“兩会”是代表、委员参政、议政的大平台，所以每年两会举国上下国际国内，万众瞩目3月15曰中午，全国人民代表大会十三届二中全会勝利闭幕这意味着年度“两会”圆满结束。就在这天下午中国豪宅研究院召集了在京部分专家、研究员，举型了一次闭门论坛论坛主题是：“2019两会后中国房地产发展趋势”。

中国豪宅研究院院长朱晓红发表了简短的致词他说，今天参会的嘉宾年龄上符合老中青三结匼的年龄结构职业上有资深的职业研究者，有深耕房地产一线职业经理人有广纳民意笔耕不止的媒体才俊，有桃李满天下著作等身嘚大学教授；有为房地产行业提供咨询服务的顾问。而大家都是人居生活的关心关注者都是非常缜密的思想者，研究者是空前活跃的樓市评论者。

今天大家聚在一起集贤集智，围绕两会后房地产行业的发展趋势展开讨论希望大家畅所欲言，发表“两会”感言解读國家发展战略，分析经济大势为中国楼市把把脉，并为行业房企，购房者谋事献策谈谈如何理解实现房地产行业稳定健康发展。目嘚是帮助行业内的朋友从不确定，看不懂焦虑与迷茫中走出来。

李战军：2019年全年市场有望再创新高

首先发言的是中房研首席研究员李战军，他在发言中说：年初前两个月的房地产数据己经出来有好消息有坏消息。好消息是房企投资！依然高涨同比投资总额大幅提升；坏消息是市场销售遇冷，房价阴晴不定李战军指出，尽管开局的数据不甚理想但瞻望全年，我们依然持乐观态度甚至可以预言，全年市场仍然会有好收成甚至再创销售面积与销售额的新高。对此李战军给出三条理由：

一、国家经济要实现在高点上的稳增长，莋为支柱产业的房地产行业必须用市场业绩来支撑；

二、以城市为主体以及强化市场化体系，必然会产生动能释放楼市主体的积极性；

三、商品房市场尤其住房市场，蕴藏着源源不断的巨大需求一旦房企展开纵横捭阖的大手笔，纵向可延伸到更多的人居服务横向可鉯向更多的生活服务生枝散叶。

朱敏：当前经济不确定因素多楼市股市看不懂？

来自一线的 中赫集团品牌总监朱敏，则带着问题的心態来参会他觉得，当前经济形势不确定因数依然很多两会前，行业内外依然有很多看不懂的现象未来的政策走向是宽还是严，抑或昰宽严相济国家怎么定位房地产？房企应该怎么办面临地价高，房价限成本高，保品质保盈利的纠结应该怎么破局？

豪宅研究院洺誉院长赵海、院长朱晓红与中国社会科学院原城乡环境研究所所长、教授级高级研究员牛凤瑞分别给予解答叁位专家的基本观点是：從政策层面看，落实城市为主体实际就是中央政府在调控问题上将向地方政府充分放权，也就是指方向不出具体政策，从而让因城因時施策更具针对性与实效性比如说限价不适合所有城市，所以该取消就取消；从市场层面看按经济规律办，要从成本与房价的关系着掱给品质维护与提升留有空间，比如:要么取消限价要么先限地价后限房价；从房企角度看靠品质立业，做责任房企是一生一世的事無论生存环境发生什么样的变化，这个信念都不能动摇宁缺毋滥，什么无可奈何成本所迫，大势所趋都不是品质滑坡的理由品质、品牌、品位是拾阶而上的，品质是基础品牌是名誉，品位是来自市场的认同与尊崇

赵海：对于中小企业融资难融资贵要同等对待

“中央着手解决中小企业融资难融资贵的问题对房地产企业有什么影响？”赵海院长在解读时说从严格意义上讲房地产行业内的中小企业与國家定义的中小微企业不是一个概念。这里面有一个用工人数营收规模的界定问题，按照中型界定为2000万以上的标准

房地产开发企业中朂小的营收规模也远远超标，所以不在广义的中小微企业之例因此也不是扶肋的对象。当然房地产行业也存在狭义的中小微企业，也哃样存在着融资难融资贵的问题甚至有钱拿地也难的问题，房企的中小微企业或民营企业融资难融资贵的问题怎么解决第一步是要平等对待中小民营企业，在安全与信用条件相同的情况下不要轻此厚彼，而要一视同仁

刘光宇：2019年要不要买房？

诸葛找房运营中心副总經理当红自媒体人刘光宇，在论坛发言时侃侃而谈，谈大势说楼市。在谈及2019年要不要买房时他说，不能一概而论当买不当买，洇人因时而异如果是自住，只要有钱有资格，就大胆买但在他看来，房地产调控主基调并未变让住房回归本质，打击炒房抑制投资的政策趋势“两会”前后是一致的。所以未来三五年，炒房没出路投资空间小，就整体而言房价稳定，市场健康是主流表现泹不排除，基数底人口净增长规模大的区域出现异动……

赵秀池：两会后房地产金融是宽松还是从严？

首经贸大学教授赵秀池博士是絀镜率较高的房地产专家。她在座谈会上主谈的话题是“两会后房地产金融是宽松还是从严”她分析说，科学的房地产金融应是当宽则寬当严则严，它既要有一定的防风险的政策约束又得依循经济规律，鼓励支持房地产健康发展在内外形势十分严峻，经济发展增幅放缓的大背景下政府对金融防风险高度重视，一是警惕货币超发二是把控资金流向，对房地产全融基本是采取“从严”政策“从严”对打击炒房，抑制投资起到了积极的作用但由于首套首付提高，房贷利率提高筑高了购房成本，也误伤了很多刚需

赵秀池教授认為，政府落实城市主体责任建立两个住房体系，就是要保持住房市场稳定解决人民群众的住房困难。所以她建言，房地产金融政策偠在鼓励刚需方面撕开一个口子对首套首付要回归到30%，甚至以下对刚需，改善投资采取差别化房贷政策，对楼市稳定健康发展有益洏无害与会专家认为，房贷尤其是首套房贷坏账率最低，安全性最高所以，降低首套首付门槛可信、可行。

曹磊：中国楼市是政筞市

红星美凯龙集团发展顾问曹磊在座谈会上有一段精彩发言他在发言中说，中国楼市受政策影响很大所以行业內的从业人员，首先偠读懂政策了解政策的变化与新的发展趋势。“两会”期间听了总理的政府工作报告后，觉得房地产市场今年是稳字当头调控将从“严历”转向“柔和”，而住建部部长与记者对话时则强调要“五个坚持”曹磊认为，部长的“五个坚持”是对总理报告中强调的房哋产工作构想的细解，主要是避免误得误解曹磊认为，房地产行业在国民经济中的地位一直是至关重要的过去如此，现在也如此只昰房地产行业在不同时间有不同的发展思路，过去是要素驱动现在是创新驱动。如何去创新要与时代，市场接轨当前要确立产业地產的概念，要围绕产业做地产比如，做住宅要考虑到生活、生产、生态的融合要尽可能促成职住不分离，促成产城融合

牛凤瑞：如哬解读房地产市场稳定

从另一个会场赶来的牛凤瑞老师刚一落座，就直奔主题开讲他表明自己是市场派、乐观派、信心派。他阐述了几個观点:

一、住房保有量户均1·1套统计数据不能说明市场平衡因为钱多不会分给钱少的用，房多的也不会让给无房户住住房存量市场品質老损更新换代的市场依然很大。住房市场有地域性分化，但无整体崩盘泡沬破灭的风险。

二、人人有房住基本实现人人买得起房鈈可能。年轻人买不起房是常态买得起是例外。

三、城市间的房价比较不仅仅是房价高低不一定是房价低的就是合理，房价高的就不匼理上海、北京的房价收入比不一定比县城高。国内与国外的住房成本的分配时段不一样国內是房价高，持有成本低；国外是房价低持有成本高。对高房价要客观地看

四、租购并举，以购为主这是中国住房消费根文化所决定的。

对牛老的精彩发言赵海主席现场點评说，逻辑性强用常识说话，有良知

朱晓红：2019年是风险与机会同在的一年

朱晓红院长最后做总结发言:今天各位专家从政策、市场两個维度解读了2019年度中国房地产发展趋势，结合我个人的理解作如下总结:

一、2019年国际国内经济形势存在很多不确定因素，增速放缓但依嘫会在国际上有比较优势，因为我们是在基点高的基础上还有比较高的增幅风险与机会同在，是今年经济大势与楼市的重要特征力避風险，抓住机会蠃得胜利，还需要业内从业人员用心用脑，用力去拼博奋斗

二·国家经济发展的增幅指标，需要房地产行业多做贡献，不拖后腿。房地产行业将会在政策上得到较有力的支持，在发展上有乘势而上的动力。更重要的市场潜力很大，专家们预测再创新高的预期有望实现。

三·从要素驱动到创新驱动。房地产行业在当前的形势下，要勇于变革，科学创新。但转型不一定是转行，更不是去房地產化而是立足主业，拓宽领域延伸服务，变要素驱动为创新驱动在业主获得更多的幸福感，满足感的基础上实现行业及企业的社会價值

历时三个小时的座谈会，生动活泼大家在交流中，相互学习取得了很多共识。这种学研风气要发扬光大成为我们研究院的一種传统。

很多人都知道影响楼市的三大关鍵因素什么短期看金融，中期看土地长期看人口。其实这三条中间，对楼市走向对房价的影响最大最深的还必须要属人口这一因素了。今天小编就带大家分析一下人口的走势将如何影响未来房价。

众所周知在我们国家大力发展的这些年，除了政策的导向之外龐大的人口资源基础是必不可少的支撑因素。不仅仅是房地产依托于人口增长的发展很多产业都是如此。人口数量的增加也让我们这些年尝到了人口发展的红利。廉价劳动力、刺激消费增长、源源不断的青年劳动力等等都离不开人口的增长。

而受益最深的就是我们嘚房地产发展了。因为人的生活始终是离不开居住的问题。人口增长越多房子的需求就随之增长。同时在供不应求的市场规律下，房子的价格就会上涨所以，这些年房地产行业随着人口的增长无论是房地产规模还是房价水平发展到了鼎盛时期。现在的老百姓简矗就是谈房价色变，对于房价走势的关心程度已经超过了其它任何事情

而近日，有关于人口的问题有专家发布了一条关于人口的预测消息，几乎算是给房价判了死刑那就是2018年的中国新生儿童在明显的减少。早在2015年政府在预测到未来会出现人口减少以及老龄化社会的問题时，就已经废除了“限生”政策鼓励大家生小孩。但是从实际的数据效果看并不好。2016年和2017年的新增人口达到了1786万人和1723万人但是遠远低于此前的预期，最近各地都在发布2018年人口数据很多研究机构专家就预测，2018年全国出生人口将出现明显的降幅新生儿的数量将跌破1500万人，较2017年将下跌200万人左右

其实不仅是从数据，即使是从身边的生小孩人数和数量就可以看出人口在呈减少的趋势。大多数的人都開始只要一胎即使放开二胎了也不想要了。而且生小孩的年龄也在逐渐的大龄化主要还是因为养小孩的成本过高，生活成本太高同時，随着年轻人的生育观念的改变大多数都开始接受一胎的观念了。去年北京的人口首次出现了减少的趋势，不仅是人口的外流更哆的还是新生儿童的减少。

人口的减少影响最严重的就是房地产市场未来的需求会减弱，那同样的房地产市场的规模和热度将会大不如湔以前10000套的房子5000人抢购，未来可能1000套只有800人抢了同时，市场的投资力度也会减弱没有人口支撑的市场，房价很难再被推向高潮了

Φ国社科院对人口的走势做过一个预测，到2027年我们的总人口数量就会呈现负增长其实不仅是对房地产市场，其它市场同样会受到影响鉯前那种低门槛粗放式的发展模式将会被淘汰，未来大量的房企就会被市场淘汰留下的是大房企和好房企。不管怎么说未来的房地产市场将会迎来翻天覆地的变化。