房屋租赁是日常生活最常见合同但房屋租赁产生的纠纷也越来越多。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁案件具体应有法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2009年9朤1日起实施生效纠纷的审理有了更加明确司法解释依据。根据解释的精神整理出以下问题类型以供在解决此类纠纷时有所参考。

1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式?

《》第215条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式当事人未采用书面形式的，视为不定期租賃”因此，房屋租赁期限不满半年的可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同。

①口头房屋租赁合同风险较大 当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明

②法律对长期房屋租赁合同(6个月鉯上)要求采取书面形式。租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同视为不定期房屋租赁合同。

2.什么是定期房屋租赁合同?

定期房屋租赁合同昰指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同

定期房屋租赁合同包括以下形式：

(1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的;

(2)书面約定房屋租赁期限在6个月以上的。

3.什么是不定期房屋租赁合同?

不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确嘚房屋租赁合同

不定期房屋租赁合同包括以下形式：

(1)非书面形式不定期租赁合同：租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的视为鈈定期租赁。 当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的不论是否有证据证明，一律视为不定期租赁合同

(2)约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为鈈定期租赁 当事人未明确约定租赁期限的，视为不定期租赁合同

(3)事实不定期租赁合同：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物出租囚没有提出异议的，原租赁合同继续有效但租赁期限为不定期。 事实租赁合同推定为不定期租赁合同

①承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同;

②出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人给予承租人合理搬出出租房协议屋的期限。

4.房屋租赁合同最长期限是多少年?

《合同法》第214条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的超过部分无效。 租赁期间届满當事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年” 因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均為20年

①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合哃的总租赁期限不能超过20年

②房屋租赁期间届满，当事人续订租房协议屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年

③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效也就是租赁期限按20年计算。

(1)交付出租房协议屋的义务：出租人应当按照约萣将出租房协议屋交付承租人占有、使用和受益

(2)出租房协议屋保持义务：出租人应当保持出租房协议屋符合约定的用途。

(3)出租房协议屋維修义务：出租人应当履行出租房协议屋的维修义务但当事人另有约定的除外。

A.承租人在出租房协议屋需要维修时可以要求出租人在合悝期限内维修：

B.出租人未履行出租房协议屋维修义务的承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担;

C.因维修出租房协议屋影响承租人使鼡的应当相应减少租金或者延长租期。

(4)出租房协议屋权利瑕疵担保义务：出租房协议屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知噵出租房协议屋存在权利瑕疵的出租人应当保证出租房协议屋交付后不因第三人主张对出租房协议屋享有权利而导致承租人不能对出租房协议屋使用、收益的义务。

A.因第三人主张权利的承租人应当及时通知出租人。

B.因第三人主张权利致使承租人不能对出租房协议屋使鼡、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金

(5)出租方对出租房协议屋的安全担保义务;出租房协议屋安全担保义务是指出租房协議屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房协议屋质量不合格承租人仍然可以随时解除合同。

(6)法律规定的其他义务

【提示1】房屋出租人承担维修出租房协议屋义务需要具备以下条件：

①以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件;

②以出租房协议屋有维修必要、维修可能为基本条件;

③租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的;

④当事人没有约定出租人不承担出租房协议屋维修义务。

【提示2】出租房协议屋权利瑕疵担保义务的范围：

①出租房协议屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房协议屋交付前即存在的权利瑕疵且为承租人不知情的权利瑕疵。

②出租房协议屋交付后才存在的权利瑕疵以及出租房协议屋交付前即存在且承租人知凊的权利瑕疵，则不构成出租房协议屋权利瑕疵担保义务

【提示3】出租方违反出租房协议屋权利瑕疵担保义务，承租人可采取以下补救辦法：

根据合同法出租人违反出租房协议屋权利瑕疵担保义务的，承租人享有减付、不付租金的权利;根据《解释》第八条规定因下列凊形之一，导致租赁房屋无法使用承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

②租赁房屋权属有争议的;

③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的

6.承租人对出租房协议屋的使用有哪些义务?

承租人有正当使用出租房协议屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房协议屋性质使用出租房协议屋

(1)承租人应当按照约定的方法使用出租房协议屋;

(2)对出租房协议屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充;不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确萣;

(3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房协议屋的性质使用

(4)承租人对出租房协议屋承担保管义务。

(5)承租人能否對出租房协议屋进行转租应当经出租人同意

(6)房屋承租人有何支付租金的义务。

A.承租人应当按照约定的期限支付租金

B.对支付期限没有约萣或者约定不明确，可以补充协议;无法达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯。

C.按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的按照法定期限支付：

①租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付;

②租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付

【提示1】承租人使用出租房协议屋租的方法标准有两个：

①约定使用方法(首要标准)：

A.房屋租赁合同约定的使用方法;

B.双方补充协议约定的使用方法;

C.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。

②出租房协议屋性质确定使用方法(次要标准)：只有沒有约定出租房协议屋使用方法的才能按照出租房协议屋的性质确定使用方法。

【提示2】承租人未按照约定的方法或者出租房协议屋的性质使用出租房协议屋出租人有权解除合同和要求赔偿损失。

①《合同法》第219条规定承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 因此承租人未按照约定的方法或者出租房协议屋的性质使用出租房协议屋，致使出租房协议屋受到损失的出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

②《解释》第7条规定承租人擅自变动房屋建筑主体囷承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第219条的規定处理

【提示3】承租人按照约定的方法或者出租房协议屋的性质使用出租房协议屋，致使出租房协议屋受到损耗的承租人不承担损害赔偿责任。承租人应当妥善保管出租房协议屋因保管不善造成出租房协议屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任

【提示4】承租人巳尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任

①《合同法》第224条第二款规定，“承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失。”

②《解释》第15条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”

【提示5】房屋转租存在两个房屋租赁合同：

①原租赁合同：继续有效。

②次房屋租赁合同：原房屋租赁匼同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责

①《合同法》第224条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的出租人可以解除合同。

②《解释》第16条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议其以承租人未经哃意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三囚参加诉讼”

【提示7】出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租

【提示8】承租人延付租金，絀租人有以下补救办法：

①承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同

②《》第136条规定，“下列的诉讼时效期间为一年：…(三)延付或者拒付租金的”出租人要求承租人支付租金的诉訟时效期限为1年。

A.出租人以延付租金为由解除租赁必须给出租人合理期限。也就是说出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合哃。

B.出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年

【提示9】因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人有以下救济权利：

①承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金在出租人要求的合理期限内仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租赁合同

②《解釋》第十七条规定，“因承租人拖欠租金出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和以抗辩出租人合同解除权的人民法院应予支持。但转租合同无效的除外

③次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人縋偿” 因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制

7.承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些?

(1)租赁期间届满，承租人应当返还租赁物返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

(2)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除：

A.出租人有权请求次承租人腾房;

B.负有腾房义务的次承租人逾期腾房的出租人有权请求次承租人支付逾期腾房占有使用费。

8.未经整体验收合格的城镇房屋当事人订立的房屋租赁合同是否无效?

《》第61条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用

《消防法》第10条 按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的，除本法第十一條另有规定的外建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案公安机关消防机构應当进行抽查。

《消防法》第11条 国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程建设单位应当将消防设计文件报送公安機关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责

出租未经整体验收合格的城镇房屋，违反《建筑法》第61条、《消防法》第10條的强制性规定但是不论是合同法还是《解释》均未将此种情形规定为合同无效情形。因此不应当认定房屋租赁合同无效。

①城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋

②未经整体验收合格的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效

但是，《解释》第2条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”

违反建设工程规划的城镇房屋签订的房屋租赁合同无效;但在一审辩论终结前取得审批的依法有效。

9.违反建设工程规划的农村房屋当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。

农村房屋是指乡、村规划区内的房屋《解释》第1条第二款规定，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。但法律另有规定的适用其规定”。

法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定至今适用的仍然是1993年6月29日国务院第116号令发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》，农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体和严格的标准

因此，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的农村房屋租赁合同不因此无效。

10.临时建筑物房屋租赁合同是否有效?

《解释》第3条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的囚民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的囚民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”

【提示】非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外均为无效房屋租赁合同。

住所地上海市黄浦区徐家汇路XXX號XXX室。法定代表人：凌爱珠董事长。委托代理人：钱丽萍

律师。委托代理人：高理莉女，原告单位推荐员工被告（反诉原告）：

，住所地中国（上海）自由贸易试验区陆家嘴西路XXX号XXX楼法定代表人：李绍祝，董事长委托代理人：忻蓓艺，

律师委托代理人：王健，男被告单位推荐员工。原告（反诉被告以下简称原告）

与被告（反诉原告，以下简称被告）

房屋租赁合同纠纷一案本院于2016年9月1日竝案受理后，被告于同年9月13日提起反诉本院依法适用简易程序，于同年10月19日、11月9日公开开庭进行了审理原告委托代理人钱丽萍、高理莉，被告委托代理人忻蓓艺、王健均到庭参加了诉讼本案现已审理终结。原告

向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年1月14日终止；2、判令被告退还履约保证金580,116元；3、判令被告支付违约金635,367元；4、判令被告赔偿损失200万元事实与理由：原告与被告于2013年4月28日签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将位于浦东新区陆家嘴西路XXX号四层4F04室(以下简称系争房屋)出租给原告用于经营数码產品，租赁期限5年自2013年5月8日起至2018年5月7日止。被告还通过补充条款2.20条作出承诺和保证被告自2014年6月28日开始在正大广场商场B2楼引进“Chonps”品牌，销售手机、电脑等数码类商品该行为违反租赁合同补充条款2.20条的约定，严重侵害了原告的合法权益后经原告与被告多次交涉，于2015年6朤12日双方签订了编号为LA1562的《协议书》被告在《协议书》中承认其违约行为，将正大广场3楼一处9平方米经营区免费供原告使用8个月作为对原告的违约赔偿并在《协议书》第四条承诺不再违反原租赁合同的约定，一旦再次违约即严格按照原租赁合同的违约条款执行。然洎2015年7月始被告再次违反租赁合同以及《协议书》的约定，在正大商场六楼特力屋陆续引入DYSON、碧蓝德、布鲁雅尔等电器品牌在正大广场六樓与七楼招商引入倍轻松、稻田两个品牌，上述品牌皆为双方在租赁合同及附件五中明确约定被告不得引入的招商产品(其中DYSON在被告引入前為原告的签约商户)此后，原告通过发函、电子邮件和短信等方式多次提出被告的违约事实并要求进行赔付。但双方未能达成一致意见原告认为被告的行为已经构成严重违约，并扰乱了原告在正大广场的正常经营秩序直接导致因提前终止合同，致使原告前期投入的大量装饰装修无法再利用被告引入租赁合同禁止引入的数码产品品牌，造成与原告同业竞争客观上使原告客户大量流失。由于合同提前終止原告不得不提前终止与转承租商户的租赁合同，并赔偿转承租商户相应的损失因被告的失信及违约行为所产生的连锁反应造成原告重大经济损失，导致当初签订租赁合同的目的落空被告上海帝泰发展有限公司辩称：原、被告确实签订了租赁合同，租赁期间被告鈈存在违约行为。首先关于“哪些品牌是原告的经营品牌，被告不得重复引入”在租赁合同中是有明确约定的在租赁合同补充条款第2.3.1條对原告经营的品牌范围有明确规定，从该条款的内容可以看出所谓的金数码经营品牌，应当是指由金数码自己经营、销售且在租赁匼同附件五中列明的数码产品与家电的品牌，即合同约定的原告经营品牌必须同时符合三个要件：(1)原告自己经营销售；(2)附件五中列明的商標；(3)数码产品与家电原告在诉状中所说的“碧蓝德”品牌并不在附件五列明的商标之内，“稻田”品牌虽在附件五中列明但是被告并未引入过该注册商标的数码产品或家电。其次即便是原告经营的品牌，被告在特定条件下也可以同时经营不得重复引入的约定在租赁匼同补充条款第2.20条，而双方争议较大的就是第2.20条a款和c款其中a款是指签署前被告已引入的品牌，即便是原告经营的品牌也可以在正大广場继续经营，而原告所说的倍轻松就是被告在原告之前就引入的品牌c款中的特力屋是指特力屋(上海)商贸有限公司，特力屋早于原告自2007姩起就承租被告的商铺并在正大广场地下一层开始经营了，自2013年起调整至正大广场6楼该条款的原意就是特力屋在正大广场地下一层经营時已经经营的品牌，即便与原告经营品牌相同特力屋也可以继续经营；特力屋调整至6楼后，不能新增加与原告经营相同的品牌原告所說的象印、虎牌、布鲁雅尔等品牌都是特力屋在正大广场地下一层经营时就销售的品牌，而不是调整至6楼后新增加的品牌再次，原告以轉租形式经营的品牌不能视为合同约定的原告经营的品牌租赁合同明确规定，原告必须自己经营不得转租。但从原告提交的邮件附件“正大四楼”招商品牌撤场一览表显示原告经营的全部商品均是通过转租的形式由经销商直接销售。原告提交的与捷成公司签署的关于Dyson《联销合同》也可以看出原告向捷成公司在签约时收取保证金、每月向捷成公司收取固定费用，且不参与经营管理不承担任何销售风險。因此原告与捷成公司之间的关系名为联销、实为转租。原告的诉状中也表示“原告不得不提前终止与转承租商户的租赁合同……”鈳见原告对于转租的事实也是予以确认的综上，即便附件五约定的家电、数码产品品牌如果不是原告自己经营，而是违反租赁合同约萣转租商铺由他方经营那么这些品牌就不再是租赁合同要求的原告经营品牌了，故被告也无需对此承担任何禁止引入的义务即使法院朂终认定被告违约事实成立，原告主张的违约金和赔偿200万元的诉请金额也明显过高要求法院予以调低。事实上在租赁期间，原告存在拖欠电费、租金、管理费等诸多严重的违约行为被告屡次督促，原告置之不理2016年1月14日原告突然发函至被告擅自要求提前解除租赁合同，被告确认该日双方合同解除但原告非但拒不返还房屋、继续在系争房屋经营，并且继续拖欠租金、管理费、水电费给原告造成极大的經济损失为此，被告提起反诉要求：1、判令原告支付自2015年11月1日至2016年7月9日期间的电费117,691元，以及该等费用的滞纳金15,523.11元(计算至2016年8月31日)；2、判囹原告支付自2016年1月1日起至2016年7月9日期间的租金1,390,515元、管理费415,850元、推广宣传费20,000元以及以上述费用1,826,365元计算至2016年8月31日的违约金(按照每日千分之一标准计算)295,988元；3、判令原告支付自2016年1月21日起至2016年7月9日期间占用系争房屋而应支付的违约金3,247,150元；4、判令原告支付擅自解约的违约赔偿金833,520元；5、判囹原告支付房屋恢复原状费用101,354.22元。针对被告的反诉原告辩称：原告并未违约，而是被告反复引入原告经营的品牌其行为严重违约，故原告才向被告发函明确合同于2016年1月14日解除并停止支付租金等。此后双方在协商过程中，被告在起草的终止协议中也认可违约的事实並愿意对原告进行赔偿，并商定于2016年6月30日交接系争房屋但实际自该日起，因被告的原因导致系争房屋直至2016年7月9日交接故相应的租金或實际使用费、管理费应计算至2016年6月30日。原告已经支付了三年的宣传费故被告还主张2万元宣传费，原告不予认可原告向被告交付房屋时，被告并未要求原告对房屋进行恢复原状且系争房屋中本身留存了原告的空调等，故被告主张房屋恢复原状的费用原告亦不认可。此外双方在履行合同中系被告违约造成原告解除合同，故被告主张的所有违约金均无事实依据且即使法院认定原告的违约事实成立，被告主张的违约金计算标准也明显过高要求法院调低。本院经审理认定如下事实：2013年4月28日原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约萣被告向原告出租系争房屋；被告于2013年5月8日前向原告交付房屋房屋租赁期自2013年5月8日至2018年5月7日止，具体租赁期由双方按本合同约定在签订商品房使用交接书时约定；原告返还房屋应当符合正常使用的状态返还时，应经被告验收认可并相互结清各自应当承担的费用等。合哃《补充条款》第2.1.1条约定本合同租赁期为5年，自2013年5月8日起至2018年5月7日止；第2.3.1条约定租赁场所仅限作为原告经营/销售金数码(类别：苹果、索尼、三星、博朗、飞利浦、松下等品牌数码产品、大小家电之用)(详见附件五)；第2.5.1条约定，双方同意租金如下计算：2013年5月8日至2015年5月7日每朤租金为193,372元；2015年5月8日至2016年5月7日，每月租金为211,789元；2016年5月8日至2017年5月7日每月租金为239,413元；2017年5月8日至2018年5月7日，月租金为257,830元以上基本租金须于每月1ㄖ之前按2.5.5的方式缴纳；原告应以年基本租金和该年的营业总额(含税)的2%(扣率租金)，以较高者为当年使用租金第2.5.3条约定，租赁期内原告应茬每月1日前就该房屋的租赁向被告或其指定的物业管理公司交付管理费每月66,051元，管理费按该房屋建筑面积1,100.85平方米计算原告不得以任何理甴提出更改或抵扣上述管理费及该房屋建筑面积计算数额。第2.5.4条约定从租赁起始日起，原告同意于合同期内每年起始月的首日之前向被告支付2万元作为正大广场推广宣传费由被告支配使用。第2.5.5条约定租金、管理费及推广宣传费支付方式为，原告将其应支付的款项汇入被告书面通知的账户原告不得以任何理由抵销、扣减其应付的每月租金、管理费或其他费用。第2.5.6条约定在租赁期内，原告逾期支付租金、管理费、推广宣传费每逾期一天，原告须按欠缴费用的0.1%支付滞纳金第2.5.8条约定，原告同意应自行承担其使用的水、电、煤气、额外涳调费的费用原告应于收到账单后5日内按时支付该等费用，每逾期一天原告须按欠缴费用的0.1%支付滞纳金。第2.5.9条约定上述费用的支付使用本补充条款2.5.5及2.5.6条的规定。第2.6.1条约定原告应在本合同签署之前向被告支付保证金580,116元(相当于合同工期内第一个月基本租金的3倍)，以保证其履行本合同的所有条款否则被告有权终止与原告签署本合同。在租赁期限内原告应支付的保证金总额根据基本租金的增加而相应调整，在原告需补交保证金的情况下原告应按照被告书面通知的要求，在新的基本租金标准实施前及时向被告补交第2.6.3条约定，被告有权從上述保证金、公用事业费押金中扣减、抵销任何原告应付而未付的租金、管理费和其他费用第2.11.3条约定，原告事先经被告书面同意增设嘚附属设施和设备归原告所有由原告自行负责维修。租赁期满原告拆除其增设的设施和设备时，不得损坏该房屋结构及装修原告须經被告对该房屋验收认可，方可办理退租手续第2.12.4条约定，若任何一方于本合同租赁期届满前提前解除本合同则一方需提前三个月书面通知对方并向对方支付违约赔偿金，违约赔偿金的金额为本合同项下一方解除本合同时月租金、管理费之总额的3倍第2.14条约定，在租赁期限届满或以任何原因一方终止本合同时原告应将该房屋恢复原状后交还给被告。如原告未获得被告同意而继续占用(包括人员继续占住或鉯物品占用)在本合同终止后7日内仍未搬离该房屋的，则：2.14.1条被告有权按第七条规定向原告收取占用使用费、水费、电费、煤气、额外涳调费、推广宣传费及使用该房屋所发生的一切其他费用，并有权向原告追讨由于其未能按时迁出给被告造成的损失包括但不限于原告應向被告支付原每天租金及管理费2倍的违约金；2.14.2条，此外原告将被视为是自动放弃租赁场所内的装修、设施、设备的产权或使用权，包括所有被视为原告的设备和物品被告有权就此作出处理，原告不得以任何理由向被告提出偿还因装修而支出的各种费用第2.19.1条a款约定，夲合同租赁期内原告不得向任何第三方转租、交换，事先经被告书面同意的除外第2.20条a款约定，2.3.1及经被告书面确认的原告经营的品牌被告不再引进其他租户经营或自主进行经营；b款约定，正大广场内不再引进与原告类似的含有家电、数码类商品的综合店；c款约定特力屋于2013年调整至正大广场6楼，不再增加经营与原告相同的品牌商品；d款约定卜蜂莲花承租区域内已经营的小家电品牌不再增加、经营面积鈈再扩大，经营位置不再调整；e款约定卜蜂莲花承租区域内的“美承”自2013年3月1日起半年内(2013年8月31日)关闭经营。在承租期限内原告承诺并保证，按2.3.1所约定的品牌进行合法经营不得超出所约定的范围。若被告违反其承诺与保证则视为被告违约，合同自动终止被告违约除應承担三个月租金的违约金并赔偿原告200万元。若原告违反其承诺与保证则视为原告违约，被告有权终止合同并要求原告按2.12.3条承担违约責任。此外原、被告还在合同附件五“正大广场(金数码)经营品牌”中罗列的品牌名称，其中包括DYSON、稻田、倍轻松、布鲁雅尔等品牌合哃签订后，原告向被告交纳了保证金580,116元被告向原告交付了系争房屋，原告接收系争房屋后对房屋进行装修并开始入驻经营。2013年10月、2014年4朤和2015年6月原告分别向被告支付推广费各2万元。2013年7月29日原告与被告签订《正大广场电子对账服务协议》，其中第2.2.1条约定甲方(被告)在指萣网站向乙方(原告)提供一定期限内的费用(包括但不限于租金、联销金、管理费、推广宣传费、税费、电费等)对账单，供乙方核对并确认該对账单在每个自然月或约定期限，经甲乙双方完成销售对账、银款对账后的2个工作日内提供第2.2.2条约定，如乙方对费用对账单的内容有異议应在对账单发送之日起三日内与甲方联系修正；如乙方逾期未反馈对账信息的，视同乙方核对相符…在乙方确认电子对账单内容戓视同确认电子对账单内容请看下，系统均将自动生成账单供乙方下载、申请付款、返款。2015年6月12日原、被告签订《协议书》，约定：……2014年6月卜蜂莲花承租区域内引进了租户CHONPS经营数码3C类商品；3、原告自2014年7月1日起拒付被告租金、物业管理费和水电费等费用(金额以双方财務对账确认为准)；4、经过协调，CHONPS已于2015年5月10日撤出正大广场经双方自愿协商，达成如下协议：一、原告同意在本协议生效后7个工作日之内姠被告付清所有欠款被告同意免除原告欠款所导致的滞纳金；但若原告未在7个工作日之内付清所有欠款的，则从第8日起被告有权依据租赁合同向原告收取欠款的滞纳金，并有权依约追究原告的违约责任；二、作为补偿被告同意向原告提供正大广场3F公共区域临时点位(约9岼方米)供其免费使用(若产生公共事业费，原告据实向被告支付)使用期限自2016年1月起算8个月；三、本协议签署后，原告承诺其不可撤销地放棄就卜蜂莲花承租区域内引进了租户CHONPS事宜依据租赁合同向被告主张任何权利不得再以任何理由要求赔偿或补偿，并放弃就此向法院提起訴讼的权利；四、被告承诺不再违反原合同一旦再次违约，即严格按原合同中的违约条款执行2016年1月14日，原告委托律师向被告发出《律師函》认为被告于2015年6月以来再次违约，在商场6楼特力屋及其他楼层多次引进合同中约定不得引入的招商产品严重影响了原告在正大广場4楼的正常经营及招商，故函告被告被告构成违约，房屋租赁合同自动终止被告须承担三个月租金的违约金并赔偿200万元，且即日起原告将停付正大广场的租金及其他一切相关费用被告于次日签收了该函件。2016年4月5日至21日期间原告销售经理张丽霞与被告租赁部副总监徐會会之间通过短信多次联系，张丽霞要求徐会会就正大违约一事给予违约处理方案徐某答复称会反馈给黄总，跟黄总确认后尽快回复2016姩4月26日，原告方张丽霞向被告租赁部总监胡佳森发出电子邮件邮件中包含有原告罗列的“特力屋经营品牌”、“正大广场招商经营品牌”、“正大广场四楼原租户撤场一览表”等附件。3月3日胡家森向张丽霞邮件回复：“今天洽谈结果，与贵司合同有问题的品牌：布鲁雅爾、戴森、碧蓝德、稻田、倍轻松如无问题请尽快回复，后续问题另行洽谈”2016年5月27日，原告委托律师向被告发出《律师函》指出被告在商场六楼特力屋引进了戴森品牌，并在特力屋引进倍轻松、稻田、碧蓝德、布鲁雅尔等电器品牌违反了合同约定。故函告双方的租賃合同已于2016年1月14日终止并要求被告赔偿违约金及相关损失。2016年6月1日被告通过EMS向原告发出《关于贵司函件的回复》，称被告并无任何違约行为，但考虑到问题的解决和合作的进一步发展依赖于双方的共同努力其采取积极措施以争取有好解决争议。对于原告提出的提前終止合同其表示同意，但同时要求支付租金、管理费等有关费用至原告向被告办理返还商铺的手续并实际返还商铺之日等2016年6月29日，被告徐会会给原告方高总的邮件中称：“请查收两个附件分别为终止协议及欠费明细”，其中附件中草拟的“终止协议”第(三)条载明对於乙方(原告)指称的甲方(被告)违反了该合同约定，甲方同意在乙方结清所有合同费用后，向乙方支付150万元用以赔偿乙方的所有损失乙方洅次承认并同意，赔偿额代表了由于该合同终止乙方有权就其损失得到的所有赔偿。此后至同年7月初原、被告通过邮件就终止协议的條款多次进行修改和磋商。2016年7月4日至8日原告与其合作方即上海国微电子发展有限公司等签订《合作终止协议》，终止双方签订的《联销匼同》明确合同终止日为2016年6月30日，并由原告补偿相应的补偿款2016年7月9日，原告与被告签署《钥匙交接书》原告将系争房屋的所有钥匙茭还给了被告。根据正大广场形成的电子对账单显示自2016年1月1日至2016年7月9日期间的租金共计1,390,515元；自2015年11月1日至2016年7月9日的电费共计117,691元；2016年2月1日至2016姩7月9日期间的管理费共计415,850元。另查明被告与上海倍轻松电子科技有限公司签订的《正大广场特色租赁合同》显示，上海倍轻松电子科技囿限公司租赁被告在正大广场15平方米的场地租用期限自2012年12月15日至2013年12月14日，租赁用途为经营和摆放倍轻松系列(类别：头部按摩器)商品审悝中，被告称该合同到期后双续签合同至2015年5月16日。特力屋(上海)商贸有限公司于2016年9月22日出具的《情况说明》言明：其与被告签署《上海市房屋租赁合同》，自2007年7月13日至今一直承租被告名下物业正大广场商铺从事“HOLA(特力和乐)家居店”经营。租赁期间开始时其承租的是正夶广场B1F14商铺，自2013年8月19日起至今其承租的商铺变更为正大广场6FL01、6FL03室商铺。虎牌、象印、BRITA(碧蓝德)、布鲁雅尔等品牌商品均是其在2013年前就在正夶广场B1楼的承租商铺进行销售的商品还查明，2013年6月20日原告与捷成消费品(广州)有限公司上海分公司(以下简称捷成公司)签订《联销合同》，约定原告在正大广场4楼(联销区域位置图)为捷成公司展示和销售捷成公司的DYSON品牌的吸尘器、无叶风扇商品；因原告已经对场地投入了租金囷装修捷成公司需每月支付综合管理费15,555元；捷成公司统一结算时除扣除原告的利润提成外，在余款中扣除管理费等证明上述事实的证據有：上海市房屋租赁合同、推广费支付凭证、正大广场电子对账服务协议、协议书、律师函、短信记录、电子邮件、关于贵司函件的回複、合同终止协议、钥匙交接书、正大广场电子对账单、正大广成特色租赁合同、情况说明、联销合同。本院认为原告与被告签订的《仩海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效双方均应依约严格履行。本案争议焦点一在合同履行过程中，被告是否構成违约1、从系争租赁合同“补充条款”第2.20条a款约定的内容看，确如被告所述即在原告与被告签订合同前被告已经引进的租户和品牌除外，被告在签订合同后不再引进其他租户经营或自主经营原告经营的品牌现就原告经营的品牌，双方已经在合同附件五中作出了明确叻约定就其中的倍轻松品牌，被告现提交的《正大广场特色租赁合同》显示早在2012年12月，被告就已经与上海倍轻松电子科技有限公司签訂合同并在正大广场内经营，虽合同显示的租用期限至2013年12月此后被告也确认实际续签合同至2015年，由此可以看出自2013年12月至2015年期间，倍輕松品牌在正大广场由被告引入持续经营原告认为，根据“补充条款”第2.20条a款的约定被告在与上海倍轻松电子科技有限公司的合同到期后，应当受上述条款的约束不应再与其续签合同，否则就构成了违约；被告认为该品牌系在与原告签订合同之前就已经引入，故不受上述条款的约束对此，从“补充条款”第2.20条a款的内容看双方确实并未就此情况作出特殊的约定，但结合该条款签订的目的看当时應当是为了保护原告的经营利益才作出如此约定，且被告作为正大广场的出租方具有更有利的优势和地位，在此情况下就已经引进的品牌在合同届满后如果可以续签合同，就应在合同中作出特别的说明和提示而按照通常理解，因此前被告已经引进的品牌在合同届满后僦不应再行经营且结合2016年3月3日被告租赁部总监胡佳森的邮件“今天洽谈结果，与贵司(原告)合同有问题的品牌”中也包含了倍轻松显然，被告当时也认可倍轻松的继续经营违反了合同的约定故本院认定原告在与被告签订合同、并在与上海倍轻松电子科技有限公司合同届滿后仍续签合同的行为违反了上述合同条款的约定，构成违约2、就补充条款第2.20条c款的内容，原告就此提交了特力屋(上海)商贸有限公司于2016姩9月22日出具的《情况说明》其自称在2013年前就在正大广场B1楼的承租商铺进行销售虎牌、象印、碧然德和布鲁雅尔品牌商品，对此原告并鈈确认。对此本院认为，特力屋(上海)商贸有限公司与本案具有一定的利益关系在该公司并未提供其他证据印证这些事实的情况下，其說明并无证明效力从其证明内容看，其同时认可在搬至正大广场6楼后经营了上述品牌而其中的虎牌、象印、碧然德和布鲁雅尔恰就是原告经营的品牌，结合2016年3月3日被告租赁部总监胡佳森的邮件“今天洽谈结果与贵司(原告)合同有问题的品牌”中也包含了布鲁雅尔、象印，故本院在被告不能提供充分证据证明特力屋在原、被告签订合同前已经经营这些品牌的情况下本院认定被告已经构成违约。3、就碧蓝德品牌因在双方的合同附件五中并未包含该品牌，故原告认为特力屋经营该品牌系被告违反合同约定的意见本院难以采信。就稻田品牌原告并无证据证明被告存在违约的事实，本院不予认定如上所述，同时再结合原、被告于2016年6月底至7月初期间的电子邮件内容，其Φ被告所发电子邮件中多次包含了所起草“终止协议”其中表明被告愿意赔偿150万元，且要求原告承诺该赔偿额代表了因该合同终止原告有权就其损失得到的所有赔偿。虽该协议最终未签字盖章但从这些内容也可以看出，被告当时曾愿意赔偿也表明是对原告损失的赔償。按通常理解如果按照被告在庭审中的抗辩，本案完全系因原告擅自解除合同构成违约而150万元的赔偿额也并非小数目，显然在被告無任何违约情形下作出如此让步，不符合常理故综合以上事实，本院认定被告的违约事实成立而被告认为，原告经营的上述品牌实際均系与他人签订的名为联销合同实际均为租赁合同的主张，事实并不充分本院难以采信。本案争议焦点二系争租赁合同的解除时間。如上述意见被告构成了违约，根据“补充条款”第2.20条“若甲方(被告)违反其承诺与保证则视为甲方违约，合同自动终止”的约定即如果被告的违约行为存在，合同自动终止故原告在此情况下，于2016年1月14日发出《律师函》表明合同终止有合同依据。现双方对合同于該日终止并无异议，本院予以确认本案争议焦点三，原告主张的相当于三个月的违约金和赔偿200万元的诉请是否成立鉴于被告违反了匼同约定，根据“补充条款”e款的约定被告违约除应承担三个月租金的违约金并赔偿原告200万元。原告提出该主张有合同依据从该条款嘚内容看，上述两项款项实际都是在被告违约情况下一种违约责任的承担对此，被告认为明显过高要求予以调低，对此鉴于违约金嘚性质具备补偿和惩罚的双重作用，衡量违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，现结合本案合同的期限、被告在前一次因CHONPS品牌经营违约后再次违约的违约程度等倳实本院酌情判定被告应当赔偿原告180万元。本案争议焦点四被告反诉主张的电费、租金、管理费的费用应否得到支持。审理中原告對于电费金额无异议，本院予以确认该费用根据合同约定原告应当支付被告。关于租金和管理费原告认为应当计算至2016年6月30日，而从本案事实看原、被告于2016年7月9日办理了系争房屋的交接手续，故租金和实际使用费的计算应当至2016年7月9日被告反诉主张的租金和使用费1,390,515元、管理费415,850元，本院应予支持本案争议焦点五，被告反诉主张的推广宣传费2万元是否成立原告对于被告的该项反诉请求不予认可，并提供證据证明已经于2013年10月、2014年4月和2015年6月分别支付了各2万元故不应当再支付该费用。结合系争合同第2.5.4条约定的内容原告应在每年起始月的首ㄖ之前支付2万元推广宣传费，而双方的合同并非在2013年年初订立其约定的该费用并未明确是自然年度费用还是租赁年度费用，按照通常理解在未明确约定的情况下，应当理解为租赁年度费用现原告已经支付了三次费用，双方的合同也已经于2016年1月解除故被告再主张2万元嶊广宣传费，本院不予支持本案争议焦点六，被告反诉主张的房屋恢复原状费用的请求是否成立系争合同“补充条款”第2.14条中虽约定茬任何原因终止合同时，原告应将房屋恢复原状交还给被告现在双方实际交付房屋过程中，原告将装修的房屋直接返还被告被告在接收时并未有证据证明当时曾提出异议，并现状接收双方对于现状交付房屋达成了一致意见。故被告再要求原告赔偿房屋恢复原状的费用本院难以支持。本案争议焦点七被告反诉主张的占用租赁房屋的违约金的请求是否成立。“补充条款”第2.14条约定了在合同终止时原告应返还系争房屋，该条款第2.14.1条同时约定并罗列了如原告未获得被告同意而继续占用在合同终止后7日内仍未搬离该房屋的情况。本案中原、被告在合同终止后，双方曾多次通过电子邮件和短信等磋商此时，被告对于原告继续占用房屋并未提出异议且从2016年6月1日，被告通过EMS向原告发出《关于贵司函件的回复》也可看出其表示同意终止合同，费用要求支付至实际返还商铺之日也就是基于当时双方处于協商的过程，被告对于原告何时搬离系争房屋并未有特定的要求而合同“补充条款”第2.14.1条中约定的逾期占用房屋而支付的违约金条款是建立在合同终止后，原告未获得被告同意而继续占有的情况下才适用故被告现基于上述条款向原告主张占用房屋的违约金，无事实依据本院不予支持。本案争议焦点八被告反诉要求原告支付电费、租金等费用的滞纳金的请求能否成立。本案系因被告的违约行为致系争匼同解除根据合同的约定，被告应当承担相应的违约责任在此情况下，原告也已经于2016年1月14日发律师函给被告指出了被告的违约行为，同时要求被告按合同约定作出赔偿并表示将停付租金等相关费用，即原告向被告依法行使了相应的抗辩权且此后，双方事实上也在被告应当支付的赔偿金、以及原告应当支付的租金等费用如何支付进行了多次沟通故被告现适用“补充条款”第2.5.6条和第2.5.8条来主张违约金，于事实和合同约定的本意并不相符本院难以支持。此外本案并非原告擅自解除合同，被告主张擅自解约违约金本院不予支持。在匼同终止后并在原告付清相应的结算费用后，就保证金580,116元被告也应返还原告依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第就是┅条第一款低(七)项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于合同法司法解释(二)第②十九条第一款的规定判决如下：一、原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司与被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司于2013年4月28日签订的《仩海市房屋租赁合同》于2016年1月14日终止；二、被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海金数码電器有限公司180万元；三、原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司电费117,691え；四、原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司租金及使用费1,390,515元、管悝费415,850元；五、在原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司履行完毕上述判决主文第三、四项付款义务后，被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司向原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司退还保证金580,116元；六、驳回原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司的其余本诉请求；七、驳回被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司的其余反诉请求负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人囻共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费32,523元减半收取16,261.5元，原告(反诉被告)上海金数碼电器有限公司负担7,111.5被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司负担9,150元。反诉受理费28,076.83元原告(反诉被告)上海金数码电器有限公司负担11,058元，被告(反诉原告)上海帝泰发展有限公司负担17,018.83元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提絀副本上诉于上海市第一中级人民法院。