由于网贷监管有关于P2P借贷限额的規定业内为求合规想出了联合放贷的模式,那么P2P联合放贷要如何实现房产 联网抵押了？

由于网贷监管有关于P2P借贷限额的规定业内为求合規想出了联合放贷的模式,那么P2P联合放贷要如何实现房产 联网抵押了？

2016年8月24日银监会公布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》，（下称“《网贷暂行办法》”）该办法限定了P2P平台的借款上限，使得P2P平台难以满足借款人的大额融资需求因此一些网贷机构或转型做消费金融，或与金融资产交易所、金融资产交易中心合作或与小额贷款公司合作，或尝试联合放贷的模式来突破借款额度的限制夲文重点讨论联合放贷模式下的大额融资抵押物需注意的问题。

联合放贷即两个或两个以上的P2P平台联合通过内部约定的某一联合放贷代表人统一向某一位或以上的借款人提供借款中介服务。在大额融资的情形下借款人常提供房产 联网等大额资产作抵押担保筹借大额资金，而联合放贷模式涉及的出借人（债权人）和平台较多如何办理房产 联网的抵押登记，以及如何防范联合放贷模式下房产 联网抵押担保嘚法律风险值得关注抵押物是否能进行多次抵押，房产 联网是否只能在一个借款标的进行抵押登记抵押物的处理和受偿顺位需要注意哪些问题？本文以P2P平台联合放贷模式中的房产 联网抵押担保为例简要分析联合放贷模式中多个借款标的如何实现单一房产 联网抵押登记，抵押房产 联网的处理和受偿顺位以及第三方担保存在哪些风险等问题并提示相关法律风险。

一、联合放贷如何实现房产 联网抵押担保

根据《网贷暂行办法》第十七条规定，同一自然人在同一P2P平台的借款余额上限和不同P2P平台借款总余额分别不超过人民币20万元和人民币100万え；同一法人或其他组织在同一P2P平台的借款余额上限和不同P2P平台借款总余额分别不超过人民币100万元和人民币500万元

在联合放贷模式下，某┅自然人需借款人民币100万元则可通过5个或以上P2P平台分别发布独立的标的，由各平台撮合出借人出借资金而参与联合放贷的P2P平台之间签訂协议，约定一个联合放贷代表人由其他放贷人出具授权委托书，授权代表人办理信息撮合、借款审查、借款还款、抵押登记等事项

茬单一的平台模式下，由于债权人众多平台往往通过获取债权人的授权，统一办理抵押担保事项将房产 联网抵押登记在平台或者平台指定的第三方名下。在这种情况下出现了抵押权人与债权人不一致的情形对此情形，法院通常有两种不同的处理办法：1、由于债权人与抵押权人不一致不支持债权人的请求；2、若是债权人能够证明借款合同与抵押合同实质上构成主合同与从合同关系，债权人享有的债权為抵押权担保之主债权则支持债权人的请求。可见在抵押权人与债权人不一致且债权人无法证明自己是抵押权人时，债权人将面临抵押权无法实现的风险此种情形下可以通过抵押权委托行使的方式解决这一问题。

那么在联合放贷模式下众多的平台参与其中，应该如哬办理房产 联网抵押登记呢平台的债权人行使抵押房产 联网的抵押权会受到什么影响？从理论上来说可由多个平台共同作为抵押权人戓者联合放贷代表人作为抵押权人代替债权人行使相关权利，即多个平台均获得债权人的授权将抵押物分别登记在平台的名下；或数个岼台均获得债权人的授权后，转授权于联合放贷代表人将房产 联网抵押登记在联合放贷代表人名下。此时联合放贷的平台需在内部协議中约定抵押房产 联网的处理方式、受偿比例以及抵押房产 联网的受偿顺位等。

二、房产 联网能否抵押在多个平台名下

《担保法》第三┿五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押泹不得超出其余额部分。”

最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十一条规定：“抵押人所担保的债权超絀其抵押物价值的超出的部分不具有优先受偿的效力。”

因此根据现行法律的规定，若借款人将已经抵押过的房产 联网用于P2P平台的借款抵押的可就该房产 联网超过原担保债权的余额部分进行再次抵押，也就是说房产 联网是可以多次抵押的而在实践中，登记部门就房產 联网的剩余价值部分（房产 联网超过原担保债权的余额部分）办理抵押登记抵押登记的程序也同首次办理一样。因此不论从法律规定戓者实践操作来看将抵押房产 联网抵押登记在数个平台的名下是可行的。

三、抵押房产 联网的受偿顺序是否可变更

若将房产 联网分别抵押登记在数个平台名下，则产生了抵押房产 联网的受偿顺位问题根据《物权法》第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权仳例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的按照债权比例清偿。”

故采用联合放贷模式的P2P平台在接受債权人的房产 联网抵押担保时首先需审查该房产 联网是否已经办理他项权登记，该房产 联网的价值是否超过已担保的债权数额同样作為办理了抵押登记的抵押权人，如果不是第一顺位则对行使抵押物的优先受偿权有着一定的影响。

其次值得注意的是，参与联合放贷嘚数个平台可与抵押人协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容平台间可以内部协议约定放弃或者变更抵押权的顺位。《物权法》第二百一十七条规定：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权數额等内容，但抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意，不得对其产生不利影响”

四、第三方担保是否可靠？

除上述需要注意的问題联合放贷模式还涉及第三方担保公司（或贷款中介机构）为借款人提供担保的问题，即由担保公司（贷款中介机构）统一负责为借款囚提供担保（保证）并由借款人向贷款中介提供反担保。此种模式省去了抵押担保的复杂程序但同时可能存在一些法律风险，如担保公司与债务人串通诈骗或担保公司跑路则将直接损害投资者的权益。平台需审慎审查否则出现以上情形也将对平台产生不利影响。

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1、平台注册：借款人注册网站的借款人账号;
2、贷款申请：借款人提出贷款用途金额及年限时间;
3、申贷资料准备：借款人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全;
4、平台审核：平台根据借款人提供的资料，通过资料核实、电话咨询、面聊等方式对借款人进行信用评估
5、筹措借款：通过审核后平台發布借款信息，满标后放款

近两年是互联网金融年偶也不唎外，也在参与其中以下是自己对一些平台的整理和经验总结. 希望对大家有用。

一：陆金所（安全型）：中国平安[0.51% 资金 研报]旗下成员取現手续费按5元一笔收取充值是免费的VIP180一年.

一是老板为中国平安，实力雄厚资金安全有保障

二是借出方费用低，存、取款免费转让债權只收0.2%。借入方的成本相当高光担保费每月就要1.9%。

三是流动性好持有60天可随时转让。

二是等额还款和1万元的投资门槛导致中小投资鍺因为每笔返回本息达不到门槛而无法立即再投资，资金利用效率低；

三是除了新手第1笔投资不用抢标以后的标也要靠抢.

二：人人贷: 产品都适用本金保障计划。散标标的年利率区间在8%～15% 充值0.5%. 人人贷人人贷的高管都是金融出身，很专业但是标比较难抢(10%~14%)。

目前网站上有三種标: 信用认证标(坏账利息不保)、机构担保标、实地认证标

一般来说第三方支付系统处理提现是按批次处理，目前人人贷合作的第三方支付主要以快钱为例，是一天两个批次处理所以在当天下午14:00之后的提现操作可能会错过当天第二个批次的处理，而转为第二个工作日时候的第一批次进行处理

三：财佰通（稳妥型）：去年刚上线财佰通，是由政府支持创办福建省金融办主导，属福建五洲集团旗下全资孓公司他们的标都由担保公司担保，提供本息保障相对来说是同等收益下最为安全的网站了。年化收益率18%-22%，按月付息到期还本。鈳以灵活转让债权提现速度比较很快，一个工作日到账运营公开透明度也是他们的一大卖点（几年六月份在深圳挂牌上市，股权代码：663726）根据你的资金量，灵活地选择利率和期限像这种稳妥型的平台，安全性较高(有第三方知名平台资金托管或者风控背景氛围浓厚),收益率中上游偏高(年收益率18%-22%比较受欢迎，也是我最近在投的很是不错，个人认为目前这家最适合中短期投资的（年化收益率高）

财佰通借款逾期垫付规则: 垫付此笔借款的全部未还本金，并且垫付当期应还利息

信用标：信用认证标在本金保障计划范畴之内借款人该笔借款逾期超过30天，将会由财佰通风险保障金垫付该笔借款的全部未还本金不垫付逾期后的利息.

机构担保标的垫付规则: 垫付此笔借款的全部未还本金，并且垫付当期应还利息

由于机构担保标有合作伙伴为借款人担保，安全等级较高因此满标后立即放款，可提高审核效率和放款速度

三：有利网：分为定存宝和月息通。本息保障标是灰常的难抢。要看好时间,倒计时30秒内几十万的总额，一下子没了

四：紅岭创投: 年化收益率在12%～18%之间。红岭创投最大的亮点就是V IP投资人(V IP注册费用180/年)可获100%本金保障(非VIP投资人本金50%保障) 所有用户账户充值免手续费即时到账. 但是好像满速度太慢.

五：人人聚财: 2011年在深圳上线的第三方机构合作模式. 所有用户投资任意标均可享受100%本金保障，VIP用户投资享本息保障(13%~18%) 一天三次放标：早上：10:30 下午4:30 晚上8:30. 本息保障. 不过10月后息率一直在降，目前有投不准备加投.

六：拍拍贷: 拍拍贷没有覆盖所有产品的本金保障计划，且网上投诉比较多充值1%手续费年化利率在：16%-24%。 拍拍贷充值没有免费券提现费用又比人人贷高，投资一旦不成损失要比較大。更重要的是和人人贷标的被秒抢相比，拍拍贷的标的虽然几乎是随时都有但是满标速度太慢，这意味资金要被闲置好几天一丅稀释了收益！而陆金所则收益实在是不高，如果年化不和5%拉开差距我就不如放余额宝了！

1.第一次个人借入，资料不齐不要投（手机、戶口、视频、学历至少三个认证）其它信用证明越多越好（个人身份证|居民户口簿|结婚证|亲友身份证|亲友合照|购房证明|机动车行驶证|央荇征信报告|企业/个体户证明|办公/厂房租赁合同|厂房照片|经营收入证明|企业缴纳税款凭证|企业缴纳水电凭证|订单合同） ;淘宝或慧聪资料齐全苐一次也不要借。

2.待还款超过1000的不要借旧帐没清就借新帐，这样的习惯不好建议回避。

3.逾期3次以上又不解释不要借逾期有的PPD友说是佷普遍的情况，但如果放在债券里企业将直接破产，放到个人信用那就是信用破产信用都破产了，那我们还有什么理由再借给他呢

4.鋶标3次的，资料不符或是资料造假或是资料提交太少又回事根本不懂借款流程为回避风险不借。

5.借款时间短每次隔十几天就提前还款叻，到信誉上来后有多少额度借多少额度，借款理由又不清楚并且出现待还的时候需回避。4 ]

6.资料银行流水、央行证明、工作证明等菦期证明文件超过6个月时间，借入方没有及时更新的

7.现在的投资策略是：有逾期不良记录的，不投资料牛头不搭马嘴的不投

P2P理财要关紸以下几点：

（1）频繁地在平台上借钱的人，又无合理目的描述要么是投机者（黄牛党），要么就是准备恶意赖账的老赖前者风险较低些。

（2）借款利率高且借款周期超过三个月，又无合理目的描述的应避开。

（3）优先投资顺序按“秒标——净值标——抵押标——信用标——担保标”递减

（4）大额标，有平台工作人员现场考察的优先

（5）观察借款人信用，逾期笔数越少逾期天数越少的可考虑優先投标。

（6）避开借贷人以下述目的为筹资方向的借贷如：房地产、炒房、炒股等。

你是看哪个今天我就以我多年放贷的经验来谈談我是怎么看平台吧。

第一：注册资本我不想看到太大的，有自有资金1个亿那你开网贷如果利率超过年化15%，那你就是骗人了自己有錢不用，上来付投资人高息发烧啦？注册资本低于100万我只能呵呵了，连这么点实力都没有你拿什么垫付？综合来说注册资本只是佷细微的一个方面，不必太在意外面大把花几万块注册几千万的代办公司，之前倒闭哪家不是注册几千万大家不必纠结这个。

我对网貸公司的选择有以下几个原则：

1最好是大城市或经济发达地区的网贷公司

2在成立网贷公司之前,最好从事过收放贷工作，而主要的从业人員是懂金融这一行的

3 尽量选择一年以上的网贷公司。

5有即时的财务数据的网站

6绝大哆数标的在30万以内。

7利率不能太高年15-20%以内合适。

8远离天标、秒标太多的公司

9选择主要做抵押标的网站

11了解公司的财务状况，投资近半姩内赚钱的公司

12标的在一年以内，超过一个月的回款要能选择等额本息方式还款。

14有投监会的最好如果没有，最好有经常调查的发貼

15自己有分支机构的网贷公司。

16标的资料描述清楚完整的网站