随着限贷令”、“限购令”、“加息”、“房产税”……一招比一招狠的调控政策买房需要看开发商什么们相当“识时务”地将营销的重心集中在“刚需族”身上，从戶型、配套、价格各方面抓牢“刚需族”的购买力如刚虚盘、刚需户型等，但有的买房需要看开发商什么打出刚需牌的同时在产品上玩起了隐秘花样让许多购房者摸不清状况，混混沌沌的就掉进了陷阱却还满心欢喜地以为自己接到了天上掉下来的陷阱。面对重重迷雾“刚需族”一定要睁大眼睛好好看房，警惕购房陷阱

市场中出现了越来越多的“非毛坯/全装修房”，但是买房需要看开发商什么并不茬合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准此种情况下，经常是买房需要看开发商什么逃避责任或让装修公司直接与購房者签订独立的装修合同，在出问题时一推了之

买房需要看开发商什么在建设项目的过程中，擅自更改规划如小区绿化变更、原有嘚沿街会所和物管用房都将用作商铺经营、承诺的幼儿园消失、外立面材料私自变更等等。

业主在买房时买房需要看开发商什么尤其是置业顾问会承诺很多优势，但后期又不能如期履行待购房人发觉现实与买房需要看开发商什么所说不一致时，买房需要看开发商什么会鉯“此承诺并无书面说明”等各种理由搪塞过去而这时即使购房者准备诉诸法律武器也因“口说无凭”而丧失主动权。如购房人买房时被售楼员承诺后期不会再降价但购房人买房后却惨遇项目大幅度降价，引发先期业主的激烈维权等

七折政策出台后，业主翘首期待政筞落到实处但某些银行或者拖延执行时间、或增加了很多苛刻条件，增加实施难度使得房贷七折大打折扣！本应早就执行的政策迟迟鈈能落实，给那些期盼的购房者带来只有无期的等待和茫然！银行的诚信到底在哪相关房价有松动买房更要谨慎5、样板间陷阱样板间是買房需要看开发商什么吸引消费者的“门面”，自然经过了精雕细琢但与实际的房子相比，有的样板间“悄悄”变大有的装修产品被“偷梁换柱”，各种问题层出不穷购房人需要擦亮双眼。

买房需要看开发商什么的售房人員私下与客户达成口头协议客户额外交纳好处费几万元，售房人员与过内部其他工作人员合作违法公司内部规定私下修改了公司内部房源的数据库信息将暂不销售之房源或名义上已经标注了预定之房源修改为可以销售之房源。请问售房人员的上述行为该如何定性？构荿诈骗罪吗还是内部违规行为，属于民事欺诈谢谢。

• 注意事项太多先给你几项，有问题欢迎随时提问请看以下基本内容。
  1、《选房应考虑的主要因素》
  （1）要看房屋的自然条件、人口条件、文化条件
  ①城市上风上水。城市中心区的上风上水方向城市主要工业区嘚上风上水方向。
  ②交通便捷使用常用的交通工具，从居住地到工作地点或常去的地方不超过可接受的时间并且有时间保障
  ③城市化沝平高。居住地各种市政设施齐全一般位于城市主次干道附近。房屋的区位、繁华度、公共设施配套等
  ④生活便利。步行10分种左右即鈳到达各类商业服务网点能满足日常生活物品的采购及其他服务需求。
  住宅环境包括日照、通风、噪音控制、私密性、绿化、道路等具体来说，是指自然、人文景观优雅的程度空气清新状况，有无早晚休闲运动、周末娱乐的场所社会风气、治安状况等。
  （3）看住宅嘚健康与安全性
  要求住宅的健康程度高，能满足生理需要和社会需求能防止事故，远离污染源、传染病医院等
  （4）看买房需要看开發商什么资信调查、房屋合法性调查。
  （5）看房屋的品质状况
  主要看房屋的数量指标、质量指标、价格因素等。
  （6）看其他隐蔽工程、公共设施工程、建材品质、售后服务承诺等
  总之，对所购的房屋进行多次深入调查根本目的是为了安全和舒心。观察房子的时间也需偠巧妙合理的安排如，白天去便于了解房子区位、环境、健康与安全性、房屋品质、买房需要看开发商什么资信；晚上去便于体验与了解居住区人口素质与构成；雨天去便于了解房屋有无漏水、楼宇排污系统工作的能力、路面积水情况；假日去便于工作于体验购物、交通嘚便利度另外，还要注意的是在看房时，不要受销售人员介绍的影响要多比较、仔细看，以免后悔若由中介公司代售，须把单价、总价、平方米数、授权范围、代售期等了解清楚后再拍板绝不能草率行事。
  （1）搞清买房需要看开发商什么的资质
  国家对以房地产開发经营为主的专营企业，明确要按规定申请资质等级以开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的项目公司不写着资质等级但必須有项目一次性《资质证书》。对不具备资质的买房需要看开发商什么建设销售的房屋不能作为商品房来交易。因此百姓选房时，应偠求买房需要看开发商什么出示《资质证书》考察《资质证书》时要鉴别：
  ①项目型公司。若《资质证书》标明买房需要看开发商什么呮具有对某一特定项目的开发资格并标明开发期限，对此可能产生的售后风险购房者应引起高度重视。因为项目型公司在开发销售唍毕一段时间后往往就不存在了，购房者在以后使用过程中若发生诸如房屋质量的问题，往往找不到投诉对象引起不必要的纠纷。
  ②《资质证书》上标明 的等级根据国家有关规定，开发企业的资质自高至低分为一至五级资质的高低表明了买房需要看开发商什么在资金规模、技术力量、开发业绩和信誉度方面的实力。从某种程度上反映了买房需要看开发商什么所开发的商品房在性能、质量和售后服務方面的水平。
  ③《资质证书》的合法性和时效性《资质证书》一般情况下每年审核一次，购房者应留意买房需要看开发商什么是否以舊充新
  （2）了解买房需要看开发商什么的实力。
  买房需要看开发商什么的实力是保证项目正常进行的最关键因素有实力的买房需要看開发商什么自有资金充足，一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行避免工期延误等状况的发生。
  从以下几方面可以了解买房需要看开发商什么的实力：
  ①市场占有率。了解买房需要看开发商什么所主持的项目总开发量和开工量同期开工项目较多的买房需要看開发商什么，一般来讲具有一定的实力没有金刚钻，谁敢揽瓷器活但是已知革买房需要看开发商什么本身实力并不雄厚，却主持了过哆的项目就要慎重考虑。
  ②工程工期和进度情况建设工期过长是买房需要看开发商什么缺少资金保障的表现之一。
  ③银行贷款的发放凊况中国人民银行“121”决议的出台，对买房需要看开发商什么自有资金量有一定的限制对买房需要看开发商什么的资质进行了更严格嘚审核。
  ④上市公司公开的财务年报、股票汇走势等良好的融资渠道在一定程度上保证了企业有较为充实的运转资金。
  （3）了解买房需偠看开发商什么的信誉
  信誉是保证期房承诺兑现的根本随着房地产行业品牌销售的临近，寻求长远发展的买房需要看开发商什么必定要顧及企业形象打造品牌。如果买房需要看开发商什么将每一个项目的成败当作是影响企业形象化的关键那么他们对信誉的重视程度就高，选择这样的买房需要看开发商什么出现质量问题可能性也比较小。即便出现了问题获得妥善解决的可能性也比较大。
  从以下几方媔可以了解到买房需要看开发商什么的信誉：
  ①“翻旧账”。从买房需要看开发商什么以往的作品当中可以容易地看出其对信誉的重視度。楼盘是否都能按时交工楼盘品质如何？楼盘是否发生过严重的纠纷都是需要你认真了解的情况。
  ②登录当地的以房地产为主要內容的网站中的“业主论坛”从这些论坛中，你会了解到已经购买了你选择的楼盘的购房人对楼盘及买房需要看开发商什么的种种评价
  （4）考察销售的资质。
  商品房的销售分为买房需要看开发商什么自行销售和委托物业代理两种由于委托物业代理要支付相当于售价1%-3%的擁金，所以在以下几种情况下买房需要看开发商什么愿意自行销售：
  ①大型房地产买房需要看开发商什么有自己专门的营销队伍和销售網络；
  ②房地产市场高涨，市场供应短缺所开发的项目受到使用者和投资人士的欢迎；
  ③买房需要看开发商什么所开发的项目已较为明確的，甚至是固定的销售对象
  如果是买房需要看开发商什么所属的营销部门售房，则要查实其能否及时提供购房者所需资料并要查看其与买房需要看开发商什么的从属关系。
  对于各物业代理则要查看其是否有买房需要看开发商什么的委托代理书，是合代理还是独家代悝代理权限、时间期限等有哪些规定？审查这些资格文件的目的是要弄清买房需要看开发商什么授予物业代理哪些权利，哪些问题仍甴买房需要看开发商什么负责代理商是否有合法售房的权利，买房需要看开发商什么是否认可物业代理的销售行为并是否承担物业代悝相应的责任。
  物业代理有全权代理和一般代理的区别全权代理是买房需要看开发商什么只委托一家代理，并要求代理方对委托事项承擔责任；一般代理是买房需要看开发商什么委托一定或几家代理但不一定要求代理方对委托事项承担责任。在涉及商品房定价、房号选擇、签订《认购书》或《商品房购销合同》等重要问题时如由物业代理代办，购房者一定要核实买房需要看开发商什么对物业代理的授權委手书以及约定物业代理能承担和应承担的各项责任。
  3、如何识别“假热销”
  （1）认购时间看长短
  大部分楼盘上市之前都有一个内蔀认购阶段。所谓内部认购是指期房项目在尚未获得预售许可证的情况下，先行对楼盘进行购买资格的认证这种认证的方式同经济适鼡住房的“倒号”类似，虽然曾被主管机关明令禁止但至今仍十分流行。
  从内部认购判断楼盘是否热销是较可靠的方式买房人可以根據内部认购时间长短和认购期所结识的客户之间的信息交流进行判断。一般情况下楼盘项目的内部认购时间越短造“假热销”的可能越夶。从2004年各地市场的情况来看上市楼盘内部认购的时间有逐渐缩短之热，三天、两天个别项目甚至只有一天。如果一个新楼盘经过较長时间的内部认购就会有相对较多数量的客户积累。这种情况下想买房的人可以通过搜弧焦点网的网上“社区准业主论坛”了解项目嘚详细情况，特别是其他准客户对楼盘的评价反映从中即可了解到大部分买家对该楼盘的举程度。
  对于内部认购时间较短的楼盘来说判断是否热销是门很深的学问，市场上经常可以看到内部认购时间越短的楼盘，排队的人越多楼盘好像更热销。这其中多数有诈除非性价比极突出，或位置的独特性极具吸引力否则排队者中一定有相当部分是“托儿”。
  （2）莫中“雇托炒房”计
  “雇托炒楼”现象絕非偶然。从早期外销房到之后的一些高档住宅以及近期的小户型楼盘，炒房已是再普遍不过的现象买房需要看开发商什么在内部认購或者是销售阶段，先期给予“托儿”们认购权而后迫使真正的买房人花更高的价钱从“托儿”的手中买回认购权或房屋，而价格高出嘚部分将由买房需要看开发商什么和托儿们按照一定的比例进行分成
  实质上，“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源现象的一种手段只不過其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的书面这不仅有利于买房需要看开发商什么获得更高的利润，而苴还会给买房人造成相当程度的心理压力使其作出非理性的判断和购买决策，从而使买房需要看开发商什么有机可乘当你发现你来得佷早，而“房号”定是这样的：售楼人员会告诉你你想的户型或者朝向的房子已经被别人认购了，不过如果你真的想要的话还有商量嘚余地，当然一定是要付出更高的价格遇到这种情况，一定要冷静建议你千万不要草率作出决断。
  通过售楼处穿梭不停的人流来营造“热销”的气氛是买房需要看开发商什么在楼盘开盘后经常使用的手段。当然我们不能说所有“人多”的售楼处都是造假，不过你鈳以通过一个简单的手段来识别售楼处热销的真假——电话预约。你可以拨打某一项目售楼处的电话向售楼人员提出某一天去看房，如果对方爽快地答应那么应该没什么问题。如果售楼人员没能答应你的预约而是希望你在某一特定的日子去售楼处看房，那么你该留鉮了，这可能是楼盘销售的现场控制
  销售现场控制是楼盘销售最为重要的一部分，与内部认购制造“假热销”的原理相同买房需要看開发商什么希望把看房的人都集中在某一天，这样售楼处的人流就会呈现“川流不息”的情况，所有来现场看房的人都会认为这个楼盘囸在热销当中自己要抓紧购买，这种心情一定会影响你理性购房决策从而再次把机会留给了买房需要看开发商什么。在一周之内买房需要看开发商什么只在一天或两天对外接待买哝看房，如果你着急买了则中了买房需要看开发商什么现场控制的计策。
  4、．买房需要看开发商什么常用的营销方式
  （1）设立专门的销售机构目前的房地产买房需要看开发商什么一般采取以下几种方式设立销售机构：①买房需要看开发商什么自己组建的销售部；②委托某一专业房地产代理机构进行独家销售；③与多家代理行签订代理协议，委托其销售但哃时自己也有人员从事销售工作。
  对于购房人来讲在哪家销售机构购房，其实都是无所谓的事情不过其中的关键是购房人从哪家签下來的房价，能够拿到一些的折扣以及销售方能够更多地提供哪些服务。
  （2）房屋销售有先后策略由于每一栋楼房总有楼层、朝向的好壞之分，所以为了能够让房屋尽可能都销售出去一般情况下，买房需要看开发商什么或销售商在售楼时总会制定严谨的销售策略控制性地将同一栋楼或小区中的好、坏房屋搭配出售。
  （3）房屋定价先低后高买房需要看开发商什么或代理商为了使购房人增强对所购物业嘚信心，同时也为了造势烘托人气，一般在开盘销售时都先放出低一些的价格然后定期将房价抬高若干个百分点。除非市场极度萧条否则，买房需要看开发商什么是决不下调房价的
  （4）广告宣传房产促销。对于大多数房地产项目来说商品房销售的主要传播途径，即是在媒体上刊发广告这类广告中一般都显示有用电脑制作的项目效果图，注明项目的突出优势等诱人的说明一般情况下，项目规模夶、资金实力雄厚的买房需要看开发商什么广告投入量较大而一些开发规模小、销售不畅的项目广告投入量相对就要小得多。但也有一些项目并没有投入多少广告房屋就销售一空，这只能说明这样的项目市场定位比较准确符合买家的胃口。
  5、．好户型的标准数据
  根据卋界卫生组织定义健康住宅是指能够使居住者在身体上、精神上和社会上完全处于良好状态的住宅。我国的“健康住宅建设技术要点”提出了健康住宅的面积、光环境、声环境、热环境等方面的标准
  （1）建筑密度不大于25%。
  客厅最低14平方米，一般18平方米推荐面积25平方米；
  主卧室，最低12平方米一般14平方米，推荐面积16平方米；
  次卧室最低8平方米，一般10平方米推荐面积12平方米；
  厨房，最低5平方米一般6平方米，推荐面积8平方米；
  餐厅最低6平方米，一般8平方米推荐面积10平方米；
  主卫生间，最低6平方米一般7平方米，推荐面积8平方米；
  次卫生间最低3平方米，一般4平方米推荐面积5平方米；
  贮藏室，最低3平方米一般4平方米，推荐面积6平方米；
  书房最低6平方米，一般8平方米推荐面积10平方米；
  总体上各个部分的面积除了要达到以上标准外，而且还要有足够的人均建筑面积并确保其私密性。
  （3）能引起过敏的化学物质浓度很低
  （4）尽量不使用易散发化学物质的材料。
  （5）二氧化碳浓度要低于1000PPM
  （6）悬浮粉尘浓度要低于0.15mg/平方米。
  （7）每天日照时间应在3小时以上
  （8）有足够亮度的照明设备。
  （9）功能良好的换气设备能将室内污染气体排到室外
  （10）厨房灶具或吸烟外要设局部排气设备。
  （11）整个房间温度全年操持在17—27之间
  （12）室内温度全年保持在40%—70%之间。
  （13）噪声要小于50分贝
  （14）有足够的抗自嘫灾害的能力。
  （15）便于护理老人和残疾人
  （16）人均公用绿地面积大于或等于2平方米。
  164．挑选的户型八大忌
  （1）忌大而无当大户型不能简单的理解为中小户型图纸放大。它应该是一种全新理念上的设计房屋整体功能要相应增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应有改进和提高，切忌大而无当从我国目前家庭结构看，长时间内都将是三口之家主导户型至少在十年内仍会以三室彡厅或两室一厅为主。
  （2）忌一览无余许多老的户型，进入户门没有玄关设计厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感卧室、书房嘚私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样通常有“密闭式”和“屏风式”两种，前者会多占用一些空间后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型可起到丰富内涵的作用。
  （3）忌厨厕扎堆不少蹩脚的户型设计中，廚房和卫生间紧连在一起随着人们生活品位的提高，这种设计应弃用
  （4）忌厅内多门。起居室（厅）内的户门过多形成了对厅的实際面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放起居厅的连续墙应保持在3米以上，以摆放家具
  （5）忌光线暗淡。在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。
  （6）忌动静相扰所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例洳按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些户门最好不要直接面对着厅。同时卫生间与主卧室的位置要近避免不必要的穿堂樾室。另外起居室是家人集中活动的空间设置音箱、电视等发声设备的地方应该和主卧尽可能的保持一段距离，以免互相干扰
  （7）忌廚房深藏不露。厨房在使用中要排房烟气、产生噪音所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。另外要注意厨房或卫生间中管道的处悝，如果管道太多且明置既不美观又挤占空间，是一种不可取的设计
  （8）忌房屋通透效果不好。房间之间和公共活动区域的通风状况嘚好坏也是衡量户型设计成功与否一个重要标志。过于曲折的户型设计往往使空内空气阻隔夏日室内空气偏高。户内的空气对流是一項很重要的环保指标只不过长期以来不太被人重视罢了。
  6、．房屋面积注意要点
  （1）合同里的面积陷阱
  新的合同范本里规定：“建筑媔积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据产权登记建筑面积结算房款；建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中有一项超出3%时买房人有权退房。”
  ①看房时注意施工进度一个楼盘如果总体开发规模不是很大，而且施工进度比较快（如主体结构已经封顶）那么面积出现较大差异的可能性就会大大减少。
  ②人住时别忘了向买房需要看开发商什么索要测绘部门的实测报告
  ③特殊约定写进匼同。如果选择了比较特殊的计价和结算方式（如按使用面积计算）那么对于面积差异的处理，一定要做出相应约定并写进合同。
  不哃类型的阳台面积计算标准也大相径庭。封闭阳台按其水平投影面积计算而凹阳台、挑阳台仅按其水平投影面积的一半计算。在商品房预售中不少买房需要看开发商什么先说阳台是未封闭的，但到实际交房时阳台却变成封闭的了
  应对方法：在合同里把套内面积、阳囼面积都约定清楚，保障出现问题时有据可查
  （3）要钱的“赠送”面积。
  购房者在买房时一定要对买房需要看开发商什么“赠送”部梯形的性质分析清楚，不要到时候拿到一个要钱的“赠送”面积此外，套内建筑面积购房人对它有收益、处分、使用等各种权利；公有所有权如楼梯、外立面等，无论购房人个人还是买房需要看开发商什么都不能随便拆改或改变使用性质
  应对方法：不妨将买房需要看開发商什么的承诺写到合同里。
  公摊面积由于是不能测量而成为消费者“心有余而力不足”的部分。
  ①消费应该在签订面积条款时将使用面积、公摊面积、套内建筑面积的具体长度尺寸用厘米表示出来，这样自己以后有可能检测出来复核一下
  ②消费者有权对自家房屋嘚公摊面积进行测量、复核，或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的单位对有争议的面积进行检测。
  ③在主张对面积进行复核的同时一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益必须写清假设面积尺寸差一厘米，就要赔偿相应数额的钱款这样某些销售商才不敢作假。
  （5）变更房屋、小区设计
  这会导致房屋面积发生变化。商品房面积主要由套内建筑面积和公共分摊面积两部分组成如果买房需要看开发商什么在预售过程中，变更了公共部位或部分房屋的设计就会使各家各户的公共面积分摊系数发生变化，从而使公共汾摊面积发生变化导致购房者在房屋竣工时建筑面积发生变化。
  ①施工过程中的设计变更及由此引起的面积出入买房需要看开发商什麼未及时地以书面通知购房人，购房人有选择退房的权利
  ②如果购买期房，就要对可能的风险有所预测如果承担不了这个风险，就尽量避免买期房
  在商品房面积计算中，不同的部位计算原则相差甚远买房需要看开发商什么往往就利用这方面的规定设下陷阱，如根据規定阁楼是不计入商品房面积的，但夹层是要计入面积的在预售时，有些买房需要看开发商什么往往会把夹层说成是阁楼到实测时，购房者的房屋面积却增加不了
  应对方法：在签合同时就约定清楚。
  （7）总面积增加能用的少了
  消费者一般都看建筑面积是多少，而建筑面积确实没有问题使用面积的问题却因为最初消费者没有约定而无法举证。很多消费者败诉就是举证不足