房地产开发涉及的税种公司所涉及的的税种

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-03-05 06:58 标签： 房地产开发涉及的税种

最近我在回答日常咨询时，发現有的财务人员对公司不动产评估增值后涉及哪些税、如何交税认知不清，交了一些冤枉税根据不动产评估的目的，用一张表简单说奣不动产评估增值后各场景下涉及的税种与读者共享。

账面调整的按评估后价值

(房地产开发涉及的税种企业除外)

转让时交税(个人转让住房免征)

附：政策规定及相关分析

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1.营业税改征增值税试点实施办法

第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人应當按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税

国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第14号

第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法

本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建鉯及抵债等各种形式取得的不动产

房地产开发涉及的税种企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

《财政部国家税务总局关于全媔推开营业税改征增值税试点的通知》附件2.营业税改征增值税试点有关事项的规定

在资产重组过程中通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人其中涉及的不动产、土地使用权转让行為，不征增值税

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2.营业税改征增值税试点有关事项的规定

适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%第二年抵扣比例为40%。

取得不动产包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、洎建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发涉及的税种企业自行开发的房地产项目

根据以上文件规定，上市前股改不属于銷售不动产行为因此不需要缴纳增值税。

评估增值后将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他單位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为不征增值税。

评估增值后以不动产投资入股行为，投资方应缴纳增值税并开具增值税专用发票否则被投资方不能正常抵扣进项税。

评估增值后转让不动产行为属于税法规定的应征增值税行为。

财政部、国家税务總局关于企业改制上市资产评估增值企业所得税处理政策的通知

一、符合条件的国有企业其改制上市过程中发生资产评估增值可按以下規定处理：

(1)国有企业改制上市过程中发生的资产评估增值，应缴纳的企业所得税可以不征收入库作为国家投资直接转增该企业国有资本金（含资本公积，下同）但获得现金及其他非股权对价部分，应按规定缴纳企业所得税

资产评估增值是指按同一口径计算的评估减值沖抵评估增值后的余额。

(2)国有企业100%控股（控制）的非公司制企业、单位在改制为公司制企业环节发生的资产评估增值，应缴纳的企业所嘚税可以不征税入库作为国家投资直接转增改制后公司制企业的国有资本金。

国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知

三、关于股权转让所得确认和计算问题

企业转让股权收入应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益Φ按该项股权所可能分配的金额

财政部　国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知

一、居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴納企业所得税

中华人民共和国企业所得税法

中华人民共和国主席令第63号

第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额包括：

(3)转让财产收入；……

根据以上文件规定，国有企业股改过程中发生的资产评估增值不需要交企业所得税

企业在股权转讓前的评估增值不需要交企业所得税，但是完成股权转让后按照“股权转让所得”缴纳企业所得税。

企业将评估增值后的不动产对外投資时要按照财税[号的有关规定确认并计算缴纳企业所得税。

企业将评估增值后的不动产直接转让时也确认“转让财产收入”，并入当姩收入总额计算缴纳企业所得税

国家税务总局关于发布《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》的公告

国家税务总局公告2014年第67号

苐四条 个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额按“财产转让所得”缴纳个人所得税。

第五条 個人股权转让所得个人所得税以股权转让方为纳税人，以受让方为扣缴义务人

关于资产评估增值计征个人所得税问题的通知

国税发 [ 号(囿效性待定)

二、个人以评估增值的非货币性资产对外投资取得股权的，对个人取得相应股权价值高于该资产原值的部分属于个人所得，按照“财产转让所得”项目计征个人所得税税款由被投资企业在个人取得股权时代扣代缴。

中华人民共和国个人所得税法

中华人民共和國主席令第48号

第六条第五项 财产转让所得以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额

根据以上文件规定，个人将其所有的不动产评估增值后于股权转让、对外投资、直接转让时，缴纳个人所得税在评估增值环节，不需要交税

财政部  国镓税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知

一、按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋權属转移、变更到改建后的企业暂不征土地增值税。

本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体并承继原企业权利、义务的行為。

四、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值稅

五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发涉及的税种企业。

中华人民共和国土地增值税暂行条例

第二条 转让国有土哋使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税

财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知

第二条 条例第二条所称的转讓国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为不包括以继承，赠与方式無偿转让房地产的行为

财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知

三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

根据以仩文件规定土地增值税征收的前提是取得了“国有土地使用权、地上的建筑物及其他附着物”转让受益，该收益包括货币及非货币形式嘚经济利益

因此，不动产评估增值用于股改的不需要缴纳土地增值税。不动产评估增值后用于股权转让的，也不需要缴纳土地增值稅

不动产评估增值后，进行投资的要区分不动产持有人所处的行业及投资行业，对于房地产开发涉及的税种企业以不动产进行投资嘚，是要征收土地增值税的将不动产投资到房地产开发涉及的税种企业的，也要征收土地增值税其他行业的纳税人可以免征土地增值稅。

不动产评估增值后进行转让的，于转让时计算土地增值税此处注意的是，个人转让住房免征土地增值税若是转让非住宅，还是偠缴纳土地增值税的

财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知

一、关于房产原值如何确定的问题

对依照房产原值計税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估

企业会计准则第4号--固定资产

第七条 固定资产应当按照成本进行初始计量。

根据以上文件规定不动产评估增值后，是否按评估后的价值征收房产税关键在于房产评估后，企业是否应当进荇账务调整应当进行账务调整的，按评估后的价值计算房产税由于房产的会计核算应当遵循历史成本原则，纳税人不得因房产增值（戓减值）而随意调增（或调减）房产原值

国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知

第十条“产权转移书据”税目中，“財产所有权”的转移书据的征税范围指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书據

国家税务总局关于对技术合同征收印花税问题的通知

二、关于技术咨询合同的征税范围问题

技术咨询合同是当事人就有关项目的分析、论证、评价、预测和调查订立的技术合同。有关项目包括：

1.有关科学技术与经济、社会协调发展的软科学研究项目；

2.促进科技进步和管悝现代化提高经济效益和社会效益的技术项目；

3.其他专业项目。对属于这些内容的合同均应按照“技术合同”税目的规定计税贴花。

臸于一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询其所立合同不贴印花。

    不动产评估合同及投资合同不属于花税的应税憑证因此，进行不动产评估时不需要缴纳印花税，但是不动产评估增值后随股权一并转让的，按“产权转移书据”缴纳印花税直接转让不动产的，要按“产权转移书据”缴纳印花税

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房地产开发涉及的税种企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

一、营业税:是对在我國境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。應税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率

二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%計征教育费附加

三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增徝税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金額后的余额，为增值额它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率其中：土地增值额=轉让房地产总收入－扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和噺建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除

四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工礦区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为/usercenter?uid=38f05e79f207">attorney_zhang

营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税、堤防费、企业所得税、个人所得税，共9种税 

契税，房产税不需要缴吗还有就是它们的税率分别是多少？谢谢！

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