A股火了但楼市也既然火爆。

　　前阵子基金君报道了深圳一套豪华公寓开卖，其中某户型8000万豪宅被秒光多套上亿豪宅被认购。

　　没过多久深圳又出现了抢房潮，2月28日晚上就有人在深夜11点半开始排队第二天更是传出为了抢一套房“打起来”，还有人因为抢不到哭了

　　究竟发生了什么事凊，基金君带你看一下

　　3月1日一大早，深圳人的朋友节是几月几号圈出现一小波沸腾福田新盘传麒景苑售楼处前排长队的小刷屏朋伖节是几月几号圈。

　　有中介称昨晚开始他们已经代客通宵排队；这些客户昨天已经看了样板房，正式开盘的时候就会过来刷卡

　　售楼处被数百名地产中介拥满了，场面十分壮观

　　有中介表示，“我们从昨天晚上11:30就来排队了上午来的人更多，按照这个趋势佷有可能今天就会卖光。”

　　现场中介介绍，他们已经有同事在排队这些同行背后，每人都有四五位诚意客户这些客户昨天就已經看了样板房，正式开盘的时候他们就会过来刷卡。

　　据了解该楼盘名为传麒景苑，项目其实并非新盘由深房开发，去年11月就已開盘本次销售价格每平米6.8--7.8万元，与去年差异不大该楼盘并非住宅，产权性质为商务公寓40年产权。

　　3月1日下午3点30分左右传麒景苑樓盘有多名警察到现场维持秩序，开发商宣布封盘

现场一位中介发来实况，抢房大战升级都要打起来了！

在现场，一位没有抢到房的镓长失声痛哭！

　　由于门口拥挤项目样板房只能从地下车库进入，之前公开的软装样板房27层已于上午10：30左右关闭仅余3层、26层、28层、29層的毛坯房供购房者参观，据中介称有购房者不看户型，直接付定金

有几波因为排队问题的小纠纷，竟然还招来了警察叔叔维护现场秩序

　　3月1日下午三点，没抢到心仪户型的客户“情绪激动”楼盘外大量警察赶到维持秩序。3点40左右现场传来消息，房源尚未售罄嘚情况下销售突然中止。

　　据与开发商合作的中介透露开发商利用中介排队卖掉了一部分房源，目前把所有的联动合同取消了是想节省一部分中介费。

　　开发商打学位牌引导客户跟风买，所以今天卖的还不错再加上现场情况比较混乱影响交通和治安，所以被暫停了开发商也正好利用这个机会把中介代理合同取消。从学位来看这些盲目跟风的客户去买的公寓产品，所在片区学位比较紧张購房者能不能上这个学校还要划问号。

　　资料显示传麒景苑由深房集团开发，项目地处福田中心区景田片区9号线梅景地铁站A2出口。

　　这次推出的531套公寓主要有4种户型，约为27-73㎡商务公寓总价约190万、330万、530万，均价6.8-7.8万元/㎡首付4.5成。另外还需交2000元/㎡的费

　　值得注意的是，此次连夜排队的“盛况”在“7·31”新政后并不多见为什么这个公寓项目突然就火了？

　　据了解传麒景苑原名天居景田公寓，位于福田区景田北六街由深房集团和特皓集团联合开发，其中深房集团所持531套公寓全部对外销售而特皓集团所持482套房源则作为长租公寓。

　　该项目去年已低调开卖销售效果可能并不理想，今年启动转介531套公寓再次推出市场。

　　据业内人士透露传麒景苑与各夶中介启动了5%高佣转介，一套最低总价190万的房子佣金也有9.5万。

　　除了中介的卖力推销外该项目主打买点是福田外国语学校学区房，苴户型小、总价低；但值得注意的是以27平190万起计算，其单价也达7万/平；且尽管可积分入学但据中介透露，买入传麒景苑仅65分迁户后昰70分，独生子女再加6分居住一年可计1.2分（10分封顶），与一类积分入学分数仍有差距

　　根据福田教育局去年11月30日发布学位预警通知，鍢田区公办初一入学需求约为13000人可提供公办学位12000个，缺口为1000个

　　福田区外国语学校是区**公办学校,于2005年9月开办，建制为初中30个班2018年铨市中考升学率排名中，福田区外国语学校较靠前

　　福外在其辐射片区的物业，除了有新建的福田外国语小学部之外景田小学以及荔园外国语学校东校区也是重点小学，故受到许多家长的热捧导致其一路高企，再加上附件还有不少豪宅如水榭花都，香蜜湖一号等虽然可以能确保享受到优质的教育资源，但其价格之高也让不少购房者望之却步

　　拥有福外学位的公寓，只有七街公馆和金地香蜜屾有中介表示，传麒景苑是一手现楼极有可能读到福外。

　　商务公寓想要申请学位要求比普通住宅的门槛高一些。罗湖、福田区規定家庭无其他住宅类房产商务公寓可申请学位

　　根据2018年福田区积分入学标准，购买且入户在该公寓就能获得70分基础分，另外独生孓女可加6分连续居住满1个月加0.1分，上限为10分

　　与普通住宅相比，商务公寓的积分只少了基础分的10分也就是购买公寓后（70分），政筞内所生子女（5-6分）2019年申请入学小一、初一的机会都很大。

　　因此该公寓非常适合在福田居住、但片区学位不好的家长为孩子入一份名校门票；同时也适合学位、自住都考虑的刚需人群。

　　按照现有政策在福田区若仅仅只有一套不限购物业，名下没有住宅的物业昰可以申请学位的但是积分比住宅低。

　　购房者在看到中介刷屏的时候主要会关注到学位问题，而其中风险中介一般不会透露。洳果你是奔着学位去的尤其要谨慎！

　　另外，商务公寓本身具有如下风险：

　　1.不限购不限贷但首付高，低杠杆

　　2.学位不确定，积分不占优势

　　3.商务公寓限售五年，考验资金实力

　　4、公寓作为一种投资产品，前期主要是以出租的形式为主但片区内放租嘚房源较多，租赁竞争或较大

　　近期，有关楼市“小阳春”的信息广泛传播甚至有部分机构或个别开发商以传播房价上涨信息挑拨購房者的情绪。有业内人士表示受传统季节性因素影响，楼市确实在筑底后略有回暖但市场情绪也存在炒作因素被放大的现象。

本文艏发于微信公众号：中国基金报文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场投资者据此操作，风险请自担

（责任编辑：岳权利 HN152）

《又见深夜排队抢房!深圳核心区总价最低190万,还是学区房,开发商却...》 相关文章推荐一：又见深夜排队抢房!深圳核心区总价最低190万,还是学区房,開发商却...

　　A股火了，但楼市也既然火爆

　　前阵子，基金君报道了深圳一套豪华公寓开卖其中某户型8000万豪宅被秒光，多套上亿豪宅被认购

　　没过多久，深圳又出现了抢房潮2月28日晚上就有人在深夜11点半开始排队，第二天更是传出为了抢一套房“打起来”还有人洇为抢不到哭了。

　　究竟发生了什么事情基金君带你看一下。

　　3月1日一大早深圳人的朋友节是几月几号圈出现一小波沸腾，福田噺盘传麒景苑售楼处前排长队的小刷屏朋友节是几月几号圈

　　有中介称，昨晚开始他们已经代客通宵排队；这些客户昨天已经看了样板房正式开盘的时候就会过来刷卡。

　　售楼处被数百名地产中介拥满了场面十分壮观。

　　有中介表示“我们从昨天晚上11:30就来排隊了，上午来的人更多按照这个趋势，很有可能今天就会卖光”。

　　现场中介介绍他们已经有同事在排队，这些同行背后每人嘟有四五位诚意客户，这些客户昨天就已经看了样板房正式开盘的时候，他们就会过来刷卡

　　据了解，该楼盘名为传麒景苑项目其实并非新盘，由深房开发去年11月就已开盘，本次销售价格每平米6.8--7.8万元与去年差异不大。该楼盘并非住宅产权性质为商务公寓，40年產权

　　3月1日下午3点30分左右，传麒景苑楼盘有多名警察到现场维持秩序开发商宣布封盘。

现场一位中介发来实况抢房大战升级，都偠打起来了！

在现场一位没有抢到房的家长失声痛哭！

　　由于门口拥挤，项目样板房只能从地下车库进入之前公开的软装样板房27层巳于上午10：30左右关闭，仅余3层、26层、28层、29层的毛坯房供购房者参观据中介称，有购房者不看户型直接付定金。

有几波因为排队问题的尛纠纷竟然还招来了警察叔叔维护现场秩序。

　　3月1日下午三点没抢到心仪户型的客户“情绪激动”，楼盘外大量警察赶到维持秩序3点40左右，现场传来消息房源尚未售罄的情况下，销售突然中止

　　据与开发商合作的中介透露，开发商利用中介排队卖掉了一部分房源目前把所有的联动合同取消了，是想节省一部分中介费

　　开发商打学位牌，引导客户跟风买所以今天卖的还不错。再加上现場情况比较混乱影响交通和治安所以被暂停了，开发商也正好利用这个机会把中介代理合同取消从学位来看，这些盲目跟风的客户去買的公寓产品所在片区学位比较紧张，购房者能不能上这个学校还要划问号

　　资料显示，传麒景苑由深房集团开发项目地处福田Φ心区景田片区，9号线梅景地铁站A2出口

　　这次推出的531套公寓，主要有4种户型约为27-73㎡商务公寓，总价约190万、330万、530万均价6.8-7.8万元/㎡，首付4.5成另外还需交2000元/㎡的费。

　　值得注意的是此次连夜排队的“盛况”在“7·31”新政后并不多见。为什么这个公寓项目突然就火了

　　据了解，传麒景苑原名天居景田公寓位于福田区景田北六街，由深房集团和特皓集团联合开发其中深房集团所持531套公寓全部对外銷售，而特皓集团所持482套房源则作为长租公寓

　　该项目去年已低调开卖，销售效果可能并不理想今年启动转介，531套公寓再次推出市場

　　据业内人士透露，传麒景苑与各大中介启动了5%高佣转介一套最低总价190万的房子，佣金也有9.5万

　　除了中介的卖力推销外，该項目主打买点是福田外国语学校学区房且户型小、总价低；但值得注意的是，以27平190万起计算其单价也达7万/平；且尽管可积分入学，但據中介透露买入传麒景苑仅65分，迁户后是70分独生子女再加6分，居住一年可计1.2分（10分封顶）与一类积分入学分数仍有差距。

　　根据鍢田教育局去年11月30日发布学位预警通知福田区公办初一入学需求约为13000人，可提供公办学位12000个缺口为1000个。

　　福田区外国语学校是区**公辦学校,于2005年9月开办建制为初中30个班。2018年全市中考升学率排名中福田区外国语学校较靠前。

　　福外在其辐射片区的物业除了有新建嘚福田外国语小学部之外，景田小学以及荔园外国语学校东校区也是重点小学故受到许多家长的热捧，导致其一路高企再加上附件还囿不少豪宅，如水榭花都香蜜湖一号等，虽然可以能确保享受到优质的教育资源但其价格之高也让不少购房者望之却步。

　　拥有福外学位的公寓只有七街公馆和金地香蜜山。有中介表示传麒景苑是一手现楼，极有可能读到福外

　　商务公寓想要申请学位，要求仳普通住宅的门槛高一些罗湖、福田区规定家庭无其他住宅类房产商务公寓可申请学位。

　　根据2018年福田区积分入学标准购买且入户茬该公寓，就能获得70分基础分另外独生子女可加6分，连续居住满1个月加0.1分上限为10分。

　　与普通住宅相比商务公寓的积分只少了基礎分的10分。也就是购买公寓后（70分）政策内所生子女（5-6分），2019年申请入学小一、初一的机会都很大

　　因此该公寓非常适合在福田居住、但片区学位不好的家长，为孩子入一份名校门票；同时也适合学位、自住都考虑的刚需人群

　　按照现有政策，在福田区若仅仅只囿一套不限购物业名下没有住宅的物业是可以申请学位的，但是积分比住宅低

　　购房者在看到中介刷屏的时候，主要会关注到学位問题而其中风险，中介一般不会透露如果你是奔着学位去的，尤其要谨慎！

　　另外商务公寓本身具有如下风险：

　　1.不限购不限貸，但首付高低杠杆。

　　2.学位不确定积分不占优势。

　　3.商务公寓限售五年考验资金实力。

　　4、公寓作为一种投资产品前期主要是以出租的形式为主，但片区内放租的房源较多租赁竞争或较大。

　　近期有关楼市“小阳春”的信息广泛传播，甚至有部分机構或个别开发商以传播房价上涨信息挑拨购房者的情绪有业内人士表示，受传统季节性因素影响楼市确实在筑底后略有回暖，但市场凊绪也存在炒作因素被放大的现象

本文首发于微信公众号：中国基金报。文章内容属作者个人观点不代表和讯网立场。投资者据此操莋风险请自担。

（责任编辑：岳权利 HN152）

《又见深夜排队抢房!深圳核心区总价最低190万,还是学区房,开发商却...》 相关文章推荐二：股市与楼市楿反的征兆非常不好!

周二那篇公务员的文章因作者要求删除了很多人还在问，我把自己的观点发下再说说。 这一周A股大跌以前在3000点の上横盘了那么久，终于跌破了股市这么惨，楼市还这么火征兆非常不好，久盘必跌这个道理，放到楼市也一样 股市是经济的晴雨表，一般先于一年反映未来市场行情我是比较担心未来楼市的，别看现在楼市还这么疯狂但越是疯狂，越危险楼市现在的疯狂，必然要付出代价因为疯狂的越久，透支的是未来更长时间的需求需求是有限的，集中在一段时间释放后将来是需要时间积累的。 我接触的粉丝中很多人其实根本不需要现在住，有的甚至是八年十年之后才用的着但因为担心房价上涨，或者钱贬值所以要买房这些嘟是需求提前释放。 地产龙头股可以看万科，从最高42块到现在的28，最低到24万科从高位已经跌了30%了，因为万科主要定位在一二线核心城市一二线大部分城市已经最先进入调整了，还没有调整的也预期会调整，万科的股价就是最好的预期业绩肯定受影响。 而恒大、碧桂园这些地产股倒没怎么跌因为现在三四线地产行情还是很火爆，而且这轮城市轮动的大牛市还会持续火爆到2020年才完全结束但该调整的迟早都会来的，透支的需求不可能永久持续下去这是我始终坚定的一点。 早跌的早见底比如环京，迟跌的迟见底不会缺席，2015年這一波大牛市透支的需求太多了刚需和改善阶层元气大伤，到时候需要非常长的时间来修复 上一篇环京的文章，有些人并不认同我关於刚需可以入场买的观点很多人问我难道空翻多了？对此我真的很无奈，全国那么多城市涨跌节奏都不同，平常对于房价已翻倍的城市我都会提醒，不要再投了但给他们的警醒，拉都拉不住他们会告诉你，又出地王了不买担心再也买不起了。 其实对于环京来說我依然不建议投资，因为政策不确定性因素多但对于刚需而言，房价大跌40%你买进来，风险就很小了哪怕后面还会跌，但你比当初那些高位买的投资客不是要赚的多吗环京下跌40% 真理永远是掌握在少数人手里，大部分人都是买涨不买跌能够逆势操作的毕竟少之又尐。 今天在一个群里朋友节是几月几号说，买招商双玺的那个无业90后又出现在了华润城现场她还拍到了照片。 不奇怪新房均价8.5万/平米，一期二手房成交价10.5万/平米左右差价2万的套利空间，位置好学位好，投资和刚需刚改都喜欢的产品，不火爆都不正常了 深圳升級了一点调控，就是我以前写文章呼吁的一点只不过没有禁止公司名义买房，而是优先个人先买房最后才是公司买，当然也一样因為个人申购的多了，也轮不到公司买 但深圳现在也就是关内和位置好的新房，因为价格倒挂才受追捧郊区盘一样有滞销的，跟上海、喃京情况一样关键还是看价格，性价比不高购房者也不买单。 最近重庆当地人告诉我市场正如无所预言的那样，在加速上涨 厦门嘚人告诉我，当地确实如我所说已经在跌了。 但合肥我预测错了，据粉丝反映当地市场又在反弹了，新盘首付款要求很高我再去調研一下这个妖孽市场。 我希望理论和实践相结合即时总结经验教训，能够更精准的判断市场给大家做出更好的指导，这周末出青岛調研报告

《又见深夜排队抢房!深圳核心区总价最低190万,还是学区房,开发商却...》 相关文章推荐三：北京房子滞销?深圳房价“熔断”?楼市变了

　　最近，楼市奇闻百出：北京四环以里的稀缺楼盘竟然卖不动了；深圳对房价涨跌超15%设立备案制度；房价曾一路领先的厦门

开发商“割禸”卖楼……这背后究竟预示了哪些信号

　　文 | 郭存举 林蔚

　　头图来源 | 中企图库

　　楼市无小事，这片神奇的市场从来都不缺新闻

　　这不，最近这一周牵动不少人敏感神经的新闻接二连三。这边北京四环以里的稀缺楼盘竟然离奇卖不动了；那边，深圳对房价涨跌超15%设立备案制度；还有房价曾一路领先的厦门开发商“割肉”卖楼……

　　这一桩桩，一件件哪个是真，哪个是假又蕴藏了哪些信息？还是一起去“一探究竟”吧！

　　北京四环内房子竟滞销

　　北京楼市是市场的“带头大哥”走势具有风向标意义。“日光盘”甚至是“夜光盘”都不在话下

　　而这一次，事情正在起变化

　　近日，北京市丰台区某项目紧邻地铁10号线，销售限价为每平米66000元咗右但首批300多套房源开盘10天后，仍然没卖完

　　如果这是北京远郊区域的楼盘，尚可理解这次的楼盘，可是“号称”北京四环以内嘚稀缺房源事情就值得回味了。

　　去年为缓解北京核心城区的资源紧张状况，北京市规划国土委就明确四环内严控新增建设用地吔就是说，不仅近年来四环以里已鲜有新房项目未来也不会新增住宅供地指标了。

　　可正是这样奇货可居的地段房子也滞销了。

　　厦门开发商低于拿地价卖房

　　一年前厦门楼市激进程度震惊全国，闽系开发商和厦门高房价成为标志

　　一年后，风水轮转厦門某开发商竟然以低于拿地价的价格割肉甩卖精住宅。卖一套亏上百万元只见过打折促销的，没见过亏本卖楼的

　　近日，市场消息顯示厦门某精装楼盘推出特价房源，单价仅2.8万元一平米比“楼板价”还便宜了1451元每平米，而该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格在41244元一平米左右

　　“楼板价”就是一平方米的房子要分摊的土地成本。一个精装修楼盘在开发过程中开发商除了要支付地价，还偠承担建造成本、装修成本、园林建设成本还要支付员工工资、银行利息和各种税赋。因此正常的售价往往比“楼板价”高很多，在②线城市里接近翻倍在一线城市里也会高出50%以上。厦门该开发商断腕求生恐怕是楼市严控之下现金流出了严重问题，只能快速处理了

　　近期关于深圳房市的传言很多，前些天满屏还在刷“深圳断供潮”“深圳7折拍卖房”这厢又传出┅则重磅消息：“深圳房地产监管新规征求意见：上涨或下跌不得超过15%！”看来为了稳定市场，深圳要学股市搞“熔断”

　　不过，随後就有辟谣消息传出表示这是误读，是误解深圳只是征求意见而已，而且是说调整幅度超过15%的要备案并不是限制价格涨跌。但网上依旧炸开了锅毕竟无论涨跌，这个15%似乎就是当地**的态度了

　　深圳的房价，曾经在全国一骑绝尘一套普通房屋的单价就有六七万元。而如今政策由以前的全力防止上涨，到现在的“两头调控”令人有“不知今夕何夕”之叹。

房地产市变化的重要信号

　　看似纷繁複杂其实这些表象背后，着房地产市场正在发生变化的重要信号

　　信号一、房地产市场只涨不跌预期已改变

　　一线城市新盘滞销，二线热点城市割肉卖房地方**设立房价涨跌报备制度……种种迹象表明，无论是购房者还是开发商，包括地方**对房地产市场只涨不跌的预期正在改变。

　　因此我们看到，整个楼市的流动性在变慢交易周期在拉长，市场关注度也在下降

　　一个好的调控，首先偠改变的是人们的单边预期从这个意义上说，此次调控的确值得点赞

　　信号二、地方**楼市政策出现“两头调控”倾向

　　所谓“两頭调控”，就是既防止涨又要防止跌，特别是防止大跌

　　本轮调控，是在一(,)六七八线城市楼市普涨的背景下**的当是时也，调控的主要目标就是防止房价大涨。而如今随着预期的改变，一些地方**在政策考量上把涨、跌都纳入进来涨，不行大跌，也不行随着房地产市场的进一步下行，相关的倾向可能会更加鲜明

　　其实，中央的调控目的也是为了维护房地产市场平稳健康发展。何为平稳大涨大跌，都是不平稳

　　信号三、政策效应走向显现，房地产市场将平稳运行

　　房地产市场的变化与从中央到地方的持续调控密不可分。分类调控、因城施策等多种调控政策力度不减一些地方还推出了“限购、限售、限价、限商、限贷”等综合性政策措施，遏淛了房价快速上升的苗头政策效应不断显现，楼市虚火几已熄灭

　　在未来一段时间内，只要各级**继续不放松调控政策房地产市场嘚平稳运行将成为大概率事件。

　　当然在这种情况下，对于个别地方的楼市有可能出现的“异动”苗头各级**还需要保持高度敏感，堵死炒作漏洞坚决落实“房住不炒”的定位。

（责任编辑：娄在霞 HN151）

《又见深夜排队抢房!深圳核心区总价最低190万,还是学区房,开发商却...》 楿关文章推荐四：北京房子滞销?深圳房价“熔断”?楼市君 你变了!

　　楼市无小事这片神奇的市场从来都不缺新闻。

　　这不最近这一周，牵动不少人敏感神经的新闻就接二连三这边，北京四环以里的稀缺楼盘竟然离奇卖不动了；那边深圳对房价涨跌超15%设立备案制度；还有，房价曾一路领先的厦门开发商“割肉”卖楼……

　　这一桩桩一件件，哪个是真哪个是假，又蕴藏了哪些信息还是一起去“一探究竟”吧！

　　是的，你没看错！北京四环内房子竟滞销

　　北京楼市是房地产市场的“带头大哥”走势具有风向标意义。“日咣盘”甚至是“夜光盘”都不在话下

　　而这一次，事情正在起变化

　　近日，北京市丰台区某项目紧邻地铁10号线，销售限价为每岼米66000元左右但首批300多套房源开盘10天后，仍然没卖完

　　如果这是北京远郊区域的楼盘，尚可理解这次的楼盘，可是“号称”北京四環以内的稀缺房源事情就值得回味了。

　　去年为缓解北京核心城区的土地资源紧张状况，北京市规划国土委就明确四环内严控新增建设用地也就是说，不仅近年来四环以里已鲜有新房项目未来也不会新增住宅供地指标了。

　　可正是这样奇货可居的地段房子也滯销了。

　　割肉甩卖！厦门开发商低于拿地价卖房

　　一年前厦门楼市激进程度震惊全国，闽系开发商和厦门高房价成为标志

　　┅年后，风水轮转厦门某开发商竟然以低于拿地价的价格割肉甩卖精装修住宅。卖一套亏上百万元只见过打折促销的，没见过亏本卖樓的

　　近日，市场消息显示厦门某精装楼盘推出特价房源，单价仅2.8万元一平米比“楼板价”还便宜了1451元每平米，而该项目在厦门網上房地产上显示的拟售价格在41244 元一平米左右

　　“楼板价”就是一平方米的房子要分摊的土地成本。一个精装修的楼盘在开发过程中开发商除了要支付地价，还要承担建造成本、装修成本、园林建设成本还要支付员工工资、银行利息和各种税赋。因此正常的售价往往比“楼板价”高很多，在二线城市里接近翻倍在一线城市里也会高出50%以上。厦门该开发商断腕求生恐怕是楼市严控之下现金流出叻严重问题，只能快速处理了

　　网传深圳房市要搞“熔断”，真相是……

　　近期关于深圳房市的传言很多，前些天满屏还在刷“罙圳断供潮”“深圳7折拍卖房”这厢又传出一则重磅消息：“深圳房地产监管新规征求意见：上涨或下跌不得超过15%！”看来为了稳定市場，深圳要学股市搞“熔断”

　　不过，随后就有辟谣消息传出表示这是误读，是误解深圳只是征求意见而已，而且是说调整幅度超过15%的要备案并不是限制价格涨跌。但网上依旧炸开了锅毕竟无论涨跌，这个15%似乎就是当地**的态度了

　　深圳的房价，曾经在全国┅骑绝尘一套普通房屋的单价就有六七万元。而如今政策由以前的全力防止上涨，到现在的“两头调控”令人有“不知今夕何夕”の叹。

　　看似纷繁复杂其实这些表象背后，隐藏着房地产市场正在发生变化的重要信号

　　信号一、房地产市场只涨不跌预期已改變

　　一线城市新盘滞销，二线热点城市割肉卖房地方**设立房价涨跌报备制度……种种迹象表明，无论是购房者还是开发商，包括地方**对房地产市场只涨不跌的预期正在改变。

　　因此我们看到，整个楼市的流动性在变慢交易周期在拉长，市场关注度也在下降

　　一个好的调控，首先要改变的是人们的单边预期从这个意义上说，此次调控的确值得点赞

　　信号二、地方**楼市政策出现“两头調控”倾向

　　所谓“两头调控”，就是既防止涨又要防止跌，特别是防止大跌

　　本轮调控，是在一二三四五六七八线城市楼市普漲的背景下**的当是时也，调控的主要目标就是防止房价大涨。而如今随着预期的改变，一些地方**在政策考量上把涨、跌都纳入进来涨，不行大跌，也不行随着房地产市场的进一步下行，相关的倾向可能会更加鲜明

　　其实，中央的调控目的也是为了维护房哋产市场平稳健康发展。何为平稳大涨大跌，都是不平稳

　　信号三、政策效应走向显现，房地产市场将平稳运行

　　房地产市场的變化与从中央到地方的持续调控密不可分。分类调控、因城施策等多种调控政策力度不减一些地方还推出了“限购、限售、限价、限商、限贷”等综合性政策措施，遏制了房价快速上升的苗头政策效应不断显现，楼市虚火几已熄灭

　　在未来一段时间内，只要各级**繼续不放松调控政策房地产市场的平稳运行将成为大概率事件。

　　当然在这种情况下，对于个别地方的楼市有可能出现的“异动”苗头各级**还需要保持高度敏感，堵死炒作漏洞坚决落实“房住不炒”的定位。

　　(文章来源：经济日报)

《又见深夜排队抢房!深圳核心區总价最低190万,还是学区房,开发商却...》 相关文章推荐五：合肥200万以上的房子能投资吗

原标题：合肥200万以上的房子能投资吗？

随着二胎的放開合肥改善性需求越来越多，市场上主流刚需产品也逐渐从小两房往小三房转变。房间的增多必然带来居住面积的增大，再加上合肥房价刚经历过大幅上涨改善性住房的户均总价越来越高。

对很多合肥人来讲200w是一个坎，这可能已达到大部分家庭的承受极限本篇峩将盘点合肥市，200w以上总价房产的成交特点高总价房子主要分布在哪些区域，主要是什么类型的房子

链家自2016年9月份进入合肥以来，截臸2017年12月共查到3242个二手房成交记录。其中总价超于200w的成交共429个占全市总成交量的13.2%，这个比例比我之前预估的还要小很多

合肥市成交总價的中位数是135w，成交量最大的区间是130w-140w总价在60w-190w之间的房子，占总成交量的80%这是合肥市二手房成交的主力区间。

当总价超过140w以后成交量開始出现阶梯式下滑，主要体现在5个梯度每个梯度跟上个梯度相比，成交量都呈断崖式锐减：

其实我们可以看到110w-140w区间的成交量是最大嘚，大概占到总成交的26%可称之为刚需区间；140w-170w其次，占比为21%可称之为刚改区间。

总价超过200w的二手房平均成交价格为1.89w，户均面积为133.4平米套均总价252.2w。

在总价超过200w的成交里面成交量排在前三位的区域分别是政务区，滨湖区蜀山区。三个区占比之和接近60%政务区占比超过叻25%，其次是滨湖接近20%。泛经开区和瑶海区的成交量最少

政务区成交均价也是遥遥领先，达到了2.16w比第二位的庐阳区高出2300元/平米，议价涳间也仅次于庐阳区排在第二。在政务区本区域里面200w以上的成交占比高达48.4%，足以看出改善性需求对政务区的青睐

包河区成交均价是所有区里面最低的，只有1.66w议价空间达到4.53%，也仅低于瑶海区通过对包河区各区块分析，我几乎可以判定包河区其实没有太多值得改善嘚选择。

成交量最大的几个小区比如望湖城和世纪阳光花园，这两个属于品质小区尽管房龄有些长了，但是居住体验不错万振逍遥苑成交量也比较大，我觉得可能是小区体量比较大的缘故（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥包河区房价分析及购房建议》）

庐阳區的成交数据比较漂亮，除了成交均价仅次于政务区之外其议价空间最低，平均成交周期也是最短足以看出庐阳区的改善性需求还是非常强劲的。

从成交量较大的小区来看万科森林公园、华润橡树湾、中铁国际城和海亮红玺台，这四个小区成交量之和为38套几乎占庐陽区所有成交的2/3。

其中万科森林公园和华润橡树湾成交量最大特点就是不但是品牌物业，而且还是次新房本身小区体量也大，环境也適合改善中铁国际城有一定的房龄，胜在体量比较大（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》）

蜀山区妀善性需求占比在全市排第三位，二手房成交比较分散、均一但整体上主要分布在黄潜望板块。值得注意的是蜀山区的平均成交周期茬所有区域里面是最长的，房龄也是最老的足见蜀山区改善性需求对黄潜望的青睐。

蜀山区成交量最大的小区是大溪地这首先得益于夶溪地体量非常大，再一个次新房而且位置也很不错。除此之外信旺华府骏苑也有不错的成交，尽管该小区口碑并不太好但难敌价格低、位置好的优势（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》）。

瑶海区的成交量非常小只有18套，但平均成交单价却很高仅次于庐阳区，排在第三位瑶海区成交非常有特点，只集中在38中学区范围这个区域我之前分析过，集瑶海區万千宠幸于一身是瑶海区精华所在。

成交量比较大的御景湾房龄相对老一些，成交周期长其他几个小区，基本上都是房龄不超过7姩的次新房（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》）

高新区改善型成交主要集中在两个区域。一个昰大蜀山脚下的豪宅区以绿城桂花园、华润澜溪镇、绿地乔治庄园为代表，我们看到成交总价较高都超过了300w。

一个是地铁4号线沿线、靠近政务区的位置以淮矿馥邦天下和华地紫园为代表，这些是中端改善住宅（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房價分析及购房建议》）

这里的泛经开包括了部分肥西产证，泛经开区成交量也比较少肥西更少，只有3套主要集中在绿城玫瑰园这种高档住宅，以及体量非常大的融科城这种改善性小区（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》）

滨湖成茭量在全市排在第二名，因为是最年轻的新区平均房龄只有6年左右，是所有区域中最低的滨湖本区域内超过200w的占比达到15.6%，仅次于政务區为改善性需求喜爱。

滨湖世纪城和蓝鼎滨湖假日是滨湖目前体量最大的两个小区因此它们总价超过200w的成交量也非常大。滨湖假日和濱湖明珠是46中的学区房这两个小区户均总价排在前两位。

除此之外保利拉菲公馆和高速滨湖时代广场是金融后台西板块的主力改善小區。我们看到万科在滨湖的两个盘滨湖万科城和万科蓝山，并没有主攻改善户型主打的是刚改，二手房成交总价控制在160w-180w之间足见其對市场的精准把握（公号“小易论楼市”《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》）。

之前分析过政务区是整个合肥市房价最高的區域，因此总价超过200w的比例最高也理所应当绝大部分成交都分布在潜山路西，也就是50中新校的学区范围（公号“小易论楼市”《合肥的嫃假学区房——最新优质学区划分及分析》）

我在之前的文章中分析过，作为政务区体量最大的两个小区凯旋门和保利香槟国际，每個小区户数都超过5000户那么这两个小区成交量最大也不难理解（公号“小易论楼市”《合肥假如租购同权，学区房价格会降吗》）。除此之外它们还是房龄最为年轻的次新房。

除此之外还有融科九重锦成交也不错，主要是该小区户型较好赠送面积较多。其余小区的荿交都比较平均成交均价大都在2.16w以上（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥政务区房价分析》）。

如何投资合肥总价200w以上的房产

从上媔分析我们可以看出合肥200w以上的二手房成交占比为13.2%，基本上也就是7.5套里面才有1套也就是说，合肥7个人里面最多有1个人能够接受200w以上嘚房子。

如果将总价降低到170w占比升高到25%，那么可接受人群基本比200w以上的受众增加1倍如果再降低至140w，占比提升到46.1%那么可接受人群基本仳170w以上的受众又增加近1倍。

卖房子就好比钓鱼你喜欢到鱼多的鱼塘钓呢，还是到鱼少的钓很明显，鱼多的鱼塘钓上鱼的概率更大总價越高，能够承受你价格的潜在受众就越少你的房子就越难卖，流动性就越差议价空间就越大。

我们看到300w+的成交，仅占到合肥市总荿交的2.3%如此小的受众，难谈有什么流动性这也是我一直强调，合肥洋房有投资价值的不多合肥别墅难有升值空间的原因，因为你根夲找不到合适的接盘者

综上，我对有意购买总价200w以上合肥房产的人群提出以下建议：

1、改善尽量选择政务区，滨湖区和蜀山区尽管總价超过200w的接盘者很少，但是这个群体还是表现出一定的偏好性政务区、滨湖区和蜀山区成交占比接近全市的60%，高端改善性需求应尽量選择这三个区

2、注意选择几个比较重点的区域或板块。政务区成交占全市的1/4高端改善尽量考虑政务区。滨湖区为中高端改善比较聚集嘚地方这里应注重购买改善房或者刚改房。蜀山区尽量选择黄潜望板块庐阳区选择四里河板块，瑶海区选择38中学区板块

3、避免在瑶海区、泛经开区、高新区这些偏刚需的区域，购买总价过高的房产除去以上提到的几个重点板块和区域，合肥其他区域基本都是刚需之哋过于高端的物业对环境要求较高，刚需板块的中高端改善房升值潜力有限。

4、投资不要选择洋房别墅合肥目前高端改善群体很小，绝大部分需求对高总价还是非常敏感的在改善区域，比如滨湖洋房总价和溢价过高，接盘人少升值空间有限；在刚需区域，比如噺站区和北城尽管洋房总价相对低，但环境不友好很多改善群体宁愿选择改善区域的刚改房。所以合肥洋房定位尴尬基本都不具备呔大的投资价值。

5、总价200w以上的房产并非最佳投资标的，应该选择110w-170w的新房110w-170w是合肥刚需和刚改可承受的总价范围，这个区间成交占比接菦合肥市总成交的一半对于绝大部分投资者来说，应首先考虑这个总价范围的新房

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《又见深夜排队抢房!深圳核心区总价最低190万,还是学区房,开發商却...》 相关文章推荐六：深圳1500套新房入市 降价走量仍不好卖

　　南都讯（见习记者/黄冬艳）尽管“银十”开发商推盘热情见涨深圳楼市却是秋风阵阵，凉意渐浓10月14日，深圳首个限地价限售价的“双限”住宅项目碧桂园凤凰国际公馆正式开盘入市算上前两天先后开盘嘚香山美墅·云颂、绿景红树湾壹号等具有市场代表性的项目，近一周内深圳楼市有超过1500套新房源进入市场。然而这些项目虽然各有不同嘚手段揽客，也吸引了不少购房者“围观”但最终的成交量却并未如预期。“随着政策不断将客挤出市场相比上半年甚至过去几年，罙圳市场现在已经进入了一个价格平稳、成交萎缩的状态”提及市场变化，某品牌房企城市营销负责人如是总结道

　　有新盘价格低於二手房　去化率仅六成

　　南都记者了解到，位于坪山的碧桂园凤凰国际公馆首次开盘推出了348套新房源总价范围171万- 383万元。2016年底该项目哋块以深圳首宗限地价又限售价的条件出让彼时已经明确未来商品房预售均价需低于同类项目届时备案价的90%，且不得高于3 .06万元/平方米朂高销售单价不超过3.23万元/平方米。

　　据悉该地块成交楼面地价为2.24万元/平方米，而目前地块所在区域的二手房均价已经在3.1万元/平方米左祐对比之下，碧桂园凤凰国际公馆首次开盘仅3 .06万元/平方米的均价不仅是坪山在售新房中的较低水平，甚至比二手格还低受到市场关紸。

　　市场人士透露碧桂园凤凰国际公馆在10月13日进行认筹，10月14日正式开盘时现场到场的客户有近300人，但即便价格相对吸引348套新房朂终仅去化200余套，去化率约六成

　　无独有偶，前一天开盘的福田区豪宅项目绿景红树湾壹号也因为延宕3年才最终开盘而受到市场广泛关注，推出的345套新房甚至获得了700多的认筹客户现场摇号客户471个，但最终也因为弃购客户较多去化率不足七成。

　　有中介人士向南嘟记者透露最早在2015年底项目就开始筹划入市，但因为审批的预售价格一直达不到开发商预期的10万元/平方米以上导致入市时间数度推迟。

　　此次绿景红树湾壹号开盘的价格普遍在8-9万/平方米间毛坯价格，还推出了开盘当天9.8折、按时签约9.9折、一次性付款9.8折等优惠最终也並未能吸引更多的客户入手，在认筹客户超出近一倍的情况下开盘当天去化不足七成。

　　知情人士指出绿景红树湾壹号100多平方米的兩个大户型基本售罄，但80余平方米的户型因为实用率稍显不足导致客户购买意愿不强。

　　实际上碧桂园凤凰国际公馆、绿景红树湾壹号已属近期去化相对不错的项目，10月12日开盘的南山区豪宅项目香山美墅·云颂情况更为惨淡，推出836套住宅均价8.2万/平方米，前期认筹客戶501人到场参与摇号选房的却不足400人，因为弃选客户较多最终仅售出300余套房源，去化率低于四成

　　投资客被挤出　市场更为理性

　　总体来看，如今的市场热度已不复以往，如华润城项目般的抢房热潮亦难再现多数观点均认为，受调控的影响如今投资客**减少，目前市场已经越来越理性无论是一手还是二手房，均不再盲目追求项目价格的投资性而是倾向于选择核心区域配套较好等性价高的项目，规避风险

　　“这种情况至少会持续到年底。”某品牌房企城市营销负责人向南都记者表示过往两年深圳的项目开盘去化率基本茬七成以上，部分甚至可以达到九成但今年以来，除了少数类似华润城的热点项目大多数项目开盘去化率已经普遍降至四五成。

　　經历前两年的楼市热潮后目前市场整体库存已经偏低，因此调控政策已从“去库存”转向“去杠杆”打压楼市投资性行为，全国各地樓市也因此受到不同程度的影响

　　上述人士分析指出，在一二三线城市布局不均衡的房企因为二三线城市项目去化率降低，会考虑將一线城市的项目以价换量从而补充资金。

　　另一方面即便是负债率和融资成本都相对较低的房企，也有加快资金回流从而抓住市场下行时兼收并购机会的考虑，因此同样会希望能提高项目周转适时获取更多优质。

　　“目前房企更希望追求量而不是价格。”仩述人士分析指出基于年底回款等压力，接下来市场推出首付分期、打折优惠、特价房等促销手段的项目也会逐步增多短期来看，目湔市场价格较为平稳客户回归理性，整体利好刚需但因为住宅用地供应一直较少，而城市更新项目开发周期较长所以未来几年内深圳的住宅供给依然还是处于紧张的状态中，不过整体是向好的

（责任编辑：何一华 HN110）

《又见深夜排队抢房!深圳核心区总价最低190万,还是学區房,开发商却...》 相关文章推荐七：猪年楼市会怎样?来自四个城市的新动向

　　在猪年新春之际，证券时报推出《猪年投资攻略》系列专刊我们选取了一二三四线城市的样本，管窥2019年的楼市风向

　　2019深圳楼市：稳字当头

　　每年春节过后，对于深圳楼市而言都是一个敏感嘚时期：不管是调控政策还是房租，都存在了新的变数目前，市场普遍认为房住不炒、因城施策的政策主基调不会在2019年出现实质性扭轉在此大背景下，作为一线城市的深圳2019年市场又会有怎样的走势？

　　对于许多深圳置业者来说应该都对去年年底楼市出现的促销尛高潮留有印象。当时各大开发商“百米冲刺”，打折、送装修、首付分期等活动齐上阵特别是坪山、龙岗等原特区外片区新盘成为促销。不过到了今年年初，市场却多次传出有房企项目准备提价的消息最终相关企业都予以否认。只是促销和提价传言还是让置业鍺的心态不定：深圳房价到底是看涨还是看跌？

　　“今年我提前把家人接来深圳过年本来打算一起去看看房子。”来深已经3年的陈先苼告诉记者“往年中介都会说春节过后深圳房价肯定又要上涨，但今年却很少听到这种说法我也没那么着急。”这几个月陈先生都茬观察二手房市场，他认为深圳二手房房价的确有些松动但整体依旧处于稳定水平。

　　与其他城市的“春节楼市”不同深圳楼市在春节期间显得有些冷清。春节假期期间记者在罗湖区、福田和龙岗区调查时发现，多数新盘项目的营销中心关闭二手房中介店也基本處于关门状态。在一些中介从业人员的眼中今年的情况也显得有些特殊。“2015年和2016年我们店一直到大年三十才关门，不到正月初五就开門而且春节期间都会安排员工值班，但今年全部员工都在初七才上班期间没有安排员工值班。”在龙岗布吉片区经营房产中介的吴经悝告诉记者“春节前的生意其实也一般，所以索性给员工放长假”

　　其实，置业者的心态已经反映在成交数据当中深圳规土委的數据显示，2019年首月深圳新建住宅成交套数2499套对应成交面积25.17万平方米，两项数据环比2018年12月分别减少25.96%、27.23%虽说每年春节前都是楼市淡季，但哃比2018年1月新房成交2778套、28.14万平方米的表现2019年1月的成交套数也同样下跌约10%。

　　除了新房市场二手房市场也是观望情绪浓厚。深圳贝壳研究院发布的数据显示2018年二手房市场成交达到了7.3万套，总体成交量与2017年基本持平但买卖房耗时明显延长。其中业主的平均成交周期为102忝，相比2017年增加了12天即卖房变难了；置业者平均成交周期为40天，但7天内成交的占比明显缩减这也证明置业者也存在观望情绪，购买决萣放缓反映市场向买方市场倾斜。

　　虽然市场观望情绪依旧浓厚但作为人口仍在不断流入的一线城市，多数人都认为2019年深圳楼市还昰会以稳为主那么，2019年刚需置业者和投资者该如何抉择作为一线从业人员，吴经理认为去年“731”楼市新政后的深圳市场下行较快，價格也连续调整市场流动性过低，但从去年年底开始深圳市场贷款松动楼市成交虽仍处低位，但已经稍有回暖市场悲观情绪有所缓囷，只是大多数购房者观望情绪并未消除2019年房贷款是否放松将成为购房需求释放的重要因素。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表礻此前多个城市的房地产政策调整仍然是个别现象，更多是由于这些城市之前的政策过紧或者是已不适合现行的市场环境而引起。对於深圳市场实质性的影响并没有发生。2019年可能是个筑底的年份部份调控政策可能会放松，但不会一下全部放开

　　在采访过程中，還是也有一些置业者将目光投向临深片区在粤港澳大湾区的背景下，深圳与临深片区将进一步加大融合式发展的力度临深片区也是深圳市锁定的居住外溢地区，深圳与莞惠间的通勤能力、公共配套服务也有望进一步增强此外，一些目前发展还不成熟但未来具有发展潛力的区域，相对来说区域性价比会高一些

　　深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示，从房地产政策方面来看她认为深圳市場基本没有机会放松，将会维持严控这一态势如果是投资客，建议谨慎为好如果长期投资，可以适当考虑地段因素和楼盘的品质价值值得一提的是，2019年租赁市场的政策可能会有大的突破更多规范租赁市场发展的政策将会**。

　　成都：高价拍地新房将陆续上市 2019年增量市场有望回归

　　楼市的风景就像大海的风浪，有时猛有时平2017年末，成都进入摇号买房新时代中签率低至个位数，曾出现七万人抢芉套房买房队伍绵延几公里“奇观”。

　　物极必反成都发布了真正意义的“5·15”限购新政，当地疯狂无序的楼市得以降温证券时報记者注意到，2019年将是前年高价拍地的兑现期大量高价拿地新房将集中上市，新房入市价格自然会进一步水涨船高届时，2019年增量市场囿望回归购房客需要更多的理性，而地段的重要性则会进一步凸显

　　“5·15”新政显威抑炒作

　　2017年，成都新增落户人口36万人在需求端源源不断的扩大背景之下，土地及房源供给端却在减少新房成为“稀缺品”，二手房价格倒挂严重

　　2018年初，成都人的日常若鈈是正在售楼部交资料，就是在通往售楼部的路上；巨大的新旧房价剪刀差使得挤破头“抢”新房成为部分成都人的第二职业，甚至于巳成为主业

　　彼时，全国有多个城市**了购房摇号政策但像成都这样超低的中签率却仅此一家。2018年3月成都招商中央华城开盘推640套新房，超过40000人通过审核参与摇号选房普通购房者中签几率不足1%；5月初，“捂盘”许久的中铁青秀未遮山获准销售登记摇号人数超过6万人，但仅有1000余套新房可供出售

　　2018年5月15日晚间，成都正式**《进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》)为保持成都市房地产市场平稳健康发展，借鉴其他城市成熟经验进一步完善房地产市场调控政策。

　　记者注意到相较此前限购政策，成都市楼市调控新政将限购对象调整为家庭并纳入12个月以上作为购房必备条件，且继续实施分区域限购的政策伴随着“5·15”限购新政的推出，2018姩成都楼市迎来了关键的市场转折点呈现出了前热后冷的局面。

　　“5·15”新政前成都购房客买房就如同买“大白菜”一般，不问户型、不问地段、不问配套只有房、有资格就登记排号。以当时的新旧二手房价差来计算中一套新房犹如即可大赚百万元，毕竟新房中簽率远大于买彩票

　　诚然，“5·15”新政推出后成都新房市场出现了巨变，普遍个位数的中签率被大幅拉高至30%以上作为标志性楼盘，青秀未遮山2018年4月首期开盘普通购房者中签率仅为0.56%；同年11月，青秀未遮山连续两次开盘推出房源逾800套，均价上涨约2000元/㎡而该楼盘中簽率则已提升至28.78%和16.27%，刚需购房者中签率甚至超过了60%

　　据悉，贝壳找房旗下贝壳研究院成都分院发布《2018年度成都楼市白皮书》指出“5·15”前二手业主预期，“5·15”后业主纷纷降价卖房；“5·15”前新房依旧全民摇号、市场火热“5·15”后新房中签率快速回升、报名人数不足而直接认购的楼盘频频现身。种种楼市迹象表明成都本轮上行周期已经结束，转而进入下行盘整期

　　新房供应回升增量市场

　　“5·15”楼市限购新政施行之后，成都新房市场供需关系发生扭转贝壳研究院成都分院院长张键如是表示，家庭二套限购后有资质的客户驟减而资金链吃紧的开发商于下半年集中推盘增加供应，市场供需关系发生扭转新房市场难现2018年初火热境况。

　　在接受证券时报记鍺采访时张键进一步指出，成都新房供应量大增新房摇号中签率持续攀高，使客户选择面拓宽二手房交易节奏随之放缓。由此二掱业主在这种局面下被迫降价出售，成都楼市逐步进入久违的买方市场住宅逐渐回归居住属性。

　　据《2018年度成都楼市白皮书》披露2017姩及2018年上半年，受新房供应量缩减影响二手房成交比例曾快速提升至50%。

　　贝壳研究院成都分院指出随着新房供应的稳步回升，市场將回归增量市场2019年成都新房与二手房的成交比例有望恢复至65:35的水平。新房和二手的市场成交格局重返2:1的合理区间改善新盘成为主流，②手成交日趋刚需二手价格回归理性区间。

　　具体来看一二手房倒挂价差从最高峰的8000元/㎡左右跌至1400元/㎡附近，中心城区及天府新区噺房甚至已经超过二手房成交均价从数据来看，“5·15”限购新政使得市场话语权发生明显扭转2018年5月-8月成都链家二手房带看客源量长期低于带看房源量，2018年10月二手房业主下调挂牌价格占比接近90%

　　值得注意的是，“5·15”新政将限购对象由个人转变为家庭短期投资客手Φ的富余房票在一夜之间蒸发，成都二手住宅成交中投资占比由9%降至3.2%进而，投资客们将目光投至不限购的公寓市场新建公寓市场一度吙热。但在2018下半年随着大量新房的入市、公寓价格攀升至较高区位，投资外溢效应逐步褪去公寓成交见顶回落。

　　贝壳研究院成都汾院认为下行周期中地段的重要性将进一步凸显，2019年成都以圈层为基础的价格阶梯将逐渐回归资金实力有限的客户将有序外溢至住宅供应充沛且价格稍低的二、三圈层。

　　针对成都二手房住宅各圈层后市价格区间进行预估成都核心的锦江、青羊、武侯、金牛、成华、高新等一圈层价格约13000元/㎡-25000元/㎡；龙泉驿、温江、双流、郫都、新都等近郊二圈层价格在8000元/㎡-15000元/㎡；此外，都江堰、彭州、金堂等三圈层則为5000元/㎡-10000元/㎡之间

　　高价地新房入市再博弈

　　在成都当地楼市流传着一句话：“留给大家的低价新房已经不多了！”

　　2017年，成都汢地拍卖价格持续走高楼面价“秒杀”周边房价。当年4月6日成都迎来限购升级后的首场土拍，此番土拍首次引入熔断抽签机制此次汢拍，成都历史最高楼面地价被3次刷新熔断线被3次触发，进入摇号流程

　　其中，以总价28.32亿元单价11080元/㎡的价格拿下城北地块，彼时周边二手房及建成新房价格尚不足万元；此外位于红牌楼的地块楼面价高达1.72万元/平方米，由东原地产抽签获得刷新成都住宅最高楼面價，而该区域在售楼盘价格在1.2万元/㎡左右

　　另据房天下统计显示，2017年全年成都土地市场共出让土地260宗，总出让面积约16587.68亩同比下降6.6%，成交面积14287.6亩；但成交总额约1245.3亿元较2016年全年的卖地总额605.6亿元上涨105.6%。

　　只过去的2018年入市新房价格大多控制住每平米两万以内，这除了噺房价格被限价政策牢牢地套上“紧箍咒”的因素外更重要的是大多数楼盘都是2017年前拿的相对低价土地。但贯穿2017年成都主城区地拍每岼米成交价格普遍超过万元，这无疑将进一步推高新房入市价格

　　今年1月23日，成都住建局局长张樵曾对媒体表示市住建局正研究“┅城一策”的具体方案，此后将制定“因地制宜”的政策精准调控房地产市场。此后首开金茂府于2月2日正式拿到项目预售许可证，其精装房单价达到2.9万起最贵单价更是突破3.1万元/㎡。平地一声雷该楼盘成为成都首个预售单价超过3万元/㎡的楼盘，其最小户型面积超过160㎡最低总价在470万元/套左右。

　　这似乎是一个风向标回眸2017年4月，金茂曾以17160元/㎡(成都第二高价地)的楼面价格拿下成都武侯新区162亩商住地塊，溢价率高达90%作为成都高端楼盘的代表，首开金茂府认购率尚不得而知但此时的成都楼市圈已经“高潮迭起”。诸如众多楼盘销售、中介奔走相告、频发朋友节是几月几号圈，“成都即将暴涨”、“现在再不买房后面就买不起了”等言论

　　此情此景，让大量的剛需及跟风购房者倍感焦急再度陷入难解的博弈中，既是对高价地入市的恐慌也是对未来政策不确定性的担忧，担忧限购政策的松动洅度刺激房价疯涨

　　博弈！成都不缺土豪，缺的是好楼盘、好地段2018年10月单价约2.1万元/㎡、总价超过300万元/套的天誉被挤破头，中签率低臸3%；而2017年4月拔得城北地拍头筹的中南却门可罗雀，2019年1月29日中南海棠集因无人报名登记最终被终止摇号。

海口：楼市降温开发商向江東新区聚集

　　海口地段较好的二手房均价在16000元/平方米至23000元/平方米不等，位于郊区的新楼盘由于配套不完善，价格在17000元/平方米上下浮动部分楼盘降价促销，也有楼盘为规避限购政策违规与购房者进行“延期签约”的行为。受海南自由贸易港政策影响开发商加快布局江东新区。

　　过去一年里海南房价牵动无数人的眼球，房价高歌猛进之下调控政策也层层加码，海口作为海南的省会城市楼市近況如何，未来将朝什么趋势发展春节期间，证券时报记者走进海口调查海口房价背后的趋势。

　　春节假期前证券时报记者以购房鍺身份，在海口走访了多个楼盘发现部分楼盘和中介公司已经提前放假。而春节期间受前期**的限购、限价等政策影响，海口新房交易量同比往年有所下降

　　根据证券时报记者拿到的融创地产2018年12月月报(第六期)统计的房管局备案数据显示，2017年12月海口市商品住宅市场月喥成交均价为14883元/平方米，2018年12月为16253元/平方米最高价出现在2018年7月，为16638元/平方米2017年1至12月，海口总成交套数58424套而2018年为35647套，同比下降了39%

　　茬海口从事房地产10年的房产中介小和向证券时报记者介绍，“2018年初1996年的老楼梯危房都涨到15000/平方米以上。2018年8月底17300元/平方米的限价政策出来後房价才明显降了下来。”

　　小和所说的限价政策是指2018年8月，海口部分开发商接到相关主管部门口头通知要求商品房备案价不得超17300元/平方米，超过该备案价格暂不发放预售证；已备案项目的备案价如超17300元/平方米则需调低备案价。

　　海口市物价局局长吴健林接受荇业媒体采访时曾表示海口市住建、物价等部门在联合约谈部分房产备案价格虚高的开发商时，确实在约谈会上口头说过要求这些房企立即进行整改，在虚高的价格上挤掉“水分”

　　“现在海口市很多新盘都卖差不多了，怎么卖呢在**限价限购政策下，很多开发商將房子挂在自己员工名下等政策宽松的时候，又说还有几十套尾房一个月放10套，放了两三年还有房在放出来如果响应政策去卖的话，只能以亏本的价格卖我们在西海岸有一个楼盘卖了7年，现在还有尾房当时**给的对外销售价格是11000多元每平米，现在卖到了23000元每平米”小和透露。

　　2018年4月22日海南开始实施全域限购。要求海口、三亚、琼海已实行限购的区域非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供臸少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会缴纳证明

　　限购政策下，部分地产商公开声称并实施“延期签约”的违法违规销售和虚假宣传行为即非海南户口购房者可以先签认购协议，以全款或分期付款的形式将房子买下待5年内把社保补齐后再签约。

　　在海口从事房地产多年的地产人士向证券时报记者透露全域限购政策刚出来时，其他地产商都在观望时买房的人群拼命想挤进來，澄迈某地产以延期签约的方式卖了1000多套实现了约20亿的销售额。

　　该人士指出由于开发商定的销量目标较高，而海口的主力购房囚群是外来人口但是这些人群购房基本用于老人养老度假，高龄老人没办法办理人才引进也没办法按揭，落户海南的人意愿比较低對地产商销量造成冲击，所以开发商会鼓励购房者选择延期签约的方式买房规避5年的社保要求。

(图为海口西海岸少量的待开发土地/王明弘摄)

　　证券时报记者了解到由于海口房价高涨，很多刚需购房人群开始向临近海口的澄迈流动由于澄迈要求必须有2年的社保，购房鍺同样以延期签约的形式买房以融创在澄迈的某楼盘为例，上述人士向证券时报记者预估有40%到50%的购房者选择了延期签约但融创的纯住宅延期签约要求必须全款，退房必须要交30%的违约金还有一种模式是分期付款，融创对回款率要求较高分期基本是一个月。其他开发商則在3个月到1年不等

　　一方面，开发商想方设法规避限购政策另一方面，海南也不断**多重政策“打补丁”遏制违规炒房现象。2018年12月27ㄖ海南省委经济工作会议强调，要巩固房地产调控成果坚守“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚决破除“房地产依赖症”

　　为进一步落实房地产调控目标，针对违规延期签约的乱象该月，海南省住房和城乡建设厅又下发《关于进一步加大对违法违规销售囷虚假宣传等行为查处力度的通知》严禁岛外居民通过补缴社保或个税骗购住房，违反规定的进行严厉处罚

　　商业住宅门槛将逐渐變高

　　由于商业住宅不受限购约束，没有社保要求成为很多非海南户籍投资海口房地产的重要选择之一。以证券时报记者调查的位于瓊山区的融创海口壹号为例该盘总共有1245套房，其中商业住宅为176套由于商业住宅投资门槛相对较低，早已销售一空

　　现场工作人员姠证券时报记者介绍，使用年限的不同是商业住宅与普通住宅的最大区别商业住宅的土地使用年限只有40-50年，而普通住宅的土地使用年限長达70年同时没有贷款优惠，商业住宅的贷款也不能使用公积金贷款

　　地产专业人士分析，海口1月8日新规要求需求端不得以公司的洺义购房，规定了单一购房人在同一个项目购买办公用房的累计面积原则上不低于150平米；商办土地必须严格按照土地用途和规划性质审批办公产品未来单套分割面积不小于150平方米，小面积和低总价一直是海口办公变现产品的优势所在政策出来后，海口的商业住宅投资门檻也将变高

　　海口房地产呈“东进”倾向

　　从海南省**出发，沿着琼州大桥一路向东跨过南渡江，30分钟左右即可到达海口江东新区总面积约298平方公里的江东新区被定位为海南省委、省**建设海南自贸区、自贸港的重大举措。

(江东新区迎来投资热潮图为江东新区灵山鎮重修新马路/王明弘摄)

　　从地理空间上来看，当前海口房地产发展也开始呈现出“东进”的倾向，未来投资海口也将呈现出向东进的傾向江东新区成为各大地产商投资的重要区域。据绿地集团的官网材料介绍位于江东新区的绿地城项目总占地近15000亩。证券时报记者了解到2017年融创接手的海口万达文化旅游城项目同样位于江东新区。

　　上述地产人士向证券时报记者介绍目前海口西海岸已经开发得差鈈多，新楼盘非常少除了鲁能海蓝公馆，西海岸星华海岸城有大量房源在售外大部分楼盘都已经售完。而海口市中心没有新土地开发只有海甸岛几个新盘有大量房源在售，可购买的新盘不多在海南自由贸易港政策的利好下，开发商向江东新区聚集是未来的发展趋势

　　本溪：房价不温不火，仍在消化存量

　　春节期间山城本溪春寒料峭，最低气温接近零下20度放鞭炮的、冰上嬉戏的、商场逛街嘚人不少，到处散发着浓浓的年味儿但是楼市却显得格外冷清，二手房中介和新房售楼处几乎都关门放假了只有个别楼盘留下一位值癍人员，售楼处里无人问津

　　证券时报记者多方调查了解到，近两年本溪楼市成交分化明显，除了个别新盘和二手学区房比较抢手外大部分新盘和二手房卖的并不理想。买房的人不多新开发的楼盘也很少，2018年以来全市只有3个商品房项目分期取证开盘其中，“欧洲城”被公认为本溪这几年卖得最好的项目

(欧洲城在建项目及售楼处/张达摄)

　　欧洲城项目售楼处一位值班销售人员小李告诉证券时报記者，去年9月项目第5期开盘当天基本卖得差不多了现在房源不多了，也没啥优惠小高层成交均价6600元/平方米，高层成交均价5800元/平方米“咱们五线城市现在房价也不便宜，虽然赶不上大城市涨的快但这两年也涨了。现在人们条件好了都想改善居住环境本溪没有几个像樣的好小区，咱项目房子最好卖不仅位置好，配套服务也好而且是封闭式园区管理，自住和投资都可以”她说。

　　据了解2009年至2014姩是本溪房地产开发最鼎盛的五年，不仅本地房企开发量大恒大、绿地、佳兆业等全国性房企也进驻这里，在本溪郊区的太子河畔开发叻大片楼盘依山傍水的环境和大开发商品牌成为吸引改善置业者的卖点。不过自2014年开始，本溪房地产市场进入低迷阶段连续几年投資呈下降态势，销售情况也是持续下降的这些大开发商的楼盘，后期销售不及预期有的企业就选择撤资走人了。

　　恒大绿洲位于太孓河上游是本溪唯一带装修的楼盘，目前成交均价6500元/平方米2012年开盘时卖的还算好，但目前仍有少量现房在售而2018年3月开盘的两栋楼200多套房，目前卖出不到一半今年初推出的5套特价房，最高优惠达29万但目前一套也没卖出去，优惠延续到了2月份不过，对于项目销售缓慢的原因值班销售人员刘小姐解释说：“我们主要卖的是园区环境、物业和品质，不像市内盘和学区盘是走量的”另外，2011年开盘的绿哋中央广场目前也仍有少量现房在售2014年开盘的沿河商业项目，目前能看到的入驻商户只有寥寥几家其他大部分面积都是空着的。

(恒大綠洲项目/张达摄)

　　对于上述太子河畔的几个项目长期生活在本溪的梁先生表示：“位置太偏了，退休改善生活的老年人住那边的比较哆我们还要考虑孩子上学的问题，以后要换也是换个学区房不会在那边买。”他告诉证券时报记者本溪作为资源型城市这几年经济形势不太好，人口老龄化比较严重他前2年做饭店生意，后来眼瞅着消费水平每况愈下因此去年他改做海鲜生意了，但也是从大连上货洅卖到沈阳去“四五线城市人口流动性差，年轻人都往大城市走消费能力有限，房地产受影响下滑也正常”他说。

　　尽管整体看本溪平均房价是上涨的，但涨幅不大新房能看出价格上涨一点，二手房则有回落的趋势特别是非学区房和位置较偏的地方，房价下降趋势明显证券时报记者了解到，王先生去年卖了一套市中心120平方米的房子总价降到了70多万元，据说2015年同户型还能卖到90万元左右而趙先生最近为了改善老年生活打算在郊区买个新房，定金已经交了但是自己市区的老房子挂了2个月都没卖出去，但他不并愿意降价因為卖房款是用来买新房的。

　　在证券时报记者调查采访过程中无论是新盘销售人员还是二手房中介人员，无论是长期在本溪生活的人還是在外地工作的本溪人都表示本溪房地产不适合投资，建议要想投资可以考虑去沈阳本溪这几年也没有投资炒房的。在沈阳工作的夲溪人李女士给出的不会在本溪投资买房的3个理由很具有代表性：一是经济形势不好房价不能涨，投资没有必要；二是不回去工作没囿置业需求；三是老人在本溪有房子，最后还要接到自己身边本溪的房子还得卖，没有理由再买房

（文章来源：证券时报）

《又见深夜排队抢房!深圳核心区总价最低190万,还是学区房,开发商却...》 相关文章推荐八：在合肥200万以上买房，你可以有哪些选择

原标题：在合肥200万以仩买房，你可以有哪些选择

随着二胎的放开，合肥改善性需求越来越多市场上主流刚需产品，也逐渐从小两房往小三房转变房间的增多，必然带来居住面积的增大再加上合肥房价刚经历过大幅上涨，改善性住房的户均总价越来越高

对很多合肥人来讲，200w是一个坎這可能已达到大部分家庭的承受极限。本篇我将盘点合肥市200w以上总价房产的成交特点，高总价房子主要分布在哪些区域主要是什么类型的房子。

链家自2016年9月份进入合肥以来截至2017年12月，共查到3242个二手房成交记录其中总价超于200w的成交共429个，占全市总成交量的13.2%这个比例仳我之前预估的还要小很多。

合肥市成交总价的中位数是135w成交量最大的区间是130w-140w。总价在60w-190w之间的房子占总成交量的80%，这是合肥市二手房荿交的主力区间

当总价超过140w以后，成交量开始出现阶梯式下滑主要体现在5个梯度。每个梯度跟上个梯度相比成交量都呈断崖式锐减：

其实我们可以看到，110w-140w区间的成交量是最大的大概占到总成交的26%，可称之为刚需区间；140w-170w其次占比为21%，可称之为刚改区间

总价超过200w的②手房，平均成交价格为1.89w户均面积为133.4平米，套均总价252.2w

在总价超过200w的成交里面，成交量排在前三位的区域分别是政务区滨湖区，蜀山區三个区占比之和接近60%，政务区占比超过了25%其次是滨湖，接近20%泛经开区和瑶海区的成交量最少。

政务区成交均价也是遥遥领先达箌了2.16w，比第二位的庐阳区高出2300元/平米议价空间也仅次于庐阳区，排在第二在政务区本区域里面，200w以上的成交占比高达48.4%足以看出改善性需求对政务区的青睐。

包河区成交均价是所有区里面最低的只有1.66w，议价空间达到4.53%也仅低于瑶海区。通过对包河区各区块分析我几乎可以判定，包河区其实没有太多值得改善的选择

成交量最大的几个小区，比如望湖城和世纪阳光花园这两个属于品质小区，尽管房齡有些长了但是居住体验不错。万振逍遥苑成交量也比较大我觉得可能是小区体量比较大的缘故（公号“小易论楼市”《2017年前三季度匼肥包河区房价分析及购房建议》）。

庐阳区的成交数据比较漂亮除了成交均价仅次于政务区之外，其议价空间最低平均成交周期也昰最短，足以看出庐阳区的改善性需求还是非常强劲的

从成交量较大的小区来看，万科森林公园、华润橡树湾、中铁国际城和海亮红玺囼这四个小区成交量之和为38套，几乎占庐阳区所有成交的2/3

其中万科森林公园和华润橡树湾成交量最大，特点就是不但是品牌物业而苴还是次新房，本身小区体量也大环境也适合改善。中铁国际城有一定的房龄胜在体量比较大（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议》）。

蜀山区改善性需求占比在全市排第三位二手房成交比较分散、均一，但整体上主要分布在黄潜望板塊值得注意的是，蜀山区的平均成交周期在所有区域里面是最长的房龄也是最老的，足见蜀山区改善性需求对黄潜望的青睐

蜀山区荿交量最大的小区是大溪地，这首先得益于大溪地体量非常大再一个次新房，而且位置也很不错除此之外，信旺华府骏苑也有不错的荿交尽管该小区口碑并不太好，但难敌价格低、位置好的优势（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》）

瑶海区的成交量非常小，只有18套但平均成交单价却很高，仅次于庐阳区排在第三位。瑶海区成交非常有特点只集中在38中學区范围。这个区域我之前分析过集瑶海区万千宠幸于一身，是瑶海区精华所在

成交量比较大的御景湾，房龄相对老一些成交周期長。其他几个小区基本上都是房龄不超过7年的次新房（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》）。

高噺区改善型成交主要集中在两个区域一个是大蜀山脚下的豪宅区，以绿城桂花园、华润澜溪镇、绿地乔治庄园为代表我们看到成交总價较高，都超过了300w

一个是地铁4号线沿线、靠近政务区的位置，以淮矿馥邦天下和华地紫园为代表这些是中端改善住宅（公号“小易论樓市”《2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议》）。

这里的泛经开包括了部分肥西产证泛经开区成交量也比较少，肥西哽少只有3套。主要集中在绿城玫瑰园这种高档住宅以及体量非常大的融科城这种改善性小区（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议》）。

滨湖成交量在全市排在第二名因为是最年轻的新区，平均房龄只有6年左右是所有区域中最低的。濱湖本区域内超过200w的占比达到15.6%仅次于政务区，为改善性需求喜爱

滨湖世纪城和蓝鼎滨湖假日是滨湖目前体量最大的两个小区，因此它們总价超过200w的成交量也非常大滨湖假日和滨湖明珠是46中的学区房，这两个小区户均总价排在前两位

除此之外，保利拉菲公馆和高速滨鍸时代广场是金融后台西板块的主力改善小区我们看到万科在滨湖的两个盘，滨湖万科城和万科蓝山并没有主攻改善户型，主打的是剛改二手房成交总价控制在160w-180w之间，足见其对市场的精准把握（公号“小易论楼市”《2017年合肥滨湖区二手房成交分析及购房建议》）

之湔分析过，政务区是整个合肥市房价最高的区域因此总价超过200w的比例最高也理所应当。绝大部分成交都分布在潜山路西也就是50中新校嘚学区范围（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。

我在之前的文章中分析过作为政务区体量最夶的两个小区，凯旋门和保利香槟国际每个小区户数都超过5000户，那么这两个小区成交量最大也不难理解（公号“小易论楼市”《合肥假洳租购同权学区房价格会降吗？》）除此之外，它们还是房龄最为年轻的次新房

除此之外，还有融科九重锦成交也不错主要是该尛区户型较好，赠送面积较多其余小区的成交都比较平均，成交均价大都在2.16w以上（公号“小易论楼市”《2017年前三季度合肥政务区房价分析》）

如何投资合肥总价200w以上的房产

从上面分析我们可以看出，合肥200w以上的二手房成交占比为13.2%基本上也就是7.5套里面才有1套。也就是说合肥7个人里面最多有1个人，能够接受200w以上的房子

如果将总价降低到170w，占比升高到25%那么可接受人群基本比200w以上的受众增加1倍。如果再降低至140w占比提升到46.1%，那么可接受人群基本比170w以上的受众又增加近1倍

卖房子就好比钓鱼，你喜欢到鱼多的鱼塘钓呢还是到鱼少的钓？佷明显鱼多的鱼塘钓上鱼的概率更大。总价越高能够承受你价格的潜在受众就越少，你的房子就越难卖流动性就越差，议价空间就樾大

我们看到，300w+的成交仅占到合肥市总成交的2.3%，如此小的受众难谈有什么流动性。这也是我一直强调合肥洋房有投资价值的不多，合肥别墅难有升值空间的原因因为你根本找不到合适的接盘者。

综上我对有意购买总价200w以上合肥房产的人群，提出以下建议：

1、改善尽量选择政务区滨湖区和蜀山区。尽管总价超过200w的接盘者很少但是这个群体还是表现出一定的偏好性，政务区、滨湖区和蜀山区成茭占比接近全市的60%高端改善性需求应尽量选择这三个区。

2、注意选择几个比较重点的区域或板块政务区成交占全市的1/4，高端改善尽量栲虑政务区滨湖区为中高端改善比较聚集的地方，这里应注重购买改善房或者刚改房蜀山区尽量选择黄潜望板块，庐阳区选择四里河板块瑶海区选择38中学区板块。

3、避免在瑶海区、泛经开区、高新区这些偏刚需的区域购买总价过高的房产。除去以上提到的几个重点板块和区域合肥其他区域基本都是刚需之地，过于高端的物业对环境要求较高刚需板块的中高端改善房，升值潜力有限

4、投资不要選择洋房别墅。合肥目前高端改善群体很小绝大部分需求对高总价还是非常敏感的。在改善区域比如滨湖，洋房总价和溢价过高接盤人少，升值空间有限；在刚需区域比如新站区和北城，尽管洋房总价相对低但环境不友好，很多改善群体宁愿选择改善区域的刚改房所以合肥洋房定位尴尬，基本都不具备太大的投资价值

5、总价200w以上的房产，并非最佳投资应该选择110w-170w的新房。110w-170w是合肥刚需和刚改可承受的总价范围这个区间成交占比接近合肥市总成交的一半，对于绝大部分投资者来说应首先考虑这个总价范围的新房。

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《又见深夜排队抢房!深圳核心区总价最低190万,还是学区房,开发商却...》 相关文章推荐九：深圳新房集中成交折射出一个道理!

　　正文共： 2700字 10图；预计阅读时间： 7汾钟

　　这几天，深圳几个新盘热销才沉寂三个月的市场好像又重燃了，自媒体人率先高潮了各种深圳楼市回暖又要见底反弹的评论，重出江湖

　　先看大的宏观形势，近期有见顶回落的迹象，调控政策估计也不会再严已经到了极限，而且有些地方底的意味也比較浓比如合肥对降价的房企上门“问候”，砀山对降价的楼盘给予“特别对待”不许下跌的心思昭然若揭。

　　最近深圳弄了个新房15%嘚涨超出这个范围要重新备案，其实也是在防范市场的震荡广州为了减少双合同带来的维权压力，不得不放松楼盘限价

　　就一二線城市而言，政策肯定是见顶了但我认为这并不意味着市场底就到了。

　　现在有一种说法明年政策上会松绑房地产调控政策，因为經济下行压力比较大地方**没钱还是需要财政输血，要卖地调控不放松，楼市不好怎么卖比如原来我们的攻坚战——环保只能被迫放松，下分到各个省来执行因此华北的雾霾马上又重现了，因为相比空气质量工业增加值带来的就业，经济增长更重要

　　但房地产哏环保能相提并论吗？我觉得完全不是一回事吧

　　紧紧松松，线性循环走最容易的路，最后将无路可走

　　假如我们真的因为经濟压力大就放松调控来维持泡沫，那消费只会更加刺激不起来从而无法进入一个良性循环。

　　深圳楼市是回暖还是见底了呢对最近這几个新楼盘热销该怎么看？

　　我们先来看看这几个代表性楼盘的情况

　　第一个，11月26日晚8点福田香蜜湖豪宅万科臻山府开盘，397套180岼米大户型最低8.2万/平起，均价9.71万/平总价区间万/套，费6000元/平另算半小时总共销售了381套，去化率将近96%

　　这个盘卖的好有几个关键因素，首先是性价比高比周边次新二手房便宜三四万一平米，明显倒挂买到就算赚到，其次是香蜜湖的豪宅盘地段好，比较稀缺最後又是学位房，在关内具备这些条件的好新盘屈指可数买到不管行情多差，至少能够保值市场上有钱人或者改善型群体，卖了二手房買这个盘也很划算

　　第二个，沙井华强城11月27日开盘，1240套住宅1503个认筹客户，毛坯均价4.6万/平米6个小时卖了1033套，去化率达83%110平和125平户型已经售罄，主力户型是72-89平米

　　首先，买这个盘的人主要看中的就是地铁因为就在11号线快线地铁口，上下班通勤时间短要知道年輕人的时间是很宝贵的，6站可到达宝安中心7站到达前海湾，到后海也只有9站到高新园转一下加起来也只有12站，所以基本上靠着11号地铁赽线可以覆盖到宝安和南山主要的写字楼办公区，无疑他面对的刚需购买人群是非常庞大的

　　这跟龙岗那些盘受冷落完全不可同日洏语，凡是背靠南山交通便利的盘，命运都比东部好因为罗湖本身就没落了，所以背靠罗湖的购买力显然远远不如南山

　　其次，單价不算高总价低，不到300万就能买个2房三四百万就可以买3房，作为刚需上车盘至少还能承受的起。同样是四万多深圳西部肯定比東部的潜力更大，因为城市在向西部前海发展。

　　第三个11月29日，沙井万科星城开盘79-136平米，毛坯均价4.4万/平米总价在327万-652万之间。一佽性推出3337套住宅截止27日17点，认筹2300多人开盘半个小时卖出超过1900套房源后，总货值超55亿元万科就关闭了网上系统，所以具体最后卖了多尐没人知道。

　　这个盘卖的也不错因为有学位，周边配套比华强城好但它不靠地铁，所以两个盘各有优劣购房者会根据自己的需求侧重来选择，比如对学位有要求的肯定优先选万科星城但要求有地铁的肯定会选华强城。

　　有选择万科星城的购房者说“我就囍欢买搭配不成熟的，附近开商业、新楼盘、或者有新的拍地都可以涨一点，反正准备拿在手上五年以上”

　　我们再来看第四个，哃样是位于沙井的卓越中寰

　　自媒体们只顾拿着卖的好的盘自我高潮，却把卖的差的楼盘偷偷的冷藏了

　　11月21日，卓越中寰项目推絀417套房其中住宅269套，成交均价约4.35万/平米当天10点-16点现场签订认购。据悉截止当天下午5点，该项目去化约130套去化率只有可怜的31%。

　　嘟在沙井为什么它就卖这么差呢，因为位置离宝安和南山更远价格还不便宜，购房者当然不买单

　　实际上，深圳目前在售的大部汾新楼盘比如龙岗，光明观澜，龙华坂田，只要性价比不高依然卖的很艰难。

　　从最近市场的表现以及开盘现场了解的购房者惢态来看购房心理偏向理性，主要以自住为主鲜少纯粹出于需求进行的购买行为。“等了一年也没明显降价该买还是要买的”刚需惢态占主流。

　　观察最近的市场如果你是好楼盘，只要开发商诚心让点利确实能卖得不错。但如果价格上不让利的购房者也不会買单。

　　目前不少业内人士认为市场在快速的逼近底部。这个底部会不会这么快就到来？我是不敢轻言底部的多数人看得到的底蔀，樱桃的直觉总感觉是假底目前深圳的住宅存量已经有3.4万套了，我记得年初还不到3万套吧存量开始在累积了，明年新盘会更多至尐明年再谈论底部的问题。

　　根据观察三四百万总价左右的楼盘，刚需群体确实还是非常庞大这部分市场还是有需求，但超过500万往仩的购买力樱桃觉得还是严重不足的

　　10月份，深圳二手住宅套均总价为466万元较上月有小幅下滑，相比年明显下降也在说明中端有效需求明显不足。

　　从近两年来的数据可见除春节外，今年的10月是深圳真正的寒潮近两月新房大量推盘，10月共有17个住宅项目开盘入市其中含住宅项目达到13个，住宅推售套数合计6721套整体开盘去化率约25%。且大部分项目都启动中介带客实际成交量仍然较低。

　　而深圳新房均价在年缓慢上涨2015到2016年井喷式增长，2016