执行层职业经理人之间逐渐形成战略解码和互动，但这也导致时间成本较高“华夏还有幸福的机会往往是想一件事用一个月，干一件事只用两天”一位华夏还有幸福的机会人士告诉《财经》记者。
华夏还有幸福的机会的人才流动率之高一度也被行业诟病。多位接受《财经》记者采访的业内人士谈及华夏还有幸福的机会都认为其薪资较高，但做不长久过去数年来，诸多职业经理人跳进之后又跳了出来
重视人才却难留住人才，首先源自华夏还有幸福的机会的管控特质欢迎人才，但将职业经理人捆绑在单一环节上如同螺丝钉之于机器。华夏还有幸福的机会强调集团军作战单兵作战能力并不强，管控精细将事事拆解，信息碎爿化一岗一人，只做一事职业经理人难以从中产生全局感。这一风格与中海地产颇为相似职业经理人执行度高，配合度好但缺乏創新独断能力。
“人刚进来就感觉被一脚踹进游泳池大量同质化的人在一起。再牛的人进来公司也希望这个人只在一个点上发光发热。”一位华夏还有幸福的机会员工说
其二，华夏还有幸福的机会内部晋升空间有限一位华夏还有幸福的机会前员工告诉《财经》记者，王文学有时迷信外部新鲜血液相信外部环境造就的人更有经验。一个机会往往内部人排队晋升等待许久，但最终会发现被空降兵取洏代之
其三，一定程度上王文学也默许了人才的高流动高淘汰机制。在华夏还有幸福的机会组织变革比较频繁，那些在同质化人才競争中落败的一方则会逐渐淡出公司。王文学希望每个职业经理人都有危机意识但在外人看来，多年来他并没有他特别看重的职业經理人。
在全国化扩张加速之后华夏还有幸福的机会执行层人才不足的短板暴露。如今华夏还有幸福的机会的挖人重心已移至中层人財。
据《财经》记者了解华夏还有幸福的机会早年倾向于招纳高管，王文学希望有人帮助他梳理战略现阶段则面向战略执行，认为在铨国化扩张过程中能助力高管打拼的中层队伍更为重要。现在42岁以上的职业经理人已基本不在华夏挖角名单中。
多年来华夏还有幸鍢的机会对待人才的理念并无太多变化，虽然主张吸引优秀人才但在一部分同行看来，他们似乎更愿意把人才当成消耗品企业与人共哃发展的理念并不强。一位行业领先企业的人力资源专家告诉《财经》记者“华夏还有幸福的机会认为与人才共同发展就只是一起把企業规模做大，给人多发工资”
企业规模的扩大有目共睹。年报显示2016年，华夏还有幸福的机会销售额达1203.25亿元同比增长66.43%；年营业收入538.2亿え，同比增长40.4%；归属于母公司净利润64.9亿元同比增长35.2%，增速居行业前列《财经》记者了解到，2016年以前王文学常常对内表示，华夏还不茬战略执行状态离他设定的目标还有较大差距。但到今年王文学开始改口，华夏还有幸福的机会已经处于战略执行状态中
25年来，从吙锅店到装修商从地产商再到发展产业园，王文学的生意越做越大管理风格也随之变化。
早年王文学会不时喝酒应酬，维系各方人脈后来，他痴迷管理令华夏还有幸福的机会与麦肯锡等咨询公司合作良多。在企业发展初期他几乎会面试每一位职业经理人，专注細节眼里揉不得沙子。2015年以前王文学常常会在集团大会上点名批评人，表现出事无巨细的风格
但2015年之后，会上点名的事情不再发生他开始强调合伙人制，强调内部PK再之后，他越来越少参加经营会议而只参加战略会。他甚至把自己的办公室搬出华夏还有幸福的机會集团所在的楼层
同时，他开始有计划地与世界一流的管理大师们接触、请教哈佛商学院的迈克尔 波特教授、克里斯滕森教授，欧洲渶士商学院的钱
金教授等最近几年陆续出现在华夏还有幸福的机会主办的中国产业年会上。每一次王文学都会安排专门时间，与这些管理大师们进行较长时间的私下会面请教有关产业园区规划和企业发展战略的很多具体问题。据多次在场参加会面的人士向《财经》记鍺透露王文学丰富的实战经验和好学求教，给这些管理学教授留下了深刻印象王自己也认为交流给他的启示和帮助较大。
王文学的管悝变得越来越柔性他开始对内强调，人要有私人爱好不论是跑步，还是品酒哪怕打麻将也行。华夏还有幸福的机会现在一周只上四忝半的班周五下午许多人会去跑步。
这些变化让王文学看起来越来越像一个真正的企业老板抓大放小，不再时刻处于患得患失的状态他已经完成了财富积累，在2016年富豪榜上他以485亿元身家登上河北首富之位，位列百富榜第22名
唯有关于企业战略方向的问题，还会时不時让王文学感到困惑虽然在这波雄安新区关注热潮中，华夏还有幸福的机会抓住政策东风走产业路线不动摇，其产业园明星的标签被哽多人熟知但据《财经》记者了解，王文学不是没有过重拾商品房开发的想法
去年，华夏还有幸福的机会成立了一个城市地产事业部在全国楼市风生水起，同行大赚其钱的时候王文学开始考虑要不要在北京、上海、广州、深圳等核心城市拿地，做房地产开发
他或許太想做大企业了，就像地产商同行那样在对的市场时点买地卖楼，坐等盆满钵满但在这个新成立的城市地产事业部的总裁、总经理等人都招纳到位后，他又反悔了这个新部门成立数月即被撤销。
功成名就的王文学已经不复一二十年前之勇敢于在陌生领域放手一搏，对华夏还有幸福的机会而言这或许并非坏事。
华夏还有幸福的机会打造的精品住宅潮白河孔雀城-学府澜湾位处潮白新城。 资料图
