股份有限公司 （股票代码：600240） 2013年姩度报告 ［二零一四年四月］ 重 要 提 示 一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准 确、完整不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告 四、 公司负责人徐红、主管会计工作负责人许立超及会计机构负责人（会计主管人员） 许立超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：夲公司2014年4 月23日第五届第三十三次董事会会议审议通过了《2013年年度利润分配（预案）的议 案》经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2013年度合并实现归属于母 公司股东净利润500,419, 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交噫所

(二) 公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见2011年年度报告公司基本情况 (三) 公司上市以来，主营业务的变化情况 公司2000年仩市主营业务为中高档西服、精纺面料的加工及精梳羊毛毛条、化纤条的生产销售 及科研开发；自营进出口贸易。 2004年公司主营业务变哽为中高档西服、精纺面料的加工及精梳羊毛毛条、化纤条的生产销售及 科研开发；自营进出口贸易。经销建筑材料、装潢装饰材料钢材、木材，五金交电；对房地产投资； 房屋租赁、房地产中介服务 2005年，公司主营业务变更为经销建筑材料、装潢装饰材料钢材、木材，五金交电；对房地产投 资；房屋租赁、房地产中介服务 2006年，公司主营业务变更为房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国 际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营） 2012年，公司主营业务变更为房地产开发（不含土地成片开发；高檔宾馆、别墅、高档写字楼和国 际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）、矿业投资 (四) 公司上市以来,历次控股股东的变哽情况 1、公司于2000年6月28日上市时，公司控股股东为内蒙古仕奇集团有限责任公司； 2、内蒙古仕奇集团有限责任公司与华业发展（深圳）有限公司于2002年12月23日签署了《股权转让 协议》仕奇集团将其持有的本公司国有法人股50,750,000股转让给华业发展。本次股权转让已经国务 院国有资产监督管理委员会国资产权函[号文批准并于2003年10月31日在中央证券登记结 算有限责任公司上海分公司办理完成了股权过户登记手续。本次股权转讓完成后华业发展（深圳）有 限公司成为本公司控股股东； 3、截止披露日，公司控股股东为华业发展（深圳）有限公司 七、 其他有关資料 公司聘请的会计师事务所名称（境内） 名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙） 办公地址 深圳市福田区滨河大道5022号联合广场B座11楼 签字會计师姓名 邱俊洲 高德惠 八、 其他 报告期内，公司在北京市工商行政管理局办理了公司首期股票期权激励计划第一次行权股份的新增 注册資本变更手续并于2013年9月11日换领了新营业执照。 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要會计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2013年 2012年 本期比上年 同期增减 (%) 2011年 调整后

股份有限公司 五届二十次董事会决议暨全资子公司现金方式收购大股 东资产的关联交易公告》公告刊登在2013年3月2日 出版的《上海证券报》、《证券时报》和《中国证券报》。 资产收购事项二： 公司于2013年4月17日召开的五届二十一次董事会会议审议通 过了《公司全资子公司收购海南长盛置业有限公司65%股权的议案》 公司全资子公司深圳市华富溢投资有限公司以人民币1,300万元受让 海南长盛置业有限公司65%的股权。 截至报告期末海南长盛公司工商登记变更手续已办理完毕。 该收购事项相关内容详见上海证券交易所网站 （.cn）登载的《北京

股份有限公司 收购资产公告》公告刊登在2013年4月19日出版的《上 海证券报》、《证券时报》和《中国证券报》。 资产收购事项三： 公司于2013年11月29日召开的五届二十七次董事会会议审议通 过了《关于出资设立全资子公司嘚议案》本公司拟以货币资金出资， 设立全资子公司北京华业康年经营管理有限公司(暂定名)该公司将负 责养老事业及托老所的运营与管理。公司注册资本为人民币100万元； 截至报告期末该公司工商注册手续尚在办理中。 该事项具体内容详见公司于2013年11月30日在《中 国证券报》、《上海证券该收购事项相关内容详见上海证 券交易所网站（.cn）登载的《北京

股份有限公司五届二十七次董事会决议公告》公告刊登 茬2013年11月30日出版的《上海证券报》、《证券时报》 和《中国证券报》。 五、 公司股权激励情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 事项概述 查询索引 公司于2013年4月17日召开的五届二十一次董事会会议审 议并通过了《关于调整股票期权激励计划噭励对象、授予数量的 议案》本次调整后的股票期权数量为.cn）登载的《北京

股份有限公司五届 二十一次董事会决议公告》公告刊登在2013年4朤19日出 版的《上海证券报》、《证券时报》和《中国证券报》。 公司于2013年4月17日召开的五届二十一次董事会会议审 议并通过了《关于首期股票期权激励计划第一个行权期符合行权 条件的议案》,本公司首期股票期权激励计划第一个行权期行权条 件已经达成公司56名激励对象自本公告日起至2015年6月3 日止可行权.cn）登载的《北京

股份有限公司关于 首期股票期权激励计划第一个行权期行权安排的公告》，公告 刊登在2013年4月19日絀版的《上海证券报》、《证券时报》 和《中国证券报》 公司于2013年5月22日发布了《北京

股份有限公 司关于首期股票期权激励计划第一个行權期第一次行权结果暨 新增股份上市流通的公告》，公司本次增资前的注册资本为人民 币141,.cn）登载的《北京

股份有限公司关于 首期股票期权噭励计划第一个行权期第一次行权结果暨新增 股份上市流通的公告》公告刊登在2013年5月22日出版的 《上海证券报》、《证券时报》和《中国證券报》。 公司于2013年6月7日召开的五届二十三次董事会会议审 议通过了《关于对首期股票期权激励计划部分已授予股票期权进 行注销的议案》因公司2012年业绩未达到公司《首期股票期权 激励计划》关于第二个行权期的业绩考核目标，公司将注销相应 的期权份额本次注销股票期权涉及人数为56人，股票期权总 份数为.cn）登载的《

关于对首期 股票期权激励计划部分已授予股票期权进行注销的公告》公 告刊登在2013年6月8ㄖ出版的《上海证券报》、《证券时报》 和《中国证券报》。 (二) 临时公告未披露或有后续进展的股权激励情况 单位：份 报告期内激励对象嘚范围 公司董事（不含独立董事）、高级管理人员、公司及子公司核心技术（业务） 人员以及董事会认为需要以此方式进行激励的相关公司员工共56人 报告期内行使的权益总额 5,253,.cn）登载 的《北京

股份有限公司全资子公司向公司控股股东 申请借款的关联交易公告》，公告刊登在2013姩11月30日 出版的《上海证券报》、《证券时报》和《中国证券报》 (二) 资产收购、出售发生的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 事项概述 查询索引 公司于2013年3月1日召开的五届二十次董事会会议审议 并通过了《关于以现金方式收购大股东资产暨关联交易嘚议 案》。 公司全资子深圳市华盛业投资有限公司出资人民币36,000 万元收购公司控股股东华业发展持有的华佳业公司100%股 权 上述收购事项涉及關联交易，已经公司2013年第一次临时 股东大会审议通过 报告期内，深圳华佳业公司工商登记变更手续已办理完毕 相关内容详见上海证券茭易所网站（.cn）登载 的《北京

股份有限公司五届二十次董事会决议暨全 资子公司现金方式收购大股东资产的关联交易公告》，公告 刊登在2013姩3月2日出版的《上海证券报》、《证券时报》 和《中国证券报》 (三) 关联债权债务往来 七、 重大合同及其履行情况 (一) 托管、承包、租赁事項 1、 托管情况 本年度公司无托管事项。 2、 承包情况 北京高盛 华房地产 开发有限 公司 深圳市永 胜投资发

桑拿中心 深圳市罗湖区 嘉宾路4028号

2、审議《2012年董事会工作报告的议案》； 3、审议《2012年监事会工作报告的议案》； 4、审议《2012年年度财务决算报告的议 案》； 5、审议《2012年年度利润分配 （预案） 的议案》； 6、审议《2012年度董事、监事及高级管 理人员绩效考核及薪酬兑现方案的议 案》； 7、审议《制定2013年度董事、监事及高 级管理人员薪酬方案（草案）的议案》； 8、审议《续聘会计师事务所的议案》； 9、审议《公司2013年度预计日常关联交 易的议案》； 10、审议《公司2013年度预计对外提供 担保的议案》 议案全部获 得通过 .cn 2013年5月 11日 2013年第二次临 时股东大会 2013年8月 29日 1、审议《关于修订北京

股份有 限公司募集资金管理办法的议案》； 2、审议《关于修改部分条款 的议案》。 议案全部获 得通过 .cn 2013年8月 30日 三、 董事履行职责情况 (一) 董事参加董事会和股东大会嘚情况 董事姓名 是否独 立董事 参加董事会情况 参加股东 报告期内公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提絀异议。 四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议 （一）审计委员会 1、2013年1月16日董事会审计委员会召开會议，审议通过了公司编制的《2012 年度财务会计 报表》及《2012年度财务会计报表说明》认为该财务会计报表的有关数据基本反映了公司截止2012 姩12月31日的资产负债情况和2012 年度的生产经营成果，同意以此财务报表为基础开展2012年度的 财务审计工作； 2、2013年4月9日董事会审计委员会召开会議，审议通过了注册会计师出具初步审计意见后的 审计报告认为公司2012年度财务会计报表的有关数据基本反映了公司截至2012 年12 月31 日的资 产负債情况和2012 年度的生产经营成果，同意以此初审意见为基础制作公司2012 年年度报告及年度 报告摘要经本委员会审阅后提交董事会会议审议。哃时请会计师事务所按照总体审计计划尽快完成审 计工作以保证公司如期披露2012年年度报告； 3、2013年4月17日，董事会审计委员会召开会议审議通过了5项议案，分别为《关于2012 年 度报告全文及摘要的议案》、《关于2012 年度财务决算报告的议案》、《关于续聘会计师事务所的议案》、 《审计委员会关于大华会计师事务所有限公司2012 年度审计工作总结的议案》、《关于北京

股 份有限公司董事会2012年度内部控制的自我评价报告嘚议案》； 4、2013年4月24日董事会审计委员会召开会议，审议通过了《北京

股份有限公司2013 年第一季度报告》全文及正文； 5、2013年8月22日董事会审計委员会召开会议，审议通过了《北京

股份有限公司2013 年半年度报告全文及摘要》； 6、2013年10月29日董事会审计委员会召开会议，审议通过了《丠京

股份有限公司2013 年第三季度报告》全文及正文； 7、2013年12月24日董事会审计委员会召开会议，审议通过了2项议案分别为《关于投资性 房地產的后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》、《关于会计估计变更的议案》。 （二）战略委员会 1、2013年2月25日董事会战畧委员会召开会议，审议通过了《关于子公司向

深圳蛇口 支行申请并购贷款的议案》； 2、2013年3月1日董事会战略委员会召开会议，审议通过叻《关于以现金方式收购大股东资产 暨关联交易的议案》； 3、2013年4月17日董事会战略委员会召开会议，审议通过了《公司全资子公司收购海喃长盛置 业有限公司65%股权的议案》； 4、2013年8月22日董事会战略委员会召开会议，审议通过了《关于调整公司组织架构的议案》； 5、2013年11月29日董事会战略委员会召开会议，审议通过了《公司转让债权并为全资子公司 债务提供担保的议案》； 6、2013年12月24日董事会战略委员会召开会议，审议通过了《关于公司利用自有闲置资金进 行短期投资的议案》 董事会战略委员会对上述议案发表了真实、有效的意见，健全了公司嘚投资决策程序加强了决策 的科学性。 （三）薪酬与考核委员会 1、2013年4月17日董事会薪酬与考核委员会召开会议，审议通过了2项议案分別为《关于 2012年度董事、监事及高级管理人员绩效考核及薪酬兑现方案的议案》、《关于制定2013年度董事、监 事及高级管理人员薪酬方案（草案）的议案》； 2、2013年6月7日，董事会薪酬与考核委员会召开会议审议通过了《关于对首期股票期权激励 计划部分已授予股票期权进行注销嘚议案》。 董事会薪酬与考核委员对上述议案发表了真实、有效的意见健全了公司的投资决策程序，加强了决策 的科学性 （四）提名委员会 报告期内，提名委员会召开会议审议通过了《关于聘请燕飞先生为公司总经理的议案》，并对上 述议案发表了意见 五、 监事会發现公司存在风险的说明 监事会对报告期内的监督事项无异议。 第九节 内部控制 一、 内部控制责任声明及内部控制制度建设情况 1、内部控淛责任的声明 公司董事会及全体董事保证本报告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏并对报告内 容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。建立健全并有效实施内部控制是公司董事会的责任； 监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督；经理层负責组织领导公司内部控制的日常运行 公司内部控制的基本目标是建立和完善符合现代管理要求的公司治理结构及内部组织结构，形成科 學的决策机制、执行机制和监督机制确保公司经营管理目标的实现, 促进公司实现发展战略；建立行 之有效的风险控制系统，强化风险管悝确保公司各项业务活动的健康运行；堵塞漏洞、消除隐患，防 止并及时发现和纠正各种欺诈、舞弊行为保护公司财产的安全完整；規范公司会计行为，保证会计资 料真实、完整提高会计信息质量；确保国家有关法律法规和公司内部控制制度的贯彻执行。 2、建立财务報告内部控制的依据 公司严格按照《公司法》、《会计法》、《企业会计准则》、《企业会计制度》以及《企业内部控制基本 规范》等法律法规、规范性文件要求建立健全公司会计核算和财务管理内控制度体系，明确会计凭证、 会计账薄和财务报告等处理程序保证会计資料真实完整、财务报告合法合规，在所有重大方面真实准 确反映公司财务状况及经营成果此外，公司制定了《董事会审计委员会工作條例》和《独立董事及董 事会审计委员会年报工作规程》审计委员会和独立董事切实履行勤勉尽责义务，保障年度财务审计结 果客观公囸财务报告内容真实、准确、完整。 3、内部控制建设情况 报告期内公司根据证监会、银监会、财政部等五部委下发的《关于2012年主板上市公司分类分 批实施企业内部控制规范体系的通知》要求，为进一步规范企业内部控制提高企业经营管理水平和风 险防范能力，聘请了專业咨询机构对2011年度初步建设完成的内控体系进行了全面完善 内控体系完善工作在以下四个方面开展： （一）《内部控制管理办法》修訂、完善，经过对此制度的修订工作进一步规范和加强了内部控 制的管理和评价工作。 （二）《内部控制管理手册》全面修订经过全媔修订工作，公司《内部控制管理手册》实现了对 主要业务风险控制的全覆盖 （三）依据《内部控制管理手册》的修订情况，由责任部門牵头对一系列管理制度进行了同步修订 并完成了《内控制度汇编手册》。 （四）公司审计部根据内部控制整体工作规划开展了2013年度內部控制自我评价工作，公司和 下属单位分别成立内控评价工作组在公司审计部的指导下实施对公司内部控制有效性进行了评价，明 确叻内部控制评价工作范围、评价依据以及内部控制缺陷认定标准等内容。 内部控制自我评价报告详见附件 二、 内部控制审计报告的相关凊况说明 报告期内公司聘请了大华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2013年12月31日的财务报告 内部控制有效性进行了独立审计，认为公司巳按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方 面保持了有效的财务报告内部控制在内部控制审计过程中，也没有发现公司非财务报告内部控制存在 重大缺陷并出具了标准无保留意见的内部控制审计报告。公司第五届三十三次董事会审议通过了《公 司2013年度内蔀控制审计报告的议案》《内部控制审计报告》详见上海证券交易所网站 （.cn）。内部控制审计报告详见附件 三、 年度报告重大差错责任縋究制度及相关执行情况说明 公司根据监管要求制定了《北京

股份有限公司年报信息披露重大差错责任追究制度》， 该制度已经公司2010年4朤26日召开的四届三十六次董事会审议通过报告期内未发生年报相关信息 披露的重大差错。 第十节 财务会计报告 公司年度财务报告已经大華会计师事务所(特殊普通合伙)注册会计师邱俊洲、高德惠审计并出具 了标准无保留意见的审计报告。 一、 审计报告 审计报告 大华审字[号 丠京

股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的北京

股份有限公司 (以下简称

公司)财务报表包括2013年12 月31日的合并及母公司资产负债表，2013年度嘚合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合 并及母公司股东权益变动表以及财务报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 编淛和公允列报财务报表是

公司管理层的责任这种责任包括：（1）按照企业会计准则的 规定编制财务报表，并使其实现公允反映；（2）设計、执行和维护必要的内部控制以使财务报表不存 在由于舞弊或错误导致的重大错报。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计笁作的基础上对财务报表发表审计意见我们按照中国注册会计师审计准 则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵垨职业道德守则计划和执行审计工作 以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计程序取决于 注册会计师的判断包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进荇风险评估时 注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序审计工作还包括 评价管理层选用会計政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的为发表审计意见提供了基础。 三、审计意见 我们认为

公司的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了华 业地产公司2013年12月31ㄖ的合并及母公司财务状况以及2013年度的合并及母公司经营成果和现金 流量 大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：高德惠 中国·北京 中国注册会计师：邱俊洲 二〇一四年四月二十三日 二、 财务报表 合并资产负债表 2013年12月31日 编制单位:北京

法定代表人：徐红 主管会计工莋负责人：许立超 会计机构负责人：许立超 母公司资产负债表 2013年12月31日 编制单位:北京

法定代表人：徐红 主管会计工作负责人：许立超 会计机構负责人：许立超 母公司现金流量表 2013年1—12月 单位:元 币种:人民币 项目 附注 本期金额 上期金额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供勞务收到的现金 9,836,491.65

股份有限公司 2013年度财务报表附注 （除特别说明外，以人民币元表示） 一、 公司基本情况 (一) 公司历史沿革 北京

股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）原名内蒙古

股份有限 公司，经本公司2006年第二次临时股东大会的批准并经北京市工商行政管理局核准，本公司自 2006年11月9日从内蒙古呼和浩特市迁至北京市名称更名为“北京

股份有限公司”。本 公司是经内蒙古自治区人民政府以“内政股批字[1998]34号”文批准以内蒙古仕奇集团有限责任 公司（以下简称“仕奇集团”）作为主要发起人，联合呼和浩特市第一针织厂、呼和浩特市紡织建筑 安装公司、内蒙古塞北星啤酒有限责任公司、包头市信托投资公司共同发起设立；于1998年10月 9日经内蒙古自治区工商行政管理局核准登记注册资本为人民币10,000万元。2000年5月10日 经中国证券监督管理委员会“证监发行字[2000]58号文”批准本公司向社会公开发行人民币普通 股7,500万股，其中：向一般投资者上网发行4,000万股于2000年6月28日上市交易；向法人 配售3,500万股，于2000年12月28日上市流通本公司于2000年6月12日在内蒙古自治区工商 行政管理局变更注册登记，变更后的注册资本为17,500万元2006年8月10日经第二次临时股东 大会审议通过，本公司以2006年6月30日半年报总股本17,500万股为基数,向全體股东以资本公 积转增股本,转增比例为每10股转增10股,转增完成后本公司股本总额从17,500万股变为35,000 万股，并于2006年11月30日在北京市工商行政管理局变哽注册登记变更后注册资本为35,000 万元，注册号为注册地址为：北京市朝阳区延静里中街3号院5号楼12A01室。根 据本公司2006年11月29日召开的2006年第三次臨时股东大会决议及2007年11月7日中国证券 监督管理委员会证监发行字[号文核准本公司采用非公开发售方式向特定投资者定向发 行人民币普通股（A股）8,000万股。发行完毕后本公司股本总额从35,000万股变为43,000万股， 并于2008年1月30日在北京市工商行政管理局变更注册登记变更后的注册资本为囚民币43,000 万元，注册号为295注册地址变更为：北京市朝阳区东四环中路39号A座16层。 仕奇集团与华业发展（深圳）有限公司（以下简称“华业发展”）于2002年12月23日签署了 《股权转让协议》仕奇集团将其持有的本公司国有法人股50,750,000股转让给华业发展。本次股 权转让已经国务院国有资产監督管理委员会国资产权函[号文批准并于2003年10月31 日在中央证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完成了股权过户登记手续。本次股权轉让完成 后华业发展成为本公司第一大股东，持股比例为29% 仕奇集团、内蒙古塞北星啤酒有限责任公司、包头市信托投资公司与华保宏實业（深圳）有限 公司（以下简称“华保宏”）分别于2003年9月27日、2003年11月6日签订了《股权转让协议书》， 之后于2003年12月26日三家公司又与华保宏签訂了《关于股权转让的补充协议》根据协议及补 充协议规定上述三家公司将其持有本公司的国有法人股47,712,116股、384,471股、384,471股分 别转让给华保宏，此次股权转让已于2004年2月15日经国务院国有资产监督管理委员会国资产权 [2004]90号文批准并于2004年4月20日在中央证券登记结算有限责任公司上海分公司辦理完成 了股权过户登记手续。本次股权转让完成后华保宏成为本公司第二大股东，持股比例为27.70% 2005年12月本公司完成了股权分置改革，公司主要非流通股股东华业发展、华保宏按每10股 流通股获送1.5股的比例向全体流通股股东送股送股总数为1,125万股。方案实施后公司股份 总数鈈变，所有股份均为流通股原非流通股10,000万股转变为有限售条件的流通股8,875万股， 占公司总股本的50.71%无限售条件的流通股股数增加到8,625万股，占公司总股本的49.29% 2006年8月10日经第二次临时股东大会审议通过，本公司以2006年6月30日半年报17,500 万股为基数,向全体股东以资本公积转增股本转增比例為每10股转增10股，转增完成后本公司 股本总额从17,500万股变为35,000万股，并于2006年11月30日在北京市工商行政管理局变更注 册登记变更后注册资本为35,000万え。 2006年12月26日公司有限售条件股股东呼和浩特市纺织建筑安装工程公司和呼和浩特市第一 针织厂的限售承诺到期其所持有的本公司1,537,884股上市鋶通。 根据本公司2006年11月29日召开的2006年第三次临时股东大会决议及2007年11月7日中 国证券监督管理委员会证监发行字[号文核准本公司采用非公开发售方式向特定投资者 定向发行人民币普通股（A股）8,000万股，每股面值1.00元每股实际发行价格为13.00元，其 中股本为人民币80,000,000.00元扣除发行费用后的資本公积为人民币937,375,000.00元。变更 后的注册资本为人民币430,000,000.00元 根据本公司2008年5月8日2007年度股东大会决议，本公司以2007年12月31日总股本 430,000,000股为基数以资本公積金转增股本，向全体股东每10股资本公积转增5股此次转增 完成以后,本公司总股本变为645,000,000股。并于2008年8月7日在北京市工商行政管理局变更 注册登记变更后注册资本为64,500万元。 根据本公司2012年5月11日2011年度股东大会决议本公司以2011年12月31日总股本 645,000,000股为基数，以资本公积金转增股本向全体股东每10股资本公积转增12股。此次转 增完成以后,本公司总股本变为1,419,000,000股并于2012年8月3日在北京市工商行政管理局 变更注册登记，变更后注册资本為141,900万元 根据本公司2013年4月17日第五届第二十一次董事会决议，本公司首期股票期权激励计划52 名激励对象在第一个行权期实际行权共525.36万份股票期权行权价格为3.70元，本公司申请增 加股本525.36万元由股票期权激励对象一次缴足，变更后的股本为142,425.36万元该出资业 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）以信会师京报字[2013]第00023号验资报告验证。并于2013 年9月11日在北京市工商行政管理局变更注册登记变更后注册资本为142,425.36万元。 (二) 行业性质 本公司属房地产开发行业 (三) 经营范围 许可经营项目：无。一般经营项目：房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档 寫字楼和国际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）；矿业投资。 (四) 主要产品、劳务 房地产项目的开发和销售矿产品嘚生产和销售。 (五) 公司基本架构 本公司最高权力机构是股东大会,实行董事会领导下的总经理负责制根据业务发展需要，设立 规划设计部、景观设计部、装修设计部、财务管理部、资金管理中心、项目管理部、合同预算部、 招标采购部、营销策划部、综合开发部、矿业管理蔀、董事会办公室、人力行政部、审计部等职能 部门 二、 主要会计政策、会计估计和前期差错 (一) 财务报表的编制基础 公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项按照财政部于2006年2月15日颁布的 《企业会计准则——基本准则》和38项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会 计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)、中国证券监督管理委员会《公开发行证 券的公司信息披露編报规则第15号——财务报告的一般规定》(2010年修订)进行确认和计量，在 此基础上编制财务报表 (二) 遵循企业会计准则的声明 公司所编制的财務报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的财务状况、 经营成果、现金流量等有关信息 (三) 会计期间 自公历1月1日臸12月31日止为一个会计年度。 (四) 记账本位币 采用人民币为记账本位币 (五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 1． 同一控制下嘚企业合并 1）个别财务报表 公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益性证券作为合并对价的，在 合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本长期股权 投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额，调整资夲公积；资本公积不足冲减的调整留存收 益。 合并发生的各项直接相关费用包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务費用 等，于发生时计入当期损益被合并方存在合并财务报表，则以合并日被合并方合并财务报表所有 者权益为基础确定长期股权投资的初始投资成本 2）合并财务报表 合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量被合并各方 采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计政策进行调整在此基础上按 照企业会计准则规定确认。 2． 非同一控制下的企业匼并 对于非同一控制下的企业合并合并成本为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出 的资产、发生或承担的负债以及发行的權益性证券的公允价值。在合并合同中对可能影响合并成本 的未来事项作出约定的购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本嘚影响金额能够可靠 计量的，也计入合并成本 本公司为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费鼡， 于发生时计入当期损益；本公司作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用计入权 益性证券或债务性证券的初始确认金额。 本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额确认为商 誉。本公司对合并成本小于合并中取得嘚被购买方可辨认净资产公允价值份额的经复核后合并成 本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期損益 通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，区分个别财务报表和合并财务报表进行 相关会计处理： （1）在个别财务报表Φ以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资 成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被購买方的股权涉及其他综合收益 的在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益（例如，可供出售金融资产公允价值变动计入资 本公积嘚部分下同）转入当期投资收益。 （2）在合并报表中对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值 进行重噺计量公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股 权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益 (六) 合并财务报表的编制方法 本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合並财务报表 所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子公 司采用的会计政策、会计期间與本公司不一致的在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、 会计期间进行必要的调整 合并财务报表以本公司及子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料按照权益法调整对子 公司的长期股权投资后，由本公司编制 合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各孓公司相互之间发生的内部交易对合并资产负债表、 合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。 子公司少数股东分担嘚当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额 的其余额仍应当冲减少数股东权益。 在报告期内若因同一控制丅企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期初数；将子 公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将孓公司合并当期期初至报告 期末的现金流量纳入合并现金流量表 在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的则不调整合并資产负债表期初数；将 子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至报告期末的 现金流量纳入合並现金流量表。 在报告期内本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润 表；该子公司期初至处置日嘚现金流量纳入合并现金流量表 企业因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，在合并财务报表中对于 剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量处置股权取得的对价与剩余股权 公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原囿子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之 间的差额计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益应当在 丧失控制权时转为当期投资收益。 (七) 现金及现金等价物的确定标准 在编制现金流量表时将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具 备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小 四個条件的投资，确定为现金等价物 (八) 外币业务和外币报表折算 1． 外币业务 外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民幣记账。 外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合 资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外均计入 当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记 账本位币金额以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算由此 产生的汇兑差額计入当期损益或资本公积。 2． 外币财务报表的折算 资产负债表中的资产和负债项目采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未 分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算利润表中的收入和费用项目，采用交易 发生日的即期汇率折算按照仩述折算产生的外币财务报表折算差额，在资产负债表所有者权益项 目下单独列示 处置境外经营时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币财务报 表折算差额自所有者权益项目转入处置当期损益；部分处置境外经营的，按处置的比例计算处置 部分的外币财务报表折算差额转入处置当期损益。 (九) 金融工具 金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具 1． 金融工具的分类 管理層按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计量且其变动 计入当期损益的金融资产或金融负债包括交易性金融资产或金融负债（和直接指定为以公允价值 计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资 产；其他金融负债等。 2． 金融工具的确认依据和计量方法 （1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债） 取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息） 作为初始确认金额相关的交易费用计入當期损益。 持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益期末将公允价值变动计入当期损益。 处置时其公允价值与初始入账金额の间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益 （2） 持有至到期投资 取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确 认金额。 持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入计入投资收益。实际利率在取得时确萣 在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。 处置时将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。 （3） 应收款项 公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市场 上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款、预付账款等以向购货方应收的合同或 协议价款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认 收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益 （4） 可供出售金融资产 取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放嘚现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息） 和相关交易费用之和作为初始确认金额。 持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益期末以公允价值计量且将公允价值变动计 入资本公积（其他资本公积）。 处置时将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时将原直接计 入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益 （5） 其他金融负债 按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量 （6） 公司持有至到期投资出售或重分类为可供出售金融資产： 如果持有至到期投资处置或重分类为其他类金融资产的金额，相对于本公司全部持有至到期投 资在出售或重分类前的总额较大在處置或重分类后应立即将其剩余的持有至到期投资重分类为可 供出售金融资产。但是遇到下列情况可以除外： 1）出售日或重分类日距离該项投资到期日或赎回日较近(如到期前三个月内)，且市场利率变化 对该项投资的公允价值没有显著影响 2）根据合同约定的偿付方式，企業已收回几乎所有初始本金 3）出售或重分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事件所引起。 3． 金融资产转迻的确认依据和计量方法 公司发生金融资产转移时如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，则 终止确认该金融资產；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的则不终止确认该金融 资产。 在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确認条件时采用实质重于形式的原则。公司 将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移金融资产整体转移满足终止确认条件的，将 下列两项金额的差额计入当期损益： （1）所转移金融资产的账面价值； （2）因转移而收到的对价与原直接计入所有者权益的公允价徝变动累计额（涉及转移的金融 资产为可供出售金融资产的情形）之和。 金融资产部分转移满足终止确认条件的将所转移金融资产整体嘚账面价值，在终止确认部分 和未终止确认部分之间按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损 益： （1）終止确认部分的账面价值； （2）终止确认部分的对价与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部 分的金额（涉及轉移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。 金融资产转移不满足终止确认条件的继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一項金融负 债 4． 金融负债终止确认条件 金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与 债权囚签定协议以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同 条款实质上不同的则终止确认现存金融负債，并同时确认新金融负债 对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分 同时将修改條款后的金融负债确认为一项新金融负债。 金融负债全部或部分终止确认时终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现 金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益 本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的楿对公允价值 将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出 的非现金资产或承担的噺金融负债）之间的差额计入当期损益。 5． 金融资产和金融负债公允价值的确定方法 本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债存茬活跃市场的金融资产或金融负债以活跃 市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术（包括参栲熟 悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当 前公允价值、现金流量折现法和期權定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或 承担的金融负债以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。 6． 金融资產（不含应收款项）减值准备计提 资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值 进行检查如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备 金融资产发生减值的客观证据，包括但不限于： （1） 发行方或债务人发生严偅财务困难； （2） 债务人违反了合同条款如偿付利息或本金发生违约或逾期等； （3） 债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生財务困难的债务人作出让步； （4） 债务人很可能倒闭或进行其他财务重组； （5） 因发行方发生重大财务困难该金融资产无法在活跃市场繼续交易； （6） 无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对 其进行总体评价后发现该组金融资產自初始确认以来的预计未来现金流量确已减少且可计量，如 该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化或债务人所在国家或地区失业率提高、担保物在其所在 地区的价格明显下降、所处行业不景气等； （7） 权益工具发行方经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重夶不利变化，使权 益工具投资人可能无法收回投资成本； （8） 权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌； 金融资产的具体减值方法如下： （1）可供出售金融资产的减值准备： 本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查若该权益工具投资于资產 负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过50%（含50%）或低于其初始投资成本持续时间超过一 年（含一年）的，则表明其发生减值；若该權益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投 资成本超过20%（含20%）但尚未达到50%的本公司会综合考虑其他相关因素诸如价格波动率等， 判断该权益工具投资是否发生减值 可供出售金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认本公司将原直接计入所有者权 益嘚因公允价值下降形成的累计损失从所有者权益转出，计入当期损益该转出的累计损失，等于 可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊余金额、当前公允价值和原已计入损益的 减值损失后的余额 对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期間公允价值已上升且客观上与确认 原减值损失后发生的事项有关的原确认的减值损失予以转回计入当期损益；对于可供出售权益工 具投資发生的减值损失，在该权益工具价值回升时通过权益转回；但在活跃市场中没有报价且其公 允价值不能可靠计量的权益工具投资或与該权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金 融资产发生的减值损失，不得转回 （2）持有至到期投资的减值准备： 对于持有至箌期投资，有客观证据表明其发生了减值的根据其账面价值与预计未来现金流量 现值之间差额计算确认减值损失；计提后如有证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转 回记入当期损益，但该转回的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回ㄖ的 摊余成本 (十) 应收款项坏账准备的确认标准、计提方法 1． 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项： 单项金额重大并单项计提坏賬准备的应收款项的确认标准： 单项金额重大的具体标准为：金额在100万元以上。 单项金额重大的应收款项坏账准备的计提方法： 单独进行減值测试按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期 损益单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相應组合计提坏账准备 2． 按组合计提坏账准备应收款项： （1）信用风险特征组合的确定依据：该组合为单独测试后未发生减值的应收账款。 （2）根据信用风险特征组合确定的计提方法： ①采用账龄分析法计提坏账准备的： 账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例 1年以内（含1年） 6% 6% 1－2年 10% 10% 2－3年 15% 15% 3年以上 40% 40% ②采用其他方法计提坏账准备的： 组合名称 方法说明 组合1应收土地一级开发补偿款 单独进行减值测试测试后未减徝的不计提坏账 准备；测试后有客观证据表明可能发生了减值， 按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差 额计提坏账准备计入当期損益 组合2合并范围内关联方应收款项 单独进行减值测试，测试后未减值的不计提坏账 准备；测试后有客观证据表明可能发生了减值 按预計未来现金流量现值低于其账面价值的差 额计提坏账准备，计入当期损益 土地一级开发是指企业受政府部门授权委托，负责实施土地整悝的行为土地一级开发补偿， 是由政府相关部门核定作为土地转让价款的一部分，支付给企业的土地一级开发成本补偿及合理 收益 3． 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项 单项计提坏账准备的理由：有客观证据表明可能发生了减值，如债务人出现撤销、破產或死亡 以其破产财产或遗产清偿后，仍不能收回、现金流量严重不足等情况的 坏账准备的计提方法：对有客观证据表明可能发生了減值的应收款项，将其从相关组合中分离 出来单独进行减值测试，确认减值损失 对于单项金额不重大的应收款项与经单独测试后未减徝的单项金额重大的应收款项（除组合②） 一起按账龄分析法划分为若干组合，再按这些应收款项组合余额的一定比例计算确定减值损失计 提坏账准备，计入当期损益 (十一) 存货 1． 存货的分类 存货分类为：开发成本、拟开发土地、开发产品、出租开发产品、库存商品、在產品、原材料、 周转材料等。 2． 存货的计价方法 库存商品和在产品成本包括原材料、直接人工、其他直接成本以及按正常生产能力下适当仳例 分摊的间接生产成本还包括相关的房地产利息支出。各类存货的购入与入库按实际成本计价,发出 按加权平均法计价 3． 存货可变现淨值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备产成 品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中以该存货的 估计售价减去估计的销售费用和相关税費后的金额，确定其可变现净值；需要经过加工的材料存货 在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将偠发生的成本、估计的 销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货， 其可变现净值以匼同价格为基础计算若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存 货的可变现净值以一般销售价格为基础计算 期末按照單个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别 计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的 且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备 以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复并在原已计提的存货跌价准 备金额内转回，转回的金额计入当期损益 4． 存货的盘存制度 采用永续盤存制。 5． 低值易耗品和包装物的摊销方法 （1） 低值易耗品采用一次转销法 （2） 包装物采用一次转销法。 6． 开发用土地的核算方法 纯土哋开发项目其费用支出单独构成土地开发成本； 连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的一般按实际面积分摊记入商品房荿本。 7． 公共配套设施费用的核算方法 不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本； 能有偿转让的公共配套設施：以各配套设施项目作为成本核算对象归集所发生的成本。 8． 维修基金的核算方法 根据开发项目所在地的有关规定维修基金在开發产品销售（预售）时，维修基金客户承担部 分由客户自行到房管局交纳或企业代收代缴企业承担部分根据房地产项目所在地的相关规萣缴纳。 9． 质量保证金的核算方法 质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留2%－5%在开发产品保修期内发生的维 修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满质量保证金余额退还施工单位。 (十二) 长期股权投资 1． 投资成本的确定 （1）企业合并形成的长期股权投资具体会计政策详见本附注二.（五）同一控制下和非同一 控制下企业合并的会计处理方法 （2）其他方式取得的长期股权投资 以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性證券的公允价值作为初始投资成本 投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚未发放的现金 股利或利润）作为初始投资成本但合同或协议约定价值不公允的除外。 在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能夠可靠计量的前提下 非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有 确凿证据表明换叺资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换以换出资产的 账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。 通过债务重组取得的长期股权投资其初始投资成本按照公允价值为基础确定。 2． 后续计量及损益确认 （1）后续计量 公司對子公司的长期股权投资采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整 对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且茬活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计 量的长期股权投资采用成本法核算。 对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投資采用权益法核算。初始投资成本大于 投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额不调整长期股权投资的初始投资成夲； 初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益 被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损益以外所有者权 益的其他变动，在持股比例不变的情况下公司按照持股比例计算应享有或承担嘚部分，调整长期 股权投资的账面价值同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。在持有投资期间被投资单位能 够提供合并财务报表的，应当以合并财务报表净利润和其他投资变动为基础进行核算。 （2）损益确认 成本法下除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润 外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益 权益法下，投资企业在確认应享有被投资单位的净利润或净亏损时以取得投资时被投资单位 各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行調整后确认投资企业与联营企 业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于投资企业的部分，应当予以抵销 在此基礎上确认投资损益；在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理： 首先冲减长期股权投资的账面价值。其次長期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质 上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失冲减长期应收项目等的账 面价值。最后经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的按预计承担的义 务确认预计负债，计入当期投资损失 被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后按与上述相反的顺序处 理，减记已确认预计负债的账媔余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期 股权投资的账面价值同时确认投资收益。 3． 分步处置对子公司投资 處置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况将多 次交易事项作为一揽子交易进行会计处理： （1） 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； （2） 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果； （3） 一项交易的发生取决於其他至少一项交易的发生； （4） 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的 企业因处置部分股权投资或其他原洇丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的应 当区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理： （1）在个别财务报表Φ，对于处置的股权应当按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》 的规定进行会计处理；同时，对于剩余股权应当按其账面价值確认为长期股权投资或其他相关金 融资产。处置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的按有关成本法转为权益 法的楿关规定进行会计处理。 （2）在合并财务报表中对于剩余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量 处置股权取得的對价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日 开始持续计算的净资产的份额之间的差额计入丧失控淛权当期的投资收益。与原有子公司股权投 资相关的其他综合收益应当在丧失控制权时转为当期投资收益。企业应当在附注中披露处置後的 剩余股权在丧失控制权日的公允价值、按照公允价值重新计量产生的相关利得或损失的金额 处置对子公司股权投资直至丧失控制权嘚各项交易属于一揽子交易的，区分个别财务报表和合 并财务报表进行相关会计处理： （1）在个别财务报表中将各项交易作为一项处置孓公司并丧失控制权的交易进行会计处理， 企业处置对子公司的投资处置价款与处置投资对应的账面价值的差额，在母公司个别财务报表中 应当确认为当期投资收益； （2）在合并财务报表中在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净 资产份额的差额，确认为其他综合收益在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。 4． 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 按照匼同约定对某项经济活动所共有的控制仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策 需要分享控制权的投资方一致同意时存在，则视為与其他方对被投资单位实施共同控制；对一个企 业的财务和经营决策有参与决策的权力但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制 定，则视为投资企业能够对被投资单位施加重大影响 5． 减值测试方法及减值准备计提方法 资产负债表日，若因市价持续下跌戓被投资单位经营状况恶化等原因使长期股权投资存在减值 迹象时根据单项长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额与长期股权投资预计未来现金流 量的现值两者之间较高者确定长期股权投资的可收回金额。长期股权投资的可收回金额低于账面价 值时将资产的账媔价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失计入当期损益，同 时计提相应的资产减值准备 重大影响以下的、在活跃市場中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，其减值损 失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额 进行确定 除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收回金额的计量结 果表奣该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损失 采用成本法核算的长期股权投资，因被投资单位宣告分派現金股利或利润确认投资收益后考 虑长期股权投资是否发生减值。 长期股权投资减值损失一经确认不再转回。 (十三) 投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使 用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已絀租的建筑物 本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关 税费和可直接归属于该资产嘚其他支出；自行建造投资性房地产的成本由建造该项资产达到预定 可使用状态前所发生的必要支出构成。 本公司采用公允价值模式对於投资性房地产进行后续计量选择公允价值模式计量的依据: 1、认定投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场的依据 公司采用公允价徝模式计量投 资性房地产，应当同时满足以下两个条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；所在地通常是指投资性房哋产所在的城 市。对于大中型城市应当为投资性房地产所在的城区。 （2）公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息从而对 投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 2、对投资性房地产的公允价值进行估计时涉及的关键假设和主要不確定因素 （1）投资性房地产公允价值确定原则 公司采用审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价，并针对不同物业市场交易情況 采用以下不同的估价方法： ①公司投资性房地产本身有交易价格时，以公司投资性房地产管理部门提供的同期成交价格 或报价为基础确定其公允价值。 ②公司投资性房地产本身无交易价格时公司聘请信誉良好的 资产评估机构对公司期末投资性房地产公允价值做出合悝的估计。 采用公允价值模式计量的不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。公司以单项投资性房地产 为基础估计其期末公允价值对於单项投资性房地产的期末公允价值发生大幅变动时，以资产负债 表日单项投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值单项投资性房地产的期末公允价值与期 初公允价值之间的差额计入当期损益，同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响 投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起本公司将该投资性房地产转换为固定资产 或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时自改变之日起，本公司将固定资产 或无形资产转换为投资性房地产发生转换时，以转换前的公允价值作为转换后的入账价值 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时终止确认 该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报廢或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费 后的金额计入当期损益 3．自建投资性房地产的会计核算 对于自建投资性房地产, 需在建造階段就由公司董事会作出决议确认该项资产系以赚取租金或 资本增值，或两者兼有而持有的房地产才能作为自建投资性房地产进行会计核算。 公司自行建造的投资性房地产会计核算方法如下: (1)对于会计核算时能直接分清成本核算对象的自行建造投资性房地产, 直接通过“投资性房 地产—成本”科目归集投资性房地产自行建造过程中发生的实际成本 (2) 对于会计核算时不能直接分清成本核算对象的自行建造投资性房地产(指因出售房产与出 租房产在同一个立项项目下进行开发而导致在建造阶段无法分清出售房产与出租房产各自成本 的)，先以“开发成夲”科目归集所有房地产的开发成本在投资性房产达到可使用状态时，再按 一定方法在出售房产与投资性房地产之间分配各自应承担的荿本将投资性房地产实际发生的成本 (达到预定可使用状态前所发生的必要支出)从“开发成本”科目结转至“投资性房地产—成本”科 目。 (3)对于自建投资性房地产如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值 能够持续可靠取得的，以成本计量该在建投资性房地产其公允价值能够可靠计量时或完工后（两 者孰早），再以公允价值计量 (4)对于自建投资性房地产，其达到预定可使用状态时的公允价值与达到预定可使用状态前所 发生的必要支出的差额计入当期损益(公允价值变动损益) (十四) 固定资产 1． 固定资产确认条件 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度 的有形资产固定资产在同时满足下列条件时予以确認： （1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该固定资产的成本能够可靠地计量。 2． 固定资产折旧 除已提足折旧仍继续使鼡的固定资产之外固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定 资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率 融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的在租赁 资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届滿时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期 与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧 利用专项储备支出形成的固定资产，按照形成固定资产的成本冲减专项储备并确认相同金额 的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧 本公司根据固定资产的性质囷使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值并在年度终 了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核如与原先估计数存在差异的，进行 相应的调整 固定资产折旧采用分类法计算，并按各类固定资产的原值和预计的使用寿命扣除预计净残值（原 徝的3%-10%）确定其折旧率各类固定资产折旧年限和年折旧率如下： 类别 公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。 固定资产存在减值迹象的估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价值减去处置 费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两鍺之间较高者确定 当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回金额减记 的金额确认为固定资产減值损失，计入当期损益同时计提相应的固定资产减值准备。 固定资产减值损失确认后减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，鉯使该固定资产在剩 余使用寿命内系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计净残值）。 固定资产的减值损失一经确认在以后會计期间不再转回。 有迹象表明一项固定资产可能发生减值的企业以单项固定资产为基础估计其可收回金额。企 业难以对单项固定资产嘚可收回金额进行估计的以该固定资产所属的资产组为基础确定资产组的 可收回金额。 (十五) 在建工程 1． 在建工程的类别 本公司自行建造嘚在建工程按实际成本计价实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前 所发生的必要支出构成，包括工程用物资成本、人工成本、茭纳的相关税费、应予资本化的借款费 用以及应分摊的间接费用等本公司的在建工程以项目分类核算。 2． 在建工程结转为固定资产的标准和时点 在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出作为固定资产的入账 价值。所建造的固定资产在建工程巳达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的，自达到预定可 使用状态之日起根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价徝转入固定资产并按本 公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价 值，但不调整原已计提的折旧额 3． 在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法 公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。 在建工程存在减值迹象的估计其可收回金额。可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置 费用后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值两鍺之间较高者确定 当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收回金额减记 的金额确认为在建工程減值损失，计入当期损益同时计提相应的在建工程减值准备。 在建工程的减值损失一经确认在以后会计期间不再转回。 有迹象表明一項在建工程可能发生减值的企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企 业难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的以该在建工程所属的资产组为基础确定资产组的 可收回金额。 (十六) 借款费用 1． 借款费用资本化的确认原则 公司发生的借款费用可直接归属于符匼资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化 计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用计入当期損益。 符合资本化条件的资产是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或 者可销售状态的固定资产、投资性房哋产和存货等资产。 借款费用同时满足下列条件时开始资本化： （1）资产支出已经发生资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的資产而以支付现金、 转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； （2）借款费用已经发生； （3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 2． 借款费用资本化期间 资本化期间指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的 期间不包括在内 当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本 囮 当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款 费用停止资本化 购建或者生产的资产嘚各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的在 该资产整体完工时停止借款费用资本化。 3． 暂停资本化期间 符合資本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的 则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或苼产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态 或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化在中断期间发生的借款费用确认為当期损益， 直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化 4． 借款费用资本化金额的计算方法 专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资 取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件嘚资产达到预定可使用或者可 销售状态前，予以资本化 根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款嘚资本化率， 计算确定一般借款应予资本化的利息金额资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。 借款存在折价或者溢价的按照實际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调 整每期利息金额 (十七) 无形资产与开发支出 无形资产是指本公司拥有或者控淛的没有实物形态的可辨认非货币性资产，包括探矿权、采矿 权、办公软件 1． 无形资产的计价方法 （1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量； 外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发 生的其他支出购买无形资产的價款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的无形资 产的成本以购买价款的现值为基础确定。 债务重组取得债务人用以抵债嘚无形资产以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值， 并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额計入当期损益。 在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下 非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据 表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资產交换以换出资产的账面价值 和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益 以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以 非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。 内部自荇开发的无形资产其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、 在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以忣满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形 资产达到预定用途前所发生的其他直接费用 （2）后续计量 在取得无形资产时分析判断其使用寿命。 对于使用寿命有限的无形资产在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无形 资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产不予摊销。 2． （1）来源于合同性权利或其他法定权利的无形资产其使用寿命不应超过合同性权利或其他法 定权利的期限； （2）合同性权利或其他法定权利在到期时因续约等延续、且有证据表明企业续约不需要付出大 额成本的，续约期应當计入使用寿命合同或法律没有规定使用寿命的，公司综合各方面因素判断 以确定无形资产能为企业带来经济利益的期限。 按上述程序仍无法合理确定无形资产为企业带来经济利益期限的该项无形资产应作为使用寿 命不确定的无形资产。 每期末对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。 经复核本期期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。 3． 使用寿命不确定的无形资产的判断依据： 每期末对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。 经复核该类无形资产的使用寿命仍为不确定。 4． 无形資产减值准备的计提 对于使用寿命确定的无形资产如有明显减值迹象的，期末进行减值测试 对于使用寿命不确定的无形资产，每期末進行减值测试 对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额可收回金额根据无形资产的公允价值减去处置 费用后的净额与无形资产预計未来现金流量的现值两者之间较高者确定。 当无形资产的可收回金额低于其账面价值的将无形资产的账面价值减记至可收回金额，减記 的金额确认为无形资产减值损失计入当期损益，同时计提相应的无形资产减值准备 无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗戓者摊销费用在未来期间作相应调整以使该 无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值（扣除预计净残值） 無形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回 有迹象表明一项无形资产可能发生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其鈳收回金额公 司难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产组为基础确定无形资产组的 可收回金额 (十八) 商誉 商誉为非同一控制下企业合并成本超过应享有的被投资单位或被购买方可辨认净资产于取得日 或购买日的公允价值份额的差额。 与子公司囿关的商誉在合并财务报表上单独列示与联营企业和合营企业有关的商誉，包含在 长期股权投资的账面价值中 在财务报表中单独列示嘚商誉至少在每年年终进行减值测试。减值测试时商誉的账面价值依 据相关的资产组或者资产组组合能够从企业合并的协同效应中受益嘚情况分摊至受益的资产组或资 产组组合。 (十九) 与或有事项相关的义务同时满足下列条件时本公司确认为预计负债： 该义务是本公司承擔的现时义务； 履行该义务很可能导致经济利益流出本公司； 该义务的金额能够可靠地计量。 2． 预计负债的计量方法 本公司预计负债按履荇相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量 本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币時间价值等因 素对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数 最佳估计数分别以下情况处理： 所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的则最佳估计 数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。 所需支出不存在一个连续范围（或区间）或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的 可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事 项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确萣 本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到 时作为资产单独确认，确认的补偿金額不超过预计负债的账面价值 (二十一) 股份支付及权益工具 1． 股份支付的种类 本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算嘚股份支付。 2． 权益工具公允价值的确定方法 公司授予的股份期权采用布莱克—舒尔茨模型(Black-Scholes Model)定价 3． 确定可行权权益工具最佳估计的依据 等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计 修正预计可行权的权益工具数量。在可行权ㄖ最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量 一致。 4． 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理 以权益结算的股份支付按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的在授予 日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积在完成等待期内的服务或达 到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日以对可行权权益工具数量的最佳估 计为基础，按照权益工具授予日的公允价值将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。 在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用囷所有者权益总额进行调整 以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公 允价值计量授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用 相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业績条件以后才可行权的以现金结算的股份支付 在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础按照本公司承担负債的公允 价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债在相关负债结算前的每个资产负债表 日以及结算日，对负债的公允價值重新计量其变动计入当期损益。 5． 对于存在修改条款和条件的情况的本期的修改情况及相关会计处理 若在等待期内取消了授予的權益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理 将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积職工或其他方能够选择满足 非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理 (二十二) 收入 1． 销售商品收入確认时间的具体判断标准 公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继 续管理权，也没有對已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很 可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地計量时确认商品销售收入实现。 2． 确认让渡资产使用权收入的依据 与交易相关的经济利益很可能流入企业收入的金额能够可靠地计量時。分别下列情况确定让 渡资产使用权收入金额： （1）利息收入金额按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。 （2）使鼡费收入金额按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。 3． 提供劳务 以劳务的收入、劳务的完工程度能够可靠地确定与交噫相关的价款能够流入，相关的成本能 够可靠地计量为前提 4.房地产销售 对于房地产开发产品的销售收入，在房产完工并完成竣工备案手續签订了不可逆转的销售合 同，房产具备合同约定交付条件取得了买方按销售合同约定交付房产款的付款证明时确认销售收 入的实现。 (二十三) 政府补助 1． 类型 政府补助是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产，但不包括政府作为企业所 有者投入的资本根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和 与收益相关的政府补助 与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补 助与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助 2． 政府补助的确认 政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量政府补助为非货币性资产的，按照公 允价值计量；公允价值不能够可靠取得的按照名义金额（人民币1元）计量。按照名义金额计量 的政府补助直接计入当期损益。 3． 会计处理方法 与资产相关的政府补助确认为递延收益，按照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外 收入； 与收益相关的政府补助用于补偿企业以后期间的相關费用或损失的，确认为递延收益在确 认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，取得时直接計 入当期营业外收入 已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的冲减相关递延收益账面余额，超出 部分计入当期损益；鈈存在相关递延收益的直接计入当期损益。 (二十四) 递延所得税资产和递延所得税负债 1． 确认递延所得税资产的依据 公司以很可能取得用來抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限确认由可抵扣暂时性差异 产生的递延所得税资产。 2． 确认递延所得税负债的依据 公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债但不包括商誉、 非企业合并形成的交易且该交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额所形成的暂时性差 异。 (二十五) 经营租赁、融资租赁 1． 经营租赁会计处理 （1）公司租入资产所支付的租赁费在鈈扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊计 入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用计入当期费用。 资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时公司将该部分费用从租金总额中扣除， 按扣除后的租金费用在租赁期内分摊计入当期費用。 （2）公司出租资产所收取的租赁费在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊确 认为租赁收入。公司支付的与租赁交噫相关的初始直接费用计入当期费用；如金额较大的，则予 以资本化在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。 公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时公司将该部分费用从租金收入总额中扣除， 按扣除后的租金费用在租赁期内分配 2． 融资租赁会计处理 （1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较 低者作为租入资产嘚入账价值将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认 的融资费用 公司采用实际利率法对未确认的融资费用，茬资产租赁期间内摊销计入财务费用。 （2）融资租出资产：公司在租赁开始日将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额 确認为未实现融资收益在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入，公司发生的与出租交易相关 的初始直接费用计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额 (二十六) 主要会计政策、会计估计的变更 1． 会计政策变更 根据本公司2013年12月24日第五届董事会第②十八次会议决议，公司从2013年11月30日起 对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式根据《企业会计准则第28号-会计政策、 会计估计变更和差错更正》，此项会计政策变更采用追溯调整法并相应对2012年比较财务报表进 行追溯调整。 会计政策变更的内容和原因 审批程序 受影响的报表项目名称 2013年财务报表影 响金额 2012年财务报表影 响金额 投资性房地产由成本法核算改 为公允价值法核算 第五届董事会 第二十八佽会 议 35,425,788.03 25,218,288.03 2． 会计估计变更 根据本公司2013年12月24日第五届董事会第二十八次会议决议公司从2013年11月30日 起，合并范围内关联方之间形成的应收款项划汾为关联方组合单独进行减值测试，测试后未减值 的不计提坏账准备；测试后有客观证据表明可能发生了减值按预计未来现金流量现徝低于其账面 价值的差额计提坏账准备，计入当期损益根据《企业会计准则第28号-会计政策、会计估计变更 和差错更正》，此项会计估计變更采用未来适用法对合并报表的当期净利润不影响。 (二十七) 前期差错更正 1． 追溯重述法 本报告期未发现采用追溯重述法的前期差错 2． 未来适用法 本报告期未发现采用未来适用法的前期会计差错。 三、 税项 (一) 公司主要税种和税率 1． 流转税及附加税费 税种 计税依据 税率 营業税 应纳税营业额 5% 土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按1.5%至5%预缴土 企业合并及合并财务报表 本节下列表式数据中的金额单位除非特別注明外均为人民币万元。 (一) 子公司情况 1、通过投资设立或投资等方式取得的子公司 子公司全称 子公司 类型 注册地 注册资本 经营范围 期末實际 投资额 实质上构成 对子公司净 投资的其他 项目余额 持股

投资有限公司 (以下简称“华

投资有限公 司（以下简称“华富

期末实际投 资额 实質上构成对子公 司净投资的其他项 目余额 持股比例 (%) 表决权 比例 (%) 是否合 并报表 少数股东 权益 少数股东权益中 用于冲减少数股 东损益的金额 备紸 深圳市华盛业投资有 限公司（以下简称“华 盛业”） 全资子 公司 深圳 经营范围 期末实际投 资额 实质上构成 对子公司净 投资的其他 项目余額 持股 比例 (%) 表决权 比例 (%) 是否合 并报表 少数股东 权益 少数股东 权益中用 于冲减少 数股东损 益的金额 备注 北京高盛华房地产开发有限 公司（以丅简称“北京高盛