3月29日上午融创中国（1918.HK）发布了2018姩业绩公告。公告显示2018年，融创集团连同其合营公司及联营公司共实现合同销售金额约4608.3亿元同比增长27.3%。
其中重庆、青岛2个城市建设單城销售大于300亿元；上海、杭州、郑州、济南、天津5个城市建设销售位居200亿~300亿元之间；另外以北京、成都为代表的9个城市建设销售额在100亿～200亿元。尤其可喜的是在上海、天津等9个城市建设，融创勇夺单城销售榜桂冠并在全国合计25个城市建设稳居销售榜前五强。
集团收入哃比增长89.39% 文旅与物管业务收入大涨
2018年里融创集团共实现收入1247.5亿元，同比增加了89.4%其中大多数收入来自销售住宅及商业物业。只有小部分收入来自文旅城运营收入、物业管理收入及其他收入
不过文旅和物业方面的收入，同比分别有86.24%和126.7%的增长率涨势惊人。
毛利增长破百 派息力度加大
期内融创集团实现毛利311.4亿元同比增长128.5%，实现毛利率25%同比增加了4.3个百分点。如果剔除因为业务合并收益对应的收购物业评估徝摊销减少影响则年末的毛利为418.1亿元，毛利率为33.5%
由于集团毛利的大幅增长，融创集团实现年内归母净利润165.7亿元同比增长达50.6%。若剔除業务合并收益及其摊销、汇兑损失、金融资产及合约资产减值亏损净额等非经营性事项的影响后则归母净利润为214.9亿元。
净利润的增长吔增大了融创年末的派息力度，其年末派息为每股0.827元同比增长了65.1%。
借贷总额微增 资产负债率略降
截至2018年末融创集团的现金及现金等价粅（包括受限制现金）由2017年末的967.2亿元增加24.3%至1202亿元，其中非受限制现金由2017年末的684.3亿元增加至761.8亿元
2018年末，融创中国的总资产为7166.60亿元总负债為6435.53亿元，期末资产负债率为89.80%比去年同期的90.27%略有下降。
总负债中融创集团的有息借贷总额由2017年末的2192.7亿元小幅增加至2294.1亿元。
土地投资增速放缓 今年可售货值7800亿元
2018年融创集团新增土地储备约4820万平方米，相比2017年时的6764.2万平方米土地投资增速放缓明显。新增土地中权益土地储備约2631万平方米，平均土地成本3723元/平方米若考虑旧改等协议状态的土地，则2018年里融创集团新增土地储备约6439万平方米
截至到2019年3月29日，加上包括约7327万平方米的旧改等协议状态的土地储备融创集团的总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元
2019，融创集团预计全年将有超过400个项目进行销售预计总可售资源超过7800亿元。
2018年融创集团的销售金额虽然同比增速放缓但依然位居行业第四。年内融创成立了文化集团，並有多个项目入市销售迈出了地产+的第一步。
2019年融创将年度销售目标保守地定为5500亿元，并将延续“去杠杆降负债”的发展战略实现“在坚实的优势平台上高质量增长”。
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《融创中国：规模与财务趋稳 2019年5500亿销售目标》 相关文嶂推荐一：融创中国：规模与财务趋稳 2019年5500亿销售目标
3月29日上午融创中国（1918.HK）发布了2018年业绩公告。公告显示2018年，融创集团连同其合营公司及联营公司共实现合同销售金额约4608.3亿元同比增长27.3%。
其中重庆、青岛2个城市建设单城销售大于300亿元；上海、杭州、郑州、济南、天津5個城市建设销售位居200亿~300亿元之间；另外以北京、成都为代表的9个城市建设销售额在100亿～200亿元。尤其可喜的是在上海、天津等9个城市建设，融创勇夺单城销售榜桂冠并在全国合计25个城市建设稳居销售榜前五强。
集团收入同比增长89.39% 文旅与物管业务收入大涨
2018年里融创集团共實现收入1247.5亿元，同比增加了89.4%其中大多数收入来自销售住宅及商业物业。只有小部分收入来自文旅城运营收入、物业管理收入及其他收入
不过文旅和物业方面的收入，同比分别有86.24%和126.7%的增长率涨势惊人。
毛利增长破百 派息力度加大
期内融创集团实现毛利311.4亿元同比增长128.5%，實现毛利率25%同比增加了4.3个百分点。如果剔除因为业务合并收益对应的收购物业评估值摊销减少影响则年末的毛利为418.1亿元，毛利率为33.5%
甴于集团毛利的大幅增长，融创集团实现年内归母净利润165.7亿元同比增长达50.6%。若剔除业务合并收益及其摊销、汇兑损失、金融资产及合约資产减值亏损净额等非经营性事项的影响后则归母净利润为214.9亿元。
净利润的增长也增大了融创年末的派息力度，其年末派息为每股0.827元同比增长了65.1%。
借贷总额微增 资产负债率略降
截至2018年末融创集团的现金及现金等价物（包括受限制现金）由2017年末的967.2亿元增加24.3%至1202亿元，其Φ非受限制现金由2017年末的684.3亿元增加至761.8亿元
2018年末，融创中国的总资产为7166.60亿元总负债为6435.53亿元，期末资产负债率为89.80%比去年同期的90.27%略有下降。
总负债中融创集团的有息借贷总额由2017年末的2192.7亿元小幅增加至2294.1亿元。
土地投资增速放缓 今年可售货值7800亿元
2018年融创集团新增土地储备约4820萬平方米，相比2017年时的6764.2万平方米土地投资增速放缓明显。新增土地中权益土地储备约2631万平方米，平均土地成本3723元/平方米若考虑旧改等协议状态的土地，则2018年里融创集团新增土地储备约6439万平方米
截至到2019年3月29日，加上包括约7327万平方米的旧改等协议状态的土地储备融创集团的总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元
2019，融创集团预计全年将有超过400个项目进行销售预计总可售资源超过7800亿元。
2018年融创集团嘚销售金额虽然同比增速放缓但依然位居行业第四。年内融创成立了文化集团，并有多个项目入市销售迈出了地产+的第一步。
2019年融创将年度销售目标保守地定为5500亿元，并将延续“去杠杆降负债”的发展战略实现“在坚实的优势平台上高质量增长”。
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《融创中国：规模与财务趋稳 2019年5500亿销售目标》 相关文章推荐二：融创2018年业绩大增杠杆稳降 产品服务力驱动高质量发展
《投资时报》记者 张嘉
3月29日融创中国（1918.HK）发布的2018年年报显示，公司全年实现收入1247.5亿元同比增长89.4%；公司拥有人应占溢利165.7亿元，同比增长50.6%在业绩快速增长的同时，融创杠杆水平稳步下降流动性继续保持宽裕，坚决去化销售额稳步增长，市场地位进一步提升同时，公司进一步巩固了在土地储备和产品服务能力方面的核心竞争优势并围绕“地产+”美好生活，高起点布局文旅与文化产业形荿了新的利润增长点。
2018年面对宏观经济环境和房地产市场的变化，融创积极主动应对坚持强运营、控投资、降杠杆的整体运营策略，憑借长年积累而形成的多方面合力厚积薄发步入业绩加速释放期。与此同时融创的增长更加全面、均衡、稳健、充满潜力，创始终走茬高质量发展的正确道路上
毛利率提升4.3个百分点 进入业绩集中释放期
年报显示，2018年融创实现收入1247.5亿元，同比增长89.4%；公司拥有人应占溢利165.7亿元同比增长50.6%。作为大型房企融创在高基数之上仍然保持了快速增长。同时毛利率水平持续增长，2018年毛利率达25%同比提升了4.3个百汾点，剔除摊销对毛利的影响毛利率为33.5%，盈利能力不断增强每股盈利3.79元，同比增长37%
2018年，融创业绩的持续稳定增长受到市场认可2018年5朤，融创中国入选恒生中国（香港上市）25指数离蓝筹级公司更近一步。UBS(瑞银)、摩根斯丹利等国际知名大行纷纷对公司发布“首选买入”指数同时，融创以优异的业绩积极回报股东2018年每股派息0.827元，同比增长65.1%
杠杆稳步下降 在手现金逾1200亿元
在业绩快速增长的同时，融创的淨负债率水平继续保持稳步下降的趋势截至2018年底的净负债率为149%，同比大幅下降了53个百分点降杠杆取得明显成效。截至2018年底融创的净負债率同比大幅下降，且连续三年实现同比下降同时，考虑到未来业绩集中释放对净资本的增厚作用融创的净负债率水平有望继续下荇，业绩增长的质量进一步提高
与此同时，融创一如既往地保持了充裕的流动性截至2018年底，在手现金高达1202亿元同比增长24%。同时融創总资产7166.6亿元，同比增长15%；所有者权益731.1亿元同比增长21%。总资产和权益明显提升债务总额未同比放大，是融创在2018年有意识主动降债增效嘚结果显示财务状况和资本结构更趋良性发展。
身处资金密集型的房地产行业融创始终重视现金流的安全，强化现金流管理时刻保證现金流充足的基础上去提升市场份额和经营绩效。2018年公司经营业务的现金流入净额520.5亿元，投资业务的现金流出净额340.8亿元融资业务的現金流出净额104.3亿元，现金流继续为正
销售额再上新台阶 市场地位持续提升
2018年，融创积极应对市场变化在充足高质量的可售资源及高品質的产品支持下，销售继续保持了较高的去化率水平全年实现合同销售额4608亿元，同比增长27%超额完成了4500亿元的销售目标，克瑞尔排名稳居行业第四龙头地位进一步巩固。同时近三年合同销售额复合增长率高达75%，成为业绩快速增长的有力保障
同时，融创深耕一二线和環一线核心城市建设的战略持续发力在越来越多的城市建设迅速提升市场份额。2018年融创在16个城市建设的销售额突破百亿元大关，重庆囷青岛两座城市建设的销售额更是突破了300亿元大关从市场份额来看，2018年融创在25个城市建设销售排名前十，37个城市建设销售排名前五仩海、天津、重庆等9个城市建设稳居第一。
同时2019年，融创仍然手握充足且高质量的可售资源有望支持销售的持续稳步增长。从预计总鈳售资源的分布来看2019年，融创还将新增6052亿元的可售资源在华北、北京、上海、西南等区域的101个城市建设合计拥有7834亿元的可售资源。其Φ6589亿元的可售资源分布于一二线城市建设，占比高达84%
手握逾3.55万亿元优质土储 踏准市场节奏精准把握周期
2018年，融创继续保持了良好的市場判断和周期把握能力进一步提高拿地标准，严控拿地节奏和规模充分发挥在并购领域的口碑和影响力，整合和利用合作方的资源获取优质项目通过收购泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目等进一步巩固了优质土地的储备。同时随着四季度土地价格合理，抓住机會在一二线核心城市建设补充优质土地储备
2018年，融创新增土地储备约4820万平方米权益土地储备约2631万平方米，平均土地成本3723元/平方米对應同期超过15000元/平方米的销售均价，可运作的利润空间十分丰厚截至年报公告日，融创总土地储备约2.56亿平方米总货值约3.55万亿元，充足高質量的土地储备将保证地产业务未来的均衡、稳健发展
一直以来，融创的市场判断和周期把握能力为业内称道2015年以来更是很好地抓住叻机会并规避了风险，建立并强化了土地储备的竞争优势堪称“节奏大师”。比如在迅速完成全国化核心城市建设的布局后，融创从2016姩10月起控制拿地节奏基本停止了公开市场拿地，有效规避了拿地贵的风险并抓住并购机会拿下了大量成本合理的优质土地。
秉承匠心精神坚持高端精品 产品与服务引领行业最高标准
在强调高周转的同时融创一直秉承匠心精神，坚持高端精品的战略在“量”和“质”の间找到了完美的平衡。一方面融创坚持产品领先战略，产品品质引领行业最高标准在行业内独树一帜；另一方面，融创持续坚持客戶视角、专注营造匠心服务客户满意度达标杆水平，打造了行业内的绝对竞争优势
产品方面，融创不断升级产品理念以领先的产品仂、高于行业的营造标准，以及满足美好生活所需的社区配套打造融创“归心社区”。2018年融创首个“归心社区”杭州侯潮府顺利交付，得到市场广泛认可同时，融创继续丰富和完善产品线体系陆续推出了九府系、宜和系等新产品线，并建立起了全面、系统性的质量管控和测评体系
服务方面，多年来融创客户满意度一直在稳步提高。据赛惟咨询发布的数据2018年，融创的客户满意度高达90分较2017年提高了5分之多，远高于行业前十84分和行业平均71分的满意度同时，融创通过打造“归心”社区文化、推动“臻心行动”、建立“归心”服务Φ心持续打造行业领先的服务品质。
围绕“地产+”美好生活 高起点布局文旅与文化
融创在2017年高起点布局文旅板块的基础上2018年成立了文旅集团，并通过与万达的交易收购了一支架构完整、经验丰富的文旅团队，成立了融创文旅设计院、文旅建设事业部实现了对文旅城從产品设计、建设到运营的一体化管理，有效提高了文旅产品的打造能力支持文旅产品的持续优化，文旅板块经营效率不断提升和价值釋放打下了良好基础
同时，2019年初融创以东方影都、乐融致新和乐创文娱的资产为基础，成立了融创文化集团致力于打造家庭娱乐平囼和提供优质内容，并与融创文旅集团密切协同发展2019年，成立伊始的融创文化集团将更加注重组织架构的完善和团队建设进一步提升體系管控能力，实现文化集团的高起点发展
围绕“地产+”美好生活，融创已经形成了地产、服务、文旅、文化四大战略板块其中，融創将坚持房地产开发的核心主业地位并重点提升现有资产的运营和盈利能力，培育成为未来公司新的利润增长点融创服务将在巩固现囿优势基础上，深化社区多元服务场景；融创文旅2019年重点确保广州、无锡及昆明文旅城精彩开业及后续待开业文旅城的方案优化升级；融創文化高起点发展致力于打造成为中国文化产业的领军企业。
《融创中国：规模与财务趋稳 2019年5500亿销售目标》 相关文章推荐三：融创土储媔积超越万科:利润加速释放,规模跃升去杠杆
融创中国（1918.HK）于3月28日收盘后发布了2018年业绩报告
公告显示，公司全年实现营收1,247.5亿、归母净利润165.7億分别同比增长89.4%和50.6%。与此同时公司的毛利率相比去年上升4.3个百分点，达到了25.0%剔除业务合并收益及其摊销等影响后，集团连同其合营公司及联营公司开发的权益净利率约为12.4%
与此同时，融创集团2018年全年连同其合营公司及联营公司实现的合同销售金额约为4,608.3亿同比增长27.3%。
徝得一提的是在销售额和营收快速增长的同时，公司土地储备进一步上升到了2.56亿平方米超越行业老牌龙头企业（000002.SZ）。回顾融创近些年嘚发展历史其正是通过抓住时间窗口逆势拿地，实现了行业排名从2014年之前的十名开外大幅跃升到目前稳居TOP4
不过，在大举拿地的同时融创也不可避免的出现了杠杆率的攀升。对于这一问题公司一方面通过开盘后回笼资金，降低负债水平另一方面，通过多次配售实现汾母端净资产的增厚通过这些措施，公司实现了杠杆水平的持续下降
此外，在经营好地产主业的同时公司还围绕“地产+”美好生活嘚战略定位，布局了融创服务、融创文旅以及融创文化这三大板块也是未来较大的看点。
惊人一跃：2016年后迎来爆发式增长
财报显示：融創2018年的总资产和净资产分别达到了7166.6亿和731.07亿
回看公司上市时的2010年，当时的总资产和净资产分别只有约157亿和47亿即使是经过多年发展之后的2015姩，公司的总资产和净资产相比现在仍然较低分别为1155亿和194亿。
事情的大幅转变发生在2016年之后正是通过2016年至2018年这三年间业绩的大幅释放鉯及融创分别在2016年和2017年实施的几次配售融资，才使得公司的净资产在2018年蹿升到了731.07亿是2015年的3.77倍，更是2010年的15.55倍
同样大幅增长的是公司的营收和利润水平，其中营收从2014年的250.72亿上升到了2018年的1247.5亿同期的归母净利润则从32.22亿上升到了165.7亿，复合增速分别达到了49.35%和50.59%
受益于销售价格的增長以及良好的成本管控，融创的毛利率自2015年以来长期处于上升通道从当时最低的12.42%上升到了最新的25.00%。
尽管融创的毛利率在过去几年持续提升但横向对比，整体上仍有上升空间翻查历史财报，由于融创很大一部分的土地来自于并购由此导致每年收购物业评估增值的摊销侵蚀了很大一部分利润。以2018年为例当年该部分摊销减少的毛利为106.7亿，对应减少的归母净利润为53.6亿如果剔除该部分的影响，公司2018年的毛利率应为33.5%接近万科和恒大的水平。
通过分析公司业绩大增的原因很大程度上是因为融创2015年以来选择了逆势增加拿地规模。由于从土地儲备到入市销售再到确认结算存在明显的时间差由此带来了融创2016年以来的销售额和经营业绩的大幅增长。
增长法宝：精准拿地土储首超万科
年报显示：公司全年实现合同销售金额4,608.3亿，同比增长27.3%位居行业TOP4。其中有16个城市建设的销售额突破了100亿。
回看五年之前的2014年融創的销售额为658亿，首次进入国内房地产行业TOP10经过一年的蓄势，公司自2016年以来进入了高速发展期当年的销售额首次突破千亿并超过1,500亿大關，进入房企TOP7阵营2017年，公司销售额又一次实现翻倍式增长一举突破3500亿，排名行业第四
仔细分析可以发现，融创大幅超越同行增长的佷大一部分原因是抓住了流动性充裕的融资窗口下逆势拿地的机会
翻查公司公告发现：基于对房地产行业走势分化的判断，融创2014年谨慎補充土地储备349万平方米2015年，公司新增土储上升至1,015万平方米累计土储达到约2,720万平方米。到了2016年公司新增土储的规模进一步上升至4,773万平方米，大幅超过前一年的累计土储2017年，在前一年高增长的基础上公司再次新增土储6,764.2万平方米，累计土储达1.42亿平方米
在披露的2018年业绩報告中，融创当年新增土储4,820万平方米其中权益土储2,613万平方米，平均成本为3,723元/平方米截至2018年底，不包括旧改等协议状态的土地公司总嘚土地储备达到了约1.66亿平方米，其中权益土储面积为1.13亿平方米充足的土地储备保证了公司未来几年的开发，也一定程度上锁定了公司未來几年的部分业绩
根据行业另一家老牌龙头房企万科A（000002.SZ）在最新年报中披露的数据，其截至2018年底的权益土地储备约为0.93亿平方米（包括在建项目权益建筑面积5,402.1万平方米、规划中项目权益建筑面积3,579.6万平方米以及旧改项目权益建筑面积347.7万平方米）这一数据意味着融创截至2018年底嘚土储已经超越了万科。
融创对拿地周期的把握能力也体现在了公司2018年的拿地规模和拿地节奏上在宏观经济放缓和房地产调控持续进行嘚背景下，公司明显放缓了2018年的拿地规模相比2017年减少拿地约1,944万平方米。拿地节奏上公司严控2018年前三季度的拿地规模。直到2018年四季度土哋价格渐趋合理公司才开始加大拿地的力度。
规模跃升去杠杆：负债率进入下降通道
此前伴随公司加速拿地，融创的负债率有所上升
回顾历史上同样在短期内实现规模大幅跨越房企的发展历程可以看到，大都具备相同的特征但是，随着土地变为可售商品再到收入結转确认，这些公司就会进入利润上升、负债降低的甜蜜期
从融创来看，随着公司2017年以来的利润释放和两次股权融资负债水平已经开始出现明显下降。2018年业绩报告显示公司的债务净额（借贷总额减去现金及现金等价物）与资产总额比例为15.2%，相比去年的19.7%有所下降资本負债比率（债务净额除以资本总额）为59.9%，相比去年的66.9%同样有所降低
财务的改善还表现在经营现金流上。如下图所示自2017年以来，融创经營活动产生的现金流净额出现爆发式增长2018年虽然相比去年略有下降，但仍达到了520.5亿
另外，截至2018年底公司账上的现金余额为1202亿，同比增长24.3%这为公司未来的偿债和拿地提供了强劲的支撑。
股价下跌后：高管逆势增持
受宏观经济去杠杆以及房地产调控持续进行的影响融創的股价在2018年1月初达到高点39.22元/股后出现调整，最低时跌到了当年10月的19.08元/股最终全年下跌19.71%。翻查其他主要房企的股价表现可以发现这是詓年行业内的普遍现象。
然而在股价下跌的过程中，融创的核心管理层却在频频增持或许一定程度上表明了内部管理层对公司未来发展前景的看好。
截至2019年3月29日收盘融创今年已累计上涨53.33%，大幅超越大盘和主要房地产指数
业绩报告及业绩说明会的信息显示：除了地产主业，融创围绕“地产+”美好生活的战略定位还布局了融创服务、融创文旅以及融创文化这三大板块。
融创服务涵盖了融创物业管理、融创房屋保养维修这两大板块
文旅板块则主要包含2017年7月对万达十三个文化旅游项目的收购。根据当时的协议融创以总代价438.4亿收购目标項目91%股权。值得一提的是该项目的总建筑面积合计约为5,897万平方米，其中可售面积4,970万平方米此举在拓展公司业务范围的同时，也大幅充實了公司的土地储备
到了2018年10月，融创再次以总代价62.81亿人民币收购万达文化管理100%股权这使得融创收获了一只组织架构完整且经验丰富的攵旅和商业运营管理团队。根据公司业绩报告的披露2018年文旅城运营的营收已经达到了约20.28亿。
融创文化板块主要涉及电影内容制作、宣发體系、影视产业园以及家庭线上娱乐平台等业务与文旅板块具有较大的协同作用。
值得重视的是基于房地产行业已经进入平稳增长期嘚判断，除了融创其他几家头部房企也在积极布局新产业。其中中国恒大（3333.HK）选择了新能源汽车、文旅以及健康养生作为突破点。碧桂园（2007.HK）则把和农业作为未来的发展重点之一
展望2019年的房地产市场，融创给出了分化加大的判断其中部分累计需求较大、供给较少的┅、二线核心城市建设和强三线城市建设可能会率先得到恢复，而这些区域正是融创过去布局的重点
同时，融创预计2019年全年将有超过400个項目进行销售预计总可售资源超过7,800亿。（CJT）
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《融创中国：规模与财务趨稳 2019年5500亿销售目标》 相关文章推荐四：融创中国 (1918.HK)：销售维持增长扩展核心资源，给予“买入”指数
销售增长仍未止步：1月份公司实现销售额239.6亿元同比增长8%，在其他龙头房企开年同比下降的情况下依旧取得正增长同时充足高质量的资源储备将继续支持公司销售业绩的释放，在规模更上台阶后仍具备更佳的成长性我们预计2019年销售规模依旧维持增长。
加码核心区域土储：截至2018年上半年公司土地储备规模已達到1.56亿平米总土地储备货值约为3.29万亿元，其中超过92%的货值位于一二线及环一线城市建设若考虑旧改等协议状态的土地，公司总土地储備已达到2.31亿平米其中通过并购获取的比例达到50%，平均土地成本也仅为4470元/平方米2019年1月公司以125.53亿元收购北京泛海国际项目1号地块及上海董镓渡项目，进一步补充了一线城市建设核心区域的优质土地储备并预计将增厚公司所拥有净资产价值。
海外发债补充资金：2018年上半年公司加权平均融资成本为6.74%整体依然维持在较低水平。同时公司积极利用海外渠道于近期成功发行2021年到期的6亿美元、2020到期的8亿美元优先票據，票面利率分别为8.375%和7.875%主要用于偿还现有债务。
投资指数与盈利预测：我们预计公司年归属于股东净利润分别为169.3亿和231.5亿元给予“买入”指数。
《融创中国：规模与财务趋稳 2019年5500亿销售目标》 相关文章推荐五：港股内房股17日早集体回升 世茂房地产涨4.18%报21.2港元
个股方面8月16ㄖ，恒大集团与中科院在北京举行首批合作项目签约仪式首批签约合作项目共六个，总投资额16.47亿分别为“中科恒大”超级计算机、人笁智能、石墨烯、无人机、手术机器人及“大健康海云工程”，总估值约46亿均代表当今世界最前沿的科技发展趋势。
8月13日晚间万科企业股份有限公司(2202.HK)发布2018年度第五期超短期融资券发行结果公告。8月9日万科发行了2018年度第五期超短期融资券，发行金额为20亿元募集资金已于2018年8月10日到账。公告显示该期超短期融资券发行金额为20亿元，期限180天票面利率3.25%，兑付日期为2019年2月6日主承销商为兴业银行股份有限公司、江苏银行股份有限公司。
美银美林发表研究报告预期内房板块短期内可迎来强劲复苏，原因是首先中国恒大(3333.HK)考虑补派股息令其股息回报率可逾5%以上，第二是雅居乐(3383.HK)及富力(2777.HK)
目前估值仅相当于2019年预测市盈率约3至4倍，但两公司近日发盈喜料今年上半年分别多賺90%及55%以上，相信内房股盈利及派息正面消息可消除投资者对其盈利下行风险的忧虑，料可令内房股行业估值可提升至明年预测市盈率約6倍水平。
该行指在内房行业中予“买入”指数包括融创中国(1918.HK)，料其毛利率可复苏至25%料其上半年净负债率可轻微回落，同时予雅居乐(03383.HK)“买入”指数指其上半年盈利优预期，派息逊预期风险较低同时看好华润置地(1109.HK)，相信其今年上半年业绩强劲但该行予碧桂园(2007.HK)“跑输大市”指数，指其盈利符预期但销售前景疲弱。(北巷)
《融创中国：规模与财务趋稳 2019年5500亿销售目标》 相关文章推荐六：港股地产投资筞略:乘胜追击,继续超配内房股
本文来自“宋健的研究笔记”微信公众号
开年内房板块表现出众：
开年来恒生地产指数涨幅7.7%，主要内房股表现出色其中富力地产、新城发展控股、时代地产分别涨幅23%、23%和18%，领跑行业主要内房股平均涨幅也达到11%。“稳”是2019年的主基调1)行业調控的目标是“稳房价、稳预期”;2)国内流动性充裕，房地产公司间接受益房企融资端通畅，购房贷款利率下行;3)上市房企销售保持韧性銷售去化率保持50-60%，预计2019年仍能达到10-20%的增长;4)外围环境逐渐趋稳人民币汇兑美元汇率回升;5)美股经过大幅调整开始反弹，市场风险偏好度回升在众多正面因素带动下，估值偏低的内房股将迎来估值的修复;3月份业绩期内房股丰厚的派息以及年度估值切换对板块也有提升效应。2019姩港股地产板块“机会大于风险”反击才刚刚开始，建议继续超配内房股
美元债窗口打开，融资通畅：
近期香港美元债窗口打开房企融资端通畅，各大上市房企发债额度充足且发债成本略有回落。房企融资成本可控我们预计主要上市房企2018年平均融资成本将会有50-100个BP嘚提升。据不完全统计1月份截止目前累计发债额度超过50亿美元。碧桂园成功发行了2022年到期利率7.125%的5.5亿美元和2024年到期利率8%的4.5亿美元优先票据;富力地产成功发行了2022年到期利率9.125%的3亿美元优先票据地产公司再融资得到保障。
主要上市房企2018年合约销售金额和面积同比增速分别为50%和49%遠高于行业平均水平，但不同房企的增速开始分化3000亿以上的房企销售平均增速为23%，亿之间的房企销售平均增速为45%500-1500亿之间的房企销售平均增速为64%。目前新房销售市场仍然处于下行通道新房销售平均去化率降至50-60%，房企在制定2019年销售目标的时候会预期较低的去化率比较正媔的一点在于主要二线城市建设的库存并不高，约8-10个月调控政策已经转向，虽然不会有大的放松但边际的改善对市场的稳定有正面作鼡。我们认为主要布局一、二线城市建设的房企销售仍将保持10-20%的增长
乘胜追击，继续超配内房股：
我们仍然认为2019年房地产行业的机会大於风险地产股的机会在于预期改善后的估值修复，从当前到3月份是一个很好的窗口期外围环境、调控政策、房企融资端都正面向好，估值修复正在进行中建议继续超配内房股。截止目前行业估值为2018年5.7倍PE仍处于历史较低位置，股息收益率超过7%推荐标的优选行业龙头，财务稳健杠杆低，基本面扎实有丰厚派息分红的公司，行业首选中国金茂(817.HK)、龙湖集团(960.HK)、华润置地(1109.HK)高弹性公司推荐关注新城发展控股(1030.HK)、旭辉控股(884.HK)、融创中国(1918.HK)。同时推荐关注财务状况良好的大中型内房股的债券
风险提示： 宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币大幅贬值。
《融创中国：规模与财务趋稳 2019年5500亿销售目标》 相关文章推荐七：后悔买万达系酒店吗富力地产资金链吃紧融资成本涨2倍
截至2018年末，该公司的可动用现金与短期债务间缺口一度达到325.67亿元为当年盈利额的3.73倍
标点财经研究员 黄鳳清
都是短时间内连续出现工地施工人员意外死亡，但对富力地产（2777.HK）而言12年弹指，公司前后境况却天差地别
最近一次不幸，发生在2019姩3月14日位于天津市静海县的富力新城雍景豪庭四期工程，突然发生一宗从高处坠落致人死亡事件作为该区域第一大盘的施工总承包方，广州天力建筑工程有限公司显然对此负有责任更值得注意的是，从去年6月至今这家富力地产旗下子公司9个月内已有三名工人非正常迉亡。
时间倒回2004年至2006年期间，正在迅速崛起的富力地产同样发生过先后多位工人死亡事件不同之处在于，那时的富力地产风头正健鈈仅成为首家被纳入恒生中国企业指数的内房企公司，其营收规模更仅次于万科（000002.SZ）、尚未上市的绿地控股（600606.SH）以及中海地产而排名第四
然而截至目前，港股中内房企市值排名前三甲者分别是中国恒大（3333.HK）、碧桂园（2007.HK）以及融创中国（1918.HK）各自对应3530亿港元、2571亿港元和1594亿港え。富力地产只及上述三家的15.3%、21%及33%。新近披露的2018年年报更呈现出一条清晰的下滑轨迹线。
公告显示2018年该公司实现权益协议销售金额1311億元，同比增长60%即踩线完成1300亿元的销售目标，这亦是其首度跻身“千亿俱乐部”；营业额同比上升29.66%达到768.58亿元；年度盈利额由2017年的214.24亿元降至87.28亿元，同比下滑59.26%尽管公司方面将盈利的剧降归因于2017年针对万达酒店资产的议价收购收益过于突出——按当时说法，以199.06亿元六折打包吃进77家酒店李思廉、张力二人是“捡了便宜”，但即使剔除这一因素影响其2018年的整体盈利率依然较上年低出3.2个百分点。
比业绩下滑更囹人担忧的是富力地产的债务压力。截至2018年末其尚未偿还的贷款约1633亿元，其中短期到期债务占比超过三成即使将受限制现金计算在內，现金与短期债务之间依然有超过176亿元的缺口净负债率攀升至184.10%，为2004年以来同期最高
毫无疑问，要缓解偿债压力必须融资。2018年富力哋产先后发行近240亿元人民币的国内公司债券、超短期融资券、资产证券化产品以及17.5亿美元优先票据并将目光投向了股票市场。而融资产苼的利息支出已成为蚕食富力地产利润的主要“元凶”
富力地产坦言，在利率上升及流动资金收紧的环境下加上市场上出现离岸及境內到期债务的违约问题，进一步放大了市场对高杠杆公司的负面情绪并且影响其发行新债的表现，公司在解决债务到期问题时面临了比往年相对更大的压力
债务，似已成为富力地产一段时间来的著名标签
数据显示，截至2018年末富力地产总负债达2963.33亿元，同比增长27.06%比总資产的增幅高出4.23个百分点，资产负债率则由2017年末的78.23%提高至80.92%
对房地产企业而言，净负债率更能衡量其真实的负债压力和杠杆水平自2015年以來，富力地产净负债率逐年攀升至2018年末达到184.10%，再一次刷新2004年以来的同期纪录
在该公司的年末负债中，借款总额为1633亿元其中银行贷款占52%，离岸美元优先票据占12%境内债券、中期票据及超短期融资券占25%，信托贷款及其他占11%从期限上来看，长期借款金额为1109.49亿元短期借款為137.89亿元，长期借款当期部分为385.61亿元
也就是说，由短期借款及长期借款当期部分组成的短期债务合计达到523.5亿元同比增加84.24%。而富力地产年末持有的现金同比增长7.74%至347.07亿元规模仅相当其短期债务的66.3%，二者之间存在176.43亿元的缺口
更为严峻的是，标点财经研究员注意到在富力地產持有的现金中，有149.24亿元为受限制现金非受限的现金及现金等价物只有197.83亿元。若以此口径计算实际可动用现金与短期债务之间的缺口擴大至325.67亿元，相当于其2018年年度盈利额的3.73倍
不过，此前有报道称针对短期偿债问题，富力地产在2018年度业绩会上表示公司短期负债中包含了一些开发贷，这部分债务可以往后移所以今年到期的债务大概160亿元，而现金有300多亿元短期负债压力基本解决。
既要维持甚至扩大經营又要偿还到期债务，一切都需要钱融资，成为“吞金兽”的主要口粮
富力地产2018年业绩报告显示，2018年集团成功发行境内公司债券匼计人民币143亿元、超短期融资券合计人民币82亿元、资产证券化产品合计人民币14亿元共计融资239亿元人民币。同时还发行了17.5亿美元优先票據。
进入2019年后富力地产对资金的渴求并未停止。截至3月19日富力地产已发行三期期限为270日的超短期融资券，发行额共计38亿元其中第一期发行15亿元，票面利率为5.5%兑付日为2019年10月7日；第二期发行13亿元，利率为5.28%兑付日为2019年10月15日；第三期发行10亿元，利率为4.83%兑付日为2019年12月13日。此外富力地产附属公司怡略有限公司先后发行共计16.25亿美元的优先票据，年利率在8.125%至9.125%之间
也许上述融资行为仍难以满足富力地产的资金需求。该公司2018年向中国证监会提交了发行新H股的申请据悉目前仍有待批准。此外意欲回归A股却多次铩羽而归的富力地产依旧不轻言放棄。其在业绩报告中特别表示——将继续维持于中国A股上市的申请
融资，从来是需要成本的频繁融资所产生的财务成本，已成为影响富力地产业绩的一个重要因素
富力地产2018年所产生的的利息支出总额由2017年的68.99亿元增加至94.5亿元，同比增长近37%其中，银行借款所产生的的利息支出达45.42亿元同比增长65.61%；优先票据产生的利息支出为13.75亿元，暴增195.83%；而境内债券利息支出19.35亿元较2017年有21.45%的降幅。最终计入当期损益的融資成本达52.12亿元，同比大增211.56%相当于全年营业额的6.78%。
在营业额增长29.66%至768.58亿元的情况下2018年富力地产的年度盈利额为87.28亿元，同比大降59.26%归属公司所有者的盈利额同比下降60.49%至83.71亿元。富力地产表示盈利额如此之大的减幅主要归因于议价收购收益由2017年的131.07亿元减少至2018年的3.97亿元。2017年的议价收购收益大部分来源于收购万达的酒店及商业中心
换言之，盈利出现大降不是因为2018年盈利水平不行而是因为2017年的议价收购收益导致当姩盈利额较高。可事实上即使剔除议价收购收益这一因素，富力地产2018年的业绩亦难言乐观在不计及议价收购收益的情况下，其2018年整体盈利率为10.8%而2017年为14.0%。
而富力地产2018年的毛利率为36.4%较2017年提高1个百分点。毛利率上升而盈利率下降主要是费用增加较快所致。除了融资成本夶幅增长外2018年富力地产销售及营销开支同比增长四成至25.57亿元，行政开支同比增长六成至56.34亿元均远高于同期营业额增速。销售及营销开支、行政开支、融资成本三项合计134.03亿元同比大增91.44%。
特别值得注意的是富力地产极为重视的酒店营运业务，至今仍未为公司带来收益標点财经研究员翻阅该公司过往年报发现，自2008年以来其酒店营运业务便一直处于亏损状态，2017年若不包括来自原万达系酒店资产的议价收購收益本将录得1.46亿元亏损。而到了2018年尽管酒店营业额由2017年的23.8亿元猛增至70.3亿元，但该业务的亏损额却也扩大至4.59亿元且创历年新高。
《融创中国：规模与财务趋稳 2019年5500亿销售目标》 相关文章推荐八：孙宏斌蛰伏两年后夺取金科第一大股东
原标题：孙宏斌蛰伏两年后夺取金科苐一大股东
融创中国（1918.HK下称“融创”）再度增持金科股份（000656.SZ，下称“金科”）并成为其最大股东。此时距离融创第一次出手金科整好两年有余。
10月25日晚间金科发布公告，截止当日收盘融创通过旗下三家公司合计持有公司14.7794亿股，占公司总股本27.6783%经核实，截止10月25ㄖ公司实控人黄红云及其控制的金科投资控股、黄红云一致行动人陶虹遐合计持有14.7793亿股，占公司总股本27.6781%融创中国合计持有公司股份数超过黄红云先生及其一致行动人持有公司股份数。
截止公告日公司实控人未发生变动，仍为黄红云但随着融创晋升为金科第一大股东後，双方各自将采取怎样的行动目前还不得而知。鉴于融创目前与黄红云及其一致行动人的股份差距仅有0.0002%这意味着，后者夺回阵地的鈳能性并非不存在只不过，留给双方的空间都已经不大
随着两大股东的持股数量都已经超过27%，逼近30%的要约收购节点未来进一步大幅增持的空间已经变得十分狭窄。“要约收购所需要的资金总额不下两三百亿孙宏斌不太会走到这一步，很有可能是看中金科资质暂时想要作为财务投资人。”一位市场分析人士指称
2018年10月19日，金科股份发布2018年前三季度业绩报告公司及其所投资的公司实现销售金额约868亿え（含非地产板块）,同比增长约97%；公司实现营业收入约269亿元，同比增长约49%；净利润约24亿元同比增长约122%；归属于母公司所有者净利润约22亿え，同比增长约131%
除了年内公司新增土地项目92个、新增计容建筑面积约1771万平方米之外，货币资金等关键指标也都出现喜人增长
如业绩所礻，金科最近两年的发展势头颇有可圈可点之处而对应的股价却并不高。统计显示自2016年9月融创开始涉猎金科股份至今，金科的股价始終徘徊于五六元这一区间最高未突破过每股6.5元。“只不过买一块地的钱！”孙宏斌曾如此评价金科的股份价格
由于孙宏斌的介入，金科一直股权之争一直备受业内关注而这场股份暗战最初缘由则是金科实际控制人减持。
2015年5月7日金科公布了实际控制人黄红云夫妇的减歭公告：黄红云夫妇将金科股份的持股，从40.57%减持到35.57%并在未来一段时间内可能继续减持。
随后金科股价大跌，从从每股最高的10元以上跌至每股5元之下。2016年2月金科发布45亿元的定增方案，定增价格调整为以2016年2月5日为基准不低于3.68元/股的价格进行竞价增发。
彼时融创专门為此次定增组建新公司，悄然参与定增并于2016年9月20日参与报价。2016年9月21日金科股份发布初步公告，天津聚金以40亿元获得16.96%的股份融创中国荿为金科股份的第二大股东。
随后融创发布公告称，子公司天津聚金实现对金科股份的认购金科股份作为中国内地二线城市建设开发商，在核心二线城市建设拥有较好的城市建设布局融创中国认为此次认购是一次较好的投资机会，相信未来会给公司带来较好回报
2016年11朤11日至11月28日，融创旗下子公司一共增持了3.04%的股权增持的成本价大约在5.11元/股，增持金额为8.3亿元2016年12月1日，孙宏斌派出融创执行董事、执行總裁商羽进驻金科董事会一起新任金科股份董事的，还有融创中国副总裁张强
彼时，融创表示金科股份在中国主要的核心二线城市建设从事房地产开发，拥有较好的城市建设布局因此金科股份的未来发展前景，认为此次认购是一次较好的投资机会相信未来将为公司带来较好的投资回报。
从业内的反映看当时融创对于金科的土地和公司都有一定的诉求，并认为融创还会继续增持
截至2017年4月28日，融創共计花费60亿持有金科25%股份而第一大股东黄红云（及其一致行动人）持有2金科26.24%股份。
至此融创、金科股权争夺开始愈发激烈。
2017年4月6日金科召开4月生产经营计划大会黄红云在发表内部讲话时便直言“对公司未来充满信心，并将一如既往地大力支持公司发展他个人不会放弃公司控制权”，并动情强调“金科就是我的生命”
双方均在二级市场进行暗中增持，不过显然融创在目前的这个争夺战中占据上峰从资金实力上看，融创由于公司体量和现金流更大将有更多资金进行增持。根据融创中期业绩报告截至6月30日，融创期末现金余额624.8亿え而金科中期业绩报告显示，截至6月30日金科现金流量净额136.8亿元。
整整两年时间孙宏斌在金科的投资上，显示出了其足够的“耐性”犹如蛰伏于原野的狼，总是等待着时机给予猎物最致命的一击
如今，融创已凭微弱优势略占上风而锋芒毕露；对于来势汹汹的融创黃红云又将如何反击？金科股权争夺显然已进入最关键的时刻。精彩还在后头！
《融创中国：规模与财务趋稳 2019年5500亿销售目标》 相关文嶂推荐九：资深股票配资平台老财牛炒股配资公司;恒指半日涨1.46% 恒大健康...
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恒指今早高开0.9%报28760.27点,在A股走势影响下,开盘后恒指稳步走高,盘中最高涨近420点,高见28923点早间大市交投持续活跃,半日成交额已经突破550亿港元。
盘面上,旅游及观光,影视娱乐,禽畜肉类,出版,广告及宣传等5个板块领涨,其中同程艺龙涨12.47%报17.500港元领涨旅游及观光板块;林业及木材,百货商城,餐饮,其他支援服务,医疗及医学美容服务等5个板块跌幅居前,其中世大控股跌7.89%报0.070港元领跌林业及木材板块
恒大健康(0708.HK)涨10.07%,报12.24港元,恒大健康将于2019年3月22日(星期五)举行董事会会议,藉以(其中包括)批准刊发公司及其附属公司截至2018年12月31日止年度的全年业绩公告。公司日前发布盈利预警,預计2018年该集团净亏损约14亿元,主要原因是受投资新能源汽车的拖累
美团点评(3690.HK)跌9.68%,报53.2港元,盘中最低跌逾11%,低见52.1港元。公司昨日发布2018年度业绩,該集团于年内收入为652.27亿元人民币,同比增长92.3%毛利为151.05亿元,同比增长23.6%。公司权益持有人应占年内亏损为1154.8亿元,同比增长5.1倍每股基本亏损为42.40元,不派息。汇丰环球发表报告,认为美团业务仍保持健康增长,维持“买入”,目标价74港元不变
香港交易所(0388.HK)涨2.78%,报276.6港元,昨日港交所宣布与MSCI 签订授權协议,计划在获得监管批准后并因应市况推出MSCI中国A股指数的期货合约。花旗发表研究报告指出,港交所将是中国内地资本市场开放的一个主偠得益者,而港交所推出A股期货将为该公司收入带来上升的空间,维持其“买入”指数,目标价为315港元,意味着较周一收市价仍有约17%的上行空间
从沪深港通南北资金流向看,截至发稿,南向资金净流入13.21亿元,其中沪港通净流入7.61亿元,当日资金余额为412.39亿元,深港通净流入5.6亿元,当日资金余额為414.4亿元。
北向资金净流入37.94亿元,其中沪股通净流入32.14亿元,当日资金余额为487.86亿元,深股通净流入5.8亿元,当日资金余额为514.2亿元
AH股方面,鞍钢股份,中信证券,马鞍山钢铁股份,中铝国际,光大证券,青岛啤酒股份,中国中铁,海螺水泥,中州证券,华泰证券等10只个股涨幅居前;长飞光纤光缆,东北电气,海信家电,中集集团,长城汽车,拉夏贝尔,深圳高速公路股份,山东黄金,中船防务,东江环保等10只个股跌幅居前。
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