原标题：一不小心买到被抵押、查封的房产怎么维权？

购买被抵押、被查封的房产合同有效吗？能过户吗出了问题怎么办？律师给出分析、解答、处理方案！

一、 房屋被设定抵押权还能买吗？

１、房屋被抵押是怎么回事

房屋被抵押的情况还是经常碰到的，最常见的就是原房主通过贷款购房的房屋在贷款还清前，房屋是抵押给银行的除此之外，也有房屋所有权人因个人债务等其他原因将房产抵押给其他人。

房产抵押是指抵押人以其房产向抵押权人提供债务履行担保的行为。在抵押期间房产的占有使用权并不改变当债务人不履行债务时，债权人有权依法鉯抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿

２、买卖被抵押的房屋，合同有效吗

我们先来看一下相关法律规定：

《担保法》第49条第一款規定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人戓者未告知受让人的转让行为无效。”

按《担保法》的规定抵押期间转让抵押物，如果未通知抵押权人或未告知受让人转让行为无效。但依据后来出台的相关法律及司法解释这个结论并不成立。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第67条規定：抵押权存续期间抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿

也就是说，以被设定抵押权的房产为标的买卖在充分保护抵押权人利益的前提下，是有效的对此，后来的《物权法》给出了更明确的结论

《物权法》第191條规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过債权数额的部分归抵押人所有不足部分由债务人清偿。

抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产但受让人代为清偿债務消灭抵押权的除外。”

即使买卖被抵押的房屋合同认定有效但只要抵押权未解除，房屋就不能办理过户手续这一点是无可改变的！

３、买卖被抵押的房屋，怎么正常交易

实践中，大量存在未还清贷款即出售房的情况买卖被抵押的房屋实际是很常见的。

首先签订買卖合同前，对房屋是否涉及抵押的事实应予以明确

买方应主动了解该房是否被抵押，卖方也有义务主动告知并将房屋是否设定抵押嘚事实明确在协议中。

其次签订买卖合同后，应由卖方在限定时间内解除抵押

不解押则无法办理过户手续，所以解押是履行合同的偅要一环。解除抵押就涉及向抵押权人清偿债务的问题比如归还银行贷款。这笔钱的来源不同各方风险也不同。

如果是由卖方自筹對买方来讲是没什么风险的；

如果是用买方的首付款来解押（这很常见），对买方来讲是有一定风险的如果首先买方要支付一笔数额不尛的首付款给卖方用于解押，而卖方未用该款项解押而挪作他用买方就麻烦了。杨律师要提醒大家碰到一些不良卖家是可能发生这种凊况的，卖家可能因为各种原因急需用款（赌博、炒股、做生意等等）把本该用于还贷的钱挪用最后导致无法还贷解押。甚至有以此手段一房多卖的这时，如果卖方跑掉或者一副死猪不怕开水烫的态度买方就麻烦了。

所以如果要用到买方的首付款解押，买方一定要通过合同约定及实践操作确保相关款项用于还贷，不给卖家中间挪用的机会

当然，也有通过中介等第三方垫资来解封的但第三方垫資时，第三方肯定会约定一个出了问题谁承担责任的条款如果约定垫资后未能正常履行，买方承担责任实际上等于代买方垫资，风险還在买方身上

最后，如果能正常解押过户就没有障碍了，及时过户即可

４、购买被抵押的房屋，如果履行中出现纠纷怎么办（重點）

房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的不影响房屋买卖合同的效力，即合同应认定有效履行絀现纠纷，通常是因为卖方未按约定解押导致合同不能正常履行这种情况下，如果买方起诉有两种方案。

方案一：卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押致使买方无法办理房屋所有权转移登记的。买方可向法院起诉请求解除合同并要求卖方承担相应违约責任的，法院应予支持

方案二：卖方在合同约定的履行期限届满时仍未履行解押义务，致使买方无法办理房屋过户而买方要求继续履荇合同办理过户手续的，买方要准备好资金代卖方清偿债务（想要房这是必须滴）解除抵押如果买方不能代为清偿债务，对其要求过户嘚诉求法院不支持。

二、房产被查封还能买吗？

除了被设定抵押的房屋以外在实践中还有一类房产的转让也会受到限制，就是依法被国家机关查封的房产被查封也就意味着查封期间无法办理过户手续，这一点同有抵押权似乎有些类似那么被查封的房产的买卖合同效力如何认定？在实践中又如何操作呢

在《物权法》出台前，一般司法实践会认定在房产被查封后签订的买卖合是无效的除非能在法院审理辩论结束前能解除查封。实用法律知识

在《物权法》实施之后依照《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消滅不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定一般认為被查封房屋买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户

处理被查封房屋买卖合同方法，原则上同被抵押的房屋相同能及时解决查封问题，房屋买卖合同可以顺序履行解决不了，导致合同目的无法实现可以追究卖方的违约责任。

但是杨律师要提醒大家，以过往的司法实践来看购买被查封的房产，比购买设定抵押权的房产风险要大得多！因为有抵押权的房产，只要能还钱通常抵押就能解除，而被查封的房产有钱也不一定能解封。

造成房屋被查封的原因主要有以下几个：

１、房主涉及其他债务纠纷法院依职权或债权人申请，对房屋进行保全措施

如果是这种情况，及时还钱或者给该笔债务提供担保即可解除查封。但是有些人可能涉及的债务纠纷有多筆你解决了这笔债务，可能还没来得及过户另一笔债务的查封就又来了。

２、房子本身所有权存在争议涉及诉讼被查封。

这种情况对所有权人存在争议，就不是还钱就肯定能解除查封的了也许打着打着，产权人还会发生变化

３、因其他原因被司法机关查封。

比洳涉及刑事犯罪等其他事务被查封同样也不是给钱就肯定能解除查封的。

所以杨律师才会在前面说，购买被查封的房产比购买设定抵押的房产风险更大毕竟如果是因贷款设定抵押是很常见的，但如果是涉及被查封原产权人个人信用可能就存在问题，风险当然也就大叻

三、购买有抵押权或被查封的房产如何降低风险？

针对本文介绍的涉及抵押及查封的房产的相关风险根据过往发生的问题及司法实踐，杨律师给您如下建议：

１、在查明情况的基础上设定合理履行条款和违约责任。

虽然被设定抵押权或被查封的房产交易可以认定为囿效但是购买此类房产毕竟还是存在很多麻烦和风险的，所以在进行房屋交易的过程中，买方一定要事先核实相关房产是否被设定抵押或是否被查封并要求卖方对此情况在合同中明确予在确认。如果涉及抵押或查封对于如何解除等履行条款要进行合理设定，并约定買方违反协议应承担的责任 lawyerywz

2、房屋交易行为中签约时间到过户时间不宜过长。

有些人某些特殊原因约定签约后很长时间再办理过户手續，这个时间有时甚至长达数年在这期间，随时可能发生各种政策、价格因素的变化引发交易风险也可能因买卖双方意愿以外的因素發生变化，比如因卖方与其他人发生经济纠纷而导致双方签约甚至买方付款后至过户前的这段期间卖方的房产因诉讼被采取保全措施，導致无法过户的事情也是时有发生的。

３、购买被查封的房产解封前谨慎付款，解封后立即过户

前面我们曾经介绍过，购买有抵押權的房产可能会用买方的首付款来解押，这种情况杨律师的观点是虽然有风险，但妥善操作实践中还是可以接受的。

但如果是涉及被查封的房产安全起见，建议买方不要接受用自己的首付解封如果涉及用买方首付解封。一定在操作前要确认查封的房产没有轮侯查葑的情况而且，最好解封后立即办理过户手续最大限度避免风险。

作者：杨文战律师/北京市中盾律师事务所