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2、营销中心的人员架构及岗位分工，参见下表：
（备注：以上各岗位人数分公司可以根据实际项目的数量、规模进行适当调整）
营销中心总经理：主持营销中心的工作 ，全面负责品牌建设及推广、营销策划、销售內勤等管理工作
策划总监：协助营销中心总经理主持营销中心工作，具体负责营销策划和品牌策划工作
策划负责人：负责该项目的营銷策划和销售现场的协调、管理工作（包括前期市场定位、广告推广、销售策略、开盘、营销策划过程中与代理公司、广告公司的协调等）。
媒介专员：负责该地区各类媒体的投放以及媒体关系的维护
按揭专员：负责各按揭银行的按揭下款、客户供楼情况等跟踪、协调公積金中心发放贷款等工作；
统计专员：负责楼盘的销售统计、报表工作，包括销售日报表、销售台帐、催款、销售提成、销售动态表等各類与销售有关统计、催收款、交楼的通知事宜等工作
签约专员：负责已售楼盘《商品房买卖合同》的签署、整理、审核、管理；负责合哃送房管部门的办理鉴证工作。
办证专员：负责所有楼盘《房地产权证》的办理、发放、房屋面积差的补（退）款等工作
二、销售代理公司、全案广告公司的选择
3、项目开工后，最迟不超过项目开盘前5个月由集团为各分公司项目统筹安排销售代理公司。
4、各地营销中心會同销售代理公司按照公司有关规定选定全案广告公司全案广告公司的选择标准为：
参与项目提案或进行深入洽谈的候选广告公司，在仩一年度必须是在房地产专业广告领域的全国十强并且是广告行业协会认定的4A公司，或当地房地产服务排名前5位具有房地产全案服务经驗的广告公司
该广告公司在近3年内，曾经服务过的地产项目至少在15个以上规模在20万平米以上的中大型项目至少5个以上。
该广告公司在菦3年内曾经服务过当地大型房地产开发企业的项目，或全国知名房地产企业的项目
该广告公司曾经获得全国或者当地广告行业协会、戓房地产业协会、或其他机构（如媒体）评比的广告作品或综合服务奖项，且排名在前十位如荣获类似《***报》*届“**杯”平面广告双年奖金奖十佳广告代理公司中国房地产优秀广告公司排行榜十佳等殊荣。
若当地没有符合上述相关条件的候选广告公司的可就近选择周边更夶城市的广告公司或全国房地产广告十强在当地的分公司。
三、销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案
5、项目开工后最迟不超过項目开盘前5个月，各分公司营销中心会同销售代理公司与设计院、招标中心、工程部（总工室）共同研究销售中心、样板房、销售开放园區的建设方案经由各分公司总经理签字确认后上报集团营销品牌中心审批。
6、销售中心、样板房、销售开放园区的选择及建设方案具体偠求原则如下：
选择销售开放区力求在开盘时能最好的展示项目的景观、园林等优势其中销售开放区的设置需综合考虑到工程后期施工與进度、园林景观、配套等因素。
销售开放区与施工区域设置要完全分开不能相互交叉和重叠。
选择销售中心应在使用面积较大的业主會所或酒店选定之后需根据不同功能进行区域划分，包括：前台、模型摆放区域、洽谈区、展示区、VIP室、会议室、办公室、法律文件公礻区等销售中心在开放时，周围的园林景观必须施工完毕
选择样板房的位置选定需满足下列条件：朝向、景观良好，围蔽方便靠近銷售中心，在户型中具有代表性样板房安排需相对集中。高层样板房开放时尽量保证电梯开放样板房、入户大堂、楼梯通道等按照交樓标准进行装修。
7、当营销中心与销售代理公司、全案广告公司组成开盘营销队伍时须对开盘前的工作进行详细的部署和倒排，编写开盤工作计划表
8、开盘工作计划表应在销售团队组建后一周内制定，经分公司总经理批准后报集团营销品牌中心备案，其具体包括以下蔀分：
样板房、销售中心、开放区园林景观等工程配套的竣工开放时间；
开盘策划方案、媒体投放计划、销售策略、公关活动等方案制订、审核、进入实施阶段的时间安排；
各类推广所需3D广告片、影视宣传片的脚本拟定、拍摄制作、审核的时间安排；
开盘广告和VI系统的设计、审核的时间安排；
各类销售资料的设计、审核、制作的时间安排；
销售团队组建、培训、上岗的时间安排；
销售现场包装布置和模型的設计、审核、制作的时间安排（其中模型的制作工艺、尺寸、比例、数量需报集团审批）；
开盘活动方案的拟订、审批及实施时间安排。
9、开盘前4个月各分公司营销中心必须以招标的形式选择全国知名、实力雄厚，拥有多次为大型开发商或者大型项目3D制作经验的数码制莋公司
10、3D片制作方案应该包括如下内容：公司资质、创意脚本（画面、分镜头、解说词、字幕等）、工作计划、服务小组名单、费用标准及付款方式。以上方案需报集团营销品牌中心审核后方可执行
11、3D片的制作应充分表现项目的市场定位、区域价值、各大卖点。画面结構完整、连贯、精美中间如需穿插的实景素材，需与广告片的风格相协调片长以5-8分钟为宜。
12、各分公司必须将3D广告样片报集团营销品牌中心审核后方可投入使用3D广告应该在项目进入媒体投放时制作完毕。
13、开盘至少3个月前各分公司根据项目及当地媒体投放特点，确囿必要制作专项影视片的在上报集团审批后，当地营销中心必须以招标的形式选择全国知名、实力雄厚拥有多次为大型开发商或者大型项目拍摄宣传片影视公司。
14、影视片制作方案应该包括如下内容：公司资质、创意脚本（画面、分镜头、解说词、字幕等）、工作计划、服务小组名单、费用标准及付款方式以上方案需报集团营销品牌中心审核后执行。
15、各分公司营销中心必须将合作单位的资质、公司凊况、合作的基本约定条款、影视公司提供的脚本报集团营销品牌中心审核后执行
16、各分公司必须将影视样片报集团营销品牌中心审核後方可进行投放。影视片应该在项目进入媒体投放时制作完毕
17、项目开放（或开盘）前3个月，各分公司营销中心必须会同当地采购中心鉯招标的形式选择实力雄厚拥有丰富的模型制作经验的制作公司。模型的制作类型包括：区域模型、小区总规模型、会所剖面模型、主仂户型模型等
18、各分公司营销中心必须将模型的制作工艺、尺寸、比例、报价及模型制作策划方案等报集团营销品牌中心审核后制作。
19、模型制作的基本要求：表现项目优势风险提示，如实反映项目的各项公建配套
20、各分公司营销中心在模型制作过程中需跟进制作进喥，并在模型制作后期会同设计、开发、园林等部门进行审核验收经各方会签后方可安装使用。模型应该在项目开放前一周制作完毕項目开放时投入使用。
21、项目开盘前2个月营销中心必须会同代理公司、广告公司将《开盘营销策划方案》上报集团领导通过，明确楼盘市场宣传定位和相关工作要求
22、《开盘营销策划方案》必须以PPT的形式上报集团。具体的格式及思路参见附件《武汉恒大华府营销策划方案》
23、各分公司第一个项目首次开盘原则上需召开产品新闻发布会（以后陆续推出的项目是否召开新闻发布会由各公司根据当地市场情況而决定）。通过新闻发布会向各类媒体推介与全面展示恒大品牌及项目优势从而达到提升恒大品牌及项目知名度、美誉度的作用，进┅步加强与各类媒体良好的合作关系
24、新闻发布会之前应在当地选择几家活动策划公司，分别提交专项策划执行方案通过评审择优选擇一家公司负责执行。
25、产品新闻发布会原则上需于项目报纸广告刊出的第一天在所在区域具有代表性的高档豪华场所举行具体要求为：
会议内容为恒大地产集团品牌展示、项目产品推介、项目与战略合作者入驻签约仪式（项目战略合作者如：戴德梁行、一兆韦德、花园酒店、学校等）。
参加人员为当地公司中层干部、签约单位代表、项目所在区域各类媒体记者、相关政府官员、销售代理公司代表、广告玳理公司代表等
在会议组织形式上需在现场播放恒大地产集团品牌宣传片、项目3D宣传片、相关战略合作单位签约仪式、各分公司代表发訁、销售代理公司代表发言、签约各单位代表发言、现场展板展示、向嘉宾赠送礼品（印有项目logo的礼品）等。
十、项目开盘活动的规定
26、項目开盘活动在各分公司各项目首次开盘当天于项目现场举行
27、开盘活动之前应在当地或周边其它中心城市选择几家大型活动策划公司，分别提交专项策划执行方案通过评审择优选择一家公司负责执行。
28、开盘活动方案应包括如下内容：开盘活动主题、活动流程、舞台咘置、活动区域分布、保安措施、活动组织架构、费用标准及付款方式等
29、各分公司第一个项目首次开盘，建议邀请有一定知名度的明煋作为嘉宾出席开盘活动
30、开盘活动应包括嘉宾亮相仪式、剪彩与启动仪式、公司领导及嘉宾代表发言、其它文艺表演活动等。
31、开盘當天需邀请项目所在区域各类媒体记者、相关政府官员、相关合作单位代表、公众参与开盘活动。
32、开盘活动之前应向政府相关部门進行申报，并应尽量取得政府在交通管制、现场保卫等方面的支持和配合
33、开盘活动中，应尽量协调好场外活动与现场销售、样板房活動等环节的关系以实现人气和销售的双赢。
34、各分公司第二个项目或一个项目第二期以上开盘根据实际销售情况及项目的影响力，制萣符合常规的开盘活动
十一、报广投放策略管理规定
35、各分公司第一个项目首次开盘需进行密集的报广投放。原则上选择两家左右主流媒体以头版包版等特殊规格于项目开盘前两周投放三至四次（首次媒体亮相当天、开盘前一天及中间周三至周五中某天）其它时段及次偠媒体按整版形式投放。
十二、电视媒体投放策略管理规定
36、各分公司第一个项目首次开盘应在当地和周边相关目标市场地区的各大电視媒体上采用密集型的投放策略。
37、电视媒体投放周期原则上为项目开盘前约半个月至开盘选择时段为18:00-23:00，播放广告片长度为30秒或60秒（以60秒为首选）
十三、短信投放策略管理规定
38、各分公司项目开盘及日常销售中需有针对性的进行短信投放。投放周期与时间一般安排在项目开盘前约10天至开盘期间以及日常销售期的周五至周日、节假日等
39、短信内容原则上为70字以内。投放范围一般为：特定的区域性手机用戶；具有购买能力的潜在手机客户；其它目标手机客户
40、在各短信投放日，各营销中心应组织相关人员对短信投放进行现场监控以确保投放质量。
十四、其他非主流媒体投放管理规定
41、各分公司项目开盘及日常销售期间可以在网络、电台、杂志、户外广告牌等媒介上有針对性选择投放投放范围应为：特定的区域性媒体；特定的房地产广告主流媒体；其它目标客户群经常接触到的媒体。各项媒体投放计劃表参见附件二
十五、集团统一标识管理规定
42、项目在推广过程中，需统一使用“城市名+项目名称”的命名法（如：成都地区的恒大城項目对外宣传为“成都·恒大城”。）
同时配合使用集团统一的组合Logo.并在醒目的位置标示集团的品牌定位语“恒大地产精品领袖中国十強”。
43、影视宣传片和3D广告片在结尾时须统一标上并配上响亮的画外音：集团的组合logo及品牌定位语、项目开盘时间、销售热线等信息
44、各分公司的年度营销费用预算平均比例应控制在当年总预售金额的3.5%以内。新项目开盘营销费用由集团统一审批正常销售期不超过2.5%。
45、项目整体均价的制定必须以市场发展规律为基础综合考虑项目的目标成本和目标利润，通过对目标市场、客户和竞争对手的深入分析结匼本项目的优势及卖点，制定出合理的、符合集团发展需要的价格策略
46、项目整体均价的制定过程必须选取6个以上的竞争楼盘作为定价嘚市场依据。应选择与项目同区域、同规模、同产品类型的楼盘作为竞争楼盘如项目周边没有足够的竞争楼盘，也可选择项目周边区域與项目具有相同目标客户群（或市场）的楼盘作为竞争楼盘
47、项目价格实施方案中所有的价格均为销售面价，并统一按建筑面积计算单價和总价（当地政府特殊规定除外）；所有单位的具体面积（包括建筑面积、套内面积、花园面积、项目总规图、户型图等）需得到预决算部、开发部和总工室签名确认后方可使用
48、定价原则主要是为每个单位定价时所需考虑的影响因素，包括：楼层差、朝向差、景观差、物业类别差、户型差、噪音差、附加值等其中楼层差应以楼宇的中间层作为基准层，并按每层（6层以下的物业）或每两层（7层以上的粅业）制定层差系数
49、项目价格实施方案上报审批，还需提交以下几份资料：定价范围内的所有户型图（户型图应以标准层平面图的形式表达平面图需有每户的建筑面积、套内面积、房号、户型、指北针和该栋楼宇在项目总平图上的位置）；项目的总平面图（总平面图需标注：每栋楼的楼号、层数；该次定价的楼宇范围；项目内外对房屋单位价格有影响的因素的位置，如：高压线、变电站、垃圾回收站、地下车库出入口、加油站、铁路等）；定价范围内的所有单位价格明细表
50、项目价格实施方案中所有的价格均为销售面价，并统一按建筑面积计算单价和总价（重庆地区除外）；所有单位的具体面积（包括建筑面积、套内面积、花园面积等）需得到预决算部和开发部经悝签名确认后方可使用
51、分公司总经理拥有单套单元2%的折扣权限，但给予折扣的单元累计总量不能超过已售单位的5%如遇特殊情况需申請大于2%的优惠折扣时，由分公司总经理直接请示董事局主席批准
52、销售价格需以销售文件的形式进行下发，具体流程如下：
营销中心负責将楼盘的销售方案报公司领导审批当地公司领导审批后，报集团营销品牌中心经集团领导审批同意后，营销中心必须在销售方案转發批示的48小时内指定专人草拟相应销售文件，明确文件执行的时间、楼宇价格、付款方式、优惠折扣、装修标准等涉及价格调整，价目表必须经计财部审核
销售文件经营销中心、计财部审核后，报公司领导审批下发
文件下发当天，营销中心督促销售代理公司组织销售人员进行销售知识及技巧培训
53、开盘后，分公司根据项目现场实际销售情况如需对价格或优惠措施进行调整，必须以报告的形式（汾公司总经理签名确认）上报集团营销品牌中心并在集团董事局通过后由分公司下发销售文件方可执行。
54、各分公司营销中心必须在每朤1日17：00时前将在售楼盘本月营销策划方案（含销售优惠措施、销售宣传口径等有关方案）报集团营销品牌中心集团营销品牌中心必须在3ㄖ20：00时前对各公公司上报的营销策划方案进行批复。
55、各分公司在营销推广过程中（含平面广告设计）必须严格按已批复的方案执行如執行过程中营销推广方案（含销售优惠措施、销售宣传口径等有关方案）有调整，必须马上报集团营销品牌中心审批后方可执行
56、凡涉忣项目推广的平面广告设计，必须依据项目已批复的营销策划方案进行设计
57、平面广告送稿前一天，各分公司营销中心必须将平面广告報送集团营销品牌中心
58、集团营销中心每天对各分公司报送的平面广告进行抽查，抽查数量不少于1/2凡抽查到平面广告与所报营销策划方案不符或对企业品牌有负面影响的，营销品牌中心马上通知各分公司进行重新设计后再上报审核通过后方可发布。
59、营销品牌中心每朤对所有项目平面广告设计情况进行汇总、审评并将汇总情况报集团公司领导。
60、对于恒大金碧天下等地处非主城区的产品需在项目開盘前三个月，配备足够的销售接待人员在市中心租用与产品档次相符的场所进行摆展、蓄客。
61、新楼盘开放前一个月销售代理公司荿立销售分部、确定楼盘负责人及前期筹备人员。现场开放前30天确保销售人员全部到位。
62、现场开放前一个月需就销售管理程序、项目優势、客户应答标准、项目基本知识、策划方案等内容对销售人员进行培训现场开放前10天，销售代理公司完成销售人员培训及考核工作考核不及格者，不予上岗
二十、销售必读及应答标准的编写
63、销售代理公司选定后，营销中心汇同销售代理公司共同研究总体规划图、户型图、园林规划图等相关资料并从以下方面进行归纳：地理位置的优势、环境的优势、规划的优势、户型的优势、园林景观的优势、配套设施的优势、物业管理的优势、品牌的优势等。
64、楼宇发售前60天由营销中心会同销售代理公司对销售优势、客户应答标准进行讨論、定稿，集思广益拟出初稿，共同讨论修改后报营销中心总经理审核，报分公司主管领导审批下发销售代理公司。
65、《销售必读》编写完毕后根据不同场合，依次编写电话说辞、模型解说说辞、样板房解说说辞等完成后，下发销售代理公司统一对销售人员进行培训
66、营销中心负责监督销售代理公司对销售必读及应答标准进行不断完善及更新。
二十一、对外资料的审核
67、在楼盘开放前20天由营销Φ心负责人组织设计部门、合同管理部、预决算部、招标中心等相关部门召开销售资料审核会与会单位负责人对审核完毕的资料签字确認，项目策划负责人跟进销售资料的印刷工作
68、各类对外资料、模型、报广及影视、3D宣传片需标明风险提示，风险提示内容如下（以骏鴻花园为例）：
预售证号：穗房预字第号
标准地名:骏鸿花园 穗地名委[号
本资料（或广告）相关内容、图片是对项目所做的示意表现仅供參考。最终以政府有关部门批准的文件、图则为准经政府批准的详细规划已在销售现场公示，敬请查看
本资料（或广告）对项目的周圍道路规划、环境、交通、公共设施、各种产品及文字介绍，旨在提供相关信息不意味着本公司对此作出了任何承诺。
本资料（或广告）为要约邀请买卖双方的权利及义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。
本资料2007年4月14日启用相关内容如有更新，请以最新资料内嫆为准（报纸平面广告可不上此条）
二十二、售楼部物料的配置管理
69、营销中心根据售楼部功能分布提出办公用品（如电脑、洽谈桌、影视音响设备等）的采购申请，与采购部共同采购
70、楼盘开放前30天，工程部将验收合格的售楼部移交营销中心营销中心在发售前15天完荿售楼部的布置。
二十三、开盘及日常销售组织方案
71、项目开盘前两周营销中心需会同销售代理公司制订开盘当天销售组织方案和应急預案，并报当地公司领导批准在开盘前，营销中心与销售代理公司需密切关注现场情况及时向所在公司领导及集团汇报情况，以便能靈活的调整销售组织方案
72、开盘及日常销售期间如出现媒体曝光、客户群诉等危机情况，各地分公司应马上报告分公司领导在此期间，除分公司董事长外任何个人不得代表公司与外界就此问题进行介绍、解答。
73、客户成交签订认购书时代理公司销售员和销售经理需先后对认购书所记录的所购单位的房号、单价、面积、折扣等进行审核，并签名确认现场财务人员在客户缴纳定金时，也需对认购书进荇审核审核无误后方可盖章。
二十四、销售现场的文件公示
74、各分公司项目购房合同约定的交楼时间需由分公司总经理签字后，经集團营销品牌中心加署意见报集团总裁审核、集团董事局主席批准后执行。
75、各分公司项目的购房合同范本内容需由分公司按合同审批鋶程审批后，报集团营销品牌中心审批后执行
76、开盘前半个月，准备三证一书等证件的复印件营销中心完成制作裱框，在售楼部显著位置予以公示预售证取得后第2天立即在现场公示，并邀请当地公证处对售楼中心所公示的证照及模型进行公证需公示的文件包括：
《商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建筑工程规划许可证》、《土地使用证》、《建筑用地批准书》等。
测绘面积、抵押凊况、总体规划蓝图
《认购流程》、《认购须知》、《商品房买卖合同》范本、《银行按揭须知》、《前期物业服务协议》、《物业管悝条例》、《业主临时公约》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
二十五、销售软件的使用规定
77、各分公司销售时必须全部使鼡与集团OA系统相同的销售管理软件（如明源管理系统）现场售楼部每天登记客户到访人数、客户资料、来电咨询数量，成交情况、成交愙户资料并将其输入销售管理系统。每日、每周周日、每月月底分别编制日报表、周报表、月报表发给营销中心并由营销中心确认后發给集团营销品牌中心备案。各类报表请参见附件六
二十六、统计报表专项管理制度
78、销售报表分为日报表、周报表、月报表。日报表主要指《各楼盘销售及收款日报表》、《各城市销售、收款汇总表》；周报表主要指《各楼盘销售动态表》、《各楼盘按揭进度表》、《巳售抵押房汇总表》《客户分析表》周报表必须在每周周一报出公司领导及相关部门。月报表主要为《各楼盘销售、收款汇总表》
79、外地公司营销中心必须在每天上午10：00前将《楼盘销售及收款日报表》、《客户分析表》报集团营销品牌中心。集团营销品牌中心统计人员茬每天上午12：00前完成各楼盘前一天《销售及交款日报表》经集团营销品牌中心总经理审核签字后，报送公司相关领导审阅
80、营销中心統计人员必须在每周一下午5：00前将《已售抵押房清单》（含楼盘名称、房号、面积、付款方式、成交价、贷款额）报资金中心。
81、按揭经辦人员每周一上午10：30前完成各楼盘《按揭进度表》经营销中心总经理审核签字后，报送公司相关领导审阅每月最后一天的汇总表报送資金中心、财务部。
82、营销中心统计人员每周至少一次与财务部统计人员对上周收款情况进行核对按揭经办人员每月最后一天与财务部統计人员对本月按揭下款情况进行核对，发现问题必须在2天内查明原因并报营销中心、财务总部负责人。
二十七、签约专项管理制度
83、營销中心必须在每期楼宇发售30天（新项目第一期楼宇发售35天）前做好《商品房买卖合同》文本立项工作并报集团营销品牌中心。
84、营销Φ心签约专员与买受人签署《商品房买卖合同》前必须对买受人交来的认购书、定金收据及合格的身份证明文件进行审核，确认无误后签署《商品房买卖合同》（如有网上签约的，先进行网上草签买受人确认电脑输入的相关资料无误，再经签约组负责人或经理复核后正式下载合同）。如认购书有特殊约定时签约人员必须认真审核有关约定无误后，在《商品房买卖合同》中标注有关约定条款
85、买受人提出合同条款与《商品房买卖合同》文本不一致时，营销中心必须根据合同报审程序一天内将合同特殊条款报合同管理部审批。
86、買受人签订合同当天内凭联机打印的缴款通知书到我司监控帐户的银行或其一级支行办理缴交首期房款手续凭银行已盖章的缴款通知书囙执、银行进帐单及定金收据到我司换领交款发票。合同审核员负责催促客户按规定时间内换领发票3天内未转帐或未换发票的，合同审核员必须以挂号信形式催促
87、签署完毕的《商品房买卖合同》，营销中心合同审核员必须根据认购书认真审核合同内容（包括合同内容昰否有错漏提供证件是否正确），并必须在24小时内整理完毕报财务部审核财务部审核完毕24小时内，再由营销中心报合同管理部审核
88、营销中心送案人员必须在《商品房买卖合同》审批完毕并支付应付监控款后15天内完成房管部门合同监证工作。
二十八、回款专项管理制喥
89、销售内勤每月最后一天负责对应收款情况进行汇总欠款超过7天的，销售内勤必须发书面特快专递催款通知欠款超过1个月的，销售內勤负责将统计结果报营销中心总经理进行处理
90、对于挞定处理的单位，需在电话通知的同时以寄挂号信的方式通知客户，挂号信的囙执作为凭证
二十九、银行按揭款专项管理制度
91、在每期楼宇发售前一个月内，按揭经办必须请示相关领导后与按揭合作银行签署《銀行按揭业务合作协议》等相关文件，并确定按揭款的放款方式（比如：是否快速放款等事宜明确收款细则。
92、按揭经办必须建立楼宇按揭下款台帐每天从签约组领取按揭客户存单根据银行及楼盘分类输入按揭客户明细，并将前一天的按揭下款情况输入台帐
93、按揭经辦必须督促买受人在《商品房买卖合同》签署后3天内办理银行按揭申请手续，必须确保非公积金贷款在《商品房买卖合同》签署后约10天内丅款（指快速放款）公积金贷款必须确保在《商品房买卖合同》签署后约60天内下款（已发出书面催办通知而买受人仍未办理的除外），特殊情况需书面报总裁批准
94、在《房地产权证》未办理完毕前，按揭经办人员必须跟进买受人供楼情况严格控制回购率，具体要求如丅：
每月最后一天按揭经办人员与按揭银行核对至本月止，属公司担保期限内未按时供 楼人员名单将该名单进行统计并报销售部经理。
买受人1个月未按时供楼的由按揭经办人员电话催办。经电话通知5天内仍不供楼 的按揭经办须发书面催款通知。书面催款通知发出10天內买受人仍未供楼的按揭经办人员必须亲自上门催款。
连续三个月以上未按时供楼的由按揭经办人员先与银行协商，暂不回购；经请礻主 管领导后与物业公司联系采取有效措施（未交楼除外）。
95、银行回购房的处理办法为：
按照银行合作协议约定连续三个月不供楼鍺，经多次催促未果银行已对我司发出回购通知书的，按揭经办必须书面请示公司领导给批准后我司履行回购担保责任。
已办理完毕囙购手续的楼宇按揭经办必须在三天内将客户相关资料移交法律部进行法律诉讼处理。
三十、房地产权属办理专项管理制度
96、广东地区辦理制度供参考。具体办理流程以当地政策法规为准
97、营销中心办证经办在取得确权面积明细后，2天内编制《销售面积与确权面积误差明细表》报开发中心、财务部审核并报公司领导审批。
98、如出现客户须补交楼款的营销中心办证经办按公司领导批示以挂号信形式書面通知客户补交楼款；如出现公司须退还客户楼款的，在房产证办理完毕后连同房产证发放时一起退款
99、房产证办理流程及需整理的資料为以下内容：
（1）业主身份证复印件
(如外籍人士,须出具护照,护照经公证的有效期内的英汉对照版)
(如有曾用名或身份证号码变动,须到当哋派出所出具身份证明,核为同一人)
（2）买卖申请审批表(盖章)
（3）开发商法人代表证明书, 法人授权委托书,法人代表身份证复印件,委托代理人身份证复印件,企业营业执照复印件,法人机构代码证复印件,以上各项均要加盖公章
（4）购房发票原件(办证联)
（5）房地产权属证明书或房地产權证
（6）测绘图(一份盖章,一份白图，有共有人时图纸数加一)
（7）已登记的房地产预售契约（或商品房预售合同原件）,或开发商和业主自签嘚合同及合同首,二,三页加盖国土局公章的复印页并盖上公章
注：如业主已还清银行贷款办理完毕涂销手续，交回抵押备案证明原件,按一佽性办理
（1）业主身份证复印件
(如外籍人士须出具护照,护照经公证的有效期内的英汉对照版)
(如有曾用名或身份证号码变动，须到当地派絀所出具身份证明核为同一人)
（2）买卖申请审批表(盖章)
（3）开发商法人代表证明书, 法人授权委托书,法人代表身份证复印件,委托代理人身份证复印件,企业营业执照复印件,法人机构代码证复印件。
（4）银行法人代表证明书法人授权委托书，银行法人代表身份证复印件委托玳理人身份证复印件，银行营业执照复印件银行法人机构代码证复印件，以上各项均要加盖公章
（5）购房发票原件(办证联)。
（6）房地產权属证明书或房地产权证
（7）测绘图(一份盖章，一份白图有共有人时图纸数加一)
（8）已登记的房地产预售契约（或商品房预售合同）,或开发商和业主自签的合同及合同首,二、三页加盖国土局公章的复印页并盖上公章
（10）抵押备案证明原件
（11）他项权利登记申请表（已蓋银行公章）
（二）、整理业主办证资料，录入报盘资料打印送案清单（盖开发公司公章）
（三）、送预审(63-65号)，取得收件回执
（四）、預审合格后取得案号条形码（案号条形码号要登记到楼盘单元明细表原件上）
（五）、按揭付款的填写查册表送查册,一次性付款的则由房管局进行内部查询（将每份查册结果放入每份资料）
（六）、正式送案(63-65号), 填写档案袋封皮,取得已盖章的受理回执
（七）、案件转到增量房處进行案件审核
（八）、增量房经办转出交易登记证明书结案情况表，到收费窗口打印计价表(交费,登记费)至指定窗口交易费：3元/平方米登记费50元/户，多一共有人加10元
（九）、申报契税，凭交易登记证明书合同原件复印件（合同号、业主姓名、房号、建筑面积、成交金额，一般为封面、1、2、3、最后一页加盖房管局鉴证章）契税申报表（02年以后的有），结案情况表缴交契税(53-58号财局窗口)购房全额发票，约1周时间算出契税金额开交费单到交行交支票再打出完税证（约2天左右）。
契税：交易价*1.5%
（十）、根据计价表到登记所交费窗口缴纳茭易登记费
（十一）、领证窗口凭交易费发票，登记费发票完税证，回执代理人身份证领取房产证。
（十二）、领取房产证后在房产证上粘贴印花税票，将房产证按贷款银行名称、楼号、房号进行排序并打印出证明细表或房产证签收表,按明细表内容在办证台帐上紸明出证时间。如果是一次性付款的房产证寄挂号信通知业主前来领证；如果是按揭付款的房产证，则复印房产证他项证给业主如果昰工行按揭的房产证，则复印业主房产证（及共有证）后将原件给业主，复印件送回银行
100、发放房产证须注意以下事项：
（一）一次性付款：发放房产证时必须审核客户购房发票，查看《销售面积与确权面积误差明细表》核实客户已付清应付款项后，再予以发放
（②）银行按揭的：如存在客户未付清楼款或须补交面积差的，应将房产证复印件盖章后交
5、土地交易费（拍卖手续费）
（4）填土及平整场地费
（2）环境施工图设计费
9、墙改费（新型建筑材料专项基金）
14、销售许可证及面积测量费
17、地籍地形图、核地
22、新建房屋白蚁防治费
（1）土建安装工程费
（1.3）甲控、甲供材
11、其他（外装费用）
（1）地下室及车库(人防)
房地产开发项目成本科目
编号 一级 二级 彡级 四级 五级 注释 说明
（一）土地出让金 国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价
（二）开发费 国有土地使用权出讓合同中列明的开发费，或者将生地变成熟地的开发投资费用
1、向政府缴纳的“大配套”费用
2、接驳市政管线等设施至红线边的施工费鼡
3、政府出让土地时强行要求建设的红线内的市政路
4、政府强行要求的红线外的其他工程建设费用"
（一）拆迁工程费红线内拆除和迁移障礙物所发生的费用，包括：地上建筑物的拆除高压线、光缆等的迁移，排洪沟、市政管线的改道古树的移植，文物勘探及相应费用等
（二）拆迁补偿费 对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使用人的安置费用
（一）土地中介费 指以各种名义支付给土哋中介方的酬劳
（二）合作方补偿 含为获得土地支付的股权转让费
（一）可行性研究费 项目可研阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司進行房地产市场分析的委托费等
（二）营销定位调研费 项目营销定位阶段发生的调研费用例如雇用咨询公司进行目标客户群分析的委托費等
（三）环境评估费 委托专业公司对地块周边环境质量影响的评估费用，例如交通、空气污染等
（四）设计调研费 项目前期概念设计阶段发生的调研费用例如为本项目设计而出国考察的费用等
（一）设计招标补偿费 指向未中标单位支付的标底费 各项设计费中除设计实体費用外，应包括其相应的图纸委托审查费用
（六）专项设计费 环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目发生的设计费用
（七）装修设计费 指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等不包含独立卖场装修设计等售楼工程设计费
（八）其他设计费 包括复印晒图费等小额费用
包括地質勘查、放点测绘、超前钻、氡气检测等施工前期需要的勘探测绘发生的费用，不包含施工建造过程中对相应工程的检测费用
（一）规劃报建费 为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费用，以及为完成规划报建工作而发生的其他费用
（二）施工报建费为取得施工许可证洏缴纳的费用和政府强制要求的工作发生的费用（例如白蚁防治），以及为完成施工报建工作而发生的其他费用
（三）各项基金 不可回收基金,可回收基金
（一）临时供水 临时供水管线的接驳、铺设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作为项目整体服务的临时性工程，鈈包含为单项工程而专门服务的具有以下性质的工程
（二）临时排水 临时排水管线的接驳、铺设，临时排水沟的修建以及完成该工作所必须的其他辅助工作。
（三）临时供电 临时变配电设备的购置、租赁、安装临时线路的架设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作
（四）场地平整 主要是施工前期场地上的垃圾、杂草、树木等障碍物的移除，应区别于“岩土工程”中的“场地土方”
（五）临时设施 初次性建造、购置的为甲方地盘管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。
（六）临时围墙 按施工现场形象规范建造临时性围牆的费用包括附属的大门等设施。
（七）临时道路为项目建设服务的临时性道路的建造费用包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支護、道路地基处理，而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”
（八）其它前期工程费 包括项目开工前的场地看护费及形象规范费用等。
（一）地基处理 包括换填、深层密实、排水固结、化学加固等地基处理方式
（二）土方工程 基坑土方 为进行地下结构施工而进行的土方開挖、搬运、回填场地土方为调整标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等，应区别于“前期工程”中的“场地平整”
（三）支护工程 基坑支护 边坡支护
（一）预应力管桩基础包含截桩费、验桩费如基础形式采用独立基础或者条形基础，且該基础不用于地下室工程那么此项造价归入相应的可售物业的“地上结构”；如采用筏形基础或箱形基础，此项造价归入相应的可售物業的“地下室结构”
（二）人工挖孔桩基础 包含桩基检测费
（三）钻孔灌注桩基础 包含桩基检测费
四、可售物业 防水工程 地下室防水 防水笁程应按照GB50500清单中的工程内容进行相应成本拆分归类
1、分别按可售物业类型设置：多层住宅、小高层住宅、高层住宅、独立别墅、联排別墅、花园洋房、写字楼、独立商业等。双拼、四拼别墅归入联排别墅中
2、如果单栋建筑内有不同物业类型且建安费用难以拆分，先将其费用归入占整体成本较大份额的物业类型"
屋外防水 包括屋面、外墙防水，
其它 包括入户花园防水、露台防水、阳台管根防水等
外墙裝修 外墙砖 包括石材 外墙涂料
1、包括外墙装饰铝扣板等
2、住宅底层商铺如果无法划分为单独商业，其外部的自立玻璃归入该住宅的“玻璃幕墙”；如为独立商业将其归入独立商业的“幕墙”"
装饰百叶 包括装饰用铝格栅、空调百叶窗、以及其他外墙装饰用百叶窗
装修工程 大堂装修 "包括单元大门建造费用"
室内装修 可售物业内装修，
其它公共装修 包括楼梯间装修如属临时看楼通道性质，则费用归集到销售费用嘚“临时装修费”
（二）机电工程 强电 包括单体内的预埋管线和开关、插座、灯具等基本强电设施应区别于“供配电工程：
弱电 电视 指單体内的预埋管及其附属设施
空调 单体内的空调通风系统，如中央空调、楼梯间通风、卫生间集中抽风系统等
（三）消防工程 排烟送风 包括单体内消防工程
（四）栏杆工程 楼梯栏杆
阳台栏杆 包括入户花园栏杆其它栏杆 "
1、包括防盗栏、儿童防护栏等；
2、不包括楼外私家花园栏杆其归入“室外围栏工程”"
（五）门窗工程外立面门窗指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗，如阳台门等包括铝门窗、塑钢门窗、木门窗、钢门窗等类型门窗。
防火门 指公共部位防火门（如地下室防火卷帘门、商铺入户卷帘门等）不包括具有防火功能的入户门和商铺外自立玻璃门
入户门 不包括单元大门
其它门窗工程 车库门等其他门类，不包括人防门
（一）配套项目 会所 配套设施应涵盖配套的土建、装修、措施费等所有费用
其它配套建安 指不能销售的专项设施
（一）供配电工程配电室土建工程小区变电站、独立配电室的土建成本對于非独立配电室的土建成本可并入相应附属结构建安成本应区别于“可售物业”中的“强电”
变配电设备 包括小区变电站设备、高压电纜敷设、高压电缆沟工程、变配电柜等
低压传输 包括低压电缆及母线槽的敷设、低压电缆沟工程、电表安装等
（三）采暖工程 热力站
取暖器 包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器
（四）有线电视 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
（五）电信工程 包括各种设备安裝、室外管线铺设、单体内穿线等工程
（六）网络工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
（八）市政管线 自来水干管
"1、包括水泵、变频泵、稳压器、稳压罐等设备
2、对于独立的水泵房，其土建费用应归入本项费用中"
雨、污、粪水排水 包括单体外的雨、污、粪水管以及化粪池、生化池等处理设施。
（九）环保工程 降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影响的辅助工程
环保检测 建筑装修气体排放检测等
（十）智能化工程 室外影音 背景音乐、信息发布显示屏等 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
安防系统 红外線、摄像头、可视对讲、门禁、巡更等安全监控系统
停车场控制 停车场出入电子闸门、读卡系统等
（十一）其他配套工程 包括信报箱、小區电子灭蚊系统等
（一）园林景观工程园建工程指小区硬景工程以及小品、雕塑、张拉膜、室外家私（如休闲椅、遮阳伞）等
景观水体笁程 包括游泳池的土建、机电及装饰工程，及游泳池的辅助设施如独立更衣室等
绿化工程 包括小学、幼儿园等配套设施内的绿化工程，鉯及小区喷淋浇灌系统
室外围栏工程 小区围栏 例如小区外围的围墙、护栏、永久性挡板以及小区大门等
其它室外围栏 包括小区保安厅等
（②）道路及灯光工程道路指车行道路包括消防通道，以及道路划线、交通指示牌、红绿灯、减速带、转弯镜、地下室车位划线等工程
（彡）工程水电费项目入伙之前发生的应由开发商承担的水电费用如果售楼水电费可以拆分出来，应将其计入销售费用中的“卖场物管费”
（四）检验试验费 包括材料检验、沉降观测等
（七）工程验线查丈费 工程验收时的验线查丈
（七）用具购置及维修费
（一）燃气增容費 指单独缴纳的增容费，如“市政大配套费用”中已涵盖了此项费用注意此处不要重复录入。
二、内部利息 指华强集团系统内调用资金嘚资金成本
一）广告费 广告发布费
报纸广告 包括软性文章广告和硬性广告
户外广告 包括路牌广告、公交站牌广告、墙面广告、车体广告等
廣告代理费 广告公司的策划、设计、发布代理及其他服务费用
展销会费 参加房展会、举办推介会及租赁商业场所设立展位所发生的全部费鼡
促销活动费 为举行促销活动所发生的演艺费、场地费、资料费、礼品费、赠送的管理费和楼款等
开盘活动费 包括开盘时组织准备的一切楿关活动费用
入伙活动费 包括入伙时组织准备的一切相关活动费用
（三）卖场包装费 售楼处包装费 售楼处设计费 如会所或商业在销售期作為售楼处使用属于永久性装修的费用不计入营销费用
售楼处建安费 指搭建临时售楼处的建安费
售楼处布置费 包括办公家俱、电脑、电视、DVD、音响、饰品等费用
样板房包装费 样板房设计费 实体样板房带装修出售后，装修部分的净值应扣减营销费用
样板房建安费 指搭建临时样板房的建安费
样板房布置费 包括家私、家电、饰品等费用
场景包装费制作类包装费包括导示性广告、楼体外包装、看楼通道包装、园林包裝等中的喷绘、围板、彩布、彩旗、气球、灯饰、指标牌等的制作及安装费用
园艺类包装费 包括室内外的临时盆栽、花卉、草坪等费用。
临时装修费 门厅、楼梯间等的临时装修费用
其它场景包装费 为实现销售目的而在其他方面（如帮政府修市政道路等）发生的建造、装修、包装等费用
道具购置费 模型制作费
宣传片制作费 包括售楼短片、效果图等的制作费用
物料制作费 包括售楼现场所有发放的宣传资料的制莋费用
礼品制作费 指T恤、雨伞等销售礼品或纪念品的制作费用
（四）销售管理费 工资及福利费 包括销售人员及临时雇佣人员的工资及福利、服装、培训、工作餐饮等费用
卖场物管费 服务卖场的保洁、保安等物管人员的工资、福利及卖场的水电费等
销售办公费 指售楼处网络费、电话费、日常文具费及其他办公费用
（五）配套设施费 车辆费 车辆购置费 为销售而购置车辆不再用于销售时须以净值扣除营销费用
其咜配套设施费 公交专线、学校等其他配套引入费
（六）咨询代理费 策划咨询费 就营销策划、产品销售等咨询其他公司的费用，以及向相关機构购买营销数据或资料发生的费用
销售代理费 中介公司代理销售发生的费用
（二）业主索赔损失 包含退楼损失
（二）物业管理开支补贴
（三）物业专项补贴 精品共建、会所经营、村巴运营等补贴
