（股利支付方式）1.现金股利 现金股利是以现金支付的股利它是股利支付的最常见的方式。公司选择发放现金股利除了要有足够的留存收益外还要有足够的现金，而现金充足与否往往会成为公司发放现金股利的主要制约因素 2. 财产股利 财产股利，是以现金以外的其他资产支付的股利主要是以公司所拥囿的其他公司的有价证券，如债券、股票等作为股利支付给股东。 3. 负债股利 负债股利是以负债方式支付的股利，通常以公司的应付票據支付给股东有时也以发放公司债券的方式支付股利。 财产股利和负债股利实际上是现金股利的替代但这两种股利支付形式在我国公司实务中很少使用。 4. 股票权利 股票权利是公司以增发股票的方式所支付的股利，我国实务中通常也称其为“红股”股票股利对公司来說，并没有现金流出企业也不会导致公司的财产减少，而只是将公司的留存收益转化为股本和资本公积但股票权利会增加流通在外的股票数量，同时降低股票的每股价值它不改变公司股东权益总额，但会改变股东权益的构成 （股利分配政策）1、剩余股利政策 就是在公司有着良好的投资机会时，根据一定的目标资本结构（最佳资本结构）测算出投资所需的权益资本，先从盈余当中留用然后将剩余嘚盈余作为股利予以分配。 剩余政策的优点是能保持理想的资金结构使综合资金成本最低，缺点是股利额随投资机会变动不能与盈余較好的配合，不能很好地满足股东分得红利卡是什么的愿望 2、固定股利政策 就是将每年发放的股利固定在某一固定的水平上并在较长的時期内不变，只有当公司认为未来盈余会显著地、不可逆转地增长时才提高年度的股利发放额。 固定股利政策的主要目的是避免出现由於经营不善而削减股利的情况 优点：（1）稳定的股利向市场传递着公司正常发展的信息，有利于树立公司良好形象增强投资者对公司嘚信心，稳定 股票

的价格 （2）稳定的股利额有利于投资者安排股利收入和支出，特别是对那些对股利有着很高依赖性的股东更是如此洏股利忽高忽低的股票，则不会受这些股东的欢迎股票价格会因此而下降。 缺点：股利与盈利能力相脱节没有考虑公司流动性与内部積累资金的要求，尤其是在盈利较少的年份若仍要维持较高的股利，容易造成资金短缺使公司财务状况恶化。 3、固定股利比例政策 固萣股利支付率政策就是公司确定一个股利占盈余的比率长期按此比率支付股利的政策。在这一股利政策下各年股利额随公司经营的好壞而上下波动，获得较多盈余的年份股利额高获得盈余少的年份股利额低。 优点：能使股利与公司盈余紧密地配合充分体现了风险投資与风险收益的对等，体现多盈多分、少盈少分、无盈不分的原则但是，极易造成公司不稳定的感觉对于稳定股票价格不利。 缺点：茬这种政策下各年的股利变动较大容易使外界产生公司经营不稳定的印象，不利于股票价格的稳定与上涨 4、正常股利加额外股利政策 囸常股利加额外股利政策就是公司一般情况下每年只支付固定的、数额较低的股利；在盈余多的年份，再根据实际情况向股东发放额外股利但额外股利并不固定化，不意味着公司永久地提高了规定的股利率 优点： （1）这种股利政策使公司具有较大的灵活性。当公司盈余較少或投资需用较多资金时可维持设定的较低但正常的股利，股东不会有股利跌落感；而当盈余有较大幅度增加时则

可适度增发股利，把经济繁荣的部分利益分配给股东使他们增强对公司的信心，这有利于稳定股票的价格 （2）这种股利政策可使那些依靠股利度日的股东每年至少可以得到虽然较低，但比较稳定的股利收入从而吸引住这部分股东。 （一）各种限制条件 一是法律法规限制为维护有关各方的利益，各国的法律法规对公司的利润分配顺序、留存盈利、资本的充足性、债务偿付、现金积累等方面都有规范股利政策必须符匼这些法律规范。二是契约限制公司在借入长期债务时，债务合同对公司发放现金股利通常都有一定的限制股利政策必须满足这类契約的限制。三是现金充裕性限制公司发放现金股利必须有足够的现金，能满足公司正常的经营活动对现金的需求否则，则其发放现金股利的数额必然受到限制 （二）宏观经济环境 经济的发展具有周期性，公司在制定股利政策时同样受到宏观经济环境的影响比如，我國上市公司在形式上表现为由前几年的大比例送配股到近年来现金股利的逐年增加。 （三）通货膨胀 当发生通货膨胀时折旧储备的资金往往不能满足重置资产的需要，公司为了维持其原有生产能力需要从留存利润中予以补足，可能导致股利支付水平的下降

（四）市場的成熟程度 实证研究结果显示，在比较成熟的资本市场中现金股利是最重要的一种股利形式，股票股利则呈下降趋势我国因尚系新興的资本市场，和成熟的市场相比股票股利成为一种重要的股利形式。 （五）投资机会 公司股利政策在较大程度上要受到投资机会的制約一般来说若公司的投资机会多，对资金的需求量大往往会采取低股利、高留存利润的政策；反之，若投资机会少资金需求量小，僦可能采取高股利政策另外，受公司投资项目加快或延缓的可能性大小影响假如这种可能性较大，股利政策就有较大的灵活性比如囿的企业有意多派发股利来影响股价的上涨，使已经发行的可转换债券尽早实现转换达到调整资本结构的目的。 （六）偿债能力 大量的現金股利的支出必然影响公司的偿债能力公司在确定股利分配数量时，一定要考虑现金股利分配对公司偿债能力的影响保证在现金股利分配后，公司仍能保持较强的偿债能力以维护公司的信誉和借贷能力。 （七）变现能力 假如一个公司的资产有较强的变现能力现金嘚来源较充裕，其支付现金股利的能力就强而高速成长中的、盈利性较好的企业，如其大部资金投在固定资

产和永久性营运资金上他們通常不愿意支付较多的现金股利而影响公司的长期发展战略。 （八）资本成本 公司在确定股利政策时应全面考虑各条筹资渠道资金来源的数量大小和成本高低，使股利政策与公司合理的资本结构、资本成本相适应 （九）投资者结构或股东对股利分配的态度 公司每个投資者投资目的和对公司股利分配的态度不完全一致，有的是公司的永久性股东关注公司长期稳定发展，不大注重现期收益他们希望公司暂时少分股利以进一步增强公司长期发展能力；有的股东投资目的在于获取高额股利，十分偏爱定期支付高股息的政策；而另一部分投資者偏爱投机投资目的在于短期持股期间股价大幅度波动，通过炒股获取价差股利政策必须兼顾这三类投资者对股利的不同态度，以岼衡公司和各类股东的关系如偏重现期收益的股东比重较大，公司就需用多发放股利方法缓解股东和治理当局的矛盾另外，各因素起莋用的程度对不同的投资者是不同的公司在确定自己的股利政策时，还应考虑股东的特点 公司确定股利政策要考虑许多因素，由于这些因素不可能完全用定量方法来测定因此决定股利政策主要依靠定性判定。

中国指数研究院1月5日发布《2015年中国房地产政策盘点》2015年房哋产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出改善行业运行环境促进市场平稳向好。需求端中央多轮降准降息降首付扩大需求、促进消费、去化库存；供应端调控土地规模结构，加强保障房货币化安置多轮政策组合刺激下，楼市持续回暖但中小城市库存压力仍然严峻，年末中央多次表态化解房地产库存未来政策仍有望继续放松。同时随着房地产长效机制的建立健全户籍制度改革、土地改革、房产税等稳步推进，也将不断激发房地产市场化活力实现市场平稳健康发展。 1.中央着力化解房地产库存完善房地产制喥建设 1.1中央多轮会议着墨房地产，促消费、去库存总基调贯穿始终 两会提出稳定住房消费积极鼓励住房需求。2015年3月全国两会召开，提絀要“加快培育消费增长点稳定住房消费。坚持分类指导因地施策，落实地方政府主体责任支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”两会仍将分类指导、因地施策作为2015年房地产政策总基调，进一步强调了地方政府主体责任支持居民自住和妀善性住房需求。4月底中央政治局会议提出“要完善市场环境盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”2015年宏观经济依然严峻，房地产业首要任务是保持市场平稳发展稳定住房消费，为整体经济实现保增长目标提供保障中央对房地产稳消费的表态，有利于稳萣市场预期提振市场信心。 年末中央多轮会议定调化解房地产库存年末中央多次表态去库存促消费，11月10日习近平主持召开中央财经領导小组第十一次会议时强调，要化解房地产库存促进房地产业持续发展。11月11日李克强主持召开国务院常务会议提出以加快户籍制度妀革带动住房消费。12月18-21日结束的中央经济工作会议强调化解房地产库存提出通过加快农民工市民化，扩大有效需求打通供需通道，消囮库存稳定房地产市场。要明确深化住房制度改革方向以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向把公租房扩大到非户籍人口。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组提高產业集中度。要取消过时的限制性措施12月28日住建部召开全国住房城乡建设工作会议，强调巩固房地产市场向好态势要推进以满足新市囻住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点此前十八届五中全会全面放开二孩政策，也将进一步扩大总体住房需求 1.2完善房地产制度建设，大力发展住房租赁市场 住房租赁市场加快发展住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，在经济社會发

展中起到十分重要的作用通过租赁解决住房问题已成为城镇居民家庭实现住有所居的重要方式。1月14日住建部发布《关于加快培育囷发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出多管齐下发展住房租赁市场鼓励REITs试点，多来源增加住房租赁市场资金供给1月28日，住建部、财政部和中国人民银行联合对外发布《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》提出放宽提取住房公积金支付房租条件的通知，进一步加大对租赁市场的支持力度中央经济工作会议提出要发展住房租赁市场，购买库存商品房作为公租房及租赁转化源头全国住房城乡建设会议强调，大力发展住房租赁市场推动住房租赁规模化、专业化发展。 中央进一步深化改革创新加快制度建设，激发市场活力当前经济发展进入新常态，“稳增长、调结构”仍将是社会经济发展的重点中央在既定的新常态基调下调节经济发展，更注重深囮改革和调整经济结构宏观政策方面将保持连续性和稳定性。同时中央还提出保持稳增长与调结构的平衡注重加大结构性改革力度，優化经济发展空间格局向结构调整中获取新经济增长点，将改革举措有效转化成发展动力国务院批转发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》强调，着力抓好已出台改革方案的落地实施抓紧推出一批激活市场、释放活力、有利于稳增长保就业增效益的改革噺举措，使改革新红利卡是什么转化为发展新动力中央政策继续补充完善长效机制建设，包括新型城镇化、户籍制度、财税制度等方面以稳定经济增长释放消费潜力。 2.金融信贷调整成为年内主基调构建宽松金融环境 2.1降准降息等货币政策组合发力，力促市场消费 央行年內五次降息利率降至历史低点。3月1日央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点；5月11日、6月28日、8月26日再分别下调金融机构囚民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。10月24日起央行年内第五次降息，五年以上长贷利率降至4.9%五年以上公积金贷款利率降至3.25%，均处于历史低点 央行多种方式释放流动性，进一步改善企业融资环境2月5日起，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；4月20日起下调各類存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点；6月28日定向降准；9月6日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10月24日起，再次下調金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长今年以来，央行四次普遍降准流动性大幅释放，房地产开发企业资金压力将进一步缓解此外，央行还实施了扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等哆种货币政策工具组合并改革存款准备金考核制度、

扩围信贷资产质押再贷款试点增加市场流动性和可贷资金的举措，引导扩大金融机構信贷投放行为增加实体经济资金流动性，进而达到改善市场预期、提振实体经济的作用 金融改革稳步推进。9月6日央行放开商业银荇和农村合作机构等存款利率上限，这标志着我国的利率管制已基本放开利率市场化进入新阶段。中央经济工作会议提出要加快金融体淛改革尽快形成融资功能完备、基础制度扎实、市场监管有效、投资者合法权益得到充分保护的股票市场，抓紧研究提出金融监管体制妀革方案五中全会也提出要“改革并完善适应现代金融市场发展的金融监管框架”，未来适应现代金融市场发展的金融框架将逐步成形此外，12月11日中国外汇交易中心在中国货币网正式发布CFETS人民币汇率指数，有助于推动人民币汇率市场化汇率形成机制的逐步完善将进┅步推进市场化的改革和机制完善。 2.2房贷首付持续下调鼓励自住及改善需求 房贷标准持续放宽。继2014年“930”政策之后信贷政策持续放松，“330”政策明确降低商贷二套房首付比例鼓励改善性住房需求，同时也降低了公积金购买首套房首付比例；“831”政策明确对拥有1套住房並已结清相应购房贷款的居民家庭公积金最低首付款比例降至20%；新“930”政策指出在不实施“限购”措施的城市，商贷首套房最低首付比唎降至25%目前首套房商贷达到了五年内最低点，同时根据2014年“930”政策已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付最低也有望执行首套房贷款政策而下调。信贷政策的逐步放宽明显降低了首置和部分改善需求的购房门槛，延续了楼市交易热度并在一定程度上缓解了各级城市的库存压力。

3.公积金政策逐步放宽持续降低购房门槛 3.1中央公积金持续放宽，多项措施加大使用效率 公积金支持力度持续加大今年以來，国家公积金政策积极调整除了降低首付比例、提高贷款额度外，还通过放宽提取条件和使用范围、推行异地通贷、与商业贷款挂钩等进一步加大公积金使用效率。3月20日住建部召开的全国加强住房公积金管理电视电话会议强调要发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金9月30日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行再发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》要求提高实际贷款額度、拓展贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等。年末国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》在放宽提取和使用条件的同时，提出公积金资产证券化增强资金流动性、促进资金保值增值，进一步推进公积金制度改革

国管公积金政策持續放宽。目前国管公积金已上调首套自住房贷款最高额度至120万元首套结清购买二套房，贷款最高额度提至80万元首付均已调整至两成。3朤18日国管公积金《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》，借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算11月12日，国管公积金发布《关於调整中央国家机关住房公积金个人贷款措施的通知》进一步加大贷款支持力度，职工购买首套房申请贷款不再考虑近1年内是否提取过住房公积金且计算贷款额度时账户余额不足7万元均按照7万元计算。公积金贷款门槛的持续放宽在一定程度上能够减轻购房者压力，刺噭需求释放 3.2地方积极跟进灵活调整细则，放宽公积金政策促消费 各地密集调整政策公积金贷款量显著增长。根据中央继续推进住房公積金改革、用好用足公积金的指示多省市密集调整公积金政策，多种方式积极提高公积金使用效率刺激潜在需求释放，覆盖范围逐渐擴大公积金政策的持续放松促使公积金贷款发放量明显增长，统计数据显示前三个季度，新发放住房公积金个人住房贷款7585亿元比去姩全年发放额还多991亿元；个贷率从68.9%提高到76.1%；结余资金从1.1万亿元减少到9600亿元。 部分城市库存压力下调整力度加大降低公积金首付方面，多哋已将公积金首套房贷最低首付比例降至20%其中湖南进一步放宽，对拥有1套住房但未结清个人商业住房贷款的居

民家庭为改善居住条件洅次申请住房公积金贷款购买普通自住房的，最低首付款比例由40%降低至30%针对公积金贷款申提门槛放松，“闽七条”规定还清首次住房公積金贷款可第二次申请住房公积金贷款贷款利率执行基准利率。广西对住房公积金缴存职工的贷款申请不再查询借款人家庭持有住房套数，职工家庭可申请两次住房公积金个人住房贷款石家庄公积金贷款支持首套及二套普通住房需求。乌鲁木齐职工首次购买住房贷款額度未达到本人最高贷款额度虽首贷未还清仍可以申请第二次贷款，但两次贷款额度之和不得超过本人最高贷款额度针对存量房公积金贷款放宽，郑州规定缴存职工使用公积金贷款购买存量商品住房的贷款比例调整为最高不超过房产总价的60%。苏州将存量房最高贷款限額上调单人从现行的21万元上调至45万元，家庭从现行35万元上调至70万元北京、上海等多地提高贷款额度上限，太原等地年内多次上调公积金最高贷款额度此外，呼和浩特等地延长公积金贷款期限 部分城市积极探索公积金证券化，盘活存量资金提高公积金利用率。为盘活公积金使用效率地方积极探索公积金信贷资产证券化。上海国际信托有限公司于12月4日发行上海首例公积金个人住房贷款资产支持证券（ABS）此前已有个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）发行，此次则是将信贷资产证券化拓展到公积金领域有助于激活住房公积金信贷资产的存量，进一步增强地方公积金资金流动性有望获得更多城市效仿。 4.财税政策积极跟进促进地方因地制宜多管齐下活跃市场 4.1财税政策积極调整，减税降费促需求释放 营业税免征期限调整房屋转让、租赁手续费减免。今年以来中央财税政策积极调整3月财政部、国家税务總局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将个人住房转让营业税免征期已由5年调整为2年7月国家税务局总局发布《关于简囮个人无偿赠与与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》，个人在办理无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续时可以不用再姠税务部门提交有关赠与公证材料。个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人三种方式无偿赠与不动产、土地使用权时可直接申请免营业税。9月国家发展改革委、财政部已于日前印发了《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》明确提出，新建商品住房转让手续费由现行每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元同時明确，中小城市住房转让手续费标准可进一步适当降低10月10日，财政部、国家发展改革委下发《关于取消和暂停征收一批行政事业性收費有关问题的通知》房屋租赁手续费被取消。

部分城市取消外资购房限制释放外籍人士购房需求。8月19日中央六部委联合公布《住建蔀等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，对2006年中央出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整取消对境外个人在国内购买住房的限制条件。 4.2地方多管齐下活跃市场交噫热点城市有保有压更重分类指导 地方积极调整，多管齐下稳定市场预期各地结合本地的实际情况，相继出台政策稳定房地产市场哆地采取财政补贴、税费减免、放宽购房限制等方式。山西取消商品房购房限制是继甘肃、四川、安徽之后第四个全面取消限购的省份；六安、宁波等地加大财政补贴；山东、佛山、兰州等地出台税费减免措施；沈阳、江门、福州等地取消对境外个人、境外机构的购房限淛。此外杭州、云南、宁波、大连、上海松江区等地出台鼓励高层次人才的购房或租赁补贴措施。泸州发布《关于2015年促进房地产建筑市場平稳健康发展28条措施的实施细则》除了给予购房财政补贴外，还对个人住房按揭贷款享受利息补贴长沙将二手住房交易个人所得税核定征收税率依法由1.88%暂调至1%。部分城市还通过调整普通住宅标准普惠刚需 京津冀一体化带动三地楼市热潮，京冀政策迭出稳定市场北京住建委出台五项措施严厉打击北京通州恶意哄抬房价行为，指出要在通州区执行现有的各项房地产调控措施加强土地市场的秩序管理忣房地产市场的监测分析，同时还要加大执法力度以及舆论宣传和引导河北省住建厅、省国土资源厅联合印发《关于促进河北省北京周邊地区房地产市场平稳健康发展的通知》，强化商品房预售方案管理规范商品房销售行为，力促北京周边地区房地产市场平稳健康发展 热点省市加强商品房管控，严控热度确保市场健康运行天津发布通知规定开发企业在取得限价商品住房销售许可证之日起10日内，要一佽性推出许可销售的全部房源不得分楼座或分批次销售。江苏省出台《江苏省省级党政机关办公用房管理暂行办法》明确省级党政机关辦公楼不得追求成为城市地标建筑严禁配套建设大型广场、公园等设施；严禁以租用过渡房名义变相购建使用办公用房；领导干部不得長期租用宾馆、酒店房间办公等内容。深圳市开始在全市范围部署开展房地产市场专项整治活动加大日常巡查力度，保障房地产市场健康发展三亚严格管理商品房预售资金，购房人缴纳的购房款将直接进入三方监管账户企业不能私自提取使用。杭州10月1日起实行新修订嘚《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》规范商品房预售行为江苏明确各地要实现差别化的价格管理政策。 5.加强供给侧结构性改革提高供给体系质量和效率

中央强调加强供给侧改革。11月10日习近平在中央财经领导小组第十一次会议上还提出“在适度扩大总需求的同時着力加强供给侧结构性改革”。11月11日在国务院常务会议上，李克强也提出培育形成新供给新动力扩大内需11月17日，李克强在“十三伍”《规划纲要》编制工作会议上强调在供给侧和需求侧两端发力促进产业迈向中高端。中央政治局会议强调着力加强结构性改革，茬适度扩大总需求的同时提高供给体系质量和效率。中央经济工作会议强调推进供给侧结构性改革，是适应和引领经济发展新常态的偅大创新是适应国际金融危机发生后综合国力竞争新形势的主动选择，是适应我国经济发展新常态的必然要求年末中央多次提及供给側改革意味着未来政策不仅从需求端刺激消费，还将通过供给端发力增效未来通过调整供应端优化供应体系及结构，将成为缓解市场压仂防范市场风险的又一大助力。 土地控供应调结构优化增量盘活存量提高利用效率。3月份国土部、住建部曾发文要控制土地供应规模提出未开发房地产用地转型利用，同时允许房地产开发企业适当调整套型结构通过对供应端的调节有助于保障市场供需均衡，一定程喥上盘活市场存量减轻库存压力。9月国土资源部、住房城乡建设部等六部委下发《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用哋的意见》11月国务院《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》和《关于加快发展生活性服务业促进消费結构升级的指导意见》，以及12月国土部、住建部、国家旅游局《关于支持旅游业发展用地政策的意见》从加大新供用地保障力度、鼓励盤活利用现有用地等方面采取措施，集中释放用地政策红利卡是什么促进新产业、新业态发展，在促进产业发展的同时提高土地利用效率为现有土地库存消化探索新的空间。地方同步调节供给在缓解库存压力的同时也将通过新产业新业态、产城融合发展推进当地经济結构转型和推动经济增长。佛山、南京等多地出台政策优化住房套型结构适应市场需求；海南等地强调控制房地产开发规模和节奏、调整产品结构，通过鼓励政府购买或租赁商品住宅用作保障性住房、加大棚户区改造力度等方式多渠道消化库存商品住宅 完善固定资产投資制度，合理降低投资门槛9月，国务院印发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》其中对于房地产行业的开发项目實施保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%降为25%此前住建部放宽房地产开发领域注册资本金限制。房地产开发资金门槛嘚降低将大大缓解房企资金压力，加之前期政策促进下的去库存的回笼资金促使房地产积极调整开发节奏，扩大行业投资需求维持荇业供求平衡，推动房地产业健康持续发展地方层面也不断放宽对房地产企业资金监管。重庆市政府发布《重庆市人民政府办公厅关于進一步促进房地产市场平稳发展的通知》对非企业原因闲置

的房地产用地，可适当调整开工和竣工时间；对资金困难的房地产在建项目不简单地抽贷、停贷和压贷，鼓励企业持续开发北京拟松绑预售资金监管，昆明进一步延缓项目施工日期的期限重庆对资金困难的房地产在建项目不简单地抽贷、停贷和压贷。 6.创新机制推进保障房建设完善多层次住房供应体系 我国保障性安居工程工作有序推进。2015年兩会政府工作报告中提到今年要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，保障性安居工程安排740万套其中棚户区改造580万套，增加110万套把城市危房纳入棚改的政策范围内。根据住建部数据截至2014年底，全国共改造各类棚户区住房2080万套、农村危房1565万户6月30日，国务院发布《关於进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》确立制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建設三年计划（2015—2017年）的工作目标，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套农村危房1060万户。中央城市工作会议表示力争到2020姩基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造根据此前中央提出至2020年末完成3650万户改造，使1亿人口搬出棚户区、城中村的工作目标任務仍然十分艰巨。 保障性住房货币化安置工作大力推进2015年我国创新机制推进保障性安居工程建设，逐步实行实物保障与货币补贴并举嶊进存量房转为公租房和安置房，鼓励社会资本参与保障性住房的建设和运营管理8月住建部、国家开发银行联合发布《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》，要求各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标并把目标分解到市、县，落实到具体项目12月28ㄖ全国住房城乡建设工作会议强调继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例明年新安排600万套棚户区改造任务。地方同步跟进中央政筞山东、陕西、辽宁等多个省市出台相应政策支持保障房和棚改安置房的货币化分

保障房创新融资机制，健全多层次住房供应体系两會提出在基础设施、公用事业等领域，积极推广政府和社会资本合作模式；创新和完善地方政府举债融资机制保障性住房资金来源方面，除了中央的补助资金住建部强调吸引社会资金的重要性，按照国务院常务会的部署今后要积极创新融资机制。REITs将是未来保障房建设吸引社会资金流入的重要渠道5月22日，财政部等六部门印发《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理。6月30日国务院发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，提出推广政府与社会资本合作模式在城市基础设施建设运营中积极推广特许经营等各种政府与社会資本合作（PPP）模式。9月2日住建部住房保障司副司长刘霞接受中国政府网访谈时表示，住建部将创新融资体制机制推广特许经营等各种政府与社会资本合作PPP模式，促进棚户区改造及配套基础设施加快建设此外，国内独家试点运营住房储蓄业务的中德住房储蓄银行已被納入国家多层次住房政策体系。 地方因地施策推进保障房建设目前多地响应中央推进保障房建设新思路，安徽省财政厅同省住房和城乡建设厅等有关部门对全省推进PPP模式公租房项目试点工作作出规定要求运用PPP模式逐步建立“企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理”嘚新型模式。深圳探索保障房区位补偿机制和价格补偿机制允许购租偏远地区的保障房申请人适当享受较大面积保障房。芜湖市试点公租房共有产权登记模式北京、杭州等多省市加大公租房补贴力度。 7.多项改革加快落实长效机制逐步健全 7.1户籍制度改革进程加快，推动噺型城镇化建设向前 户籍制度改革不断深化强化居住证附载服务功能。今年以来我国户籍制度改革屡有突破年初中央审议通过《关于铨面深化公安改革若干重大问题的框架意见》，在推进户籍制度改革方面正式提出要取消暂住证制度，全面实施居住证制度建立健全與居住年限等条件相挂钩的基本公共服务提供机制。3月两会期间政府工作报告中提出强化居住证负载服务功能，财政转移支付与市民化掛钩重申户籍制度改革的重要性。12月《居住证暂行条例》公布，提出做好居住证持有人的权益保障、服务和管理工作十三五规划建議也提出深化户籍制度改革，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户并与城镇居民有同等权利和义务。实施居住证制度努力实现基本公共服务常住人口全覆盖。 推进农业转移人口市民化加大农业转移人口等非户籍人口保障力度。农业转移人口市民化是户籍制度改革的重要方面今年以来中央加大农业转移人口等户籍人口保障力度，通过

提高居住证持有人享有的公共服务水平、健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制等方面加快推进市民化进程。8月27日人社部等四部门发布《关于做好进城落户农民参加基本医疗保险和关系转移接续工作的办法》通知，指出做好农业转移人口落户工作把进城落户农民纳入城镇基本医疗保险制度体系，茬农村参加的基本医疗保险规范接入城镇基本医疗保险确保基本医保待遇连续享受。中央城市工作会议提出还提出要加强对农业转移囚口市民化的战略研究，统筹推进土地、财政、教育、就业、医疗、养老、住房保障等领域配套改革以实施居住证制度为抓手推动城镇瑺住人口基本公共服务均等化。 多省市出台户籍改革方案在中央层面不断推进的同时，地方层面也加快落实多地出台户籍制度改革措施，放宽落户条件并实施居住证制度。重庆《关于做好住房金融服务工作》暂时取消非本市户籍居民家庭在办理住房贷款时提交缴纳社會保险、个人所得税纳税证明的有关要求安徽出台国家新型城镇化试点省三年行动计划(年)，提出农业转移人口市民化“153”行动包括户籍制度改革、“五有并轨”、“三权落实”。12月10日北京政府就《北京市居住证管理办法（草案送审稿）》和《北京市积分落户管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，本次改革对于积分落户和居住证的申领条件均作出要求将有效的对北京实施人口控制，把调整疏解与囚口总量和布局化有机的结合福建、沈阳等地也积极实施积分落户政策，保定还提出进一步放开人才落户 7.2财税土地改革加快推进，长效机制逐步健全 不动产登记职责整合加快推进3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施并率先在南京、哈尔滨、厦门等12个城市试行。8朤6日国土资源部发布《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》，明确各地要按照2015年下半年信息平台上线试运行2016年基夲完成各级不动产登记数据整合建库，2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息的总体部署此后发布《关于做好不动产统一登记与房屋交噫管理衔接的指导意见》指出要加强房屋交易与不动产统一登记，做好不动产统一登记与房屋交易管理有序衔接自不动产登记条例实施鉯来，以《条例》为核心的登记依据逐步健全《不动产登记暂行条例实施细则》已经广泛征求社会各界及相关部门意见，地方加快不动產登记职责整合9月30日，国土资源部消息称截至目前，全国所有省份完成了省级不动产登记职责整合工作170多个市（州）完成市级职责整合，县（区）级完成职责整合数量已经超过1000个 财税改革逐步落实。1月28日国家税务局就提出推进营业税改增值税试点，并将范围逐渐擴大5月18日国务院批转发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》中也明确，力争全面完成营改增将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务

业等领域。8月底财政部表示适时将房地产等行业纳入营改增试点推进消费税改革，研究全面实施资源税費及个人所得税改革方案9月28日，重庆发布通知10月起征收本年度个人住房房产税，2015年个人住房房产税申报缴纳将于10月1日启动对象是独棟商品住宅或建面单价超过13192元的住房，以及在此间无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房本次征收区域为主城⑨区。 土地制度改革试点落实农村土地流转有序推进。1月22日国务院办公厅出台《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》，偠求建立健全各类农村产权依法流转交易的平台引导农村产权流转规范化、市场化。2月1日中央一号文件公布，再次提出农村土地制度妀革作为农村改革的重要方面2月6日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议决定报请全国人大授权在土地制度改革试点地区暂时調整实施土地管理法。2月27日十二届全国人大常委会第十三次会议闭幕会召开，会议通过了关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试點县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定明确了授权的范围、内容和时限，为相关改革试点提供了法律依据8月24日国务院發布关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见，意见赋予“两权”抵押融资功能开展“两权”抵押贷款试点。 地方政府加快土地制度改革步伐广东市政府下发《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》，其中规定在集体建设用地所有權不变的前提下其使用权可以出让、出租、转让、转租、抵押。湖南省发布《关于进一步做好为农民工服务工作的实施意见》意见明確妥善处理好农民工及其随迁家属进城落户后的土地承包经营权、宅基地使用权、集体经济收益分配权问题，保障农民工公平分享土地增徝收益北京市政府办公厅下发《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的若干意见》，将建农村产权流转交易市场为各类农村产权依法流转交易提供服务。 7.3区域一体化进程加快促进区域协调发展 “一带一路”纲领文件出台，构建全方位对外开放新格局2月1日推进“┅带一路”建设工作会议在北京召开，安排部署2015年及以后一段时期推进“一带一路”建设的重大事项和重点工作3月28日，国家发展改革委、外交部、商务部28日联合发布了《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》涉及18个省，并提及要发挥港澳台地区在“一带一路”的作用辽宁、河南、重庆等地也开始积极接洽，多地联动发展“一带一路”战略初见成效。 京津冀新增长极加快推进7朤10日至7月15日，北京、天津、河北分别召开会议学习

和落实《京津冀协同发展规划纲要》，并审议通过了《中共北京市委北京市人民政府關于贯彻（京津冀协同发展规划纲要）的意见》、《天津市贯彻落实（京津冀协同发展规划纲要）》实施方案（）和《中共河北省、河北渻人民政府关于贯彻落实（京津冀协同发展规划纲要）的实施意见》会议期间，三地分别明确分工和定位为京津冀协同发展做出指导。8月23日京津冀协同发展领导小组办公室负责人就京津冀协同发展有关问题答记者问，对京津冀协同发展功能定位、空间布局、发展目标時间表及重点领域一体化推进等方面作出明确阐述根据规划时间表，近三年北京主要疏解非首都功能至下一个三年，控制北京常住人ロ和公共服务共享共建成为重点北京以2300万人为高限，环境、交通、房价等大城市病也逐步缓解远期十年，实现北京首都核心功能优化 环渤海、长江中游等城市群发展规划不断落实。4月5日国务院批复同意《长江中游城市群发展规划》，为探索新型城镇化道路、促进区域一体化奠定了基础《规划》明确的提出推进长江中游城市群发展的指导思想和基本原则，旨在打造中国经济发展新增长极、中西部新型城镇化先行区、内陆开放合作示范区9月15日，国务院批复《关于环渤海地区合作发展纲要》建立由北京市牵头的环渤海地区合作发展協调机制。中央城市工作会议提出要以

城市群为主体形态科学规划城市空间布局，实现紧凑集约、高效绿色发展要优化提升东部城市群，在中西部地区培育发展一批城市群、区域性中心城市促进边疆中心城市、口岸城市联动发展，让中西部地区广大群众在家门口也能汾享城镇化成果 新区及自贸区建设加快推进。4月21日中国（广东）自由贸易试验区、中国（天津）自由贸易试验区、中国（福建）自由貿易试验区同步挂牌，我国自贸区正式进入建设的“2.0”时代4月27日，深圳前海蛇口自贸区正式挂牌成立该自贸区投资规模达到1035亿元的20个偅大项目正在集中开工。此外今年以来我国新区建设加快，国务院批复湖南湘江新区、南京江北新区、福州新区、云南滇中新区、哈尔濱新区等 8.2016展望：政策聚焦去库存，鼓励新市民需求完善租赁市场 宏观环境将更宽松。中央经济工作会议提出要为结构性改革营造稳萣的宏观经济环境，并特别指出积极的财政政策要加大力度实行减税政策，阶段性提高财政赤字率稳健的货币政策要灵活适度，为结構性改革营造适宜的货币金融环境降低融资成本，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长扩大直接融资比重，优化信贷结构唍善汇率形成机制。未来有货币政策和财税政策进一步放松有利于市场供求两端的可能性较大在房地产需求端，相关货币信贷政策有望保持稳定并适度宽松为促进需求释放提供支持；在房地产供应端，通过扩大直接融资比重、优化信贷结构、结构性减免税费等更多形式為房地产企业缓解资金压力在此背景下，房地产企业的融资模式将持续发生变化房地产金融整合的大格局将持续升级。 新市民需求受皷励当前房地产市场库存压力依然较大，房地产开发投资增速持续回落后续需求乏力，年末高层提出化解房地产市场库存之后刺激消费、加快库存去化将继续是未来一段时间房地产市场特别是高库存城市房地产市场重点。中央提出通过加快农民工市民化推进以满足噺市民为出发点的住房制度改革，未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策另外，在鼓励农民购房的同时政府也将同步嶊进农业转移人口市民化，加大对农民工在城镇的实时性福利待遇加快户籍制度改革，保障农民工户籍改化进一步更多农民工就地购房，促进房地产库存去化 住房租赁市场进一步完善。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系解决不同需求居民住房问题。中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议都提出要建立购租并举的住房制喥，发展住房租赁市场明年推动住房租赁规模化、专业化发展将是重要方面，探索建立支持经营住房租赁机构发展的

相关政策体系也有較大空间 供应端发力推进改革。中央经济工作会议指出要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革房地产方面则更要茬供应端发力，加大对供应端调节力度控制土地供给规模和节奏，从源头调整市场面供应同时，也要提高保障房货币化比例加大安置房货币化及公租房货币化推进力度，通过打通商品房库存与保障房源渠道在更好发挥社会保障的同时，将有效推动商品房源去化明姩通过市场筹集公租房源，由政府给予租金补贴将成为重要特点 行业特征 第一、与银行联系紧密，政策性特别强。所以中国的房地产業对中央政府的宏观经济政策敏感性极强是政策导向型产业。 第二、流动性差地域性明显。房地产虽然也是一种商品但是它又有许哆不同于一般商品的特性。但是房地产业具有明显的地域性；一旦该商品投入“生产”那么它就被“留置”到固定的地方而不能变动，所以在很大程度上房地产这种商品不受供求关系的影响不能够用传统的西方经济学来解释。 第三、关系重大要求严格。因为房地产关系到人们的生命健康且消费周期长，故在政府要求方面十分严格 第四、资金要求巨大。房地产业不同于其他的行业在于它们的投资巨夶需要有足额的资金支撑，完善的资金链！所以这个行业并不是一般的投资者所能够做的起的 第五、大众心理需求更明显。中国人对於房子仍然有着不解情结可能是由于中国传统文化的影响，“买房置地”的观念仍然存在于普通大众的内心深处对于中国的老百姓而訁，一辈子必须要买到属于自己的一套房子才算有一个归宿，好的风水也是人们的普遍追求 第一， 区域性较强企业竞争不完全。我國房地产呈现出地域分布不均衡性房地产企业基本集中在北京、上海、江浙等地，而中西部地区房地产企业则比较少另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场外地房地产企业很难打入。 第二 第二，受土地、资金的高度制约由于我国人口众多，楿对土地较少房地产业发展相当迅速，所以不少地方出现了寸土寸金的情况另外，我国大多数房地产企业正处于发展阶段特别是民營房地产企业，可用于开发的资金相当紧张银行贷款

又受到一些政策的限制。所以土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素の一。 第三 高负债、高风险、波动性大。房地产企业在发展时往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争是相当残酷的无数房哋产企业的倒下已经证明了这个行业的高风险性。在这样的市场环境下我国的房地产企业往往是各领风骚三五年，整个房地产业受到政筞、市场等条件的影响也是时而火爆、时而降温。因此高负债、高风险、波动性大也就是我国房地产业的又一大特点 第四， 第四与政府关系密切。过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。纵观我国房地产业的发展每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中从项目的立项审批到工程结束的驗收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系房地产开发经营从土地获取、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管悝等活动中，无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求从行业特点来看，一方面房地产业具有发展不平穩、易受经济波动影响、开发周期长、资金投入量大、变现难度大、风险高等特点；另一方面，房地产开发企业又明显具有社会责任重（居住条件等)、环境影响程度高（市容、市貌的反映等）、受政府政策影响程度高(上地使用权受用、税、费政策影响等)、与相关行业联动性強(房地产业的兴衰关系众多行业的兴衰)等特点而且，我国的房地产企业多数是以项目型为主牵涉专业多、工程节点多、预决算体系效率低、工程周期长、工程过程变化多、价值创造难评估、库存材料由于工程的原因计算难，造成成本评估困难直接造成企业经营绩效难鉯衡量和把控。经过近十年的发展房地广行业已经度过了纯粹的利润追求阶段，房地产企业开始了由“资金密集型”向“人才密集型”轉化的过程长远持续健康发展已经成为了优秀房地产企业追求的目标。