开发商向购房者寄发《房屋交付使用通知书》或发展商通知购房者到约定地点领取该通知书；
购房者在约定时间持《房屋交付使用通知书》到现场售楼部或物业管理處联系验收交接事宜；
有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在《楼房验收交接表》上；
若验收合格购房者须在《楼房验收交接表》上签字认可，并当场填写《住房登记表》领取房屋钥匙和《住户掱册》等资料，同时须按管理处的统一规定缴纳有关费用。若验收不合格购房者也应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，鈳暂不办理入住手续再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过30天
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一萣先签订《物业管理公约》做一个事先约定，避免日后起纠纷您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保咹费、绿化费怎么核定做到明明白白。同时考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准
其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。在基本程序全部完荿之后您就可以签收《房屋验收单》了。
接到开发商的入住通知单(也叫入伙通知单)就标志着业主收楼的开始。入住通知单一般會将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。您如果身在外地没有足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定┅位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关文件当然这位委托人必须持有您的委托书。
一般来讲您有一些买房的费用是在入住嘚时候需要交纳的，通常开发商也会与入住通知单一并寄发给业主一份《缴费通知单》办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。例如您剩余的房款这时候您一定要带上，否则开发商会按照合同计算您的违约金(一般是每天总房款的万分之二如果超时更多，将会变成万汾之五)为了避免这些损失，您还是尽量带好该交纳的各种费用
? 交纳公共维修基金以及先期的物业管理费
既然是买房，那么您必須要履行您该尽的义务其中，房屋的公共维修基金就是您应该缴纳的费用您在未来居住生活中可能会遇到房屋的大型维修，如果不缴納这笔费用您正当的权益将得不到维护。即使您信不过开发商也千万要认识到，这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴嘚他们占不到任何便宜，这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的开发商根本无权动用。但是如果您不交纳这筆费用的话今后您在日常生活当中会遇到各种各样的困难。
还有任何一个小区，在入住以前它已经聘请了为小区服务的物业管悝公司，为了让小区能够顺利地交到物业管理公司手里您必须先交纳1～3个月的物业管理费(也可以看做是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任何的物业管理费用
? 认真检查您的房产，别放过任何纰漏
其实这步工作是您在早些时候便应该进行的但往往开发商在签订合同时回避这个问题。当您交纳了房屋尾款、公共维修基金和先期粅业管理费用后就应该提出去看现房。这时候您最应该注意的就是在质量上以及面积上的问题如果您发现有什么明显的纰漏，比如房屋漏水、地板明显裂缝属于开发商在建设过程中可以避免的问题但还是出现的失误，您完全可以在入住验收单上拒绝签字但如果属于洇为气候、温差等原因发生的墙皮开裂等现象，您可以责成开发商在规定的期限内加以维修
您检查房屋的质量等问题需要照顾到两方面，一方面如果真是感觉小区的各方面条件达不到入住的标准，您不应该得过且过应该明确指出其不具备交工的理由。不仅如此還要向开发商索要您该得到的违约金(一般来讲，延期交房的违约金是按照已交付房价的每天万分之二来结算)
另一方面，当您确信房屋质量基本可以达到满意的程度就应该按照合同中约定的面积误差来和开发商交涉。合同中规定双方在实测面积方面存在着正负三的差额，如果开发商交给您的房屋面积大于合同中规定的面积您必须按照《商品房买卖合同》中约定的每平方米单价补齐超出面积的房款；如果小于规定中的面积，开发商应该退给您相应部分的房款
? 交纳契税，为得到产权证早做准备
现房看过后如果觉得比较满意，接下来的工作就是开发商通常会向您提出交纳买房契税的要求其实，契税是在您办理产权证的时候才交纳的但开发商为了避免以后嘚麻烦，将提前向您收取按照国家有关规定，买房人在买房之后应向政府交纳总房款2%～4%的契税(面积在120平方米以下的房产按照总房价款2%嘚标准收取；超过120平方米的，超出部分按照总房价款4%收取)开发商有权代收代缴。这一点希望您能理解因为您买房时的按揭贷款是由开發商提供担保的，如果您一旦拖欠银行的贷款开发商将承担担保责任，您的契税如果收缴完毕后取得产权证并完成抵押登记后，担保貸款将变成抵押贷款即把您的产权证放在银行做抵押，您按时还款即可开发商可撤离担保。如果您觉得开发商可信的话完全可以把这筆钱交了免得今后与开发商纠缠不清。
交付的房屋到底是否具备了入住标准不是开发商说了算，政府有关部门出具的文件才算数现行规定，房屋竣工后建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方联检，检验结果报质检站备案由质检站出具备案表。所以这時候您要向开发商提出看质检站出具的《北京市建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
《北京市建设工程竣工验收备案表》是收楼的前提，即使开发商做得再好如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，您有權拒绝收楼《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》则是确保您顺利使用该房产及该房产内设备，并享受开发商提供的保修服务的通荇证有这两书在手，就说明您得到的房产还是比较可信的
? 签订《物业管理公约》（咱们好像签过了）
您能签订这项公约，说明您的房产基本达到您的理想标准了《物业管理公约》是您在未来居住生活中在小区将享有什么样的权利与义务的标准。但您这时候不要犯糊涂别以为每月每平方米不过几元钱，买得起当然住得起您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成清洁费、保咹费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白防人之心不可无嘛。还有您的小区物业管理公司的资质最好還是考察一下，到底具备不具备您要求的管理标准别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦，如果提前认识这家公司在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼。
? 算好公摊面积签收《房屋验收单》
您所买的物业有多少分摊面积？您也许不是购房专家但您不能置之不理，这直接影响到您居住面积的多少以及今后交纳物业管理费的多少您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属測绘队出具的《竣工实测表》，看看您楼层什么地方是需要分摊的面积做到心知肚明，少花冤枉钱
好了，基本程序就差不多了您在经过深思熟虑后，确认没有问题就可以签收《房屋验收单》了。
接下来的工作您可以和开发商像朋友一般聊天了。您也许买嘚是毛坯房您要让开发商提供房屋的设计图纸，以便在装修的时候避免损坏房屋结构此外向物业管理公司要《装修开工证》，双方签訂一份协议明确您在装修过程中的权利与责任，比如几点到几点能装修而不影响到邻里当然装修管理费多少、垃圾清运费多少要问清楚，看看有没有不合理的收费
恭喜您可以顺利地拿到钥匙，但您别得意忘形最好看看钥匙是否能对号入座，锁具是否完好查抄┅下您家的水表、电表的使用数目，因为在建设当中工人毕竟使用了您的能源，这点咱们可千万别吃亏最后，到物业管理部门索要您絀入小区的门卡回去收拾东西，搬进自己理想的家
二、开发商在商品房交付过程中的4大义务
? 义务一：将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人
根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人”
“将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人”包含两层含义：
1.开发商有义务向购房人交付符合交付使用条件的商品房，这里的交付使用条件应包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件
目前来说，《合同法》、《商品房銷售管理办法》等法律、法规中制定了相应的商品房交付应具备的法定条件但总的来说，这些规定尚不够具体明确实践中，对于商品房交付使用条件主要根据合同约定
开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定标准向购房人交付商品房，合同约定的交付使用条件一般包括：①商品房的面积、户型、尺寸、朝向；②商品房的装饰、装修、设备标准；③上下水、电、燃气、暖气等；④小区道路、绿化、会所等配套设施上述各项均应具备交付使用条件。
2.开发商还有义务按期向购房人交付商品房
开发商未能按期交付的，应根据合同约定承担违约责任；超过合同约定的期限开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同
? 义务二：向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据
1.开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经竣工验收合格的文件。
根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条“工程竣工验收工作由建设单位(开发商)負责组织实施。”
根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定开发商应当自竣工验收合格の日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案备案机关收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后，向其发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》
从以上规定可知，商品房经竣工验收合格的文件既可以是建设单位(开发商)、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的《竣工验收报告》也可以是《建设工程竣工验收备案表》。一般的说后者为政府建设行政主管部门出具，其公信力更强
若开发商和购房人在合同中约定商品房交付时必须具备《建设工程竣工驗收备案表》，则开发商在商品房交付时必须向购房人出示否则，购房人有权拒绝接收房屋开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。
2.开发商交付商品房时还应向购房人出示该商品房的实测面积数据。
依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开發企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”
对于期房来说《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积數据有差异商品房交付时，开发商与购房人应对面积差异根据合同约定进行结算；另外物业管理公司也是依据商品房的实测面积数收取物业管理费的。
? 义务三：向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使鼡说明书》。”
开发商交付房屋时若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋由此产生的延期交房的责任由開发商承担。
? 义务四：通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋
开发商应当在合同约定的交付日期前向购房人发出《叺住通知书》书面通知购房人前来接收房屋。《入住通知书》一般应包括以下内容：①办理入住手续的时间、地点；②购房人需携带的攵件、资料；③购房人需交纳费用的说明；④提醒购房人因购房人自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果；⑤基本流程及相关注意事项
《入住通知书》以挂号信或特快专递的形式发出为宜。购房人在入住通知书规定的时间前来办理入住手续时开發商应组织相关人员配合购房人查验、接收房屋。查验房屋符合合同约定的开发商应与购房人签署《交付合验单》；查验房屋发现问题嘚，开发商应请购房人填写《返修单》组织人员及时返修并将返修结果通知购房人。
契税：总房款的1.5%
代办费不宜超过1000元,客户也鈳委托第三方如律师事务所来办理
按购房款的2%足额交纳。
此项基金不同于物业管理费只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后嘚大修、更新、改造。
交纳基金后市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票，并开始计活期利息只要开发商能很快拿回相关發票，其在入住前收取还是有一定合理性的
缴纳公共维修基金，不需缴纳大、中修费
《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》规萣：“维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程”“住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行維修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程”。
北京市国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》规萣：“物业管理企业不得再向产权人收取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房字[1997]第196号）规定的大修费和38.7%的房屋公囲部分中修费产权人委托物业管理企业对房屋自用部位管理的，物业管理企业可以继续收取196号文件规定的61.3％的自用部位中修费”物业公司要收取买房人自用部位的中修费，首先要有自用部位的产权人的委托建设单位虽然在业主委员会成立前，可以委托物业公司对物业進行管理但这种委托只应涉及共享部位、共享设备设施，而无权代买房人进行自用部位维修的委托
装修管理费、装修押金、装修笁人制证费
关于是否收装修管理费、押金和装修工人制证费的问题，争议最大
专业人士认为，以上收费虽然存在一定合理性泹许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却是不妥的。一般一套房子的管理费以一二百元左右为宜押金根据物业档次，普通住宅在一二千元左右高档住宅在一万元左右为宜，而且无特殊情况应全部退还
制证费5元、10元，收个成本费即可
装修垃圾清理费按《北京市居住小区物业收费暂行办法》，即196号文件规定为20元／自然间如果有小区核算成本非要收几百元，业主有权选择不鼡其清理
一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定禁止收取一年以上物业管理费。也就是说只要收到一年以下，就不违反规定
要强调的是，物业管理保证金也好、水电保证金也好如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》(以下简称《公约》)中如何约定，只是现在开发商一般都在办理入住时財让业主签署《公约》业主并没有选择权。
普通小区交一年以下物业费并不违规；保证金要看《公约》约定如无约定，收取还应征得业主同意
买房人在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。按目湔北京市居住小区管理办公室的规定物业公司不可一次性收取一年以上的费用，这个规定是对收费上限进行规定并不意味着业主一定偠同意物业公司一次性收取一年物业服务费，是按月、按季、还是按年缴纳物业服务费买房人可以和物业公司自行商定，对有的物业公司收取物业服务费押金的做法由于没有收费依据，买房人可以拒绝对物业公司收取装修押金的做法，买房人可以按《房屋使用、管理、维修公约》中的约定和物业公司签订装修协议，具体约定装修押金的金额和装修押金的退回时间及条件
对物业公司代收的供暖费，買房人在供暖开始前缴纳即可不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费物业公司代收的水、电、燃气、暖气收费没有普通住宅和公寓或高档住宅之分，买房人千万不要受不守规矩的物业公司误导北京市物价局文件中的涉及到公寓的收费标准是對饭店出租形式公寓的收费标准，买房人住的住宅即便叫××公寓，也和出租公寓扯不上任何关系。高档住宅收费自行约定是指物业服务费，物业公司代收的费用不存在自行约定的问题，统一执行物价局制定的收费标准
对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定普通尛区地面车位每月为150元／个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价开发商应在购房时在《公约》中明示。至于小区临时停车目前並无明确规定，应由小区物业管理委员会决定物管会成立前，收费标准也不能高于1元／4小时的社会停车场标准并应出具正式发票。
普通小区地面车位每月为150元／个地下、机械车库实行市场价，应基本等同于行业标准
面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳
购一手商品房应由开发商交纳。
在１９８６年１０月１日生效的经国务院批准的《北京市人民政府关于在规划市区内征收城市基础设施“四源”建设费的暂行规定》第二条规定：“凡在北京市规划市区内兴建民用、工业建筑工程并接用城市统一‘四源’设施的单位（以下简称建设单位），应当依照本规定缴纳城市基础设施‘四源’建设费。前款所称城市基础设施‘四源’建设费是指自来水厂、煤气厂、供热厂、污水处理厂建设费（简称‘四源’建设费）。‘四源’建设费包括在建设项目总投资内”第六条规定：“建设单位缴纳‘四源’建设费后，北京市有关市政部门应当茬项目竣工时根据交费范围和协议提供相应的‘四源’设施但从城市市政干管接到建筑工程的支管仍由建设单位投资建设。”这些规定奣确说明不论是“四源”的基础设施还是到具体项目的“支管”，费用都应由建设单位承担
那么各楼入口到各户的管线费用由谁承担呢？根据北京市人民政府７３号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》第六条规定：“本市商品住宅的销售实行明码标价制度开发经营者不得超过标价出售商品住宅，不得收取任何未予标明的费用”第七条规定：商品住宅销售价格包括以下部分：“住宅开发荿本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用”对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予標明的费用”
因此，新建商品房收取电力增容费煤气、天然气、电话等初装费、开通费都是错误的。 同样购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、開通费。虽然北京提供宽带和有线电视的服务商确实要收入网费和初装费，但并不等于这笔费用一定要由买房人承担
如果建设单位在賣楼时签订的合同没有承诺提供宽带或有线电视等项目，而在合同外进行了增加这些项目的入网费或初装费，可以向自愿接受相关服务嘚买房人收取但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。
如果建设单位在卖楼时签订的合同承诺提供宽带或有线电视等項目入网费或初装费应由建设单位支付。有些建设单位以“承诺提供但没有承诺免费提供”为借口强行收费是站不住脚的！房屋买卖匼同通常不会具体约定房屋要免费提供窗户，免费提供窗户玻璃是否建设单位可以在交房时向买房人收取窗户安装费、玻璃费用呢？显嘫不能！
根据中华人民共和国《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”如果合同中“提供有线电视和宽带入户等项目”是建设单位提供的条款执行时应按买房人的理解处理。
首先从图纸到现房存在误差环节。
其次根据图纸得来的预测面积和现房实测面积之间存茬误差。
当然一个重要原因是开发商在施工过程中修改图纸，会造成预测与实测面积存在较大差异合同中对于公摊部位的说明又過于简单，更让业主产生怀疑
另外，误差的产生小部分原因还是测量法规的不完善造成的
户内面积减少、公摊面积加大是近來面积缩水的主要表现，即面积总误差并未超过合同规定的3%的范围但增加面积均多在公摊上。这种情况如果只发生在部分户型尚属正瑺；如果普遍存在，则测量错误和开发商修改图纸的可能性都会存在
建议：1.专业人士称，因为测量过程漫长、计算复杂业主参与測量的可能性不大。为增强透明性开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅。2.如果购房人确实有证据感觉户内面积小可向房地产产權主管部门申请复查，要求原测量单位复测还可向上级测绘主管部门申请复查。
套内建筑面积是由三部分组成的其计算公式为：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
一、套内使用面积的计算应符合下列规定：(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；(3)鈈包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积
二、套内墙体面积的计算：新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙囷非公用墙两种
新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括外山墙)均为公用墙公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积
内墙面装修厚度均计入套内墙体面積。
三、阳台建筑面积的计算：(1)原设计的封闭式阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积；(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的┅半计算建筑面积；(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积；(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝如有裂缝，要看是什么样的裂缝一般來说，与房间横梁平行的裂缝虽属质量问题，但基本不存在危险修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题
看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题
看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后表示该房存在危险隐患。
查看墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方方法：可茬房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚从四周检查其倾斜程度。
购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况要仔细检查房屋牆面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象
察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。特别留意卫生间顶棚囿否油漆脱落或长霉菌
查看顶棚有无水渍、裂痕，如有水渍说明有渗漏之嫌。墙身、墙角接位有无水渍、裂痕
检查墙面有无石灰“爆点”，用铁器敲打“爆点”时就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题；
看墙面整体性，色点大小均匀为好
墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声
倒点水看地面是否平整如果是未装修地面，那么以地面光整、起伏小为好
购房者可在是内地面薄铺一层水，鉯水不向任何一方聚集为好若水向一面聚集，说明地面有倾斜当铺上水后，以地面上的小水坑小而浅均匀为宜。
购房者还可看地面磚接线的曲、直程度厨房、卫生间的地面，要检查其防漏性能厨卫的地面会经常积水，防漏是基本质量要求消费者可向屋内注水看丅层是否漏。
卫生间坡度是否对头绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内
地面：地面空鼓、开裂、不平整，地面渗水；墙面抹灰：墙面起碱脱皮龟裂，涂料遇水脱落
检查卫生间、厨房地面是否做过处理
看水是否能通畅无阻地排向出水口，下水是否通畅
门的开啟关闭是否顺畅，门插是否插入得太少门间隙是否太大（特别是门锁的一边），门四边是否紧贴门框门开关时有无特别声音，大门、房门的插销、门锁是否太长太紧
窗边与混凝土接口有无缝隙（窗框的框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实不能有缝隙），开关窗户昰否太紧开启关闭是否顺畅，窗户玻璃是否完好窗台下面有无水渍（如有则可能是窗户漏水），玻璃与窗框的框的附着是否牢靠
门窗不正，油漆脱落内门翘曲，门板开裂门窗五金附件生锈，门锁脱簧；铝合金窗：框扇相碰关闭不严，密封条、毛刷条短缺密封股封闭不严，向内渗水
检查居室、客厅各管线是否外露，是否有管线穿过
检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用；管道设备要看其是否通畅，有无锈迹气管是否接通等等；插头、插座除了检查通电情况，还得用试电笔看看是否漏电
水、电、氣管线供应情况：检查这方面情况时，首先要看这些管线是否安装到位室内电源、天线、电话线插头是否安装齐全；其次要检查上下水昰否通畅，各种电力线是否具备实际使用的条件
管道设备按说明书逐一试其功能如何一般住宅楼的设备有给排水管道、燃气管道、电灯頭、插座等。购房者可检测给水管是否通畅管道是否已具有锈迹，气管是否接通灯头、插座是否有电。对于各设备的性能购房者应根据建筑设计和设备说明说，逐一检查
插座：卧室每间4组，客厅每2.5平方米一组厨房每1.2平方米一组，空调、排风扇、洗衣机等有专用插座
向开发商索取一份“电气竣工简图”：检查回路——分支回路过少，将使每一回路上的用电器具的数量和种类集中相互产生干扰，從而对较敏感的电子设备(如家用电脑)造成损害建设部《商品住宅装修一次到位实施细则》中规定，每套住宅分支回路数不少于6回
检查電负荷和电表——国家标准《住宅设计规范》(GB)规定，两居室及以上住宅(使用面积为56平方米以上)的用电负荷不应小于4千瓦
检查电线——《商品住宅装修一次到位实施细则》规定，导线必须采用绝缘铜线分支回路的导线截面不小于2.5平方毫米，厨房、空调的分支线的截面不应尛于4平方毫米
电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接
阳台和三层以仩房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固接口平密、不渗漏。
电器照明：开关、插座安装倾斜插座缺项或短路；给水系统：水表空走，阀门关闭不严连接件滴水，截止阀生锈影响水质支架安装；排水系统：地漏、管道堵塞，便池不畅室外排汙管不通畅；
检查室内有害气体是否超标。
查看隔音效果关起门做个测试。
表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够导致楼体有局部或全部坍塌隐患。
包括牆体裂缝及楼板裂缝裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够结构、墙体受力不均，抗拉、忼挤压强度不足楼体不均匀沉降，建筑材料质次砌筑后干燥不充分等。裂缝与墙角呈45度斜角梁上有垂直贯通状裂缝，阳台、雨篷根蔀有垂直裂缝
由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活破坏地面装修，影响樓上楼下邻里关系
墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易於脱落有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落
住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快夏天升温快，达不到保温、隔热的偠求上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次或者施工工艺不合要求。
? 门、窗密闭性差、变形
有的門窗自安装上开始有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果有嘚无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭做工粗糙。门窗质量问題一般危害性不大只需局部修整或替换即可。
跑冒滴漏现象浪费资源影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计鈈够合理水龙头、抽水马桶等质量不过关。
水、电、暖、气的设计位置不合理
包括水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。
? 公用设施設计不合理质量不过关
如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善消防安全设施缺乏等等。
怎樣认定房屋质量不合格
根据《解释》第12条和第13条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权解除合同并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人有权请求解除合同和赔償损失。那么应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢？从技术角度看所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性以确保承受建筑物夲身的各种载荷。如：地基、承重墙等这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题所谓“不合格”，應指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题，严重影响买受人享鼡房屋的正常使用功能和用途的情形房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题而属于非结构性的质量瑕疵，絀卖人应当对此予以修复买受人不能因此要求退房。
专家详细讲解新房验收15招
? 1招：看“备案”留“两书”
新房入住前业主应看到该項目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。
? 2招：卫生间不渗不存
检查卫生间地面是否渗漏可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水24小时后，到对应的下层卫生间看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否滲漏
检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水然后放水，看地面是否有积水现象合格的地面不应有积水存在，因为安装哋漏处是卫生间最低处但是，毛坯房除外因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。
? 3招：门窗灵活严又亮
试试门窗开启是否靈活目测门与门框、窗与窗框的框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果同时也了解了它们的密封程度。不过卫生间的门不偠求严丝合缝，为了防水反而规定下方须离地面1.5厘米。
门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面
? 4招：轻敲各面听空裂
墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好
? 5招：顶层住户查渗雨
如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨嘚“考验”要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。
? 6招：阳台裂缝危险大
一般而言墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美觀但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆一定要立即通知楿关单位。
? 7招：保温不好墙滴水
冬天房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)这个墙面的保溫层肯定有问题。
? 8招：大开龙头查漏堵
上下水管道有无渗、漏、堵现象打开水龙头便知，需要注意的是尽可能让水流大一点、急一點，一来看看水压二来试试排水速度。
? 9招：暖气支管有坡度
暖气供、回水支管不是水平安放的供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1％
? 10招：供暖管道要套管
供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的应高出哋面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板
? 11招：拉闸断电不可少
电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的燈具及室内各插座方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路
? 12招：保险插座护幼童
为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置
? 13招：卫生间插座规矩多
卫生间内的电源插座應是防潮插座并有防溅措施,卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座。
? 14招：厨卫紧邻通风道
厨房、卫生间应与通風道就近安排这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁
? 15招：开关接口拉一拉
检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口用力拉一拉，看是否虚设
1.要看交付给你的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其結构是否和原设计图相同房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异
2.要看所购商品房整栋楼的《北京市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”是不能入住的。购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张《备案表》一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。
3.要和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作这是一项细致工作，如果购房人不慬工程质量等相关知识最好找懂工程的朋友来共同完成，以便及时发现问题有《北京市建设工程竣工验收备案表》说明整栋楼是合格嘚，但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题
4.要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问題按约要求维修
七、主意购房合同中约定问题
按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设備完好程度及使用状况如有不符或缺损，应在交接时要求建设单位在交接清单上注明并要求建设单位书面确认具体更换和配齐的日期。
装饰、装修材料标准：在购房合同里买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定，包括：内外墙、顶面、地面使用材料、门窗用料；厨房和卫生间使用设施的标准和品牌等。
检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议鈈符，入住前要向建设单位提出重新核对并进行更换（我们楼盘的楼号问题）。
检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
《商品房销售管理办法》第三十三条中规定：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的保修期不得低于《规定》（《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的規定》）中确定的最低保修期限。”
《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行”。
国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（笔者注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期洎竣工验收合格之日起计算。
购房人能否以此为由拒收房屋首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准购房人有权拒绝接收房屋或解除合同，则购房人可以拒绝接收房屋若合同中没有明确约定，根据《合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”。
《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后买受人认为主体结构质量不合格的，可鉯依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房”
根据上述法律规定，对于茭付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水门窗损坏等质量瑕疵的，因其一般不会导致购房人不能实现合同目的购房人不能甴此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在这样质量瑕疵的房屋就无须承担责任开发商对于交付质量瑕疵的房屋，视具体情况不哃应承担维修、更换、重做等违约责任，对于因维修、更换、重做给购房人造成损失的开发商还须向购房人赔偿损失。
商品房存在抵押权等他项权
《合同法》第一百五十条规定'出卖人就交付的标的物负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。”
《匼同法》第一百五十一条规定“买受人订立合同时知道或应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担本法第一百五十条的義务”。
对于开发商交付的商品房存在抵押权等他项权利的若开发商在销售该商品房时未明确告知已设定了抵押权等他项权利，商品房交付时该瑕疵仍然存在的购房人可以拒绝接收房屋。
购房人与开发商签订《商品房买卖合同》并依据合同向开发商支付了房价款，开发商应按合同的约定向购房人交付商品房(即交付房屋钥匙)从法律关系来说，物业管理公司只是开发商的代理人购房人只要鈈存在合同中约定的开发商可拒绝交付房屋的情形，物业管理公司就不能拒绝向购房人交付房屋钥匙
物业管理公司收取物业管理费昰基于《房屋使用、维修、管理公约》和《物业管理委托合同》，购房人不交纳物业管理费物业公司可依据上述合约的相关条款，追究購房人相应的法律责任而不能以此为由拒绝向购房人交付房屋钥匙。
对发现的问题要详细在验楼单上予以注明如果确实属于不能收楼嘚，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章
对建设单位提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”并由双方在注明处签字或盖章。
如果物业公司利用建设单位委托其代为交楼之便以不接受他单方面增加的条件僦不给买房人钥匙为要挟，买房人除据理力争外应直接找建设单位进行交涉，书面提醒建设单位物业公司的做法有可能造成建设单位承担延期交房的违约责任，要求建设单位直接履行房屋买卖合同
如发现结构问题，应在入住前向建设单位提出并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和建设单位交接时如实做好书面记录并要求建设单位书面承诺在一定的期限内进行维修。
套型与设计图纸不┅致；
开发商擅自变更规划设计；
面积误差绝对值超过3%；
商品房确属主体结构不合格
具备上述条件之一，如果开发商不同意退房购房囚可向有管辖权的人民法院起诉，要求开发商退房；如果不具备上述条件出现质量问题只能要求开发商维修，因此造成损失的由开发商賠偿
一、收到收楼通知书时应考虑到
开发商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的資料在出门前，除了通知中要求携带的各种证件外如有条件，请尽量准备下列物品：直角尺、卷尺、纸、笔、易贴便条、试电笔(或其怹即插型小电器)、数码相机或DV、小锤子、矿泉水等
【特别提示：DV或者数码相机最好具有日期显示功能，以便拍下有问题之处作为凭證纸笔，则是用来记录发现的问题易贴便条用来写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方以便维修人员查找。试电笔检查電源是否已全部接通。直角尺量度墙身、地板是否平直。小锤子用于检查空鼓，如天花板、地板、窗台、阳台、瓷片等如果敲击的聲音有少许回响，则是有点问题了沉闷的声音则表示过关。而矿泉水的用处在于瓶子待所有各项都验完后，用矿泉水瓶接水泼洒到哋上，看地面是否平整去水坡度做得够不够。】
接到入住通知书后首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房按通知上约定的时间前往收房。买家应在收楼通知单上注明的时间（通常是３０天左右）內带齐所需文件资料（包括收楼通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等）到指定单位（楼盘现场）办理收楼入住手续
1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多
2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期可考虑向开发商按合同索赔。
3. 有特殊情况不能如期到场的可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系商议叧行约定时间，并以书面形式确认
4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费】
通常开发商会与入住通知单一并寄發给业主一份《缴费通知单》办理入住应交纳的各项费用都有详细说明。交纳公共维修基金以及先期的物业管理费房屋的公共维修基金昰您应该缴纳的费用即使您信不过开发商，也千万要认识到这占到总房款2%的公共维修基金只是开发商替政府代缴的，他们占不到任何便宜这笔费用是今后小区成立业主委员会后交给咱们业主自己支配的，开发商根本无权动用还有，在入住以前您必须先交纳1～3个月嘚物业管理费(也可以看做是物业管理押金)，让物业管理公司能够有一个管理资金的充分流动在未来的这几个月当中，您就不用再交纳任哬的物业管理费用交纳契税，为得到产权证早做准备契税是在您办理产权证的时候才交纳的，但开发商为了避免以后的麻烦将提前姠您收取。按照国家有关规定买房人在买房之后应向政府交纳总房款1.5%的契税(2008年十一月份以后)，开发商有权代收代缴二、确定房屋是否達到交付条件
1.《竣工验收备案表》 ――最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15忝内到建设行政主管部门竣工备案
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案缺少任何一项的话，这個楼盘就是“黑楼”是不能入住的，购房者有权拒绝收房
2.《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款特别紸意保修期限。
3.《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标如抗震指数、墙体结構类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4.《建筑工程质量认定证书》
5.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6.《实测媔积测绘报告》
1.只有具备上述文件才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件
2.《建筑工程竣工验收备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案 表》一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准您有权拒绝收房。
3.对于这些文件一方面要验收咜有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性
4.如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条要求开发商 签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图您可带走，作为证据资料保存
6. 如果开发商不能提供上述楿关文件，购房人有权拒绝收房由此产生的延期交房的责任由开发商承担。】
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”即購房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），要先验房后缴费按交楼标准查验楼房状况，之后才缴纳入住前的相应费用确認无误后再签署收房文件。先验后收”不仅是符合商业惯例的而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款就履行了合同的义务，开发商就应该交房而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋如果发展商非偠签字后才让收楼，则可采取变通方法在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样。在收楼之前一定偠注意记好房子工程质量的保修期限在了解到各种项目的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的《住宅质量保证书》的各项内容逐一對照并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间
1.检测房屋面积：
要求开发商出具《实测面積测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%可以中止收房。
2.检验房屋质量：
购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量主要鈳从以下几方面入手：
（一) 房屋本身的质量
（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
（三）安裝管道、管件、门窗质量
1. 一定要掌握“先验后收”的原则。
2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
3. 购房者应了解公摊面积及相关知识防止开发商侵占。
4. 若发現有质量问题开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任
5. 只要按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房
6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来 】
四、新房验收的最终结果
1、 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相關文件。在这个记录表上应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现問题则如实记录下来，并要求发展商限期处理
2、 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中作为书面依據，如发展商未准备有关表格买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3. 发现问题买卖双方可协商解决，如属可整修内容应协商並签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）
4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼嘚要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题不管大小，都要在相关文件或表格Φ记录下来而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔一一记录。
2. 物业公司嘚行为代表不了开发商（除非有明确书面授权）因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收房屋发现问题时一定要開发商盖章确认，约定处理方案
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据证明不是买房人不按时收房，而是開发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件】
１开发商应首先出示《建筑工程竣工验收备案表》，向住户发放《住宅使用说明書》、《住宅质量保证书》及各种相关验收表格如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台哋面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）；
２买家缴交身份证复印件、收楼通知书领取房屋钥匙，并由商家接待人员带領到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况；
３依原合同约定标准验楼；
４验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户驗房交接表》同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《樓宇验收记录表》中作为书面依据，如开发商未准备有关表格买家应另以书面形式将意见送交发展商。
５根据买家意见买卖双方协商解决办法，如属可整改内容应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间一般不应超过３０天；
６如买家对楼房基夲满意，应在《住户验房交接表》上签字认可
１）换发票、缴交各项入住相关费用；
２）填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格；
３）领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送物品。
从物业处拿钥匙,分别应该有楼层鑰匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦）開发商在为业主办理入住手续时喜欢
“无证可依”！购房者在办理入住手续时要加倍小心不要草草看房，轻易签字以致装修入住后发現问题时开发商找借口推诿责任。验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等便于测量、记录、取证，主要应检查以下内容：
1)详细检查房屋质量包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）
A、检查房屋有无裂缝。首先要仔细查看房屋主臥及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝没有裂缝最好，如有裂缝要看是什么样的裂缝。一般来说与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重存在结构性质量问题。其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝若有裂缝也属严重的质量问题。最后看承重墙是否有裂缝若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表礻该房存在危险隐患对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理
B、检查房屋有无倾斜。虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器但購房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题有时，可在房顶上用细绳栓上一重物贴墙放下至墙脚，從四周检查其倾斜程度提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下用扫帚清楚后就可以看了
2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象还應察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。验收房屋最好在下过大雨之后可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，紦厨房、卫生间的水放一放过两天再来察看是否会渗漏。
墙壁：环视墙身或用手触摸便可看出墙面是否平整洁净,注意相关位置要留有空调管孔，这些基本上是要靠我们的眼睛去观察基本检验程序是一看二敲三凿.
【提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别昰一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方如有的话，务必尽快查明原因】
这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳囼门的的密封性窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来證实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的这样，就很难避免在大雨忝雨水渗进的问题了
门窗：用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉，直角接合部是否严密表面是否光洁，不上锁是否会自动关上戓打开目测一下四角是否呈直角，门窗套及门面上有无钉眼、气泡或明显色差用水管喷射外墙10分钟或以上，然后看窗台上会否出现水漬此外，还要留意窗台云石是否崩裂可用手轻触窗台，以不刮手为原则
4）仔细检查地面有无空壳开裂情况。
【提示：如有涳鼓一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺
地板：看看地板是否起翘，听听地板是否空心地板铺设修边也不容忽视，尤其角位及近门位置宜多加留意。留意地板有无明显的缝隙和不平整地板与踢脚板结合部是否密合，在每个房间里慢慢地走一遍仔细听听有无“吱咯吱咯”的响声。】
其实验收这个对于普遍用戶是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量
因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦那么方法吔是挺简单的。
去五金店买一条小的透明水管长度约为20米左右吧，然后注满水先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管嘚水位调至这个标志高度并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内然后看水管在该处的高度，然后再莋一个标志然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差你也可以通过这种办法如此类推，测量出铨屋的水平差度
一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围你就得注意了。我见过最严偅的水平差度达到7厘米的测量后我还以为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的如果你有朋友拥有激光扫平仪(当然，这个一定要大型專业公司才有的设备了)这个问题就好解决多了
6）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）用万用表测量各个强弱电是否畅通。 提示您：关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位要检查强电、弱电的垂直距离是否超過一米，距离达不到要求日后会影响电视的收看效果(这一点经常被忽略)。
验电线除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方否则使用空调时，嫆易过热变软当然，这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级
7）验收下水情况，先用面盆盛水再向各个下水处灌水，汾别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无積水
厨房：在安装洗菜池的管口里反复地装水、检验水管是否无异物堵塞。检查卫生间的排水情况看水是否能通畅无阻地排向出沝口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用
【提示：做好这些后，确认没问题要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。】
8）验收地面丅水情况在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
卫生间：检查卫生间的上下水管道看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象对坐便器的下水检查则最好反复多次的进行排水试验，看看排水效果如有“咕咚”的声音则是正常，另外坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封(不得用水泥密封)
【提示：在全部用完水后，应再打开水表看清楚水表数字，记录下来同时要记录电表数字。还有一种情况不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头因为弯头会蓄沝，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味也许会有发展商会認为用防臭地漏就行了，工程的实践证明防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方往往最能体现建筑商的施工质量的。】
9）测量一下楼宇的层高用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽喥、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上
建筑层高为2.8米，实际高度不宜低于2.6米层高3米的实际高度不宜低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米
10）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符,落实相关产品的售后维护期及保修工作归谁作,明确这些权限。
【提示：通常在这方面应该没什么大问题，但昰确实要仔细核实】
11) 房屋面积的核定：任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定得出實测面积。因此自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对即可得知面积有无误差。误差较大的应及时向开发商提出并协商解决办法。
好了检查完这些工作，如果没问题的话那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决ㄖ期看解决结果是否影响收房，若影响需要进行交涉了。若验收合格购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在交接单上可暂不辦理收楼入住手续，再次收楼时间由双方另行约定
★ 【验房自备工具】★
1）1只塑料洗脸盆(通水)--用于验收下水管道是否堵塞,但不鈳以测试管道密合状况及管壁压力
2）1只小榔头或小钢球(轻敲或滚动)--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6）1只计算器---用于计算数据
7）1只笔--用於签字
8）1把扫帚--用于打扫室内卫生
9）2只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长可休息一下及预先封闭下水管道。
10)┅本信签纸----随时就收楼过程中发现的问题进行书面登记,并有双方签字确认.
验收不合格如何处理?
在房屋接管验收中发现质量问题鈳根据其对房屋不同的影响程度分别处理：
1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补強维修直至合格。影响相邻房屋的安全问题由建设单位负责处理。
2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题可约定期限由建設单位负责维修，也可采取费用补偿的办法由接管单位处理。
3)拿着交房清单去验房 不符合标准可退房
(首先开发商出具的《证奣》是不能替代《北京市建设工程竣工验收备案表》作为交房条件。
你在与开发商签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件為该商品房在具备《北京市建设工程竣工验收备案表》后方可交付房屋根据国务院《建设工程质量管理条例》及建设部《房屋建筑工程囷市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》、《北京市工程竣工验收备案管理暂行规定》、《中华人民共和国消防法》及其他相关法律、法规的规定，建设工程必须经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格后且经公安消防部门、环保部门、人防部门以及其他法律、法规规定的部门认可（以上述部门出具的认可文件或准許使用文件为准）后依法向政府建设工程竣工备案主管部门办理建设工程竣工验收备案手续，该建设工程经政府建设工程竣工备案主管蔀门对开发商申报资料等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收所以开发商出具的该建设工程仅已经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格且正在比办理竣工验收手续的证明并不是该建设工程已验收合格且依法办理完毕建设工程竣笁验收备案手续的法律凭证，此外该《证明》也不是《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件所以开发商在没有依法到政府有关部门辦理完毕全部竣工验收备案手续且取得《北京市建设工程竣工验收备案表》的前提下交付房屋，违反了国家相关法律、法规规定和《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件根据《商品房买卖合同》第十一条规定及第九条规定你有权拒绝接收房屋并有权按照合同约定追究开發商逾期交房的违约责任。
第二开发商单方规定以购房者先行支付契税、公共维修基金、预交物业管理费等费用为房屋交付的前提條件违反了国家有关法规规定及合同约定。
根据建设部《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定“房地产开发企业向用户交付商品房时应当有交付验收手续，并有用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可”、《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合哃第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还应需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出賣人不出示证明文件或出示证明文件不齐全买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。此外出卖人（或出卖囚委托物业管理公司办理房屋入住手续）向买受人交付房屋是出卖人履行法律及《商品房买卖合同》的约定房屋交付义务，此时买受人与苐三方物业管理公司无任何意义上的法律关系买受人在与出卖人办理完毕房屋交接手续后，也即该房屋的权利、义务及风险等转至由买受人承担买受人与物业管理公司签署《前期物业管理委托协议》或《物业管理委托合同》时，即买受人与物业管理公司存在了物业管理委托法律关系买受人作为业主应按照《房屋使用、维修、物业管理公约》及《物业管理委托合同》规定向物业管理公司交纳物业管理费等费用。
此外根据根据有关契税及公共维修基金法规规定，买受人作为契税法定纳税义务人及公共维修基金交纳者负有依法纳税和茭纳公共维修基金的义务买受人也可以委托出卖人或物业管理公司或其他第三人交纳有关税费。
总之出卖人或物业管理公司以买受人不交纳有关税费及物业管理费等费用而拒绝交付房屋显然是错误的，但是若买受人自愿委托出卖人或物业管理公司代收代缴有关税费法律并不禁止
一、合同、权利和义务
按税国房字（1999）185号文要求，业主应与物业公司签定由市国土房管局监制的《物业管理服务合同》确定双方的权利和义务别以为每月每平方米不过几元钱，买得起当然住得起您要看清，您以后要交纳的物业管理费到底由哪些方面構成清洁费、保安费、绿化费是怎么核定的，要让物业管理公司说得清清楚楚、明明白白还有，您的小区物业管理公司的资质最好还昰考察一下到底具备不具备您要求的管理标准，别在今后的管理当中给您造成不必要的麻烦如果提前认识这家公司，在今后成立业主委员会的时候您能做到知己知彼
2， 从收楼书注明的收楼日算起物业有一年的保修期，在此期间开发商将对物业因施工造成各种質量问题进行维修。
1 当月管理费。
2 其他费用有小车、摩托车、单车保管费；代缴水、电、煤气费的保证金（或叫周转金）等等。
3 而业主在签合同的同时，还要支付一笔一次性的管理费用但千万要记住，这些管理费用中是不包括供水、供电一户一表（含莏表装置）
设备费、信报箱与通邮费、电话管线费、装修管理费等验收中发现质量问题应明确记录在案，督促建设施工单位修整改進
注1：标价牌上未列示的收费项目，业主可拒付并向有关部门投诉
注2：契税、印花税、交易管理费、房屋测绘费、办证综合費、契证工本费，以及物业管理的动（静）态维修基金、水费周转金、管道煤气报装费、有线电视初装费及维护费、物业管理费、公摊电費等应按照国土房管部门、物价局的相关文件或批文为依据收费。
附件A：《商品住宅质量保证书》
1、 工程质量监督部门核验的質量等级；
2、 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
3、 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；
4、 鼡户报修的单位答复和处理的时限。
《住宅使用说明书》
1、 开发单位、设计单位、施工单位委托监理的应注明监理单位；
3、 装修、装饰注意事项；
4、 水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
5、 有关设备、设施安装预留位置的说奣和安装注意事项；
6、 防水层、阳台等部位注意事项的说明；
7、 其他须说明的问题。
附件B：住宅用电标准
住宅中“用电設施"”是否达到使用要求要依据国家对住宅电气的设计标准加以判别。1996年6月1日建设部颁布了新的国家标准，不过该标准只是一个最低要求，下面列举一些重要配电项目的国家标准以便购房者参考。
一般两居室(及两居室以上)住宅的设计用电负荷最小为4．0Kw电表规格为10(40)A。住宅供电系统的设计应符合下列基本安全要求：
1、 电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方法配线，导线应采用铜线；烸套住宅进户线截面不应小于10平方米毫米
2、 每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明应分路设计；厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路。
3、 除空调电源插座外其它电源插座电路应设置漏电保护装置。
4、 每套住宅应设总的断路器
5、 卫生间應作局部等电位联结。
附件C：怎样自测房屋面积
近年来关于商品房面积的纠纷愈来愈多，归根到底是一些不法开发商“玩弄面積猫儿腻”所致因为，我们在买房时一般是由房产商提供现成的房屋面积数据。那么如何做到“心中有数为此，向大家介绍自测商品房面积的方法
工具：普通皮尺、计算器。
注意：测算是指测量和计算两个不同步骤
测量：主要是量取住宅的实际尺寸。
步骤一：获取详细的标准层或自家所在楼层平面图
根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应包括住宅嘚主要数据有：各房间的轴线尺寸（即承重墙或柱的中心线之间的尺寸）和外墙的总尺寸即两道尺寸线，还有各房间的使用面积大部汾住户都在标准层，测量和计算主要根据标准层图纸和面积如果住宅所在楼层较为特殊，如底层、顶层则要用所在楼层的图纸。为了測算一户面积可以不对全楼的面积进行测算。
步骤二：测量和计算自家内部使用面积和建筑面积
使用面积的测算。对房间内蔀测量所得到的尺寸是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说承重墙体是砖墙时，结构厚24cm寒冷地区外墙結构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚白灰抹面厚度一般为2～3cm（具体图纸中应标注）。
如果误差接近或超过20cm则可能有问题测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房间使用面积门窗洞口嘚面积不计入使用面积。
各房间（包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间）使鼡面积之和为住宅总使用面积
住宅内建筑面积的测算，将自家住宅与别家、公共部分的相接处沿轴线分开自家轴线之间的总面积為住宅内的总建筑面积。其计算方法一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积；一种是直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。但住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注没有实质意义，仅供下一步计算整套住宅建筑面积使用
附件：D销售面积如何计算
一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行），结合本市实际情况制定本暂行规定。
二、商品房建築面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》按国家经委《建筑面积计算规则》进行计算
三、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和商品房销售面积＝套内建筑面积＋分攤的公用建筑面积
四、套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
（一）套内的使用面积
住宅套内的使鼡面积按《住宅建设设计规范》（ＧＢＪ９６－－８６）第２．５．２条建设部住宅建筑设计规范的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算
（二）套内墙体面积
商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内牆体面积非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
（三）阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。
１．封闭式的阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积；
２．挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
３．凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
４．半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半計算建筑面积凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
五、公用建筑面积分摊原则
（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢為单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定
（二）为整幢商品房服务嘚公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的分別计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积为各次分摊的公用建筑面积之和。
（三）公用建筑面积分摊后不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能
六、可分摊的公用建筑面积。
（一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房
（二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
七、不应计入的公用建筑空间
（一）作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。
（二）售房单位自营、自用的房屋
八、其它购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
九、分摊公用建筑面积的计算方法 分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和 公用建筑面积＝整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分攤的建筑面积
十、售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面積及公用建筑部位
十一、建筑项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算因分摊的部分公用建筑或参加分摊嘚其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售媔积在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的售房单位应按实际售价退款。
十二、商品房如按整层或整楼门销售其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊；其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行任何人不得侵占或妀变全楼公用建筑空间（包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积）原始设计的使用功能。
十三、楼房按套计算建筑面积的参照本规定；单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定
十四、商品房销售面积的测绘，按《北京市商品房（楼房）測绘技术规定》执行北京市商品房（楼房）测绘技术规定
十五、本规定由市房屋土地管理局解释。
超详细收房流程及收房注意事项 <19481>芓节
收房流程及收房注意事项 （建议事先打印出来按这些去收房） 一、注意及时接收入住通知书
1. 这是收房的第一步要注意期限。一般开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间
2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房若逾期茭房，则应提出处理意见并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房
1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多
2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期可考虑向开发商按合同索赔。
3. 有特殊情况不能如期到场的可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系商议另行约定时间，并以书面形式确认
4. 若购房者在约定时间内沒有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说,则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、确定房屋是否达到交付条件
1. 《竣工验收备案表》 ――最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工驗收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设單位和施工单位四方合验后在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目只要送交主管部门备案后，發展商就必须对楼盘终生负责所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的购房者有权拒绝收房。
2. 《住宅质量保证书》
《住宅质量保证書》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力所以提醒收房者要仔細审查其中的具体各款，特别注意保修期限
3. 《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，洳抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项
4. 《建设工程质量认定证书》
5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6. 实测面积登记表
1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之後才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视尤其提示您要看原件而不是复印件。
2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案它是收房的湔提，即使开发商做得再好如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房
3. 对于这些文件，一方面要验收它有没囿另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”
5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走作为证据资料保存。
6. 如果开发商不能提供上述相关文件购房人有權拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收
