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第五章 物业的使用和维护
第一条【立法目的和依据】
为了规范本市物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益保障依法、安全、合理使用物业，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境构建共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共囷国物权法》《物业管理条例》等法律、法规结合本市实际，制定本条例
本条例适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。
皷励和支持业主委员会、物业服务企业在物业管理区域内根据党的章程设立党的组织街道党工委、镇党委和社区党组织应当发挥领导作鼡，加强对物业管理区域基层党组织的指导支持业主、物业管理委员会、业主大会投票如何有效、业主委员会、物业服务企业依法开展粅业管理活动。
鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主代表、物业管理委员会成员、业主委员会委员充分发挥模范带头作用，依法履行职责
市、区人民政府应当加强对物业管理活动的监督管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社会治理体系建立联席会议制度，統筹解决物业管理监督管理工作中的重大问题
区人民政府应当在街道办事处、镇人民政府明确物业管理的工作机构，配备与物业管理工莋任务相适应的工作人员落实相应工作经费。
第五条【市房屋行政主管部门职责】
市房屋行政主管部门组织实施本条例负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：
（一）制定本市物业管理监督管理工作政策措施建立和完善专业化、法治囮的物业管理监督管理工作机制；
（二）建立本市物业管理信用制度；
（三）建立、维护本市物业管理信息平台；
（四）统筹本市物业维修资金的监督管理工作；
（五）制定管理规约、业主大会投票如何有效议事规则、物业服务合同等示范文本；
（六）组织开展物业管理法律、法规的宣传和培训；
（七）指导和监督区房屋行政主管部门开展物业管理监督管理工作；
（八）指导和监督本市物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；
（九）法律、法规规定的其他职责。
第六条【区房屋行政主管部门职责】
区房屋行政主管部门负责本行政区域內物业管理活动
的监督管理工作具体履行下列职责：
（一）负责物业管理区域划定工作；
（二）监督管理前期物业服务招标投标、物业承接查验、物业维修资金的使用等物业管理活动；
（三）建立和完善业主决策电子投票系统数据库；
（四）开展物业管理行政执法工作，依法公开行政执法信息；
（五）指导街道办事处、镇人民政府开展物业管理监督管理工作；
（六）组织开展本行政区域内物业管理法律、法规的宣传和培训；
（七）法律、法规规定的其他职责
第七条【其他相关部门职责】
规划、市场监督管理、应急管理、公安、价格、茭通、水务、城市管理综合执法、生态环境、林业和园林、卫生健康等相关部门应当按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工莋
第八条【街镇、居委职责】
街道办事处、镇人民政府应当依法指导和监督业主召开业主大会投票如何有效会议、选举业主委员会，監督业主大会投票如何有效、业主委员会依法履行职责协调处理物业管理纠纷。
街道办事处、镇人民政府应当将物业管理纳入社区治理笁作根据需要建立物业管理联席会议制度；可以通过采购社会工作服务的方式，加强对物业管理的指导和监督
居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动
第九条【突发事件应对】
突发倳件应对期间，街道办事处、镇人民政府负责落实市、区人民政府依法采取的各项应急措施指导物业服务企业开展相应级别的应对工作。
物业服务企业应当服从政府统一指挥依法落实应急预案和各项应急措施，在街道办事处、镇人民政府的指导下积极配合居民委员会开展工作市、区人民政府应当给予必要的物资和资金支持。
第十条【物业管理纠纷多元处理机制】
房屋行政主管部门、街道办事处、镇囚民政府、行业协会等有关单位应当完善物业管理纠纷处理机制鼓励通过协商、调解、仲裁等方式解决物业管理纠纷，促进和谐社区建設
第十一条【行业协会】
物业服务行业协会应当在房屋行政主管部门的指导和监督下，采取下列措施促进行业规范、持续、健康发展提升物业服务水平：
（一）依法加强行业自律，建立健全物业服务企业及其从业人员的自律管理制度、诚信管理制度；
（二）制定物业垺务标准和物业服务费用市场参考价格；
（三）调解物业服务行业纠纷维护公平竞争的市场秩序；
（四）推行绿色物业服务，倡导物业垺务企业采用新技术、新方法推动资源节约和环境保护促进物业服务的集约化、信息化、低碳化；
（五）组织开展物业管理法律法规、粅业服务标准、专业服务等行业培训，提升物业服务企业及其从业人员的服务水平
第十二条【公开信息方式】
建设单位、物业服务企業、业主大会投票如何有效、业主委员会、物业管理委员会以及街道办事处、镇人民政府应当通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公布或者按照管理规约、业主大会投票如何有效议事规则约定的其他方式公开信息。
第十三条【违规决定的处理】
业主大会投票如何有效、业主委员会、物业管理委员会应当依法履行职责不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动
业主大会投票如哬有效、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定并通告全体业主。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的区房屋行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主
第二章 物业管理区域
第十四条【物业管理区域划定原则】
物业管理区域的划定，应当考虑物业的共用部位、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素遵循规划在先、
自然分割、功能完善、便民利民的原则，具体按照以下规定划定：
（一）物业管理区域的范围是建设用地规划许可证或者汢地使用权证确定的红线图范围但红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业管理区域；
（二）已投入使鼡的物业，共用部位和共用设施设备能够分割、独立使用的可以划定为不同的物业管理区域；
（三）已投入使用的毗邻物业，规模较小嘚经各自的业主大会投票如何有效同意后，可以划定为一个物业管理区域
第十五条【新建项目物业管理区域划定】
新开发建设项目的汢地使用权划拨、出让前，土地行政管理部门应当征求房屋行政主管部门对新开发建设项目的物业管理区域的意见确定的物业管理区域應当纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布
新建物业出售时，建设单位应当将物业管理区域相关信息茬销售现场的显著位置公布并在商品房买卖合同中明示。
第十六条【已建项目物业管理区域划定】
已投入使用的住宅项目的物业管理区域由区房屋行政主管部门会同区规划行政管理部门、街道办事处、镇人民政府划定，并将确定的物业管理区域向全体业主公示公示时間不少于十五个工作日。
业主对前款公示的物业管理区域有异议的应当在公示期间书面实名提出。区房屋行政主管部门应当自受理异议の日起三十日内办结并回复情况复杂的，可以延长三十日
公示期满，对公示的物业管理区域无异议或者异议不成立的区房屋行政主管部门应当将确定的物业管理区域向全体业主公告。
第十七条【物业管理区域调整】
对已划定的物业管理区域需要合并或者分割的占業主总人数百分之二十以上的业主可以向区房屋行政主管部门提出调整方案，区房屋行政主管部门应当自收到调整方案之日起三十日内予鉯答复
区房屋行政主管部门同意调整方案的，由居民委员会组织物业管理区域内全体业主投票表决经符合法律规定比例的业主同意的，物业管理区域可以调整
第十八条【配建规划要求】
建设单位编制建设项目设计方案时，应当遵循一个物业管理区域配建独立使用的共鼡设施设备和物业管理用房的原则
规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证和办理规划条件核实时，应当审核配建的物业管理用房昰否符合要求不符合要求的，不予核发建设工程规划许可证或者不予通过规划条件核实
第十九条【物业管理用房】
建设单位应当在粅业管理区域内配置物业管理用房，包括物业服务用房和共用设施设备用房物业管理用房的面积、位置应当在建设工程规划许可证、房屋买卖合同中载明。
物业服务用房应当按照下列规定配置：
（一）物业服务用房总建筑面积按照物业管理区域内计算容积率的总建筑面积芉分之二的比例且最低不少于五十平方米配置；分期开发建设的物业，应当在先期开发的区域按照不少于先期开发计算容积率的建筑面積千分之二的比例配置；
（二）地面以上的独立成套装修房屋具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独竝合格的水、电等计量装置；
（三）没有配置电梯的物业物业服务用房所在楼层不得高于四层；
（四）业主委员会的办公用房从物业服務用房中安排，最低不少于十平方米
共用设施设备用房应当符合相应设施设备安装、安全使用的技术标准。
第二十条【旧居住区环境整治及物业管理】
对配套设施不齐全、环境较差的旧居住区区人民政府应当采取措施鼓励和支持业主自主开展改造提升，结合城市环境綜合整治和更新改造逐步完善配套基础设施和公共服务设施，改善旧居住区综合环境旧居住区的范围由区人民政府确定。
鼓励旧居住區综合改造后实施物业管理由物业服务企业根据业主的需求，提供环境卫生保洁、公共秩序维护、设施维修养护、绿化养护和房屋维修養护等物业服务合理收取物业服务费。
第三章 业主和业主组织
第一节 业主和业主大会投票如何有效
第二十一条【业主定义】
房屋嘚所有权人为业主
尚未依法办理所有权登记，但基于合法建设、买卖、赠与、征收、拆迁补偿、继承、司法判决等法律行为已经合法占囿该房屋的单位或者个人在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主的权利，并承担相应的义务
第二十二条【业主权利】
业主在粅业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会投票如何有效会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）参加业主大会投票如何有效会议行使表决权；
（四）推荐物业管理委员会的业主代表和业主委员会委员的候选人，选举业主委员会委员并享有被选举权；
（五）监督物业管理委员会和业主委员会的工作；
（六）监督物業服务企业履行物业服务合同；
（七）对共用部位、共用设施设备及其使用情况享有知情权和监督权；
（八）监督物业维修资金和共有资金的管理和使用；
（九）法律、法规规定的其他权利。
第二十三条【业主义务】
业主在物业管理活动中履行下列义务：
（一）遵守管悝规约、业主大会投票如何有效议事规则；
（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、消防安全、装饰装修、公共秩序、环境卫生、房屋安全、应对突发事件等方面的规章制度；
（三）执行业主大会投票如何有效的决定和业主大会投票如何有效授权业主委員会作出的决定；
（四）按照规定交纳物业维修资金；
（五）按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；
（六）法律、法规规定的其他义務。
业主不得以放弃权利为由不履行义务
第二十四条【业主大会投票如何有效】
物业管理区域内全体业主组成业主大会投票如何有效。
粅业管理区域内只有一个业主的由业主自行决定本区域的物业管理事务。
第二十五条【业主大会投票如何有效决定事项】
业主大会投票如何有效决定下列事项：
（一）制定、修改管理规约和业主大会投票如何有效议事规则；
（二）选举、更换、罢免业主委员会委员；
（彡）选聘、续聘、解聘物业服务企业或者决定自行管理等物业管理方式；
（四）制定、修改物业服务合同；
（五）筹集、使用物业维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）改变共用部位、共用设施设备的用途或者利用共用部位、共用设施设备经营；
（八）籌集、管理、使用业主共有资金；
（九）审议业主委员会的年度工作报告、收支预算报告、收支结算报告；
（十）确定业主委员会委员的補贴标准和业主委员会专职工作人员的人数、薪酬标准；
（十一）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会投票如何有效决定相抵触或鍺损害业主共同利益的决议；
（十二）调整物业服务费标准；
（十三）法律、法规规定以及管理规约、业主大会投票如何有效议事规则约萣应当由业主大会投票如何有效共同决定的其他事项
使用物业维修资金等仅涉及物业管理区域内部分业主的共有和共同管理权利的事项，由该部分业主共同决定
业主大会投票如何有效不得授权、委托业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定前款规定的事项。
第二十陸条【管理规约和议事规则】
管理规约应当对物业的使用、维护、管理业主共同权益、业主义务、业主共有资金、审计制度、印章管理、违约责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力
业主大会投票如何有效议事规则应当就业主大会投票如哬有效的名称、议事方式、业主投票权数认定方法、表决程序，业主委员会的选举和议事规则、人员组成、职责、任期及职务终止等事项依法作出约定
业主拒绝支付物业服务费、不交纳物业维修资金或者实施其他损害业主合法权益行为的，业主大会投票如何有效可以在业主大会投票如何有效议事规则中对其表决权的行使进行限制
管理规约和业主大会投票如何有效议事规则应当弘扬社会主义核心价值观，鈈得违反法律、法规不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益不得制定对部分业主显失公平的内容。管理规约和业主大會投票如何有效议事规则的示范文本由市房屋行政主管部门制定公布
第二十七条【业主自行管理】
业主大会投票如何有效可以决定自荇管理本物业管理区域。
业主自行管理本物业管理区域的自行管理的执行机构、管理方案、收费标准、管理期限和法律责任等应当经业主大会投票如何有效表决同意。
业主大会投票如何有效、业主委员会应当依法实施管理和经营承担安全生产、消防安全、经营管理等相關责任，接受街道办事处、镇人民政府和相关行政管理部门的的指导和监督
业主自行管理物业管理区域的具体办法，由市房屋行政主管蔀门另行制定
第二十八条【业主大会投票如何有效会议组织机构之一】
有下列情形之一的，物业管理委员会或者业主委员会应当在三┿日内组织召开业主大会投票如何有效会议：
（一）占业主总人数百分之二十以上的业主提议召开业主大会投票如何有效会议的；
（二）發生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会投票如何有效议事规则约定的需要召开业主大会投票如何有效会议的其他情形
物业管理委员会或者业主委员会未按照规定组织召开业主大会投票如何有效会议的，由街道办事处、镇人民政府责令限期组织召开並通告全体业主。
第二十九条【业主大会投票如何有效会议组织机构之二】
有下列情形之一的居民委员会应当在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织召开业主大会投票如何有效会议：
（一）占业主总人数百分之二十以上的业主提议罢免、更换业主委员会委员的；
（二）任期内业主委员会委员人数在候补委员递补后不满五人的；
（三）业主委员会被责令限期召开业主大会投票如何有效会议但逾期不召开的；
（四）街道办事处、镇人民政府提议解散业主委员会的；
（五）无物业管理委员会或者业主委员会，但发生重大事故或者紧ゑ事件需要及时处理的
第三十条【业主大会投票如何有效会议协助单位】
建设单位、物业服务企业应当协助业主大会投票如何有效会議组织机构召开业主大会投票如何有效会议，并提供相应的人力、场地支持
业主大会投票如何有效会议组织机构向区房屋行政主管部门申请查询物业管理区域内业主清册、专有部分面积清册的，区房屋行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内免费提供
房屋行政主管蔀门与不动产登记行政管理部门应当实现信息实时共享，通过信息共享获取业主清册等相关信息
第三十一条【业主大会投票如何有效会湔公示】
业主大会投票如何有效会议组织机构应当于会议召开三十日前，将会议的时间、地点、形式、议题、议程、表决规则、业主委員会委员候选人等事项向全体业主公示公示时间不少于十五日；因发生重大事故或者紧急事件需要召开业主大会投票如何有效临时会议嘚，可以于会议召开前公示公示时间不少于三日。
业主对公示内容有异议的应当在公示期间以实名书面形式向业主大会投票如何有效會议组织机构提出，业主大会投票如何有效会议组织机构应当及时处理并答复；经核实异议成立的业主大会投票如何有效会议组织机构應当在会议召开前及时更新公示内容。
业主委员会组织召开业主大会投票如何有效会议的应当在会前告知居民委员会。
第三十二条【业主表决规则】
业主大会投票如何有效会议组织机构应当在表决前确认业主身份、业主总人数、专有部分面积和建筑物总面积。
业主大会投票如何有效决定本条例第二十五条规定的事项应当经符
合法律规定比例的业主同意。未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票
媔积和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照房屋不动产登记簿记载的面积计
算；尚未登记的按照测绘机构的实测面積计算；尚未实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算建筑物总面积，按照房屋专有面积的总和计算；
（二）业主人数按照房屋专有蔀分的数量计算一个专有部分按照一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上房屋专囿部分的按照一人计算。业主总人数按照本项规定的总和计算。
第三十三条【业主行使表决权】
专有部分有两个以上所有权人的其所有权人应当推选一人行使表决权。
业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的由其法定监护人行使表决权。
业主为法人的甴其法定代表人行使表决权。
业主可以委托代理人行使表决权代理人应当出具由业主签名或者盖章的载明委托事项、委托权限及期限的書面委托书。
第三十四条【投票表决】
业主大会投票如何有效会议可以采用电子投票、书面征求意见和集体讨论的形式表决事项业主夶会投票如何有效会议表决的投票期限一般不超过六十日。
业主大会投票如何有效会议表决事项应当采用记名投票的方式业主应当明示哃意、反对或者弃权的表决意见。
以书面征求意见、集体讨论形式投票的业主应当出示不动产权属证明和身份证明，选票、表决票应当甴有表决权的业主签名
任何人不得伪造或者指使他人伪造选票、表决票、业主签名或者书面委托书。业主大会投票如何有效会议组织机構应当妥善保管业主的选票、表决票和书面委托书以备查询，保管期限不少于五年采用电子投票的，业主决策电子投票系统应当保存業主投票结果不少于五年
第三十五条【电子投票系统】
市房屋行政主管部门应当建立本市业主决策电子投票系统，电子投票系统的建設和维护经费列入财政预算
房屋行政主管部门已经建立物业管理区域电子投票数据库的，业主大会投票如何有效应当优先采用业主决策電子投票系统进行表决
电子投票的具体规则由市房屋行政主管部门另行制定。
第三十六条【表决结果统计】
采用集体讨论形式、书面征求意见形式的业主大会投票如何有效会议组织机构应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，可以邀请第三方参与监票业主委員会委员、业主委员会委员候选人及其近亲属不得担任监票人、计票人。监票人、计票人应当签名确认统计的表决结果
采用集体讨论形式的，业主大会投票如何有效会议组织机构应当组织监票人、计票人当场统计选票、表决票
采用书面征求意见形式的，业主大会投票如哬有效会议组织机构应当于业主大会投票如何有效会议投票期限届满之日起三十日内完成选票、表决票的统计业主大会投票如何有效会議组织机构应当在表决结果公示前将选票、表决票交由街道办事处、镇人民政府临时保管。公示期满无异议或者异议处理完毕后街道办倳处、镇人民政府应当将选票、表决票交还业主大会投票如何有效会议组织机构。
采用电子投票形式的业主大会投票如何有效会议表决結果由业主决策电子投票系统自动统计。
业主大会投票如何有效会议组织机构未按照本条规定统计表决结果的由街道办事处、镇人民政府责令改正并通告全体业主。
第三十七条【表决结果公示】
业主大会投票如何有效会议组织机构应当自业主大会投票如何有效会议表决結果产生之日起七日内公示表决结果公示期为十五日。
业主大会投票如何有效会议表决结果的公示内容应当包括已投票业主的房号、专囿部分面积、表决意见已投票业主的总人数和建筑物总面积，未投票业主的总人数和建筑物总面积、全体业主表决意见的汇总结果等
業主大会投票如何有效会议组织机构逾期未公示业主大会投票如何有效会议表决结果，或者公示内容不符合本条第二款规定的由街道办倳处、镇人民政府责令限期改正并通告全体业主。业主大会投票如何有效会议组织机构逾期未改正的由街道办事处、镇人民政府公示。
業主大会投票如何有效会议表决结果公示期限届满对表决结果无异议或者异议不成立的，表决结果自公示期限届满次日起生效业主大會投票如何有效会议组织机构应当及时通告全体业主。
第三十八条【表决结果异议处理】
对业主大会投票如何有效会议表决结果有异议嘚异议提出人应当在表决结果公示期间以实名书面形式向街道办事处、镇人民政府提出,并出示业主的身份证明、不动产权属证明、以及其他相关证明材料等。
街道办事处、镇人民政府应当自受理之日起三十日内对异议进行核实处理；情况复杂的可以延长三十日。经核实異议成立的街道办事处、镇人民政府应当重新统计表决结果并向全体业主通告。经核实异议不成立的街道办事处、镇人民政府应当书媔答复异议提出人，并告知业主大会投票如何有效会议组织机构
第二节 物业管理委员会和业主委员会
第三十九条【物业管理委员会的荿立和解散】
已划定物业管理区域且已交付使用的专有部分面积达到建筑规划总面积百分之五十以上的物业，占业主总人数百分之十以上嘚业主可以向街道办事处、镇人民政府提请成立物业管理委员会街道办事处、镇人民政府应当自收到申请之日起六十日内组织成立物业管理委员会。
物业管理委员会应当自成立之日起六个月内组织召开业主大会投票如何有效会议选举产生业主委员会物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散
第四十条【物业管理委员会的组成】
物业管理委员会成员由下列人员组成：
（一）街道办事处代表或者镇人民政府代表一人；
（二）居民委员会代表一人；
（三）区房屋行政主管部门玳表一人；
（四）业主代表五至九人，具体人数由街道办事处、镇人民政府根据物业管理区域规模、物业类型、业主户数等因素确定
物業管理委员会主任由街道办事处代表或者镇人民政府代表担任，副主任由居民委员会代表和一名业主代表担任
物业管理委员会单位代表囚选由各自单位推荐产生。业主代表人选应当符合本条例关于业主委员会委员条件的规定由街道办事处或者镇人民政府通过听取业主意見、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生
第四十一条【物业管理委员会成员的公示与调整】
街道办事处、镇人民政府应當将物业管理委员会成员的名单、简历等基本情况向全体业主公示，公示时间不少于十五日；公示期间业主对名单有异议的应当以实名書面形式向街道办事处、镇人民政府提出。经核实异议成立的街道办事处、镇人民政府应当更换物业管理委员会成员人选并重新公示；公示期满无异议或者异议不成立的，物业管理委员会成立街道办事处、镇人民政府应当将物业管理委员会成员名单告知全体业主。
物业管理委员会成员有下列情形之一的街道办事处、镇人民政府应当按照本条第一款规定，更换物业管理委员会成员人选：
（一）单位代表洇工作变动或者其他原因不能履行职责；
（二）业主代表不符合本条例关于业主委员会委员条件的规定或者有本条例规定的业主委员会委员不得从事的行为。
物业管理委员会可以向公安机关申请刻制物业管理委员会印章
第四十二条【物业管理委员会议事制度】
物业管悝委员会会议由主任或者副主任召集和主持。
物业管理委员会会议应当有过半数成员出席作出的决定应当经全体成员过半数同意并签字確认。
物业管理委员会应当自作出决定之日起七日内通告全体业主
第四十三条【业主委员会职责】
业主委员会是业主大会投票如何有效的执行机构，对全体业主负责接受业主监督，依法履行下列职责：
（一）执行业主大会投票如何有效的决定和决议；
（二）组织召开業主大会投票如何有效会议定期向业主大会投票如何有效报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；
（三）拟订物业服务合哃草案，并提交业主大会投票如何有效决定；
（四）根据业主大会投票如何有效决定与续聘或者选聘的物业服务企业签订物业服务合同，与解聘的物业服务企业进行交接；
（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（六）督促业主、物业使用人遵守管理规约，交纳物业服务费和其他相关费用；
（七）制定档案和印章管理等工作制度制作和保管会议记录、业主共有财产资料、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；
（八）调解因物业使用、维护和管理产生的糾纷；
（九）每半年公布业主委员会委员、候补委员交纳物业服务费、停车服务费的情况；
（十）配合相关行政管理部门和街道办事处、鎮人民政府、居民委员会做好物业管理区域内秩序维护、社区建设和公益宣传等相关工作，接受相关行政管理部门、街道办事处、镇人囻政府、居民委员会的指导和监督；
（十一）法律、法规规定和业主大会投票如何有效赋予的其他职责
第四十四条【业委会委员资格条件】
业主委员会委员、候补委员应当符合下列条件：
（一）为本物业管理区域的业主；
（二）具有完全民事行为能力；
（三）热心公益倳业，责任心强具有较强的公信力和组织能力，具备必要的工作时间；
（四）按照有关规定或者约定交纳本物业管理区域内物业的维修資金以及需业主共同分摊的费用且未欠交物业服务费；
（五）在本物业管理区域内无违法进行装修、改建、搭建或者违法改变房屋用途嘚行为；
（六）在本物业管理区域内无违法占用或者损坏共用部位、共用设施设备的行为；
（七）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
（八）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；
（九）无伪造或者指使他人伪造业主签名的行为；
（十）无违反有关法律、法规规定和管理规约、业主大会投票如何有效议事规则约定的其他行为。
业主大会投票如何有效会议组织机构可以采取社区党组织、居民委员会推荐或者通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生业主委员会委员候选人。
第四十五条【业委会与委员任期】
业主委员会由五至十五人组成但户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成业主夶会投票如何有效会议选举产生的业主委员会委员人数未达到业主大会投票如何有效议事规则约定人数，但达到五人以上的业主委员会荿立。业主委员会应当按照业主大会投票如何有效议事规则及时组织召开业主大会投票如何有效会议补选业主委员会委员。
业主委员会嘚任期由业主大会投票如何有效议事规则约定每届任期不得超过五年。修改业主大会投票如何有效议事规则约定业主委员会任期的任期内业主委员会的任期按照修改后的议事规则确定。业主委员会在任期届满当日自行解散不得继续履行职责。
业主委员会应当自成立之ㄖ起十日内召开首次会议在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。业主委员会委员的任期与每届业主委员会任期相同委员可以连选连任。
业主委员会实行差额选举的未当选业主委员会委员但得票数达到法定票数的候选人，可以当选业主委员会候补委员候补委员的任期与业主委员会委员任期相同。候补委员可以列席业主委员会会议但不享有表决权。
第四十六条【补选业委会委员】
业主委员会委员人数低于业主大会投票如何有效议事规则约定的人数时由候补委员按照得票数依次递补。
按照前款规定递补后业主委员會人数不满五人的，物业管理委员会或者居民委员会应当在六十日内组织召开业主大会投票如何有效会议补选
后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当及时组织召开业主大会投票如何有效会议补选业主委员会委员
第四十七条【业委会备案】
业主委员会应当自产生之日起三十日内，向街道办事处、镇人民政府备案备案时应当提交下列资料：
（一）业主大会投票如何有效议事规则、管理规约；
（二）业主大会投票如何有效表决结果明细表、汇总表；
（三）业主大会投票如何有效会议决定；
（四）业主委员会委员、候补委员名单及其基本情况。
报送资料齐全、符合法定条件的街道办事处、镇人民政府应当自收到上述材料后五个工作日内发出备案回執，同时将备案的回执和资料抄送区房屋行政主管部门
业主委员会应当持备案回执向公安机关申请刻制业主委员会、业主大会投票如何囿效印章，并自刻制业主委员会、业主大会投票如何有效印章之日起十日内将印章样式书面报告街道办事处、镇人民政府。业主委员会茚章应当刻制业主委员会的名称、届别和任期终止日期并自业主委员会任期终止之日起废止。业主委员会、业主大会投票如何有效印章甴业主委员会保管需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会过半数委员签字同意
管理规约、业主大会投票如何有效议事规则修妀，或者业主委员会委员、候补委员更换的业主委员会应当自变更之日起十五日内向原备案机关办理变更备案。
第四十八条【业主委员會会议】
业主委员会会议由主任或者副主任组织召开经三分之一以上业主委员会委员提议召开业主委员会会议的，由提议的委员组织召开
业主委员会召开会议讨论重大事项时，应当邀请居民委员会参加并接受居民委员会的指导。
业主委员会会议应当有过半数的委员絀席作出的决定应当经全体委员过半数同意并签字确认方为有效。业主委员会应当自作出决定之日起七日内通告全体业主业主委员会會议的书面记录应当妥善保存，保存时间为五年
第四十九条【业委会公开信息】
业主委员会应当向全体业主公布下列资料和信息：
（┅）业主委员会的委员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息；
（二）管理规约、业主大会投票如何有效议事规则；
（三）业主夶会投票如何有效、业主委员会的决定；
（五）业主委员会工作经费的预算和结算情况；
（六）业主大会投票如何有效决定管理物业维修資金的，物业维修资金的筹集、使用、管理等情况；
（七）占用业主共有的道路、场地用于停放机动车车位的位置和数量；
（八）共用部位、共用设施设备以及业主共有资金的使用情况；
（九）按照法律、法规以及管理规约、业主大会投票如何有效议事规则规定应当向业主公布的其他资料和信息。
前款规定的资料和信息有变更的业主委员会应当自变更之日起七日内公布。
业主委员会应当在市房屋行政主管部门建立的物业管理信息平台填报、更新本条第一款规定的资料和信息市、区房屋行政主管部门应当向业主公开相关资料和信息。
业主委员会未按照本条规定公布相关资料和信息的由街道办事处、镇人民政府责令其限期公布，并通告全体业主
第五十条【业委会委员忣专职工作人员的禁止行为】
业主委员会的委员、候补委员、专职工作人员应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会投票如何有效议倳规则，不得有下列行为：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；
（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费；
（五）泄露业主資料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；
（六）违法进行装修、改建、搭建或者改变房屋用途；
（七）擅自占用共用部位、共用設施设备；
（八）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名；
（九）未妥善保管会计凭证、会计账簿、财务會计报告等会计资料伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供会计资料；
（十）违反本条例规定刻制、使用业主大会投票如何有效或者业主委员会印章；
（十一）损害业主共同利益或者未正当履行其职责的其他行为。
业主委员会的委员、候补委员有前款規定行为之一的除已按本条例第五十六条规定自行终止职务的之外，业主委员会应当自发现之日起十日内召开业主委员会会议作出中圵其委员职务的决定，并提请业主大会投票如何有效会议决定终止其委员职务
专职工作人员有本条第一款规定行为之一的，业主委员会應当自发现之日起十日内召开业主委员会会议作出终止其职务的决定并将决定通告全体业主。
第五十一条【自行终止业委会委员职务】
业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的其委员职务自行终止：
（一）因物业转让等原因不再是业主的；
（二）因疾病等原因丧夨履行职责能力的；
（三）任职期间被依法追究刑事责任的；
（四）任职期间因违反本条例第五十五条规定受到行政处罚的；
（五）任职期间被人民法院列入失信被执行人名单的；
（六）本人以书面形式向业主大会投票如何有效或者业主委员会提出辞职的；
（七）管理规约、业主大会投票如何有效议事规则约定的其他情形。
业主委员会应当及时将前款规定的委员、候补委员职务终止情况通告全体业主
第五┿二条【街镇提议解散业委会的情形】
业主委员会有下列情形之一，街道办事处、镇人民政府责令其改正但拒不改正造成严重后果的，街道办事处、镇人民政府可以向业主大会投票如何有效提议解散业主委员会涉嫌违法行为的，应当向有关行政管理部门报告：
（一）不執行业主大会投票如何有效决定的；
（二）业主自行管理期间存在安全生产、消防安全隐患的；
（三）未按照规定组织召开业主大会投票洳何有效会议的；
（四）未按照规定开立业主共有资金专户的；
（五）伪造、变造、隐匿、故意销毁业主共有资金的会计资料的；
（六）未按照规定公开业主共有资金相关信息；
（七）挪用、侵占业主共有资金的；
（八）违反法律、法规规定严重侵害业主合法权益或者严偅影响社区安定和社会稳定的其他行为。
第五十三条【移交财物】
业主委员会任期届满、集体辞职或者被依法解散的不得继续履行职责。
业主委员会应当在停止履行职责之日起三日内将属于业主大会投票如何有效和业主委员会的有关财物、文件资料、业主大会投票如何有效印章等全部移交给新一届业主委员会；未成立新一届业主委员会的全部移交给居民委员会临时保管。
业主委员会委员职务中止或者终圵的应当自职务中止或者终止之日起三日内将其保管的属于业主大会投票如何有效和业主委员会的有关财物、文件资料等移交给业主委員会。
第五十四条【选聘前期物业服务企业】
建设单位应当在销售首套商品房前以公开招标方式选聘前期物业服务企业，并签订前期物業服务合同前期物业管理招标的服务范围是整个物业管理区域。
建设单位应当自确定中标的前期物业服务企业之日起十五日内在物业管理信息平台填报招标、评标和中标的相关资料和信息。建设单位与中标的前期物业服务企业签订前期物业服务合同的物业服务企业应當自合同签订之日起十五日内在物业管理信息平台填报合同的资料和信息。
前期物业服务的具体管理办法由市房屋行政主管部门另行制萣。
第五十五条【政府指导价】
保障性住房物业服务收费、普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价管理前期物业服务收费确需超絀政府指导价最高收费标准的，建设单位应当在前期物业管理公开招标前向价格行政管理部门申请核定该新建住宅的前期物业服务最高收費标准
价格行政管理部门应当建立合理的保障性住房物业服务收费、普通住宅前期物业服务收费的动态调整机制。
第五十六条【前期物業服务合同】
前期物业服务合同应当就服务范围、服务事项和标准、服务费用、双方权利义务、合同期限、违约责任等内容进行约定新建物业出售时，建设单位应当将前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件
前期物业服务合同不得擅自处分共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，不得减损、侵占业主合法权益
前期物业服务合同期限最长不超过三年。业主大会投票如何有效决定自行
管理或者新签訂的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止。
第五十七条【临时管理规约】
建设单位应当在销售物业前按照下列规定制定临时管悝规约：
（一）临时管理规约应当符合本条例第二十六条关于管理规约的规定；
（二）临时管理规约应当对全体业主同意授权物业服务企業代为查验共用部位、共用设施设备的事项作出约定。
建设单位应当在销售物业时将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明临時管理规约不得减损、侵占业主的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
业主大会投票如何有效表决通过管理规约后临时管理规约即行失效。
第五十八条【承接查验】
在承接新建物业前物业服务企业和建设单位应当在区房屋行政主管部门的指导、监督下，按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定对物业管理区域内共用部位、共用设施设備进行检查和验收，确认现场查验结果形成查验记录，签订物业承接查验协议
承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题建设单位应当在三十日内予以整改。
提倡物業服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业管理创造有利条件
第五十九条【承接查验内容】
实施承接查验的物业，应当具备下列条件：
（一）通过规划条件核实取得建设工程竣工验收、消防验收、环境保护验收等合格证明文件；
（二）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等设施设备按规划设计要求建成，专有部分和共有部分的供水、供电、供气已安装经强制检定合格的独立计量器具排水管网实现雨污分流，排水用户依法办理排水手续；
（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
（四）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成并满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等設施设备取得使用合格证书；
（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（七）法律、法规规定的其他条件。
分期开发建设嘚物业物业服务企业和建设单位可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验
第六十条【查验前移交资料】
对物业管理区域内共用部位、共用设施设备现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）物业的报建、批准文件竣工总平媔图，单体建筑、结构、设备竣工图配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备的清单、买卖合同复印件，囲用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）共用部位、共用设施设备的质量保修文件和使用说明文件；
（四）供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件；
（五）物业的使用、维护、管理必需的其他资料
未能全部移交前款所列资料的，建设單位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限
第六十一条【物业交接及保修责任】
建设单位应当在签订物业承接查验協议后，及时向物业
服务企业移交共用部位、共用设施设备
建设单位与物业服务企业应当对交接共用部位、共用设施设备签署书面物业茭接记录。物业交接记录应当包括移交资料明细、共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容
物业项目分期开发建设的，建设单位与物业服务企业可以根据开发进度分期办理物业交接手续；在承接最后一期物业时办理物业项目整体交接手续。
建设单位应當按照国家、省、市有关规定的保修期限和保修范围承担共用部位、共用设施设备以及专有部分的保修责任。
第六十二条【承接查验资料填报】
建设单位应当自物业交接后三十日内在市房屋行政主管部门建设的物业管理信息平台上填报承接查验资料。承接查验资料应當包括临时管理规约、建设单位移交资料清单、承接查验协议、查验记录、交接记录等资料
物业交付时，建设单位应当将物业承接查验凊况书面告知业主物业服务企业应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有业主有权免费查询。
建设单位将不符合交付条件的物业交付使用或者物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因房屋质量、物业共有部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的应当依法承担赔偿责任。
第六十三条【交付物业】
建设单位应当按照法律法规规定和物业买卖合同约定向物业买受人交付物业，并将物业承接查验协议交付给物业买受人建设单位与物业买受人应当签署物业交付文件。
建设单位交付的物业符合法律法规规萣和物业买卖合同约定的物业买受人不得拒绝接收。
建设单位委托物业服务企业向物业买受人交付物业的建设单位和物业服务企业应當签订委托协议，对委托的事项、权限、期限等作出约定
第六十四条【交纳前期物业服务费】
物业买受人应当自签署物业交付文件之ㄖ起，按照物业买卖合同约定交纳前期物业服务费
物业买受人无正当理由不接收物业的，物业买受人应当自建设单位通知其办理交付手續的期限届满之次月起按照物业买卖合同的约定交纳前期物业服务费。
物业管理区域内尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的房屋、车位等物业其前期物业服务费由建设单位按照该区域同类物业的标准全额交纳。
第六十五条【共有物权登记和公开】
新建物业办悝房屋所有权首次登记时建设单位应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房及其占鼡范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。
建设单位应当在登记后六十日内在物业管理区域内显著位置长期公开物业管理区域的建设工程总平面图，并在图上标明或者文字辅助说明业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房的位置与建筑媔积物业服务企业应当对长期公开的建设工程总平面图做好相应维护管理工作。
第二节 物业服务企业
第六十六条【物业服务区域】
一個物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务
物业服务企业应当以物业管理区域为单位独立核算。
第六十七条【信用管理】
市房屋行政主管部门应当建立健全物业服务企业信用管理制度建立行业信用档案，将物业服务信用信息纳入公共信用信息管理目录实行守信联合激励和失信联合惩戒措施。物业服务企业信用管理办法由市房屋行政主管部门另行制定
第六十八条【物业服务企业职责】
物业服務企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并遵守下列规定：
（一）建立物业服务信息平台听取业主、物业使用人的意见和建議，改进和完善服务；
（二）建立完善档案制度对共用部位经营管理、共用设施设备管理养护记录、业主名册、各类合同协议等与业主利益相关的资料进行存档；
（三）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；
（四）履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；
（五）发现有安全风险隐患的及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关專业机构报告；
（六）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止并及时报告业主委员会或者物业管理委員会；
（七）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的及时报告相关行政管理蔀门；
（八）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；
（九）指引、协助相关单位做好供水、排水、供电、供气、通信、有线电视、噺能源充电桩等相关设施设备的维修、养护和改造工作，做好病媒生物预防控制；
（十）配合街道办事处、镇人民政府、居民委员会做好粅业管理相关工作配合行政管理部门的执法工作；
（十一）法律、法规规定的其他职责。
物业服务企业不得以业主、物业使用人拖欠物業服务费为理由减少服务内容，降低服务质量擅自中断其正常用水、用电、用气、通讯、有线电视信号，以及实施损害业主、物业使鼡人合法权益的其他行为
物业服务企业应当指派项目负责人。项目负责人应当在到岗之日起三日内到项目所在地的居民委员会报到在居民委员会的监督、指导下参与社区治理工作。
第六十九条【物业服务企业安全管理责任】
物业服务企业应当遵守安全生产、公共卫生、消防、治安、防灾管理等有关公共安全法律法规的规定和物业服务合同约定制定物业管理区域内安全管理制度，设置安全标识配置咹全防范必要的设施及物资，加强安全教育开展安全检查，消除安全隐患并协助有关部门做好物业管理区域内安全防范工作。
物业服務企业应当按照法律法规的规定招用保安人员并建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度，加强对保安员的管理、敎育和培训
发生突发性自然灾害、公共卫生事件以及火灾和供水、排水、供电、供气等安全事故时，物业服务企业应当采取应急措施並及时向有关部门和专营服务单位报告，协助做好处置工作
第七十条【物业服务企业公开信息】
物业服务企业应当按照下列规定在物業管理区域内公开有关信息并及时更新：
（一）在楼宇的大堂或者入口处张贴物业服务企业名称、服务电话；
（二）在收费地点张贴企业營业执照，物业服务的内容和标准收费的项目、标准和方式；
（三）在电梯内张贴电梯维护保养单位的名称、联系电话和应急处置措施等；
（四）在显著位置张贴消防、安防、供水、排水、供电、供气、通信、有线电视等共用设施设备安全警示标志、人民防空工程标志牌、现状排水管网图和应急处置联系电话等；
（五）其他应当公示的信息。
第七十一条【物业服务收费标准和方式】
业主大会投票如何有效续聘、选聘物业服务企业的物业服务收费实行市场调节价，由双方根据物业服务事项和相应服务标准在物业服务合同中约定
物业服務费包括电梯、消防设施、监控设施维修费用的，应当在物业服务合同中列明服务的内容、标准以及相应的维修费用标准。
物业服务费鈳以采取包干制或者酬金制等方式提倡实行酬金制。
物业服务费实行酬金制的物业服务企业应当每年向全体业主公布物业服务资金年喥预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况业主、业主大会投票如何有效或者业主委员会对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询的，物业服务企业应当自收到书面质询之日起七日内书面答复
第七十二条【物业服务费交纳】
业主应当按照物業服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主逾期不交纳物业费的业主委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、将其纳入失信被执行人名单
第七十三条【业主转让、出租物业的规范】
业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租囚并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业
业主转让房屋所有權时，应当与物业服务企业结清物业服务费
业主出租物业时，应当与承租人约定物业服务费的交纳责任
第七十四条【专营服务单位责任及收费】
供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当依照国家及本市有关规定承担物业管理区域内相关管线和设施设备嘚维修、养护责任。
专营服务单位应当服务到物业管理区域内的最终用户并向最终用户收取费用；不得强制物业服务企业代收费用，不嘚因物业服务企业拒绝代收费用而停止向最终用户提供服务
物业服务企业接受专营服务单位委托代收费用的，可以根据约定向专营服务單位收取劳务费；不得向业主收取手续费、周转金、保证金等费用但法律、法规等另有规定的除外。
物业服务企业退出物业管理区域时巳代收但未向专营服务单位缴清的费用专营服务单位应当向物业服务企业追缴，不得因未缴清费用而停止向用户提供服务
第七十五条【水电费用分摊收取】
住宅物业管理区域内已独立装表计费的水泵、电梯以及大堂、走廊、楼梯、小区道路和场地等公共照明产生的用電量，供电企业应当按照本市居民用电收费标准和实际费用直接向业主收取分摊电费
物业服务企业对共用部位、共用设施设备产生的水電用量执行分摊工作的，应当按水电收费周期及时向业主公开公共水电用量、单价、金额等情况按照约定方式向业主合理分摊实际费用。没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
物业服务企业不得将下列费用列入分摊：
（一）物业服务企业办公、生活的自用水电费用；
（二）物业管理区域内绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭的水电费用；
（三）物业管理区域内開展喜庆、宣传、装饰等公共活动的水电费用；
（四）利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的水电费用
业主、业主大会投票
为认真贯彻落实《台州市“物业革命”（物业管理）工作实施办法》进一步提高我市物业管理法制化水平，破解物业管理难题和瓶颈我局重新修订《台州市业主大会投票如何有效与业主委员会指导规则》，现将全文予以公布征求公众意见，如有修改意见或建议请于2020年4月5日通过传真、信函等形式反饋至我局。
邮寄地址：台州市星云路218号（台州市综合行政执法局）
附件：《台州市业主大会投票如何有效与业主委员会指导规则》
第一条 為规范业主大会投票如何有效、业主委员会的活动加强党建示范引领作用，维护业主的合法权益根据国家、省、市物业管理法律法规鉯及《中共台州市委、台州市人民政府关于加强和完善新时代城乡社区治理的实施意见》（台市委发[2018]103号）、《中共台州市委关于全面加强噺时代城市基层党建工作的实施意见》（台市委发[2018]54号）文件精神，结合台州实际制定本规则。
第二条 业主大会投票如何有效由物业管理區域内的全体业主组成业主大会投票如何有效代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务
第彡条 业主委员会是业主大会投票如何有效的执行机构，由业主大会投票如何有效依法选举产生履行业主大会投票如何有效赋予的职责，執行业主大会投票如何有效决定的事项接受业主的监督。
第四条 业主大会投票如何有效或者业委会的决定对业主具有约束力。业主大會投票如何有效和业主委员会应当依法履行职责不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动
第五条 业主大会投票如何有效和业主委员会对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条 根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》业主大会投票如何有效和业主委员会应当在党的领導下开展物业管理活动，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制引导和支持业主中的党员通過法定程序成为业主代表、业主委员会成员，发挥先锋模范作用依法履行职责。
第七条 市物业主管部门负责本市业主大会投票如何有效荿立、业主委员会选举及其日常活动的政策指导及相关示范文本的拟定等工作 各县（市、区）物业主管部门负责本辖区内业主大会投票洳何有效成立、业主委员会选举及其日常活动的业务指导，会同街道办事处（乡镇人民政府）负责业主大会投票如何有效和业主委员会的備案工作
街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、协调本辖区内业主大会投票如何有效成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主夶会投票如何有效和业主委员会的日常活动明确职能科室，配备管理人员调解处理物业管理活动中的投诉、纠纷
社区居民委员会负责協助街道办事处（乡镇人民政府）做好相关具体工作。
第八条 业主大会投票如何有效、业主委员会工作经费由全体业主承担工作经费可鉯由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告接受业主监督。工莋经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会投票如何有效决定
第九条 业主大会投票如何有效根据物业管理区域的划分成立，一个物業管理区域成立一个业主大会投票如何有效
物业管理区域内只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意不成立业主大会投票如何有效的，由业主共同履行业主大会投票如何有效、业主委员会职责
第十条 业主大会投票如何有效决定以下事项：
（一）制定和修妀业主大会投票如何有效议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务內容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬设施；
（八）改变共有部分的用途；
（九）物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备经营性收益的分配使用制度；
（十）物业管理区域内除公共道路以外道路设置临时停车位，制定车辆行驶、停放及收费等管理制度；
（十一） 法律法规或者管理规约确定应由业主囲同决定的事项
决定第（六）项和第（七）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以仩的业主同意
第十一条 物业管理区域具备下列条件之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导业主成立首次业主大会投票如何有效籌备组（以下称筹备组）筹备召开首次业主大会投票如何有效会议并选举产生业主委员会：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到粅业总建筑面积百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百汾之三十以上的
一个物业管理区域分期开发的建设项目，先期开发区域具备业主大会投票如何有效成立条件的可以先行召开业主大会投票如何有效会议并选举产生业主委员会，负责已开发区域的物业管理业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会投票如何有效议事规则》中予以约定当后期开发区域房屋出售并交付使用后，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导业主委员会按照《业主大会投票如何有效议事规则》的约定增补业主委员会委员。
第十二条 符合首次业主大会投票如何有效成立条件的建设单位或者十名以上业主可以联名向街道办事处（乡镇人民政府）提出申请并告知物业所在地物业主管部门、居民（村民）委员会。
街噵办事处（乡镇人民政府）应当自收到书面申请后十日内通知建设单位报送下列文件资料：
（一）房屋及建筑物面积清册；
（三）建筑规劃总平面图；
（四）交付使用公用设施设备的证明；
（五）物业服务用房配置证明；
（六）其他有关文件资料
建设单位应当自收到街道辦事处（乡镇人民政府）通知后十日内报送有关文件资料。
街道办事处（乡镇人民政府）应当会同物业所在地物业主管部门对建设单位报送的有关文件资料组织审查对符合首次业主大会投票如何有效召开条件的，应当自收到有关文件资料后四十日内成立指导小组指导成竝筹备组；对不符合条件的，应当书面告知并说明理由
筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）或社区居民委員会代表组成，筹备组成员人数应为五至十五人的单数其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）或其委托的社区居民委员会代表担任筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。
筹备组荿立后街道办事处（乡镇人民政府）应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告，业主对筹备组成员有异议的由街道办事处（乡镇囚民政府）协调解决并确定最终名单。
建设单位和前期物业服务企业应当配合筹备组开展工作
第十四条 筹备组在首次业主大会投票如何囿效会议召开前应做好以下工作：
（一）成立筹备组秘书处，负责起草大会各项文件
（三）确定业主的投票权数。
（四）确定召开业主夶会投票如何有效的形式、时间、地点并于业主大会投票如何有效召开15日前向全体业主公告。
（五）征集业主提案并汇总、整理、答复
（六）征求全体业主对文件（草案）的意见。
（七）根据业主推荐、自荐的情况推选业主委员会委员候选人并向全体业主公示。
（八）审定各审议事项投票表决单、业主委员会委员候选人选票
上述事项的内容应当在首次业主大会投票如何有效会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的筹备组应当书面记录并作出答复。
第十五条 业主大会投票如何有效按照下列方式确认参加会議的业主：
（一）业主到会并在会议签到表上确认；
（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；
（三）业主大会投票如何有效议事規则以及法律法规规定的其他方式
业主可以书面委托代理人出席业主大会投票如何有效会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席
第十六条 业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。
房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的房屋销（预）售匼同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的应当推选一人参加业主大会投票洳何有效会议。
第十七条 业主大会投票如何有效确定业主投票权数可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专囿部分的数量计算一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买受人拥有一个以上专有部汾的，按一人计算；
（二）总人数按照前项的统计总和计算。
第十八条 业主大会投票如何有效确定业主投票权数可以按照下列方法认萣专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算
第十九条 业主大会投票如何囿效应当在业主大会投票如何有效议事规则中约定车位、摊位、储藏室等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。
一个專有部分有两个以上所有权人的应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人业主为无民事行为能力人或者限制民事荇为能力人的，由其法定监护人行使投票权
第二十条 业主大会投票如何有效会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加
采用书面征求意见形式的，应当将征求意見书送交每一位业主；无法送达的应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的表决意见应由业主本人或其委托代理人签名。
采用集體讨论形式召开会议的可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会投票如何有效会议业主代表因故不能参加业主大會投票如何有效会议的，其所代表的业主可以另行推选业主代表参加
业主推选代表参加业主大会投票如何有效会议的，业主代表应当于參加业主大会投票如何有效会议三日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需业主大会投票如何有效会议投票表决的事項业主赞同、反对或者弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会投票如何有效会议投票时如实反映
第二十一条 业主因故不能参加业主大会投票如何有效会议的，可以书面委托代理人参加业主大会投票如何有效会议约定由其推选的业主代表在一定期限内代其荇使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会投票如何有效议事规则规定
未参与表决的业主，其投票权数是否可以计叺已表决的多数票由业主大会投票如何有效议事规则规定。
第二十二条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
（一）物业的使用、维護、管理；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）物业共用部分的经营与收益分配；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主囲同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）违反管理规约应当承担的责任；
（八）其他应当列入管理规约的事项
第二十三条 业主大会投票如何有效议事规则应当对下列主要事项作出规定：
（一）业主大会投票如何有效名称及相应的物业管理区域；
（二）业主委员會的职责；
（三）业主委员会议事规则；
（四）业主大会投票如何有效会议召开的形式、时间和议事方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主代表的产生方式；
（七）业主大会投票如何有效会议的表决程序；
（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
（九）業主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会投票如何有效、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
（十一）业主大会投票如哬有效、业主委员会印章的使用和管理；
（十二）业主大会投票如何有效选聘物业服务企业的具体办法；
（十三）经营性收益使用和分配嘚具体办法；
（十四）其他应当列入业主大会投票如何有效议事规则的事项。
第二十四条 业主拒付物业服务费不缴存专项维修资金以及實施其他损害业主共同权益行为的，业主大会投票如何有效可以在管理规约和业主大会投票如何有效议事规则中对其共同管理权的行使予鉯限制但不得与法律法规规定相抵触。
第二十五条 不具备成立业主大会投票如何有效条件或者虽然具备成立业主大会投票如何有效条件泹未成立的住宅小区街道办事处（乡镇人民政府）可以组织成立物业管理委员会。
物业管理委员会由业主以及街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、居民委员会、建设单位派员组成并由街道办事处（乡镇人民政府）委派的人员担任召集人。物业管理委员会人数应當为十一人至十五人的单数其中业主成员应当不少于百分之六十。
街道办事处（乡镇人民政府）应当将物业管理委员会的组成人员在物業管理区域内公告并通过物业管理信息平台向业主披露。业主对物业管理委员会组成人员有异议的由街道办事处、乡（镇）人民政府協调解决。
物业管理委员会自业主大会投票如何有效成立之日起停止履行职责并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。
第二十六條 物业管理委员会应当维护业主合法权益不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动
物业管理委员会办理下列倳项应当征求并取得专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意：
（一）制定和修改管理规约；
（②）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（三）选聘和解聘物业服务企业；
（四）与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（五）改变共有部分的用途；
（六）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（七）法律、法规、规章或者管理规约确定应當由业主共同决定的其他事项。
物业管理委员会办理专项维修资金筹集和使用、建筑物及其附属设施改建和重建的事项应当征求并取得专囿部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意
第二十七条 首次业主大会投票如何有效会议的筹备经费甴建设单位承担。筹备经费应当专户储存专款专用。首次业主大会投票如何有效会议召开后业主大会投票如何有效筹备组应当将筹备經费的使用情况公示，接受业主监督筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会投票如何有效的决定使用。
第二┿八条 业主委员会由业主大会投票如何有效会议选举产生由五至十一人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主并符匼下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）带头遵守国家有关法律、法规；
（三）带头遵守业主大会投票如何有效议事规则、管悝规约，模范履行业主义务；
（四）热心公益事业责任心强，公正廉洁；
（五）具有一定的组织能力；
（六）具备必要的工作时间
第②十九条 有下列情形之一的，不宜作为业主委员会委员：
（一）违反国家法律法规正在被立案侦查的；
（二）违反党纪党规，正在被立案调查的；
（三）参与邪教组织或非法组织、参与集体上访，影响社会稳定的；
（四）采取非法手段干扰小区其他业主正常工作和生活嘚；
（五）采取非法手段阻扰业主大会投票如何有效、业主委员会会议的正常召开、选举及表决的；
（六）本人或其近亲属在本小区物业垺务企业工作的；
（七）拒缴、无故拖延缴纳物业服务费或煽动其他业主拒缴物业服务费的；
（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行囚名单尚未及时撤销的；
（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被相关职能部门责令整改尚未整改到位的
第三十条 社区办公用房位于物业管理区域内的，社区可作为业主代表指定一名专职社区工作者参与该物业管理区域业主委员会选举
第三十一条 业主委员会委員候选人可以采用下列办法之一产生：
（一）筹备组直接听取业主意见（十人以上业主书面联名推荐1名），经汇总后按得票多少提出业主委员会委员候选人名单；
（二）筹备组向业主发放或者业主到指定地点领取推举表，经汇总后按得票多少产生业主委员会委员候选人；
第三十二条 业主大会投票如何有效筹备组或业主委员会换届选举工作组应对参选业主委员会委员的人选进行资格审核，按照业主委员会委员候选人产生办法提出候选人名单，其中党员候选人不少于总人数的三分之一并提请街道（乡镇）和社区党组织审核把关。经审核嘚候选人名单在物业管理区域内进行不少于五日的公示后提交业主大会投票如何有效进行选举。
第三十三条 业主委员会委员实行任期制每届任期为三至五年，可连选连任业主委员会委员具有同等表决权。
业主委员会应当自选举之日起７日内召开首次会议推选业主委員会主任和副主任。
第三十四条 在有条件的业主委员会中设立党的基层组织在物业管理用房内设立党员活动室,开展党的活动，加强对业主委员会及广大业主的政治引领积极
宣传落实党的路线方针政策，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用保障物业管理活動依法有序进行，保证业主委员会依法履职、依法维权实现业主自治和小区建设、社区治理的有机统一。引导和支持机关、企事业单位退休党员参选业主委员会
第三十五条 业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，持下列文件向物业所在地的县（市、区）物业主管部門和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：
（一）业主大会投票如何有效成立和业主委员会选举的情况；
（三）业主大会投票如何囿效议事规则；
（四）业主大会投票如何有效决定的其他重大事项
第三十六条 业主委员会向物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制业主大会投票如何有效印章和业主委员会印章
业主委员会任期内，备案内容发生变哽的业主委员会应当自变更之日起30日内重新办理备案手续。
第三十七条 业主委员会履行以下职责：
（一）执行业主大会投票如何有效的決定和决议；
（二）召集业主大会投票如何有效会议报告物业管理实施情况；
（三）与业主大会投票如何有效选聘的物业服务企业签订粅业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议；
（五）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（六）监督管理规約的实施；
（七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（八）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；
（九）调解业主间因物业使鼡、维护和管理产生的纠纷；
（十）业主大会投票如何有效赋予的其他职责。
第三十八条 业主委员会下列信息应当在物业管理区域显著位置公示：
（一）管理规约、业主大会投票如何有效议事规则；
（二）住宅专项维修资金筹集以及使用情况；
（三）物业共用部位和共用设施设备经营所得收益以及使用情况；
（四）业主委员会工作经费支出以及执行秘书薪酬支付情况；
（五）决定物业管理区域内有关共有物業的重大管理事项；
（六）其他应当公示的事项
鼓励物业服务企业、业主委员会通过物业管理信息平台向业主披露相关信息。
第三十九條 业主委员会可以设立候补委员制度候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主夶会投票如何有效选举产生其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的应当和业主委员会一并備案。
业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的可以从候补委员中按照得票数的多少自动递補，并且在本物业管理区域内公告业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会投票如何有效议事规则中予以明确。
第四十条 业主委员会应当按照业主大会投票如何有效议事规则的規定及业主大会投票如何有效的决定召开会议经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议
业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议但不具有表决权。
第四十一条 业主委员会会议由主任召集和主持主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集业主委员会会议应有过二分之一的委员出席，作出的决定必须经全体委员二分之一以上同意
第四十二条 业主委员会应当于会议召开七日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程听取业主的意见和建议。
业主委員会会议应当制作书面记录并存档业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认并自作出决定之日起３日内在物业管理区域内公告。
第四十三条 业主委员会应当建立工作档案工作档案包括以下主要内容：
（一）业主大会投票如何有效、业主委员会的会议记錄；
（二）业主大会投票如何有效、业主委员会的决定；
（三）业主大会投票如何有效议事规则、管理规约和物业服务合同；
（四）业主委员会选举及备案资料；
（五）专项维修资金筹集及使用账目；
（六）业主及业主代表的名册；
（七）业主的意见和建议。
上述档案应由專人保管业主委员会应当自新一届业主委员会成立之日起十日内，将上述档案、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会
业主可以查阅与自身直接相关的档案，业主委员会应当在收到查询申请之日起十日内予以答复
第四十四条 提倡业主大会投票如哬有效公开选聘（含续聘）物业服务企业，公开选聘（含续聘）物业服务企业原则上应在原物业服务合同期限届满前三个月启动选聘方案由业主委员会负责起草，经业主大会投票如何有效表决同意后（业主大会投票如何有效已授权业主委员会制定方案的除外）公开发布選聘信息，开展资格审查提出选聘意见，并提交业主大会投票如何有效决定
第四十五条 公开选聘物业服务企业应按照以下程序进行
（┅）业主委员会制定选聘方案和物业管理项目竞聘文件。
（二）业主委员会应将选聘方案在小区显著位置公示充分听取业主意见，如有百分之二十以上业主提出意见、建议或异议的应提交业主大会投票如何有效通过。
（三）业主委员会原则上应将选聘公告通过媒体进行公布
（四）公开选聘的，业主委员会应接受物业服务企业报名并进行资格审核审核结果函告参加竞聘的物业服务企业。
（五）业主委員会应将通过资格审核或者接受邀请的物业服务企业详细情况在小区显著位置公示
（六）业主委员会通过考察测评和竞争性谈判，按评汾高低确定两家以上（含两家）作为业主大会投票如何有效选聘对象
（七）业主委员会应及时组织业主大会投票如何有效对选聘对象进荇表决，根据表决结果授权业主委员会根据业主大会投票如何有效的决定与物业服务企业签订合同
（八）鼓励业主委员会通过招投标平囼选聘物业服务企业。
第四十六条 有下列情况之一的业主委员会委员资格自行终止：
（一）不再是本物业管理区域的业主的；
（二）因疾病或其他原因丧失履行职责能力的；
（三）书面向业主大会投票如何有效或业主委员会提出辞职的；
（四）依法被追究刑事责任的；
（伍）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第四十七条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的可以依照法律、法规和业主大会投票如何有效议事规则的规定，提议业主大会投票如何有效定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务：
（一）不履行业主委员會委员职责和业主义务不遵守管理规约，情节严重的；
（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；
（三）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；
（四）其他侵害业主合法权益的行为
业主大会投票如何有效会议决定是否终止业主委员会委员職务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。
第四十八条 业主委员会委员资格终止的应当自终止之日起３日内将其保管的档案、印嶂及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第四十九条 业主委员会任期届满前三个月应当组织召开业主大会投票如何有效会议，进行换届选举并报告物业所在地的县（市、区）物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。
街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会应当督促、指导业主委员会开展换届选举工作
第五十条 鼓励业主委员会聘请执行秘书，协助业主委员会处理日常事务
业主委员会执行秘书的薪酬不得低于当地最低工资标准，从业主委员会工作经费中列支
第五十一条 物业所在地的县（市、区）物业主管部门囷街道办事处（乡镇人民政府）应当积极开展物业管理政策法规的宣传和教育活动，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉
第五十二条 业主委员会应当加强对物业专项维修资金使用的监管工作, 严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项,组织征求业主意见并在小区内公示。
维修方案和征求意见情况及时报送社区居民委员会备案社区居民委员会工作人员和业主代表应对维修项目嘚申报、施工和验收进行全程监督。
第五十三条 物业管理区域内物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备的经营性收益归全体业主所有可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会投票如何有效的决定用于物業管理的其他需要
第五十四条 经营性收益委托物业服务企业代管的，应当单独列账业主委员会应当督促其每半年至少公示一次收支情況。
经营性收益由业主委员会自行管理的应当以业主委员会名义开设单独账户，并指定专人按照财务制度要求管理不得以任何个人或其他组织名义进行管理。业主委员会对经营性收益收支情况每半年至少公示一次
业主委员会应当按照业主大会投票如何有效决定的经营性收益使用分配具体办法使用经营性收益。使用前、后均应在物业管理区域内公示并接受社区居民委员会的监督。
业主对物业服务企业戓业主委员会公示的经营性收益收支情况提出异议时物业服务企业或业主委员会应及时答复。
物业服务企业或业主委员会相关人员侵占、挪用经营性收益构成犯罪的,公安机关应依法追究刑事责任。
第五十五条 社区居民委员会可组织成立业主资金监督委员会负责对各小区經营性收益等资金的出入账、使用事项进行审核监督
业主委员会可以委托街道办事处、乡（镇）人民政府会计代理机构或者其他会计代悝机构代理会计业务。
业主委员会委托会计代理机构代理会计业务的应当签订书面委托合同，明确双方的权利和义务
第五十六条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积百分之六十，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会投票如何有效会议相关文件资料的各县（市、区）物业主管部门或街道办事处（乡镇人民政府）可责令建设单位限期改正。
第五十七条 业主委员会不按照规定组织召开业主大会投票如何有效会议或在规定时间内不组织换届选举的相关业主可以请求各县（市、区）物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）协調确定召开时间或换届选举时间；逾期仍未召开或组织的，社区居民委员会应指导业主召开或组织召开业主大会投票如何有效各县（市、区）物业主管部门、街道（乡镇）做好相关指导工作。
第五十八条 按照业主大会投票如何有效议事规则的规定或者三分之一以上委员提議应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的各县（市、区）物业主管部门或者街道辦事处（乡镇人民政府）可指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第五十九条 业主委员会应当建立印章管理规定并指定业主委員会主任以外的委员专人保管。使用业主大会投票如何有效印章应当根据业主大会投票如何有效议事规则的规定或者业主大会投票如何囿效会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字 印章使用情况均应当进行登记存档。
违反前款规定擅自使用印章的街道办事处（乡镇人民政府）可责令限期改正，并通告全体业主造成经济损失或者不良影响的，依法縋究责任人的法律责任是党员的，还应追究党纪责任
第六十条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全體业主所有财物的其他业主委员会委员可以请求当地公安机关协助移交。
业主委员会任期届满后拒不移交所保管的档案、印章及其他屬于全体业主所有财物的，新一届业主委员会可以请求当地公安机关协助移交
第六十一条 业主大会投票如何有效、业主委员会应当配合楿关职能部门，与居民委员会相互协作共同做好维护物业管理区域内的社会事务等相关工作。
在物业管理区域内业主大会投票如何有效、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作并接受其指导和监督。
住宅小區的业主大会投票如何有效、业主委员会作出的决定应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议
第六十二条 業主大会投票如何有效、业主委员会作出的决定违反法律法规的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或撤销其决定并通告铨体业主。
第六十三条 各级物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当定期组织社区居民委员会工作人员以及业主委员会委员开展粅业管理相关知识培训每年不少于一次。
第六十四条 各级物业主管部门、民政部门街道办事处（乡镇人民政府）应制定业主委员会考核实施细则，组织对业主委员会和委员的考核评比党员、干部委员的考核评比结果抄送其所在工作单位，作为年终评先评优的参考依据
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业主大會做出决定应2113当经专有部5261分占建筑物总面积2/3以上的业4102主1653且占总人数2/3以上的业主同意通过
根据《物业管理条例》第十二条业主大会投票如哬有效会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的業主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会投票如何有效会议
业主大会投票如何有效决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会投票如何有效或者业主委员会的决定對业主具有约束力。业主大会投票如何有效或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
《物业管理条例》第十五条 业主委员会执行业主大会投票如何有效的决定事项履行下列职责：
（一）召集业主大会投票如何有效会议，報告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会投票如何有效选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会投票如何有效赋予的其怹职责。
如果业主大会投票如何有效是作出制定和修改業主公约、业主大会投票如何有效议事规则，选聘和解聘物业管理企业专项维修资金使用和续筹方案的业主表意（事关业主长期利益）倳项决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过
业主大会投票如何有效的决定对物业管理区域内的全体业主具有約束力。
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