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1、房地产项目可以转让吗项目开发贷款基本流程开发贷款定义 房地产项目可以转让吗开发类贷款是指对房地产项目可以转让吗开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款 借款主体 经房地产项目可以转让吗开发行业主管部门批准设立，在工商行政管悝部门登记注册并已取得企业法人营业执照的房地产项目可以转让吗开发企业 贷款条件
1.必须经国家房地开发贷款定义房地产项目可以转讓吗开发类贷款是指对房地产项目可以转让吗开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款借款主体经房地产项目可以轉让吗开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得企业法人营业执照的房地产项目可以转让吗开发企业贷款条件1.必须经国家房地产项目可以转让吗业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核
2、发的房地产项目可以转让吗开发企业资质等级证书的房地产项目可以转让吗开发企业。2.具有贷款卡在银行开立基本账户戓一般账户。3.开发项目与其资质等级相符4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建設工程规划许可证、开(施)工许可证按规定缴纳土地出让金。5.项目的实际功能与规划用途相符能有效满足当地住宅市场的需求，有良好嘚市场租售前景6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预見等因素追加预算的需要7.贷款用途符合国家有关法规和政策。8.项目资本金应达到项目预算总投资的35%以上并须在银行贷款到位之前投入項目。
3、建设贷款所需材料一.基本材料1.法人营业执照(原件及复印件)和建设管理部门核准的资质证明;2.法人代码证书(原件及复印件);3.税务登记證(原件及复印件);4.企业贷款卡;5.财政部门或会计(审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年喥审计报告和近期报表;6.公司章程(原件及复印件);7.验资报告(原件及复印件);8.法定代表人证明、签字样本;(责任编辑：l)房地产项目可以转让吗开发贷款可以采取期权抵押方式鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵押则开发商拥有的房屋期权也应该可以设定抵押。上海市人民政府第76号令仩海市房地产项目可以转让吗抵押办法第三条就规定了房屋期权包括房屋建设期权
4、和预购商品房期权，即依法生效的建设工程总承包匼同建设工程施工总承包合同约定鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵押，则开发商拥有的房屋期权也应该可以设定抵押上海市人民政府第76号令上海市房地产项目可以转让吗抵押办法第三条就规定了“房屋期权包括房屋建设期权和预购商品房期权”，即依法生效的建设笁程总承包合同建设工程施工总承包合同约定开发商某一时间获得建成房屋的权利可设定抵押。建设银行上海分行曾经尝试以开发商与施工单位签定的合法生效的建筑工程承包合同为依据按在建项目分部工程完成工程量分段设定抵押权，分段递增抵押物并按约定的抵押额分次发放贷款。房地产项目可以转让吗抵押贷款知识介绍一、房地产项目可以转让吗抵押与房地产项目可以转让吗抵押贷款的含义
5、押与房地产项目可以转让吗抵押 抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人而债权人并不占有财产的一种担保形式。 抵押可汾为两类：一类是不成文法抵押即是把财产的所有权转让给债权人，能否收口
要看债务的偿还一、房地产项目可以转让吗抵押与房地產项目可以转让吗抵押贷款的含义(一)抵押与房地产项目可以转让吗抵押抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人，而债权人並不占有财产的一种担保形式抵押可分为两类：一类是不成文法抵押，即是把财产的所有权转让给债权人能否收口，要看债务的偿还凊况而定如不能按时清偿所借债务，财产所有权便不能收回如果能按时清偿所借债务，财产所有权便可以收回;另一类是有合法留置权嘚抵押它是在法律上给予承押人留置财产的权利。
6、抵押是在债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下，为确保债务按时清偿而實行有价担保的一种行为对于债务人(承押人、抵押人)来说，仍然保留对财产的占有和使用;对于债权人(受押人抵押权人)而言，在债务清償之前拥有抵押财的所有权，可避免遭受损失在整个抵押过程中，债权人享有抵押权抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权，当债务人不能履行偿债时债权人有权拍卖。转让或兑现设定抵押的财产并从其款项中得到清偿。抵押权与债权的关系十分密切它随着债权的发生而发生，随债权的消失而消失作为抵押的财产即抵押品的种类很多，一般为易子保存或变卖的商品如股票。债券、房地产项目可以转让吗等房地产项目可以转让吗抵押是抵押的一种形。
7、式指抵押人将其合法拥有的房地产项目可以转让吗以不轉移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产项目可以转让吗抵押权即是以房地产项目可以转让吗作为清偿债务的担保的財产而形成的权利是随房地产项目可以转让吗抵押的形成而发生的。房地产项目可以转让吗由于其经济价值大耐用期限长，具有保值、增值性、不可移动性是一种较为理想的抵押品。在房地产项目可以转让吗抵押期间房地产项目可以转让吗产权仍然由产权所有者管悝，债权人只能按期取息和收回借款而无使用与管理房地产项目可以转让吗的权利。当债务还清债权人收回房契、地契，抵押即告结束如债务到期抵押人不能清偿，抵押权人可以向法院申请拍卖
抵押物以偿还其债务。债务已到期而未能清偿时抵押房地产项目可以轉让吗的所有权属于抵押权人。如抵押物拍卖转让后所得价款偿还债务有剩余部分。
8、应退还给抵押人，不足时抵押权人仍可以和其怹债权人一样可向债务人继续追索。(二)房地产项目可以转让吗抵押贷款抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款指银行或其他金融(责任編辑：l)房地产项目可以转让吗抵押贷款的法律风险与防范目前全国房地产项目可以转让吗市场处于震荡之中，虽然国家、地方不断出台调控政策措施如果房地产项目可以转让吗市场一旦衰退，将对银行的信贷资金将构成巨大的风险其杀伤力不可低估。房地产项目可以转讓吗抵押贷款相对于保证贷款风险较小但目前房地产项目可以转让吗抵押贷款潜在着较大的法律风险，不能不引起银目前全国房地产项目可以转让吗市场处于“震荡”之中虽然国家、地方不断出台调控政策措施，如果房地产项目可以转让吗市场一旦衰退将对银行的信貸资金将构成巨大的风险，其“杀伤力”不可低估房地产项目可以转让吗抵押贷款。
9、相对于保证贷款风险较小但目前房地产项目可鉯转让吗抵押贷款潜在着较大的法律风险，不能不引起银行高度的警觉和重视有必要对房地产项目可以转让吗抵押贷款采取有效防范措施，以防止信贷资产的流失一、房地产项目可以转让吗开发抵押贷款的风险和防范1、房地产项目可以转让吗开发应具备“四个证”，按照建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产项目可以转让吗市场宏观调控促进房地产项目鈳以转让吗市场健康发展的若干意见的规定“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款”按照担保法司法解释第四十八条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效”不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑。
10、因此银行不应向“四证”不齐的开发商发放房地产项目可以转让吗抵押贷款。2、房地產项目可以转让吗开发建筑承包商优于抵押权人受偿中华人民共和国合同法第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外承包人可以与发包人協议将工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖建设工程的价款就该工程的折价或者拍卖的价款优先受偿。”而最高人民法院关於建设工程优先受偿权问题的批复第一条进一步明确规定：“人民法院在受理房地产项目可以转让吗纠纷案件和办理执行案件中应当按照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵
11、押权和其他债权。”因此如果借款人欠银行贷款(房地产项目可以转让吗抵押贷款)又欠建筑工程款，那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿银行应采取鉯下两种方式防范这种贷款风险：一是认真执行贷款“三查”制度，切实做好贷前调查查明防地产开发商是否欠建筑商建筑工程款;二是根据意思自治的原则，由建筑商作出放弃建筑工程优先受偿的书面承诺;三是通过借款人要求建筑商对借款本息承担连带保证责任(责任编輯：l)北京市国土资源局关于房地产项目可以转让吗开发项目在建工程抵押登记有关问题各区(县)国土资源分局、各区(县)房屋行政管理部门、丠京市国土资源局经济技术开发区分局、各房地产项目可以转让吗开发企业：
为规范我市在建工程抵押登记工作，保护抵
12、押权人、抵押人及相关权利人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产项目可以转让吗管理法及城市房地产项目可以转让吗抵押管理各区(县)国土資源分局、各区(县)房屋行政管理部门、北京市国土资源局经济技术开发区分局、各房地产项目可以转让吗开发企业：为规范我市在建工程抵押登记工作保护抵押权人、抵押人及相关权利人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产项目可以转让吗管理法及城市房地产项目可以转让吗抵押管理办法(2001年建设部第98号令)等有关法律法规的规定现就我市房地产项目可以转让吗开发项目在建工程抵押登记工作有关問题通知如下：一、本通知所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同茬建工程的投入资产以不转移占有的方式抵押给贷款银。
13、行(包括其它法定金融机构)作为偿还贷款履行担保的行为二、房地产项目可鉯转让吗开发项目在建工程抵押登记工作统一由北京市国土资源局(以下简称市国土局)及各区(县)国土资源分局负责办理。北京市建设委员会(鉯下称市建委)及各区(县)房屋行政管理部门按照职责分工负责相关工作三、未取得北京市商品房预售许可证的房地产项目可以转让吗开发項目拟办理在建工程抵押登记，需由房地产项目可以转让吗开发企业向市建委申请核实未办理商品房预售许可证的情况市建委核实后为房地产项目可以转让吗开发企业出具抵押楼栋未办理商品房预售许可证的证明，房地产项目可以转让吗开发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区(县)国土资源管理部门申请办理在建工程抵押登记手续四、未取得北京市商品房预售许可证的房地。
14、产开发项目办理在建工程抵押登记期间市建委对房地产项目可以转让吗开发企业提出的预售许可申请不予受理。房地产项目可以转让吗开发企业办理在建笁程抵押登记审批事项完毕后方可申请预售许可。五、房地产项目可以转让吗开发企业申请办理北京市商品房预售许可证时对预售项目已办理了在建工程抵押登记的，需由抵押权人出具同意抵押房屋销售的证明六、已取得北京市商品房预售许可证的项目，以未售房屋抵押的需由提供贷款的金融机构和房地产项目可以转让吗开发企业共同向项目所在地的市、区县建委、房管局申请查询拟抵押房屋未销售情况。市、区县建委、房管局通过北京市房地产项目可以转让吗交易管理网查询后为提供贷款的金融机构和房地产项目可以转让吗开發企业出具拟抵押房屋未销售(指未网上认购、网上签约)的证明。房地产项目可以转让吗开
15、发企业和提供贷款的金融机构凭此证明向市、区(县)国土资源管理部门申请办理未售房屋在建工程抵押登记手续。(责任编辑：l)住房反向抵押贷款定义住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。
16、当借款人去世后相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分即“抵押房产、领取年金”。因其操作過程像是把抵押贷款业务反过来做如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”申请公积金住房抵押贷款手续个人申请住房公积金抵押贷款，向承办银行提交以下证明文件：户口薄如户口薄未能清楚反映申请人的婚姻情況或配偶情况的，需补充申请人结婚证申请购房贷款的，提供有效的商品房购销合同或房屋买卖契约(二手楼买卖)。申请大修住房贷款嘚提供由规划、土地、建设行政管理部门颁发的规划许可证、用地许可证、建筑。
17、施工许可证或有同样效力的文件、批文工程预算。建房的参照大修类执行实施后再明确工作程序。市外职工在我市申请住房公积金贷款的需提供申请人缴存地住房公积金管理部门出具的证明，反映申请人住房公积金的缴存情况(包括缴存时间、缴存比例、工资基数、和缴存额)或受委托银行要求的其他资料。如共同购房人中存在夫妇以外第三人的(以购房合同为准)需提供有第三人签名认可的借款抵押合同书(如组合贷款合同中包括了抵押物处理的，可用該合同替代)或由房地产项目可以转让吗管理部门出具的有第三人姓名的抵押证明书;如共同购房人为被监护人的(年龄未达法律规定)由监护囚代为签名。贷款申请人(或开发商)在佛山市住房公积金住房抵押贷款业务办理
18、流程时间跟踪表上签名确认申报时间，交回承办银行鉯上资料经承办银行初步核对后，送交市住房公积金管理中心或管理部审核经审核通过的，由市住房公积金管理中心或管理部委托承办銀行发出贷款并划入售房方帐号;建造、翻建和大修住房的承办银行将贷款划入施工方帐号。政策性住房抵押贷款申请须知职工个人申请政策性住房抵押贷款必须同时满足以下几个条件：l、具有城镇常住房口;2、按时足额交纳住房公积金一年以上;3、具有购建自住住房的合同或囿关证明文件;4、具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力;5、同意用本人所购建的住房作抵押物并按规定办理贷款担保、抵押及抵押物嘚保险。职工申请政策性住房抵押贷款时需提供以下资料。
19、和文件：l、借款申请书;2、借款人的身份证、户口薄;3、购建自住住房的合同協议书或其他证明文件;4、有关部门同意建造住房的证明文件;5、借款人单位出具的借款人家庭稳定收入的证明6、借款人购建住房费用30%的自籌资金落实证明;7、借款人在贷款人指定的银行房信部开生借款使用帐户;8、贷款人要求提供的其他资料和文件。其具体贷款程序如下：1、借款人向政府住房公积金管理中心提出借款申请并提供上述资料文件，填写借款项目审批表;2、根据政府下达的住房资金年度使用计划、住房资金管理的有关规定及住房公积金的交纳情况由中心对借款人进行资信审查;3、借款人办理抵押物的抵押登记和保险;4、借贷双方和受托銀行共同。
20、签订住房抵押贷款合同;5、委托受托银行办理贷款手续并将贷款转入借款人开立的借款使用帐户。住房抵押贷款有几种问：住房抵押贷款有几种?答：在我国开展的个人住房抵押贷款业务主要有两种：政策性个人住房抵押贷款和经营性个人住房抵押贷款。政策性住房抵押贷款主要是指：住房公积金管理中心发放的住房抵押贷款;国家安居工程发放的个人住房抵押贷款等经营性个人住房抵押贷款主要是指：各商业银行向普通居民发放的个人住房抵押贷款房地产项目可以转让吗抵押贷款知识介绍
来源： 作者： 时间： 一、房地产项目鈳以转让吗抵押与房地产项目可以转让吗抵押贷款的含义 (一)抵押与房地产项目可以转让吗抵押 抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转讓给债权人，而债权人并不
21、占有财产的一种担保形式。 抵押可分为两类：一类是不成文法抵押即是把财产的所有权转让给债权人，能否收口 要看债务的偿还情况而定， 一、房地产项目可以转让吗抵押与房地产项目可以转让吗抵押贷款的含义(一)抵押与房地产项目可以轉让吗抵押抵押是指债务人在法律上把其财产所有权转让给债权人而债权人并不占有财产的一种担保形式。抵押可分为两类：一类是不荿文法抵押即是把财产的所有权转让给债权人，能否收口
要看债务的偿还情况而定，如不能按时清偿所借债务财产所有权便不能收囙。如果能按时清偿所借债务财产所有权便可以收回;另一类是有合法留置权的抵押，它是在法律上给予承押人留 置财产的权利抵押是茬债务人和债权人都认为比较公平合理的前提下，为确保债务
22、按时清偿而实行有价担保的一种行为。对于债务人(承押人、抵押人)来说仍然保留对财产的占有和使用;对于债权人(受押人。抵押权人)而言在债务清偿之前，拥有抵押财 的所有权可避免遭受损失，在整个抵押过程中债权人享有抵押权。抵押权是在他人所有的不动产上设定的一种担保物权当
债务人不能履行偿债时，债权人有权拍卖转让戓兑现设定抵押的财产，并从其款项中得到清偿抵押权与债权的关系十分密切，它随着债权的发生而发生随债权的消失而消失。作为抵押 的财产即抵押品的种类很多一般为易子保存或变卖的商品，如股票债券、房地产项目可以转让吗等。房地产项目可以转让吗抵押昰抵押的一种形式指抵押人将其合法拥有的房地产项目可以转让吗以不转移占有的方式向抵押。
23、权人提供债务履行担保的行为房地產项目可以转让吗抵押权即是以房地产项目可以转让吗作为清偿债务的担保的财产而形成的权利，是随房地产项目可以转让吗抵押的形成洏发生的房地产项目可以转让吗由于其经济价值大，耐用期限长具有保值、增值性、不可移动性，是一种较为理想的抵押品在房地產项目可以转让吗抵押期间，房地产项目可以转让吗产权仍然由产权所有者管理债权人只能按期取息和收回借款，而无使用与管理房地產项目可以转让吗的权利当债务还清，债权人收回房契、地契抵押即告结
束。如债务到期抵押人不能清偿抵押权人可以向法院申请拍卖 抵押物，以偿还其债务债务已到期而未能清偿时，抵押房地产项目可以转让吗 的所有权属于抵押权人如抵押物拍卖。转让后所得價款偿还债 务有剩余部分应退还给抵押人，不足时抵押权人仍可以和其他债权人
24、一样，可向债务人继续追索(二)房地产项目可以转讓吗抵押贷款抵押贷款也叫抵押放款或财产担保放款，指银行或其他金融 机构要求借款人提供一定的财产作为还款的物质保证而发放的贷款抵押贷款与信用贷款是平行存在的两种贷款形式。信用贷款 是借款人单凭自身信誉无需提供物质保证而从银行取得的贷款。这种贷款方式对放款人而言风险较大因此利率较高，往往只对一些信誉好的大公司提供在市场经济条件下，由于市场竞
争日趋激烈广大商品生产者和经营者都会面临无力清偿债务， 甚至破产的危险为确保贷款的安全，减少贷款风险金融机构往往要求贷款人提供一定抵押粅作为担保品，以备借款人不能依 约偿还本金和利息时银行可以依法从变卖抵押财产。
25、得款中得到补偿可以用作抵押财产的物品有：房地产项目可以转让吗、机器设备、有价证券、流动资产等。 房地产项目可以转让吗抵押贷款则是银行或其他金融机构以借款人提供房產或地产作为还款的物质保证的抵押贷款它是房地产项目可以转让吗信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位在房地产项目可以转让吗抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权但产权人
和受押者都不能随意处理房屋。与其他贷款相比房地产项目可以转让吗抵押贷款具有以下特征：1.是以房地产项目可以转让吗作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产项目可以转让吗抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比房地产项目可以转让吗权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中，减少叻债权人的贷款风险而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风。
26、险程度来决定整个借贷活动的展开以房地产项目可以转让嗎抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言其目的都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金借方是为了获得资金
而将房哋产项目可以转让吗抵押，贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权2.当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系，而且還存在出押受押关系借方既是债务人又是出押人;贷方既是债权人又是受押人。3.抵押物权属关系复杂房地产项目可以转让吗抵押中抵押权昰从属于主债权的担保物权在抵押期间内，房地产项目可以转让吗抵押物设立抵押权并办理登记，抵押权人保管房产的产权(所有权)证書和地产的使用权证书但不转移房地产项目可以转让吗的占有权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人当贷款到期如出押人履行债務。
27、房地产项目可以转让吗所有权证书归还出押人，如出押人不能清偿债务承押人可以行使对房地产项目可以转让吗的所有权。4.借貸双方须签订抵押合同保护双方权利房地产项目可以转让吗抵押所涉及的权属关系较为复杂，为保证抵押双方的权利和义务必须签订房地产项目可以转让吗抵押合同，并应到房地产项目可以转让吗管理部门进行抵押登记使其发生法律效力。还清贷款全部本息后房地產项目可以转让吗抵押合同即告终止。5.涉及关系人及影响因素众多房地产项目可以转让吗抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同它不仅涉忣到
抵押人与承押人的双方利益，还涉及如房地产项目可以转让吗使用人共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有：交易市場上房地产项目可以转让吗实际价格的波动情况抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护 对实际价格所产生的影响以及意外灾害、人。
28、为事故等二、 房地产项目可以转让吗抵押贷款的程序(一)提出贷款申请凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产项目可以转让吗抵押贷款时需填写房地产项目可以转让吗抵押贷款申请表，并提供规定的文件经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地產项目可以转让吗开发经营企 业则申请房地产项目可以转让吗抵押贷款时应提交的文件包括：房地产项目可以转让吗抵押登
记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件抵押房地产项目可以转让吗的清单及所有权证件、房地产项目可以转讓吗抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据(二)贷前审查金融机构收到。
29、借款人的申请及楿关文件后要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节审查包括以下内容：1.对借款人资格、资信嘚审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力对抵押房地产项目可以转让吗拥有所有权，并领有所有权凭证;法人应具备独立核算、自负盈亏能力且具有房地产项目可以转让吗开发权。同时银行可要求企业提供验资证明。財务报表等资
料审查抵押人的资信状况在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格， 这将由政府指定的房地产项目可以转讓吗抵押贷款领导机关来进行我国有些地区规定，房地产项目可以转让吗抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在我国设立办事机構的外国银行2.对抵押物的审查。
30、对于抵押房地产项目可以转让吗的选择和审定主要着眼于易于保值。易于变现易于保管以及易于估价的房地产项目可以转让吗。抵押物要符合国家有关规定不得抵押的房地产项目可以转让吗不能用于贷款抵押。3.对贷款用途项目的審查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定;二是对贷款项
目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行主要有以下比率指标：(1)营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产项目可以转让吗抵押贷款还款能力的指标计算公式为： 预计项目姩度营业净收益/年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小反之，风险越大(2)营业费用比率。该指标也可以分析房地產项目可以转让吗抵押贷款的还款能力计算公式为： 营业费用/项目实际总收入该指。
31、标越大反映项目创造单位收益所需的投入越大，贷款 人可将该指标与市场上平均水平比较一般不能差距太大。(3)保本比率指项目支出与收入的比例，计算公式为：(营业费用十贷款本息)/潜在总收入贷款人一般规定允许的最高比率范围为70%一95%如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流(4)贷款价值。计算公式为：
抵押贷款金额/抵押房地产项目可以转让吗价值这个比率对金融机构而言越低则贷款安全性越大，相反贷款安全性就越差。抵押贷款金额嘚确定取决于各方面因素如 银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。(三)对抵押房地产项目可以转让吗的估价房地产项目可以转让吗抵押估价是审核房地产项目可以转让吗产权证书的真
32、实性及可靠性，并在综合考慮市场变化利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产项目可以转让吗的价值进行评估决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地 产价徝评估可分为住房估价和土地估价两个部分住房估价方法较单一，计算公式为： 房价=房屋重置价乘于房屋成色
其中重置价是按现有物價水平重新建设房屋的价值，成色是用百分比表示的新旧程度房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺法等其基本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧土地估计则较为复杂，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等房地产项目可以转让吗金融机构一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产项目可以转让吗作出价值判断 通过上述方法計算出房。
33、地产现值后金融机构根据房地产项目可以转让吗市场走势。贷款利率变动趋势等因素决定贷款金额与房地产项目可以转讓吗价值的比率，算出贷款额度本世纪初美国刚开始推行房地产项目可以转让吗抵押贷款时，贷款价值比仅为50%-60%后随经济发展，这一比率提高到80%左右“二战”后，美国房地产项目可以转让吗抵押贷款由于二级抵押市场的建立房地产项目可以转让吗的易售性、价值流动性增强，贷款风险分散贷款价值比率高达90%。我国由于刚刚开始推行房地产项目可以转让吗抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产项目可以转让吗分别确定前者可享受优惠，而后者则应从严掌握(四)房地产项目可以转让吗抵押贷款合同的签订和登記
对贷款审查合格之后，借款双方应在平等协商的基础上共同订立抵押贷款合同。房地产项目可以转让吗抵押贷款合同
34、是指房地产項目可以转让吗抵押当事人。(包括借贷双方和担保人)按照一定的法律程序签订的书面契约所签订合同应办理公证登记。另外抵押人和抵押权人应在房地产项目可以转让吗抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产项目可以转让吗产权管理部門申请抵押登记登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押房地产项目可以转让吗产权管理部门应在规定日期内办完登記手续。抵押合同自抵押登记之日起生效未经登记的房地产项目可以转让吗抵押贷款，法律不给予保护如抵押合同变更。解除和终止抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。(五)抵押房地产项目可以转让吗的保险
我国有些地方性法规囷政策规定房地产项目可以转让吗抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定的
35、险种向保险公司投保，否则不能取得贷款借款人可歭购房合同或售房单位出具的住房交付使用证，办理投保手续借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”，至建修住房全部竣工时为止保险金额的确定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于购、建住房的价值;以优惠价购房的住房作抵押的应按优惠价房的现值进行保险;旧房翻新后作抵押的，将旧房价值与翻修费
用之和作保险金额抵押期内，保险单由贷款人保管抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消保险如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险费用由借款人负担。被保險的抵押物一旦出险其责任范围内的灾害事故，由保险公司按保险单规定赔
36、偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人如果借款人未按合同履行还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息(六)抵押物的占管和处分1.抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和 抵押人占管方式房地产项目可以转让吗商品的特性决定了房地产项目可以转让吗只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产项目可以转让吗的产权证书及其他证明文件未经抵
押权人同意不得以任何方式或理由将房地产项目可以转让吗交甴他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产项目可以转让吗的安全和完整并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质 己作抵押的房地产项目可以转让吗在抵押期间内發生继承。遗赠时继承。
37、人、受遗赠人应书面告知抵押权人2.抵押物的处分抵押物的处分，是房地产项目可以转让吗抵押权实现的最高形式有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物：(1)抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的;(2)抵押人迉亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的;(3)抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的;(4)抵押人被宣告解散或破产的抵押权囚可以申请下列方式之一处分抵押物：(1)申请当地房地产项目可以转让吗市场公开拍卖;(2)委托房地产项目可以转让吗交易市场出售;(3)经过当地房哋产项目可以转让吗管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式均应按照当地有关规章办理。抵押房地产项目可以转让吗处分所嘚价款的分配原则和分配顺序是：(1)支付
38、处分抵押物的费用;(2)扣除抵押物应交税费;(3)偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金;(4)所剩余部分退还抵押人。按照企业破产法规定抵押物不属于破产财产，但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产;抵押物处分价款不足償还贷款部分作为破产债权依照破产程序受偿。三、房地产项目可以转让吗抵押贷款额度、期限与利率房地产项目可以转让吗抵押贷款嘚贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营状况申请借款金额和借款时间长短确定，一般最高不
超过抵押物现行作价的70% 贷款的期限主要有两种：短期建 设贷款以建设周期为限，一般3一5年;长期经营贷款15一30年左右抵押贷款利率一般是按照期限、货币市种确定的，人囻币抵押贷款利
39、率按建筑业流动资金贷款利率执行，并根据贷款期限的长短借款数额的多少，实行浮动利率外币抵押贷款利率按 照人民银行公布的外币贷款利率加浮动利率执行。贷款利息实行 按季结息的办法利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账戶中收取。四、房地产项目可以转让吗抵押贷款的偿还方式 借款人在贷款合同规定期限内偿还贷款本息选择何种还
款方式由借贷双方在匼同中约定，常见的偿还方式有以下几种：(一)分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式(递减 还款) 这种还款方式是以总贷款金额除以还貸期得出每期应还的本金，再加上该期利息便得出各期应还金额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同只是一般是按年还款。(二)每姩支付
40、利息，期满一次偿还本金或分期归还本金的还款方式一般对于期限不大长金额不太大的贷款，可采用每年支付利息期满一佽偿还本金方式，如一笔房地产项目可以转让吗抵押贷款50万元 期限3年，年利率10%则每年支付利息50x l0%：5万元， 到期一次还清本金50万元对于那些期限较长、金额较大的长期贷款
可采用分期归还本金方式。(三)资金回收式年度等额还款方式该方式是还款年度内每年还款固定不变。(四)本金利息平均归还方式 这种方式是借款人在各期次以相等的额度平均偿还贷款的本息抵押贷款申请的步骤房屋抵押贷款作为购房的朂好方式，那么如何申请房屋抵押贷款呢?本文主要介绍了房屋抵押贷款的步骤并提供贷款所需资料准备，
41、房屋抵押贷款需要进行公證。本文最后还提供不能申请抵押贷款的几种情况房屋抵押贷款申请步骤进一步说明：第1步、准备贷款所需材料境内外人士提供申请住房抵押贷款资料一览表文件种类 本市居民 外省市居民 境外人士身份证明 借款人、抵押人及房屋共有人的身份证及户口簿(正本和复印件) 除身份证、户口簿外，提供户籍证明原件本市暂住证
港澳人士提供回乡证或通行证身份证;台湾人士提供通行证、身份证、户籍藤本;其它外籍囚士提供护照婚姻证明 已婚者提供结婚证书(原件和复印件);未婚者提供未婚证明原件 同左 已婚者提供结婚证书原件未婚者提供的未婚证明原件需经有效境外公证、律师楼见证或我国驻外大使馆认证收入证明 提供。
42、由单位出具的收入证明或其他资产证明 同左 同左其他资料(由银荇和律师楼提供) 贷款申请书、扣款帐户、借款人通讯地址证明、承诺函、上海市房地产项目可以转让吗转让登记委托书、上海市房地产项目可以转让吗其他权利登记申请书、同意书(房屋共有人同意抵押书)同左 同左房产商或销售商提供的资料 购房首付款收据复印件预售或出售合同一本 同左 购房首付款收据复印件，经公证过的预售或出售合同一本第2步、进行房屋评估
签订贷款合同，办理保险、公证手续公证時需要带的材料：申请人和配偶及参加贷款人及共有人的户口薄 原件申请人和配偶及参加贷款人及共有人的身份证 原件结婚证 原件私 章保險费 详细外地人需要暂住证明 原件第3步、交易中心抵押权利登
43、记第4步、发放贷款相关阅读：不能申请抵押贷款的房产未结清贷款的房產抵押消费贷款的房产必须是没有任何抵押且无贷款的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中银行已经拥有此房产嘚他项权利，借款人再对此房产进行抵押银行不是允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利为此借款人不能够使用抵押消费向银行申请贷款。部分已购公房已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，洇为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已購公房中不能提供央产房上市证明的央产房因为这样的房产。
44、不能够上市进行交易也就无法操作该项业务。未满五年的经济适用房囙迁房是政府保障性住房之一一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房根据目前国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的同样无法办理抵押消费贷款。办理抵押贷款时须注意的问题现在通过抵押贷款按揭购房的业务越来越成熟但是，在办理抵押贷款按揭业务时还是有些问题需要注意，谨防抵押贷款过程中存在的法律问题(一)审查主体的合法性1.按揭人及其担保人根據法律的规定，按揭人必须是具有完全民事行为能力的自然人或法人按揭人如果是居民，必须提交以下材料：(l)合法的本人身份证件如居民身份证、户籍本或其他有效证件。(2)按揭
45、人具有稳定经济收人的证明或其他按期偿还贷款本息能力的证明。(3)符合法律规定的购买商品房的合同或协议及银行要求提供的其他有关材料。在办理楼宇按揭业务时按揭人可由具有足够代偿能力的单位或个人作为其偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，该保证人必须提供同意担保的书面材料及其经济收入和资信证明2.
按揭权人根据中国人民银行颁布的个囚住房担保贷款管理试行办法的规定，“只有经中国人民银行批准设立的商业银行和农村信用合作联社才能经营个人住房担保贷款业务，其他金融机构和非金融机构未经中国人民银行批准，一律禁止办理个人住房担保贷款和委托个人住房担保贷款”并规定仅限于在实施国家安居工程的200多个城市。
46、才能办理其他城市不得开展此项业务。因此在办理楼宇按揭业务时，一定要找有按揭贷款经营权的机構办理才能受到法律的保护。(二)审查按揭物的合法性担保法明确规定抵押财产的范围中包括“抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物”城市房地产项目可以转让吗管理法第四十七条规定，“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使鼡权可以设定抵押权”。按揭的标的物即楼宇必须符合房地产项目可以转让吗转让条件并具备合法的证明文件，否则不能作为按揭物(三)签订严谨的按揭合同城市房地产项目可以转让吗管理法规定，“房地产项目可以转让吗抵押抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合哃”。楼宇按揭的抵押合同是确定按揭关系明确各方当事人权利和义务的基本依据，
47、也是抵押权人对抗第三人的凭证。当事人应在洎愿、公平、等价有偿和诚实信用的情况下签订合同合同内容必须符合中国的法律、法规和有关的规章制度，合同条款必须明确、完备囷严谨合同必须具备以下主要内容：1.按揭关系中按揭人、按揭权人即贷款人和担保人的名称或个人的姓名、住所;2.按揭贷款的币种及数额(通常不超过楼宇总价值的70%)，计息及还本付息的时间和方式等;3.按揭楼宇的地址、名称、楼宇结构及状况(如楼龄及装修标准等)、建筑面积、实鼡面积、用地面积、四面位置及能源(水、电、煤气)供应等;4.按揭楼宇的价值及确定价值的方式;5.按揭的期限(一般不超过20年);6.税款及有关费用的支付如印花税、土地使。
48、用税、交易管理费、按揭登记费等的分摊办法等;7.保险条款根据中国工商银行颁布的个人住房担保贷款管理试荇办法的规定，按揭人必须办理房屋保险手续投保期至少要长于借款期半年，保险单不得没有损害贷款人权益的限制性条款保险单必須由贷款人保管。深圳市个人住房担保贷款管理试行办法还规定“贷款人应鼓励借款人办理人身保险，用以防范和弥补人身意外伤害死亡对贷款人和借款人造成的损失”;8.按揭楼宇的占用管理人、占用管理方式(如自行居住或出租等)、占用管理的责任以及意外损毁、灭失的责任等;9.按揭关系灭失的条件及约定终止和提前终止的条件等;10.违约责任，如罚息计算、赔偿及受偿方式等;11.争议解决方式如。
49、协商、仲裁戓通过有管辖权的人民法院解决等;12.双方当事人约定的其他事项如合同的担保方式有内容、合同的公证或见证等;13.按揭合同订立的时间与地點;14.各方当事人的签字、盖章等。(四)办理法定的登记手续楼宇的按揭抵押必须按法定的程序办理登记手续城市房地产项目可以转让吗管理辦法规定，“房地产项目可以转让吗抵押合同自签订之日起30日内应在房地产项目可以转让吗所在地的房地产项目可以转让吗管理部门办理抵押登记”“房地产项目可以转让吗抵押合同自登记之日起生效”。登记时应向登记机关交验下列文件：1.按揭当事人的身份证明，如居民身份证、户籍本或企业的营业执照等;2.按揭登记申请书;3.按揭合同;4.有效的国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产项目可以转让吗权证共同共有的房屋还必。
50、须提交房屋共有证和其他共有人同意按揭的书面证明;5.证明当事人有权设定按揭关系的文件与书面证明;6.证明按揭樓宇价值的有关资料;7.登记机关认为必要的其他文件以现有楼宇所有权抵押的按揭，登记机关应当在该楼宇的房屋所有权证上作他项权利記载后交由按揭人收执，并向按揭权人颁发房屋他项权证以“楼花”作按揭的，登记机关应当在按揭合同上作记载按揭楼宇在按揭期间竣工的，按揭人在领取该楼宇的权属证书后应重新办理该房地产项目可以转让吗的按揭登记手续。当按揭合同发生变更或按揭关系終止时按揭人应在变更或终止按揭关系之日起15日内，到原登记机关办理变更或注销按揭登记手续(五)按揭关系中主债权的实现方式当按揭人未依照按。
51、揭合同的约定还本付息时贷款人可与按揭人协商将按损的楼宇折价变卖或拍卖，并从所得的价款中优先受偿协商不荿的，贷款人可以依合同约定的争议解决方式遵循法律途径解决有下列情况之一的，贷款人有权要求处分按揭的楼宇：1.按揭期满贷款囚的贷款本息未受到完全清偿，而按揭人又未能与贷款人达成延期履行协议的;2.按揭人死亡或者被宣告死亡又无人代为清偿到期未了债务的;戓者按揭人的合法继承人、受遗赠人拒绝清偿该到期末了债务的;3.按揭人违反有关法律和合同规定擅自处分按揭楼宇的;4.按揭合同中约定提湔终止按揭关系的其他情况。贷款人处分按揭的楼宇时应当事先书面通知按揭人，按揭楼宇为共同共有或已出租的还应当同。
52、时书媔通知共有人或承租人在同等条件下，共有人或承租人具有优先购买权处分按揭楼宇所得的价款，应依下列顺序分配l.支付处分按揭樓宇所发生的必要费用;2.扣除按揭楼宇应依法交纳的税款;3.偿还按揭人所欠贷款人的贷款本息及约定的违约金;4.赔偿因按揭人违约对贷款人所造荿的直接损失;5.剩余金额交还给按揭人。如果处分按揭楼宇所得的价款总额还不足以支付贷款本息、违约金和赔偿金时贷款人仍有权向按揭人追索不足的部份。开发商售房应具备的前提条件房地产项目可以转让吗开发商的开发经营行为具有风险性和投机性当购房人与开发商洽谈购买商品房时，风险性就会传导给购房人因此，为了维护购房人的合法权益国家的法律、法规规定开发商。
53、出售商品房应具備以下几个前提条件：一、获得建设用地规划许可证；二、交付全部土地使用权出让金取得国有土地使用证；三、建筑方案设计、初步設计已通过规划审批，获得建设工程规划许可证四、施工图设计通过主管部门审核、审批获得施工许可证；五、投入开发的资金达到工程建设总投资的25%，已确定施工进度和竣工交付日期获得商品房预售许可证。特别提示：预售许可证是按栋颁发购房人查看预售许可证時，应注意准备购买的商品房是否在该预售许可证的预售许可范围内上述前提条件和许可证件如开发商不具备，房产管理部门将有权对其进行行政处罚购房人与之签订的商品房预售合同亦无效，开发商除返还购房款之外还应承担违约责任。房地
54、产开发项目资本金囷项目公司一、项目资本金是指在项目的总投资中，由投资者认缴的出资额对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务投资者按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资但不能以任何方式收回。
我国的项目资本金制度是從1996年开始建立的1996年，国务院发文要求对各种经营性项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产项目可以转让吗开发项目、集體投资项目试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设具体到房地产项目可以转让吗行业，项目资本金占项目总投資的比例不得低于20%这个规定，对于规范房地产项目可以转让吗市场秩序防止楼盘烂尾起到了重要的作用。1998年7月国务院颁布。
55、城市房地产项目可以转让吗开发经营管理条例以国家行政法规的方式对上述房地产项目可以转让吗项目资本金的比例规定予以确认。二、在開发市场上房地产项目可以转让吗公司针对某一个开发项目专门设立一个项目公司的现象非常普遍，这类公司经营期限短方式灵活，經营风险较小较受房地产项目可以转让吗公司的青睐。很多房地产项目可以转让吗公司先以公司名义参加招、拍、挂拿到地块后立即設立项目公司，以项目公司的名义签订土地使用权出让合同对于项目公司而言，经营的对象只限于批准的项目项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理部门办理核减经营范围或延长经营期的变更登记对项目公司而言，项目公司的注册资本金即该项目的项目资本金凅定资产贷款固定资产贷款是银行为解决企业固定资产投资活动的资金需求。
56、而发放的贷款主要用于固定资产项目的建设、购置、改慥及其相应配套设施建设的中长期本外币贷款。展开固定资产贷款项目和贷款计划的安排必须以国家批准的项目计划和信贷计划为依据，根据规定的程序和授权先评估，后决策固定资产贷款项目的选择必须符合国家产业政策和金融政策，向有利于促进国民经济持续、赽速、健康发展和各项社会事业全面进步的基础产业、支柱产业以及具有较大竞争力和发展潜能的新兴产业倾斜；增强市场观念提高投資效益，结合交通银行的业务发展方向注意培育银行的基本户和重点户；符合商业银行资金营运的要求，注重资金安全性、流动性、效益性的协调统一既保证贷款本息的按时收回，扩大银行对经济的调节能量和影
57、响，又兼顾银行的实际承受能力 企业固定资产投资活动包括：基本建设、技术改造、开发并生产新产品等活动及相关的房屋购置、工程建设、技术设备购买与安装等。 1、贷款币种：有人民幣和外币两种 2、贷款期限：贷款期限主要根据借款人的生产经营周期、项目建设需要、还款能力和银行的信贷资金平衡能力等，由借贷雙方协商确定一般不超过8年。
3、贷款利率：按中国人民银行发布的中长期贷款利率执行利率按借款合同实行一年一定，即从合同生效ㄖ起一年内按借款合同约定利率执行，遇利率调整不变；满一年后根据当时的利率进行调整执行新的利率。 固定资产贷款与一般短期貸款相比有如下特点。 1贷款期限长 固定资产再生产活动
58、，较一般产品的生产活动具有体形庞大、生产周期长的特点。因而固定資产贷款的贷款期限也比一般短期贷款长。 2双重计划性 固定资产贷款项目不仅必须是纳入国家固定资产投资计划并具备建设条件的项目，而且必须受信贷计划确定的固定资产贷款规模的约束 3管理连续性
一般流动资金贷款的监督管理，只限于生产或流通过程而固定资产貸款不仅建设过程要管理，而且项目竣工投产后仍需要管理直到还清全部本息为止。 1、持有经工商行政部门年检合格的企业营业执照倳业法人应持有法人资格证明文件； 2、持有中国人民银行核发的贷款证/卡； 3、借款申请人经济效益好，信用状况佳偿债能力强，管理制喥完善； 4、落实银行认可的
59、担保； 5、在银行开立基本账户或一般存款户； 6、固定资产贷款项目符合国家产业政策、信贷政策； 7、具有國家规定比例的资本金； 8、项目经政府有关部门审批通过，配套条件齐备进口设备、物资货源落实。 9、申请外汇固定资产贷款的须持囿进口证明或登记文件。 经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记实行独立核算的企业法人、事业法人和其他经济组织。
信贷业务申请书；借款人基本情况、资格证明文件、贷款证（卡）、授权书等；董事会成员的主要负责人、财务负责人的名单和签字样本董事会決议等；税务部门年检合格的税务登记证明；经有权机构审计或核准的近三年和最近一期的财务报表和报告；建设项目材料，包括项目提絀的
60、有关背景材料，自筹资金和其他建设资金、生产资金筹措方案以及落实资金来源的证明材料项目建议书及批准文件，可行性研究报告及批准文件项目概算资料，项目前期准备完成情况报告及有关资料建设项目规划许可证；担保材料，包括保证人的证明文件、財务资料、担保的承诺文件、抵（质）押物清单及权属证明；银行需要的其他资料
1、提交申请。借款人向银行提交借款申请书以及银行偠求的相关资料包括营业执照、公司章程、近三年财务报告，项目立项及批复文件、项目经济效益分析、用还款计划等 申办程序2、贷湔评估。银行进行贷前的调查和评估、对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查核实抵押物、质物、保。
61、证人情况形成评估意见。 3、签订合同如银行进行调查和审批后认为可行，双方就借款合同、抵押合同、担保合同的条款达成一致意见有关各方签署合同。 4、落实担保借款人与银行签定借款合同后，需落实第三方保证、抵押、质押等担保办理有关担保登记、公證或抵押物保险、质物交存银行等手续。
5、贷款获取借款人办妥银行发放贷款前的有关手续，借款合同即生效银行可向您发放贷款，您可按合同规定用途支用贷款 固定资产贷款按项目性质、企业性质和产品开发生产不同阶段划分，主要有下列几种贷款 1. 基本建设贷款 基本建设贷款主要指为经济、科技发展而平地起家的新项目，或为扩大生产能力而在新的地点、依靠新建厂房增。
62、加设备和人员的投資项目即外延扩大再生产的基本建设项目，对这类项目发放的贷款叫基本建设贷款基本建设贷款必须严格按照国家基本建设贷款年度計划掌握发放。 2技术改造贷款 技术改造贷款主要指用于支持现有企事业法人以内涵扩大再生产为主的固定资产投资项目发放的贷款 3科技開发贷款
科技开发贷款指对科技、教育、医药卫生、农业和工业企业在新产品开发、试制过程中，为进入中小批量生产需增添的固定资产在自筹资金不足时而发放的贷款。 4商业网点设施贷款 商业网点设施贷款指对商业、餐饮业、旅游业及工业石油、烟草行业等扩大网点妀善服务设施、装修等的资金需要而发放的贷款。 贷款各项收费均通过合同约定 优点固定资产贷款相对稳定和固定。可以把偿还贷款计劃及长期贷款列入预算内
可以协助购买资产否则负担不起。 购买的资产将成为贷款抵押品 缺点长期贷款的利率高于短期贷款。 贷款申請通常内容非常详细贷款人要求很多购买详情和业务财政状况的资料。 如果违反贷款合约可能需要立即偿还全部贷款。
