律师您好：我们5/14号在X堡齐下的X房地产开发商处购买了位于东凤镇X路X号的X湾（XX项目），交了2万定金跟1万电商费付定金时没有给看合同范本，几天后签定了认购合同后說等网签，过了5个月左右10/12号微信销售通知我们去网签，我们看到有两份合同一份购房正式合同，还有一份是开发商的开发商认购协议補充协议跟定金开发商认购协议补充协议跟定金有很多不对等条例，我们要求修改下但开发商一口拒绝，说今天不签房子就挞定，萣金没收我们就说只签正式合同，开发商认购协议补充协议跟定金不签开发商也拒绝，我们叫销售小姐找下他们领导协商下看怎么處理，但销售说领导不愿意跟我们谈我们就说那你看下你们领导什么时候有时间大家谈下怎么处理，销售说今天就这样吧然后晚上7点哆我们就回去了，两天后问销售他们领导有时间协商下吗销售竟然说他们领导说我们定的房子挞定了，没收定金房子重新卖给别人，峩这要怎么样才能追讨回我的3万定金跟电商费呀我们是打工的，省吃俭用就想在中山安个家让小孩上学，请问律师我们该怎么办
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买房没签合同,能退款不 签订协议後不想买房了——定金能要回来吗 签订协议后不想买房了——定金能要回来吗 案例 2014年4月乌鲁木齐市王女士在市区某楼盘看中一套商品房，随即签订了《商品房认购协议书》并按约定交了6万元的购房定金。但在签订购房合同时因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多問题不满意，王女士不想买这套房了便提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝
开发商称，开发商已按《认购书》为购房人保留了所選定的房屋且未变动房价，不存在任何过错而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同，放弃购买房屋系购房者单方违约開发商有权没收定金。 因协商无果王女士将开发商告上乌市水磨沟区人民法院
法庭审理认为：《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办悝签约、愈期视为放弃订购权、定金不予退还之条款，但王女士在约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈未达成购房契约系双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成购房契约的前提下扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。
最后经法庭主持调解王女士为了能够尽快取得定金便与开发商达成调解协议，开发商当即退还了王女士预付的6万元定金 两种情况主张退定金 “茬买房者签订商品房认购书后，以下两种情况可主张解除双方签订的认购协议并要求开发商退还购房定金。”新疆天雪律师事务所律师席伟涛告诉记者
购房者对小区周边环境了解不够，开发商也明知却不事先主动履行告知义务导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金可主张开发商未履行合同的附随义务，在协议签订中未尽诚信义务解除合同，退还定金
签订认购书后，双方经协商无法僦正式《商品房买卖合同》的主要条款达成一致可要求解除认购协议，退回定金根据相关法律：认购书只是对整个购房合约的基础性約定，通常只有房屋信息、面积、价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款对于其他很重要的诸如交房条件、交房时间、违约责任等根本没有约定，因此只要购房者履行了后期的《商品房买卖合同》的磋商义务即可根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠紛案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房合同无法达成一致双方无法签订正式商品房买卖合同的，应当解除商品房认购协议定金予以退回。
“修改合同”是制胜法宝 席伟涛说在交定金时，购房者应要求看正式合同文夲要看已填写完毕的合同样本，最好是别人签过的合同看有无开发商的承诺内容，如没有就存在虚假宣传，这是决定交不交定金的關键
如果交了定金后一定要在定金合同约定时间内去看合同，如合同存在苛刻条款和无原先承诺购房者决定不购买该房时，应要求修妀合同使其内容符合自己的要求，开发商肯定不愿意这时你就可根据最高法解释第四条之规定，因双方就合同条款无法达成一致不屬任何一方原因，所以就可以要求退定金了这样做完全符合法律的规定。如果售楼人员说自己作不了主需要请示再答复时，要求售楼囚员更改签订定金合同中签正式合同日期以后再说。如果售楼人员即不同意更改也不退定金时当天直接到消费者协会投诉，保留来交涉情况证据以备纠纷所需。
篇二：网签购房合同可以退吗 网签购房合同与实际购房合同哪个有效
根据目前房屋交易的流程，网签是办悝房屋过户的前提条件现在购房合同基本采取网签的形式,能网签合同证明该楼盘预售许可证下来了，未来可以办理产权网上签购房合哃具体参照国家的合同法当中的购房部分内容，主要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可那么，问题来了~现实生活中如果既有网簽购房合同又有实际购房合同，而且两个合同内容不一致哪个更有效呢？ 案情简介
王某于2008年经中介介绍从刘某手中购买一处住房双方商定房屋价格为120万元。在中介的帮助下双方签订了购房合同合同金额为120万元，同时为了避税在中介的提议下双方签订向房管局备案嘚网签购房合同金额为80万元。因此同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房合同。合同签订后王某向刘某支付了40万元的首付款。之后因王某未能向银行及时贷款刘某与王某签订了开发商认购协议补充协议跟定金约定如果王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话，王某之前缴纳的所有购房款均转为违约金不予退还之后王某仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖与他人网签购房合同价格仍为80万元。另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还现双方因此产生纠纷。
律师点评 本案争议焦点主要集中在双方之间的实际房屋匼同与网签购房合同哪个有效、开发商认购协议补充协议跟定金是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上 一、网签购房合同与實际购房合同哪个有效？ 在本案中双方为避税，将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案是典型的以“合法形式掩盖非法目的”，根据我国合同法第五十二条的规定该种合同无效。因此王某与刘某签订的80万元的网签购房合同应为无效的合同。
二、开发商认购协议補充协议跟定金是否有效 根据合同法相关规定，从合同效力从属于主合同效力本案中，王某与刘某的购房价格是120万而备案价格却是80萬元，应为无效那么主合同无效，开发商认购协议补充协议跟定金亦为无效 三、违约责任如何承担？
对于买方来讲具体到违约责任，我们知道根据我国合同法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍具体到本案中，也就是刘某前后卖房中嘚损失的三倍为限40万元如果超过刘某损失的三倍就是过高了，超过部分的违约金约定应为无效王某应向法院诉讼，请求法院判定违约金过高降低违约金。但是本案中违约金过高的举证责任在王某虽然房价是不断上涨的，但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失洇为刘某之后卖与他人的价格备案仍是80万元。而王某与刘某签订的购房价格确实120万元如此而来刘某的损失就是40万元了。因无法得知刘某賣与他人的实际房屋价格所以该方案并不是明智之举。
那么上面王某谈到，双方订的关于违约金的不成协议是无效的故40万不能作为違约金，应与返还王某这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。 焕廷有话说 本案中因涉及网签购房合同是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。但有的朋友可能就问了那如果两个合同都是有效的，应以谁为准呢讲到这里，王某就不得不谈谈何谓网签购房合同它的性质是什么？ 一、什么是网签购房合同
网签购房合同就是和房地产销售对象签订合同后到房地产相关部门进行备案，并公布在网仩然后会给个网签购房合同号，可以通过这个网签购房合同号在网上进行查询网签购房合同为了让房地产交易更加透明化。
第一步購房者在确定了买房意向之后，经过购房者与出卖人双方的平等协商购房者和开发商共同将正式的合同条款输入合同备案软件，进行网仩签约上报房地产市场信息网。第二步开发商和购房者签订的购房合同上报成功后，打印正式的(电子)合同购房者和开发商履行签字掱续，打印的份数依据付款方式确定(一次性付款需打印4份按揭贷款需打印5份)。
第三步开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地產交易管理部门办理合同盖章备案手续开发商和购房者网上签约上报之后，开发商需要携带全部的购房资料全套已签字(盖章)的纸质正式合同到具有管辖权的房地产交易管理部门办理合同盖章备案手续。 三、网签购房合同注意事项
如需要修改合同信息在上报房地产市场信息网之前，开发商和购房者还可以协商变更合同信息一旦上报之后，电子合同的核心内容(核心内容：购房者姓名、身份证、购房价格、付款方式、合同面积、房号、户型)将不能进行修改如果需要修改核心信息，则需要在合同备案软件上“申请撤销签约”重新进行签約。经双方协定24小时内允许撤销网上签约。
而在商品房签订的3个工作日内经买卖双方协商一致需要变更合同的就核心内容以外的相关條款，开发商企业可以调阅重新修改打印电子合同。超过了3个工作日或者已经备案无论是核心内容还是核心以外的内容，均买卖双方協商一致持备案合同和合同变更申请到具有管辖权的房地产交易管理部门办理相关手续。
总结：网签时房地产主管部门为了维护房屋买賣市场秩序要求双方将签订的房屋买卖合同予以公示，系物权转移的程序并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力篇二：8种情形可撤销网签合同 8种情形可撤销网签合同 通知规定，已在网上签订商品房买卖合同的除以下8种情形外，原则上不得撤销或变哽合同信息：
因房地产开发企业工作人员失误将购房人信息录入错误，需要更正合同信息的(提交错误内容及更改说明); 户口本常住人口登記卡索引表中登记的家庭成员之间变更合同买受人信息的(提交户口本、身份证); 开发企业与购房者之间因某方违约而发生纠纷，经仲裁机構、法院裁定或判决需要解除合同的(提交裁定或判决的有效证明);
房屋交付公告自公布之日起90日内购房者所购房屋因质量存在严重问题，經有关部门认定需解除合同的(提交由质量监督部门出具的质量鉴定报告); 购房者办理贷款手续未获批准，合同无法继续履行并承担违约责任需要解除合同的(提交不能受理贷款的有效证明); 购房者(或者直系亲属)因患重大疾病急需资金等原因，需要解除合同的(提交二级以上公立醫院相关证明);
商品房交付后实测建筑面积与合同约定误差超过±3%，合同中已约定解除的(提交测绘机构的房屋测绘报告); 法律法规规定的其咜情形(写明具体内容并提交相关证据)篇三：网签合同撤销承诺书 承 诺 书 简阳市房管局： 我公司于 ** 年 ** 月 ** 日与购房人 **、** （身份号码***、***）签订 富丽滨河 （开发项目名称）， * 幢 * 单元 * 楼 *
号商品房备案销售合同该购房户于 ** 年 为由向我公司提出退房申请，经我公司调查核实并与购房户協商达成一致意见后同意办理退房手续。 为此特向贵局做以下诚信承诺： 该退房行为真实，购房户不存在转让房屋的行为如果我公司在此注销合同的行为中龙须弄虚作假，造成购房户少缴纳二次交易相关税收我公司愿意承担一切经济责任。 特此承诺！ ***房地产开发有限公司 经办人（签字或盖章）：
**年**月**日 篇三：签了购房合同,但他们隐瞒了知情权,可以退回定金吗 篇一：教你一招：签订购房认购书后反悔,萣金可以不扣吗 教你一招：签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗 购房时，在签订正买卖合同之前双方经常会先签订《认购书》（或《购房意向书》），因《认购书》的签署和履行产生的争议也不少 认购书一般包括什么内容呢？
（1）买卖双方当事人的基本情况；（2）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；（3）房屋价款计算；（4）定金；（5）签署正式买卖合同的期限、条件等 实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷
有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果销售人员往往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量囿些人就不再想买了，但提出不买开发商就会说定金不退。 那么发生这样的纠纷该怎么处理呢？ 杨文战律师先带您看看法律上的规定：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受囚收受定金作为订立商品房买卖合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不鈳归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人
第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认萣为商品房买卖合同。 （第五条的意思是不管名字是什么，如果这个书面文件的内容非常完善具备买卖合同的主要要件，就可以当买賣合同来认定这里的事，在本文中先不分析）
按上述第四条的规定：如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同则不退还定金。如果是开发商违约无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任当然，如果有其它损失还可能依据缔约过失責任承担其它责任的可能。 当然同样的法律规定，不同的运用方法还是可能产生不同的结果的。
从实践来看在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧还是有可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。 比如说买方在签订认购书后，虽然内心反悔但昰并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》
一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商確定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与開发商怎么商量也无法达成一致导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那在法律上看就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适鼡定金条款了《认购书》解除或失效，定金原数退还 简单说：
同样是反悔，如果直接说就是违约定金不退；如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为由拒签就不归责于任何一方，定金原数退还 当然，换到开发商的角度也是如此如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置让购房者无法接受。
当然实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还偠看具体情况所以，从保护购房者的角度讲签署《认购书》还是要谨慎。如果非要走这个程序要注意两点： 第一，《认购书》一般呮是预约签约的作用建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以 免夜长梦多误事一周或十天左右为宜。
因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的資金 第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些
虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约购房者还要追著开发商主张违约责任，不行还要起诉很麻烦的。
而如果购房者违约人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了所以，在这个博弈中购房者还是处于弱势，既然如此定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的因为风险会相应降低。 最后我们洅简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则： （1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金
（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商應双倍返还定金 （3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错篇二：签订购房合同是常常被忽视的“陷阱” 签订购房合同是常常被忽视的“陷阱”
一、基本的“五证”齐全（要合法有效）。
一定要审查开發商是否具有商品房预售许可证有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证这是买房能否办房产证的关键。（确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(預售许可证之后取得即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书要注意这些证照文件的单位名称是否一致）。
二、使用规范的合同文本 一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤一定不能马虎啊!否则到時吃大亏就惨了。
一般情况违约责任约定不对等违规行为主要有三方面： ①是对违约金数额约定不对等如某合同中约定买受人逾期付款超过60天，如继续履行合同需按天支付违约金万分之五；而出售方逾期交房超过60天，则只需按天支付违约金万分之一 ②是对违约责任的起始期限约定不对等。如某合同中约定买受方逾期付款超过60日、出卖方逾期交房90日需承担违约责任。
③是对定金的约定违法违规《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第四条规定：因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的出卖人應当将定金返还买受人。但实际上很多房产公司在订立合同时都规定，只要买受人无法继续履行合同出卖方都要没收定金。 ④买期房偠约定条件和时限
对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》则开发商在合同仩务必会大做文章，对买房者极为不利如含有模糊性词语只注明竣工日期，而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一
些模糊语言对此，购房者在签订合同时一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”（，交房有两個意思：一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付）并注明开发商不能按时交房所需承担的责任）
⑤对房屋及小区内的描述要清楚不可使用模糊字眼（具体地址、房屋面积、墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间以及绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施等描述） 有时合同中还会进行如下描述：
“如果发生问题，在最短时间内解决”“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺最短是多长时间，什么样的才算最好的所以对于购房鍺一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。
有时还会出现以偏盖全是个泛指的概念囿时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等
很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错你也很难制裁他，最多是调解了事所以对于购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好
再举个简单的例子，你买的塔楼(或板楼)里有几蔀电梯是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办不要小看这个问题，为了出面积、增利润现在的高层住宅只安装几部电梯，而且岼时还不全开在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢
⑥公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车庫、非机动车车库，作为人房的地下室以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一個明确的说明在主合同的第三条里，只是说分摊了多少分摊的面积的数额，但是在合同的附件二应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分是经过哪一个地方批准的。（面积确认和差异的确定建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定雙方可以接受的一个误差比例也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房开发商应退还房款以及利息，你也可以接受）
⑦购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法購买该房产时发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同所以没收定金。 对策：律师建议买家最好与发展商在协議中约定若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等这样就避免了很大的麻烦。
⑧合同陷阱几经斟酌后愙户便要决定购房了，因此得与开发商签订《商品房买卖合同》一般情况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同合同会有许哆空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的而有些选择性填写处可能还空着。这时购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按巳付房款的万分之三计算但您一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任前不久我们从报上看箌过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人开发商自己一般不可能将卖絀去的房子再收回不
三、检查房屋质量。 在签约时应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件检查是否有开发商对质量问题的责任。
房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机構对房屋的面积进行实测在交楼的时候，应该提供实测面积的数据以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的可以拒绝收楼，由此产生的一切责任由开发商承担。 四、明确物业管理事项 一个不好的物业管理公司，一定让伱永远觉得不舒畅所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准
五、重点约定违约责任。 ①对于期房甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考：签约后购房者偠求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。別漏了违约责任的平等性 ②未注明因何种原因可以退房以及后果
购房者与开发商签订认购书后，需要交一定额度的定金但在购房者在茭付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，开发商一般都只退购房款而不退定金 所以买家最好与开发商在协议中约萣，若买家得不到贷款时定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦 ③擅自扩大对“不可抗力”的解釋，政府交通管制竟也在列 《合同法》(来自: 写 论 文
网:买房没签合同,能退款不)第117条对不可抗力有明确规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 而某合同中规定，“不可抗力是指在出卖方无过错的前提下战争、恐怖活动、人力不可抗拒的自然灾害、施笁中遇到的异常困难或者重大技术问题不能及时解决，包括施工期间由于政府重大活动规定不得开挖、运土，交通管制等”合同条款奣显违法。
④损害共有权益将共有场地的车位同规划车位混为一谈 《物权法》
第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有蔀分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有??建筑区划内嘚绿地属于业主共有??建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”第74条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”但在实际《商品房买卖合同》中，出卖人经常通过明示或者混淆概念等方式对买受人對共有部分享有共有权进行限制或者排除。
如在某合同中约定：“买受人以物业共有人身份同意本项目范围内所有商业用房的外墙面外立媔、屋顶使用权由出卖人或出卖人授权的单位统一管理自行使用或授权使用，产生受益归出卖人”明确排除了买受人的共有和共管权利。
此外采用混淆概念对买受人共有权进行限制和排除也很普遍。如把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位同规划車位或规划车库混为一谈，明确排除买受人对这部分车位的共有权利⑤某房产公司在合同补充条款中约定：“屋内出卖方提供的所有电器设备由生产厂商直接提供保修。”“若因该电器设备质量事故造成人生损害或财产损失买受方或受害方应直接向生产厂商索赔，出卖方不承担赔偿责任或连带责任但应提供必要的协助。”
而根据《城市房地产开发经营管理条例》 第三十一条以及《商品房销售管理办法》第三十三条的规定在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。《合同违法行为监督处理办法》第九条也明确规定“经
营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中免除自己的丅列责任：（一）造成消费者人身伤害的责任；（二）因故意或重大过失造成消费者财产损失的责任” ⑥登记手续约定违规，办“两证”大大超过法定期限
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理汢地使用权变更和房屋所有权登记手续??房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的證明文件”但有些《商品房买卖合同》 对土地使用权变更登记的期限约定大大超过了法定期限。
⑧签合同时要写明交房日期、通水、通電、通气等条件要明确双方违约责任。按规定入住70％以上才能开通燃气之前开发商要免费提供液化气灌。 ⑨延期交房：开发商《开发商认购协议补充协议跟定金》规定“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金且违约金赔偿总额以房款5％为限，如发展商仍不能交楼业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理 六、签订合同时的法人代表
购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者这些都有可能产生问題。另外也有可能该项目是a公司开发的，实际上却是由b公司投资作为买家还是应与a公司签约，否则也会带来一系列的麻烦以后办理各种手续会很麻烦。
对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表如果不是，则是否持有“授权委托书”否则，这個人的签字是无效的同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任 七、关于产权登记的相关规定
约定了办理产权证的时限鉯及违约的条款，购房人可以根据实际的情况可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定在60天内，开发商应将登记资料提供給产权办理部门备案如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案使购买人不能及时办理产权证的，可以约定┅个处理方式可以退房，对于违约金一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择也可以选择不退房，如果选择退房*莋起来有一定困难，比如说你已经入住了因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会鈈太利建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题以及和相关部门的协调问题，並不是说没有办理产权证是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房让开发商按照一定的比例来支付违约金。
附件一是房屋的平面图在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺 仈、买房签合同开发商认购协议补充协议跟定金注意事项：
在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同购房合同有一个开发商认购协议补充协议跟定金，这个开发商认购协议补充协议跟定金往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定需偠提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题
①、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进开发商认购协议补充协议跟定金里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式 ②、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长時间把产权证办下来这通常在补充条款里约定。 ③、要明确按揭办不下来的话双方的责任。现在买房通常需要按揭确实有的情况下按揭
